下载文档原格式
评估方法相关模型示例（供参考）一、收益法相关模型示例（一）直接收益预测1技术思路直接收益预测是对利用被评估数据资产直接获取的收益进行预测的方式。
2.参考公式Ft=Rt式中：F t——预测第I期数据资产的收益额；R t——预测第t期数据资产的息税前利润。
3.适用场景直接收益预测通常适用于被评估数据资产的应用场景及商业模式相对独立，且数据资产对应服务或者产品为企业带来的直接收益可以合理预测的情形。
例如：拥有用户数据的某公司建立数据资产管理中心，经用户授权后，提供数据调用服务并收取费用。
（二）分成收益预测1.技术思路分成收益预测是采用分成率计算数据资产预期收益的方式。
具体思路是，首先计算总收益然后将其在被评估数据资产和产生总收益过程中作出贡献的其他资产之间进行分成。
分成率通常包括收入提成率和利润分成率两种。
2.参考公式采用收入提成率时：F t=R t*K t1采用利润分成率时：Ft=Rt*Kt2式中：心——预测第t期数据资产的收益额；t期总收入或者息税前利润；r——预测第“一一预测第t期数据资产的收入提成率；一一预测第t期数据资产的净利润分成率。
K t23.适用场景分成收益预测通常适用于软件开发服务、数据平台对接服务、数据分析服务等数据资产应用场景，当其他相关资产要素所产生的收益不可单独计量时可以采用此方法。
例如：对第一手数据进行加工利用并与软件开发服务等传统IT项目结合为完整的解决方案，实现数据持续不断地在未来预测期间间接变现。
在确定分成率时，需要对被评估数据资产的成本因素、场景因素、市场因素和质量因素等方面进行综合分析。
（三）超额收益预测1技术思路超额收益预测是将归属于被评估数据资产所创造的超额收益作为该项数据资产预期收益的方式。
具体思路是，首先测算数据资产与其他相关贡献资产共同创造的整体收益，然后在整体收益中扣除其他相关贡献资产的贡献，将剩余收益确定为超额收益。
除数据资产以外，相关贡献资产通常包括流动资产、固定资产、无形资产和组合劳动力等。
收益法估值计算公式收益法估值的基本公式为：一、企业整体价值评估（假设未来收益期为无限期且稳定增长）1. 稳定增长模型（戈登模型）- 公式：V=frac{R_1}{r - g}- 其中：- V为企业价值；- R_1为下一年度的预期收益额；- r为折现率（反映投资者要求的回报率）；- g为收益的年增长率（假设增长率长期稳定）。
2. 有限期收益情况（收益期为n年，且各年收益不等）- 公式：V=∑_i = 1^nfrac{R_i}{(1 + r)^i}- 其中：- V为企业价值；- R_i为第i年的预期收益额；- r为折现率；- i为收益年期序号，i = 1,2,·s,n。
3. 有限期收益且最后一年后为永续稳定收益情况（收益期为n年，前n - 1年收益不等，第n年后为永续稳定收益）- 公式：V=∑_i = 1^n - 1frac{R_i}{(1 + r)^i}+frac{R_n}{(r - g)(1 + r)^n - 1} - 其中：- V为企业价值；- R_i为第i年的预期收益额（i = 1,2,·s,n - 1）；- R_n为第n年的预期收益额；- r为折现率；- g为第n年后收益的年增长率。
二、房地产收益法估值（假设收益期为无限期且稳定收益情况）1. 基本公式。
- V=(A)/(r)- 其中：- V为房地产价值；- A为房地产每年的净收益；- r为资本化率（类似于企业价值评估中的折现率）。
2. 考虑净收益逐年递增情况（假设递增率为g且收益期为无限期）- 公式：V=(A)/(r - g)- 其中：- V为房地产价值；- A为房地产第一年的净收益；- r为资本化率；- g为净收益的年递增率（r>g）。
3. 有限期收益情况（收益期为n年，且各年净收益不等）- 公式：V=∑_i = 1^nfrac{A_i}{(1 + r)^i}- 其中：- V为房地产价值；- A_i为第i年的净收益；- r为资本化率；- i为收益年期序号，i = 1,2,·s,n。
收益法计算公式及应用举例（三）计算公式1.评估房地合一的不动产的价值（L＋B）不动产价值（L＋B）＝不动产净收益/综合资本化率r（4-10）式中，不动产净收益＝不动产总收益-不动产总费用根据不动产获取收益的方式时不同，可分为出租型不动产、商业经营型不动产、生产经营型不动产等类型，每种类型不动产净收益的计算方法各有不同。
2.单独评估土地的价值L（1）由土地收益评估土地价值（空地出租）（2）建筑物价值扣除法（3）建筑物收益扣除法3.单独评估建筑物的价值建筑物价值B＝不动产价值（L＋B）-土地使用权价值L（4-14）建筑物价值B＝（不动产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率r（4-15）2【说明】（1）不动产总费用并不包含不动产折旧费。
（2）以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实践中，应注意土地使用的有限年期，以便进行相应的有限年期计算。
（3）在选取估值模型时应注意区分报酬资本化法和直接资本化法。
（四）应用举例1.不动产概况评估对象位于某市某区，建成于2005年，用途为商业，总楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。
评估对象（1）位置状况。
评估对象用地四至为：东至永安路，北至道路，西侧为基督教会，南侧为永清大街。
（2）权益状况。
根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号略），评估对象设计用途为商业。
地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期2043年7月30日，土地使用权面积为2145.14平方米。
评估基准日未设定他项权利。
（3）实物状况。
根据评估专业人员现场勘查，评估对象建筑物的装修标准及设备设施情况：钢混结构、外墙刷涂料，地下一层和地上一层地面铺瓷砖，石膏板吊顶，墙面刮大白。
地上二至三层地面铺地板，石膏板吊顶，墙面贴瓷砖。
供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。
（4）基础设施状况。
评估对象宗地红线内基础设施状况达到“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力）。
收益法的常用公式第一部分重要考点一、收益法的运用二、市场法的运用第二部分次要考点一、企业价值评估的对象、假设、特点与程序二、企业价值评估的宏观分析、行业分析、企业自身分析三、资产基础法的运用【考点1】收益法一、要求收益法是重点，要特别关注收益和折现率的计算以及匹配选择的问题。
（1）收益的常用公式：①企业自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）＝税后净营业利润－（固定资产增加＋营运资金增加）②企业自由现金流量＝（净利润＋税后利息＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）③股权自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）－税后利息费用－偿还付息债务本金＋新借付息债务④股权自由现金流量＝净利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资金增加－偿还付息债务本金＋新借付息债务⑤经济利润＝税后净营业利润－投入资本的成本⑥经济利润＝税后净营业利润－投入资本×加权平均资本成本率⑦经济利润＝投入资本×（投入资本回报率－加权平均资本成本率）⑧经济利润＝净利润－股权资本成本⑨企业自由现金流量永续价值（2）折现率的常用公式：①股权资本成本采用资本资产定价模型计算。
无风险利率、β系数（直接告知，或可比公司β调整）、市场平均收益率。
②债务资本成本采用税后计算。
③计算加权平均资本成本。
收益法的评估思路二、评估思路1.根据评估目的，选择价值类型，选用评估方法（收益法）2.选择收益法采用的模型选择收益额和匹配的折现率3.收益期的确定4.识别经营性资产和经营性负债，进一步识别经营性必备资产和溢余资产5.预测期详细收益的预测（以基期为基准，进行适当的调整）6.预测期现值的计算7.永续期价值的计算8.整体价值的计算（包括非经营性资产、负债和溢余资产的评估价）（其中经济利润现值＋评估基准日投入成本）【例·单项选择题】选择什么口径的企业收益作为收益法评估企业价值的基础，首先应该服从（）。
房地产评估师的估值模型和计算方法房地产评估师作为专业人士，负责对房地产进行估值。
估值是判断房地产价值的过程，也是决策购买、出售、租赁以及投资的关键步骤。
本文将介绍房地产评估师通常使用的估值模型和计算方法。
一、市场比较法市场比较法是房地产评估中最常用的方法之一。
该方法通过比较同一地区、相似特征的房地产交易价格，来确定目标房地产的市场价值。
评估师需要收集房地产市场的成交数据，并分析和比对这些数据，以找到适合作为参考的可比房地产。
然后根据可比房地产的交易价格和特征，进行调整，得出目标房地产的估值。
二、收益法收益法是用于估算投资性房地产价值的一种常见方法。
该方法基于预期收益来决定房地产的价值。
评估师需要考虑房地产的收益潜力、租金收入、运营成本以及未来收益的风险等因素。
常用的收益法包括净现值法、资本化率法和折现现金流量法等。
通过对预期现金流量进行折现或资本化计算，评估师可以得出房地产的估值。
三、成本法成本法基于房地产重建或替代成本来进行估值。
该方法适用于新建物业或没有可比交易的场景。
评估师需要考虑土地价值、建筑成本以及相关费用等因素。
根据当前市场条件和建筑成本指数，评估师可以计算出替代成本，并调整相关因素得出目标房地产的估值。
四、综合法综合法是将市场比较法、收益法和成本法等多种估值方法结合起来使用，以得到更准确的房地产估值。
评估师需要权衡各种方法的优缺点，并根据具体情况决定各个方法的权重和适用程度。
综合法的使用可以弥补单一方法在某些情况下的不足，提高估值的准确性。
总结：房地产评估师使用不同的估值模型和计算方法来确定房地产的价值。
市场比较法、收益法、成本法和综合法是评估师常用的方法之一。
根据具体情况，评估师会选择适用的方法，并进行数据收集、分析和计算，以得出准确的估值结果。
这些估值方法的选择和运用对于买家、卖家、投资者和金融机构等相关方具有重要的参考意义。
通过合理使用估值模型和计算方法，房地产评估师可以为市场参与者提供专业、可靠的估值服务。
收益法估值模型答：收益法估值模型1. 引言收益法是一种基于未来现金流的评估方法，通过预测企业未来的现金流，并使用适当的折现率将其折现到现在的价值，从而得到企业的整体价值。
这种方法关注企业的未来盈利能力，而不仅仅是企业当前的资产和负债。
2. 模型基础收益法估值模型主要包括：自由现金流折现模型、股利折现模型、剩余收益模型等。
其中，自由现金流折现模型是最常用的一种，其基本思想是企业的价值等于未来自由现金流的折现值。
3. 参数设定在自由现金流折现模型中，需要设定的参数包括：未来自由现金流的预测、预测期数、永续增长率等。
其中，未来自由现金流的预测需要基于企业的历史数据和未来的发展规划；预测期数和永续增长率需要根据实际情况进行判断和预测。
4. 现金流预测现金流预测是收益法估值模型中的重要步骤，其准确性和合理性直接关系到估值结果的准确性。
在进行现金流预测时，需要考虑企业的历史数据、行业发展趋势、市场竞争状况、企业的战略规划等因素。
5. 折现率确定折现率是收益法估值模型中的另一个重要参数，其确定需要考虑风险因素。
常用的确定折现率的方法包括：资本资产定价模型（CAPM）、加权平均资本成本（WACC）等。
在确定折现率时，需要考虑企业的特定风险、行业风险、市场风险等因素。
6. 估值计算在确定了未来自由现金流和折现率后，就可以使用自由现金流折现模型计算企业的价值。
具体计算公式为：企业价值=Σ(未来第t年的自由现金流/折现率)。
7. 敏感性分析敏感性分析是评估模型稳健性的重要步骤。
通过敏感性分析，可以了解各参数的变化对估值结果的影响程度，从而更好地理解模型的局限性和不确定性。
8. 结论总的来说，收益法是一种相对比较合理和实用的企业估值方法。
然而，由于未来的不确定性较大，预测的准确性可能受到限制。
因此，在实际应用中，我们需要充分考虑各种因素的影响，尽量提高估值的准确性和可靠性。
第一部分收益法模型及方法介绍收益法目前常用的估值模型主要为现金流折现模型（DCF）、股利贴现模型（DDM）。
（一）现金流折现模型（Discounted Cash Flow），简称DCF 模型。
现金流量折现法通常包括FCFF(企业自由现金流折现模型)和FCFE(股权自由现金流折现模型)。
1、FCFF模型（Free Cash Flow for the Firm）（1）公式企业自由现金流量=净利润＋税后利息支出+折旧及摊销-资本性支出-营运资金增加额注意：企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值企业股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值（2）折现率折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：WACC＝[E/（E+D）]Re+[D/（E+D）]×(1－T)Rd其中：Re：权益资本报酬率；Rd：债务资本收益率；E：权益的市场价值；D：付息债务的市场价值；T：所得税率。
注：系统性风险（不可分散风险）——不可分散，存在于市场或者行业，每个企业、资产自身都具有的风险。
非系统性风险（可分散风险）——可分散，是某一企业或行业特有的风险，其他行业没有或行业内其他企业没有。
1）Re股权收益率采用资本资产定价模型(CAPM)（Capital Asset Pricing Model）计算。
计算公式如下：Re＝Rf＋β×ERP＋RsRf：无风险收益率一般以国债收益率作为无风险收益率，选择国债剩余年限与标的资产经营年限（预测期限）匹配。
10年期及以上，4%左右。
β：(Unlevered Beta)剔除财务杠杆的行业Beta，可选取沪深300、上证综指、深成指同行业Beta值。
（注意与ERP所采用的的市场指数相互匹配）ERP：市场风险溢价（市场风险超额回报率），系股票市场回报率与无风险报酬率的差额。
《中国资产评估》（2015年1期）中企华，2012-2014年选取200个样本，涉及47家评估机构。
评估模型与基本公式1、基本模型本次评估的基本模型为：D BE -= （1）式中：E ：股东全部权益价值（净资产）；B ：企业整体价值；∑+=i C P B （2）P ：经营性资产价值；n n n i i i r r R r R P )1()1(1+++=∑= （3） 式中：R i ：未来第i 年的预期收益（企业自由现金流量）；R n ：永续期的预期收益（企业自由现金流量）；r ：折现率；n ：未来预测收益期。
ΣC i ：基准日存在的非经营性、溢余资产的价值。
4321C C C C C i +++= （4）式中：C 1：预期收益（自由现金流量）中未体现投资收益的全资、控股或参股投资价值；C 2：基准日现金类资产（负债）价值；C 3：预期收益（自由现金流量）中未计及收益的在建工程价值; C 4: 基准日呆滞或闲置设备、房产等资产价值;D ：付息债务价值。
2、收益指标本次评估，使用企业自由现金流作为经营性资产的收益指标，其基本定义为：R=净利润＋折旧摊销＋扣税后付息债务利息－追加资本 （5） 式中：追加资本=资产更新投资+营运资本增加额+新增长期资产投资（新增固定资产或其他长期资产） （6）根据企业的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由现金流量，并假设其在预测期后仍可经营一个较长的永续期，在永续期内企业的预期收益等额于预测期最后一年的自由现金流量。
将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业的经营性资产价值。
3、折现率本次评估采用加权平均资本成本模型（W ACC ）确定折现率re e d d w r w r r ⨯+⨯=（7）式中：W d ：评估对象的债务比率；)(D E Dw d += （8）W e ：评估对象的股权资本比率； )(D E Ew e += （9）r e ：股权资本成本，按资本资产定价模型（CAPM ）确定股权资本成本；r e = r f + βe×（r m - r f ） +ε（10） 式中：r f ：无风险报酬率；r m ：市场预期报酬率；ε：评估对象的特性风险调整系数；βe ：评估对象股权资本的预期市场风险系数； ))1(1(E D t u e ⨯-+⨯=ββ （11） βu ：可比公司的无杠杆市场风险系数； i itu E D t )1(1(-+=ββ （12）βt ：可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数 x t K ββ%66%34+= （13）式中：K ：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设K=1； βx ：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数。
资产评估
知识点6 收益法的评估模型
⏹学习本知识点，应当理解和掌握收益法中常用
的评估模型。
●评估模型中字母符号定义
●收益有限年期模型
●收益永续年期模型
一、评估模型中字母符号定义P:评估值（现值）
i：年序号r:折现率R：预期收益A：年金
t:收益期限n：收益期限
二、收益有限年期模型
二、收益有限年期模型
基本模型 n n r R r R r R P )
1(....)1()1(2211++++++=∑=+=n i i i r R P 1)
1(
二、收益有限年期模型
年金现值模型 ])
1(11[n r r A P +-=()
n n n r p r r A P +++-=1])1(11[
二、收益有限年期模型
分段式模型 ])1(11[)1()1(1t n t t i i r r r A r R P i
-=+-+++=∑
三、收益永续年期模型
三、收益永续年期模型 ⏹年金现值模型 r A r r A P n =+-=])1(11[● n ～∞时
三、收益永续年期模型 分段式模型
n n i i r r A r R P i )1()1(1+++=∑=
谢谢聆听！T H A N K S。
第一部分收益法模型及方法介绍收益法目前常用的估值模型主要为现金流折现模型(DCF)、股利贴现模型(DDM)。
(一)现金流折现模型(DiscountedCashFlow)，简称DCF模型。
现金流量折现法通常包括FCFF(企业自由现金流折现模型)和FCFE(股权自由现金流折现模型)。
1、FCFF模型(FreeCashFlowfortheFirm)(1)公式企业自由现金流量=净利润＋税后利息支出+折旧及摊销-资本性支出-营运资金增加额注意：企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值企业股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值(2)折现率折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：WACC=[E/(E+D)]Re+[D/(E+D)]X(1—T)Rd其中：Re：权益资本报酬率；Rd：债务资本收益率；E：权益的市场价值；D：付息债务的市场价值；T：所得税率。
注：系统性风险(不可分散风险)——不可分散，存在于市场或者行业，每个企业、资产自身都具有的风险。
非系统性风险（可分散风险）——可分散，是某一企业或行业特有的风险，其他行业没有或行业内其他企业没有。
1）Re股权收益率采用资本资产定价模型（CAPM）（CapitalAssetPricingModel）计算。
计算公式如下：Re=Rf+BX ERP+RsRf：无风险收益率一般以国债收益率作为无风险收益率，选择国债剩余年限与标的资产经营年限（预测期限）匹配。
10年期及以上，4%左右。
B：（UnleveredBeta）剔除财务杠杆的行业Beta,可选取沪深300、上证综指、深成指同行业Beta值。
（注意与ERP所采用的的市场指数相互匹配）ERP：市场风险溢价（市场风险超额回报率），系股票市场回报率与无风险报酬率的差额。
《中国资产评估》（2015年1期）中企华，2012-2014年选取200个样本，涉及47家评估机构。
市场风险溢价（ERP）确定方式统计情况如表：每种方法各有利弊，暂无相对完美的方法。
收益法在企业价值评估内容提要：收益法在企业价值评估中的应用研究是当前评估行业发展过程中的一项重大课题。
本文在阐明收益法是一种相对科学的企业价值评估首选方法的基础上，针对我国企业价值评估的现状及存在的问题，就收益法评估中参数的选择与确定方法提出了自己的观点。
一、收益法应该是企业价值评估的首选方法整体资产是指具有单独获利能力的综合体，整体资产评估是对其获利能力的评估，而收益法正是对资产未来的收益折现后获得资产评估值，正好吻合整体资产的特征。
因此，收益法应该是整体资产评估的主要方法。
企业价值评估是典型的整体资产评估。
过去西方经济学一直认为，企业的价值是在于追求利润最大化，因此特别强调企业财务方面的业绩。
经过多年探索，目前普遍认同企业价值是在过去和现在基础上的企业盈利能力和发展潜力，是企业的现有投资者和潜在投资者对企业的一种预测。
也就是说，企业价值是企业的市场价值，它取决于未来企业所创造的现金净流量，是企业未来现金流量的总现值。
收益法，也称收益现值法、收益还原法，是估算预测企业或其他资产综合体在未来特定时间内的预期收益，选择合适的折现率，将其还原为当前的资本额或投资额的方法。
收益法是从资产未来创造效益来反映其现实价值，源于经济学中的效用价值论，是由19世纪末边际效用学派的创始人门格尔、杰文思、瓦尔拉斯等人提出的。
效用价值论认为，商品的价值取决于商品的效用。
换句话说，无论商品的生产成本如何，只要能够为其占有者带来较大的效用，商品的价值就会较高。
可见，该理论是从需求者的角度来衡量商品的价值。
对于资产来说，其效用表现为资产为其占有者带来的未来收益（即货币收入）。
由于货币具有时间价值，为了用未来的收益体现现时的价值，必须将未来收益进行折现。
以上正是资产评估收益法的基本思想。
从理论上来说，收益法应该是企业价值评估相对科学的首选方法。
原因如下：(1)现代资本结构理论、企业竞争战略理论、企业竞争优势理论都从不同角度研究认为，创造企业价值和实现企业价值最大化是企业经营的主要目的；企业价值是由各种不同的创造因素所组成，而且这些创造价值的因素要经过整合才能产生效果；企业价值不是单项资产简单组合，而是各项单项资产的整合，如果整合成功，应该产生1+1＞2的效果，即企业价值一般大于单项资产的组合。
收益法两阶段公式一、基本原理。
1. 收益法是预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日并累加，以此估算资产价值的方法。
在很多情况下，企业的发展会呈现出不同的阶段，所以采用两阶段模型来评估企业价值更为合适。
二、两阶段公式。
1. 假设企业在前段时期（通常为高速增长期）按一个较高的增长率g₁增长，持续n年，n年后进入稳定增长期，增长率为g₂。
- 企业整体价值（V）=预测期价值+后续期价值。
- 预测期价值：- V_1=∑_t = 1^n(R_0×(1 + g_1)^t)/((1 + r)^t)- 其中R_0为评估基准日的收益额，g_1为预测期（前n年）的增长率，r 为折现率，t为预测期的年份（t = 1,2,·s,n）。
- 后续期价值：- 首先计算第n+1年的收益额R_n + 1=R_0×(1 + g_1)^n×(1+g_2)。
- 后续期价值V_2=frac{R_n + 1}{r - g_2}×(1)/((1 + r)^n)。
- 最终企业整体价值V = V_1+V_2。
三、公式中各参数的确定。
1. 收益额R- 收益额可以是净利润、净现金流量等。
在确定收益额时，需要对企业的财务状况进行分析，考虑收入、成本、费用等各项因素的影响。
对于不同的企业和评估目的，可能选择不同的收益额指标。
例如，对于一些注重现金流的企业，净现金流量可能是更合适的收益额指标；而对于关注盈利水平的企业，净利润可能更适用。
2. 增长率g₁和g₂- g₁（预测期增长率）的确定：- 可以通过分析企业所处行业的发展趋势、企业自身的发展战略、市场份额的变化、新产品的开发等因素来确定。
例如，如果企业处于新兴行业，且有多项新产品即将投放市场，可能预计有较高的g₁。
- g₂（稳定期增长率）的确定：- 一般来说，g₂应不高于宏观经济的长期增长率。
可以参考国家的GDP增长率、行业的平均增长率等因素。
收益法评估计算公式收益法是资产评估中常用的一种方法，主要用于估算资产在未来一段时间内可能产生的收益，并将其折现为现值，以确定资产的价值。
下面咱就来好好聊聊收益法评估的计算公式。
咱先说说收益法的基本原理哈。
简单来讲，就是认为一项资产的价值取决于它未来能为所有者带来的经济收益。
比如说，一家生意红火的小超市，它的价值不仅仅在于店面、货架这些硬件，更在于它未来能持续赚到的钱。
收益法评估的核心公式是：资产价值 = 预期收益÷折现率。
这里的预期收益，那可得好好琢磨琢磨。
它不是随便拍脑袋想出来的，而是要基于对市场、行业、资产本身等多方面的深入分析和预测。
比如说，一家工厂未来几年的产量、价格、成本都得仔细研究，才能算出它大概能赚多少钱。
就拿我之前接触过的一个案例来说吧。
有一家小工厂，主要生产某种零部件。
我们要评估它的价值，第一步就是确定预期收益。
我们详细调查了市场需求，发现这种零部件的需求还挺稳定，而且有上升的趋势。
然后又研究了工厂的生产能力、成本结构。
发现他们的技术不错，成本控制也还行。
综合这些因素，我们预测未来五年，每年的净利润分别是 50 万、55 万、60 万、65 万和 70 万。
接下来就是折现率啦。
折现率可不像菜市场买菜能讨价还价，它反映的是资金的时间价值和风险。
一般来说，风险越高，折现率就越高。
比如说，新兴行业的折现率往往比传统行业高，因为不确定性大嘛。
在上面那个小工厂的例子里，我们经过综合考虑，确定折现率为10%。
然后呢，就可以用公式计算啦。
第一年的现值 = 50 万 ÷（1 + 10%）^1 ，第二年的现值 = 55 万 ÷（1 + 10%）^2 ，以此类推。
把这五年的现值加起来，就是这个小工厂的评估价值。
不过，实际操作中可没这么简单。
有时候预期收益不是每年都一样，可能会增长，也可能会下降，这时候就得用更复杂的公式。
比如，预期收益按照固定比率增长的，公式就变成：资产价值 = 预期收益 ×（1 + 增长率）÷（折现率 - 增长率）。
评估模型与基本公式评估模型是用于确定资产或投资的价值的数学方法。
其中一种常用的评估模型是收益法，它基于资产或投资未来的预期收益来确定其价值。
收益法可以应用于各种资产，包括房地产、股票和债券等。
在收益法中，基本公式是将资产或投资的价值表示为预期收益的折现值之和。
这个公式可以写为：V=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)^2+...+CFn/(1+r)^n其中V表示资产或投资的价值，CF表示每年或每期的现金流量，r表示折现率，n表示现金流的期数。
这个公式的基本原理是，未来的现金流量在当前时点的价值要低于其面值，因为未来的现金流量存在风险和不确定性。
折现率是用来衡量这种风险和不确定性的因素，它反映了投资者对于未来现金流量的偏好和风险承受能力。
折现率一般是根据市场利率、风险溢价和资产特定的风险因素等来确定的。
在使用收益法进行资产或投资评估时，需要进行以下几个步骤：1.估计未来现金流量：首先需要进行详细的市场和财务分析，以确定未来现金流量的预期值。
这可能涉及到对市场趋势、竞争环境、产品需求和成本等因素的分析。
2.确定折现率：根据资产或投资的特点和风险因素，确定适当的折现率。
这可能需要考虑市场利率、风险溢价和资产特定的风险因素等。
3.计算现金流量的折现值：将预期现金流量按照基本公式进行折现计算，得到每年或每期现金流量的折现值。
4.求和得到资产或投资的价值：将每年或每期现金流量的折现值相加，得到资产或投资的价值。
需要注意的是，收益法的有效性和准确性取决于对未来现金流量和折现率的准确估计。
因此，在使用收益法进行资产或投资评估时，需要进行充分的市场和财务分析，并谨慎选择适当的折现率。
此外，收益法还有一些变体，如股利折现模型和自由现金流量模型等，它们在计算现金流量和折现率方面有所不同。
因此，在具体应用收益法时，需要根据具体情况选择适当的模型和公式。
评估模型与基本公式
1、基本模型
本次评估的基本模型为：
D B
E -= （1）
式中：
E ：股东全部权益价值（净资产）；
B ：企业整体价值；
∑+=i C P B （2）
P ：经营性资产价值；
n n n i i i r r R r R P )1()1(1+++=∑= （3） 式中：
R i ：未来第i 年的预期收益（企业自由现金流量）；
R n ：永续期的预期收益（企业自由现金流量）；
r ：折现率；
n ：未来预测收益期。
ΣC i ：基准日存在的非经营性、溢余资产的价值。
4321C C C C C i +++= （4）
式中：
C 1：预期收益（自由现金流量）中未体现投资收益的全资、控股或参股投资价值；
C 2：基准日现金类资产（负债）价值；
C 3：预期收益（自由现金流量）中未计及收益的在建工程价值; C 4: 基准日呆滞或闲置设备、房产等资产价值;
D ：付息债务价值。
2、收益指标
本次评估，使用企业自由现金流作为经营性资产的收益指标，其基本定义为：
R=净利润＋折旧摊销＋扣税后付息债务利息－追加资本 （5） 式中：
追加资本=资产更新投资+营运资本增加额+新增长期资产投资（新增固定资产或其他长期资产） （6）
根据企业的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由现金流量，并假设其在预测期后仍可经营一个较长的永续期，在永续期内企业的预期收益等额于预测期最后一年的自由现金流量。
将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业的经营性资产价值。
3、折现率
本次评估采用加权平均资本成本模型（W ACC ）确定折现率r
e e d d w r w r r ⨯+⨯=
（7）
式中：
W d ：评估对象的债务比率；
)(D E D
w d += （8）
W e ：评估对象的股权资本比率； )(D E E
w e += （9）
r e ：股权资本成本，按资本资产定价模型（CAPM ）确定股权资本成本；
r e = r f + βe×（r m - r f ） +ε
（10） 式中：
r f ：无风险报酬率；
r m ：市场预期报酬率；
ε：评估对象的特性风险调整系数；
βe ：评估对象股权资本的预期市场风险系数； ))1(1(E D t u e ⨯-+⨯=ββ （11） βu ：可比公司的无杠杆市场风险系数； i i
t
u E D t )1(1(-+=ββ （12）
βt ：可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数 x t K ββ%66%34+= （13）
式中：K ：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设K=1； βx ：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数。
