重磅发布2018年中国城投行业发展趋势报告

2018房地产投资趋势分析一、城镇化对我国房地产投资仍有支撑城镇化和老龄化是决定房地产投资中长期趋势的两大关键变量。

目前我国城镇化率为58%（按照常住人口计算），仍处于人口和产业的快速集聚时期，这势必对房地产投资形成支撑。

纵观国际经验，当城镇化率超过30%低于70%时，农村人口往往会加速流入城市，城市非农产业迅猛发展，产业集聚效应突出，城市规模的日益壮大对人口流动愈发具有吸引力。

此时房地产市场需求旺盛，房地产投资占GDP的比重处于不断上升阶段。

根据联合国预测，我国城镇化率要到2030年左右才会达到70%的“去城镇化”阶段，那时房地产投资才会失去城镇化进程的支撑。

此外，如果考虑到我国城镇户籍人口的比重远低于常住人口，那么事实上我们进入“去城镇化”阶段可能还需要更长时间。

二、老龄化对我国房地产投资形成掣肘我国快速老龄化（及少子化）进程正对房地产投资形成掣肘。

人口结构对房地产投资的负面影响体现在置业人口（20-50岁）在总人口中占比的下降。

中日数据都表明，置业人口占总人口比重与房地产投资占GDP比重的走势大致趋同。

当前我国的人口结构与日本上世纪70年代十分相似，其对房地产投资的掣肘效应也已经体现。

上书房信息咨询市场调研中心致力于市场调查研究十余年之久，拥有一流的专业调研执行团队，已累计为500余家各类客户提供了研究咨询、调研执行、数据分析等专业信息服务，赢得了广大客户的认可和支持。

三、当城镇化遭遇老龄化，房地产投资持续承压当前我国的房地产投资一方面受到城镇化进程的托举，另一方面却受到老龄化问题的拖累。

那么，未来我国房地产投资的中长期趋势究竟何去何从？我们的量化研究表明，老龄化对我国房地产投资的抑制显著大于城镇化的支撑作用，未来十年房地产投资占GDP的比重难止下降步伐。

具体地，我们以房地产投资占GDP比重作为被解释变量分别对日本和中国的数据进行回归，解释变量为城镇化率和置业人口占比。

实证结果显示，两国数据的回归拟合度均较好，变量系数都显著，表明城镇化与老龄化确实能很好解释房地产投资中长期变化。

2018年中国房地产发展报告1.城市土地购置面积增长迅速社科院报告认为，2017年全国房地产开发投资增速与2016年基本持平，土地市场热度不减，且增幅持续扩大。

蓝皮书分析指出，2017年，35个大中城市中房地产开发投资额高居前三位的城市依次是重庆、上海和北京，投资额分别为3980亿元、3857亿元、3693亿元；房地产开发投资额居于后三位的城市依次是呼和浩特、西宁、银川，投资额分别为238亿元、351亿元、403亿元。

从投资上看，资金青睐于人口众多、经济发展较好的超大城市。

35个大中城市中房地产开发投资增幅前三位的分别是乌鲁木齐、深圳和郑州，这三个城市的投资额比2016年分别增加了22.6%、21.3%和20.9%；房地产开发投资额增幅下降最大的城市是呼和浩特，其次是太原，第三是银川，2017年这三个城市投资额比2016年分别减少54.2%、30.8%和15.2%。

而从土地购置面积增幅来看，35个大中城市中前三位分别是贵阳、西宁和哈尔滨。

其中，贵阳的增幅达到566%。

西宁和哈尔滨的增幅分别为148.5%和135.1%。

值得注意的是，35个大中城市有17个城市的土地购置面积出现负增长，其中，降幅最大的分别是成都、海口和大连，2017年的土地购置面积比2016年分别下降了69.4%、55.8%和55.1%。

报告显示，2017年土地购置面积由2016年负3.4%转到2017年15.8%，并一直保持着稳步增长。

一方面政府为了稳定房价，增加了土地供应，此外大量的租赁住房用地入市，导致土地购置面积有较快增速。

报告显示，2017年房屋竣工面积累计同比增速从2017年初的15.8%，一路下滑到全年的负4.4%。

这主要是因为限价政策对住宅影响较大，部分开发商拉长施工周期，延缓项目竣工。

2.报告建议开征“空置税”统计显示，2016年和2017年商品住宅新开工面积分别同比增加8.7%和10.5%，连续两年增加，2017年各月份住宅新开工面积同比增幅持续高于销售面积增幅。

2018年中国商业地产⾏业市场现...2018年中国商业地产⾏业市场现状与发展趋势分析，新⼀线城市步⼊存量时代，三四线城市进⼀步布局「图」⼀、商业营业⽤房市场概况商业地产，指作为商业⽤途的地产，故⼜名做商铺地产。

以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以⼯业⽣产功能为主的⼯业地产等。

商业地产⼴义上通常指⽤于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健⾝、休闲等经营⽤途的房地产形式，从经营模式、功能和⽤途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。

以办公为主要⽤途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。

国外⽤的⽐较多的词汇是零售地产的概念。

泛指⽤于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

2018年1-12⽉，全国商业营业⽤房新开⼯⾯积为20066万㎡，同⽐下降2.0%，降幅较1-11⽉收窄1.2个百分点。

2018年1-12⽉，全国商业营业⽤房销售⾯积为11971万㎡，同⽐下降6.8%，降幅较1-11⽉扩⼤1.7个百分点。

2018年1-12⽉，全国商业营业⽤房开发投资额为14177亿元，同⽐下降9.4%，降幅与1-11⽉持平。

2012-2018年中国商业营业⽤房新开⼯⾯积统计资料来源：公开资料整理写字楼：2018年1-12⽉，全国写字楼新开⼯⾯积为6049万㎡，同⽐下降1.5%，⽽1-11⽉同⽐增长0.3%。

2018年1-12⽉，全国写字楼销售⾯积为4363万㎡，同⽐下降8.3%，降幅较1-11⽉收窄2.8个百分点。

2018年1-12⽉，全国写字楼开发投资额为5996亿元，同⽐下降11.3%，降幅较1-11⽉收窄0.7个百分点。

2012-2018年中国商业营业⽤房销售⾯积统计资料来源：公开资料整理⼆、中国商业地产⾏业发展现状分析2018年商业不动产变⾰压⼒愈发迫切，传统零售业形势依旧严峻。

全年商业不动产投资额、新开⼯⾯积、销售规模等主要指标较2017年均出现下降，持续近⼀年的中美贸易战对现实中国经济和未来产⽣了不可预料的影响。

2018年国家级新城区城投债市场调研分析报告目录第一节多方支持培育新区发展，增益城投主体信用资质 (5)一、国家级新区战略定位和发展模式 (5)二、国家级新区享受政策红利和财政支持 (9)三、政策持续基建落地，增益城投信用保障 (11)四、新区基建逐步发力，城投主体融资提振 (16)第二节从区域利差看信用风险 (20)一、参考区域利差，辨析信用风险 (20)二、利差驱动因素：经济基本面、财政收入、部分财务指标 (21)第三节国家级新区城投平台研究框架和打分体系 (23)一、存在源于需求，国家级新区城投平台研究框架 (23)二、国家级新区城投债打分体系 (24)第四节对比得分与利差，体现风险与收益 (27)一、第一象限：综合得分较好、利差相对偏高，存在一定溢价空间 (27)二、第二象限：综合得分较低、利差相对较高，风险与收益对等 (28)三、第三象限：综合得分一般、利差相对较低，收益与风险均较小 (29)四、第四象限：资质相对最优的平台、安全程度高，投资收益低 (29)第五节债券投资策略：城投仍难割舍，国家级新区相对价值体现 (32)一、地方基建对于融资需求依然强烈，城投平台融资职能难以直接剥离 (32)二、城投债利空与利多相交织，估值调整中新区主体值得关注 (33)三、政策连续施压推升城投利差，国家级新区平台相对价值体现 (34)四、新区城投价值存差异，规划发展利好城投择券 (35)图表目录图表1：国家级新区地理位置示意图 (5)图表2：国家级新区发展示意图 (6)图表3：国家级新区获得多种财政扶持 (10)图表4：国家级新区GDP占所在省（市）比重 (12)图表5：国家级新区GDP增速大都高于所在省（市） (12)图表6：国家级新区GDP增速较高 (13)图表7：国家级新区固定资产投资增速较高 (13)图表8：国家级新区社消零售总额增速较高 (14)图表9：国家级新区一般公共预算收入增速较高 (14)图表10：国家级新区人口情况 (15)图表11：国家级新区产业结构一览 (15)图表12：国家级新区城投债存量情况 (16)图表13：新区城投存量债类型 (17)图表14：新区城投存量债到期期限分布（亿元） (17)图表15：新区城投债主体评级 (18)图表16：新区城投存量债募集资金用途（个数） (19)图表17：国家级新区城投债区域利差 (20)图表18：地方政府、平台公司和国家级新区的关系 (23)图表19：国家级新区得分-利差四象限散点图 (27)图表20：2016年全国PPP项目入库与落地情况（单位：万亿） (32)图表21：城投估值正在调整 (33)图表22：长短期城投债信用利差（债）变动情况（BP） (34)图表23：国家级新区与不同行政级别城投债利差 (34)图表24：国家级新区与不同行政级别城投财务变动 (35)表格目录表格1：国家级新区承担改革创新先行的使命 (6)表格2：国家级新区的三种起步类型 (8)表格3：国家级新区、非国家级新区、国家级经济开发区及国家级高新区基本要素对比 (8)表格4：国家级新区规划文件梳理 (9)表格5：国家级新区的四种行政级别 (9)表格6：国家级新区的三种行政管理体制 (10)表格7：国家级新区获得多种财政扶持 (11)表格8：对区域利差的回归结果 (21)表格9：对个券平均利差的回归结果 (22)表格10：国家级新区城投主体评级要素 (24)表格11：国家级新区城投主体打分指标参考 (25)表格12：第一象限国家级新区城投主体 (28)表格13：第二象限国家级新区城投主体 (28)表格14：第三象限国家级新区城投主体 (29)表格15：第四象限国家级新区城投主体 (30)表格16：西咸新区五大城投主体资质对比 (31)表格17：地方债发行与置换（万亿） (32)表格18：国家级新区和城投平台基本情况 (36)第一节多方支持培育新区发展，增益城投主体信用资质一、国家级新区战略定位和发展模式国家级新区是由国务院批准设立并统筹规划、承担国家重大发展和改革开放战略任务的综合功能区，作为国家空间开发战略中的点睛之笔，其战略定位高、承担责任重、政策支持多。

2018年房地产行业市场投资分析报告分化加剧，去芜存菁——房地产行业2018年度策略2017年，房地产行业在调控的不断加码中出现下行趋势，但无论是政策、市场亦或是个体经营均表现出新的变化。

展望2018年，行业变革将会加快，政策的不放松并非意味着行业和企业进入寒冬，长效机制的快速落地也将给予优质房企更为平稳健康的发展环境。

变革之年，亦是分化之年，建议投资者在大浪淘沙中把握规模与现金流两条主线，去芜存菁，攫取收益。

一、调控“稳”字当先，“房住不炒”基调明确2018年，调控力度大概率不会放松，核心目标仍以“稳”为主。

同时，长效机制相关政策将加快推进，主要形式将以共有产权房、住房租赁为主，核心为构建多层次的住房体系。

1、调控以“稳”为主，政策力度不会放松调控因城施策、由点及面，不同城市力度差异大。

2010年至今，我国房地产行业经历过3次政策收紧阶段，分别为2010-2011年、2013-2014年和2016年至今。

与历史上调控政策不同，本轮调控的特点为因城施策，调控范围由核心一、二线城市逐步扩围至部分三、四线城市，无全国性的二套房首付比例和利率倍数的提升。

在此背景下，不同城市调控力度差异大，核心城市限购、限贷力度史上最严，而弱二线和三、四线城市调控范围和力度不及以往。

图表1:2010年以来全国性的调控政策梳理时间政策简称主要内容2010年1月7日国十一条1、二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，首付款比例不得低于40%，利率严格按照风险定价；继续实施差别化的住房税收政策。

2010年4月17日新国十条1、实行更为严格的差别化住房信贷政策。

购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30%；购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；购买第三套及以上住房的，首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

2018-2023年中国产业地产行业市场发展前景预测报告喵咪产业服务(微信公众号)1.2.1产业地产建设与GDP增长的相关性在当代中国，产业地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。

从总体上说，产业地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。

产业地产业的上述地位，决定了它在国民经济中，特别是在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面发挥着重大的积极作用。

从一般意义上说，产业地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辨证关系。

从国民经济总体的角度考察，产业地产业是整个国民经济产业体系中的一个重要构成部分，但又不仅仅是局部与整体的简单关系，而是有着内在的密切联系的相关性。

一方面，国民经济的总体状况是产业地产业得以存在和发展的宏观基础，制约或带动产业地产业的发展程度；另一方面，产业地产业又是国民经济的新经济增长点和支柱产业，其发展规模和速度也会制约或促进国民经济增长和产业的协调。

如何正确处理两者之间的关系，不仅是产业地产业能否健康发展的重要关键，而且也是关系到宏观调控中能否实现国民经济总量平衡和结构平衡的重大问题。

1.2.2固定资产投资变动轨迹分析2017年全年全国固定资产投资（不含农户，下同）631684亿元，比上年增长7.2%，增速比上年回落0.9个百分点。

其中，国有控股投资232887亿元，增长10.1%；民间投资381510亿元，增长6.0%，比上年加快2.8个百分点，占全部投资的比重为60.4%。

分产业看，第一产业投资20892亿元，增长11.8%；第二产业投资235751亿元，增长3.2%，其中制造业投资193616亿元，增长4.8%；第三产业投资375040亿元，增长9.5%。

基础设施投资140005亿元，增长19.0%，比上年加快1.6个百分点。

高技术制造业、装备制造业投资比上年分别增长17.0%和8.6%，分别加快2.8和4.2个百分点；高耗能制造业投资比上年下降1.8%。

2018年城投债市场调研分析报告目录第一节地方政府及城投融资政策梳理 (5)一、城投平台债务形成是历史的产物：土地财政的信用创造 (5)二、城投债的融资存在阶段性放松、阶段性收紧 (7)三、从43号文到87号文 (8)四、融资的替代方式？ (9)五、“削藩”的政策，央地关系的重新调整 (10)第二节城投平台与地方政府债务关系探讨 (11)一、城投平台≠地方债务 (11)二、城投债的甄别 (12)三、地方债体系、财政预算体系与地方融资平台体系 (15)四、地方政府债务管理与平台债务 (17)五、城投平台的转型 (18)六、PPP：化解地方债务创新渠道，从多拉快上到规范融资 (21)第三节城投信用事件总结 (24)一、历史上，城投债并非绝对安全的品种 (24)二、往后看，城投债可能并非一片净土 (26)第四节地方债投资价值分析 (28)一、15-16年，地方债供给如何？ (28)二、17年地方政府债供给量低于预期 (29)三、国开/国债发行节奏几何？ (30)四、地方债定价：从行政化摊派向“市场化”演绎 (31)五、地方债对利率债的冲击已经明显减弱 (32)第五节城投债定价逻辑变迁 (34)一、城投与产业债价值比较 (34)二、城投平台的近忧远虑 (35)三、城投债已经进入“柠檬市场” (36)四、从市场定价角度看城投差异 (38)图表目录图表1：94年分税制改革后，中央税收高于地方 (5)图表2：地方政府性基金收入主要来自土地出让 (5)图表3：被纳入政府性债务的企业债/企业债类城投平台债（截至13年6月）13图表4：对老城投，是否为政府债务市场定价差别并不大 (14)图表5：公共财政收入增长乏 (16)图表6：政府性基金预算同样增长乏力 (16)图表7：地方政府债务率下降，未来空间反而有提升：上海、北京、湖北、重庆、天津 (17)图表8：城投债的集中兑付压力主要是AA级发行人 (18)图表9：亳州建投的改制过程 (19)图表10：按主体分，非金控平台以基建为主 (20)图表11：按发行规模分，基建类占比最大 (20)图表12：PPP相关政策——发改委 (21)图表13：PPP相关政策——财政部 (21)图表14：PPP落地的高峰可能在2016年底2017年初 (23)图表15：PPP项目的发起高峰在2015年底2016年初 (23)图表16：虽然信用利差走阔，但反应相对钝化 (25)图表17：上海申虹事件对市场冲击明显 (25)图表18：受担保贷款事件影响，12绵阳科发债收益率调整明显 (25)图表19：受私募债未履行代偿责任影响，12东胜债估值调整明显 (26)图表20：城投债平台对外担保倍数超过1倍的主体 (26)图表21：衰退型与成熟型城市的财政压力不小（列举部分） (27)图表22：2014年以来平均资产负债率超过50%的城投债发行企业所在城市 (27)图表23：置换债和新增债发行情况 (29)图表24：置换债占比情况 (29)图表25：根据媒体报道，17年地方债发行总量在4.6万亿左右 (30)图表26：按照16年发行节奏，对17年地方债发行进行预估 (30)图表27：2017年一/四季度新发国债将超季节性增长 (30)图表28：国债净融资与中央预算赤字的拟合较好 (31)图表29：非置换债发行的逐步市场化过程，利差由紧贴国债利率过度到利差走阔 (31)图表30：地方债二级市场成交逐步活跃 (32)图表31：地方债持有人集中在商业银行 (32)图表32：供给冲击对配置盘的影响集中在发行初期 (33)图表33：从去年7-8月至今，城投表现差于产业（6月以来城投好于产业） (34)图表34：城投债收益率回升至11、13年的水平 (34)图表35：17年地方债置换额度为3万亿左右 (35)图表36：推迟和取消发行，AA城投占比不少 (35)图表37：11月份以来的推迟和取消发行，城投和交运偏基建类的主体占一半以上 (36)图表38：过去几年，城投AA+、AA的发行人债券替代贷款更为明显 (37)图表39：高等级的城投平台固定资产投资增速已经明显回落，而低等级仍在高位 (37)图表40：6月份以来，低等级换手率高于高等级，说明市场更加偏好资质较低的城投 (37)图表41：城投企业债利差指数的构建 (38)图表42：插值法下测算不同期限的收益率曲线 (38)图表43：新老城投的定价分化发生在16年7-8月份 (39)图表44：AA级新老城投定价分化发生在更早 (39)图表45：对老城投，是否为政府债务市场甄别程度并不高 (40)图表46：优质省份的城投债定价水平并没有明显走阔（AAA级） (41)图表47：即使同等评级，差省份的城投给予高溢价（AAA） (41)图表48：优质省份的城投债定价水平并没有明显走阔（AA+级） (42)图表49：即使同等评级，差省份的城投给予高溢价（AA+级） (42)图表50：优质省份的城投债定价水平并没有明显走阔（AA级） (42)图表51：即使同等评级，差省份的城投给予更高溢价（AA级） (43)第一节地方政府及城投融资政策梳理一、城投平台债务形成是历史的产物：土地财政的信用创造背景：1、94年分税制改革，极大压缩地方税收分成，但把土地收益划给地方政府。

2018年中国城投行业发展分析报告目录一2017年城投行业形势分析（一）国际形势分析（二）国内形势分析（三）国企改革形势分析（四）城投行业形势分析二2017年城投行业发展状况（一）政策监管加码，关系逐渐厘清（二）政企信用脱钩，融资环境趋紧（三）债务甄别不清，存量亟须化解（四）多地违规举债，问责力度加大（五）加速退出平台，重组转型发展三城投行业存在的主要问题分析（一）功能定位不清晰，法人治理结构形同虚设（二）项目建设压力大，融资渠道面临监管制约（三）传统业务占比高，经营性业务有待开发（四）运营类人才缺乏，市场核心竞争力不足（五）区县级城投公司资产质量较差，转型发展压力较大四城投行业发展建议（一）明晰功能定位，完善治理结构（二）依法合规融资，创新融资渠道（三）坚持双轮驱动，拓展经营业务（四）建设人才队伍，创新引才机制（五）加速整合重组，做强做优资产五城投行业未来发展趋势预测（一）三次浪潮倒逼转型，城投差距逐渐拉大（二）融资难度逐渐加大，规模下降成本升高（三）偿债压力持续增加，违约时代或将来临（四）国企改革深入推进，整合重组步伐加快（五）海外发债审批收紧，城投公司热情不减（六）面向市场积极造血，多元发展达成共识（七）融资模式持续创新，担保基金成为新宠（八）退出平台依旧持续，实质转型任务艰巨表1 2009～2017年城投行业融资环境变化表2 地方政府性债务余额偿债情况表3 2018～2021年城投存量债务按区域排名情况表4 2017年地方政府违规举债问责事件汇总图1 2017年地方政府违规举债方式分类图2 2010～2017年退出地方融资平台数量情况图3 2017年部分城投公司主营业务板块分布情况图4 公共服务板块具体业务分布情况摘要：在控制金融系统风险和地方政府债务风险，守住不发生区域性系统风险底线的大背景下，２０１７年财政部联合相关部委先后出台了５０号文、８７号文等一系列针对地方政府和城投公司举债融资行为的规范性文件，其管控力度达到空前的严厉。