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商业地产策划方案具体范文前言在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。
____商业城项目是____房地产开发公司开发的精品物业，将成为____市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
____商业城座落于____市城区北部的____广场旁，是____地产开发公司的新建项目。
本项目占地7____平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15____余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1____多平方米，商业裙楼建筑面积约8____平方米，塔楼建筑面积约6____余平方米。
项目总投资约1____万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。
根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，限度提升项目的附加价值，获取项目的利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。
概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4.启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。
商业地产策划方案具体范本一、总体营销策略(一)整合营销核心目标通过对本项目及项目周边区域市场的详尽分析，针对本项目提出如下营销核心目标：通过整合营销推广，在充分保证利润的前提下力争实现在本项目公开发售后____个月内实现____%以上销售率。
(二)核心战略构想为了实现____个月内实现____%以上销售率。
在本项目的操作过程中必须坚持如下三点操作原则，即：1、一切工作服从销售目标;工程、物管、财务、合同等相关部门紧密配合销售工作。
2、准确制定价格、销控、包装、促销等方面的核心策略;3、在销售过程中不断强化各类推广策略的市场决定力，并根据市场的变化，阶段性、灵活性运用推广策略。
(三)推广战略原则严格控制营销推广费用，排除硬性广告轰炸式进攻，采用“以小搏大”的操作方式;主题定位创造性的“滁州市中心主干道大店铺、水石嘉园—城市中心的家”的推广，利用媒体(活动跟踪报导、软文等)、现场包装、促销(配合公关活动和工程节点)等手段，有效的制造热点话题，将项目的卖点融汇贯通于其中，不断制造市场焦点，从而提升销售率。
二、入市时机建议考虑到本项目的工程进度和销售的延续性，双方就____年____月____日正式入市达成一致意愿。
理由如下：1、开盘的必备条件是工程有一定形象进度并达到预售条件、楼书资料备齐、导视系统完备、样板房装修完成。
为展示客户项目良好的物业形象，必需2~____个月的销售准备工作。
2、“红五月”。
从销售代理的角度，每年____月前后是一个购楼旺季。
本项目于____月____日推出，同时____月____日七天长假，市场需求旺盛。
3、从竞争层面来讲，滁州市中心区未来将有多个项目推出(现在的金光大道、南谯南路的工商银行旁边待开发项目，小商品市场旁边的财神道)直接对本项目构成威胁，抢得先机，占领市场，方为上策。
三、目标市场定位根据我公司充分的市场调查，同时充分考量本项目的各方面质素的基础上，提出如下目标市场定位：目标客户群定位—卖给谁?1、本地滁州人，现居住区域主要在滁州市区的有实力的经商户;2、外来中小商户，主要为下辖的____个县市及附近经营业主;3、高收入企业管理阶层，集中为新、老城区内效益较好企业员工;4、安徽省内外投资客群市场，分连锁店自营和亲属购置投资两种。
华润房地产策划方案华润房地产策划方案导语：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利，以下是为大家整理的华润房地产策划方案，希望能够帮助大家！一、策划缘起东部旅游节日在即，全城热销海岸生活7月22日，在广东省文化厅和深圳市盐田区政府主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，盐田的旅游旺季和置业高潮已经到来。
随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海岸新时尚升级。
云深处悄悄入伙等好消息启发人们，盐田需要宣传，盐田需要更加时尚的海风吹拂。
二、合作优势《××周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航同是7月22日，全球时尚生活资讯，白领精英读本《××周刊》正式创刊。
《××周刊》是深圳市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在深莞两地同时发行、直投的第一张周报，经过7月8日试刊后，受到读者和业内外一致好评。
证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。
用精美的图片、优美的.文字、精确的策划，《××周刊》为盐田生活传递信息。
三、媒体互动《××周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业盐田，《××周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布深圳、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。
凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。
四、报道方法全景描绘盐田生活，为置业东部展示立体画卷1、介绍盐田简史：概括山海盐田，几年巨变2、描述旅游东部：处处美景处处家的环境3、谱写豪宅颂歌：聆听海、山无与伦比的天籁4、展示成熟配套：记录时尚小镇故事5、图说东方夏威夷：动感都市的社区广告五、其他配合全面互动，《××周刊》期待合作1、采访国土局、交易中心领导介绍盐田规划与发展蓝图2、组织看楼专车免费服务3、赠送老板、总经理专访文章4、请中介公司、专家畅谈置业盐田的多重优势5、其他合作另行协商。
华润置地·****项目工程管理(一期)策划书编制：华润置地·****项目部二00七年十二月目录第1章项目工程概况 (5)1.1 工程概况 (5)1.1.1项目位置 (5)1.1.2场地现状及周边环境 (7)1.2 平面图 (7)1.2.1原始地貌图 (7)1.2.2用地红线图 (7)1.2.3规划总平面图 (8)1.2.4分区开发图 (8)第2章工程管理难点及重点分析 (9)2.1 外部协调 (9)2.2 总平面布置 (9)2.3 对合作单位的管理 (10)2.4 市场等风险带来的管理难点 (10)2.5 销售配合 (11)2.6 使用华润建筑牌照管理难点 (11)2.7 施工难重点 (11)第3章施工范围划分 (13)3.1 标段划分 (13)3.1.1标段划分原则 (13)3.1.2标段划分图 (13)3.2 分包工程 (14)3.2.1工程分包原则 (14)3.2.2总承包的承包内容 (14)3.2.3分包工程清单 (15)3.2.4总承包管理范围和管理深度 (17)3.2.5业主指定分包的范围及模式 (17)第4章施工总平面布置 (18)4.1 布置原则 (18)4.2 总平面布置图 (18)4.2.1临时道路布置 (18)4.2.2办公及生活区布置 (19)4.2.3临时用水及雨、污水排放布置 (19)4.2.4临时用电布置 (20)4.2.5场内土方平衡 (20)4.2.6分阶段场地布置 (20)4.2.7其它布置 (21)第5章工程施工进度策划 (22)5.1 施工进度计划策划 (22)5.1.1施工进度计划编制内容 (22)5.1.2施工进度计划编制原则 (22)5.1.3施工进度计划实施管控措施 (23)5.2 一期总体进度安排 (23)5.2.1中央公园展示区及一期开发计划编制说明 (23)5.2.2中央公园项目开发工期规划 (24)第6章采购与招标 (27)6.1 总包招标 (27)6.1.1总包招标计划 (27)6.1.2入围资格 (27)6.1.3其它要求 (27)6.2 分包工程与部品招标 (28)6.2.1分包工程招标计划 (28)6.2.2集团战略化采购物品清单 (28)6.2.3甲购、甲定乙购材料设备清单 (28)第7章牌照使用管理策划 (30)7.1 管理模式的特点 (30)7.1.1使用华润建筑牌照管理模式的优点 (30)7.1.2使用华润建筑牌照管理模式的应注意的问题 (30)7.2 牌照管理职责 (30)7.2.1华润置地利润中心的职责 (30)7.2.2上市公司工程管理部职责..................................... 错误！未定义书签。
商业地产策划方案具体一、活动目的和背景本次房地产开盘活动初定时间为____年____月____日，星期六。
从____年度至今年____月份在"亿万酒店"项目的推广，再加上____月下旬开始的媒体推广到现在，"太极景润花园"在市场上已经具有一定的知名度，通过媒体推广和销售接待，客户群对项目的了解已经趋于成熟，同时根据从____月____日到现在的项目销售情况统计说明，项目的已放号客户群中准客户所占比例较大，预计到开盘前夕，项目放号量将会持续增加，因此开盘活动的市场背景条件应该说是比较成熟的，同时通过一段时间的推广，项目也已到了必须开盘的时候，再推迟势必会造成客户的流失。
房地产开盘活动紧紧围绕"销售"为中心，通过一系列的包装等工作，在开盘后两天内争取达到30~____%的成交率，同时将"太极景润花园"的市场知名度和美誉度扩大化，为一期项目的销售成功和今后二期的推广、销售打下坚实的基础。
二、活动时间(星期六)三、活动地点太极景润花园项目销售中心现场四、房地产开盘策划方案主题思路定位强调氛围突出品位提升档次有条不紊圆满成功1)通过开盘当天在周边及现场的包装和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，突出表现项目的开盘盛典。
2)通过在售房部现场的包装和水酒供应，工作人员的细微服务来突出表现项目的品位和档次，让到来的客户都能从现场感受到一种尊贵感和荣誉感。
3)通过合理的区域划分，有效的活动流程安排，现场工作人员工作职责的合理分配以及对客户关于"选房、购房流程"的讲解和传达，有条不紊地对开盘当天的现场人流人群进行有效合理的控制，以使整个项目现场感觉有次序、有、层次，整个项目现场有条不紊。
4)通过一系列的工作辅助，最重要的是在销售过程中抓住客户心理，充分利用好销控掌握的方法，以置业顾问来积极调动购房者的迫切心态，以使之达到成交，签定相关合约。
商业地产策划方案范文活动目标：1、考虑到当前的宏观调控政策影响，及时组织已认筹客户进行选房开盘，将潜在客户转化为实际购房者，以实现销售资金的快速回笼，这是当前我们的首要任务。
2、通过本次开盘活动的盛大宣传，为二期后续销售积聚一定的人气。
活动背景：认筹日期：___月___日至___月___日，认筹总数：___组活动地点：鑫隆名居销售大厅活动时间：__年___月___日上午9点___分活动安排：1. 邀请辉县市政府或区政府的相关部门领导出席开盘典礼剪彩仪式（如条件不允许，可由开发商领导代替）。
2. 利用舞台表演吸引观众，拟邀请辉县市知名的演艺乐队进行表演。
3. 邀请辉县市的市老年军乐队或鼓舞队进行表演，以增强活动气氛。
4. 邀请已认筹客户参与现场选房活动，以激发潜在客户的积极性。
5. 已购房客户领取奖品，以提升客户对项目的认可度。
舞台布置：建议舞台尺寸为___米乘以7米，采用轻钢结构，高度在30-50厘米之间，以增强观众的互动性和参与感。
舞台背景以红色为主，显得热烈而富有视觉冲击力，地面铺设红色地毯。
音响和话筒由演出团队自行准备。
表演内容以歌曲、舞蹈、魔术为主，穿插项目介绍、抽奖和有奖问答环节。
军乐队或锣鼓队安排：团队成员需统一着红色服装，自带乐器，人数至少___人以上，由专人负责，根据活动时间表进行安排。
入口布置：1. 在售楼部两侧，距离售楼部___米范围内插上彩色旗帜，以增加喜庆氛围和导向作用。
2. 在售楼部后方楼体及对面楼体设置20____米的喷绘布告，共___块，内容以开盘文字为主。
3. 售楼部门口设置两个金象，象征吉祥、美好和财富，两象之间设___米拱门，挂置条幅，并配备升空礼炮和旋风彩带（如条件允许），在剪彩仪式时增强视觉和听觉效果。
4. 根据售楼部外观，确定适量的斜拉条幅。
5. 从拱门到售楼部铺设红色地毯，两侧每隔30-50米摆放高度___米以上的盆景，可考虑租赁方式。
售楼部内部装饰：售楼部内部顶部挂吊旗和气球，视觉上营造开盘的热烈气氛。
华润置地工程项目策划方案一、项目概况华润置地致力于打造高品质的商业综合体和住宅社区，以及城市更新和土地开发项目。
本次工程项目策划的目标是在市场需求和可行性分析的基础上，进行科学规划、合理布局，提升城市品质，打造宜居宜商宜业宜游的城市新地标。
二、项目目标1. 创建独具特色的商业综合体和住宅社区，满足市场多元化需求；2. 建设绿色环保、智能化、舒适便捷、文化底蕴深厚的城市新地标；3. 实现项目投资回报率和社会效益的双赢。
三、项目定位本项目规划位于城市发展的重要节点，打造滨江商务中心和高端住宅社区。
以产业驱动、宜居宜商、节能环保为定位，打造绿色生态、智慧科技、文化教育、商业消费、社区服务的五大核心功能。
四、项目规划1. 地块规划本工程项目占地约100亩，规划建设滨江商务中心和高端住宅社区。
商务中心包括写字楼、商业综合体、酒店、文化娱乐、休闲体育等功能；住宅社区包括高品质住宅、公园绿地、配套服务等。
2. 景观规划以河道为背景，打造水岸景观带，增设健身步道、休闲广场等设施，形成绿心空间。
在商务中心和住宅社区周边增设花园景观、园林休闲区、儿童游乐设施等，营造优美的人居环境。
3. 交通规划结合城市整体规划，优化道路交通布局，增设便捷公交站点、自行车道等，打造便利的交通网络。
同时，增设停车场、无障碍通道等，解决停车难、通行不便等问题。
4. 建筑规划商务中心建筑采用现代化设计理念，打造独特外观和室内空间。
住宅社区建筑注重人性化设计，提供多元化户型和配套设施，满足不同人群的需求。
5. 生态环境规划本项目注重生态环境建设，采用节能环保材料，配置智能化设备，提高能源利用效率。
增设绿地植被、水景湿地等，增加自然氧含量，改善空气质量。
六、项目实施1. 技术支持本项目将邀请国内外知名设计及规划团队进行深度合作，集思广益，通过多方位交流和研讨，确保方案科学合理、创新独特。
2. 资金投入项目将充分利用公司内部资源，同时引入外部资金，通过多元化融资方案，降低项目资金成本，确保项目的可持续发展。
商业地产策划书三篇商业地产策划书一：购物中心项目一、项目概述本项目旨在建设一个现代化的购物中心，位于城市中心的黄金地段。
购物中心将提供全方位的购物、娱乐和休闲服务，满足消费者的多样化需求。
预计项目总投资为5000万元。
二、市场分析市场需求：随着人们生活水平的提高，消费观念的变化，购物中心成为人们日常生活中必不可少的一部分。
竞争对手分析：目前城市中心地区已有几家购物中心，但其规模较小，服务不够完善，存在较大的发展空间。
三、商业模式商业定位：购物中心将定位为高端消费者的首选购物场所，提供一站式购物、娱乐和休闲体验。
租赁模式：购物中心将采取租赁商铺的方式，吸引知名品牌进驻，提供多元化的商品选择。
四、项目规划建筑设计：购物中心将采用现代化建筑设计风格，建筑面积为5000平方米，包括多个楼层，提供充足的商业空间。
商铺布局：商铺将根据品牌特色和市场需求进行合理布局，确保商户的经营效益。
设施配套：购物中心将配备先进的消防设施、停车场、电梯等，为消费者提供便利和舒适的购物环境。
五、市场营销策略品牌推广：购物中心将通过广告、宣传活动等方式提升自身品牌知名度，并吸引更多的消费者。
促销活动：购物中心将定期举办促销活动，吸引消费者，增加销售额。
会员制度：购物中心将推出会员制度，为会员提供特殊优惠和服务，提升消费者忠诚度。
六、投资回报预测根据市场调研和推测，预计购物中心项目将在三年内实现投资回报，并取得可观的利润。
商业地产策划书二：写字楼项目一、项目概述本项目旨在建设一个现代化的写字楼，位于城市商业中心地段。
写字楼将提供高品质的办公空间和配套设施，满足企业和个人的办公需求。
预计项目总投资为8000万元。
二、市场分析市场需求：随着城市经济的发展和企业规模的不断扩大，对高品质办公空间的需求日益增长。
竞争对手分析：目前城市商业中心地区已有几家写字楼，但其规模较小，设施不够完善，存在较大的发展空间。
三、商业模式商业定位：写字楼将定位为高端企业和个人的首选办公场所，提供高品质的办公环境和便利的配套设施。
商业地产策划方案一、商业地产分类(一)、按存在形式分商业地产可分为：大型综合购物中心、商业街、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用(设施转化)经营设施等。
(二)、按产权形式分1、虚拟产权商铺虚拟产权式商铺的产生和返租模式的出现其实是发展商为了解决大卖场面积消化的难题，购买者拥有一定面积的产权，但具体商铺位置一般不明确。
在此条件下套现是第一位的，只能以市场需要做策略性引导，运用返租方式是有效的。
(此种形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳还有部分存在)2、独立产权商铺独立产权式商铺拥有一个独立的商铺空间，注重项目入市后的经营状况和物业升值，开发商一般采用应将部分卖场保留，该类型的商铺需要依靠一定规模的产业基础和较为成熟的物流环境，在此基础上，对所经营的业态业种以及经营环境，经营档次进行升级，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热情。
二、商业地产宏观情况(一)、商业地产需求量增加随着中国经济的持续发展，人们消费水平的不断提高，以及国内商业、零售业___年___月___日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。
___年，商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。
(二)、运营模式将回归理性由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程，以及一些开发商盲目兴建的购物中心、批发市场等问题逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点。
所以今后的商业地产开发上将更多地涉及到商业地产的后期经营管理上，单搞开发的地厂商今后的竞争力将会越来越弱。
商业地产策划书商业地产策划书一、项目简介本商业地产项目位于城市中心区域，交通便利，人流量大，周围配套设施完善，周边居民众多，是一个十分具有商业开发价值的地段。
本项目占地2000平方米，总建筑面积10000平方米，包括商业街、餐饮区、娱乐中心、健身房等多个商铺，总租售率为90%以上。
本策划书的目的是为了招商引资，寻找有意向的投资者参与本项目。
二、市场分析本商业地产项目处于城市中心区域，地段优越，交通便利，且周围配套设施完善，人口流量大，非常适合商业开发。
据调查，该地段的商业和娱乐业发展前景非常广阔，市场需求十分旺盛。
三、项目规划（一）商业街：该商业街位于项目一层，面积占总建筑面积的40%，主要经营品牌连锁店、百货、书店、化妆品专卖等，可吸引大量顾客前来消费，播种良好的品牌大全。
（二）餐饮区：该餐饮区位于商业街上层，以中西餐为主，设有酒吧、特色小吃、快餐等，可满足不同消费者的需求，以备单方面发展成为整个商业区的餐饮中心。
（三）娱乐中心：该娱乐中心位于项目的二楼，面积位居30%左右，设有KTV、电影院、网吧等多种娱乐设施，可吸引年轻人带来绝妙的娱乐体验，加重店铺的流量和消费可能性。
（四）健身房：该健身房设于项目三层，面积占总建筑面积的10%，设有各种器材和健身课程，可吸引大量健身爱好者到此进行健身锻炼，加重商圈人流。
四、财务预算本项目租售率高，吸引了大量高消费、高回报的租户。
预计第一年回报率约为30%，在第二年和第三年分别提高至35%和40%左右。
预计五年后，整个项目将分派出一笔可观的利润，并为投资者带来丰厚的回报。
五、运营模式我们将实行统一运营管理，具体负责人将根据选举产生。
筛选出的一些租户将统一向投资者提供租金，同时投资者将享受到项目运营所产生的所有收益。
同时，我们将建立与业主之间的长期合作伙伴关系，共同打造注重环保和绿色建筑的生态体系，不断提升项目的品质和价值。
六、风险预警尽管该项目的市场前景和盈利前景十分看好，但作为大型商业地产项目，仍然存在某些风险，如经济变化、市场环境演变、政策变更等。
华润置地整合北京一二三级房地产市场商业计划书1华润臵地整合北京一二三级房地产市场商业计划书关键词：资源重组资本运作分散式自选公寓目录1. 项目内容简介2. 市场行业趋势分析2.1 北京房地产开发市场2.1.1 北京房地产开发市场趋势2.1.2 北京的房价和购买人群2.1.3 北京市民购房心态和市场差距2.2 北京市存量房市场2.3 北京市租赁市场2.3.1 北京市租赁市场热点和难点2.3.2 北京的民宅租赁热点2.3.3 中介新举措2.3.4 影响北京各城区租房价格的因素3. 华润系各公司的内在需求3.1 华润集团的需要3.2 华润臵地的需求3.3 华润物业的需求4.项目计划框架4.1 基本流程4.2 机构设臵和任务4.3 与“零首付”方案比较4.3.1 原有方案的难点4.3.2 现有方案的优点5. 财务分析和对比分析6. 风险分析及控制6.1 政策法律风险6.2 收购风险6.3 租赁风险6.4 服务风险7 融资说明7.1 融资额度及资金使用计划7.2 项目公司的组建与股份分配7.3 投资方的退出方式7.4 关于公司业务有关税收和公司可能享受政府提供的优惠政策8 附件：资料来源8.1 出租房屋应交哪些税？8.2 北京份租房价格参考值8.3 房屋租赁市场存在的问题1、项目内容简介随着北京申奥成功、北京CBD计划的出台、中国加入WTO 成功等利好消息的刺激，北京房地产市场呈现出前所未有的“繁荣”景象，然而2000年大量权威数据显示：热闹的是开发商和爱凑热闹的各类媒体，消费者和整个消费市场却保持着一种“可怕的冷静”,市场前景不容乐观。
需求拉动和成本推动致使北京房价居高不下，从根本上说决定房价升降的最终因素是供给与需求，土地供应量的增加和“三外”企业的加盟，将极大地改变市场供求关系，预计大约到2002年下半年，商品房的供应量有可能要大过需求量，届时房价下降趋势将会显现出来。
华润收购老华远资产和项目的同时也接收了老华远的债务和人员。
老华远是国企，在体制上存在着很多弊端，转型是一个缓慢和艰巨的过程，更重要的是有着庞大机构的的华润臵地的主要经济支撑是房地产开发，一旦北京房地产市场的变动，主营业务必将会受到很大的影响，主营收入和利润将无法支持整个华润臵地的整体成长，华润臵地目前急待解决的问题是建立新体制和寻找新的利润支撑点。
本商业计划是虚拟一家华润系的投资服务型公司，立足北京华润臵地的物业公司现有分散在北京各项目的服务人员和其他物质资源，借助华润臵地的品牌和华润集团雄厚的资金实力，代付购房客户首付款的方式来臵换客户原有的住房的经营权，一边消化自身项目的存量房，一边组建华润的“分散式旅馆”。
这将是一种通过将先进技术手段和服务理念嫁接而产生联动效应的全新房地产资本运作模式。
华润臵地如果能实施这个项目将会：1、通过解除购房者购房首期款的压力，释放购买力，使华润臵地在一级市场上掌握比北京其他开发商更短的销售周期，加快现有项目存量房的销售，快速回笼资金投入下一轮的开发和土地储备，降低投资风险，提高投资收益。
2、同时可以在二、三级市场上树立起华润品牌，打造出完整的产业链，相互辉映。
将一级市场上出售所产生的短期收益和三级市场上出租所产生的长期收益结合起来，使华润臵地资金流回收更为稳定，减少一级市场波动对于华润臵地的影响。
3、最重要的是将华润集团现有资源重新组合，以其他房地产开发商不可复制的优势而领先于同行，将房地产投资和经营组合成华润臵地除房地产开发外的第二个利润支撑点。
目前看来，华润集团是最有可能实施本计划的，如果华润不能实施，就需要选择有较多后续开发项目的、在北京市民心中有品牌形象的，在业内有号召力的，有强大金融资本作后盾的开发企业。
本计划中的公司是一家虚拟的华润系的新成立的公司，从事房地产投资和房地产经营，通过组建和经营华润的“分散式旅馆”，成为北京乃至全国最大的二手房租赁经营商，然后组建房地产投资基金，按其模式在上海广州等城市复制，另外可以收购银行不良资产，进入不良资产处臵领域。
2、市场行业趋势分析2.1北京房地产开发市场目前，北京市人均住房使用面积大约在15平方米以上。
按照北京“十五”期间规划，到2005年北京要总计竣工住宅4000万平方米以上，5年后北京人均住房使用面积将达到18平方米。
人均住房使用面积的增加3平方米，一部分是外来人口购臵新房，还有一部分较具经济实力的人则是购臵第二居所，以及政府对危旧房拆迁实行货币补偿所动员出来的购买力。
2.1.1北京房地产开发市场形势分析北京楼市在经历3-4年的高速发展之后已经进入盘整期，2001年的开发量在2000年的基础上增加了100%，但销售量同比增长只有22%；2001年1-9月份总销售出430.64万平方米，销售额为207.4亿元，与2000年相比增长率分别为：18.7%和38.6%，同前几年的增长率相比增长势头明显衰减。
这些数据从不同角度指向同一个事实：以住宅为主角的本轮楼市正走向钝化，北京楼市逐渐迈向徘徊期。
目前北京在售项目在超过800个，2000年的还没有消化掉，2001年又上市300个新盘。
根据北京市统计局发布的数据2001年1-9月份北京市累计实现住宅销售364.9万平方米，同比增长41.1%；实现销售408.5万平方米，同比增长16.5%，增幅比1-8月回落4.4%；完成开发土地面积493.2万平方米，同比增长2倍；购臵土地面积399.7万平方米，增长2.3倍。
这些数据表明住宅市场总体销量下滑，今后一段时间新开工的规模不断扩大，市场供应继续增加。
2.1.2北京的房价和购买人群据国家统计局投资司的统计数据显示；北京的房子含“金”量最高，平均销售价格为3995元/平方米，比位居第二的上海市房价高出27.6％（上海为3130元/平方米）。
另据北京市统计局对2000年北京商品住宅价格的统计测算：每平方米售价为4557元，尽管较之前年的4786元/平方米下降了4.8％，造成北京房价居高不下有一些市场因素，但从根本上说决定房价升降的最终因素是供给与需求。
关键是看这一市场是否开放，是否有充分的自由竞争。
从政府政策指向来看，增大土地供应量，加快完善经济适用房体系，降低市场准入门坎，其意图都是希望将北京过高的房价降下来，并且这些举措正在取得实效。
自2000年以来，北京商品房的价格水平正在逐渐呈下降之势，预计从2001年下半年始，随着新项目面市逐渐增多，其房价下降趋势将更加明显。
按照北京房地产开发的运作周期推算，大约到2002年下半年，将有大批新项目上市，届时商品房的供应量有可能要大过需求量，市场竞争将日趋激烈，开发商的利润空间会被压缩，一批项目可能要面临经营风险，商品房价格亦将向其合理价值回归。
资料一：中低价位：发展空间潜力巨大据北京典指最新统计，2001年新开楼盘中均价在4500元／平方米以下的中低价项目有109个，占全年新开盘项目总数的39．7％，而且每个项目的面积普遍较大。
4500元以下的中低住宅主要分布在通州等京郊地区。
购房者以工龄不长的年轻人为主。
2001年北京拆除危房84万平方米，6.9万户居民搬出危旧房屋，新建成200万平方米的经济适用住房，另外再开工建设300万平方米经济适用房。
而且这种城市扩张的趋势在人口增速不减、二手房市场清冷和政府内城更新政策大力启动之前很难停止。
预计2002年会有大量亮丽的居住区出现在上述地区，吸引日趋成为市场主流的中低价消费者。
中高价位：交易活跃竞争激烈京城最活跃的楼盘多分布在这一价格范畴。
据北京典指最新统计，4500至7500元／平方米的中高价位楼盘2001年共开新盘115个，占新盘总数的41．5％，主要分布于三四环周边。
与中低价位相比，中档价位的主流消费群年龄段为30岁以上，二次或多次购房者与首次臵业者相比比例要大。
由于前两年开发的项目的存量和2001年又增加的产品，中高价位市场在2001年年末市场反映趋冷。
为了找到差异市场，开发商不断作出调整，大部分增加投入向7500元以上分流。
2002年是中高价位住宅的品质年，产品的惟一性是其制胜的法宝。
高价位：金领阶层追逐时尚2001年7500元／平方米以上新开盘的高价位项目共52个，占总量的18．8％，其中10000元／平方米以上的15个。
高价位楼盘多分布在东城、西城、崇文及朝阳区的内城部分。
高价位的构成主要是因为占据了交通枢纽或商务区的黄金地段，设施高档，配套齐全，娱乐文化生活丰富，并且向着高科技智能化、节能、环保、更大面积带来的丰富的户型功能以及周到的物业服务转变。
该价位物业投资的买家较多，因此独特的、能引领当今居住潮流的物业会受到众人的追捧，反之可能无人问津。
这类物业高地价、高造价，以至于总价款额度大，销售速度相对较慢，开发风险较大。
这就对开发企业提出更高要求，除了专业化以外，还须资金实力雄厚，抗得住高风险。
2.1.3北京市民购房心态和市场差距华硕校园市场调查策划方案1 华硕笔记本市场调查策划方案一、前言随着社会的发展，电脑成为消费的热点，作为走在时代前沿的大学生成为电脑笔记本购买的重要组成部分，为分析大学生选择笔记本电脑的心理及需求，特此制定本市场调查策划方案。
二、调查对象：华大的在校师生三、调查范围：华侨大学四、调查目的：通过市场调查，了解消费者对华硕品牌电脑的认识度、满意度等调查内容，以便更好的提升华硕电脑的销售业绩。
五、调查内容1.消费者对华硕笔记本电脑了解程度的调查；2.消费者对笔记本电脑的购买需求（外观、用途等）以及购买能力的调查；3.消费者对华硕笔记本电脑品牌印象的调查；4.消费者认为华硕笔记本的优势和不足的调查；5.对于提升华硕笔记本电脑的销售业绩的方法的调查；6.消费者对笔记本的售后服务的要求的调查；7.华硕笔记本电脑在华大的市场占有率的调查。
六、调查项目：调查内容调查项目消费者对品牌的观念以及品牌忠诚度1. 购买笔记本您会优先选择哪个品牌2. 您一般从哪些途径了解笔记本的资讯行情3. 那种促销方式能使您产生购买欲望不同消费者对于电脑的不同需求 1. 购买笔记本您会优先选择哪个品牌2. 购买笔记本您最先考虑哪一方面消费者对于笔记本电脑的购买需求和购买能力1. 您会选择何种价位的笔记本2. 您最关注笔记本的什么配置消费者对于华硕电脑的了解程度 1.对华硕笔记本电脑的印象2. 您认为华硕笔记本电脑存在的不足消费者购买华硕笔记本电脑的原因 1.华硕笔记本的哪方面吸引您2. 销售人员的态度以及专业水平消费者对于华硕电脑的售后服务要求1. 您认为在售后服务中顾客通常会遇到什么问题2. 厂商的售后服务政策，您最看重的因素七、调查方法1.实地调查通过调查问卷的方法对消费者进行调查，从而得出有关的信息，以及对于华硕笔记本电脑的意见进行综合，以便更好的了解消费者的需求，通过数据分析得出结论。
