2018厦门楼市白皮书

厦门房价趋势分析500字
厦门房价趋势分析
厦门是国家“一带一路”和粤港澳大湾区的重要节点，近年来快速发展的厦门房地产市场促使房地价格不断攀升。

2018年，
据统计，厦门市商品房销售价格总体上同比下降2.7%，其中
一手住宅下降3.9%，而2018年底，从整体上看，厦门以及其
他热门城市的房价都出现回升的趋势。

与此同时，厦门市内房价也存在出现显著分化的趋势，同时遭受宏观调控影响，一线和黄金地段以及高端新盘房价依然呈上涨趋势；而二线市场及中等城市多处出现了租售挂钩的现象，而且存在明显的“热钱”效应，特别是一二线户型产品销售价格，同比上涨10%至18%不等，房价走势较为火爆。

随着强势投资者对厦门楼市的热捧，厦门房价将继续上涨。

2019年，厦门房价将继续攀升。

厦门未来五年内，房价涨幅
也会持续攀升，全市实际房价总体上将保持不断上涨，短期内房价将会保持稳定，长期内房价还将继续攀升。

因此，厦门房价未来仍会继续上涨，并伴随着房地产的继续发展，投资者可以放心投资厦门的房地产，未来的发展前景可期。

Pro p erty楼市■家居厦门楼市：不是一线，胜似一线如此迅速的房价上涨，并非 经济推动，而是因为厦门岛 的地形，汇聚效应和土地出 让因素。

文I叶擅步电影喝咖啡，来厦门过小日子。

厦门的确是一个幸福指数较高的城市。

根据《厦门市城市总体规划(2010-2020)》草案，其城市性质为我国经济特区，东南沿海重要中心城，港口及风景旅游城市。

城市目标是建设两岸交流的窗口城市，闽南地区的中心城市和温馨包容的幸福城市。

可惜的是，近期第一财经发布的《017城市商业魅力排行榜》显示，15个新一线城市中，厦门意外落榜。

作为福建省内唯一名气比省会福州还要大的花园城市，以及全中国两个非省会国家中心城，幸福的厦门第一*次洛选了。

厦门让笔者印象很深的是，机场的手绘地图，在海边有“吃风景”的餐馆，以前沿海一带的骑楼，还有最美校园——厦门大学。

根据第一财经新一线研究院数据显示，厦门在生活方式多样性指数、线下购物体验、人均咖啡数量、人均健身门店数量、人均宠物门店数量方面，都在去年15个新一*线城市中排名第一。

不仅是居民，连宠物都更愿意生活在厦门。

厦门是中产阶级的圣地，小资的53楼市■家居Property天堂，是泡在咖啡里的城市。

有数据显示，厦门的咖 啡馆密度位居全国第一，人均消费名列全国首席。

岛内158平方公里的土地上，扎根着2000余家咖啡馆，每平方公里至少有12家咖啡馆。

如果按照百度地图上 提供的数据，大约5.5公里的湖滨北路上聚集了 372 家咖啡馆，基本等于平均25步就能找到一家。

在（三言两拍》里，明清时代的人讨生活，从泉 州、厦门一带出发南下，东南亚与厦门有天然的亲缘 关系。

厦门不是闽北的山乡文化，而是一直开放的海 洋文化，鼓浪屿观海听涛、体验厦门马拉松、参观欧 陆建筑群、明清时期古炮台吸引着一批批游客。

客家 最封闭的家族式圆形建筑，跟厦门开放的南洋风建筑 距离相隔不远，文化千差万别。

我们可以想象厦门面 对福建省内一众城市，转身而去不屑比较的傲娇样。

厦门房地产市场形势阐发陈述一、2003年房地产市场运行底子情况：〔一〕市场供应情况：地盘一级市场2003年的商品住宅建设用地供应量为64.53万平方米，可建建筑面积154.87万平方米，而去年商品住宅建设用地供应量为203.97万平方米，可建建筑面积是581.31万平方米,与去年比拟下降了73.35%。

商品房供应量2003年商品房预售批准量为301.83万平方米，此中住宅222.89万平方米，比去年同期的289.68万平方米上升了4.2%。

住宅与去年同期的221.34万平方米底子持平。

供应节奏与去年相近，都是一、二、三季度量较少，四季度供应量偏大。

商品房供应布局各类商品房的供应布局与去年相差不大，别离为住宅74％，商场10％，写字楼3％，工业用房1％，车库8％，别墅3%,其他1％。

〔二〕成交行情：截止12月底，厦门市商品房发卖面积总量为329.53万平方米，初次冲破300万大关，比2002年上升了14％，超出本年批准预售面积17.7万平方米，消化了一些空置房。

成交总金额136.7亿元，比去年同期上升了31%。

成交均价也由去年的每平方米3597元上升到本年的每平方米4148元，比2002年每平方米上升551元，涨幅达15%。

此中商品住宅发卖面积总量为269.55万平方米，成交金额为102.05亿元，比去年同期别离上升了9%、26%，成交均价由去年的每平方米3287元上升到本年的每平方米3786元，上涨幅度15%。

从本年商品房的季度的量、价走势上，可明显看出，我市商品房的季度成交量、均价相对于去年超出跨越一个台阶，在一个相对高的平台上波动。

如图1、图2示：此中，商品居住用房〔住宅和别墅〕销量的季度分价走势呈如下主要特点：1、成交面积最大的价格区间在3000-4000元，占总量的41%-52%，其走势较去年有所下滑。

2、3000元以下的商品居住用房不管是面积销量走势，还是占总面积销量的比例走势均呈下降趋势。

2018年厦门房地产市场投资策略调研分析报告一、调控持续加码，楼市步入调整通道 (5)1.1从限贷限购到限售，调控持续加码 (5)1.2调控立竿见影，市场量缩价调 (5)1.3库存持续攀升，去化周期处于高位 (8)二、首置首改为主流，市场集中度高企 (9)2.1首置首改为市场主流，二手房中小户型占比更高 (9)2.2市场集中度高，全国及本土房企平分秋色 (10)三、各区楼市普遍降温，供需比维持高位 (12)3.1岛外成交占比持续提升 (12)3.2市场整体趋冷，二手住宅价格普遍回落 (13)3.3整体供应充足，供需比维持高位 (13)四、土地市场：土拍降温，岛外仍是供地主力 (14)4.1土拍降温，前期高价地承压 (14)4.2土地成交持续向岛外倾斜 (16)五、人口吸附能力较强，房价收入比处于高位 (16)5.1经济快速增长，旅游业持续繁荣 (16)5.2人口稳步净流入，房价收入比处于高位 (18)六、开发商及楼盘调研小结：楼市回归理性，年内或量缩价稳 (19)6.1开发商及楼盘调研小结：楼市回归理性，年内或量缩价稳 (19)6.2部分楼盘实地调研情况 (19)图表1厦门楼市调控政策密集出台 (5)图表2厦门最新楼市调控政策 (5)图表3厦门一手商品住宅成交量持续下跌 (6)图表4厦门二手住宅成交自2017年二季度再次达到高点后回落 (6)图表5厦门二手住宅成交与一手成交比回落 (7)图表6厦门一手商品住宅房价环同比涨幅接近0 (7)图表7厦门商品住宅均价自2017年开始停止上涨 (8)图表8厦门2018年二手住宅房价环同比为负 (8)图表9商品住宅供销比维持高位 (9)图表10厦门商品住宅库存及去化周期呈上行趋势 (9)图表11厦门商品住宅主力成交户型120-144平米 (10)图表12厦门二手住宅成交以小户型为主 (10)图表13厦门商品房市场集中度情况 (11)图表142018上半年厦门商品房销售额前十房企 (11)图表152018上半年厦门商品住宅销售额前十楼盘 (11)图表162018上半年厦门各区商品住宅成交面积占比 (12)图表17岛外四区成交面积占比仍持续提升 (12)图表18厦门六区二手住宅均价及变动 (13)图表19厦门各区商品住宅供销比 (13)图表20厦门土地成交总建面 (14)图表21厦门商住用地土地成交建面及同比 (14)图表22厦门商住用地成交土地楼面价回落 (15)图表23厦门住宅类用地成交溢价率回落 (15)图表24厦门2016年地王项目入市情况 (15)图表252018年上半年各区土地成交占比 (16)图表26岛内岛外历年土地成交情况 (16)图表27厦门GDP增速高于全国 (17)图表28第三产业占比更高 (17)图表29游客接待数及旅游业收入持续增长 (17)图表30厦门户籍及常住人口保持稳定增长 (18)图表31限购后本地客群切换为购房主力 (18)图表32厦门房价收入比处于较高水平 (19)图表33首开.万科白鹭郡样板房 (20)图表34首开.万科白鹭郡现场图 (20)图表35万科金域缇香外景图 (20)图表36万科金域缇香样板房 (20)。

厦门市国土资源与房产管理局关于印发《厦门市商品房预售资金管理实施细则》的通知文章属性•【制定机关】厦门市国土资源与房产管理局•【公布日期】2014.06.13•【字号】厦国土房[2014]240号•【施行日期】2014.07.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文厦门市国土资源与房产管理局关于印发《厦门市商品房预售资金管理实施细则》的通知（厦国土房〔2014〕240号）各有关单位：为加强商品房预售资金管理，维护商品房交易当事人的合法权益，根据《厦门市商品房预售管理规定》（市政府令第155号），经研究，制定了《厦门市商品房预售资金管理实施细则》，现予印发，请遵照执行。

厦门市国土资源与房产管理局2014年6月13日厦门市商品房预售资金管理实施细则第一条为加强商品房预售资金监管，维护商品房交易当事人的合法权益，根据《厦门市商品房预售管理规定》（市政府令第155号，以下简称《规定》），制定本实施细则。

第二条市土地房屋交易登记机构（以下简称登记机构）负责监督管理商品房预售资金的收存和使用。

第三条预售人在申请商品房预售许可证前应设立商品房预售资金专用账户，并与登记机构、开户银行三方签订商品房预售资金监管协议书，明确各自的权利、义务和责任。

第四条预售人因开发规模、按揭额度等原因，需要增设预售资金专用账户的，应书面告知原开户银行，报经登记机构同意后按本实施细则第三条设立商品房预售资金专用账户，签订商品房预售资金监管协议书。

第五条预售人根据《规定》第三十条，申请变更开户银行的，应先向登记机构提出申请，并与原开户银行、登记机构解除原监管协议，明确将原监管账户的结余资金转入新开户行，再与新开户行、登记机构重新签订监管协议书。

预售人持重新签订的监管协议书向登记机构申请办理预售方案变更备案。

第六条登记机构按照预售项目工程总造价及风险金（工程总造价的20％）核定预售资金监管额度。

2018厦门楼市白皮书2018年1-12月份厦门住宅成交5364套，成交面积约为703188.31㎡。

1.市场综述2018年1-12月份厦门商品住宅成交5364套，日均成交约173套，商品住宅成交总套数环比上月下跌了43.32%；本月住宅总签约面积约为703188.31平方米，环比上月下跌了36.24%。

其中，岛内住宅成交583套，签约面积约147879.54平方米，占全市住宅总成交面积的10.87%，岛外住宅成交4781套，签约面积555308.77万平方米，占全市住宅成交的89.13%。

2.交易情况12018年1-12月份厦门商品住宅成交情况厦门XXX对厦门房地产市场的监控数据显示，2018年1-12月份厦门商品住宅成交套数、成交面积呈下跌状态。

商品住宅成交套数从2017年1-12月份的9464套减少到增加到2018年1-12月份的5364套，环比下跌了43.32%；住宅成交总面积从2017年1-12月份1102893.93平方米减少到2018年1-12月份的703188.31平方米，环比下跌了36.24%；套均面积从2017年1-12月份的116.54平增加到了2018年1-12月份的131.09平，环比上涨了12.49%。

2018年1-12月份厦门商品住宅成交面积分布图2018年1-12月份商品住宅成交分区域来看，集美区2018年1-12月份商品住宅成交面积（189327.97平方米）占全市成交面积的26.92%为全市占比第一；同安区2018年1-12月份商品住宅成交面积（169871.13平方米）占比24.16%名列第二；翔安区2018年1-12月份商品住宅成交面积（114996.46平方米）占比16.35%名列第三；思明区2018年1-12月份商品住宅成交面积（93229.62平方米）占2比13.26%名列第四。

海沧区2018年1-12月份商品住宅成交面积（81113.21平方米）占比11.54%名列第五。

2018年厦门房地产行业分析报告2018年9月目录一、调控持续加码，楼市步入调整通道 (5)1、从限贷限购到限售，调控持续加码 (5)2、调控立竿见影，市场量缩价调 (6)3、库存持续攀升，去化周期处于高位 (9)二、首置首改为主流，市场集中度高企 (10)1、首置首改为市场主流，二手房中小户型占比更高 (10)2、市场集中度高，全国及本土房企平分秋色 (11)三、各区楼市普遍降温，供需比维持高位 (13)1、岛外成交占比持续提升 (13)2、市场整体趋冷，二手住宅价格普遍回落 (14)3、整体供应充足，供需比维持高位 (15)四、土地市场：土拍降温，岛外仍是供地主力 (16)1、土拍降温，前期高价地承压 (16)2、土地成交持续向岛外倾斜 (18)五、人口吸附能力较强，房价收入比处于高位 (19)1、经济快速增长，旅游业持续繁荣 (19)2、人口稳步净流入，房价收入比处于高位 (20)六、楼市回归理性，年内或量缩价稳 (22)1、开发商及楼盘调研小结：楼市回归理性，年内或量缩价稳 (22)2、部分楼盘调研情况 (23)（1）首开.万科白鹭郡 (23)（2）万科金域缇香 (23)调控持续加码，楼市步入调整通道：受调控加码影响，2017年二季度来厦门楼市逐步降温。

2018年上半年一手住宅成交58.7万平，同比下降30%；二手房成交萎缩更加明显，2018年上半年季均成交较2017年下降50.4%，与一手住宅比值由2017年的189%跌至121.5%。

随着成交萎缩，房价亦步入调整通道，厦门二手住宅房价连续16个月负增长，新房由于限价相对稳定。

截止2018年6月，全市一手商品住宅未售库存238万平，去化月数达27.7个月，较2016年低点（5.2个月）大幅回升。

在政策难以松动的背景下，预计短期楼市仍难有明显起色，但考虑二手房价已有所调整，预计后续房价将趋于平稳。

各区楼市普遍降温，整体供应充足：岛内由于土地供应少新盘较少，近年来成交占比持续下滑。

去库存对厦门房地产市场影响分析作者：郭翔宇来源：《财讯》2018年第24期提起著名旅游城市厦门，多数人都会想到碧海蓝天，椰寨海风，鼓浪听涛，琴岛雅韵。

然而就是这样一座慢节奏的小资城市，在2016年成为“楼市四小龙”，房价涨幅远超广州、杭州等城市，正成为直追北京、上海、深圳三大一线城市的高价市场。

本文将根据国家去库存的宏观政策以及厦门自身具体的城市情况，对“鹭岛”的楼市送行详细分析。

楼市高烧财富吸虹土地资源稀缺购买需求岛内外一体化厦门是一个经济较发达、对外开放的海湾城市，地处福建省东南部，气候宜人，风景秀丽，2011年以优越的生态环境和城市建设品质获评中国第一宜居城市。

2010年，经中央批准，将厦门经济特区由厦门岛内扩大到全市，经济建设发展出现了新局面。

2015年，闽八条的限购已全面放开，厦门岛内外房子随便买，从中央到福建到厦门，一系列的利好政策让人目不暇接，从公积金存款利率上调，到调减房地产契税、营业税，到福建省去库存八项规定，厦门首套首付最低25%落地执行等，无一不指向“去库存”。

纵观2016年的厦门房地产市场，呈现了年初冷淡、年中火热，年末降温的发展态势。

年初的那两个月，厦门楼市一度十分寒冷，以至于被媒体用“冰点”来形容。

然而回暖的号角随后吹响后，厦门房价便表现出快速升温的趋势，并不断诞生新的记录。

其中，1-10月厦门房价指数连续10个月出现环比上涨。

胡润研究院数据显示，厦门在2016年获得全球第二高的暴涨幅度，从趋势来看厦门房价从2015年3月涨幅扩大，截止至2017年第一季度均价已达4万以上，岛内均价堪比深圳。

在3月份甚至出现了“月人百万经纪人”，楼市高烧现象只升不降，并且受一线城市热传导效应影响，二线城市厦门的房价犹如脱缰野马，一路猛涨，房价上涨速度更是逐渐超过一线城市。

跨人下半年后，楼市政策开始收紧，限贷，限购，限贷限购升级版，以及土拍抑制地价终极版接连出炉，一盆盆“冷水”，轮番给厦门楼市降温。

综 述岁月轮转，新年又至。

保利房地产行业白皮书的发布，已进入第3年。

回首过往，我们发现即便时代瞬息万变，但万物发展都有其坚固的内核，秉持关键逻辑去预判房地产行业仍可奏效。

比如，我们运用市场运行周期理论预判短期市场走势，明确提出“2018年上半年比下半年好，市场氛围逐季度走弱”。

事实证明，本轮市场运行周期的全国性“拐点”确在第四季度出现；我们运用行业生命周期理论展望中长期趋势，明确提出“房地产已进入峰值时代”，实际数据已印证，即使2018年的市场运行周期承压，仍不改行业规模高位的峰值特征。

落笔新章，我们将以“云游”式的广阔视角观察新生力量，但最终依然回归质朴有力的保利周期理论，看清本质、勾勒未来。

诺贝尔经济学奖得主克鲁格曼曾提出“核心—边缘”理论，即在一个平衡的区域内，能够自发形成经济集聚的核心和边缘区，而两者的空间结构地位并非一成不变的。

这个理论在今天仍有借鉴意义，在人口、经济和产业等多重推拉力下，我国城市“地壳运动”正在持续进行，有的城市上升，有的城市下沉。

我们重申，基本面才是支撑房地产发展的根本因素，房地产发展是基本面的投射，城市的生命周期就是房地产的生命周期。

风起于青萍之末。

城市晋级赛激战正酣，房地产行业亦呈现出新趋势。

我们发现，趋向于“零和游戏”的节点上，无论在城市发展抑或行业发展中，人口都已成为重要的活力因子。

本次白皮书我们聚焦新趋势新机遇时，对人口的结构、迁移也给予了重点关注。

我们发现以下3个新趋势：趋势一，“工程师红利”，发展新动能。

人口规模已告别高增长的数量红利，但巨大的人口基数下，人口素质提升和城镇化迁徙等结构变化，正在带来新一轮的人口质量红利。

过去十年间，我国国民受教育程度显著提升，人才竞争决定未来城市格局之变，这也是各城市打响“人才争夺之战”的底层逻辑。

趋势二，边界模糊，尖角耸起。

城镇化发展到新阶段，都市圈发展的市场边界早已跨越了行政边界，核心城市更加集聚，但区域内核心可能不只1个；而在部分人口基数庞大的三四线城市，城区人口集聚。