某高端项目营销方案(共 62张PPT)
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房地产高端楼盘营销策划项目运营培训讲义教程课件PPT模板
高端项目整合营销传播的要解决的三大矛盾
针对目前中国特定的高端消费群体，我们必须制定独特的整合营销传播策 略，这一策略必须围绕解决三大核心矛盾展开：
1、解决低调与传播之间的矛盾 高端消费群体是一个相对隐性的消费阶层，行为低调，不善张扬是其共同
特征，但传播行为注定是一个面向群体公开的方式，如何在这两者之间寻求 突破，找到平衡点，并达成传播目的，这是整合传播需解决的首要矛盾，首 先，我们看到高端阶层对外是封闭排斥的，但其内部社会形态较为稳定，一 般选择社会群体活动的这一人群会对场所有综合审慎的评判，对参与活动的 社会等级要求对等。这样才会形成一个安全稳固的圈子文化，而这一共同的 圈子的组织者与管理者也会对成员有所限定和选择，一旦新的群体入驻，他 就很快会融入这一圈子既定的社会形态，从而和圈内其它既有人员形成较强 的社会排他性，防止异质人群的入侵，维护本圈层区在文化、传统道德价值 观、社会地位声望上的超然性。
房地产的整合营销传播是将产品策划、市场推广和营销进行高度统合性， 它需要进行企业内部资源和外部资源的整合，根据房地产企业可持续发展战 略和所经营产品的特点，涵盖了从项目选址、产品规划、产品研发、市场推 广、产品销售、可持续传播、企业文化整合在内的各个步骤环节，以此减少 脱节造成的不必要浪费，实现产品利润的最大化。
从高端社区的环境来看，土地利用、公共设施、商业设施、学校制度、住 宅设计等，都按高端阶层的要求建立。从家庭生活的角度看，要有独户住宅、 高档家具、私人小汽车等，注重子女的成长，注重家庭生活，生活品味与情 趣均与家庭相关。而且这类人士喜好各类文化活动，也有能力经常赞助各类 文艺事业。就人际关系而言，高端阶层注重独立的家庭生活，远离父母亲友， 邻里之间虽鸡犬相闻也互不往来，人际关系的透明度下降。就个人的行为方 式而言，这一阶层比较注重礼节，讲求仪表的端庄和举止的优雅。有较高的 文化素养，行为保守，做事低调。生活消费观追求精致但不华丽、时尚。这 种高端社区生活方式和高端社区文化的形成，使高端阶层的判定有了一个新 的标准，即判定一个人是否属于高端阶层，不再主要看他的教育程度和职业， 而是看他是否负担得起高端社区的生活费用，是否过一种贵族化的生活方式。
高端产品的销售策略.精选PPT
• 欢迎光临美的生活电器，先生有什么需要帮忙的 吗？
• 买个水机，有什么样的水机？ • 老板我们这里各种水机都有，您是自己家里用还
是公司用呢？ • 公司用。 • 老板公司用我给您推荐一款最好的，放办公室有
档次功能又好，绝对有面子，我给您介绍一下好 吗？ • 有什么功能啊？（如果顾客没兴趣两坚持一次， 还不成功就推荐其它产品）
神这上一•的 款满电足饭1、，煲又全主充国动分统肯一热定零情了售自价的己9给9的9元顾对，比客数可字打行也性招很；呼吉利，您的家人健康久久。 而我•们作为2、中国如厨果房专可家以，业，界一典定范，要每拿一款起的机设器计与给功顾能都客是介领先绍的，其他品牌 可对，以于而••模 新 您仿买的它34的几、 、的消千外树多费元观立些者），来，但安赞说通却全美，过模迫赞仿感顾切美不客,需，了充要获的内满别得部语人与自的言对顾构信他客造新的！共的鸣认。可（我的仅仅售价一千多元 导购•员：老5、板您转买移电饭顾煲客是家的里注用意吧 力 某煮天饭•下 也午是三一6、点样，，直而传接此统时的成正电交处饭我煲法们就交是接一班口高气峰把，饭人煮较熟多，。我们这款电饭煲是智能设计的 ，它•能根据7、米的学多会少和对水消的多费少者自进动感行应区，并分调整煮饭的时间和程序，重要的是经 过候第科功二••学 能 ，家，从研这事89、 、究样例要煮上从抓想出证最住让来明大的了具顾米饭只影客发才有挥更好响的最有的力从好营，的众的养才营，是顾心养才贵客理作更的用有，入，利让手要于顾分人客为气愿几的意个吸接工收受序。我，们导品购牌员的讲价解格，5段做火 出了•购买不10会、后悔善的于决记定。住你的每一位顾客
的，才是贵的，让顾客愿意接受我们品牌的价格
，做出了购买不会后悔的决定。
分析：
•
1、终端导购员必须有敏锐的视觉洞察力（我发现塑料袋
• 买个水机，有什么样的水机？ • 老板我们这里各种水机都有，您是自己家里用还
是公司用呢？ • 公司用。 • 老板公司用我给您推荐一款最好的，放办公室有
档次功能又好，绝对有面子，我给您介绍一下好 吗？ • 有什么功能啊？（如果顾客没兴趣两坚持一次， 还不成功就推荐其它产品）
神这上一•的 款满电足饭1、，煲又全主充国动分统肯一热定零情了售自价的己9给9的9元顾对，比客数可字打行也性招很；呼吉利，您的家人健康久久。 而我•们作为2、中国如厨果房专可家以，业，界一典定范，要每拿一款起的机设器计与给功顾能都客是介领先绍的，其他品牌 可对，以于而••模 新 您仿买的它34的几、 、的消千外树多费元观立些者），来，但安赞说通却全美，过模迫赞仿感顾切美不客,需，了充要获的内满别得部语人与自的言对顾构信他客造新的！共的鸣认。可（我的仅仅售价一千多元 导购•员：老5、板您转买移电饭顾煲客是家的里注用意吧 力 某煮天饭•下 也午是三一6、点样，，直而传接此统时的成正电交处饭我煲法们就交是接一班口高气峰把，饭人煮较熟多，。我们这款电饭煲是智能设计的 ，它•能根据7、米的学多会少和对水消的多费少者自进动感行应区，并分调整煮饭的时间和程序，重要的是经 过候第科功二••学 能 ，家，从研这事89、 、究样例要煮上从抓想出证最住让来明大的了具顾米饭只影客发才有挥更好响的最有的力从好营，的众的养才营，是顾心养才贵客理作更的用有，入，利让手要于顾分人客为气愿几的意个吸接工收受序。我，们导品购牌员的讲价解格，5段做火 出了•购买不10会、后悔善的于决记定。住你的每一位顾客
的，才是贵的，让顾客愿意接受我们品牌的价格
，做出了购买不会后悔的决定。
分析：
•
1、终端导购员必须有敏锐的视觉洞察力（我发现塑料袋
高端市场营销策划计划方案授课ppt课件
所以儿童阅读能力的培养是必须的， 特别是 学生困 生，我 们要为 他们提 供良好 的"智力 "背景 ，引发 他们积 极思维 ，以读 促思， 以读促 写，提 高语文 素养。 所以儿童阅读能力的培养是必须的， 特别是 学生困 生，我 们要为 他们提 供良好 的"智力 "背景 ，引发 他们积 极思维 ，以读 促思， 以读促 写，提 高语文 素养。
一、市场现状分析
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一、市场现状分析
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市场现状分析
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房地产高端楼盘项目运营营销策略培训讲义PPT模板
项目周边公司中 层管理人员
社区内 的自然 湖景
1、主推景观优势
2、赠送最高达60万的豪 华家私
外籍人士、浦东 高层管理人员
1、主要以面积为170—250平米，价位13000元/平米的经济型别墅； 2、丰富的水资源优势，多数主打“河景”资源。
典型板块介绍 板块特点：
1、建筑档次较高，水景观优势明显
2、 营销手法主推区位优势和景观 3、 客户来源集中在浦东区域 4、 客户主要以公司中高层管理人员
联排别墅 项目数量
15
35 55
1 21
分布特点：
主要分布在外环线周边； 北XX联排别墅较少；
典型板块介绍
浦东板块
项目分布图
XX核心区
XX 湖滨
XX 豪园
XX 经典
中环线
XX 天地
XX湾
竞争项目一览
主力户型面积在 170—250m2之间
水景优势明显
客户来源于 项目周边
项目名称 环球XX湾
XX经典
XX天地 XX豪园 XX湖滨花 园
主力 户型
180— 200m2
184— 254m2
224— 240m2
183— 247m2 215— 260m2
均价
(元/m2)
销售情况
33600 一批推出一周内售 罄，二批在售中
31000 33400
三期在售，剩余房 源7套；四期即将 推出
基本售罄
销售完毕
36500 四期基本售罄，出租
XX外围区域如松江（占 32%）、嘉定（占10%）、 青浦、奉贤有很大比例的 联排别墅占有量。
各区联排别墅推出量
5%
11%
6% 202%%%
高端地产项目策划推广方案ppt
高端地产项目策划推广方案ppt篇一：某地产项目5月份推广方案XXXX阶段营销方案一、营销目标? 迅速提升来电量、到访量，积攒售楼部人气； ? 强化老带新的成交力度及速度；二、目前上客分析（一）来电、来访及成交上客表：XXXX10月份推广数据统计表（截止到26日）（二）表格数据分析如下：1、短信来电161组，来访30组，来电量属于正常值，但来访量偏低，有两大原因需要进一步落实，一是客户质量差，二是销售自约率低；2、派单来电、来访比例为6%、1%，成交为0，派单效果较差，应加强对派单人员的管理及派单区域范围的扩大； 3、网络推广的效果无需多说，且成为大多数项目的重要推广渠道，我项目目前尚未给予重视，可适当增加该推广渠道； 4、围挡在我项目上的来访、来电比例上均较高，成交比例占到60%，效果较明显；5、老带新对其他项目的成交量有很大的支持作用，但在我项目上却没有很好的业绩，人际渠道的来电、来访比例为9%、14%，而成交为0，老带新作为项目销售的重要手段，应给与足够重视。
三、方案适用周期x年x月x日—x年x月x日四、目标实现方式? 营销主题：刚需置业正当时? 销售主线：特价房、订房即享台湾环岛8日游 ? 推广渠道：外销、现场包装、短信、户外、老带新（一）造势借势——活动篇 (具体执行见附件一)1. 金手指点钞大行动，x月x日举行2. 愤怒小鸟砸特价，x月x日、x日举行（二）造势借势——政策篇1. 活动当天推出3套特价房；2. 购房即可获得价值3000元的台湾环岛8日游，可折抵同价值房款（特价房除外）；（三）造势借势——推广篇1、外销（具体执行见附件二） 1） 2）执行外销团队派单制度（拉客奖励，每带回一个客户奖励10元，每成交一个客户奖励200元）；重新设计DM单页，主打促销内容；2、现场包装1）将活动信息利用展架形式对外输出； 2）售楼部门前悬挂条幅，渲染活动氛围； 3、老带新1）加强老带新优惠制度的宣传与推广，销售人员可做重点推荐； 2）约访老客户及多次到访未成交客户，重点宣传老带新政策； 4、媒体（户外+短信）1）户外：? 解放路与东环十字路口（狮城大药房）三面翻广告位 ? 内容：铁路西最美繁华处，八分钟步行到南湖交通南大街双公园景观社区? 优势：? 提升项目形象的重要渠道，形象可以推高项目期望值和价格心理承受力；? 该位置人流量较大，对扩大项目的知名度有着重要的推动作用，且对后期商业的宣传有着巨大的带动作用； ? 性价比较高，优于报广。
高端市场营销策划计划方案教育培训PPT模板
一、市场现状分析
项目内容 项目内容 项目内容 项目内容
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一阵秋风吹来，花坛里的小草穿上了 褐色的 秋装。 这时， 一股清 香飘进 了我的 鼻子里 ，我仔 细找了 找，哟 ！原来 这香气 的来源 是那棵 看似朴 素的桂 花。金 黄的秋 菊绽开 了笑脸 ，像小 姑娘披 散着金 发。 一阵秋风吹来，花坛里的小草穿上了 褐色的 秋装。 这时， 一股清 香飘进 了我的 鼻子里 ，我仔 细找了 找，哟 ！原来 这香气 的来源 是那棵 看似朴 素的桂 花。金 黄的秋 菊绽开 了笑脸 ，像小 姑娘披 散着金 发。
一阵秋风吹来，花坛里的小草穿上了 褐色的 秋装。 这时， 一股清 香飘进 了我的 鼻子里 ，我仔 细找了 找，哟 ！原来 这香气 的来源 是那棵 看似朴 素的桂 花。金 黄的秋 菊绽开 了笑脸 ，像小 姑娘披 散着金 发。
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总结计划| 工作汇报 | 述职报告| 商务策划等
市场营销PPT模板
汇报：XXX 时间：201X.08.08
一阵秋风吹来，花坛里的小草穿上了 褐色的 秋装。 这时， 一股清 香飘进 了我的 鼻子里 ，我仔 细找了 找，哟 ！原来 这香气 的来源 是那棵 看似朴 素的桂 花。金 黄的秋 菊绽开 了笑脸 ，像小 姑娘披 散着金 发。 一阵秋风吹来，花坛里的小草穿上了 褐色的 秋装。 这时， 一股清 香飘进 了我的 鼻子里 ，我仔 细找了 找，哟 ！原来 这香气 的来源 是那棵 看似朴 素的桂 花。金 黄的秋 菊绽开 了笑脸 ，像小 姑娘披 散着金 发。
高端会所模式营销PPT参考课件
2021/3/10
授课：XXX
13
全球最名贵的眼镜架 结合传统和现
代的独特设计
• 每副LOTOS 金制眼镜都像征永恒不朽的时尚。精巧的工艺、 非凡的美学和极致品质，创出每件最受欢迎的艺术精品。独特 的风格和悠久的美学传统，促使LOTOS精心创制全球最名贵 最具韵味的金眼镜架。LOTOS设有最严格的品质标准，确保 其产品只采用纯度最高的18k金，并缀以完美的钻石和宝石。 其所有产品系列中采用的钻石均属最高的级别的IF（内部完美 无瑕）；而且眼镜架上的宝石都获得国际宝石级别鉴定机构评 核。 世界上最珍贵的艺术品都是出自手工制作，只有精雕细 琢的工艺才能创造出完美的作品。 LOTOS每幅眼镜由德国南 部工房的工匠精心制造而成，每个工序都因应不同的设计、技 巧和物料而设定，并且要花上超过100个小时完成每个繁复的 步骤，因此每副制品都是精彩杰作。
2021/3/10
授课：XXX
10
• 工匠拿齐材料后，便严格按 照设计图开始制作。由一副 最简单的罗特斯 (Lotos) 眼 镜为例，单是抛光一条眼镜
腿，便需要工匠细细地一点 点地干上3天以上。罗特斯 (Lotos) 最小的一颗螺丝也 要几百元人民币，全由白金
制成，每一颗都能变成精美 的耳钉。每副罗特斯
2021/3/10ຫໍສະໝຸດ 授课：XXX8• 眼镜的制作工序则由顾客选用材质不同而有 所区别。白水牛角镜框是罗特斯 (Lotos) 最有 名的镜框之一，这种能用于制作眼镜的白水 牛角仅产于德国南部，因稀少而贵重。白水 牛角真正做成镜框之前还要历经130道物理和 化学工序，而做出来后在一般人眼里是看不 出真正价值的，而懂得欣赏的人却愿意出天 价，这也是罗特斯 (Lotos) 眼镜之所以稀少而 昂贵的原因之一。
某文化产业园招商策略方案(PPT 62张)
历史文化：钟灵毓秀的秋长镇英才辈出，北伐名将叶挺将军的故里就位于秋长镇周田村。修缮
后的“叶挺故居”文物旅游胜地、著名“侨乡”以及“客家围墙”的传统 建筑。
解读沧州文化产业园——项目基本情况
本项目基本情况
本项目位于惠阳创意产业园位于惠州市
的经济龙脉，历史文脉惠阳区，本项目 占地面 积67.5公顷，容积率0.6，绿化 率50%；周边现有“叶挺故居”文物旅 游胜地、著名“侨乡”以及“客家围墙”
招商策略方案
2013.6
方案提纲
1 2 3 4
一、沧州市高新区现状
二、解读沧州文化产业园
三、项目招商核心策略
四、政策与建议
5
Байду номын сангаас
五、招商阶段的划分
沧州高新区重点企业——航天神舟太阳能光热产业园
项目总投资15亿 元，占地400亩， 建设国家级实验 室、研发中心、 检测中心、生产 车间、 调试车间等。形 成年产中高温太 阳能集热管30万 支，集热场20万 平米的生产能力。
的传统建筑等旅游产业聚集，产业方面有
电子、家私、工艺品灯等产业聚集；
解读沧州文化产业园——
优势S
SWOT分析
劣势W 偏远造成市民对本案地理的心理抗拒； 目前周边生活配套匮乏。 项目周边虽然有几条主干道相通，但目前项目 附近公交路线站点不多，不利于出行。
沧州不仅环京津、而且属于环渤海开放一 线地区，随着京津冀一体化的加快推进， 沧州的战略地位快速提升，正在成为拉动 冀中南及广大腹地经济发展的龙头。沧州 高新区坐享贯穿中国最发达沿海地区的京 沪铁路、京九铁路、塑黄铁路带来的便捷 交通的同时，这里也是中国高速公路等级 最高、最密集的地区之一 ，沧州高新区进 入了京津一小时经济圈 机遇O 高新区经济发展势头良好，宏观经济形式 将最终推动城市体量扩大。政府对文化园 资源倾斜，有助于提升地块价值
后的“叶挺故居”文物旅游胜地、著名“侨乡”以及“客家围墙”的传统 建筑。
解读沧州文化产业园——项目基本情况
本项目基本情况
本项目位于惠阳创意产业园位于惠州市
的经济龙脉，历史文脉惠阳区，本项目 占地面 积67.5公顷，容积率0.6，绿化 率50%；周边现有“叶挺故居”文物旅 游胜地、著名“侨乡”以及“客家围墙”
招商策略方案
2013.6
方案提纲
1 2 3 4
一、沧州市高新区现状
二、解读沧州文化产业园
三、项目招商核心策略
四、政策与建议
5
Байду номын сангаас
五、招商阶段的划分
沧州高新区重点企业——航天神舟太阳能光热产业园
项目总投资15亿 元，占地400亩， 建设国家级实验 室、研发中心、 检测中心、生产 车间、 调试车间等。形 成年产中高温太 阳能集热管30万 支，集热场20万 平米的生产能力。
的传统建筑等旅游产业聚集，产业方面有
电子、家私、工艺品灯等产业聚集；
解读沧州文化产业园——
优势S
SWOT分析
劣势W 偏远造成市民对本案地理的心理抗拒； 目前周边生活配套匮乏。 项目周边虽然有几条主干道相通，但目前项目 附近公交路线站点不多，不利于出行。
沧州不仅环京津、而且属于环渤海开放一 线地区，随着京津冀一体化的加快推进， 沧州的战略地位快速提升，正在成为拉动 冀中南及广大腹地经济发展的龙头。沧州 高新区坐享贯穿中国最发达沿海地区的京 沪铁路、京九铁路、塑黄铁路带来的便捷 交通的同时，这里也是中国高速公路等级 最高、最密集的地区之一 ，沧州高新区进 入了京津一小时经济圈 机遇O 高新区经济发展势头良好，宏观经济形式 将最终推动城市体量扩大。政府对文化园 资源倾斜，有助于提升地块价值
某运动鞋品牌推广策划方案(PPT 62张)
- 本资料来自 28
Not fighting alone
独特的销售主张(USP)：平民时尚
说明：步之霸在高校市场中具有价格优势，又集 时尚、休闲与运动于一身，无处不在地穿梭于校 园的各个空间，真正成为所有大学生随身、随时、 随地都能拥有的时尚运动装备，是最具大众化和 生活化的品牌。
14
Not fighting alone
2.3 消费群体的心理特征
• • • a.活泼型：对任何事物都表现出关心，但生活懒散，情绪化，缺乏耐心 b.理解型：善于思考条理性强，考虑问题细致周到，对购买物品精挑细选 c.情绪型：购买商品时缺乏思考，易形成情绪购买
•
• • • •
d.保守型：比较不容易受外界lone
11
Not fighting alone
二、市场细分的应用
12
Not fighting alone
1. 高校市场的目标消费群体的界定
大学生的生活已经开始处于一种独立的消费状态，这里的独立消费 状态指的是：其可以自己支配自己的消费行为，而不再是父母安排吃、 穿、住、行。其与大多数的初高中生的区别在于其可以从父母身边脱离 出来，处于半独立状态。 1.富裕型 2.中等型 3.困难型 b.校园老手型 a.初涉大学校园型
- 本资料来自 22
Not fighting alone
我们最大的对手是---
品牌
竞争 标准
李宁 匹克 安 踏
★ ★ ★ ★ ★
亚 礼 361° 特步 得
★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★
鸿 星 德尔 百事 尔克 惠
★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★
劣势
1.设计理念，研发能力跟不上脚步（款式 等）。款式设计不够新颖、独特。 2.质量与高端品牌存在差距 3.品牌知名度局限性
Not fighting alone
独特的销售主张(USP)：平民时尚
说明：步之霸在高校市场中具有价格优势，又集 时尚、休闲与运动于一身，无处不在地穿梭于校 园的各个空间，真正成为所有大学生随身、随时、 随地都能拥有的时尚运动装备，是最具大众化和 生活化的品牌。
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Not fighting alone
2.3 消费群体的心理特征
• • • a.活泼型：对任何事物都表现出关心，但生活懒散，情绪化，缺乏耐心 b.理解型：善于思考条理性强，考虑问题细致周到，对购买物品精挑细选 c.情绪型：购买商品时缺乏思考，易形成情绪购买
•
• • • •
d.保守型：比较不容易受外界lone
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Not fighting alone
二、市场细分的应用
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Not fighting alone
1. 高校市场的目标消费群体的界定
大学生的生活已经开始处于一种独立的消费状态，这里的独立消费 状态指的是：其可以自己支配自己的消费行为，而不再是父母安排吃、 穿、住、行。其与大多数的初高中生的区别在于其可以从父母身边脱离 出来，处于半独立状态。 1.富裕型 2.中等型 3.困难型 b.校园老手型 a.初涉大学校园型
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Not fighting alone
我们最大的对手是---
品牌
竞争 标准
李宁 匹克 安 踏
★ ★ ★ ★ ★
亚 礼 361° 特步 得
★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★
鸿 星 德尔 百事 尔克 惠
★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★
劣势
1.设计理念，研发能力跟不上脚步（款式 等）。款式设计不够新颖、独特。 2.质量与高端品牌存在差距 3.品牌知名度局限性
某公馆项目营销策略及执行方案(PPT 97张)
B、工作在安宁，居住不在安宁的潜在迁入人群
目标客群置业动机：首置为主 目标客群置业目的：满足基本居住条件、方便工作 目标客群核心属性：为了工作的更好,希望居住和工作能在一个地方 营销主攻方向：安宁片区政府部门、企事业单位、私营业主、个体小老板、 产业发展人口
首领公馆项目营销方案
2019/2/18
Page
目录
CONTE NTS
客户模拟及研 究
入市环境研判
项目定位领公馆项目营销方案
2019/2/18
Page
19
1919
项目12大价值点
环境价值——百花公园、东湖公园、项目内部高品质景观绿化。 产品价值——宽松空间、面积赠送。 服务价值——安全服务、生活服务、国际高标准物业。 品质价值——会所、入口广场、栈道、景观、园林、用材用料等细 节展示品质。 5. 投资价值——区位＋产品所形成的投资价值。 6. 地段价值——城市发展核心地段，城市门户位置。 7. 规模价值——区域内极具规模的高档大盘。 8. 商业价值——超市入驻，主力商家，电器城入驻提高商业经营价值。 9. 景观价值——城市景观华宅，可观城市之景，城市之色。 10.城市价值——城市门户位置，城市的地标，城市的面子。 11.生活价值——交通便利、生活便利，配套完善，生活工作一站式、 生活成本低。 12.品牌价值——林源地产的安宁成熟地产品牌。 1. 2. 3. 4.
首领公馆项目目标客户的两大诱因
Page 首领公馆项目营销方案 18 主要工作在安宁地区政府及企事业单位及区域外的产业转移人口，私营小业主，投资客 。 2019/2/18 1818 - 本资料来自 -
本案客群定位描述 大安宁地区为主，昆明区域投资客户、产业人口为辅的25-39岁的青年人群，
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端项目或将遇到政策压制。
政策小结
当前市场调控已经达到底部区域，未来很难有更严厉的调控政策出台。 下半年各地限购政策的出台压制购房需求，未来一段时间内刚性需求的膨胀必 将导致后市成交量的急速放量。 十八届三中全会以后，尽管观望依然存在，但客户信息有所好转。在政府住房 保障逐步到位的前提下，市场在资源配置中所起作用将逐渐增大，房地产市场趋
海马（郑州）房地产开发有限公司
郑州美景置业有限公司 河南鑫苑置业有限公司 东方鼎盛地产发展有限公司 郑州新顺意置业有限公司 郑州晖达实业集团有限公司 郑州市永威置业有限公司 河南中力房地产发展有限公司 ——
12.9
12.4 20.9 8 40 10 0.9 1.1 106.2
财信· 圣堤亚纳营销方案
财信项目组
目 录
Part.1 2013年市场回顾 Part.2 2013年营销回顾 Part.3 2014年整体营销策略 Part.4 2014年营销策略执行
Part.1 2013年市场回顾
——全国楼市量价齐升，土地市场从销两旺
Chapter.1 政策盘点
Chapter.2 市场特征
（数据来源：郑州市房管局）
郑东住宅市场
图：2013年1-11月郑东商品住宅市场供需价格分析
2013年1-4月间，在国五条细节颁布当月，东区房地产价格快速攀升，4-7月价格保持平稳，因受房地产 调控政策影响，郑东商品住宅成交价格持续跌落，目前区域内商品住宅成交均价达6994元/ ㎡。
（数据来源：郑州市房管局）
1
2 3 4 5 6 7 8
海马公园
万科美景龙堂 鑫苑鑫城 东方鼎盛时代 润城 晖达新天地 永威翡翠城 中力七里湾 总计
郑东新区东风东路与商都路交汇处东北
中州大道航海路交汇处东1000米 郑东新区永平路南、康平路东 郑东新区金水东路与农业东路南600米 郑东新区中州大道与货站街交汇处东南 郑东新区金水大道与中兴路交汇处 商鼎路与中州大道交叉口向东100米 郑东新区商都路交叉口东南角麦德龙南 ——
Chapter.3 市场小结
Chapter.1
政策盘点
政策盘点
上半年：“国五条”调控全面遇冷，全国楼市量价齐升 调控难度明显加大；
2月“国五条”出台：2月20日，国务常务会议在肯定前阶段房地产市场调控成果的基础上，提出五条调控措施 ，郑州市政府4月1日凌晨发布了该市“国五条”细则，细则中未提及“20％个税”“二套房利率”以及“限购是 否扩大”等市民关心的焦点问题，政策温和，与中央要求明显存在差距，缺乏实际操作性。 6月 银行“钱荒”：受货币市场“钱荒”影响，6月24日沪指失守2000点，A股市场银行股遭遇恐慌性抛售 ，地产股亦受重挫暴跌超7%。一线城市部分银行暂停放贷，郑州市虽无银行明确表示停放住房贷款，但包括光大 、中信在内的几家银行明确表示目前住房贷款审批难度加大、周期加长。而工行、招行等二手房贷停止。
结论：政策对房产市场的影响将非常有限，整体市场依然在稳健上行。
下半年：新一届领导班子执政理念转变，以地方政府为主的局部性调整将继续实行
7月 召开的政治局会议中提出："促进房地产市场平稳健康发展＂全篇仅有这13个字涉及房地产行业，对比 2012年重点关注房价调控的主论调，新一届政府很可能将不会再对地产出台更多调控措施，对地产行业是个利好 ； 8月 由于房价涨度过快，8月下旬，住建部召集包括南京、郑州在内的7个二线城市进行座谈，以了解当前房地 产市场状况、前期调控政策的执行情况及下一步调控政策，并指出，各地应采取措施保证年度房价控制目标的实
润城
万科美景龙堂 2014新增竞品标记： 在售主要竞品标记： 在售次要竞品标记：
项目概况统计
截止2013年底，区域内竞品住宅项目库存量达104.2万㎡ 2014年预计竞品上市量66.2万㎡，主要竞品上市量约64.2万㎡。
序号 项目名称 项目地址 开发商 库存建筑面积 （万㎡） 2014年预计上市量 （万㎡）
区域竞品市场
以商都路为中轴线半径5公里内的区域住宅市场内的在售项目8个，2013年新上市项目1个。按产品、均价、总价、客 群及推售节点为主要考量对象选取本案竞品，主要竞品以海马公园、万科美景龙堂、鑫苑鑫城、东方鼎盛时代为主。
晖达新天地 永威翡翠鑫苑鑫城
海马公园
土地市场
图：2009年-2013上半年郑州市各物业类型土地成交价格
单
： 万 / 亩 400
位 350 300 247
36% 335
40%
30%
20%
元 250 200 150 100 50
222
10% 0% -10%
-16%
-20%
-28%
-30%
0
总体单价 2009 2010 商品住房用地单价 2011 2012 商办用地单价 2013上 同比
现。
9月“郑九条”出台：郑州推出堪比北京的“最严”限价令，商品房项目预售价格需环比“零增长”，否则暂 不发预售许可证。 11月 十八届三中全会纲领“383方案”的提出，我国房地产市场发展模式将由以政府为主导转化为政府与市场
互补共存。同时考虑到长效机制不可能在短时间内建立，因此短期性以地方为主的局部性调整将继续实行，中高
-40%
郑东新区稳居单价之王，各区域单价涨多跌少，涨幅最高达61%；
龙子湖湖心岛地块助力商办用地单价上涨明显，住宅用地单价同比下跌较多。
注：以上数据均只含商品住宅及商业（办公）用地；惠济区上半年仅成交2宗保障房用地。
全市住宅市场
图：2013年1-11月郑州市商品住宅供需价格分析
2013年上半年郑州商品住宅价格保持平稳，下半年受房地产调控政策影响价格有所下降，受外来强 企项目的入市，供需量在11月份大幅攀升，目前区域内商品住宅成交均价7295元/ ㎡。
于更规范、理性的方向发展。
Chapter.2
市场特征
土地市场
上半年，郑州市土地市场躁动异常，供应量与成交量较之2011年、2012年同期均有较大涨幅，受大牌房企的进驻、“ 增加供应，稳定预期”政策的影响、上半年房价的快速上涨等多种因素使得开发企业拿地热情空前高涨。 下半年，在地方政府政策调控下及十八大三中全会的影响下，开发商拿地积极性有所下降，储地趋缓，拿地理性。
政策小结
当前市场调控已经达到底部区域，未来很难有更严厉的调控政策出台。 下半年各地限购政策的出台压制购房需求，未来一段时间内刚性需求的膨胀必 将导致后市成交量的急速放量。 十八届三中全会以后，尽管观望依然存在，但客户信息有所好转。在政府住房 保障逐步到位的前提下，市场在资源配置中所起作用将逐渐增大，房地产市场趋
海马（郑州）房地产开发有限公司
郑州美景置业有限公司 河南鑫苑置业有限公司 东方鼎盛地产发展有限公司 郑州新顺意置业有限公司 郑州晖达实业集团有限公司 郑州市永威置业有限公司 河南中力房地产发展有限公司 ——
12.9
12.4 20.9 8 40 10 0.9 1.1 106.2
财信· 圣堤亚纳营销方案
财信项目组
目 录
Part.1 2013年市场回顾 Part.2 2013年营销回顾 Part.3 2014年整体营销策略 Part.4 2014年营销策略执行
Part.1 2013年市场回顾
——全国楼市量价齐升，土地市场从销两旺
Chapter.1 政策盘点
Chapter.2 市场特征
（数据来源：郑州市房管局）
郑东住宅市场
图：2013年1-11月郑东商品住宅市场供需价格分析
2013年1-4月间，在国五条细节颁布当月，东区房地产价格快速攀升，4-7月价格保持平稳，因受房地产 调控政策影响，郑东商品住宅成交价格持续跌落，目前区域内商品住宅成交均价达6994元/ ㎡。
（数据来源：郑州市房管局）
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2 3 4 5 6 7 8
海马公园
万科美景龙堂 鑫苑鑫城 东方鼎盛时代 润城 晖达新天地 永威翡翠城 中力七里湾 总计
郑东新区东风东路与商都路交汇处东北
中州大道航海路交汇处东1000米 郑东新区永平路南、康平路东 郑东新区金水东路与农业东路南600米 郑东新区中州大道与货站街交汇处东南 郑东新区金水大道与中兴路交汇处 商鼎路与中州大道交叉口向东100米 郑东新区商都路交叉口东南角麦德龙南 ——
Chapter.3 市场小结
Chapter.1
政策盘点
政策盘点
上半年：“国五条”调控全面遇冷，全国楼市量价齐升 调控难度明显加大；
2月“国五条”出台：2月20日，国务常务会议在肯定前阶段房地产市场调控成果的基础上，提出五条调控措施 ，郑州市政府4月1日凌晨发布了该市“国五条”细则，细则中未提及“20％个税”“二套房利率”以及“限购是 否扩大”等市民关心的焦点问题，政策温和，与中央要求明显存在差距，缺乏实际操作性。 6月 银行“钱荒”：受货币市场“钱荒”影响，6月24日沪指失守2000点，A股市场银行股遭遇恐慌性抛售 ，地产股亦受重挫暴跌超7%。一线城市部分银行暂停放贷，郑州市虽无银行明确表示停放住房贷款，但包括光大 、中信在内的几家银行明确表示目前住房贷款审批难度加大、周期加长。而工行、招行等二手房贷停止。
结论：政策对房产市场的影响将非常有限，整体市场依然在稳健上行。
下半年：新一届领导班子执政理念转变，以地方政府为主的局部性调整将继续实行
7月 召开的政治局会议中提出："促进房地产市场平稳健康发展＂全篇仅有这13个字涉及房地产行业，对比 2012年重点关注房价调控的主论调，新一届政府很可能将不会再对地产出台更多调控措施，对地产行业是个利好 ； 8月 由于房价涨度过快，8月下旬，住建部召集包括南京、郑州在内的7个二线城市进行座谈，以了解当前房地 产市场状况、前期调控政策的执行情况及下一步调控政策，并指出，各地应采取措施保证年度房价控制目标的实
润城
万科美景龙堂 2014新增竞品标记： 在售主要竞品标记： 在售次要竞品标记：
项目概况统计
截止2013年底，区域内竞品住宅项目库存量达104.2万㎡ 2014年预计竞品上市量66.2万㎡，主要竞品上市量约64.2万㎡。
序号 项目名称 项目地址 开发商 库存建筑面积 （万㎡） 2014年预计上市量 （万㎡）
区域竞品市场
以商都路为中轴线半径5公里内的区域住宅市场内的在售项目8个，2013年新上市项目1个。按产品、均价、总价、客 群及推售节点为主要考量对象选取本案竞品，主要竞品以海马公园、万科美景龙堂、鑫苑鑫城、东方鼎盛时代为主。
晖达新天地 永威翡翠鑫苑鑫城
海马公园
土地市场
图：2009年-2013上半年郑州市各物业类型土地成交价格
单
： 万 / 亩 400
位 350 300 247
36% 335
40%
30%
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元 250 200 150 100 50
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总体单价 2009 2010 商品住房用地单价 2011 2012 商办用地单价 2013上 同比
现。
9月“郑九条”出台：郑州推出堪比北京的“最严”限价令，商品房项目预售价格需环比“零增长”，否则暂 不发预售许可证。 11月 十八届三中全会纲领“383方案”的提出，我国房地产市场发展模式将由以政府为主导转化为政府与市场
互补共存。同时考虑到长效机制不可能在短时间内建立，因此短期性以地方为主的局部性调整将继续实行，中高
-40%
郑东新区稳居单价之王，各区域单价涨多跌少，涨幅最高达61%；
龙子湖湖心岛地块助力商办用地单价上涨明显，住宅用地单价同比下跌较多。
注：以上数据均只含商品住宅及商业（办公）用地；惠济区上半年仅成交2宗保障房用地。
全市住宅市场
图：2013年1-11月郑州市商品住宅供需价格分析
2013年上半年郑州商品住宅价格保持平稳，下半年受房地产调控政策影响价格有所下降，受外来强 企项目的入市，供需量在11月份大幅攀升，目前区域内商品住宅成交均价7295元/ ㎡。
于更规范、理性的方向发展。
Chapter.2
市场特征
土地市场
上半年，郑州市土地市场躁动异常，供应量与成交量较之2011年、2012年同期均有较大涨幅，受大牌房企的进驻、“ 增加供应，稳定预期”政策的影响、上半年房价的快速上涨等多种因素使得开发企业拿地热情空前高涨。 下半年，在地方政府政策调控下及十八大三中全会的影响下，开发商拿地积极性有所下降，储地趋缓，拿地理性。