评估模型与基本公式(收益法)

评估方法相关模型示例（供参考）一、收益法相关模型示例（一）直接收益预测1技术思路直接收益预测是对利用被评估数据资产直接获取的收益进行预测的方式。

2.参考公式Ft=Rt式中：F t——预测第I期数据资产的收益额；R t——预测第t期数据资产的息税前利润。

3.适用场景直接收益预测通常适用于被评估数据资产的应用场景及商业模式相对独立，且数据资产对应服务或者产品为企业带来的直接收益可以合理预测的情形。

例如：拥有用户数据的某公司建立数据资产管理中心，经用户授权后，提供数据调用服务并收取费用。

（二）分成收益预测1.技术思路分成收益预测是采用分成率计算数据资产预期收益的方式。

具体思路是，首先计算总收益然后将其在被评估数据资产和产生总收益过程中作出贡献的其他资产之间进行分成。

分成率通常包括收入提成率和利润分成率两种。

2.参考公式采用收入提成率时：F t=R t*K t1采用利润分成率时：Ft=Rt*Kt2式中：心——预测第t期数据资产的收益额；t期总收入或者息税前利润；r——预测第“一一预测第t期数据资产的收入提成率；一一预测第t期数据资产的净利润分成率。

K t23.适用场景分成收益预测通常适用于软件开发服务、数据平台对接服务、数据分析服务等数据资产应用场景，当其他相关资产要素所产生的收益不可单独计量时可以采用此方法。

例如：对第一手数据进行加工利用并与软件开发服务等传统IT项目结合为完整的解决方案，实现数据持续不断地在未来预测期间间接变现。

在确定分成率时，需要对被评估数据资产的成本因素、场景因素、市场因素和质量因素等方面进行综合分析。

（三）超额收益预测1技术思路超额收益预测是将归属于被评估数据资产所创造的超额收益作为该项数据资产预期收益的方式。

具体思路是，首先测算数据资产与其他相关贡献资产共同创造的整体收益，然后在整体收益中扣除其他相关贡献资产的贡献，将剩余收益确定为超额收益。

除数据资产以外，相关贡献资产通常包括流动资产、固定资产、无形资产和组合劳动力等。

收益法估值计算公式收益法估值的基本公式为：一、企业整体价值评估（假设未来收益期为无限期且稳定增长）1. 稳定增长模型（戈登模型）- 公式：V=frac{R_1}{r - g}- 其中：- V为企业价值；- R_1为下一年度的预期收益额；- r为折现率（反映投资者要求的回报率）；- g为收益的年增长率（假设增长率长期稳定）。

2. 有限期收益情况（收益期为n年，且各年收益不等）- 公式：V=∑_i = 1^nfrac{R_i}{(1 + r)^i}- 其中：- V为企业价值；- R_i为第i年的预期收益额；- r为折现率；- i为收益年期序号，i = 1,2,·s,n。

3. 有限期收益且最后一年后为永续稳定收益情况（收益期为n年，前n - 1年收益不等，第n年后为永续稳定收益）- 公式：V=∑_i = 1^n - 1frac{R_i}{(1 + r)^i}+frac{R_n}{(r - g)(1 + r)^n - 1} - 其中：- V为企业价值；- R_i为第i年的预期收益额（i = 1,2,·s,n - 1）；- R_n为第n年的预期收益额；- r为折现率；- g为第n年后收益的年增长率。

二、房地产收益法估值（假设收益期为无限期且稳定收益情况）1. 基本公式。

- V=(A)/(r)- 其中：- V为房地产价值；- A为房地产每年的净收益；- r为资本化率（类似于企业价值评估中的折现率）。

2. 考虑净收益逐年递增情况（假设递增率为g且收益期为无限期）- 公式：V=(A)/(r - g)- 其中：- V为房地产价值；- A为房地产第一年的净收益；- r为资本化率；- g为净收益的年递增率（r>g）。

3. 有限期收益情况（收益期为n年，且各年净收益不等）- 公式：V=∑_i = 1^nfrac{A_i}{(1 + r)^i}- 其中：- V为房地产价值；- A_i为第i年的净收益；- r为资本化率；- i为收益年期序号，i = 1,2,·s,n。

收益法计算公式及应用举例（三）计算公式1.评估房地合一的不动产的价值（L＋B）不动产价值（L＋B）＝不动产净收益/综合资本化率r（4-10）式中，不动产净收益＝不动产总收益-不动产总费用根据不动产获取收益的方式时不同，可分为出租型不动产、商业经营型不动产、生产经营型不动产等类型，每种类型不动产净收益的计算方法各有不同。

2.单独评估土地的价值L（1）由土地收益评估土地价值（空地出租）（2）建筑物价值扣除法（3）建筑物收益扣除法3.单独评估建筑物的价值建筑物价值B＝不动产价值（L＋B）-土地使用权价值L（4-14）建筑物价值B＝（不动产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率r（4-15）2【说明】（1）不动产总费用并不包含不动产折旧费。

（2）以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实践中，应注意土地使用的有限年期，以便进行相应的有限年期计算。

（3）在选取估值模型时应注意区分报酬资本化法和直接资本化法。

（四）应用举例1.不动产概况评估对象位于某市某区，建成于2005年，用途为商业，总楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。

评估对象（1）位置状况。

评估对象用地四至为：东至永安路，北至道路，西侧为基督教会，南侧为永清大街。

（2）权益状况。

根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号略），评估对象设计用途为商业。

地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期2043年7月30日，土地使用权面积为2145.14平方米。

评估基准日未设定他项权利。

（3）实物状况。

根据评估专业人员现场勘查，评估对象建筑物的装修标准及设备设施情况：钢混结构、外墙刷涂料，地下一层和地上一层地面铺瓷砖，石膏板吊顶，墙面刮大白。

地上二至三层地面铺地板，石膏板吊顶，墙面贴瓷砖。

供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。

（4）基础设施状况。

评估对象宗地红线内基础设施状况达到“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力）。

收益法的常用公式第一部分重要考点一、收益法的运用二、市场法的运用第二部分次要考点一、企业价值评估的对象、假设、特点与程序二、企业价值评估的宏观分析、行业分析、企业自身分析三、资产基础法的运用【考点1】收益法一、要求收益法是重点，要特别关注收益和折现率的计算以及匹配选择的问题。

（1）收益的常用公式：①企业自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）＝税后净营业利润－（固定资产增加＋营运资金增加）②企业自由现金流量＝（净利润＋税后利息＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）③股权自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）－税后利息费用－偿还付息债务本金＋新借付息债务④股权自由现金流量＝净利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资金增加－偿还付息债务本金＋新借付息债务⑤经济利润＝税后净营业利润－投入资本的成本⑥经济利润＝税后净营业利润－投入资本×加权平均资本成本率⑦经济利润＝投入资本×（投入资本回报率－加权平均资本成本率）⑧经济利润＝净利润－股权资本成本⑨企业自由现金流量永续价值（2）折现率的常用公式：①股权资本成本采用资本资产定价模型计算。

无风险利率、β系数（直接告知，或可比公司β调整）、市场平均收益率。

②债务资本成本采用税后计算。

③计算加权平均资本成本。

收益法的评估思路二、评估思路1.根据评估目的，选择价值类型，选用评估方法（收益法）2.选择收益法采用的模型选择收益额和匹配的折现率3.收益期的确定4.识别经营性资产和经营性负债，进一步识别经营性必备资产和溢余资产5.预测期详细收益的预测（以基期为基准，进行适当的调整）6.预测期现值的计算7.永续期价值的计算8.整体价值的计算（包括非经营性资产、负债和溢余资产的评估价）（其中经济利润现值＋评估基准日投入成本）【例·单项选择题】选择什么口径的企业收益作为收益法评估企业价值的基础，首先应该服从（）。

房地产评估师的估值模型和计算方法房地产评估师作为专业人士，负责对房地产进行估值。

估值是判断房地产价值的过程，也是决策购买、出售、租赁以及投资的关键步骤。

本文将介绍房地产评估师通常使用的估值模型和计算方法。

一、市场比较法市场比较法是房地产评估中最常用的方法之一。

该方法通过比较同一地区、相似特征的房地产交易价格，来确定目标房地产的市场价值。

评估师需要收集房地产市场的成交数据，并分析和比对这些数据，以找到适合作为参考的可比房地产。

然后根据可比房地产的交易价格和特征，进行调整，得出目标房地产的估值。

二、收益法收益法是用于估算投资性房地产价值的一种常见方法。

该方法基于预期收益来决定房地产的价值。

评估师需要考虑房地产的收益潜力、租金收入、运营成本以及未来收益的风险等因素。

常用的收益法包括净现值法、资本化率法和折现现金流量法等。

通过对预期现金流量进行折现或资本化计算，评估师可以得出房地产的估值。

三、成本法成本法基于房地产重建或替代成本来进行估值。

该方法适用于新建物业或没有可比交易的场景。

评估师需要考虑土地价值、建筑成本以及相关费用等因素。

根据当前市场条件和建筑成本指数，评估师可以计算出替代成本，并调整相关因素得出目标房地产的估值。

四、综合法综合法是将市场比较法、收益法和成本法等多种估值方法结合起来使用，以得到更准确的房地产估值。

评估师需要权衡各种方法的优缺点，并根据具体情况决定各个方法的权重和适用程度。

综合法的使用可以弥补单一方法在某些情况下的不足，提高估值的准确性。

总结：房地产评估师使用不同的估值模型和计算方法来确定房地产的价值。

市场比较法、收益法、成本法和综合法是评估师常用的方法之一。

根据具体情况，评估师会选择适用的方法，并进行数据收集、分析和计算，以得出准确的估值结果。

这些估值方法的选择和运用对于买家、卖家、投资者和金融机构等相关方具有重要的参考意义。

通过合理使用估值模型和计算方法，房地产评估师可以为市场参与者提供专业、可靠的估值服务。

收益法估值模型答：收益法估值模型1. 引言收益法是一种基于未来现金流的评估方法，通过预测企业未来的现金流，并使用适当的折现率将其折现到现在的价值，从而得到企业的整体价值。

这种方法关注企业的未来盈利能力，而不仅仅是企业当前的资产和负债。

2. 模型基础收益法估值模型主要包括：自由现金流折现模型、股利折现模型、剩余收益模型等。

其中，自由现金流折现模型是最常用的一种，其基本思想是企业的价值等于未来自由现金流的折现值。

3. 参数设定在自由现金流折现模型中，需要设定的参数包括：未来自由现金流的预测、预测期数、永续增长率等。

其中，未来自由现金流的预测需要基于企业的历史数据和未来的发展规划；预测期数和永续增长率需要根据实际情况进行判断和预测。

4. 现金流预测现金流预测是收益法估值模型中的重要步骤，其准确性和合理性直接关系到估值结果的准确性。

在进行现金流预测时，需要考虑企业的历史数据、行业发展趋势、市场竞争状况、企业的战略规划等因素。

5. 折现率确定折现率是收益法估值模型中的另一个重要参数，其确定需要考虑风险因素。

常用的确定折现率的方法包括：资本资产定价模型（CAPM）、加权平均资本成本（WACC）等。

在确定折现率时，需要考虑企业的特定风险、行业风险、市场风险等因素。

6. 估值计算在确定了未来自由现金流和折现率后，就可以使用自由现金流折现模型计算企业的价值。

具体计算公式为：企业价值=Σ(未来第t年的自由现金流/折现率)。

7. 敏感性分析敏感性分析是评估模型稳健性的重要步骤。

通过敏感性分析，可以了解各参数的变化对估值结果的影响程度，从而更好地理解模型的局限性和不确定性。

8. 结论总的来说，收益法是一种相对比较合理和实用的企业估值方法。

然而，由于未来的不确定性较大，预测的准确性可能受到限制。

因此，在实际应用中，我们需要充分考虑各种因素的影响，尽量提高估值的准确性和可靠性。

第一部分收益法模型及方法介绍收益法目前常用的估值模型主要为现金流折现模型（DCF）、股利贴现模型（DDM）。

（一）现金流折现模型（Discounted Cash Flow），简称DCF 模型。

现金流量折现法通常包括FCFF(企业自由现金流折现模型)和FCFE(股权自由现金流折现模型)。

1、FCFF模型（Free Cash Flow for the Firm）（1）公式企业自由现金流量=净利润＋税后利息支出+折旧及摊销-资本性支出-营运资金增加额注意：企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值企业股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值（2）折现率折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：WACC＝[E/（E+D）]Re+[D/（E+D）]×(1－T)Rd其中：Re：权益资本报酬率；Rd：债务资本收益率；E：权益的市场价值；D：付息债务的市场价值；T：所得税率。

注：系统性风险（不可分散风险）——不可分散，存在于市场或者行业，每个企业、资产自身都具有的风险。

非系统性风险（可分散风险）——可分散，是某一企业或行业特有的风险，其他行业没有或行业内其他企业没有。

1）Re股权收益率采用资本资产定价模型(CAPM)（Capital Asset Pricing Model）计算。

计算公式如下：Re＝Rf＋β×ERP＋RsRf：无风险收益率一般以国债收益率作为无风险收益率，选择国债剩余年限与标的资产经营年限（预测期限）匹配。

10年期及以上，4%左右。

β：(Unlevered Beta)剔除财务杠杆的行业Beta，可选取沪深300、上证综指、深成指同行业Beta值。

（注意与ERP所采用的的市场指数相互匹配）ERP：市场风险溢价（市场风险超额回报率），系股票市场回报率与无风险报酬率的差额。

《中国资产评估》（2015年1期）中企华，2012-2014年选取200个样本，涉及47家评估机构。

评估模型与基本公式1、基本模型本次评估的基本模型为：D BE -= （1）式中：E ：股东全部权益价值（净资产）；B ：企业整体价值；∑+=i C P B （2）P ：经营性资产价值；n n n i i i r r R r R P )1()1(1+++=∑= （3） 式中：R i ：未来第i 年的预期收益（企业自由现金流量）；R n ：永续期的预期收益（企业自由现金流量）；r ：折现率；n ：未来预测收益期。

ΣC i ：基准日存在的非经营性、溢余资产的价值。

4321C C C C C i +++= （4）式中：C 1：预期收益（自由现金流量）中未体现投资收益的全资、控股或参股投资价值；C 2：基准日现金类资产（负债）价值；C 3：预期收益（自由现金流量）中未计及收益的在建工程价值; C 4: 基准日呆滞或闲置设备、房产等资产价值;D ：付息债务价值。

2、收益指标本次评估，使用企业自由现金流作为经营性资产的收益指标，其基本定义为：R=净利润＋折旧摊销＋扣税后付息债务利息－追加资本 （5） 式中：追加资本=资产更新投资+营运资本增加额+新增长期资产投资（新增固定资产或其他长期资产） （6）根据企业的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由现金流量，并假设其在预测期后仍可经营一个较长的永续期，在永续期内企业的预期收益等额于预测期最后一年的自由现金流量。

将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业的经营性资产价值。

3、折现率本次评估采用加权平均资本成本模型（W ACC ）确定折现率re e d d w r w r r ⨯+⨯=（7）式中：W d ：评估对象的债务比率；)(D E Dw d += （8）W e ：评估对象的股权资本比率； )(D E Ew e += （9）r e ：股权资本成本，按资本资产定价模型（CAPM ）确定股权资本成本；r e = r f + βe×（r m - r f ） +ε（10） 式中：r f ：无风险报酬率；r m ：市场预期报酬率；ε：评估对象的特性风险调整系数；βe ：评估对象股权资本的预期市场风险系数； ))1(1(E D t u e ⨯-+⨯=ββ （11） βu ：可比公司的无杠杆市场风险系数； i itu E D t )1(1(-+=ββ （12）βt ：可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数 x t K ββ%66%34+= （13）式中：K ：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设K=1； βx ：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数。

资产评估
知识点6 收益法的评估模型
⏹学习本知识点，应当理解和掌握收益法中常用
的评估模型。

●评估模型中字母符号定义
●收益有限年期模型
●收益永续年期模型
一、评估模型中字母符号定义P:评估值（现值）
i：年序号r:折现率R：预期收益A：年金
t:收益期限n：收益期限
二、收益有限年期模型
二、收益有限年期模型
基本模型 n n r R r R r R P )
1(....)1()1(2211++++++=∑=+=n i i i r R P 1)
1(
二、收益有限年期模型
年金现值模型 ])
1(11[n r r A P +-=()
n n n r p r r A P +++-=1])1(11[
二、收益有限年期模型
分段式模型 ])1(11[)1()1(1t n t t i i r r r A r R P i
-=+-+++=∑
三、收益永续年期模型
三、收益永续年期模型 ⏹年金现值模型 r A r r A P n =+-=])1(11[● n ～∞时
三、收益永续年期模型 分段式模型
n n i i r r A r R P i )1()1(1+++=∑=
谢谢聆听！T H A N K S。

第一部分收益法模型及方法介绍收益法目前常用的估值模型主要为现金流折现模型(DCF)、股利贴现模型(DDM)。

(一)现金流折现模型(DiscountedCashFlow)，简称DCF模型。

现金流量折现法通常包括FCFF(企业自由现金流折现模型)和FCFE(股权自由现金流折现模型)。

1、FCFF模型(FreeCashFlowfortheFirm)(1)公式企业自由现金流量=净利润＋税后利息支出+折旧及摊销-资本性支出-营运资金增加额注意：企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值企业股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值(2)折现率折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：WACC=[E/(E+D)]Re+[D/(E+D)]X(1—T)Rd其中：Re：权益资本报酬率；Rd：债务资本收益率；E：权益的市场价值；D：付息债务的市场价值；T：所得税率。

注：系统性风险(不可分散风险)——不可分散，存在于市场或者行业，每个企业、资产自身都具有的风险。

非系统性风险（可分散风险）——可分散，是某一企业或行业特有的风险，其他行业没有或行业内其他企业没有。

1）Re股权收益率采用资本资产定价模型（CAPM）（CapitalAssetPricingModel）计算。

计算公式如下：Re=Rf+BX ERP+RsRf：无风险收益率一般以国债收益率作为无风险收益率，选择国债剩余年限与标的资产经营年限（预测期限）匹配。

10年期及以上，4%左右。

B：（UnleveredBeta）剔除财务杠杆的行业Beta,可选取沪深300、上证综指、深成指同行业Beta值。

（注意与ERP所采用的的市场指数相互匹配）ERP：市场风险溢价（市场风险超额回报率），系股票市场回报率与无风险报酬率的差额。

《中国资产评估》（2015年1期）中企华，2012-2014年选取200个样本，涉及47家评估机构。

市场风险溢价（ERP）确定方式统计情况如表：每种方法各有利弊，暂无相对完美的方法。