第一章 房地产投资分析中的基本问题

第一部分贵阳房地产行业背景简述第一章经济发展与城市化建设一、城市化建设与房地产业改革开放后，中国经济的起飞使得城市化速度每年以平均1%的速度迅速增长。

同时在“十二五”规划中也提出，2015年，中国城市化率要超过50%，这就意味着中国将有一半人口将在城市生活。

众所周知城市化建设必将拉动房地产行业的发展，而城市化的发展必然会增加房地产的需求。

城市化进程带来的是与日俱增的城市人口；省内外大量客、商在贵阳置业购房；居民可支配收入持续增加对要求改善居住环境；人口结构变化、旧城改造、居民拆迁；政府出台的购房优惠措施等等，都构成了住房需求将持续旺盛的条件。

而且，银行住贷的助推也导致了房价的稳定上涨。

金融部门不断增加房产信贷种类，个人房贷额度不断增加，贷款年限不断增加，这些进一步提高了居民购房的支付能力，刺激了住房消费，从而支撑贵阳房价的稳定上升。

人们住房消费的观念也在发生变化，从需求型向享受型转变。

近年贵阳十分重视新建住宅小区建设品味的要求，使贵阳居民居住环境得到改善，导致许多家庭有了强烈的改善性需求，这对房地产市场价格也起到积极作用。

二、经济与房地产业2010年中国国内生产总值（GDP）近39.8万亿元，比上年增长10.3％。

2011年国内生产总值471564亿元，比上年增长9.2%。

国民经济运行态势总体良好。

70个大中城市新建商品住宅销售价格月环比下降的城市个数逐步增加。

12月份，70个大中城市中，环比价格下降的城市为52个，比1月份增加49个。

房地产业是一个复合型的产业，它的发展影响到上下游几十种产业的发展。

2010年房地产业总体发展带来的经济增长大约占可占到国内生产总值的9%左右，2011年房地产业带来的经济增长大约占国内生产总值的7%左右。

随着自1998年我市实行住房制度改革以来，房地产业已经逐渐成长为我市经济增长的支柱产业之一，房地产投资在贵阳市GDP中所占的比重在不断加大，对贵阳市GDP的贡献随着经济建设的不断扩大，拉动作用越来越明显。

2024年招聘房地产投资分析岗位笔试题及解答(某大型央企)(答案在后面)一、单项选择题（本大题有10小题，每小题2分，共20分）1、下列哪一项不属于房地产市场的基本特征？A. 地域性B. 流动性高C. 不可移动性D. 投资周期长2、在进行房地产投资项目评估时，下列哪种方法不是基于现金流折现的方法？A. 净现值法（NPV）B. 内部收益率法（IRR）C. 成本回收期法D. 资本化率法3、房地产投资分析中，以下哪个指标通常用来衡量投资回报水平？A、投资回报率（ROI）B、内部收益率（IRR）C、净现值（NPV）D、成本效益比（C/B）4、在房地产投资分析中，以下哪个方法通常用于预测未来现金流？A、市场比较法B、成本加成法C、现金流量折现法D、收益资本化法5、在房地产投资分析中，净现值（NPV）为正值意味着：A. 项目将亏损B. 项目的回报率低于基准收益率C. 项目将产生超过其成本的收益D. 项目的内部收益率小于零6、关于资本化率(cap rate)的理解，以下哪项是正确的？A. 资本化率越高，表示资产越有价值。

B. 它是用来估算房产年收入与房产价值之间关系的一种度量。

C. 资本化率直接反映了物业的市场售价。

D. 在所有情况下，较低的资本化率总是更优。

7、房地产投资分析岗位笔试题及解答（某大型央企）试卷一、单项选择题（每题2分，共20分。

每题只有一个最符合题意的答案，请将答案填入括号内）7、在房地产投资项目评估中，以下哪项不属于动态投资回收期指标的考量因素？A. 投资总额B. 年均收益C. 投资风险D. 投资收益年限8、在进行房地产项目市场调研时，以下哪种方法不属于常用的市场调研方法？A. 专家访谈B. 问卷调查C. 实地考察D. 历史数据统计分析9、下列哪一项指标最能直接反映一个房地产项目的盈利能力？A. 净现值（NPV）B. 投资回收期C. 资产负债率D. 利润率 10、假设一个房地产开发项目的预期年收益率为8%，而市场上的无风险利率为3%。

随着社会的发展，随着改革开放的推进，我们生活的城市日新月异，房地产已成为耳熟能详的名词。

一座座高楼拔地而起，旧城焕发新颜，郊区成为新城。

住宅小区、写字楼、商场、步行街。

房地产产品正在改变着我们的生活。

那么，什么是房地产？如何通过规范流程进行房地产开发？如何运用现代的管理思想进行房地产经营？我们将通过《房地产开发与经营》这一门课程进行系统地阐述。

说到房地产，大家会联想到什么呢？房子、土地、钱、地段、风险？这些都是房地产所包涵的内容。

房地产指的是土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

房地产可拆为房、地、产三个字，即房屋建筑、土地这两个实体部分以及权益这个非实体部分。

实体部分可直接感知，而非实体部分则包括所有权、使用权、抵押权、留置权等，在流通、消费环节中展示出来。

作为与民生息息相关的产品，房地产具有三个层面的特征。

从自然属性来看，土地的固定性与稀缺性决定了房地产的不可移动性与数量有限性，建筑与地段的独特决定了房地产的独一无二性；百年建筑千年城，多少历史建筑凝聚数百年的时光，这就是房地产的寿命长久性。

当房地产产品进入流通环节，成为商品，其经济特征便显现出来。

由经济学的稀缺性原理分析，数量有限、独一无二且寿命长久的产品，其价值必然是高大的，一线城市交通便利地段，一套住宅一般都在百万以上；正常的市场条件下，房地产产品，尤其是住宅具有保值增值性，这也使得房地产产品成为投资者青睐的对象；但同时也必须看到，其价值高大性使得房地产产品在交易过程中变现较为困难；不可移动性决定了房地产产品的交易只能是权属关系的变化，可租、可售、可抵押、可典当、可转让、可赠予，其经济用途是多样的；房地产的易受限制性体现在哪里？其一，政府保障性住房对于购房者资格有严格的审查制度，其二，使用用途一经载明，不得更改，住宅不可用于商业经营，商铺亦不能用作办公场所，其三，购房者作为房屋所有人，在使用过程中也必须遵守物业管理相关规定或某些限定条件，不得随意破坏或改变房屋结构。

《房地产开发经营与管理》课程教学大纲课程编码：611063课程名称：房地产开发经营与管理英文名称：Real Estate Development and Management开课学期：6学时/学分：48/3 （其中实验学时：0）课程类型：专业教育课程选修课开课专业：土地资源管理专业选用教材：叶剑平主编：《房地产经营与管理》中国农业出版社2010主要参考书：刘洪玉主编：《房地产开发经营与管理》中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写；北京：中国建筑工业出版社2008一、课程简介房地产业作为国民经济的支柱产业，已经愈发引起政府、投资者的广泛关注。

房地产开发经营与管理课程分为六章：主要介绍了房地产及房地产业的基本概念、房地产投资的特性及投资风险、如何应用经济学知识评价投资效益、房地产开发的程序及管理、房地产市场及房地产开发工程的可行性研究等内容。

该门课程综合性强，涉及管理学、经济学、建筑学等相关学科知识，学习该课程的目的是让学生了解并掌握房地产行业相关知识，并借助多学科理论及方法，解决房地产行业的实际问题。

Introduction to the courseTo be a pillar industry of the national economy, real estate industry has become increasingly causing attention of governments and investors. Rea I estate development and management curriculum is divided into six chapters, introduces the basic concepts of real estate and real estate, real estate investment characteristics and investment risks, and how to apply knowledge of economics to evaluate investment returns, procedures of real estate development and management, the real estate market and feasibility research of real estate development projects and so on. The course is very comprehensive, involves knowledge management, economics, architecture and other related disciplines.the main purpose of learning this course is to enable students to understand and master knowledge of the real estate industry, and solve practical problems in real estate industry with multi-disciplinary theories and methods.二、课程性质、目的与任务房地产开发经营与管理是土地资源管理专业的专业选修课,本门课程从理论和实际相结合的角度出发，全面系统地阐述了房地产开发经营与管理的基本理论和方法，详细分析了房地产投资与投资风险、房地产市场及其运行规律、房地产开发程序、房地产开发工程可行性研究、房地场金融、房地产开发工程管理、房地产市场营销以及物业管理等方面的问题。

第1章房地产投资分析的基本问题1、掌握房地产投资的概念:经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。

2、熟悉房地产投资的基本形式1、直接投资（投资者直接参与开发或购买房地产）（1）房地产开发投资包括商品房开发投资和土地开发投资（2）房地产置业投资（期房、现房、二手房）长期置业投资可以获得保值、增值、收益和消费式分为直接投资和间接投资2、间接投资（资金投入到房地产相关的证券、基金）（1）投资于房地产开发企业发行的债券和股票（2）投资于房地产投资信托基金(如越秀城建2005年在香港发行的内地第一支REITs)（3）投资于房地产抵押贷款支持证券（如“建元2005—1”）3、了解房地产投资避税收入原理（更适用于国外的税收制度和会计折旧形式）避税收入指因提取房地产折旧而降低纳税基数,给投资者带来的收益。

它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益.在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。

房地产避税优势说明应交的所得税=所得税税收基数×所得税率所得税的税收基数一般是净经营收入扣除贷款利息、建筑物折旧后的余额。

会计上的折旧年限一般（税法规定房屋最低折旧年限为20年）短于建筑物实际耐久年限，在账目上可以通过加速折旧来增加收入扣除项，从而降低所得税的基数。

4、熟悉房地产投资分析的内容（或组成部分)1、市场分析2、区位条件分析3、基础数据估算分析4、财务分析5、不确定性分析6、风险分析7、决策分析(方案比较选择分析）5、熟悉可行性分析和投资分析的区别房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。

可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程.其主要目的和任务是要明确是否值得投资于这个项目，即目标项目在技术上是否先进、实用、及可靠,在经济上是否合理，在财务上是否盈利，并通过具体的指标进行评价和判断。

2023年房地产估价师之开发经营与管理通关题库(附答案)单选题（共30题）1、四磨汤的功效A.行气疏肝，散寒止痛B.行气降逆，宽胸散结C.行气疏肝，宽胸散结D.行气降逆，散寒止痛【答案】 B2、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称为（）。

A.净现金流量B.现金流入C.现金流出D.现金流量【答案】 D3、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。

同时租出，租客是王某。

当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。

A.20%的首付款，加上该首付款2年的利息B.20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和D.2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价价值时点的现值之和【答案】 C4、物业甲为写字楼项目，2017年末价值为1000万元，预计2018年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2017年末价值为1000万元，2018年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。

A.甲物业投资风险较大B.乙物业投资风险较大C.甲、乙两个物业投资风险一样大D.无法判断【答案】 B5、下列关于通货膨胀和房地产增值的说法，正确的有（）。

A.通货膨胀导致折现率下降B.房地产增值导致折现率下降C.通货膨胀和房地产增值对折现率的影响大致相同D.通货膨胀和房地产增值是两回事【答案】 D6、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）。

不动产投资分析知识点汇总第一章绪论1.投资/是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。

/投资三要素：收益、成本和预期。

2.房地产投资A/是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。

3.房地产直接投资/是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产（置业投资）的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。

4.房地产投资的目的/是为了通过开发和经营等过程获取未来收益。

这些未来收益具体包括：①现金流量收益（置业投资收益）；②避税收入（制度带来的收益）；③销售收益（开发投资带来的收益）等。

5.房地产投资的基本任务/①为投资者提供投资方向；②为投资者提供运作方式；③为投资者预测投资收益；④为投资者分析风险并提供避险策略。

6.房地产投资的特性;①位置的固定性；②寿命周期长；③适应性；④个别性；⑤政策影响性；⑥对专业管理的依赖性；⑦相互影响性；⑧房地产投资的巨额性；⑨房地产投资的风险性；⑩房地产投资的保值与增值性。

7.房地产投资分析的内容/①市场分析；②区位分析；③基础数据估算分析；④财务分析；⑤不确定性分析；⑥风险分析；⑦决策分析（即方案比选分析）。

8.可行性分析与投资分析的不同/①房地产投资分析是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。

②可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程。

③可行性分析仅仅是投资分析的一个起点。

回答的只是投资者能做什么，而不是应该做什么的问题。

后者应该由投资分析来解决。

9.可行性分析与项目评估的不同/①行为主体的不同；②立足点不同；③所起的作用不同；④所处的阶段不同。

10.投资价值与市场价值的区别/①市场价值是客观的、非个人的价值,而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。

房地产市场调研基础知识房地产市场调研基础知识⽬录第⼀章房地产市场调研概念第⼆章房地产市场调研内容第⼀节房地产营销环境调研第⼆节竞争对⼿分析第三节市场需求研究第三章房地产市场调研程序和⽅法第⼀节调研程序第⼆节调研⽅法第⼀章房地产市场调研概念房地产项⽬在投⼊巨⼤资⾦的同时也伴随着巨⼤的风险，⼀但失误⼏乎没有推倒重来的机会。

在房地产开发的各个环节中，科学、客观地对房地产市场作必要的调研⼯作，可适时调整开发策略，以尽量减少或规避房地产开发过程中的风险。

⼀、市场调研概念市场调研，即市场调查与研究，有时也简称市调。

就是根据特定调研⽬的的要求所进⾏的系统、科学的策划、收集、记录、整理和分析的全过程。

⼆、房地产市场调研概念房地产市场调研就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进⾏系统的收集、整理、记录和分析，进⽽对房地产市场进⾏研究和预测。

第⼆章房地产市场调研内容第⼀节房地产营销环境调研⼀、⼈⼝环境⼈是市场的主体，对区域⼈⼝规模与增长率、⼈⼝的年龄结构、教育程度、家庭结构以及⼈⼝的迁移等内容进⾏调研，对房地产开发的定位有明显的指导意义。

⼈⼝环境调研主要包括以下内容：（⼀）⼈⼝总量与⼈⼝城区⼈⼝总量决定了对房地产的需求上限。

（⼆）⼈⼝的年龄结构⼈⼝的年龄结构对房地产需求有两个⽅⾯的影响：⼀是区域⼈⼝结构的变化导致需求主体年龄结构的变化，如⼈⼝⽼龄化的现象已在我国各⼤中城市越来越突出，这会导致对“银发公寓”的巨⼤需求。

另⼀⽅⾯，区分不同年龄结构的⽀付能⼒与⼈⼝⽐例，对房地产开发定位也有明显的指导作⽤。

（三）家庭规模与结构⼀般住宅消费的主体是家庭⽽⾮个⼈，因此，家庭结构及规模是影响和决定住宅规模和结构的直接因素。

受经济、社会、政策、⼈⼝、道德及⼼理等多种因素影响，现代社会的家庭结构在迅速发⽣裂变，家庭规模趋于⼩型化，户均⼈⼝正在逐渐缩⼩。

⼆、经济环境项⽬所在城市、地区的经济发展规模、速度、结构以及产业结构、居民的收⼊⽔平、对外开放程度等，都会对房地产的需求结构产⽣影响。

房地产投资思维知识点总结一、房地产投资的基本概念房地产投资是指以购房、出租、买卖等方式获取收益的投资行为。

在中小投资者的眼里，房地产投资还包括了置换、升级等因素。

房地产投资是一种长期、稳定、有保值增值空间的投资方式，适合一些长期投资理念的投资者。

但是，房地产投资也面临着市场波动大、资金压力大、风险较大等问题。

因此，了解房地产投资的基本概念是非常必要的。

二、房地产投资的思维模式1. 长期思维房地产投资是一项长期投资，需要投资者具备长期的思维。

在投资房地产时，不能贪图眼前的短期收益，而应该注重长期的收益。

只有在稳定的市场环境下，长期持有房产才能实现较好的持续收益。

2. 风险意识房地产投资是一项高风险的投资方式，投资者必须具备清晰的风险意识。

在选择投资项目时，要充分考虑市场风险、政策风险、资金风险等各种风险因素，合理分配资金，降低风险，提高投资成功的概率。

3. 多元化投资房地产投资是一项大额资金投资，投资者应该采取多元化投资策略，即不要将全部资金投入到房地产市场中。

可以选择投资股市、债市、基金等其他金融产品，以分散风险，提高资金的流动性。

4. 持续学习房地产市场的变化随时都可能发生，投资者需要不断学习和了解最新的市场信息、政策法规和投资技巧，以应对市场的快速变化，抓住投资机会。

只有不断学习，才能在竞争激烈的市场中脱颖而出。

三、房地产投资的知识点1. 市场分析在进行房地产投资时，首先要做的是对市场进行全面分析。

了解市场的供求关系、房价走势、政策法规等因素，对于选择投资地点、房产类型等具有重要的指导作用。

2. 选址因素在选择投资地点时，需要考虑诸多因素，如地段、交通、配套设施等，这些因素都会直接关系到房产的销售和租金水平。

3. 法律法规房地产投资是一项涉及多方面法律法规的投资，投资者必须了解有关房地产的法律法规，确保自己的投资行为合法合规。

4. 投资成本投资成本是指投资者从购置到出售或出租房产所需的全部成本，包括购房成本、装修成本、中介费、税费等。

房地产开发投资及注意事项房地产开发投资一直是许多投资者青睐的领域，因为它可以为他们带来可观的回报。

然而，投资房地产开发并非易事，需要投资者对市场有准确的了解以及一系列的注意事项。

本文将介绍房地产开发投资的基本知识，并重点强调投资者在此过程中应注意的关键事项。

一、房地产开发投资基本知识1.1 房地产市场概况在进行房地产开发投资之前，了解当地房地产市场的概况至关重要。

投资者应研究该市场的供求关系、价格走势以及相关政策法规等。

只有全面了解市场情况，才能做出明智的投资决策。

1.2 投资预算房地产开发投资需要进行精确的预算工作。

投资者应考虑土地购买、建筑物修建、人工成本、采购设备等各个方面的费用，并确保预算充分覆盖每一个环节。

同时，预算中应留出适当的余地，以应对可能出现的不可预见的费用增加。

1.3 市场需求分析投资者在选择房地产开发项目时，应对市场需求进行全面分析。

了解目标客户群体、他们对房地产的需求以及竞争对手的情况，有助于投资者决定自己的发展方向，并制定相应的销售与推广策略。

1.4 资金来源与风险控制房地产开发投资需要巨额的资金支持，因此投资者需要有清晰的资金来源计划。

他们可以通过自筹资金、银行贷款以及引入合作伙伴等方式获得资金支持。

同时，为了降低投资风险，投资者还应制定一套有效的风险控制策略。

二、房地产开发投资的注意事项2.1 法律风险在进行房地产开发投资时，投资者应牢记法律法规对于房地产市场的严格监管。

他们应确保自己的投资行为合法合规，遵守相关条款和规定。

与此同时，投资者还应了解当地的土地使用规划、建筑规范以及环境保护要求，避免因违规行为而引发的法律风险。

2.2 市场风险房地产市场波动性较大，投资者需要对市场风险有清醒的认识。

他们应时刻关注市场动态，防范市场变化可能带来的投资风险。

此外，投资者还应对市场需求进行准确预判，选择符合市场需求且有潜力的项目进行投资。

2.3 建设风险房地产开发涉及到土地购买、工程建设等复杂流程。

房地产开发企业投资决策分析——以某某公司为例摘要二十一世纪以来，中国房地产发展迎来了高速发展的时代，但同时也存在不少企业因房地产投资失误而面临重大问题。

房地产项目具有具有难度大、建设周期长、牵涉面广等特点，这也导致了房地产项目在前期的建设和投入中存在不可预测的风险。

基于以上问题，在投资房地产之前，进行房地产的投资决策分析成为不可或缺的一个环节。

本文结合某某实例，对房地产的决策分析进行深入研究，从房地产的各个过程、各个阶段面临的问题多元化全方面的进行探讨。

本文研究了房地产决策是如何影响房地产项目的，并且相关的影响因素有哪些，，并且不同影响因素的影响范围和深度。

在实际的投资过程中，需要结合科学的投资理论、包括房地产的投资方法、模式，还需要对房地产周边的影响因素进行分析，运用科学的理论，解决实际过程中碰到的问题。

另外，结合具体项目实例，分析项目的宏观财务能力以及所遇到的分析和风险抵抗能力。

结合某某在投资开发中所遇到的问题进行分析探讨并提出相应的措施。

在以上的分析基础之上，得出房地产投资决策的通用结论，并给出一些建议，为其他房地产商提供借鉴。

关键词：投资；房地产；决策一、引言（一）选题背景及意义上个世纪末，该革开放不断深入，社会主义市场经济的不断完善，我国房地产迎来了蓬勃发展的好时机，其摆脱了计划经济的禁锢，慢慢成为我国经济产业的顶梁柱。

新世纪以来，不少集团企业在房地产的红利期投资房地产而不断壮大，但是也有不少企业在投资房地产时由于决策失误给公司带来危机。

房地产项目具有具有难度大、建设周期长、牵涉面广等特点，这也导致了房地产项目在前期的建设和投入中存在不可预测的风险。

因此，房地产投资决策分析成为了必不可少的一个环节。

随着我国市场经济的不断发展，房地产企业犹如雨后春笋般诞生，市场的不断壮大，致使土地价格不断飙升，进而使得房地产的成本激增。

而房地产各个过程中存在的风险使得项目决策者在进行房地产投资时需要考虑来自各个方面的风险，进而科学理性的分析，得出正确合理的决策。

房地产项目投资分析问：如何进行房地产项目的大环境分析？答：房地产项目的大环境分析应在国家、地区、城市、街区的层次上进行，包括如下内容:政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面.在投资环境分析的情况下应对房地产市场状况进行分析，包括房地产的供求关系、当地土地出让情况、商品房的销售价格和销售情况、竞争物业的发展状况等。

问：房地产项目投资的操作流程是怎样的？答：1、投资项目的寻找;2、投资项目精选；3、可行性研究分析；4、在项目可行的情况下组织投标或者谈判签订合同获得项目使用权或收购、租赁项目；5、对新获得项目进行建设或对收购的项目进行重新包装；6、按原先可行性研究分析中制订的计划进行销售或者出租以获取利润。

问：房地产项目可行性研究分析报告如何编制？答：房地产项目可行性研究分析报告的编制应包括如下的内容：1、总论:包括项目背景、项目概况等；2、房地产调查与预测：包括房地产投资环境的调查与预测和房地产市场状况的调查与预测。

1）房地产投资环境的调查与预测：应在国家、区域、城市、区位的层次上进行.主要包括：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面，对已经发生的或将要发生的重大事件或政策对地产项目的影响，要进行充分的了解和估计。

2）房地产市场状况的调查与预测：应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行，主要内容包括:供求状况；地产项目的销售价格、租金和经营收入；地产项目开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。

3、房地产项目策划：这一项主要针对新开发项目。

4、房地产项目总投资包括开发建设投资和经营资金。

开发建设投资是指在开发期内地产项目开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地出让费用或土地和建筑物租赁费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。

第一章：单选：1．从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产，主要分为（）。

A．土地、建成后的物业和在建工程B．居住物业、商用物业、工业物业和特殊物业C．土地、建筑物及附着于其上的各种权利D．开发房地产和在用房地产2．某城市修建了从城市中心到郊区的地铁，使沿线房地产大幅增值，这是房地产的（）特点带来的效果。

A．政策影响性 B．相互影响性 C．各异性 D．适应性3．下列风险中，属于个别风险的是（）。

A．购买力风险 B．市场供求风险 C．政策风险 D．比较风险4．不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（）。

A．下降 B．上升 C．不变 D．不确定5．房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（）A．系统风险 B．资本价值风险 C．个别风险 D．比较风险6. 房地产属于非货币性投资，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑现换成。

这主要体现了房地产投资风险的（）A、变现风险B、政策风险C、利率风险D、市场供求风险多选：1．以下属于房地产间接投资的活动有（）。

A．购买土地开发商物业 B．购买房地产抵押支持证券C．购买房地产信托公司股份 D．购买房地产开发企业股票2．以下属于房地产投资面临的系统风险有（）。

A．收益现金流风险 B．政治风险 C．利率风险 D．机会成本风险3．投资者可以控制的风险包括（）。

A．利率风险 B．政策性风险 C．资本价值风险 D．持有期风险4．房地产投资的风险主要体现在（）。

A．投资的安全性 B．预期收益的可靠性C．投资项目的变现性 D．资产管理的复杂性5．在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。

A．农用地改为非农建设用地 B．在写字楼旁新建大型游乐场C．住宅区道路禁止货车通行 D．在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路第二章：房地产投资分析基础单选：1．已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（）。

A．12.55% B．12.68% C．14.75% D．15.01%2．某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。

房地产经济中存在的问题及宏观调控应对措施摘要：房地产一直是国内近些年来的热议话题，住房问题已经成为了当下社会上人人都在探讨的重点话题之一。

不管是相关的专家学者提出了怎样的建议、群众给出的相关看法，还是在相关政策下的宏观调控，从当下来看房价在近些年当中一直处于上涨的状态。

现如今人们高度关注的房地产行业在相关部门的宏观调控下一直处于时扬时抑的状态，相关部门也在多次会议中强调了房地产在国内经济发展当中的作用，并且通过制定相应的宏观调控措施，进而促进国内经济的发展。

对此，本文针对房地产经济中存在的问题及宏观调控应对措施进行深入的探究，望有借鉴意义。

关键词：房地产经济；存在的问题；宏观调控；应对措施一、国内房地产的发展以及房价走势房地产作为近些年来在国内迅速发展的新兴产业，在现如今国民经济当中起着至关重要的作用。

国内房地产近些年来的迅猛发展以及房价的不断走高引起了经济学界以及房地产相关行业之间的不断探讨。

一些专家学者以及相关人士对于房地产是否关注度过高，是否要继续推进房地产行业的发展，还是要对其进行严格的调控，持有不同的意见。

现如今在复杂的经济形势下，房地产在市场上的成交量逐渐下降，房价下跌，业界针对这个问题又产生了极大的热议。

房地产市场随着大环境的变化而在房价上开始出现了频繁的波动，但是国内针对房地产价格出现波动的具体情况、动机以及相关政策却没有进行深入的探讨。

现如今房价的频繁变动是由于受到其它因素影响而产生变化，还是当下的房价过高而偏离了房地产行业本身对于房价的调控范围，房价的频繁波动究竟要持续多久，还需要进行不断的分析与研究[1]。

房地产市场的宏观调控与房价的变化从大概十年前来进行追溯，主要可以分为“发展”与“紧缩”，在“紧缩”的状态下有可以详细地划分成三个时期：第一个时期，在这个时期当中主要是通过对住房量进行调控，进而避免房地产商大规模的进行投资；第二个时期，在这个时期当中通过对房屋的总量进行调控，避免出现房价增长过快的情况；第三个时期，在这个时期当中通过对住房结构进行调控。

房地产基础知识100问在现代社会中，房地产作为一项重要的经济活动，对于每个人来说都有着重要的意义。

无论是作为居住的场所，还是作为投资的对象，房地产的相关知识都是我们应该了解的内容。

本文将就房地产的一些基础知识进行探讨，以期帮助读者更全面地了解这一领域。

一、房地产市场概述1.什么是房地产市场？房地产市场是指以房屋及其附属设施、不动产及其扩展设备、土地租赁和土地出售等形式存在的各种房地产交易的市场。

2.为什么房地产市场重要？房地产市场是国民经济的重要组成部分，对于推动经济增长、改善居民生活水平、促进城市规划与建设等方面都有着重要的作用。

3.房地产市场的主要参与方有哪些？房地产市场的参与方主要包括开发商、房地产公司、银行、保险公司、政府等。

4.房地产市场的基本运作机制是什么？房地产市场的基本运作机制是供求关系决定价值。

当房地产需求超过供应时，房价上涨；反之，则房价下降。

二、房地产投资的基本概念5.什么是房地产投资？房地产投资是指购买、持有或出售房地产以获取收益的行为。

6.房地产投资的形式有哪些？房地产投资的形式主要包括购买房产出租、炒卖房产、投资房地产开发项目等。

7.房地产投资有哪些风险？房地产投资的风险主要包括市场风险（房价下跌）、政策风险（政府出台调控政策）、管理风险（租客违约、维修成本等）等。

8.如何评估房地产投资的收益？评估房地产投资的收益主要包括购房后的租金收益、房价上涨带来的资本收益等。

三、房地产开发的基本流程9.房地产开发的基本流程有哪些？房地产开发的基本流程包括选址、规划设计、融资、施工、销售等。

10.选址的原则是什么？选址的原则主要包括交通便利、生活配套设施完备、市场需求等因素。

11.规划设计的重要性是什么？规划设计决定了房地产产品的外观、功能和空间布局，直接影响项目的市场竞争力。

12.融资途径有哪些？融资途径主要包括银行贷款、发行公司债券、引入外部投资者等。

13.房地产开发过程中需要哪些专业团队的支持？房地产开发过程中需要建筑设计师、土木工程师、销售经纪人、市场营销团队等的支持。

房地产投资分析房地产作为一个重要的投资领域，在市场上具有很高的关注度。

人们常常通过分析市场趋势、财务指标和风险评估来进行投资决策。

本文将从几个方面对房地产投资进行分析，以帮助读者做出明智的投资决策。

1. 市场趋势分析房地产市场的趋势对投资的影响非常大，因此首先要对市场趋势进行分析。

通过收集和分析房地产市场的数据，观察房价、租金、供需关系和销售量等指标的情况，可以了解市场的发展趋势。

例如，过去几年房价上涨的速度是否稳定？供应量是否足够满足需求？这些问题都需要仔细分析，以确定市场是否有投资机会。

2. 财务指标分析财务指标对于评估房地产投资的可行性非常重要。

在分析房地产项目时，可以关注以下几个财务指标：盈利能力指标：包括房屋租金收入、出租率、利润率等。

通过分析盈利能力指标，可以评估房产投资的潜在收益。

资产价值指标：包括市场价值、净资产价值、折现率等。

这些指标可以帮助投资者判断房地产的实际价值，从而决定是否值得投资。

财务风险指标：包括贷款利率、贷款利息等。

通过分析财务风险指标，可以预测投资的风险水平，并制定相应的风险管理策略。

3. 风险评估房地产投资具有较高的风险，因此需要进行风险评估。

风险主要来自市场波动、政策变化、竞争对手和资金负担等方面。

在进行风险评估时，可以采用SWOT分析法，即分析房地产投资的优势、劣势、机会和威胁。

通过分析潜在风险因素，可以制定相应的风险控制策略，降低投资风险。

4. 未来发展趋势分析对房地产投资的长期发展趋势进行分析，可以帮助投资者做出更明智的决策。

例如，探讨城市的发展规划和政策调整，观察是否有新的商业中心或交通枢纽将建设等。

同时也可以关注未来人口流动、城市化进程以及生活方式的变化等方面的趋势，以判断投资是否具有持久增长的潜力。

5. 综合评估和决策最后，基于以上的分析结果，需要进行综合评估和决策。

在进行投资决策之前，需考虑投资资金、期望回报、投资期限等因素。

通过对市场、财务和风险的综合分析，可以评估投资的潜在回报和风险水平，并做出明智的投资决策。