浅谈鄂尔多斯市房地产泡沫形成原因及对策分析

浅析政府失灵案例——鄂尔多斯房地产泡沫一、政府失灵的简介政府失灵，是指个人对公共物品的需求在现代化议制民主政治中得不到很好的满足，公共部门在提供公共物品时趋向于浪费和滥用资源，致使公共支出规模过大或者效率降低，政府的活动或干预措施缺乏效率，或者说政府做出了降低经济效率的决策或不能实施改善经济效率的决策。

二、鄂尔多斯房地产概况随着呼包鄂城市群申请列入国家战略,依托丰富的自然资源,作为城市群的中心城市之一的鄂尔多斯具备了快速可持续发展的动力。

其房地产市场在近几年呈现一种蓬勃发展的态势。

无论是房屋施工面积、新开工面积还是商品房销售面积都处于全国前列,2010 年鄂尔多斯各旗镇总人口只有 160 万,全国第六次人口普查数据显示,2010 年底鄂尔多斯市中心区常住人口 66. 8 万人。

若按照 67 万人口计算,仅 2010 年施工的房产就够为每个人提供 47 m2的住房。

同年全市商品房销售面积 535. 54 万 m2 , 这就意味着平均到市民,人均购买了约 8 m2 的住房,而同期北京的人均销售面积只有 0. 78 m2 。

鄂尔多斯是新兴城市,市区人口较少,住房空置率居高不下。

三、鄂尔多斯房地产泡沫现状2011年5月，一则出自鄂尔多斯政府的消息称，2009年和2010年投资额分别完成219.4亿元和280.5亿元。

5年来，累计完成房地产开发766.3亿元，是“十五”时期的22.2倍，年均增长47.2%，建筑规模也在不断扩大。

有数据显示，2011年前11个月，鄂尔多斯市新开工1005.9万平方米住宅，加上前两年的续建项目，共有2225.3万平方米。

房价却一直在下滑，鄂尔多斯目前房价以从高位迅速回落到3000／平方米上下。

而此前，鄂尔多斯最贵的房子单价曾经高达2万／平米。

2012年8月之后的鄂尔多斯，到处是停工的烂尾楼和焦急的讨债着。

滞销之中，房价纷纷下降，而降价成为许多房地产商的选择。

但是连降价都不能收回当初投资时，资金链就会断裂，市场面临崩溃。

民间借贷与房地产泡沫――以鄂尔多斯为例一、引言近年来，内蒙古鄂尔多斯依托其丰富的资源，经济得到迅猛发展。

2002年时鄂尔多斯GDP规模仅为204亿元，到2011年则达到3218亿元，GDP增长速度多年维持在20%以上，令其他地区望尘莫及。

依赖资源开采，以及城市化过程中的拆迁补偿，鄂尔多斯人实现了财富的迅速积累。

一方面，随着收入水平的提高，鄂尔多斯人不仅提高了自己消费水平，也增加了他们对资产增值保值的需求。

另一方面，由于消费水平的提高，三次产业在鄂尔多斯得到了迅速发展。

产业的发展，需要大量的资金支持，因而企业贷款在当地得到迅速发展。

处于起步初期的中小企业很难提供符合贷款条件的抵押担保品，因而转向其他途径获得企业发展所需资金，即民间借贷。

然而前几年的大规模征地使鄂尔多斯人拥有了巨额财富，一些农牧民一夜之间成为千万富豪。

鄂尔多斯人手中聚集的大量资金使人们不仅仅满足于豪车、奢侈品等的消费，人们更希望资产保值增值，因而滋生了鄂尔多斯繁荣的民间借贷和离奇的住房消费。

关于住房消费、住房价格上涨等方面的问题，国内外有很多学者做过相关研究。

第一种解释是通过利用人口普查数据对人口结构转变和中国住房需求的关系进行实证研究，其结果表明“婴儿潮”很可能是推动中国住房价格快速上涨的重要原因（陈斌开等，2012）[1] 。

然而文章假定土地供给、货币政策等诸多外部宏观因素不变，这与现实不符，因而必定造成一定的误差。

第二种解释从土地供给的角度分析，认为地方政府的土地政策市住房价格的“推手”（郑思齐、师展，2011）[2] 。

然而，我们也很难辩证土地供给、住房需求与住房价格上涨之间的关系。

第三种解释从预期和投机角度分析中国住房价格上涨的原因（况伟大，2010b）[3] 。

预期本身很难度量，也难以独立的解释房价上涨，但预期房价上涨是大多数购置第二套、第三套住房的消费者的购买动机，因而我们应更好的理解并深入研究房价上涨预期产生的原因。

鄂尔多斯房地产泡沫形成动因及破解对策分析作者：雷方苏来源：《大众理财顾问》2016年第02期摘要：近些年来，外界对鄂尔多斯一直有着不同的社会评论，这个不知名的小城市以其特有的“羊煤土气”方式令地区经济飞速发展，在以煤炭为资源消耗主体的经济增长模式下，GDP增长更是势不可挡，大有赶超沿海发达城市的趋势。

然而在短短几年内却发生了戏剧化的房地产泡沫，所有的财富被“烂尾楼”套牢，再无见光之日。

鉴于此，本文通过对鄂尔多斯市房地产泡沫发展历程的梳理分析，从内因、外因两个角度对房地产泡沫形成动因进行深入探析，在此基础上，提出切实可行的破解对策。

关键词：鄂尔多斯；房地产泡沫；民间信贷；破解对策在2011年以前，鄂尔多斯对于人们来说是一个“内陆奇迹”，这个典型的依靠单一资源——煤炭富起来的城市，在经历了令人咋舌的财富快速积累的过程之后，从一个名不见经传的小城市到人均GDP指数直逼香港的“黑金宝地”，成为内蒙古最富有的城市之一。

如若按照此发展模式，鄂尔多斯市本应“一荣俱荣”，形成地区财富积累的良性循环，然后短短几年时间内，鄂尔多斯市却因房地产经济的崩盘出现了地区经济的“一荣俱损”局面。

巨额的财富在这座人口及面积与其资本量严重不符的地区不断膨胀、积压，最终难逃爆发的灾难。

房地产泡沫破裂后，大量的资金沉睡在“烂尾楼”中，地区GDP一下子全部被泡沫消耗殆尽，大街小巷过起了“以物易物”的生活状态，信用危机、资金危机席卷而来，人们的生活质量骤然下降，甚至生活水平较高的康巴什新区也成为了外界口口相传的“鬼城”。

一、鄂尔多斯房地产泡沫发展历程到底是什么原因致使鄂尔多斯大量的资金流入房地产行业呢？首先，人们手中的钱来自于两条渠道，第一条就是煤炭，另一条则是“富有”的政府，政府在收到由煤炭带来的巨额财政收入后，进行征地造城，改善生活环境[1]。

当地居民靠拆迁得到补偿，即高额的“征地费”。

然后，随着手中的资金积累越来越多，人们的投资意识也越来越强烈，但是由于缺少理财知识以及当地金融体系的不健全，大部分人把这些补偿和自己积累的财富投资房地产。

房地产市场的泡沫现象及其对策研究近年来，中国房地产市场的泡沫现象逐渐浮出水面，引起了社会各界的广泛关注。

房价飞涨、楼市投机泛滥、房贷风险不断增加等问题严重影响了经济和社会的稳定发展。

如何有效应对和解决当前的房地产泡沫风险，成为了急需探讨和研究的重要课题。

一、房地产泡沫的形成原因房地产泡沫的形成原因复杂，但是主要可以总结为以下几个方面：1.资本过度涌入。

大量投资资金流入房地产市场，推动了房价的不断上涨。

由于土地资源和房屋供应的短缺，资本市场有着较高的回报率和收益空间，进一步刺激了房价的上涨。

2.政策放松。

政府为了刺激经济发展和促进就业，会采取一些政策措施支持房地产市场。

例如，通过增加流动性和贷款方便程度来刺激房地产投资。

这些政策虽然能够短期内促进经济增长，但是会导致市场过度依赖政策干预，房地产泡沫风险加大。

3.炒作和投机。

许多投资者将房地产作为一种炒作和投机的手段，而不是一种投资的形式。

他们通过炒作和投机来快速赚取高额利润，导致供需不平衡和房价的过度上涨。

4.房地产开发商利润追求。

房地产开发商为了获取更高的利润，会通过人为控制供应来推高房价。

在短期内取得的巨大收益，迫使其他房地产公司也加入进来，最终导致整个市场的供应减少、需求持续增加，房价迅速飙升。

二、房地产泡沫对经济和社会的危害房地产泡沫不仅会导致房价的过度上涨和贸易的不平衡，同时会给经济和社会带来严重的危害：1.造成资源浪费。

大量的资金聚集在房地产市场，导致资源的过度浪费和社会投资成本的提高。

同时，房地产泡沫形成后，许多不良炒作和投机现象也随之出现，进一步浪费了国内资源。

2.财富分配不公。

长期的房价上涨会导致价格太高，许多人无法购买房屋。

同时，由于房地产泡沫，经济和财富分配不公问题愈加明显，会导致社会不稳定和经济发展的不平衡。

3.金融风险。

房地产泡沫不仅会危及房地产行业，也对整个金融市场带来了比较大的风险。

由于房价上涨，并且贷款过高，如果房地产泡沫破灭，银行和金融机构将会面临较大的风险。

从鄂尔多斯房价变化看城市房价泡沫的监测从鄂尔多斯房价变化看城市房价泡沫的监测鄂尔多斯是一座因煤而兴的新兴城市，近10余年来，靠地下丰富的煤气油资源迅速暴富。

但2011年以来，在宏观经济形势下滑、煤炭市场疲软、房地产调控不断加码的大背景下，该市出现房价暴跌现象。

通过对该市房价暴跌现象的原因分析，对城市房地产市场的泡沫检测问题进行了研究，旨在为城市房地产市场走势和投资决策提供警示。

鄂尔多斯房价变化城市房价泡沫监测内蒙古鄂尔多斯市是一座因煤而兴的新兴城市。

近10余年来，该市靠地下丰富的煤气油资源迅速暴富，房地产业在5年时间内打造出了耗资千亿元的康巴什新区。

然而，由于各种原因，康巴什楼市即使房价从起初的均价10000元/平方米暴跌至现在3000多元，购房者依然稀缺。

本文通过对该市房价暴跌现象原因的分析，对城市房地产市场的泡沫检测问题进行探究。

1房价泡沫与房价波动之间的关系所谓房产泡沫，学者界一般将其定义为实际房价对基础性房价的偏离，是一种价格对价值的正常性波动偏离。

但房价泡沫实质上是一种特殊情况的房价异常性波动，这种波动在动力机制和本质属性上，与价值规律中所讲的商品价格围绕价值的上下波动有着显著的差别。

差别主要表现在：1.1偏离原因与偏离量的差别在偏离原因上，实质的泡沫是指房价因投机预期之外的各种原因，而产生的偏离其真实价值的部分，是一种非正常波动，即偏离真实价值的部分并不都是泡沫；而投机预期之内产生的价格波动，则是价格对价值的正常背离，属于正常性波动。

在偏离量上，投机预期产生的异常的价格偏离价值的部分不会太大，即偏离程度小；而非投机预期产生的价格偏离价值的部分往往较大，及偏离程度大。

举个例子，就像脸盆中的水，水的正常波动出现的水位高低始终围绕着实际水量的多少而波动，但由肥皂形成的泡沫并不在实际水量正常的波动范围之内，这种泡沫对水的偏离程度往往非常之大。

因此，真正的房价泡沫应该是实际房价偏离价值的部分扣除房价正常波动偏离价值部分之后的余额部分。

分析房地产行业泡沫化的原因与对策一、引言房地产行业泡沫化是指在一定时期内，房地产市场出现过度投资、价格虚高和交易量异常增长的现象。

这种泡沫化不仅给经济带来负面影响，还可能引发金融危机。

本文将分析导致房地产行业泡沫化的主要原因，并提出相应的对策。

二、原因分析1.低利率政策导致资金过剩近年来，许多国家实施了宽松货币政策，降低了利率水平。

低利率环境下，银行贷款成本降低，企业获得资金更加容易，促进了房地产投资。

然而，当资金流入房地产市场过多时，容易造成泡沫性扩张。

2.投机炒作推动价格上涨房地产市场存在大量投机需求和恶意炒作行为。

一些投资者追求短期利润最大化，在高杠杆操作下进行频繁交易和购买。

这种投机炒作会推高房价，并形成预期性的上涨循环。

3.缺乏有效的监管措施一些国家在监管房地产市场方面存在不足，导致市场失去了平衡和稳定性。

政府对开发商的准入、土地供应以及购房者的信贷条件等缺乏严格的监管，容易滋生投机行为和过度投资。

4.资源错配导致供需失衡由于城镇化进程加快，人口向城市聚集，房地产需求大幅增加。

但由于规划不合理、土地供应不足以及开发速度跟不上需求增长等原因，造成供需失衡。

这种资源错配往往推动价格继续上涨并引发泡沫。

三、对策建议1.加强宏观调控政府应通过调控货币政策、贷款额度和利率水平来遏制资金过剩。

同时，要完善相关法律规范与政策措施，提高银行对房地产贷款的审查力度和风险防范能力。

2.建立健全市场风险防范机制加强对房地产市场的监管力度，建立完善的信息公示与交易登记系统，提高市场透明度。

同时，加大对炒房、虚假宣传和非法操作的打击力度，维护正常的市场秩序。

3.优化土地供应机制政府应通过合理规划土地资源，并及时增加供应量，以满足市场需求。

同时，要鼓励多元化的住房建设，推进公共租赁住房和经济适用住房等保障性住房项目，在满足居民基本居住需求的同时，减少投资属性需求。

4.加强城市规划管理政府要制定科学合理的城市规划方案，并严格执行。

房地产市场泡沫的形成和破灭随着城市化的发展，房地产市场越来越成为人们投资的首选。

然而，房地产市场的泡沫则成为了这个市场的一大隐患。

本文将探讨房地产市场泡沫的形成和破灭的原因，并从多个角度分析其影响。

一、房地产市场泡沫的形成房地产市场泡沫的形成可以归结为“供需失衡”、“资本驱动”以及“政策调控不力”三个方面。

首先，供需失衡是房地产市场泡沫形成的主要原因。

在城市化高峰期，由于人口流入的大量需求，持续的房地产开发并不能满足市场的需求，因此房价被持续推高。

此外，政府在城市化进程中的“卖地”政策也导致了土地供应的不足，从而增加了房价的上涨。

与此同时，由于限购、限售等措施的实施，市场上流通的房源越来越少，进一步导致了房价的上涨。

其次，资本驱动也是房地产市场泡沫形成的重要原因。

由于投资回报率高、周期短、价格上涨快等原因，房地产市场成为资本追逐的热点。

大量的“大妈式”资本加入到房地产市场后，导致了投机行为的增加，从而形成了房地产市场泡沫。

再者，政策调控不力也是导致房地产市场泡沫形成的重要原因。

虽然政府一直在对房地产市场进行调控，但是监管部门的力度和执行力度以及政策的制定和实施效果并不尽如人意。

此外，过分重视对地方财政的利益驱动，也导致了政府调控房地产市场的失效。

二、房地产市场泡沫的破灭房地产市场泡沫的破灭，主要可以归结为“资金链断裂”、“政策调控力度加强”和“市场调整”的三个方面。

首先，资金链断裂是导致房地产市场泡沫破灭的主要原因。

由于资本对房地产市场的追逐，大量资本涌入到房地产市场，形成了房地产市场的泡沫。

但是由于房地产市场的泡沫并非真实的经济增长，而是依赖于大量的“杠杆”资金或者说无法循环的虚拟资产，因此当市场形势出现变故时，资金链便容易断裂，从而导致了房地产市场泡沫的破灭。

其次，政策调控力度加强也是导致房地产市场泡沫破灭的原因之一。

政府对房地产市场调控力度加大，强化了市场的监管和规范化。

通过限制购房，调整房贷政策等方式，有效地遏制了房地产市场泡沫的持续膨胀。

房地产泡沫之怪现状之—内蒙古鄂尔多斯鬼城“鬼城”谜局—造城运动，鄂尔多斯尽管新区人气逐年增加，在鄂尔多斯康巴什北区“雍景紫臺”等3个小区，早报记者看到的夜晚亮灯情况仍参差不齐，有的小区每单元(基本为10-12户的多层)有2-6户亮灯，但有些平均只有一户，多个单元没有一户亮灯。

“买个衣服、电器什么的，还得赶到25公里外的东胜去，这里只能买到蔬菜、牙膏等最基本的生活用品。

”康巴什采访居民时最多的抱怨，就是新区配套不足。

图：房地产泡沫下的内蒙古鄂尔多斯市康巴什新区成吉思汗广场。

李素洁为3年前的决定而庆幸，她在鄂尔多斯市康巴什新区市府南街租了间70平方米街面房开饭店，当初的合同定死租金3年不变，这为她并不兴隆的生意压缩了最大的成本。

外媒此前连发报道，质疑康巴什是座现代化的空城，计划作为100万人新家的新区却鲜有人居住，将这个北方小城推入聚光灯下，令其陷入“鬼城”质疑的沙尘暴中。

虽然康巴什的人气在逐渐增加，李素洁也认为自己这家小店最荒凉的营业期已经过去，可新区人气能否在短时期内赶上老城区，她心里并没有底。

“鄂尔多斯”意为“众多的宫殿”。

13世纪，成吉思汗途经此处，将这里定为他的长眠之地。

2009年，鄂尔多斯市经济总量突破2000亿元大关，人均地区生产总值为13.44万元，直逼香港。

雄厚的财政成为康巴什这座沙漠中崛起的新城的背后推手。

中国房产泡沫的样本？外媒这样描写：“康巴什是最荒凉的鬼城。

最初为100万人居住、生活和娱乐而设计的这个地方却几乎没有人居住。

”鄂尔多斯位于内蒙古中部，境内分布库布齐、毛乌素两大沙漠，曾一度为国家贫困地区，2000年时地区生产总值为150亿元，财政收入15.7亿元，城镇居民人均可支配收入为5502元，农牧民人均纯收入为2453元。

后来因“羊、煤、土、气”而扬眉吐气，鄂尔多斯煤炭探明储量1676亿吨，占全国储量的1/6。

按鄂尔多斯2009年约3.38亿吨的煤炭总产量计，该市的煤能挖约500年。