房地产业在国民经济中的作用
房地产业在国民经济中起着重要的作用,因为一方面国民经济的发展水平制约着房地产业的发展,另一方面由于房地产业具有基础行业和先导行业的特点,可以促进国民经济的快速发展。
近几年来，关于房地产的话题一直是人们关注议论的热点。总结起来主要是以下几个方面：一是房价不断上涨，特别是大中城市房价过高，居民无法承受过高的房价；一是政府对房价的调控没有得到应有的效果；一是房地产开发商的暴利，道德缺失。但尽管如此，仍不得不承认房地产业十几年来在国民经济中所发挥的作用，认识到房地产业在国民经济中的基础性、支柱性产业地位。
所谓基础性产业是指该产业或行业在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济不可缺少的组成部分。所谓支柱性产业是指在国民经济中起到骨干性、支撑性作用的产业。而房地产产业，特别是住宅产业所具有的关联产业多、吸收劳动力数量大、百姓购买愿望强等特点，使得其具备成为支撑国民经济持续、健康、稳定发展的必要保证。
在地产开发、经营、管理过程中,需要大量的资金和物资,联系着一大批相关产业,因而它的发展,能促进和引导相关产业的发展。它既能促进建筑业、建材工业的发展,还能促进家用电器、家具等民用工业以及旅游、园林、服务业等第三产业的繁荣,特别是能促进金融业的发展。因为地产业投资数量大,投资回报率高,资金吸引力强。
房地产业可以带动消费总额的增长。房地产业对社会消费总额的增长的影响是深远的,可以带动住房消费、建筑材料消费、生活耐用品消费,可以提高就业率的大幅度增加,同时房地产业也是国家财政的重要的收入来源。
房地产业带动相关产业快速发展。因为房地产业的产业链长,与之相关的产业很多,在公布的投入产出表中的40个部门中,就有38个部门与房地产业具有相关联,房地产业对建筑业、金融保险业、非金属矿物制造业、商业、化学工业和社会服务业等诸多产业具有高度的关联影响。房地产业总的直接带动国民经济系数为0.5435,完全带动系数为1.4161,说明房地产业具有带动相关产业快速发展的重要作用。
区域房地产业与区域经济发展的长期 动态协调关系研究 A Study on the Dyna m ic Durative Coordinate Relati onshi p bet w een Real Estate I ndustry and Regi onal Economy 孔 行1 黄 玲2 于 渤1 K ONG Xing HUANG L ing Y U Bo (11哈尔滨工业大学管理学院 哈尔滨 150001 21中央财经大学科研处 北京 100081) [摘 要]本文以我国北京、天津、上海、重庆四大直辖市为例,采用状态空间变参数模型对房地产投资、房地产消费与国民经济之间的长期动态关系进行实证研究,并从供给、需求等经济基本面角度测算了四大直辖市房地产的长期均衡价格。研究结果表明,随着时间的推移、经济发展水平、居民消费水平等宏观经济基本面的改变,房地产业与地区经济之间的均衡协调关系也处在不断的调整状态中。 [关键词]区域房地产 区域经济 长期均衡 变参数模型 [中图分类号]F06115 [文献标识码]A [文章编号]1000-1549(2009)03-0054-06 一、引言 房地产业是国民经济的重要组成部分,一方面,房地产业的发展程度受到经济发展阶段和发展水平的制约;另一方面,房地产业是与其上下游50多个生产部门相关联的基础性、支柱性产业,其支柱产业地位又对经济增长起着巨大的推动作用。1998年货币化分房制度实施以来,房地产业对我国经济的贡献率逐年上升,对国民经济的影响日益加强。房地产市场的健康稳定,不仅仅是一个行业的发展问题,更关系到国计民生、百姓福利。近年来,房地产投资及房地产价格的上涨速度明显高于经济和居民收入、消费的增长速度,引发了房地产投资是否过热,房地产市场是否存在泡沫的激烈争论;而2007年下半年以来,房地产市场成交量骤降、价格回落,又出现了房地产业是否出现“拐点”的争论,至今仍无定论。 本文认为,尽管我国房地产业的改革和转轨起步较晚,但对房地产业与经济发展的关系研究仍然应当着眼于二者的长期趋势,而不是短期波动。我国房地产业发展和经济增长之间必然存在长期均衡协调关系,但这种均衡关系不是静态的固定均衡,而是一种不断变化的动态均衡。这是因为近年来居民收入水平、房地产价格、政府对房地产业的调控政策等各种因素不断变化,所以房地产业与国民经济的协调关系也应当是一个动态变化的长期均衡。本文以我国北京、天津、上海、重庆四大直辖市为例,采用状态空间变参数模型对房地产投资、房地产消费与国民经济之间的长期动态关系进行分析;在此基础上将分别代表供给和需求的房地产投资、房地产消费方程联立,得到房地产业的长期均衡价格,并进一步测算了当前市场价格对长期均衡价格的偏离程度。 二、区域房地产业对区域经济长期动态协调关系的实证研究 11模型的设计、变量说明及数据来源 状态空间模型(state s pace model)具有两个突出优点:一是能够通过状态变量体现不可观测变量对被解释变量的影响,从而较好地解决设定误差问题,并大大节省了自由度。二是模型可以用一种功能强大 收稿日期:2008-11-27 作者简介:孔行,男,哈尔滨人,哈尔滨工业大学管理学院博士研究生,研究方向:技术经济,房地产经济;黄玲,女,南昌人,任职于中央财经大学科研处,研究方向:计量经济学;于渤,男,哈尔滨人,哈尔滨工业大学管理学院教授,士生导师,研究方向:产业技术经济分析,技术创新管理。
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
学院 《宏观经济学》学年论文 题目房地产业与国民经济的关系 系别管理系 专业工商管理 年级13级 学号 姓名 指导老师 2014年12月
在现代经济社会中，房地产业横跨生产、流通、消费三大领域，在增加财政收入，创造就业机会，改善居住条件，提高城市居民居住条件，带动先关产业和促进经济发展等诸多方面有着十分重要的作用及在国民经济中的地位十分突出,房地产业既是国民经济的基础性和先导性产业，也是支柱性产业。房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辩证关系。从国民经济总体的角度考察，房地产业是整个国民经济产业体系中的一个重要构成部分，但又不仅仅是局部与整体的简单关系，而是有着内在的密切联系的相关性。 关键词：房地产业国民经济基础先导支柱关系
一、引言 (1) 二、房地产业的定义 (1) 三、房地产业在国民经济中扮演的角色以及作用 (1) （一）、房地产业是国民经济的基础性产业 (1) （1）、房地产业为国民经济的各行各业提供最基本的物质基础。 (2) （2）、房地产业为劳动力提供生存和发展最必需的条件。 (2) （3）、房地产业可以促进经济发展和城市的建设。 (3) （4）、房地产业极大增加了财政收入、利税上缴与实物地租。 (3) （5）、房地产业的发展对解决银行流动性过剩起着重要作用。 (3) (二)、房地产业是国民经济的先导性产业 (4) （1）回顾（后向）效应 (4) （2）前瞻（前向）效应 (4) （3）旁侧（侧向）效应 (4) （三）、房地产业是国民经济的支柱性产业 (5) 四、房地产业与国民经济的关系分析 (6) （一）、国民经济对房地产业的影响因素 (6) （1）、国民经济发展水平对房地产业的影响 (6) （2）、产业结构对房地产业的影响 (7) （3）、投资水平对房地产业的影响 (7) （4）、消费水平对房地产业的影响 (9) （5）、信贷规模和利率对房地产业的影响 (9) （二）房地产业对国民经济的反作用 (10) （1）、房地产开发投资的规模和增长率 (10) （2）、房地产业增长贡献率 (11) （3）、房地产业经济效率 (11) （4）、房地产信贷规模 (12) （5）、房地产需求和供给水平 (12) 五、结论 (14) 参考文献 (15)
项目国民经济效益评估案例 一、工程概况 某水利枢纽及引水工程是一项跨省、区工程项目，由水利枢纽工程和引水工程两部分组成。水利枢纽库区内自然条件较差，经济相对落后，生活水平低下。而引水供水地区则是我国重要的能源和重化工基地，在国民经济建设中占有非常重要的地位，但是，由于该地区水资源贫乏，多年平均水资源总量列在全国之后，为了保证该地区的能源生产和开发，不得不挤占农业、生活用水和其他用水。随着国民经济的发展，缺水已成为制约该地区工农业生产发展的主要因素，只有从外部引水，才能满足能源重化工基地生产和城乡人民生活的需要。水利枢纽工程作为引水工程的首部，可减少引水的含沙量，改善水质，提高引水保证率，降低引水成本。兴建水利枢纽，不仅可以为能源基地提供可靠的水源，还可以为华北电网修建骨干调峰电站。因此，水利枢纽和引水工程是一个有机的整体，其任务是供水结合发电，兼有防洪、防涝效益，主要解决能源基地和附近城市生活用水问题。 二、基础数据 （一）建设规模 根据水文及有关资料综合分析，该水利枢纽电站可装机108万千瓦，投入电网时各月峰荷出力的均值为87.8万千瓦，多年平均发电量26.52亿千瓦小时。建设期为7年，第六年第一台机组投产，第七年又有三台机组投产，第八年全部六台机组投产。 （二）实施进度 引水工程分两期实施，一期工程工期4年，另有半年尾工，第五年开始供水，年净供水量为2.4亿米3，以后逐年增加，第九年实施二期工程，继续安装各级泵站的泵组，直到第七年达到最终供水规模。年净供水量5.43亿米3。 项目经济评价采用折现计算方法，经济计算期不宜太长，工业项目一般为15—20年。但是，由于此水利工程建设期较长，整个项目使用期限也长，因此，可以考虑适当延长项目的计算期，该项目取经济计算期为30年，大坝和引水工程的建筑工程部分的经济寿命按40年计，按线性回收残值，而其他设备则不考虑在计算期内的更新投资。 （三）逐年供电供水量 预计水电站逐年电量见下表单位:亿度
房地产业与区域经济协调发展研究 房地产业已经变成区域经济增长的关键支撑，是国民经济发展的主导性、支柱性产业，但房地产业要和区域经济发展水平协调。区域经济的快速发展促进了房地产业的发展，而反过来房地产业的兴起又推动了国民经济的迅速发展。只有充足把握二者的关系，房地产业和地区经济的协调才可以完成发展。 标签：房地产业；协调发展；区域经济 1.房地产业在国民经济中的位置和作用 房地产业作为国民经济的基本性、先导性行业，对经济增长有着促进或牵制功能的是其发展。在经济运行经过中，房地产投资是不是和区域经济协调发展直接确定区域经济的发展情况。在解决协调发展状态时，房地产投资是推动经济繁荣的重要要素；但如果不可以完成和区域经济的协调发展，房地产投资也可能是造成区域经济从繁荣走向低迷的导火线，甚至也许造成整个区域经济社会都处于萧条状态。支柱产业的发展情况对国民经济有深刻影响，而处于经济的起飞阶段的中国，房地产业对国民经济的影响也相对大。 一个地区经济维持持续增长的重点因素是房地产业的发展。由于房地产的产业关联性，对国民经济发展有着非常大的推动作用。依据统计，房地产业增加一个百分点的产值，就让其相关产业增长1.52个百分点，其乘数效应大于1。跟房地产相关的企业牵涉多区域多行业，不但推动了建筑、金融、钢铁、机电等行业的发展，也带动了家电、家具等消费的迅速增长。 2.分析房地产业对区域经济发展的带动效应分析 2.1房地产发展对区域经济比较后向产业的推动 这一带动效应又称向关联效应，是指房地产业发展对其直接或间接供应生产要点产业的带动，如果金融业、建材业、冶金业、建筑业、劳动力等。房地产业的发展不能离开这些产业为其供应原料基本。而就某一详细区域看，如果房地产业的发展展现迅速上升的态势，则这区域的这些产业一定会出现繁荣发展的景象。相反，如果房地产业发展萎靡，则这区域的这些产业则会相关的形成衰退。 2.2房地产发展对地区经济相对前向产业的带动 亦称房地产业前向关联效应，是指房地产业发展对直接或间接要求本产业产品或服务的产业形成的影响，如果装饰装修行业、厨房设备行业、卫生设备行业等。就算房地产业的发展不能离开建筑业、建材业等为其供应基础生产要素，但因为现代化市场经济的需要，房地产业的发展对装饰装修、厨房设备等行业的要求形成了庞大的影响。
新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。 从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时 的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后，房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。
国民经济的恢复和初步发展练习与解析 新中国成立后面对严峻的经济形势，开始了恢复和发展经济的斗争。据此回答1～6题。 1.新中国成立后人民政府掌握了国家的经济命脉，这主要表现为 A.全国物价得到稳定 B.土地改革胜利完成 C.建立了社会主义性质的国营经济 D.全国财政经济由中央统一管理 答案：C 解析：在解放前，官僚资本掌握国家的经济命脉，建国后通过没收官僚资本建立国营经济，使人民政府掌握了新中国的经济命脉。 2.建国初期“银元之战”和“米棉之战”的政治意义主要在于 A.人民政府赢得了全国人民的信任 B.结束了我国连续十多年物价暴涨的局面 C.粉碎了西方国家对中国的经济封锁 D.打击了不法资本家的气焰 答案：A 解析：在国民政府统治时期，物价连年暴涨，尽失民心。人民政府要想巩固政权，恢复经济，也必须得到人民的拥护和支持，“银元之战”和“米棉之战”从人民关心的物价入手，结束物价暴涨，稳定了人民生活，从而赢得了人民的信任。 3.建国初期，国家对资本主义工商业进行合理调整的实质目的是 A.把私营工商业改造成为社会主义国营经济 B.促进私人资本主义工商业的快速发展 C.确立无产阶级在私营企业中的主人翁地位 D.把私人无序生产纳入社会主义计划经济的轨道使之得到合理发展 答案：D 解析：建国后，人民政府对私营工商业进行劳资、公私关系的调整，使有利于国计民生的资本主义企业在社会主义国营经济的领导下得到发展，不利于国计民生的指导其转产或改业，这实质上是把私营经济纳入国家计划经济的轨道，按照国家宏观需求进行调整。 4.建国初期，在工矿企业进行民主改革和生产改革，主要是为了 A.清除反动分子和封建残余 B.改善工人的劳动条件和待遇 C.改革不合理的生产关系 D.促进实现生产技术现代化 答案：C 解析：本题同时考查两个历史事件，找共同的目的，就需要对两项改革对比，找目的的交集。从实质看都是对旧的生产关系的调整。 5.1952年秋，上海某民族资本家提出在本厂开展“增产节约，劳动竞赛”运动。该厂工人议论纷纷，主要有下列四种意见。其中唯一正确的意见是 A.这个主张对国家有利，工人阶级应当积极响应 B.工人阶级是国家主人，资本家休想随意使唤我们 C.什么“劳动竞赛”，我们拿多少钱做多少工 D.这是资本家新的剥削花招，应该进行批判斗争 答案：A
第八章经济评价 8.1 概述 8.1.1 经济评价的依据 （1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），国家发改委、建设部，2006年； （2）《水运、公路建设项目可行性研究报告编制办法》，交通部，1988年； （3）《公路建设项目可行性研究报告编制办法》（讨论稿），交通部规划研究院，1996年； （4）《建设项目投资可行性研究指南》，中国国际工程咨询公司主编，2002； （5）《Study of Prioritization of Highway Investments and Improving Feasibility Study Methodologies》，World Bank，1995年（以下简称“PPK报告”）； （6）《公路建设项目经济评价方法》（讨论稿），交通部公路规划设计院，1996年； （7）《高速公路公司财务管理办法》财政部、交通部，1997年。 8.1.2 经济评价内容 8.1.2.1 资金筹措 本项目建设资金拟采用项目业主自筹和国内银行贷款的方式。项目建设总投资（不含贷款利息）的65%拟采用国内银行贷款，其余项目建设总投资的35%及贷款利息作为项目的资本金。具体资金分配比例见表8-1。 表8-1 资金筹措比例情况
8.1.2.2 评价内容 本项目为收费公路项目，经济评价中除了包括国民经济评价外，还需要进行财务评价和贷款偿还能力分析。此外，针对国民经济评价和财务评价进行敏感性分析。 8.1.3 评价期和评价方案 根据交通运输部会同国家发展和改革委员会和财政部制定且于2008年10月1日起施行的新《收费公路权益转让办法》，新《办法》规定，转让经营性公路收费权，不得延长收费期限，且累计收费期限的总和最长不得超过25年；国家确定的中西部省、自治区、直辖市经营性公路累计收费期限的总和，最长不得超过30年。 项目评价期包括建设期和运营期。本项目计划2011年初开工，2014年底建成，工期4年，2015年初通车运营，国民经济评价运营期按20年计算，故评价期为2011年～2034年；考虑到项目交通量相对较小，财务效益较差，根据国家关于高速公路经营期的相关规定，本项目研究中财务评价运营期按25年计算，评价期为2011年～2039年，评价基年为2010年。 本项目研究中布设了三个大的路线方案，为了更好地对比各个方案的优缺点，项目经济评价针对方案K+C+K（推荐方案）、方案A和方案B分别进行。 8.2 国民经济评价 8.2.1 评价参数 参照《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）及《建设项目投资可行性研究指南》有关资料，确定本项目国民经济评价的有关参数如下： （1）社会折现率为8%；贸易费用率6%； （2）影子汇率换算系数1.08； （3）残值为工程建设费用的50%，在评价末年以负值计入经济费用。 8.2.2 项目主要投入物影子价格计算
区域地理位置对房地产开发的影响 摘要：据近年来的实践表明，房地产业正在成为区域经济增长的重要力量，成为国民经济的主导性、支柱性产业和新的经济增长点；而区域经济的发展，也在促进房地产业的有效发展。区域的自然环境、社会地位及交通便捷程度都对房地产业有着重要的影响。 关键词：房地产业区域 区域因素是指房地产所处地区的环境特点。主要有：商业服务业的繁华程度，道路交通的通畅程度，交通便捷程度和城市基础设施的状况等等。 区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点、环境状况等。例如，地处交通便利城区的房地产价格较高，交通不方便的郊区则价格偏低。对于商业房地产，区域因素尤其重要。繁荣的商圈区域内的房地产价格高昂，因持有这些区域的房地产而取得的租金收入不菲。 一、经济方面。 经济因素是宏观影响因素，它制约着整个房地产经济的发展和房地产价格水平。在经济因素当中主要包括：（1）社会经济繁荣程度；（2）房地产市场的完善度和活跃度；（3）供求关系；（4）金融市场；（5）货币价值；（6）物价、工资及就业率；（7）科学技术。 二、政治因素。 政治因素包括政局因素与政策因素两个方面。 政局情况对房地产业的总体发展具有极大的影响。一个国家和地区的政治是否稳定，会直接影响人们置业的信心。因为房地产是不动产，人们一旦把资金投入进去，就需一定的时间才能收回投资。所以一般来说，政局稳定时，房地产价格就上升；反之，其价格则下降。稳定的政局与上涨的房地产价格是成正比关系的。 房地产价格除深受政局稳定情况影响外，还受政策因素影响。在某种情况下，政策因素甚至成为决定房地产价格的主要因素之一。例如，我国在相当长的一个时期内，房地产属非商品范畴，人为的使其价格远远偏离价值，房地产价格既不能反映价值，也不能反映供求变化，严重影响了房屋的再生产和土地的合理利用，还扩大了消费膨胀和一系列社会问题。所以说政策因素对房地产价格有着很大的影响。 三、环境因素。 环境因素对房地产价格影响是很显著的，这也是与其他商品的一个不同之处。环境因素是指房地产所在地段的自然条件和各种配套设施条件等因素。 自然环境条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度、交通便利程度及自然景观等。市政基础设施是人们对土地投资的物化体现，该项投资对其周围房地产价格有着直接影响。市政基础设施包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施，对企业经营效果和人们居住的生活条件影响极大。城市中心房地产价格之所以高，就是因为市中心的交通、通讯、水电气等市政基础设施完善的缘故。 公用建筑配套设施为居民日常生活服务，这些设施的完善与否，影响到居民消费和受教育的方便性及文化娱乐生活丰富与否。因此，它对其周围住宅房屋价格影响也较大。四、人口因素。
国民经济恢复和发展时期的主要经验2012级研究生中共党史专业业余班郭倩颖1949年10月中华人民共和国建立到1952年底，中国进行国民经济恢复工作的时期。这个时期是中国进行社会主义经济建设的准备阶段。 由于帝国主义、封建主义、官僚资本主义的统治和长期的战争，在中华人民共和国建立前，社会经济十分落后而且破坏严重。1949年与历史最高年份相比，工业总产值减少50%,其中重工业减少70%,轻工业减少30%，煤炭产量减少48%，钢铁产量减少80%以上。粮食产量减少近1/4,棉花产量减少48%。铁路只有近万公里线路通车，3200多座桥梁遭到严重破坏。国民党政府滥发货币，通货恶性膨胀，市场物价猛涨。1949年城市中失业人数约有400万人,农村灾民约4000万人，人民生活极端困难。建国后，必须迅速医治战争创伤，恢复国民经济，以巩固人民政权，改善人民生活，并为有计划的社会主义建设和社会主义改造准备条件。 恢复工作开始时面临着很大困难。帝国主义对新中国实行经济封锁和战争挑衅，残留在大陆上的国民党武装尚待肃清，人民解放军还在向全国进军，军事行政开支猛增，1949年财政收入只及支出的1/3,不得不靠发行货币来弥补赤字，加以私人投机资本乘机哄抬物价，1949年到1950年初，连续发生四次大规模涨价风潮。在这种形势下，平衡财政收支和稳定物价，就成为当时巩固人民政权和恢复国民经济必须首先解决的问题。人民政府在进行了几次平抑物价的斗争后，1950年3月采取了决定性的措施，颁布了《关于统一国家财政经济工作的决定》。要求统一全国财政收支，使国家收入中主要部分集中到中央，用于国家的主要开支，以保证财政收支平衡；统一全国物资调度，使国家掌握的重要物资，由分散转为集中，以调节各地供求,回笼货币、平抑物价；统一全国现金管理,使分散在国营企业和军政机关的现金,由国家银行统一管理,减少市场通货，增加国家能使用的现金。人民政府这一决定迅速得到贯彻并取得成效。财政收支很快接近平衡，结束了恶性通货膨胀和物价飞涨的局面，为工农业生产的恢复和顺利发展，提供了重要条件。 在1949年和1950年初,首先把重点放在铁路的修复上。在全体铁路员工的努力下，1949年一年内就修复了8300多公里铁路和2715座桥梁，到1950年,修复的铁路达14000多公里，原有铁路基本畅通，公路、水运和航空也得到了恢复。对整个经济的迅速恢复起了重要作用。
张家口职业技术学院毕业实习调研报告 报告名称：房地产价格上涨的原因，危害和对策指导教师：邢琰彬 专业班级：房地产经营与股价 姓名：范晓庆 日期：2014年4月2日
前言 房地产业是国民经济发展的重要产业，作为国民经济的基础性、先导性、支柱性产业，对整个国民经济和社会的发展具有巨大的推动作用。近几年，房地产市场迅猛发展，与此同时房地产价格不断上涨，过高的房价给居民的生活带来了沉重的负担，也对我国经济发展产生了一定影响。首先从房地产、房价以及相关基本概念入手，对我国房地产市场发展状况进行分析，再从开发成本、供求关系、市场预期、资本市场这几方面分析我国房地产价格持续上涨成因及问题，并在此基础上对房价上涨的控制进行研究，并提出相关改进建议。通过对近年来统计资料分析研究，将从我国商品房平均价格、房屋销售价格指数、土地价格指数等方面对我国房地产价格进行数量分析，进而对房地产持续上涨成因进行分析。 我国房地产价格上涨的原因及对策分析 众所周知，房地产业是整个国民经济的重要组成部分，它的发展既受到国民经济的制约，又能够促进国民经济持续、快速、健康的发展，在整个国民经济中属于基础性、先导性的产业。而房地产市场的存在和发展是整个房地产业健康发展的必要前提，也是房地产开发企业赖以生存的主要基础，没有房地产市场的发育和完善，就没有真正意义上的房地产业。改革开放以来,我国的房地产市场已由萌芽状态逐步发育成长为一种重要的要素市场及消费品市场,并对土地、房屋等要素配置、资产置换和产权流转产生机制效能。然而,房地产市场的发育程度与房地产市场的调节份额和调节力度已对中国的市场化改革进程产生直接的钳制或推动作用。由于房地产市场的内涵和形式比较广泛，本论文侧重研究房地产市场价格，即对房地产价格上涨问题进行分析。全文共分五个部分：第一部分引言部分引出本文的内容；第二部分首先界定了房地产及其相关的概念，其次从我国房地产市场价格走势和我国当前房地产政策分析两方面，对我国房地产业发展现状进行分析,然后从住宅施工面积与住宅竣工面积、商品房销售面积及销售额情况、商品房销售价格几方面对我国房地产市场供销总量进行分析；第三部分从开发成本、供求关系、市场预期、资本市场这几方面分析我国房地产价格持续上涨成因及问题；第四部分针对上述我国房地产当前市场现状和我国房地产价格上涨原因及问题，详细地介绍了抑制房地产价格上涨的对策和建议；第五部分是结论部分，归纳了全文的研究成果，对房地产价格上涨的原因进行了概括。 1、我国房地产业发展现状及分析 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产是房产和地产的合称，由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。房地产是各类投资规模最大,增速最快的行业,其产业关联度高,交易周期长,无论是宏观调控还是市场培育均需要科学有效的指示器作为指导。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）,建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。房地产业是从建筑业中分离并逐渐成长起来的，随着时间的演化，它在国民经济中己经具有了非常重要的地位。在城市化、工业化、生态环境改善过程中，尤其具有至关重要的影响。房地产业以住宅开发，经营为主体，在整个国民经济中属于基础性、先导性的产业。
国民经济评价实例 一、项目背景 1．项目名称：LH高速公路建设项目 2．线路及设计标准 拟建项目LH为国道主干线BM高速公路HN省内的一段，与YL高速公路相接，起于LX高速与TS高速交界的LD互通，终于KZQ镇，与TS高速（K41+370）相交。该项目作为区域南北主通道的加密线和区域经济干线，将HN省内多条高速公路有机联系起来，进一步完善和均衡HN省“五纵七横”高速公路网，对于改善区域路网结构，加快HN省基础设施建设具有重要的意义。 本项目路线全长56.217km，采用设计速度100km/h的四车道高速公路标准，路基宽度26m。主要分部分项工程有土石方884.3万m3，特大桥、大桥8520m/28座，中小桥280m/5座，隧道4108m/5座，涵洞214道。 3．编制依据 本项目的经济评价系以国家发改委、建设部[2006]1325号文颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、交通运输部建标[2010]106号文件颁发的《公路建设项目经济评价方法与参数》和交通运输部交规划发[2010]178号文件“关于印发公路建设项目可行性研究报告编制办法的通知”为依据，评价模型参考《公路投资优化和改善可行性研究》，即《Study of Prioritization of Highway Investments and Improving Feasibility Study Methodologies Pilot Study Report》确定。 4．计算期 项目计划2010年初开工，2012年底建成通车，建设年限为3年。国民经济经济评价运营期取20年。国民经济评价计算期为23年，评价计算基准年为2010年，评价计算末年为2032年。 5．远景交通量预测值 本项目采用“四阶段”法预测远景交通量，预测结论见下表4-4所示。四阶段法的具体说明及运营案例详见第五章第三节和第五节。 表4-4 LX高速公路远景交通量预测值单位：标准小客车台路段2013 2015 2020 2025 2027 2030 2032 娄底互通至长冲互通 （8km）趋势10167 12337 19158 28280 31916 35890 38852 诱增1001 1081 1408 1536 1302 1464 1247 合计11168 13418 20566 29816 33218 37354 40099 长冲互通至双趋势11090 13523 20921 31040 34666 39382 42148
我国房地产业的发展现状调查报告
的房地产企业和银行引发，那么国内房地产市场是否存在泡沫是人们最为关心的问题。 2012年4月18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市的房价数据，房地产投资、土地供应量进一步收窄，商品房成交量却逐步回暖。最新统计数据显示，与2012年3月相比，70个大城市中新房价格下降的城市是46个，持平的城市是16个，上涨的城市8个，环比价格上涨的城市中涨幅都没有超过0.2%。从同比来看，与2011年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市38个，比2月份增加了11个，这是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。从环比数据看，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格环比连续6个月下降。东南沿海城市如杭州、宁波、温州、金华、青岛等新建商品住宅销售价格环比降幅也进一步扩大，3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点。 2013年1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，增速比1-5月份回落6.9个百分点；其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元，增长43.2%，增速比1-5月份回落9.6个百分点；其中，住宅销售额增长46.0%，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%。6月末，商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米，办公楼待售面积增加2万平方米，商业营业用房待售面积增加114万平方米。 以上数据说明，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可以判断中国的房地产市场进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产市场在未来的一段时间仍将处于总量增长型发展时期。结束语 新世纪我国已进入全面建设小康社会的发展阶段，城镇居民可支配收入也将持续增长，消费结构升级速度加快，改善住房条件的要求日益强烈。目前我国城镇人均住房面积正处于快速增长时期，这就加大了对住房的需求，刺激房地产市场活跃。目前城镇居民住房不均衡问题依然比较严重，中下等收入阶层住房困难问题依然存在，因此应加快住房结构调整，扩大经济适用房建设的力度，
房地产业作为新兴的产业,产业链长,关联度大,能直接或间接带动多个上下游产业的发展,对我国的经济发展起着举足轻重的作用,它不仅极大地影响着我国产业结构的调整,而且触及到整个国民经济的方方面面。以住宅建设为主的房地产业,在拉动经济增长、扩大就业等方面起到了积极地作用。 房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性,房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点,国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展。我国房地产业将进入一个大发展大提高的时期。虽然房地产业受金融危机影响出于较冷形势,但也正一步步回暖。房地产业成为当今乃至今后相当长的一段时间内的消费热点,市场将会保持相当长的时间的旺盛期,它使中国每个城市形态和产业功能都发生了巨大的变化,推动了国民经济的稳步发展。 一、房地产业是国民经济的支柱产业之一 房地产业是国民经济的重要组成部分,在一个国家和地区国民经济中,房地产业有着重要的地位和作用。它既是国民经济的基础产业和先导产业,在一定时空条件下,房地产业是国民经济的支柱产业。 1、房地产业是社会经济活动的基本物质前提,是国民经济发展的基本保证 房地产是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件,更是构成各个产业部门不可或缺的基本要素。而且当今城市经济和城市现代化都是以房地产为基础,这些都显示出房地产基础产业的重要地位。 2、房地产业链长、关联度大则直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展 房地产业的感应系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平以上。房地产业增加值占全国GDP的比重成此案加速上升的态势;房地产税收在我国财政收入中的比重,也随着我国税制调整而逐步增大。
摘要：房地产业的发展，是任何一个国家和地区都需要关注的问题，但是房地产投资的不确定性及其与经济发展的关联性严重影响着房地产业的发展，房地产发展过快或过缓都会反过来对国民经济带来极为不利的影响。如何使房地产的发展与国民经济协调一致，是各国政府都非常心的问题。 关键词：房地产业；区域经济；影响一、房地产发展对区域经济的影响及作用房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，包括:土地的开发，房屋的建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款以及由此而形成的房地产市场。作为国民经济中一个独立的产业部门，从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业；从行业特征来看，房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业。房地产业为劳动者提供其必需的住宅与生活环境，对劳动力再生产有极大的影响，而企业生产所需的厂房、办公用房也需要房地产予以提供。所以，一个区域经济的扩张离不开房地产业的发展。房地产业的供给能力在一定程度上是区域经济保持持续增长的关键因素。此外，房地产业具有很强的关联性，对国民经济的发展有极大的推动作用。直接与房地产业相关的行业多达50个以上，房地产业不仅涉及建材工业、房屋设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、机械、电子、仪表、通讯等生产资料生产部门，还涉及到家用电器、纺织、家具等民用工业以及旅游、园林、运输业、商业及其他服务业等。1、房地产业可以为国民经济发展提供重要的物质条件房地产是国民经济发展的一个重要生产要素。任何一个行业的发展，都离不开房地产业为它提供的物质条件。只有房地产保持适当速度率先发展，才能保持有关行业的发展速度。我们把房地产业叫做先导性、基础性产业也就是这个意思。2、房地产业可以推进城市的综合开发，改善人民的生活条件很长一段时间里，我国实行由政府将建设项目交给建设单位并由建设单位去组织建设的办法。于是出现大家抢项目，争投资、各自备料施工的分散建设的局面。不仅在施工中由于互不协调配合而造成许多经济损失，出现许多不科学、不正常的现象。为解决分散建设产生的弊端，可以通过房地产业来统筹规划，防止以前那种各自为政进行建设的局面，从而促进城市的综合开发能力。房地产业每年开发的房屋中(包括旧区的改造)，住宅建筑要占一半左右。人们用以休息、娱乐的公共场所，以及为改善生态环境进行的城市绿化和水面扩展，均系房地产业开发的，这些都极大地改善了人民生活的环境和居住条件。3、房地产业的发展能创造新的就业机会，减轻社会就业压力随着经济的发展产业结构的调整我国城市涌现了大量的下岗工人，同时，农村的剩余劳动力大量涌向城市，就业问题成为全社会关注的问题。如果不采取切实有效的就业政策，会造成突出的社会问题。由于房地产业属于劳动力密集型产业，它的发展可以创造新的就业机会，减轻社会就业压力。首先，房地产业能带动众多相关产业的发展，而任何产业都将吸纳一定数量的从业人员。其次，房地产系统本身范围广阔，如房地产咨询、转让、按揭、抵押、租赁等市场行业同样需要大量专业人员。第三，物业管理是房地产最重要的一方面，它是一种长期行为，需要大量人力、物力、财力来维护房地产业的完整性能吸纳大量人员就业。4、房地产业的发展有利于优化城市用地结构、减少资源浪费首先，我国人口众多，尤其随着经济的发展，大量的农村人口涌进城市，走集约化城市道路是未来发展的必然趋势，我国城市建设规划只能超高容积率低密度方向发展，即通过提高容积率还容纳更多的城市人口。因而，房地产业必须义无反顾第担当起历史的重任。其次，长期以来我们城市土地实行无偿划拨使用，土地供应失控，使用结构不合理，普遍存在第二产业占地比重过大，生活用地、工艺设施用地比例过小现象，城市无序发展，土地浪费严重。发展房地产，贯彻土地有偿使用制度，规范土地交易行为，有利于抑制土地无限制的需求，减少浪费，从而优化土地利用结构。二、促进房地产发展的建议分析1、理性促进房地产业发展由于目前我国正处于城市建设的加速期，居民基本住房需求和企业营业性租、购房需求较大，因此短期内房地产投资增
作者简介:戴延虎(1974-,安徽淮南人,合肥工业大学人文经济学院产业经济学硕士研究生,研究方向:区域经济发展。 收稿日期:2007-01-27 我国房地产业的发展及未来趋势分析 戴延虎 (合肥工业大学人文经济学院,安徽合肥 230009 摘要:我国的房地产业近一二十年来高速发展,这不仅大大改善了居民的居住条件,同时也拉动了国民经济的快速增长,房地产业已成为我国名副其实的支柱产业。本文首先介绍了我国房地产业的发展情况,并在此基础上探讨了房地产业未来发展的趋势。 关键词:投资规模;投资结构;专业化;品牌化
中图分类号 F293 文献标识码 A 文章编号 1007-7731(200705-159-02 1 我国房地产业的发展现状 住房是居民的基本生活需求。我国房地产业从1998年国家停止福利分房实行住房货币化后,开始真正发展起来的。在国家积极的财政政策刺激下,全国固定资产投资快速增长,房地产投资占GDP 比例逐渐增加。随着城镇居民经济水平的不断提高,城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛,房地产业获得飞速发展。 111 房地产投资规模和开发规模不断扩大房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010117元,到2003年达到10106112亿元,房地产投资额平均每年增长1000亿元,房地产开发投资占GDP 的比例也逐年增加(见表1 表1 1999-2003年房地产开发投资情况 年份 GDP (亿元 房地产开发投资(亿元增长比例(%固定资产投资额(亿元增长比例(% 房地产开发投资占GDP 比例(%房地产开发投资占固定资产投资比例 (%199982067154010117224191044191719200089468114901173221224242182811515 201220019731418624514827142782616214186142214 20021047901677361402318329411761814714231520031166941010106112301642 6431422915 817 2317 资料来源:国家统计局5房地产开发投资统计快报6(1999-2003