房地产策划知识

名词解释

1、 房地产项目主题策划：又称主题设计后者概念策划、策划

设计，是指策划师根据房地产市场及消费者的需求状况以

及房地产项目本身的特点来提炼并确定项目的主题思想，

通过规划设计来体现项目的独特优势以及开发理念，并通

过主题概念将这种独特优势及开发理念准确地传达给市场

与消费者，树立项目的特定市场形象的过程，主题策划是

一个思维创意过程。

2、 市场细分：是指在房地产市场调研的基础上，根据消费者

个人基本情况、消费需要、欲望、购买动机和购买行为等

细分依据，将房地产整体市场细分为若干个具体相似需求

的目标客户群体的过程，其实质是将异质市场划分为同质

市场的过程。

3、 项目财务评价：是投资分析人员在房地产市场调查与预

测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金

筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报

表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、

清偿能力和资金平衡情况进行分析，据此评价和判断投资

项目在财务上的可行性。

4、 物业管理：是指房地产的“售后服务”阶段，是指业主选聘

的物业服务企业，按照物业服务合同的约定，对已建成并

经竣工验收投入使用的各类房屋及配套设施设备和相关场

地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫

生和相关次序的活动。

5、 容积率：也称建筑面积毛密度，是指项目用地范围内总建

筑面积与项目总用地面积的比值。

6、 房地产策划：是房地产策划师根据房地产项目的具体开发经营项目，在充分的市场调研和科学的市场定位的基础

上，以独特的主题概念为中心，综合应用各种策划手段，

按照一定的程序对房地产项目进行创造性的规划，定制具

体可实施的计划方案，并可根据策划目标和市场环境的改

变对方案进行调整，最后以具有可操作性的房地产策划文

本作为结果的活动。

7、 房地产市场策划：是房地产策划师根据项目发展的总体要

求，从房地产市场的角度出发，通过对房地产项目进行内

外部经济环境调查及房地产市场分析、市场细分等环节，

找出房地产项目的市场空白点，最后实现房地产项目准确

市场定位的创造性过程。

8、 房地产投资：指人们为实现某种预定的目标，直接或间接

地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投

资活动。

9、 房地产项目投资策划：指房地产开发商或由开发商委托的

策划机构在项目投资开发之前，在房地产市场调研与预测

的基础上，综合分析与研究获得的各种信息，以投资效应

最大化为目标，针对某个项目形成具体的投资方案的创造

性活动。

10、 资金筹措计划：主要是根据房地产项目对资金的需求及

投资、成本与费用使用计划，确定资金的来源和相应的

数量。

11、 资金来源与应用表：是反映房地产项目开发经营期各年

的资金盈余或缺情况以及项目资金筹措方案和贷款偿还

计划的财务报表，为项目资产负债表的编制和资金平衡

分析提供了重要的财务信息。

12、 财务净现值：是指按照投资者最低可接受的收益率或设

定的基准收益率，将房地产项目开发经营期内各期净现

金流量折现到开发期初的现值之和。

13、 投资利润率：是指房地产项目开发建设完成后正常年度

的年利润总额与项目总投资额的比率。

14、 房地产项目的竖向设计：是指为了满足居住区道路交

通、地面排水、建筑布置和城市景观等方面的综合要

求，对自然地形进行利用与改造，确定坡度、控制高程

和平衡土石方等进行规划设计工作，主要包括道路竖向

设计与场地竖向设计等。

15、

单选多选

1、1—3层为低层 4—6为多层 7—9为中高层 10层及以上为

高层

2、 商业房地产包括：百货商场、购物中心、超市、批发市

场、商铺、菜市场、浴室、理发店、照相馆

3、 城市居住区人口规模30000—50000人

居住小区人口规模7000—15000人

居住组团人口规模1000—3000人

4、 三通一平：工地具体通水、通电、通路以及场地平整

五通一平：在三通一平的基础上再加上通气、通信

七通一平：在三通一平的基础上再加上通邮、通信、通暖

气、通天然气或煤气

5、 建筑工程的保修期自竣工验收合格之日起计算

6、 供暖与供热系统为2个采暖期

7、 营业税5% 城市建设维护税7% 教育费附加3%

8、 从建筑风格角度划分：传统居住主题 传统园林主题 现

代建筑主题 异域风情主题

9、 5W+1H: Who Why What When Where How

10、 房屋调查法包括：座谈法 深度访谈法 电话调查法 11、 问卷调查法包括：入户问卷法 拦截问卷法 邮寄问卷法

留置问卷法 媒体问卷法

12、 SWOT：优势、劣势、机会、威胁

13、 房地产投资分类：从投资形式划分为直接投资、间接投

资

14、 经济环境包括：宏观经济环境、市场环境、财务环境、

资源环境

15、 基本财务报表有：现金流量表、资金来源表、资金应用

表、损益表、资产负债表

16、 房地产项目风险分析可分为：风险识别、风险估计、风

险评价、风险应对

17、 房地产融资分为：公司融资和项目融资

18、 居住区交通系统分类按照道理等级划分：居住区级道路

（面宽不小于20m）、小区级道理（面宽6—9米）、组团

级道路（面宽3—5米）、宅间小路（路面宽不宜小于2.5

米）、

19、 居住区信息标志可分为：名称标志、环境标志、指标标

志、警示标志

20、 栏杆大致分为三种：矮栏杆（高度30—40cm）高栏杆

（高度在90cm左右）防护栏杆（高度在100—120cm）

21、 一般室外踏步高度设计为12—16cm，踏步宽度在30—

35cm

22、 廊一般高度在2.2—2.5m之间，宽度在1.8—2.5m之间

23、 定价方法：成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导

向定价法、市场比较定价法

24、 媒体类型：印刷媒体、视听媒体、户外媒体、网路媒体

25、 招标人采用邀请招标方式的，应当向3个以上剧本承担招

标项目的能力、资信良好的特定方法人或其他组织发出

投标邀请书。

26、 房地产策划报告可分为：单项策划报告、综合策划报告

27、 房地产项目主题策划的主用：1.主题策划能统率项目开发

的各个环节 、 2.主题策划能突出项目的竞争优势 3.主题策划能展示项目的独

特个性 4.主题策划能满足住户的精神需求 5.主题策划能

塑造项目的品牌形象 6.主题策划能提升项目的市场价值

28、房地产策划的特征：地域性、政策性、市场性、创新性、

前瞻性、系统性、程序性、多样性

简答题

1、 房地产策划概念及特征？

房地产策划：是房地产策划师根据房地产项目的具体开发经营项目，在

充分的市场调研和科学的市场定位的基础上，以独特的主题概念为中

心，综合应用各种策划手段，按照一定的程序对房地产项目进行创造性

的规划，定制具体可实施的计划方案，并可根据策划目标和市场环境的

改变对方案进行调整，最后以具有可操作性的房地产策划文本作为结果

的活动。

特征：地域性、政策性、市场性、创新性、前瞻性、系统性、程序性、

多样性

二、主题概念从哪些方面来发掘？

1. 从项目所在区块的历史文化积淀中发掘

2. 从与竞争性项目的对比中去发掘

3. 从市场及消费者的需求中去发掘

4. 从项目本身的资源优势中去发掘

5. 从社会、经济及房地产市场发展变化中去发掘

3、 塔式住宅优缺点

优点：

（1） 塔式住宅体形修长，外立面丰富，更适合角窗、弧形窗等宽视角

窗户的运用

（2） 塔式住宅的户型种类比单元式住宅丰富，消费者挑选的余力较大

（3） 塔式住宅的大堂、电梯厅等公共部分由于基座进深较大而更为宽

大、气派

（4） 塔式住宅比单元式住宅在居住区整体布局上更加灵活，容易形成

大面积集体绿地，景观效果更好，也能更合理利用土地。（5） 塔式住宅由于体量小，对整个居住区的通风、采光有利

缺点：

(1) 塔式住宅由于进深大，加上容易受楼体本身的阻挡，空气对流困

难，通风、采光效果不佳，容易形成“灰房”甚至“暗房”。

(2) 塔式住宅为解决通风、采光问题，楼体往往要开很深的嘈，可能造

成相邻套型间的互视，影响居住的私密性

(3) 塔式住宅受楼体结构影响，有些户型的开间和进深不合理，且容易

出现不规则房间

(4) 有些塔式住宅的户型朝向偏斜，不符合正向居住的传统习惯

(5) 垂直交通集中布置，在高峰期容易产生拥堵

4、 影响房地产价值的因素

1. 自身因素

2. 成本因素

3. 供求因素

4. 环境因素

5. 人口因素

6. 经济因素

7. 社会因素

8. 行政因素

9、心理因素

五、房地产项目开发流程

1. 投资机会分析2.项目可行性研究 3.取得项目开发用地 4.取得《建设

用地规划许可证》

5. 取得《国有土地使用权证》 6.规划方案招标与设计 7.规划方案报批

8.初步设计 9.初步设计文件审查 10.施工图设计 11.施工图审查 12.

取得《建设工程规划许可证》 13.开工准备 14.取得《建筑工程施工

许可证》15.办理银行融资手续 16.工程施工 17.工程竣工验收 18.选

聘物业服务企业 19.房屋租售 20.交房入住 21.物业管理

六、房地产项目案名的作用？

1. 项目案名能够反映项目的独特个性与居住理念，是项目主题的核心

体现。

2. 好的项目案名能够引起市场的关注，起到先入为主的作用。

3. 项目案名能够给消费者以心理暗示，是联系消费者和房地产项目之

间的桥梁。