重庆主城房地产市场动态(11.14-11.20)

重庆市主城区房地产市场周动态汇总报告（11月14日—11月20日）中央地方持续博弈地产调控仍将继续当下政策预期和市场走势都已明朗化，开发商必须至少挺过明年上半年；但地方和中央的博弈也在加剧。

宏观经济政策“微调”、信贷定向宽松等论调又起。

随着房地产投资增幅下降、土地流拍加剧，地方对中央政策底线的试探性动作不断“上演”，初见成效的楼市调控会就此放松吗？11月6日，国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡公开强调，“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，政府的目标就是要使房价回归到合理价格，同时又促进房地产业持续健康发展。

”在这之后，各界对地产调控政策的走向已然明朗：房地产调控在明年党的十八大之前应该不会退出，开发商至少需要挺过明年上半年。

业内人士指出，楼市调控的核心问题，是中央政府与地方政府利益的调节。

中央政府制定目标，地方政府花钱做事，但土地收入又在减少。

因而，地方与中央的“猫鼠游戏”不可避免。

如果情况继续恶化，地方政府可能会采取一些变通的方法“增加弹性”，但绝不会“宣布”取消限购等调控措施。

二、本周房地产市场快讯政策及重大新闻类：重庆主城区首套按揭购房补助简化新规出台11月16日，重庆主城区首套按揭购房财政补助政策新规公布。

与以前政策不同的是，申报材料更加明确，申领程序也更加简化，将有利于申请者申领补贴。

哪些市民可申请、如何申请财政补助？2008年12月1日起(签订正式购房合同为准)，在重庆市渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、巴南区、渝北区、北部新区缴纳个人所得税、并在上述区域以按揭方式购买属其唯一住房的购房产权人，可按规定享受首套房按揭购房财政补贴。

财政补助采取按补助年度计算，也就是从产权人购买住房后支付按揭本息的首月起算连续12个月止为一个补助年度，以后的补助年度以此连续类推。

在补助年度内，以实际缴纳的个人所得税的40%为限，高于按揭本息的，按按揭本息额度给予补助；低于的，按个人所得税40%的额度给予补助。

总累计补助金额不得超过住房总价的30%。

产权人在一个补助年度结束后3个月之内，向其个人所得税缴纳入库区的区财政局申报办理。

要求提供的资料包括：个人首套按揭购房财政补助申报表，身份证复印件，购房所在区房地产交易管理机构出具的首次购房证明，购房合同，产权人与银行的购房按揭合同，按揭银行认定的按揭本息支付证明，住房产权证复印件，区地方税务局认定的个人所得税缴纳证明。

重庆餐饮巨头陶然居投10亿开发商业广场11月15日，重庆餐饮巨头陶然居与重庆市巴南区政府签订协议，拟在未来两年内投资10亿元，在巴南区龙洲湾打造包括美食广场、写字楼、五星级酒店的商业广场。

据悉该项目位于重庆主城三大新兴商圈之一的龙洲湾，紧邻长江和滨江路，总占地约47亩。

陶然居董事长严琦透露，如果进展顺利，该项目有望在明年开工，建设周期大致为2年，也就是说，整个项目有望在2013年全面落成。

据了解，该项目主要包括三大板块：美食广场、写字楼、五星级酒店。

据介绍，一旦项目正式成行，陶然居将负责该项目的整体开发、招商以及部分项目的运营。

这也就意味着，陶然居将正式试水商业地产。

中国城市规划设计研究院西部分院在渝揭牌11月18日，中国城市规划设计研究院西部分院在渝揭牌。

这标志着中规院西部分院的发展，进入一个崭新的历史阶段。

自两年前在重庆成立以来，中规院西部分院秉承“立足重庆，服务西部”的理念，依托重庆主城，积极开拓区域市场，已面向重庆以及四川、贵州等西部地区，开展了三十余项重要规划任务，项目类型包括城镇体系规划、城乡统筹规划、战略规划、城市总体规划、城市设计、详细规划、园林景观、城市交通与市政工程规划等各类城乡规划设计和咨询等，其中包括四川省成都天府新区总体规划、贵州省城镇体系规划。

重庆首个低碳生态试点城选址悦来片区11月19日，生态城市中国行活动在重庆举行，国内外200多名专家学者齐聚，为重庆规划建设献策。

重庆首个低碳生态试点城选址于“二环时代”21个大型聚居区之一的悦来，由世界著名规划设计大师彼得?卡尔索普担纲设计的概念性规划方案出炉，拟在明年启动试点建设工作。

目前，悦来低碳生态试点城概念性规划已由市规划局委托美国卡尔索普建筑师事务所编制。

规划范围分为三个层次，一是在27平方公里的研究范围内，确定悦来低碳生态试点城规划建设的总体框架、整合交通体系。

二是在10平方公里的概念规划范围，确定土地利用规划和完善道路交通规划。

三是3.43平方公里的启动区范围，这是生态城的核心区，将进行重点地区城市设计。

据了解，从今年到明年，都是生态城的研究论证阶段。

预计在明年，将进入试点启动阶段，进行生态城全面规划建设。

2016年至2020年，将是生态城的收获期，向全市推广悦来低碳生态试点城的建设模式经济与金融类：外资行房贷利率纷纷上调存款利率高过基准10倍临近年底，市场资金压力大的影响正日益蔓延。

在此背景下，多家外资银行近期悄然上调存量以及新增房贷的利率。

在另一方面，外资银行还打响了揽储大战，纷纷推出外币定期存款优惠利率，其标准有的甚至高过普通定存利率10倍。

大多数银行近日已上调存量外币房贷利率。

渣打银行目前新增港元房贷年利率为7%，美元房贷年利率最高达8%，而存量外币房贷利率则上调幅度不一。

汇丰美元房贷基准利率为4%，港元房贷基准利率为5.5%，根据客户资质，会出现不同比例的上浮。

花旗银行称，该行目前已经暂停新增外币房贷业务，近期还对外币存量房贷利率进行上调。

此外，部分外资行人民币房贷利率也较基准利率开始上浮。

南洋商业银行一位客户经理称，现在首套房贷利率要在基准利率基础上上浮5%以上，二套房贷利率则要上浮15%以上。

观点：1、对于外币存款利率上调，近期外资银行如此着急地吸收外币存款，主要是为了冲刺存贷比指标。

2、外资银行的国内房贷针对客户非本地居民，但是也一定程度上抑制部分外资进入房地产领域。

3、反映了目前国内房地产调控下，价格下调趋势已经明显，外资银行也相对提高了针对房地产的风险意识。

4、存量房贷上调可能会导致部分外籍客户抛售在华物业，但是影响面不会很大。

本周拟供应土地：新增土地供应面积超50万平方米本周（11.14-11.20）重庆主城区新增拟供应土地4块，土地总面积为50.86万平方米（约763亩）。

其中2块为商品房用地，另外2块为工业用地及加油站用地。

全国未开工房地产用地21.3万公顷囤地严重日前国土资源部发布了全国第三季度房地产用地市场运行概况，截至今年十月，全国已经完成出让但未开工的房地产用地约为21.3万公顷，其中，住宅用地16.5万公顷，未竣工的房地产用地45.5万公顷，其中住宅用地35.5万公顷。

据国土资源部土地利用管理司司长廖永林介绍，供应完土地到正常开工，应该有一年到一年半的时间，有些条件不到的要两年时间，这里的一部分是合理工期的，还有一部分可能就是闲置用地，但是我们都会按闲置土地处置办法，要求地方调查核实，加快处理，促进开发利用。

土地市场拐点隐现房企拿地谨慎根据中国房产信息集团向《经济参考报》提供的全国22个重点城市监测数据，这些城市土地出让收入出现普遍下降。

截至10月底，北京土地成交金额为763.87亿元，同比下降7%；上海930.43亿元，同比下降25%；天津575.19亿元，同比下降21%；杭州455.84亿元，同比下降28%；南京259.93亿元，同比下降40%；西安28.70亿元，同比下降71%；长沙52.90亿元，同比下降55%；重庆143.53亿元，同比下降33%；无锡194.22亿元，同比下降31%；太原24.92亿元，同比下降29%。

开发商陷入集体观望，即使土地供应放量，但在回款、融资等压力下，仍旧缺乏拿地动力，土地流拍频现的局面也就并不让人意外。

中原地产市场研究总监张大伟分析其原因：一方面今年因销售业绩下滑、融资渠道萎缩等多重因素叠加影响，各家企业库存积压加剧，拿地明显更加审慎。

另外由于调控预期时间长，为避免不确定的经营风险，各家企业新增土地储备意愿不足，招保万金四大房企今年10月份仅2宗土地入库，而去年同期则为19宗。

市场部分：1、市场综述：楼市成交量止跌回升。

重庆楼市成交量止住连续三周下滑走势，本周环比出现回升。

主城区共成交商品房3310套，较上周增加384套；成交面积为31.76万平方米，较上周增长15.79%。

新增供应量环比回落。

本周重庆主城区新办理预售证23张，与上周持平。

商品房批准预售面积为51.63万平方米，较上周下降6.28%。

新增土地供应面积超50万平方米。

本周重庆主城区新增拟供应土地4块，土地总面积为50.86万平方米（约763亩）。

其中2块为商品房用地，另外2块为工业用地及加油站用地。

2、交易情况：楼市成交量止跌回升（成交环比数据）重庆楼市成交量止住连续三周下滑走势，本周（11.14-11.20）环比出现回升。

主城区共成交商品房3310套，较上周增加384套；成交面积为31.8万平方米，较上周增加4.4万平方米，增幅为15.79%。

套均成交面积为95.96平方米，较上周增加2.21平方米/套。

近期，楼市成交状况不甚理想，之前几周的连续下跌，让整个市场信心大减。

从实际状况来看，年末是楼市成交的淡季，楼市成交量出现小幅回落也应该是正常现象，另外加上政府放出话语，对房价调控的力度坚决不松，房价拐点到来的呼声也越来越强烈，而且在种种迹象中也可以发现，房价确实开始有小幅的下降，在全国的房价调查中，近70个大中城市房价环比数据都有不同幅度的下跌，也加重了房价拐点变成事实的筹码，问题是若房价拐点真的到来，购房者就会即刻下叉？或者成交量就会呈现大增大涨的趋势？（过去几周楼市成交走势变化）从表中可以看出近期楼市成交量的大概走势，持续的下跌，仅在上周有小幅上涨。

成交量虽然涨了，但状况依然不被看好，相比较以往，上周总体成交量较少，成交水平较低，甚至可以解释为在下跌触底的状况下的小幅反弹，因此将上周成交量的上涨认为是楼市回暖的迹象还有待继续观察。

本周（11.14-11.20）重庆主城区日均成交商品房473套，日均成交面积4.54万平方米。

本周成交面积最高的是11月18日（周五），为6.56万平方米（715套），占总成交面积的比例为20.66%；11月20日（周日）成交面积最低，为3.28万平方米（298套），所占比重为10.32%。

据统计，本周共16项目加推新房源，环比前一周，上涨了近80%，且项目开盘基本上都在集中在周六周日，其中周六一天有13个项目开盘，周日有2个，而周五有1个。

在本周的成交走势图中可以看到周三到周五这一段时间成交量都较高，而在开盘项目集中的周末中，成交量不涨反降。

可见，开盘量持续不减，而成交量却没有太大变化，开盘量对成交量的影响也越来越小，开发商以开盘量来促进成交的方式，其实际效果并不明显。