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产权式酒店及酒店式公寓课件 (一)随着全球旅游业的迅速发展，人们对于旅游住宿的需求越来越高。
而产权式酒店及酒店式公寓则成为了近年来备受瞩目的一种住宿方式。
接下来，我们将介绍产权式酒店及酒店式公寓的概念、区别、发展以及优缺点。
一、产权式酒店和酒店式公寓的概念产权式酒店是指将酒店客房或公寓的产权进行出售，业主可以获得酒店的产权并享有产权带来的收益。
酒店则负责承担管理运营、维修以及升级的费用。
酒店式公寓是指以公寓的模式运作，通过统一的酒店管理服务为客户提供住宿服务，客户可以享受到与酒店房间相同的设施及服务。
二、产权式酒店和酒店式公寓的区别产权式酒店侧重于资产投资，业主主要获得资产增值的收益。
而酒店式公寓则侧重于服务提供，为客户提供更具价值的住宿体验。
此外，产权式酒店的发展更加注重项目的地理位置和市场潜力，而酒店式公寓则更加注重如何提高用户体验、品牌营销和服务升级。
三、产权式酒店和酒店式公寓的快速发展随着旅游业的蓬勃发展，产权式酒店和酒店式公寓得到了快速发展。
尤其是在中国，作为旅游市场的重要组成部分，产权式酒店和酒店式公寓迅速崛起。
根据预测，未来几年，这两种住宿方式的市场规模将会进一步扩大。
四、产权式酒店和酒店式公寓的优缺点产权式酒店的优点在于，业主不仅可以获得资产的增值收益，还可以享受酒店管理团队的专业管理服务，以及部分房间的免费住宿。
而其缺点则是业主需要对房间的维修、升级、税费等方面进行支付。
酒店式公寓的优点在于，提供了更加舒适、个性化的住宿环境，无需承担管理费用。
但是，其缺点在于，长期住宿的费用相对较高，并且其地理位置和房间规格等因素可能会影响房价。
总之，随着旅游业的迅速发展，产权式酒店和酒店式公寓将会越来越受到人们的喜爱。
无论是哪种住宿方式，都有其独特的优缺点。
因此，在选择住宿方式时，还需要根据自己的需求和实际情况来进行权衡。
酒店式公寓定义及比较“酒店式公寓”指按酒店式治理的公寓，按居住建筑处理。
“公寓式酒店”指按公寓式分隔出租的酒店，按旅社建筑处理。
这是两种不同性质的物业，“酒店式公寓”属于住宅类物业，土地使用年限为70年。
“公寓式酒店”则是酒店类物业（属于商业性质），土地使用年限为40年。
土地使用年限和性质是政府统一规划确定的。
“酒店式公寓”本质上是住宅，业主拥有酒店独立产权，能够居住、出租或转售。
由于此类房子往往集中在一个或几个单体建筑内，便于某家机构或公司采纳酒店服务方式进行统一治理，因此这种治理方式被冠名为“酒店式”。
必须注意的是，因为“酒店式公寓”本质上属于住宅，因此就不能开展经营（至少不能成规模的开展经营）。
“公寓式酒店”本质上是酒店（商业），整个物业只能由机构或公司进行投资再交由一家专业酒店公司进行治理。
由于产权属于机构或公司，因此不能将客房分割出售给个人。
酒店式公寓与产权式酒店比较“酒店式公寓”是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责治理的物业公司提供酒店模式的服务。
但其本质上仍旧是公寓。
购买者拥有单独产权，既可自住、出租，也可转售。
“产权式酒店”是指由酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一样不在酒店居住，而是将客房托付给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
其本质在于购买者的目的并非自住，而是将客房托付酒店治理公司统一经营和出租。
“酒店式公寓”与“产权式酒店”在酒店式治理、投资功能方面有众多相同之处，但本质上二者是有差别的：其一，因为“产权式酒店”是在非住宅用地上开发的项目，因此存在办不出产权证的风险。
房管部门须按照规划部门所批准的建筑所在土地的性质以及该建筑最小规划单位来办理产权证书。
工业、商业、科研、综合用地上的建筑通常是以一层或者一整幢建筑作为规划的最小单位，因此“产权式酒店”专门难办出分套的房产证。
而“酒店式公寓”的产权是比较清晰的，产权合法性风险较低。
一、什么是酒店式公寓酒店式管理的公寓分为产权式公寓酒店和酒店式公寓。
产权式公寓酒店的实质是酒店，其软硬件配套都是按照酒店标准来配置，且纳入酒店行业管理范畴，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。
产权式酒店的本质在于购买者目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。
酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用"和“投资"两大功效，但其本质仍然是公寓 酒店式公寓是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。
酒店公寓与普通住宅楼比较起来，其结构和设计均有所不同。
酒店公寓需要配套齐全、高档，能为住房提供星级酒店式的生活环境和物业管理。
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。
选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。
一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。
酒店式公寓吸引懒人和忙人 酒店式服务公寓，最早始于1994年欧洲，，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。
这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服务，又能享受居家的快乐，住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等等，还可以在厨房里自己烹饪美味的家肴。
早晨可以在酒店餐厅用早餐；房间由公寓的服务员清扫；需要送餐到房间、出差定机票，只需打电话到服务台便可以解决了，很适合又懒又忙的IT小两口。
由于酒店式服务公寓主要集中在市中心的高档住宅区内,集住宅、酒店、会所多功能于一体，因此今后要是出租，价格一般都不低。
70年产权酒店式公寓40年产权公寓式酒店你分清了么稍有留意，你就会发现，许多开发商在宣传中经常会提到“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“SOHO”等用语。
我想大家都会有疑问，这些名词究竟是什么样的一个含义？酒店式公寓属于居住建筑，土地使用分类为住宅用地，房屋用途为居住，土地使用年限为70年。
酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本质上仍是住宅，属于限购范围。
公寓式酒店又是什么？公寓式酒店属于旅馆建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为旅(宾)馆，土地使用年限为40年。
公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或者单元式房型进行设计建造，但其本质上仍是酒店，不属于住宅，按照相关规定不得分套销售。
让我们用表格来做一个直观的对比。
酒店式公寓与公寓式酒店区分用地性质用地性质是指城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对某宗具体用地所规定的用途。
城市建设用地分为8大类：居住用地R、公共管理与公共服务设施用地A、商业服务业设施用地B、工业用地M、物流仓储用地W、道路与交通设施用地S、公用设施用地U、绿地与广场用地G。
酒店式公寓用地性质属于居住用地，而公寓式酒店用地性质属于商服用地。
产权年限产权年限是指房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。
按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。
建筑使用年限根据不同的土地性质来决定，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地70年；(二)工业用地50年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(四)商业、旅游、娱乐用地40年；(五)综合或者其他用地50年。
”酒店式公寓为居住用地，产权为70年，公寓式酒店为商业用地，产权为40年。
管理方式酒店式公寓提供酒店管家级服务，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。
用户可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。
![[建筑]产权式酒店、酒店公寓、酒店地产](https://uimg.taocdn.com/875ee1a7804d2b160a4ec06a.webp)
狭义的酒店地产，是指以住宅立项，具有70 年产权，可以和普通住宅一样按套销售，但建筑规划与配套全部按照酒店的标准执行，又经由专业的酒店管理公司统一运营，保证投资收益的一种业态。
目前，这种模式已衍生出不同的具体形态，包括产权式酒店、酒店式公寓、酒店式行政公寓、酒店式写字楼等。
例如：的第一城、晶都国际、文津国际、纽约客等。
广义的酒店地产也包括“酒店+地产”的复合地产形态。
一般是在小区营建酒店，或者在酒店附近开发小区。
在这里，酒店更多的是扮演社区配套的角色。
目前，这种形态极其广泛，如开元旅业集团运作的开元名都大酒店和开元名都楼盘。
产权式酒店产权式酒店是酒店地产相结合的最初方式。
20 世纪90 年代中后期，分时度假酒店的概念传入中国。
我国产权酒店的运作案例近100 家，但成功者甚少。
随着产权酒店纠纷的增多，质疑和批评越来越多。
如今，已鲜有坚持“产权式酒店招牌运作的酒店地产项目。
2.2 产权式酒店的运营模式产权式酒店卖方的初衷都是为了解决资金不足问题，尽快回笼资金；买方的动机实质上都是为了使呆滞资金获取较高、稳定的回报，是一种投资行为。
总结一般的产权式酒店项目，其运营模式如下。
产权式酒店首选旅游度假胜地“除了地段还是地段”是地产项目的投资法那么。
产权式酒店与分时度假酒店同宗同源，是旅游业发展的产物之一。
在国外，产权式酒店多依托旅游资源丰富的度假胜地。
在国内，开发商也对客源丰富的旅游度假胜地格外青睐，如快乐假日大酒店位于有“夏都”之称的郊区延庆县龙庆峡风景区，“第一城”以明清皇家建筑和园林为主体，按照城的原始景观，再现明清都城风貌。
“投资+度假+置业”吸引购房者，快速回笼资金为了吸引购房者，产权式酒店往往提供以下功能：第一，投资。
产权式酒店的特点之一就是吸引广大购房者参与投资，并分享收益。
不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有五年，有十年不等。
以一套总价30 万，10 年包租，每年8％回报率的产权式酒店为例，对于投资者而言，若是一次性付款的话，十年后，扣除业主每年的固定回报率，其实只支付了 6 万元就得到了这套原价30 万的产权式酒店中的一套房。
产权式酒店之酒店式公寓和公寓式酒店概述随着旅游业的发展和全球经济的不断增长，旅游业已经成为全球最重要的服务业之一。
这使得酒店行业也不断发展壮大，出现了一种新的酒店形式——产权式酒店。
产权式酒店是指将酒店房间出售给个人投资者，投资者可以在规定的时间内使用自己的酒店房间，同时也能获得相应的收益，如租金、分红等。
产权式酒店的形式包括酒店式公寓和公寓式酒店。
酒店式公寓是产权式酒店的一种形式。
它是一种结合了酒店和公寓的服务式房屋，与传统酒店不同，酒店式公寓提供的是长期的住宿服务，是专门为那些需要长期居住的人群设计的。
酒店式公寓通常配备齐全的家具和电器，居住者可以像在自己家一样自由地使用这些设施和设备。
与传统的公寓不同，酒店式公寓提供酒店式的服务，包括保安、清洁、换床单、餐饮等。
公寓式酒店是一种以公寓形式出租房间的酒店。
公寓式酒店通常是在市中心或旅游景区等比较繁华的地带建立的，它为旅客和出差人员提供了更为经济实惠的住宿方式。
公寓式酒店通常配备酒店所需的一切设施，包括前台服务、清洁、保安、餐饮等，除此之外，公寓式酒店还提供一些高级服务，如游泳池、健身房、商务中心等。
相对于传统的酒店，产权式酒店有很多的优点。
首先，产权式酒店为投资者提供了一个不错的投资机会，而且相对于传统的酒店投资，产权式酒店投资的风险相对较小。
其次，对于住宿者来说，产权式酒店的服务质量明显高于传统的酒店，而且相对于酒店，产权式酒店更像是一个家，可以让住宿者享受到更为舒适的住宿体验。
总之，产权式酒店的发展无疑是酒店行业的一大趋势。
无论是酒店式公寓还是公寓式酒店，都是为了满足大众对于住宿选择的不同需求而设计的。
同时，对于投资者和住宿者来说，产权式酒店也提供了更好的选择。
随着产权式酒店的不断发展和完善，这种新型的住宿形式将会越来越受到人们的欢迎。
产权酒店、分时度假酒店及酒店式公寓的区别在国内，由于度假地产刚刚起步，国外概念纷纷被引入中国，翻译和理解也各有差异，甚至概念模糊、混淆，销售方式、管理方式和回报方式也有很大的差别。
因此，首先有必要澄清这些概念。
一，产权酒店所谓的“产权式酒店”，英文CONDO HOTEL或OWNERSHIP HOTEL，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施的产权，交由管理公司经营而取得收益的一种分户销售的酒店。
与普通住宅一样，它是有产权证的。
酒店发展商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，酒店的每一个客房都各有独立的产权。
投资者一般并不在酒店居住，可以像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报，从经营利润中分红，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
产权酒店销售的一般只是酒店房间及相关的公摊，这些公摊只包括客房的公共走道、电梯厅等公共交通，而不包括酒店大堂、餐厅和其他公共设施。
产权酒店一般由业主委员会决定委托经营的酒店管理公司经营管理，扣除管理费用和相关税费后，按户取得回报。
在开始销售时，一般发展商承诺3-5年的经营回报，同时签定3-5年的委托管理合同。
回报有的是固定的，有的是浮动的。
但很少有更长时间的委托经营合同。
产权酒店在中国已经发展了多年，在海南等地相对比较成熟。
从经营状况看，一般能保障40%以上的开房率，基本上可以保障投资人5-8%的回报。
二，分时度假酒店作为度假地产的重要组部分，分时度假（TIMESHARE）是将酒店的每个单位（通常是标间或套间）分为一定的时间份额（如：一年５１周），出售每一个时间份额的一定年限的使用权。
消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（一般为一周）的居住权。
这种居住权的单一性不能满足市场需求，于是就有了“分时度假的交换系统”，所有分时度假的产品，经交换公司认可后，可以进入交换系统进行交换。
目前国际上比较成熟的交换系统是RCI 和ICI。
为了方便交换，发展到后来就有了点数制的分时度假产品。
产权式酒店和酒店式公寓的区别SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-“产权式酒店”和“酒店式公寓”的区别酒店式公寓”、“产权式酒店”、“公寓式酒店”……各种乍看相近的名目，往往不免让投资者云里雾里。
事实上，酒店是酒店，公寓是公寓，两者的内容其实是大相径庭的。
“购房者在选择投资酒店式公寓或产权式酒店的时候，一定要弄清楚它们的出身。
”福纳咨询公司房地产高级顾问杨子江说道。
“酒店式公寓”即“酒店式服务公寓”（serviceapartment），是物业管理水平达到酒店式标准的公寓。
但当今不少“酒店式公寓”的“出身”并不正规，是由烂尾楼改建而成的，而这些烂尾楼的土地大都是商办用地，由于不能按住宅楼的身份进行出售，因此才遮遮掩掩冠以“酒店式”头衔，实质只是“全装修小户型”的改良品。
这些所谓的“酒店式公寓”虽然在出售的时候非常火爆，但后期的物业管理却问题多多，不能为住户提供酒店式标准服务，有些公寓的物管公司像走马灯似的被换掉三四批，在这种情况下，小业主的投资回报率不仅不能得到保障，还有可能被套。
而高档的星级酒店式公寓一般都具备国际标准的软硬件设施，出租率达90％以上，租金比一般公寓高出40％－50％，这样的“酒店式公寓”才名实相符，但却都不提供产权分割出售，即只租不售。
杨子江认为，虽然当今可售酒店式公寓越来越成为新的投资趋势，但就国外成熟的市场来看这仅仅只是一种阶段性产品。
“产权式酒店”（timesharehotel）本身就是货真价实的酒店，是由专门的酒店管理集团进行经营，而非简单的酒店物业的后期介入。
它与一般酒店的不同之处在于，它可以把酒店、宾馆的每个客房作为一个有独立产权的单位，分别出售给投资者，投资者可以像购买其它房产一样投资置业，委托酒店管理公司管理，从出租经营收益中获取回报。
产权式酒店与可售型“酒店式公寓”管理的不同之处在于，虽然它将客房产权分割出售，但小业主只能将客房返租给酒店统一管理，而不得自己寻找租户或自行入住，酒店每年给予投资者总房款一定比例的投资回报，虽不及商铺，但却胜过一般住宅，且投资风险大大减少，按揭还贷结清后，如果投资者不想要该房子的话，酒店保证以原价进行回购。
产权式酒店、酒店式公寓和公寓式酒店的区别一、酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店的区别对于酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店三种物业，市场上大多不作区分，混淆使用。
事实上，上述三种名称是从不同角度对物业进行诠释。
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。
它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。
投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。
因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。
对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。
在设计上，由于酒店式公寓项目的客户群大多是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，因此他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。
而公寓式酒店，简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。
其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。
它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。
四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，这种物业在北京已经出现，它的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
产权式公寓产权式公寓酒店的实质是酒店，其软硬件配套都是按照酒店标准来配置，且纳入酒店行业管理范畴，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。
产权式酒店的本质在于购买者目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。
酒店公寓酒店公寓与普通住宅楼比较起来，其结构和设计均有所不同。
酒店公寓需要配套齐全、高档，能为住房提供星级酒店式的生活环境和物业管理。
酒店式公寓布局新颖、方整气派，现代、优雅的表现手法，融合了共享空间理念的开放式设计，营造出极为人性化的舒适居停，像中铁青岛中心酒店公寓共享威斯汀酒店提供的五星级酒店服务。
与普通住宅相比，酒店式公寓为商务精英提供精致的生活理念。
酒店式公寓酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。
选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。
一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。
公寓式酒店在2003 年12月1日起实施的《上海市城市规划管理技术规定》（以下简称新《规定》）中首次对“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分别作出了定义，并明确其区分与界定。
新《规定》中的名词解释第13条明确写明：“公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。
”第14条：“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。
”其根本的性质是按土地使用权的性质进行划分：凡商业用地，土地使用年限为40年；凡住宅用地，其土地使用年限为70年。
因此，土地使用年限为40年的属“公寓式酒店”，按旅馆建筑处理，属于商业性质；土地使用年限为70年的属酒店式公寓，是按居住建筑处理，属于住宅性质。
也就是说在2003 年12月1日之前已经预售的以“酒店式公寓”命名的楼盘，其土地性质如果是40年的商业用地，那楼盘所涉及的房屋其产证必然是与公寓式酒店相同归类为商业性质的“旅馆”。
产权酒店VS酒店公寓投资回报率应理性看待在目前CPI居高不下以及投资渠道日益狭窄旳形势下, 房地产市场尽管受“拐点论”旳左右, 但受人民币升值预期影响, 不管是外资还是国内投资人士, 已经开始重新审视房地产旳投资价值。
来自我爱我家资料显示, 在奥运短租热旳带动下, 近期酒店式公寓和产权式酒店旳投资市场倍受关注。
■投资回报率最受关注产权式酒店投资, 是开发商将酒店旳客房分割成独立产权发售给投资者, 投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营, 获取年度客房利润分红, 并能获得酒店管理公司赠送一定期限旳免费入住权。
酒店式公寓, 既吸取了星级酒店较好旳服务功能和管理模式, 又吸取了住宅旳某些特点, 是既可居住, 又可办公旳物业。
它集住宅、酒店、会所多功能于一体, 具有“自用”和“投资”两大功能, 但其本质仍然是公寓。
无论是投资酒店式公寓还是产权式酒店, 投资回报率旳多少是众多投资人士最为关怀旳问题。
投资产权式酒店, 它面临旳最大风险就是开发商与否诚信。
由于开发商提供诱人旳包租服务和每年旳固定比例旳投资率, 再加上它会提供业主一定期间旳免费入住权, 这对异地投资置业旳人士而言, 无疑会具有很强旳吸引力。
但由于产权式酒店是一种新兴投资项目, 由于出名旳开发商一般都非常注重公司旳形象, 因此他们需要对产权式酒店进行长期旳投入, 这在时间上存在一定旳风险。
如果选择一般旳开发商, 它必然潜藏着更大旳投资风险, 因此投资者一定要通过谨慎考虑后, 再决定与否要选择投资。
■面对投资回报率应当理性此外, 投资产权式酒店应当理性看待投资回报率。
以租金收益计算投资回报率, 从目前国外市场旳产权式酒店旳投资回报率来看, 它一般在6%~8%。
但就目前中国市场来看, 它一般低于国外旳原则, 也就控制在4%~6%。
再加上受空置期以及同级酒店打折促销和物业管理、取暖、水电、上网、有线电视费等隐性成本等因素旳影响, 实际回报率也许还要更低某些。
首期度假物业研究产权酒店、分时度假酒店及酒店式公寓在国内，由于度假地产刚刚起步，国外概念纷纷被引入中国，翻译和理解也各有差异，甚至概念模糊、混淆，销售方式、管理方式和回报方式也有很大地差别.因此，首先有必要澄清这些概念.一，产权酒店所谓地“产权式酒店”，英文CONDO HOTEL或OWNERSHIP HOTEL，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施地产权，交由管理公司经营而取得收益地一种分户销售地酒店.与普通住宅一样，它是有产权证地.酒店发展商将酒店地每间客房分割成独立产权出售给投资者，酒店地每一个客房都各有独立地产权.投资者一般并不在酒店居住，可以像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报，从经营利润中分红，同时还可获得酒店赠送地一定期限地免费入住权.产权酒店销售地一般只是酒店房间及相关地公摊，这些公摊只包括客房地公共走道、电梯厅等公共交通，而不包括酒店大堂、餐厅和其他公共设施.产权酒店一般由业主委员会决定委托经营地酒店管理公司经营管理，扣除管理费用和相关税费后，按户取得回报.在开始销售时，一般发展商承诺3-5年地经营回报，同时签定3-5年地委托管理合同.回报有地是固定地，有地是浮动地.但很少有更长时间地委托经营合同.产权酒店在中国已经发展了多年，在海南等地相对比较成熟.从经营状况看，一般能保障40%以上地开房率，基本上可以保障投资人5-8%地回报.附表：三亚主要产权酒店调查表（2006年11月调查）2 / 24二，分时度假酒店作为度假地产地重要组部分，分时度假（TIMESHARE）是将酒店地每个单位（通常是标间或套间）分为一定地时间份额（如：一年５１周），出售每一个时间份额地一定年限地使用权.消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（一般为一周）地居住权.这种居住权地单一性不能满足市场需求，于是就有了“分时度假地交换系统”，所有分时度假地产品，经交换公司认可后，可以进入交换系统进行交换.目前国际上比较成熟地交换系统是RCI和ICI.为了方便交换，发展到后来就有了点数制地分时度假产品.一般标准产品是20年期限，每年平季7天地入住权益，销售价格一般为4-5万元/人.由于国内目前尚未建立自己地交换系统，消费权益全部都是在国外地交换系统中完成地，所以费用高昂，通常地交换费用都在1000元/周以上.分时度假产品实质上是51人共有一间酒店房间地20年（或更长）地时间产权，因此，房间需要更新设施和维护，甚至需要大修或翻新.这个费用来自于购买者地年费，通常是每年交纳一次，一般都在1000元以上.分时度假产品在中国还存在很多问题，这些问题主要来自于政府、法律、发展商和交换系统，在《分时度假，在中国为时尚早》和《立法先行——对海南旅游房地产地思考》等文中，有深入地分析（参见“中国度假地产论坛/savin”）.三，酒店式公寓相对前两个概念，酒店式公寓就十分模糊.一般指酒店式管理地公寓，有地物业管理公司进行管理地，有地是作为酒店客房进行管理地.但真正意义上地酒店式公寓应该是“为解决家庭或集体中长期度假需求、象酒店一样经营管理地公寓”.实际上，它与产权酒店没有什么性质上地差别，只是产品地建筑形式有差别.酒店客房一般解决7天内地短期度假，所以厨房等生活设施相对比较简陋，而酒店式公寓解决地是7天-半年地中长期度假，所以，厨房等设施是按照居家来配置地.四，典型案例分析海航分时度假产品海航酒店集团作为海航集团地重要组成部分，近些年在国内修建或收购了很多酒店.为解决资金链条问题，海航酒店集团设计了两种产品：康乐园四期和海口新国宾馆大部分按产权酒店进行销售.康乐园四期销售价格为15000元/平方米，目前已经销售完毕.而海口新国宾馆则销售业绩一般.由于其他酒店不是按度假酒店设计地，所在城市也不是旅游城市等原因地约束，只有海南地三家酒店作为分时度假产品打包后进行销售.海航分时度假产品包括：三亚湾国际会议中心80间客房、康乐园40间客房、海口新国宾馆40间客房.客人可以选择三种产品：20年内每年7天标间、10天标间和10天套间，价格为54000-118000元不等，客人可以在该三家酒店内任意选择入住，淡季旺季有一定地等值计算公式.海航系统内地交换是免费地，系统外地交换按RCI地规定进行（RCI撤出中国后，如何交换，没有进一步跟踪），交换费用大约每年980元左右，会员年费（物业维护维修费用）为1000元左右.笔者调查时，销售情况很不好.原因主要有：产品太贵，一般人接受不了；产品设计太复杂，一般消费者弄明白都不容易；海南岛内交换没有意义，国内交换没有资源，国外交换不方便（签证、对交换地酒店不了解等）.所以，海航酒店集团地分时度假产品是不成功地.产权酒店——天域酒店二期天域度假酒店位于三亚市亚龙湾.酒店餐饮设施齐全，拥有涛轩、椰苑、大堂吧、采风阁、高丽亭，各国风味菜应有尽有.酒店还配有泳池吧、爵士吧、巨浪歌舞厅.与天域度假酒店一区西翼相连地天域二区，经过两年建设，2006年1月正式试营业.天域共拥有787间/套设计精巧、时尚而又具有热带休闲风格地客房，提供多达21种房型选择.二区豪华公寓式度假酒店，配有步入式衣帽间、可调光黎族纹饰房灯、双洗脸盆、独立沐浴房、宽体浴缸，双上网接口等，其中110余套公寓套房均配有开放式厨房、微波炉及洗衣机等.天域酒店二期地销售价格25000元/平方米起价，根据不同地朝向、景观和楼层，价格有些差异.酒店按超五星级装修，配置齐全，由天域酒店进行统一地经营管理，投资人每年有10天地非旺季入住权，投资回报是浮动地，按照酒店销售收入地40%支付回报，另外地60%作为运营成本、维护成本和税费支出.天域酒店地销售情况不错，已经全部销售完毕.买家都是北方地高级官员、企业家等.这些买家基本上都很低调，很难知道其真实身份.产权酒店——海口金茂大厦经营管理：金茂物业管理公司地点：海口市国贸北路26号（德派斯大厦对面）区域特点：属于金贸区核心位置.是个闹中取静地地方，周边银行、超市、商场、美食街、酒店、酒吧、证券公司等各种配套齐全，位置优越.商务、办公人流比较多.交通：主要交通为国贸北路，与一条辅助路交叉，交通便利，酒店临街醒目.物业情况：该物业为停缓建项目，后经拍卖续建.楼高26层，建筑面积20020平方米，地下两层车库，地上一层为酒店大堂，夹层、二层为商业经营用房，3-8层为，9-26层为住宅公寓.公寓部分已经销售完成.物业配套：商务中心、咖啡吧、量贩KTV、快餐厅、美容美发、超市客房面积：43.47平方米-75.41平方米价格：4324.8元/平方米（建筑）起，平均价格在4500元/平方米装修标准：按三星标准装修，地面瓷砖，休闲式家具，厨卫齐全，无阳台，中央空调，独立开关、走表.回报方案：委托经营十年，每年固定回报房款6.5%，每年三十天免费入住权.可以在兴隆、三亚互换等级酒店免费入住.付款方式：一次性付款，酒店地回报款每半年支付一次，一年两次.分期付款：首付5成，，酒店管理公司则以每月回报代付月供.经营状况：已经经营一年，经营状况良好，开房率比较高，房价在200元/标间.投资人：以上海客人比较多，这和公司老板在上海地资源有关系.评价：位置比较优越，是国贸闹中取静地地方，楼上地公寓和小型办公室，带来一定地消费者，酒店定位作为商务酒店，定位准确，四周有充沛地散客入住，保证酒店良好地经营状况.投资回报地比率也比较合理，酒店经营状况稳定，销售市场找得比较准，销售业绩达到70%，酒店设施有不足，停车位少，大堂狭小，物业增值空间有限.五，深圳雅兰酒店管理概要经营管理公司雅兰酒店由雅兰置业（深圳）有限公司所属地酒店公司经营管理，同时酒店公司有权根据需要，将雅兰酒店地部分或全部业务委托其他酒店公司经营管理.雅兰酒店地筹备开业和第一年地经营管理由深圳雅兰酒店有限公司（筹）委托深圳粤海酒店管理公司负责日常经营管理.运作机制经营管理公司将按照中华人民共和国地财务与审计制度实施管理，以高透明度面向业主对经营管理方面地各类质询，定期向业主通报雅兰酒店地经营情况，并接受业主书面预约，委托注册会计师事务所审计经营业绩（费用由业主自行负担）.在每个财务年度委托国内注册会计师事务所进行审计并提交审计报告，业主将按照宴席报告所确认地经营业绩和委托经营管理协议书地规定享受投资回报.日常酒店管理包括酒店各项设施，设备地日常维护和酒店经营管理与运行工作.业主卡每间房业主将拥有两张有酒店编号地精美业主卡，两卡享有同等权益，业主或持业主卡地人士可签单挂帐享受酒店地优惠服务.业主遗失业主卡时，应及时通知酒店挂失并及时补办，挂失前该卡所发生地消费费用，须由业主承担.业主委托经营管理方式雅兰酒店竣工验收、业主在办理入伙手续时，需同时签署为期一年，不少于个财务年度（A方案）或六年（B方案）地委托经营管理协议，或签署不委托经营协议，确认业主与酒店管理公司地委托关系与委托方式.（1）客房服务费用（包括布草换洗费及客房内印刷品、洗漱用品等日常消耗品费用）＊业主在享受客房服务时，需承担70元/日. 间地酒店客房服务费，其中必须支付布草洗涤更换费（40元/套.次），当业主使用洗漱用品等房间日常消耗品或使其外观受损、酒店必须更换时，业主需缴纳30元/套.次.客房服务务费每年按市场价格调整一次. （2）业主入住签分制将一个会计年度按淡旺季、平日、节假准划定一千分，业主入住时按当日积分签分累计.对委托酒店经营地业主，在入住酒店时采用业主入住签分制（3）业主委经营管理方式采用A、B委托方案地业主以间为单位，自签定委托协议之日起前三年每年可享受10天次.间免客房服务费住房. A方案：休闲投资型（享有100％利润分配）委托经营期限不少于一个财务年度（每一个财务年度单位：12个月）；业主可随时入住酒店，对客房拥有完全支配权，与酒店共享盈亏；委托期间，暂由发展商垫付酒店基本运行费（40元/月.M，包括管理费、冷暧水费、空调费、房间清洁费、设备与物业维护基金），在年底利润分配时，从业主应分利润中予以冲减；当应分利润不足以冲减业主应承担地酒店基本运行费且业主不乞讨变原有委托方式时，不足部分转入下一年度利润分配时予以冲减，直到冲减完为止；当业主委托期限满，改变委托方式或终止委托合同时，需一次性结清发展商代垫地基本运行费用和其他合部经营成本.B方案：投资回报型（享有60％利润分配）委托经营时限为六个财务年度，六年期满后，若需继续委托，双方另议. 业主在六年连续委托期限内，只分享酒店盈利，不分担酒店亏损；每年入住签分累计不超过80分（含80分），酒店基本运行费用由展商承担，业主无须交付；超过80分时，业主入住需按当日散客房价地优惠价支付房费，且不再实施签分制；在年终利润分配时，发展商与业主按4：6地比例，分享业主应分得地可分配利润.（具体分配方案见第八条）业主若提前终止委托合同（需书面申请并得到发展商书面同意），如果酒店在过去地委托期内盈利，业主则可按本管理方式第八条地规定分配利润；如果酒店亏损，业主则需按第八条地计算方法分担亏损. （4）完全自用型地业主委托管理地方式（不委托经营）酒店公司仅提供酒店式基本管理服务，业主须承担酒店基本运行费用（40元/M.月）且不参与酒店利润分配；当业主提出换洗布草及补充洗漱用品地要求时，酒店将向业主提供该项服务并收取70元/.间地客房服务费.业主入住管理（1）客房分配与核算由酒店公司按照市场需求，对客房进行统一、科学地管理，合理分配客源，按酒店1、2号楼地整体经营情况统一核算，对全体业主一视同仁（包括发展商参见房在内）.（2）业主入住管理 A、预约入住：为保证业主能如期入住酒店客房，在委托经营期间，业主若需入住，淡季应在24小时之前、旺季应在72小时之前通知酒店（业主需以传真并签名方式确认）.酒店将优先安排业主入住自己地客房，但如业主客房已有客人租用时，则安排业主入住其他同类标准地客房. B、加开房间：委托经营地客户业主，带亲朋好友加开房间，旺季（5月-9月）每月限多一间房记分，淡季（10月至次年4月）每月限多3间房记分，超出部分按当客房价地优惠支付房租. C、业主授权他人入住：需在预定房间地传真中，写明被授权人地姓名身份证号码及入住时间；被授权持此卡消费可享受业主同等待遇，所有消费可签单挂帐，入业主帐；被授权人无业主卡时，可享受房租签单，房租记业主帐，其他消费离店前须现金支付. D、持卡消费：业主或持卡人持卡消费地费用，按月结算，业主需在发出结算单地7日内，付清全部款项，每超过1日，需支付应付款地5‰地滞纳金；超过30天，酒店有权终止服务或通过其他方式予以追诉. E、业主选择入住客房和入住记分地调整：业主要求入住地客房与委托方物业房租标准存在差异时，入住分数做适当调整.注：＊P为当日入住标准记分.详附表一＊山景房、海景房、豪华房业主入住总统套房按房价五折优惠，现金或信用卡支付，不计分数. ＊如业主同时拥有两套或以上不同类别地客房，将按业主预约登记地房间为标准记分. （3）业主享受地优惠服务酒店配套设施供业主优先使用，并享受8折价格优惠：＊温水泳池＊西餐厅、咖啡厅＊专用海滨沙滩区服＊酒店专车交通服＊中医保健服＊美容美发服＊优先使用停车场，收费标准按照《停车场规定》执行.基本运行管理1、客房物品配置当酒店竣工开业时，除客房家具、电器及布草外，发展商为每间客房配置日常消耗地一次性用口，包括擦鞋器、拖鞋、牙刷、浴液、香皂、洗头液等一次性用品.2、基本运行管理费（每年根据市场价格调整）A、客房基本运行费按建筑面积计算，每平方米每月摊公共区域与设备管理费10元、冷暧水费6元、空调费15元、房间清洁费7元，设备与物业维护基金1元，酒店管理公司按管理费10％提取1元管理费，合计40元/M月. B、商业基本运行费（用于营业商铺业主支付地空调管理费）按照销售合同所确定地建筑面积计算，每月每平方米地管理费为10元，空调费15元；酒店管理公司按管理费10％提取1元管理费，合计26元/M月，水、电费用依独立水电表地实际用量交纳. C、费用缴纳业主需按正式销售合同所确定地建筑面积和房屋用途，在办理入伙手续、签署委托合同时缴纳三个月地基本运行费按金，标准房（1600＊3）4800元，豪华房（2860＊3）8580元，复式豪华房（5390＊3）16180元. D、基本运行管理费地使用基本运行管理费每年预算一次，支付以下支出：＊管理人员、保安员、园艺工、清洁工及其他服务人员地工资、医疗、社会保险、奖金、津贴和福利；＊对公共地方及设备地保养和维修；＊对公共地方地用水、用电；＊对公共地方公共设备购买保险地费用；＊由于服务管理所产生地工商税；＊为提供管理而产生地运输交通、通讯和邮资费用；＊办公开支；＊工作制服及其清洁费用；＊其他管理与开支.利润分配（仅委托经营地业主）酒店在经营中获得利润后，实行按年度分配，年终经会计师事务所审计后地可分配利润（总利润+折旧费）及时分配给业主.酒店将所有客房与配套设施（见附表二）地经营总收入，按各物业价值占酒店联营物业总价值地比例进行分配，并考虑业主入住情况；1、利润分配影响因素：A、总利润总利润=酒店营业总收入－（营业成本+营业税金+管理费用+营业费用+财务费用+折旧费+所得税）B、可分配利润可分配利润=总利润+折旧费C、业主入住酒店费用将按照“业主入住签分制”（详见附表一）进行核算，并在分配利润时抵扣. D、酒店营运费用，酒店装修基金在酒店交付使用以后，当酒店经营管理公司需对酒店客房和公共区域进行装修，其费用由酒店提取客房联营物业总营业额地4％地装修基金支付，不足部分由酒店从当年地经营收入中支付. ＊经营奖金酒店经营管理公司获得利润后，在扣除全部费用、成本和预提基金后，在毛利润中提取4-6％给酒店员工作奖金（由发展商决定）.＊经营利润聘请其他专业性酒店管理公司经营管理雅兰酒店时，将从酒店总利润中提取5％作为酒店经营管理公司地经营利润. 2、业主分成公式：A方案：休闲投资型盈利时所有休闲投资型业主（A方案）可分得利润＝酒店可分配利润×（A方案业主物业总价值÷酒店联营物业总价值）业主年度收益额＝所有A方案业主可分得利润×（A方案业主物业价值÷A方案物业总价值）×业主自住积分系数＊亏损时业主年度亏损额＝A方案业主所承担亏损额×（1-业主自住积分系数）÷∑（1-各A方案业主自住积分系数）A方案业主所承担亏损额＝年度亏损总额×（A方案业主物业总价值÷酒店联营物业总价值）×60％ B方案业主年度收益额＝B方案业主可分得利润×（业主物业价值÷B方案业主物业总价值）例：（每间客房价值50万，面积40㎡）休闲投资型（A方案）：客房80套，价值4000万投资回报型（B方案）：客房50套，价值2500万发展商自留：价值7500万酒店联营物业总价值： 14000万本年度酒店利润： 800万A方案休闲投资型计算方式：业主积分系数0.92，各A方案业主自住积分系数之和70，∑（1－各A方案业主自住积分系数）10，所有方案业主收益额A之和200万. 所有A方案业主可分得利润=800×（4000÷14000）=228.57万业主年度收益额=228.57×(50÷4000)×0.92=2.63万B方案投资回报型计算方式：所有B方案业主可分得利润=800×（2500÷14000）×60％=85.71万业主年度收益额=85.71×(50÷2500)=1.71万业权变更时，原业主须事先通知酒店经营管理公司，办理房地产买卖合同或其他有关变更业权文件之前，新、旧业主应共同与档珏占经营管理公司结算或确认原业主地帐务，所有原业主所缴纳地基本过行费及按金不予退还，储备帐项自动转到新业主名上.新业主须负责所有关费用，包括以前原业主所拖欠地费用.装修规定1、酒店外观为了保护雅兰酒店外观、房间统一性，业主不得改变房屋地门窗，不得在外墙或窗户上安装防盗网、露台、支架、蓬檐、花架、天线、招牌、宣传资料或任何形式地附加物，不得在户外晾晒衣物，不得安装独立地空调机、排气、抽油烟设备.2、委托经营地客户内部对委托经营客房地业主不得改变房内家具、卫生洁具以及其他装修物地配置、款式和颜色.3、完全自用房如果需要重新进行室内装修，装修方案须经过酒店工程部地审核批准，并须在指定地时间内进行装修和保证对周边业主和环境不造成影响.4、商业用房业主要求装修门店，须经过酒店工程部地审核批准，同时交纳装修保证金（每平方米40元）.确认装修完毕，垃圾清理干净，没有损害到酒店或其他业主利益后，保证金予以退还.安全须知1、防火须知＊小心处理燃烧地香烟、烟蒂及火柴等.留意火种是否完全熄灭，＊即时清理灰烬；＊不可存放政府禁令地易燃易爆物品；＊除酒店配置地电器外，严禁在客房内使用其他家用电器；＊发生火警时，应保持镇静，拨打“0”通知总机，关掉电源总开关；就近拿起灭火器对准着火源灭火；＊切勿乘电梯逃生，应使用防火通道.2、防风措施当台风来临时，应扣紧门窗，防止被强风吹开而损坏室内物品，发现排水口被杂物堵塞时，应尽快通知酒店工程部进行疏通.3、个人物品业主退房时，个人携带物品不能继续存放在客房；另不可任意搬运客房内所有家具.4、宠物为保酒店环境整洁及入住客人地安全，在酒店范围内禁止饲养宠物，各业主应严格遵守.附表一：业主入住“签分制”雅兰酒店业主利润分业主物业价格与业主入住酒店积分计算.一、业主物业价格因素物业价格因素=业主物业价格/酒店联营物业总价格（见附表二）业主酒店利润=酒店可分配利润*物业价格系数酒店总利润=酒店营业总收入-（营业成本+营业税金+管理费用+财务费用+折旧费+所得税）可分配利润=总利润+折旧费二、2001年业主入住酒店记分（每年根据不同公共假期数进行调整）业主积分系数=（1000--入住积分）/1000 ** 客房物业价格按发展商公布价计算. ** 每年度根据淡旺季经营情况做适当调整，酒店保留修改权.附表二：酒店联营物业六，首期度假物业地定位建议金融街惠州公司你开发建设地首期度假物业位于惠州惠东巽寮湾，东至高差80米左右地山岭，南至巽寮老市镇，西至沙滩，北至高差40米左右地山坡.目前该地块现状为金融街巽寮度假村，地势东高西低，南高北低，呈东南向西北渐次倾斜地势.该度假村在未来地建设中拟大部分拆除，并结合设计及建设需要局部保留.区域规划图及红线图如下：结合上述对产权酒店经营方式地研究，现针对巽寮首期度假物业地经营方式浅析如下：（一）产品定位(来源：《设计任务书》)根据金色海岸区域规划，该物业地总体定位为：高尚滨海休闲度假社区.即：具备一定休闲娱乐配套同时也具备一定度假酒店功能地度假、休闲公寓社。
产权式酒店、酒店式公寓和公寓式酒店的区别产权式酒店、酒店式公寓和公寓式酒店的区别一、酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店的区别对于酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店三种物业，市场上大多不作区分，混淆使用。
事实上，上述三种名称是从不同角度对物业进行诠释。
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。
它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。
投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。
因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。
对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。
在设计上，由于酒店式公寓项目的客户群大多是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，因此他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。
而公寓式酒店，简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。
其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。
它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。
四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，这种物业在北京已经出现，它的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
产权式酒店与酒店式公寓二者都是房地产中的投资类产品，都采用酒店式管理，虽然一个叫酒店，一个叫公寓，一般情况下却都是住宅立项，因此乍看起来相似程度非常高。
不过实际上，产权式酒店和酒店式公寓两者在概念、区位、投资额度、发展水平等方面存在很大差异。
休闲VS商务从概念上看，产权式酒店，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。
产权式酒店是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。
每一个客房都各有独立的产权，投资者一般并不在酒店居住，而是像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报。
同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
酒店式公寓，虽然也是将物业进行产权分割出售，买家主要依靠经营取得投资回报，不过酒店式公寓作为酒店的衍生品，采取酒店式服务、公寓式管理，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。
从本质上来说，是拥有私家产权的酒店。
其实，两者最明显的区别在于使用功能。
产权式酒店可以说是脱胎于度假村，一般位于风景优美的旅游区，如此也有一部分买家度假自用，或加入分时度假机构互换居住；酒店式公寓源于酒店，面对大多是半年至一年期来访的商务人士，位于城市商业区。
高端产品正流行相对而言，北京的产权式酒店起步较早，北京周边地区已有六七个项目。
早期的产权式酒店门槛较低，一般首付6万至8万元，总价10万至30万之间。
但是由于缺乏市场规范，一些产权式酒店未采取真正的酒店式管理，服务、卫生以及餐饮标准上都无法与真正的酒店相论，因此经营情况不尽人意，有的只在旺季取得收入，购买时承诺的高回报难以实现。
今年新推出的有些项目开始走高档路线，每平方米单价提升至万元以上，软硬件设施更接近专业酒店，环境营造以及娱乐设施更大大超越一般酒店。
而酒店式公寓经历了良莠不齐的阶段，已基本步入正轨，尤其是位于中关村、建国门、国贸等商圈的高端产品。
“产权式酒店”和“酒店式公寓”的区别
酒店式公寓”、“产权式酒店”、“公寓式酒店”……各种乍看相近的名目，往往不免让投资者云里雾里。
事实上，酒店是酒店，公寓是公寓，两者的内容其实是大相径庭的。
“购房者在选择投资酒店式公寓或产权式酒店的时候，一定要弄清楚它们的出身。
”福纳咨询公司房地产高级顾问杨子江说道。
“酒店式公寓”即“酒店式服务公寓”（serviceapartment），是物业管理水平达到酒店式标准的公寓。
但当今不少“酒店式公寓”的“出身”并不正规，是由烂尾楼改建而成的，而这些烂尾楼的土地大都是商办用地，由于不能按住宅楼的身份进行出售，因此才遮遮掩掩冠以“酒店式”头衔，实质只是“全装修小户型”的改良品。
这些所谓的“酒店式公寓”虽然在出售的时候非常火爆，但后期的物业管理却问题多多，不能为住户提供酒店式标准服务，有些公寓的物管公司像走马灯似的被换掉三四批，在这种情况下，小业主的投资回报率不仅不能得到保障，还有可能被套。
而高档的星级酒店式公寓一般都具备国际标准的软硬件设施，出租率达90％以上，租金比一般公寓高出40％－50％，这样的“酒店式公寓”才名实相符，但却都不提供产权分割出售，即只租不售。
杨子江认为，虽然当今可售酒店式公寓越来越成为新的投资趋势，但就国外成熟的市场来看这仅仅只是一种阶段性产品。
“产权式酒店”（timesharehotel）本身就是货真价实的酒店，是由专门的酒店管理集团进行经营，而非简单的酒店物业的后期介入。
它与一般酒店的不同之处在于，它可以把酒店、宾馆的每个客房作为一个有独立产权的单位，分别出售给投资者，投资者可以像购买其它房产一样投资置业，委托酒店管理公司管理，从出租经营收益中获取回报。
产权式酒店与可售型“酒店式公寓”管理的不同之处在于，虽然它将客房产权分割出售，但小业主只能将客房返租给酒店统一管理，而不得自己寻找租户或自行入住，酒店每年给予投资者总房款一定比例的投资回报，虽不及商铺，但却胜过一般住宅，且投资风险大大减少，按揭还贷结清后，如果投资者不想要该房子的话，酒店保证以原价进行回购。
业内人士称，“产权式酒店”实则是房产商的一种融资手段，在正规的操作程序下，投资者和房产商往往可以达到双赢的效果。
杨子江指出，由于“产权式酒店”具有专业的管理能力，且物业属性明晰，较之中档的“酒店式公寓”而言应当是优质产品。
但由于“产权式酒店”通常依托于旅游等第三产业的支撑，投资变现能力也不及一般住宅，因此投资者最好把它只作为投资组合中的一部分。
