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英国伦敦金丝雀码头案例分析报告研究方案：一、研究背景和目的英国伦敦金丝雀码头是伦敦市重要的商业区和金融中心，也是英国最主要的地标之一。
随着金融业的发展，金丝雀码头区域近年来发生了许多重要的变化，例如大型商业建筑的兴建和改造，人口的增加等。
本研究的目的是分析金丝雀码头区域的案例，探讨这些变化对区域经济、环境和社会带来的影响，为解决实际问题提供有价值的参考。
二、研究方法1. 研究设计：本研究将采用案例分析方法，通过对金丝雀码头区域的详细调查和分析，以全面了解该区域的现状和变化。
2. 数据采集：a. 文献研究：收集金丝雀码头区域相关的历史资料、报告和研究成果，了解其发展历程和已有研究成果。
b. 实地调查：进行对金丝雀码头区域的实地考察和调查，采集相关的数据和信息。
c. 问卷调查：设计并发放调查问卷，了解居民和企业对金丝雀码头区域变化的看法和感受。
3. 数据分析：a. 描述性统计分析：对实地调查和问卷调查的数据进行汇总和描述性统计，了解金丝雀码头区域的一些基本情况和变化。
b. 案例分析：基于已有研究成果和实地调查数据，进行详细的案例分析，探讨金丝雀码头区域的经济、环境和社会影响，以及相关的问题和挑战。
c. 比较分析：将金丝雀码头区域与其他类似的国际金融中心进行比较，找出差异和相似之处，为解决实际问题提供参考。
方案实施情况：1. 文献研究：已收集并分析了金丝雀码头区域相关的历史资料、报告和研究成果，对金丝雀码头的发展历程和已有研究成果有了较为全面的了解。
2. 实地调查：已进行了对金丝雀码头区域的实地考察和调查，采集了大量的相关数据和信息，包括建筑物变化、人口变化、就业情况等方面的数据。
3. 问卷调查：已设计并发放了调查问卷，获取了居民和企业对金丝雀码头区域变化的看法和感受。
数据采集和分析：1. 描述性统计分析：对实地调查和问卷调查的数据进行汇总和描述性统计，得出金丝雀码头区域的一些基本情况和变化趋势。
2. 案例分析：a. 经济影响：通过对金丝雀码头区域的经济数据和相关调查资料的分析，探讨其对伦敦市和英国经济的影响，特别是在金融业和商业地产方面的角色和地位。
伦敦金丝雀码头——城市设计之街区复兴案例一零建筑二班100336钱家文一、地理位置与地区资源金丝雀码头位于伦敦Dockland码头区的道格斯岛。
Dockland码头区位于东伦敦泰晤士河下游，整体呈带状沿河由西向东伸展。
狗岛的地形比较特殊，泰晤士河在此由北向南U型转弯，使其成为东、西、南三面环水的半岛。
位于其中心偏北的金丝雀码头在东、西两侧与泰晤士河直接相接。
因此它的水资源十分丰富，不仅用地内部有原码头的水面，东.西侧还有河水环绕。
在28.7hm²的总用地面积中，水面达10.12hm²，还有10.12hm²沿河用地。
二、码头区的历史与发展金丝雀码头拥有悠久的历史和辉煌的过去。
码头在英国人心目中具有浓重的历史感和认同感，生气教勃的码头区氛围是Dockland地区独特的历史文化要素。
在过去航空、陆运都不太发达的漫长年代，航海占据了交通往来的主要位置。
位于当时世界贸易集散地伦敦的金丝雀码头，水面上是大大小小的轮船在装卸，岸上则是车水马龙，机器声轰鸣鼎沸。
同时，港口的大量建设也带动了周边商业区、工业区乃至整个伦敦城市的发展，码头区成为组织港口活动的中心轴。
然而从上世纪60年代开始，由于大航运公司需要寻找更大、更有效的深水港口，老式码头也不适应新型的以集装箱为基础的交通运输方式，加上随着城市的现代化发展，码头区与伦敦中心市区的交通体系出现了分离，导致该地区走向衰落。
伦敦城市与码头区的历史演变1805年的伦敦港口1845年的伦敦港口1900年的伦敦港口昔日伦敦港口的繁荣战后伦敦港口的衰败三、功能分区进入上世纪80年代，因为码头区本身的经济发展需要，英国人开始关注码头区未来的发展。
伦敦码头区开发有限公司历时17年对近似废弃的旧码头区进行了成功的更新改建，其中金丝雀码头是金融、商业、商务区，作为整个地区的中心。
周边多为住宅区以解决伦敦不断增长的住房压力。
五、历史轴线金丝雀码头不仅拥有码头区的历史资源，而且位于伦敦城市发展的空间轴线上，这条空间轴线一端是伦敦塔桥，代表了伦敦的悠久历史，另一端是北格林威治的千禧穹庐，代表伦敦城市的新生。
15万金领挤在这么一个弹丸之地...金丝雀码头，究竟是怎样一种神奇的存在？金丝雀码头，伦敦市中心向东4公里处，高楼耸立，是举世瞩目的世界级金融中心之一，与老金融城Bank 相望相守~在众多摩天大楼中，伫立着鼎鼎大名的银行总部，支部，商业巨头和一流媒体：汇丰银行，花旗银行，巴克莱银行，英格兰银行，渣打银行，加拿大皇家银行，瑞士信贷；摩根大通，摩根史坦利；每日电讯报，独立报，路透社，镜报等等......光员工就十五多万人。
今天要介绍的地方，是有伦敦“曼哈顿”之称的金丝雀码头（Canary Wharf ）。
跟高楼林立的纽约曼哈顿一样，这里有着三大高楼：第一加拿大广场One Canada Square（235.1米），汇丰银行塔（HSBC Tower）和花旗集团中心（Citi group Centre）。
别看这里现在风光无限，30多年前，这里还是个废弃的伦敦码头，早已没有了当年“不夜码头”的繁华景象。
回想1802-1939, 金丝雀码头地区曾是世界上最繁忙的港口之一。
然后随着产业革命的到来，1960年代以后港口业开始萎缩，1980泰晤士河上最后一个港口关闭标志着 Canary Wharf 1.0时代的结束。
好在撒切尔夫人执政时期，伦敦市政府成立了码头区开发公司，开始着手全面改造这一地区！1981年成立了伦敦港口发展公司，并于1982年辟出一片区域，以金丝雀码头为中心作为城市企业区。
当时，Credit Suisse First Boston的前主席 Michael von Clemm 考虑：想把金丝雀作为打造成一个 Back Office，在与G Ware Travelstead 商讨后，提出了将金丝雀打造成一个新商务中心的想法。
金丝雀2.0自此开始。
然而，计划受到了伦敦老金融城的强大打压...... 为了对抗金丝雀，老金融城修改了市政规划法，允许在火车站之上（Blackfriars），马路之上（Alban Gate）修建办公楼，其结果直接导致了当时的伦敦商业物业的供应多度，并且金丝雀的主体投资公司宣布破产......若干年后，随着产业复苏，对大面积商业物业需求的持续增长，并且伦敦政府为了迎接千禧年，决定在千禧年前完工Jubliee Line的延长线，并在金丝雀开设重要的一站，并入已有的湾区轻轨体系，将金丝雀的交通体系由线变网！一时间，市场对金丝雀的信心随之大升！2007年，金丝雀码头的 HSBC大厦，创纪录的以£11亿成交，震惊四海八荒......如果说老金融城代表着伦敦的过去，展现了伦敦古典厚重一面，金丝雀码头则代表着伦敦以及世界金融业的未来，展现了伦敦现代时尚的一面。
伦敦金丝雀码头运营简介伦敦金丝雀码头（Canary Wharf）是伦敦东区的一个著名商务和金融中心，位于泰晤士河河畔。
它是一个现代化的、高度发达的区域，吸引着全球许多著名的金融机构和跨国公司。
本文将介绍金丝雀码头的运营情况，并探讨其对伦敦和全球经济的影响。
1. 金丝雀码头的背景金丝雀码头的发展始于20世纪80年代末。
当时，伦敦政府决定在这个东区地理位置优越的地方建立一个新的商务和金融中心，以促进城市经济的发展。
于是，废弃的金丝雀岛码头被改建成了如今的金丝雀码头。
2. 基础设施建设为了支持金丝雀码头的运营，伦敦市政府投入了大量资金和资源。
他们改善了交通网络，修建了地铁、火车站和公交站点。
此外，还建设了现代化的办公楼、购物中心、酒店和公共设施，以提供全面的服务。
3. 金融机构和公司伦敦金丝雀码头是许多著名的金融机构和跨国公司的总部所在地。
其中包括英国银行、渣打银行、汇丰银行等著名金融机构，以及众多国际公司如思科、摩根大通、汇源等。
这些机构和公司的入驻，极大地提升了金丝雀码头的商业氛围和影响力。
4. 社区发展金丝雀码头不仅仅是一个商务中心，也是一个拥有不同社区的城市区域。
在这里，人们可以找到餐馆、咖啡厅、健身中心等各种生活便利设施。
此外，还建有公园、运动场和艺术中心等公共空间，提供休闲和娱乐场所。
5. 娱乐和文化活动金丝雀码头举办了许多娱乐和文化活动，吸引了更多的游客和居民。
这些活动包括音乐会、艺术展览、街头表演等。
金丝雀码头也是伦敦的一个旅游景点之一，吸引了全球来访者的关注。
6. 经济影响金丝雀码头的运营对伦敦和全球经济都产生了巨大的影响。
作为一个重要的金融和商务中心，它吸引了众多国际机构和公司的投资和业务活动，直接促进了伦敦和英国的经济增长。
同时，金丝雀码头的繁荣也带动了周边地区的发展，提供了大量的就业机会。
结论伦敦金丝雀码头作为一个全球知名的商务和金融中心，在城市经济和社会发展中起到了至关重要的作用。
飞进雄安的英国“金丝雀”“点石成金小能手”给雄安未来带来无限想象在英国首相特蕾莎·梅刚刚签订的访华“大单”中，有一单颇引人注目：英国金丝雀码头集团将为雄安新区提供设计、规划、建设、运营建议，共同建设“雄安新区金融科技城”。
英国“金丝雀”，究竟是个什么样的“厉害角色”？金丝雀码头位于东伦敦，在19世纪“大英帝国”鼎盛时期，曾是全世界最繁忙的码头之一。
上世纪60年代以后，“大英帝国”解体，贸易不复繁盛。
与此同时，集装箱时代到来，伦敦周边的深水港蒂尔伯里崛起，金丝雀等城市码头衰落。
当时执政的撒切尔夫人内阁于是决定重新规划这个区域。
他们相中了当时全世界最大的地产开发商、加拿大公司“奥林匹亚与约克”。
“奥林匹亚与约克”派去的考察团中，有一位波兰籍高管乔治·伊克贝斯科，目睹了码头1987年的衰败惨状：“没有水，没有电，什么都没有……我给老板保罗·莱克曼的建议是‘千万不要碰！’”但这位有点疯狂的老板莱克曼还是决定接下来，伊克贝斯科也派往伦敦负责开发。
他所做的第一件事，就是不计成本铺建基础设施，哪怕这是一项看似不可能的工程——90%的面积都需要填河造地，由于交通不畅，很多建筑材料甚至要从泰晤士河上用驳船运过来。
到1991年，他们共花了近20亿英镑翻修基础设施，在此之上建造了40多万平方米的写字楼，其中235米高的“加拿大一号广场”是当时的伦敦第一高楼，“金融城”呼之欲出。
虽然不久后的经济衰退导致“奥林匹亚与约克”遗憾破产，但开发一直在持续推进。
几经周折，金丝雀码头的运营权如今归属新成立的“金丝雀码头集团”，乔治·伊克贝斯科担任主席。
30年后，这个曾经衰败到不通水电的97英亩（约合0.39平方公里）的小小地块，成为“全世界企业最想进驻的办公地点”。
客户名单包括汇丰银行、摩根斯坦利、汤森路透、英国石油公司等最负盛名的企业。
在这里工作的白领平均年薪为10万英镑（约88万元人民币）。
城市有机更新案例城市有机更新是指在城市发展过程中，通过对旧城区的改造和再利用，使其逐渐恢复活力并与周围环境相协调的发展模式。
下面列举了十个城市有机更新的案例。
1. 伦敦金丝雀码头（Canary Wharf）项目：伦敦金丝雀码头曾是一个废弃的港口区，经过有机更新后，成为了一个现代化的商业金融区，拥有高楼大厦、购物中心、文化设施等，成为了伦敦的新地标。
2. 巴黎勒芒区（Le Marais）项目：巴黎勒芒区是一个历史悠久的地区，经过有机更新，保留了原有的历史建筑和街道布局，同时引入了新的商业和文化设施，使其成为了一个繁华的时尚区。
3. 纽约高线公园（High Line Park）项目：纽约高线公园是一个废弃的高架铁路，经过有机更新后，被改造成了一个城市公园，成为了市民休闲娱乐的热门去处。
4. 上海外滩（The Bund）项目：上海外滩是一个具有历史意义的滨江区域，经过有机更新，保留了原有的历史建筑风貌，并引入了新的商业和文化设施，成为了上海的标志性景点。
5. 柏林普伦茨劳贝格区（Prenzlauer Berg）项目：柏林普伦茨劳贝格区是一个曾经的工业区，经过有机更新，保留了原有的工业建筑，并改造成了一个艺术区，吸引了众多艺术家和创意人才。
6. 东京涩谷区（Shibuya）项目：东京涩谷区是一个繁华的商业区，经过有机更新，改造成了一个现代化的购物和娱乐中心，成为了东京的时尚潮流中心。
7. 芝加哥密歇根大道（Michigan Avenue）项目：芝加哥密歇根大道是一个历史悠久的购物街区，经过有机更新，保留了原有的历史建筑，并引入了新的商业设施，成为了芝加哥的商业中心。
8. 华盛顿特区西南区（Southwest Waterfront）项目：华盛顿特区西南区是一个废弃的港口区，经过有机更新，改造成了一个现代化的滨水区，拥有酒店、商业设施、公共广场等，成为了华盛顿的新地标。
9. 温哥华雅芳区（Yaletown）项目：温哥华雅芳区是一个曾经的工业区，经过有机更新，保留了原有的工业建筑并改造成了一个现代化的住宅区，成为了温哥华的时尚居住区。
伦敦金丝雀码头——城市设计之街区复兴案例一零建筑二班100336钱家文一、地理位置与地区资源金丝雀码头位于伦敦Dockland码头区的道格斯岛。
Dockland码头区位于东伦敦泰晤士河下游，整体呈带状沿河由西向东伸展。
狗岛的地形比较特殊，泰晤士河在此由北向南U型转弯，使其成为东、西、南三面环水的半岛。
位于其中心偏北的金丝雀码头在东、西两侧与泰晤士河直接相接。
因此它的水资源十分丰富，不仅用地内部有原码头的水面，东.西侧还有河水环绕。
在28.7hm²的总用地面积中，水面达10.12hm²，还有10.12hm²沿河用地。
二、码头区的历史与发展金丝雀码头拥有悠久的历史和辉煌的过去。
码头在英国人心目中具有浓重的历史感和认同感，生气教勃的码头区氛围是Dockland地区独特的历史文化要素。
在过去航空、陆运都不太发达的漫长年代，航海占据了交通往来的主要位置。
位于当时世界贸易集散地伦敦的金丝雀码头，水面上是大大小小的轮船在装卸，岸上则是车水马龙，机器声轰鸣鼎沸。
同时，港口的大量建设也带动了周边商业区、工业区乃至整个伦敦城市的发展，码头区成为组织港口活动的中心轴。
然而从上世纪60年代开始，由于大航运公司需要寻找更大、更有效的深水港口，老式码头也不适应新型的以集装箱为基础的交通运输方式，加上随着城市的现代化发展，码头区与伦敦中心市区的交通体系出现了分离，导致该地区走向衰落。
伦敦城市与码头区的历史演变1805年的伦敦港口1845年的伦敦港口1900年的伦敦港口昔日伦敦港口的繁荣战后伦敦港口的衰败三、功能分区进入上世纪80年代，因为码头区本身的经济发展需要，英国人开始关注码头区未来的发展。
伦敦码头区开发有限公司历时17年对近似废弃的旧码头区进行了成功的更新改建，其中金丝雀码头是金融、商业、商务区，作为整个地区的中心。
周边多为住宅区以解决伦敦不断增长的住房压力。
五、历史轴线金丝雀码头不仅拥有码头区的历史资源，而且位于伦敦城市发展的空间轴线上，这条空间轴线一端是伦敦塔桥，代表了伦敦的悠久历史，另一端是北格林威治的千禧穹庐，代表伦敦城市的新生。
伦敦新金融区金丝雀码头项目对上海后世博开发机制的启示伦敦新金融区金丝雀码头项目对上海后世博开发机制的启示InspirationofCanaryWharfEngineeringProjectinLondonNewFinancial ZonetoPostShanghaiWorldExpoDevelopmentMechanism崔宁上海世博建设开发200125摘要:以伦敦新金融区金丝雀码头项目工程的背景,规模,开发模式,建设情况为例,分析了该项目开发时的经验和教训.作为同样以”城市政府推动的,投资巨大而且对城市影响深远的城市更新项目”——上海世博会园区地块,目前正开发起步,而金丝雀码头改造工程带来的经验和教训,值得我们学习和借鉴.关键词:伦敦新金融区金丝雀码头改造工程上海世博会后续开发建设机制中图分类号:F407.9/文献标识码B【文章编号】1004—1001(2012)02—0085—040引言举世瞩目的2010年上海世博会已经成功落幕,超过7000万人次的参观者和丰富的世博文化遗产给上海留下了永恒的美好记1’s.2011年10月,世博B片区10幅地块在市规土局网上公开出让,以此为标志世博后续开发建设正式全面启动.后世博开发建设在一定程度上也可以理解为”城市政府推动的,投资巨大而且对城市影响深远的城市更新项目(UrbanRenewa1)”.从20世纪7O年代起,城市政府普遍将城市发展与其执政目标联系在一起,世界各地的城市政府主持或者推动了很多大型城市开发和改造项目,从城市职能,项目类型,开发规模,功能定位,影响力等方面与世博会后续开发相类似的有纽约的巴特利公园城市(BatteryParkCity),巴黎的拉?德芳斯(LaDefense),伦敦码头区(Dockland)和横滨的”21世纪未来港(MinatoMirai21)”等.其中,与上海世博会后续开发建设最相似的是伦敦码头区项目之中的金丝雀码头项目(CanaryWharf),是世界城市伦敦市新区开发的滨水项目,目标是建成国际影响力的金融商务区.1伦敦金丝雀码头项目简介1.1项目背景伦敦是欧洲传统的金融中心和贸易中心,也是最重要作者简介:崔宁(1972一),男,博士,工程师,副总经理.作者地址:上海市浦东南路3588号(200125o收稿日期:2012—02—07的世界城市之一.伦敦中心区(伦敦金融城)对于CBD的限制发展战略很好地保留了伦敦传统的城市肌理,但同时对于伦敦在全球经济一体化时代吸引私人投资的竞争也带来了不利影响.作为寻求保护原有城市中心区肌理和满足商务办公区的发展需求之间的平衡的直接结果,英国政府促成了泰晤士河码头区等的新城市化中心区的发展.伦敦码头区(Dockland)位于泰晤土河下游东面,曾经是世界上最繁忙的港口之一,1960年代因海运和港口工业外迁逐渐衰退.80年代初,英国政府逐渐发现这一滨水区的独特潜力,倾向于对私人资本开放市场的保守党政府在与倾向于保护公共利益的工党的政治角力中占据上风, 将之划为自由经济区(EnterpriseZone),区内的固定资产投资享有10年的地方税免税并免除所有土地建设税,同时实施相当宽松灵活的规划控制政策.1981年,伦敦码头发展(LondonDocklandDevelopmentCorporation.即LDDC)作为政府管理码头区开发的机构正式成立. 1980年,英国经济跌入半个多世纪以来的最低谷,城市衰败,工厂倒闭,失业人数自1930年以来首次超过300 万.撒切尔夫人执政后,为刺激经济,政府转向执行自由市场政策,实质就是”国退民进”,政府将原本垄断的城市开发,公共基础设施投资,航空,甚至邮政电信等向私人市场开放,以减轻政府负担.在第一个10年内,伦敦码头区的公共投资是10亿英镑,吸引的私人投资则达到i00亿英镑.1.2规模与开发模式金丝雀码头是伦敦码头区改造中最为引人注目的工程.它位于狗岛区内一个半岛形地块,距伦敦市区4km,它三面被泰晤士河环绕,面积0.35kmZ[伦敦码头区规划区域面积2km.,分为瓦平与波普拉(WappingandPoplar),色雷建筑施工第34卷第2期『85码头(SurreyDocks),狗岛(theIsleofDogs),皇家码头(theRoyalDocks)4个区].1985年,美国开发商瓦尔?查沃尔思德(G.WareTrav—elstead)在两家大金融机构的支持下向伦敦码头发展公司(LDDC)提交了金丝雀码头的第1个开发计划,包括3栋超高层建筑.需要注意的是,区别于国内由政府组织制定开发计划,伦敦码头区的开发是投资商编制开发计划(包括策划,规划,计划,资金,权益,建设,营销等),作为双方建立合作机制的基础,也就是前面提到的”相当宽松灵活的规划控制政策”.1987年7月,奥林匹亚与约克公司与伦敦码头区发展公司(LDDC)签下了金丝雀码头的开发协议,开发项目正式开始相对独立的启动.奥林匹亚与约克公司作为一个商业化运作的私人公司,为追求更大的利润空间,它制订了一个空前宏伟的计划,即建设一个足以取代伦敦金融城的金融中,.奥林匹亚与约克公司是一家加拿大私人性质的不动产投资和经营公司,1987年该公司成功完成了在纽约巴特利公园城市开发之中的世界金融中心项目.在美国纽约的成功,使公司决策层敢于投资国际性质的超大型开发项目,但也忽视了巨大收益背后隐藏的风险.奥林匹亚与约克公司提出的建设规模是英国多年来罕见的,它包含了1100000m的办公楼,70000Ill的商业和服务空间,将使伦敦的办公楼总面积增加20%.金丝雀码头的定位不仅仅是一个中心商务区,而且是一个整体的环境和高质量的城市社区,以此吸引那些在欧洲寻找总部的国际性大公司.’1.3规划与开发建设1987年,奥林匹亚与约克公司委托美国SOM公司编制了金丝雀码头的规划方案,其内容涵盖了详细的设计准则, 市政设计和各个地块的建设规范.规划方案在整体上沿用了欧洲19世纪的传统街区式布局,同时加入了明显的轴线,宽阔的绿地,以及轴线上的摩天楼等元素,金丝雀码头更类似于华盛顿的轴线绿地,它的建筑与开放空间的比例也使它与美国的城市形态更为相似.图1方案模型86l2012”2BImg图2金丝雀码头总平面金丝雀码头为英国的城市设计发展带来了一些观念性的变化:它整齐的街道和广场空间体现了欧洲传统的城市形态;而其建筑体量,特别是以超高层建筑作为整个群体的中心和城市象征的做法则渗透了美国城市的精神.欧洲的传统城市空间和曼哈顿式的摩天楼的融合产生是一种属于以当代实力雄厚的跨国公司所乐于接受的城市文化.在细节上,设计师与业主一同引进了更多的零售,商业服务, 居住与娱乐设施,改变了以往单一的办公楼区的形式,带来了现代城市的生命力;摩天楼则丰富了城市的天际线,产生了地标效果.奥林匹亚与约克公司高效地利用了政府给予的免税政策,以及宽松的规划和项目审批制度,在2年内建成了8座高楼共600OOOm2的办公面积.但外部问题使项目令人意外地陷入困境,1992年5月,在工程进行到第4年,奥林匹亚与约克公司正式向加拿大和美国政府寻求破产保护. 1993年奥林匹亚与约克公司重组为金丝雀码头发展公司(CanaryWharfLtd.).问题出现在两个方面:一方面是项目被市场接受非常缓慢,虽然开发公司提供了最大的优惠条件吸引有影响力的客户迁入,但是说服大银行和金融机构放弃熟悉的市中心,远离它的客户群而迁入一个陌生的环境,并不是短时间能够实现的,第1期60%的出租率远低于公司的预计,再加上前一阶段对客户让利过大(如免掉新租户头一年的租金, 出资买下愿意搬来的客户原先的物业等),导致资金链出现问题’:另一方面的问题在于政府,政府负责建设的公共交通配套设施严重滞后,伦敦码头发展公司(相当于地方政府) 承诺的1条轻轨,1条地铁延伸线,1个水上客运码头和1 个新国际机场,最后只按计划建成了轻轨.项目成败涉及政府形象,伦敦市政府终于着手解决交通问题.1993年底承诺多年的地铁延伸线正式动工,交通条件改善的预期利好刺激了市场需求,政府的支持则恢复了投资者的信心,金丝雀码头的出租率开始稳步上升,当1999年地铁站建成之后,办公楼出租率已经达到99.5%. 面对爆发的需求,市场迅速反应,第2和第3栋超高层办公楼相继动工,到2004年,金丝雀码头的办公楼面积已经超过1000000m,工作人口已经达到63000人.金丝雀码头项目成功复苏,带动了伦敦城市建设的发展并强化了它作为金融中心的地位(图3).2案例分析与经验教训2.1公司与政府金丝雀码头项目的整体开发建设过程中,政府放权和开发公司主导的开发模式项目是一个鲜明特点.奥林匹亚与约克公司,作为一个融发展商,项目经理人和最终业主为一体的企业,使一个庞大而错综复杂的建设项目能按照规划统一开发建设,并在城市形态和空间品质上达到了统一完美的预期效果.在规划和设计方面,奥林匹亚与约克公司在充分利用政府的规划授权以谋取最大利益的同时,并未回避相应的社会责任.为使项目能够成为国际一流的开发作品,公司不计成本委托了世界最顶级的规划和建筑专家[《拼贴城市(CollageCity)》的作者弗列德?科依特(FredKoetter);建筑师有西萨?佩里,福斯特等].针对伦敦的城市特征,在规划方案之中对公共空间,城市文脉,城市景观,甚至建筑细部等都进行负责任的研究,并在开发过程中贯彻始终.图3金丝雀码头金融区初步建成而与开发公司对照的政府,首先是为招商引资而将规划的编制权完全下放给开发公司,等于将公共利益和政府利益的调控权下放给企业,制造了巨大的潜在风险:其次, 在企业委托私人机构编制规划方案的过程中,政府的公共职能参与较晚,一系列无法履行的承诺,特别是交通方面的承诺严重误导了开发商的决策:最后,政府失信于开发公司,其负责的公共设施,特别是道路和地铁等交通设施建设落后于房产开发达数年,到伦敦市区直线距离仅4km的～段地铁修建了6年(1993年底～1999年),直接影响了项目建成后的市场销售.2.2开发机制的利弊.伦敦金丝雀码头项目的开发建设模式与国内同类规模项目最大的区别是开发公司主导,政府职责非常有限.伦敦码头开发公司是代表政府管理码头区开发的机构,主要负责项目招商,并不干涉具体的项目操作,也不负责项目相关的大市政交通配套的建设,而是几乎完全放权给开发商——奥林匹亚与约克公司.奥林匹亚与约克公司集开发职能与管委会职能于一身,将风险和收益均最大化.给予开发商更多的项目自主权是撒切尔夫人政府的自由市场政策的体现,作为管理机构的伦敦码头开发公司,将码头区开发划分为巨型项目整体出让给一家开发商,等于将项目风险全集中在一个企业上.开发商与政府虽然有将开发项目做好和做大的共同目标,但在利益分配之间的博弈则是两者之间的核心关系.金丝雀码头项目启动时英国经济正处于历史低谷之一,伦敦政府担心风险太大而没有开发商愿意投资.为吸引投资,市政府免除了固定资产投资者1O年的地方税和开发过程的土地建设税,而且不惜削弱政府的规划控制权.在全球化时代,世界各地的城市政府的管理思维模式日益雷同,当房地产市场景气时,针对开发项目的财税政策总是最严格的;而一但市场恶化,开发公司濒临倒闭,财税政策又是最优惠的.开发商在市场景气时,只要有利可图,不管政府多么苛刻的要求都能接受;而项目陷入困境之后,首先想到的解困途径则是”请政府让利”.2.3宏观经济和微观配套开发项目从决策投资到产生经济收益有一个很长的时间周期,短则三五年,长要十几年,项目规模越大开发周期就越长,期间必然经历宏观经济的高潮和低谷,甚至天灾人祸.金丝雀码头项目启动于英国宏观经济的低谷期,但很快就在马岛战争后就迎来了经济复苏,项目处在一个难得的发展机遇期,但是市场的不认同和城市配套设施的滞后给项目造成了致命影响.事实上,1992年时金丝雀码头糟糕的交通状况不是项目危机的根本原因,因为码头的交通直至1999年地铁延伸线建成时才实际改善.造成项目危机的根本原因是投资人看不到交通改善的希望.在市场经济之中,政府的袖手旁观使投资者只能观望.能够证明上述观点的是当1993年地铁延伸线动工之后,虽然交通并没有实质改善,但是由于看到了交通改善的希望,金丝雀码头的出租率开始上升,到1998年时,第2栋和第3栋超高层办公楼也启动建设了.3开发机制的创新3.1后世博开发与金丝雀码头项目的相似性根据地区结构规划,世博会地区定位为文化博览创意,总部商务,高端会展,旅游休闲和生态人居为一体的上海21世纪标志性市级公共活动中心.规划形成”五区～带”的功能结构,包括:浦西的文化博览区和城市最佳实践区,浦东的国际社区,会展及其商务区和后滩拓展区及滨江生态休闲景观带等.其中,会展及其商务区用地面积约建筑施工第34卷第2期I871.94km.,规划总建筑面积2360000m2,包括A片区,B片区,”一轴四馆”等,是以会展及商务为核心功能的公共活动区(图4).从功能定位和总体规模,以及滨水的区位特征对比,与伦敦金丝雀码头项目高度相似.在开发机制上,伦敦码头发展公司(LDDC)负责金丝雀码头项目的开发管理,奥林匹亚与约克公司负责项目的商业开发和经营;而后世博开发建设则是由世博发展集团负责世博地区开发项目的现场管理和服务,代表政府负责地下空问和地面公共空间的”统一规划,统～设计,统一建设, 统一管理”.3.2后世博开发的难点与金丝雀码头项目不同,世博B片区的开发模式遵循的是用地统一规划,土地公开出让后各个建设单位分别投资建设的模式.为确保地区的开发品质,世博发展集团协调B片区各建设单位,代表政府负责地下空间和地面公共空间的”统一规划,统一设计,统一建设,统～管理”.但具体实践上存在很多具体困难,主要集中在以下几个方面: (1)主体分散与统一建设的矛盾,B片区地块土地受让方超过10家,每一个基坑(街坊)内均有2家以上建设主体.统一设计和统一建设需要协调多方利益,协调层次和工作量数倍于单一建设主体.(2)开发时序与统一建设的矛盾:各个建设主体的开发建设计划和项目部的能力差异,必然造成各个项目的推进速度参差不齐,从立项,设计,报批,招标,施工等环节环环相扣,项目间同步协调的问题无法解决,地下空间统开工建设也将无从谈起.(3)局部利益与整体利益的矛盾:统一建设虽然理论上节约了投资和时间,但是在具体操作过程的不确定性造成的潜在风险也成倍提升,特别是在面对个体利益时,时间成本和投资成本非常难以控制.世博发展集团代表政府统筹协调统一建设,涉及具体单位的具体利益,集团缺乏一定的政府授权和利益杠杆作为工具,协调难度很大,协调层次也不够.3.3后世博开发机制的创新根据《”十二五”时期上海国际金融中心建设规划》,上海金融从业人员将从2010年有24.5万人达到2015年的32万人,按照一般测算标准,满足上述人数增量的办公和营业场所,需要新增建筑面积不小于2000000m2.按照上海市到2020年”基本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心”的战略目标要求,上海市金融商务办公场所的缺口依然巨大,需要高水平,高质量和高速度地加快～批商务金融办公区的建设.世博地区无疑是其中发展潜力最大的地区之一.针对以上具体问题,学习伦敦金丝雀码头项目的成功经验,如何加快后世博地区开发建设,必须有突破现有模式,全面创新才可能在机制上进一88l2012”2BIding步理顺,更好更快的完成后世博地区开发的重任.建议世博后续开发能否土地出让以±O.O0m为界,地下空间的开发权不纳入土地出让范围.现有的土地出让方式(例如B片区)为地下地上整体出让,地下空间的开发权随土地分散到各个开发建设单位后,再集中统一建设就非常困难.因此,地下空间的开发权宜集中由市政府统一组织开发建设.同时,将”控详规划方案”土地出让转变为”建筑设计方案”出让.如A片区的地下空间整体开发建设,地下部分不再纳入土地出让范围后,则原有的控详规划的研究深度无法满足地下空间统一开发的很多技术要求和直观表述,因此建议地下空间和地面建筑以设计方案作为出让条件,可以将参与地区开发的各个单位的责权范围较具体的分开, 也将有利于土地受让方更直观的接受地下空间整体开发的设想.在土地出让方式的大胆创新的基础上,建议将世博后续用地的地下空间由世博发展集团统一开发建设.世博发展集团承担了类似金丝雀码头项目之中奥林匹亚与约克公司的职责,负责一个功能地区的整体开发建设.4结语图4”后世博”地区结构规划金丝雀码头项目的经验与教训均集中在将一个区域的开发建设完整的赋予～家专业开发建设公司承担,其结果是在不足15年的时间内使一个滨水的荒废码头区建成与伦敦金融城媲美的,生机勃勃的金融新城,该新城无论在建筑,功能,配套还是公共空间方面,均达到了当今世界的一流水平.无论上海后世博开发是否能够复制金丝雀码头项目的开发建设,但是在目前的起步阶段,我们应结合中国国情和法规,认真学习和借鉴金丝雀码头项目运作所涉及的策划, 规划,设计,建设,营销等各个方面经验和教训,这样才能使上海后世博开发机制更加完善,更加全面.参考文献[1]时匡,加里?赫克,林中杰.金球化时代的城市设计【M】.北京:中建筑I:业出版社,2006.。
城市更新理论方法研究——以金丝雀码头为例一现代城市规划面临的问题1.1交通系统面临的问题矛盾依然存在于旧有的短距离、非机动化交通出行方式与产业结构的优化之间。
传统的街坊关系与生活模式受到产业地转型升级影响而改变，个人的出行距离增加，人口边缘化发展和对私家车地依赖与日俱增。
有限的交通设施资源无法满足开发规模地日益增大。
城市地块功能的调整和开发规模增加使得城市交通压力增加，而交通用地则保持在稳定的范围内，无法同步增长。
1.2自然历史资源面临的问题城市的发展是一个漫长的历史过程，城市的历史文化也会应运而生，在这其中蕴含着多样的民族和历史遗产。
同时，现代城市中又面临着历史文化尚未被完整挖掘，历史建筑遭到破坏，保护措施不够完善以及历史建筑缺乏合理地利用等问题。
1.3开发与建设规模面临的问题在许多城市规划中，为了追求历史古街、文化街等潮流，没有利用好历史建筑所带来的资源，一味追求规模与商业化，历史建筑甚至遭到了破坏。
开发建设规模，应符合当地的建筑风貌，充分协调各方利益，在保护价值历史建筑的基础上进行开发利用，提升居住品质。
二城市更新在当今的现实意义2.1从旧城改造到有机更新现在的城市正从旧城改造向着城市有机更新的目标转变。
一开始的旧城改造常常伴随着大规模地拆迁与重建，现在慢慢摆脱了此种做法向着有机更新过渡。
将城市作为一个生命体并不断的更新并激发活力，完成自身的新陈代谢的过程。
2.2从大规模的建设转变到城市针灸一个城市的规划是持续发展的，同时也应该是抛去大规模的、断裂式的发展，坚持小规模渐进式的发展。
同时，城市的更新发展应该具有一定的修复功能，如同针灸一样逐渐对城市的弊端进行治疗修复。
2.3从单一维度到综合的维度在城市的开发维度方面，城市规划的开发维度应该是多方向、多维度的，而不是单一地发展，进而形成有效的城市管理模式。
城市发展应该从单一的维度比如经济方面，向多维度的更新方向转变。
真正的城市更新的成功依赖于各方合作。
