2011年一季度重庆市房地产市场分析及春交会报告

2011年重庆房交会市场调研报告暨别墅市场调研分析报告注：本次市调报告主要分成三个部分，第一部分，讲述了2011年重庆春季房交会整体的概括，包括参展项目整体情况、成交情况以及此次房交会表现出来的一些特征；第二部分，以春季房交会别墅参展情况调研为基础，首先介绍了参展别墅项目的整体情况，然后分别介绍了北区、西区、南区三大重庆主力板块的别墅供应情况；第三部分，则以个案的形式，对重庆典型低密度项目进行详细分析。

第一部分房交会总体情况分析2011年4月21日—24日，以“山水都市、宜居重庆”为主题的2011年重庆春季房地产展示交易会在南坪国际会展中心举行，这是重庆举办的第27届房交会。

本次春季房交会按照“市场+保障”的双轨制住房供应体系，围绕“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的调控目标进行，继续贯彻国家有关部委出台的系列房地产市场调控政策，取消了房交会一贯的税费优惠政策。

一、本届房交会参展概况本次房交会参展企业共计177家，与去年秋交会参展数量持平。

其中房地产开发企业125家（含区县旅游地产项目12家），中介机构16家，建材、装饰企业25家，媒体11家。

此次房交会还吸引了大足、綦江、茶园新区管委会组团参展。

图1：历届房交会企业参展情况（2008—2011年）（信息来源：重庆市网上房地产）本次房交会提供住宅展示面积2179万平方米，提供可交易商品住房面积633万平方米，相比上届房交会可交易商品住房面积减少了218万平方米，%另外，，，相比上届房交会二手房房源减少9万余套，，相比上届房交会降幅达三成之多。

图2：历届房交会商品房住宅及二手房参展情况（2008—2011年）（信息来源：重庆市网上房地产）二、房交会成交分析房交会4天共成交各类房屋3403套，，。

此次房交会是在空前严厉的调控政策背景下举办，再加上取消了传统的税费优惠政策，开发商未采取集中登记，购房者也不急于在房交会期间成交，因此成交量下降明显，环比10年秋交会减少5229套，同比10年春交会减少15213套；%，%；%，%。

2011年第一季度全市房地产市场运行情况分析一、市场运行基本情况1、房地产开发投资有较大增加。

1-3月份，全市房地产开发企业资金总量52.86亿元，比去年同期增加23.6%。

全市完成开发投资16.31亿元，同比增长12.3％，其中中心城市完成开发投资9.54亿元，同比增长7.9％。

2、施工、新开工面积同比增长，竣工面积同比减少。

全市施工面积793.55万平方米，同比增长41.8%，其中中心城市施工面积439.71万平方米，同比增长31.4%。

全市新开工面积104.38万平方米，同比增长60.3%，其中中心城市新开工面积67.63万平方米，同比增长61.3%。

全市竣工面积26.56万平方米，同比减少7.2%，其中中心城市竣工面积14.57万平方米，同比减少5.1%。

3、市场交易呈现下降现象。

一是新建商品房成交量下降。

全市累计销售商品房29.7万平方米，同比增加0.34％，其中中心城市销售10.56万平方米，同比减少18.77％。

二是存量房交易量同比下降。

全市交易存量房19.21万平方米，同比减少22.7％，其中中心城市交易存量房7.67万平方米，同比减少43.4％。

4、中心城市可售房源减少，供应相对不足。

由于2010年中心城市商品房和商品住房销售较好，库存大量减少，目前可供房源相对不足。

据统计，至3月份末，全市累计可售商品房面积110.32万平方米，同比增加30.99%，其中中心城市19.53万平方米，同比减少33％。

全市累计可售商品住房63.59万平方米（合6465套)，同比增加14.39％，其中中心城市12.76万平方米(合764套)，同比减少47.03％。

5、房价高位运行，同比涨幅偏大，环比略有下降。

第一季度商品房平均销售价格为7384元/平方米，其中一月为6984元/平方米，同比增长39.85%，环比增长9.53%；二月为8995元/平方米，同比增长103.83%，环比增长28.79%；三月为6174元/平方米，同比增长6.36%，环比下降31.36%。

重庆2011房地产报告机构重庆主城区房地产市场研究报告20XX年年5 月市场研发中心简要介绍资料的主要内容,以获得更多的关注特别提醒数据采集时间说明本文内宏观政策、城市规划以及市场观点信息采集日期为5月1日至31日。

本文内市场供应数据采集截至日期为5月1日至31日。

本文内市场销售数据采集截至日期为5月1日至31日。

本文内土地市场新增数据采集日期为5月全月数据。

本文内土地市场成交数据采集日期为5月1日至31日。

本文内媒体登陆数据采集日期为5月1日至31日。

版权说明本文内包含的资料属于领域机构（重庆）领域Z业顾问有限公司的商业机密, 一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。

因此本文档内容仅限于领域Z业内部及相关合作伙伴参考之用，除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。

如果领域机构相关合作方或第三方决定采用本文或本文内数据，对本文档中数据的发布、使用和复制的必须通告领域机构并且在引用文本中进行明确说明。

本限制条款不适用于从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。

版权由领域机构所有。

本报告数据说明：1、本报告中所涉及的批准预售、新开盘及加推、成交数据未特别注明的，均为建筑面积；2、本报告中所涉及的新开盘及加推、成交价格未特别注明的，均为建筑面积价格；3、除新开盘及加推、媒体投放数据为领域机构独家采集；4、本报告中批准预售、成交数据均来自网上房地产网站；土地数据来自重庆市土地交易中心网；简要介绍资料的主要内容,以获得更多的关注目录一、市场概述....................................................................................................................... ............ 5 二、资讯信息解析....................................................................................................................... .... 6 2.1 宏观政策........................................................................................................................6 2.1.1央行决定5月18日起上调存款准备金率0.5个百分点................................................... 6 2.2宏观经济....................................................................................................................... ..7 2.2.1 20XX年4月CPI涨幅 5.3% 通胀压力仍在继续 ............................................................ 7 2.2.2 一季度我市GDP同比增长16.3% .................................................................................8 2.3市政规划....................................................................................................................... ..9 2.3.1 茶园，西永，鱼洞三大换乘枢纽 5.30日开工 ................................................................ 9 2.3.2全新弹子石，一面CBD一面TBD (10)2.3.3. 主城二环区域十年发展规划发布..................................................................................... 11 2.4行业动态.......................................................................................................................14 2.4.1房地产市场呈现中西部崛起态势............................................................................... 14 2.4.2 我市部分银行提高首套房首付比例 .................................................................................. 15 2.4.3 《重庆市城镇房地产交易管理条例》修订，增加条款保护市民权益。

重庆商品住房历史数据分析（本文数据来源重庆市统计信息网2004—2014年房地产历史统计数据）一、2011-2014年施工面积统计对比2011-2014年住宅施工面积对比1—2月一季度1-4月1-5月1-2季度1-7月1-8月1-3季度1-10月1-11月1-4季度2011年11947.96 12324.96 12995.69 13339.34 13685.08 14030.00 14615.43 15049.45 15474.32 15923.84 2012年12872.38 13004.97 13137.12 13635.79 14005.93 14429.64 15200.21 15890.41 16091.94 16556.61 16997.85 2013年13080.42 14297.67 14893.09 15456.85 16138.39 16782.46 17151.73 17636.60 18027.37 18884.13 19248.95 2014年15778.46 16132.60 16853.21 17298.02 17889.49 18352.61表 1图1 2011-2014年住宅施工面积对比图由上图可看出施工面积逐年稳步增长。

二、2011-2014年销售面积统计分析2011年-2014年重庆市住房销售面积对比1-2月一季度1-4月1-5月1-2季度1-7月1-8月1-3季度1-10月1-11月1-4季度2011年842.56 1119.69 1389.69 1755.95 2041.20 2300.73 2682.29 2989.08 3350.32 4063.42 2012年413.93 805.82 1083.31 1359.82 1700.30 1968.43 2300.88 2683.73 3012.25 3492.72 4105.11 2013年537.52 975.83 1335.09 1676.19 2011.48 2306.98 2585.27 2946.36 3281.07 3762.84 4359.19 2014年511.49 925.84 1225.19 1562.83 1940.81 2214.59表2图2 2011年-2014年重庆市住房销售面积对比图由上图可看出，2014年1-7月重庆市住房销售面积相比2013年小幅回落。

2011楼市回顾（一）范黧临近年终，回顾这一年的房地产市场，不禁感慨良多，在市场对政策松还是不松，房价降还是不降仍在争论之际，我觉得有必要先回顾一下2011年的房地产市场。

当然仅仅简单复述楼市的走势是很简单的，但也是很没意义的，更重要的是看看这一年市场兴衰幕后的原因究竟是什么。

由于篇幅较长，我将分几篇文章来叙述，大致会以季度为分界，当然也不局限于此。

一、疯狂的1月2011年，上海及全国的市场是从疯狂开始的。

1月，上海商品住宅成交量达到8359套，成交面积100万方，成交均价23947元/㎡，分别比10年同期上涨了62%、57%和14%。

如此高的成交量价，我们要从2010年3季度追溯。

2010年4月17日出台的房产调控政策到了7、8月份逐渐被市场消化，不但成交量逐渐回升，前期打折促销的项目价格也逐渐回到甚至超过了调控前的水平，于是，9月29日，中央出台了第二轮调控政策。

第二轮调控的典型特征是限购。

按照当时的猜测，所有的一线城市和房价较高的二线城市几乎均难逃限购的结局。

市场的反应出乎当政者的意料，购房者（确切的说是高端购房者和投资者）对政策作出的反应不是观望，而是加速买入。

由于当时购房者对楼市的预期并没有改变，8月起的楼市复苏更让人们坚信调控对房价的遏制作用有限。

在限购势在必行的情况下，大家想到的首先是珍惜目前还能购房的有限时间，加速采购。

于是，从中央限购令出台到各地政策最终落地的这段时间内，各个可能限购的城市高端住宅成交量疯狂增长。

由于上海等部分城市限购令在国庆假期及时出台，市场并未出现过大的波动，但商品住宅均价也已从9月的21013元/㎡上涨到了10月的22262元/㎡，涨幅6%，类似的，杭州9月均价20344元/㎡，11月21513元/㎡，涨幅6%；深圳9月均价20037元/㎡，10月涨到21513元/㎡，涨幅7%。

然而一些政策出台较晚的城市均价出现了剧烈波动。

以11月4日限购方才落地的苏州为例，2010年9月，苏州商品住宅成交均价10470元/㎡，而2010年10月均价即达到11532元/㎡，环比涨幅达10%，豪宅相对较多的苏州工业园区显得更不淡定，均价从8月的11888元/㎡直涨到10月的13779元/㎡，涨幅16%，其中，10月单周均价甚至达到过17703元/㎡的高位。

开县房地产市场调研报告第一部分：开县整体状况一、开县概况1、区域位置：位于重庆市东北部，东接巫溪、云阳，南依万州，西邻四川开江、宣汉，北连城口。

距万州77公里，距重庆市330公里。

2、幅员面积：3959平方公里，辖4个街道办事处、21个乡镇、13个乡。

县城建成面积达25平方公里，赵家及县城南部为工业区，按照30万人口的规划，主城区土地供应所剩不多。

3、历史沿革：东汉建安21年建县，已有近1800年历史。

4、人口规模：2010年末户籍总人口163.4万人，县城人口26万人。

到2015年将达到30万人口的规模。

5、产业结构：三次产业结构比为20.2：43.3：36.5。

建材、食品、能源、轻纺服装四大支柱产业。

6、自然资源：优质煤储量1.2亿吨；天然气探明储量2560亿立方米；矿产资源已探明的有石英、铁、铅、铜、绿豆岩等24种。

7、旅游资源：雪宝山国家级森林公园为主体的生态旅游资源，以刘帅纪念馆、故居为代表的红色旅游资源。

8、规划发展：政府拟将赵家、丰乐、渠口、镇安、镇东、竹溪六镇城区面积扩展至50平方公里，人口达到50万。

拟将赵家、百乐、丰乐和白鹤四镇纳入城区规划，二、民生环境——城镇居民可支配收入达到13795元，比上年增长11.4%。

——农村居民人均收入达5079元，比上年增长18.8%。

——农村居民家庭恩格尔系数为51.1%。

——城乡人均住房面积分别达到37.6平方米、46.9平方米。

——城市人均绿地面积13平方米。

——城区空气质量优良天数282天以上，森林覆盖率达到41%，地表水源维持Ⅲ类达标率100%。

三、经济发展分析：开县经济发展呈稳定持续发展，增长率超全国平均发展水平。

财政收入稳步增长（2010年增长率突增疑为统计口径的改变）。

四、居民收入与消费能力分析：城镇居民收入水平一般，但持续稳定增长推动了购买力的增长。

农村居民收入虽然增速度较快，但基数较低，购买力不足，尤其是恩格尔系数为51.1%，处于温饱阶段。

2011年度重庆房地产市场调查报告重庆房地产市场需求透视经济与社会形态带来的消费形态的变动，使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要，房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为，其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。

一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是：在房地产置业投资上，消费者究竟是如何做出购买决策的？在与房地产选择与购买相关的多个因素当中，到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响，哪些因素又仅仅是表层的和直观的？房地产需求市场的需求与变化，对房地产供应市场有着极大的影响。

在房地产买方市场的条件下，研究购房者的需求具有更加重要的意义。

为了解重庆市消费者对房地产消费的需求，我们借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于重庆春季房展会期间1000位近两年内打算购房的丽江消费者进行了现场问卷调研，此次调研从丽江市总体购房者的角度出发，对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究，并从不同角度界定了几个重要的购房群体。

本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练，以求突出房地产的市场需求现状情况和未来发展趋势。

本次调研的对象为最近二年内有购房意向并且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体，我们对这一群体进行了深入调查，从消费者需求的角度，发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。

在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上，力图运用数据挖掘、形态分析和决策研究等方法，通过对消费者的家庭结构变迁、经济阶层变化、事业发展变动等各个阶段的关联分析，有效地揭示出其置业、投资、家庭、生活、事业等多方面之间内在的逻辑与因果关系。

一、目前购房群体的基本状况1、大部分购房者目前的事业状态处于起步阶段或发展阶段，总体购买力不高从调查结果来看，大部分购房者在目前的事业发展中并没有取得很大的成功，其中17%的购房者处于事业的起步阶段，60%的购房者处于事业的发展阶段，各发展阶段比例情况见下图：处于事业起步阶段的购房者绝大部分是30岁以下的年轻人，他们的家庭平均月收入大部分在2000元以下，而且他们在单位的职务多为普通员工。

重庆市场2011-11（所有数据来自于重庆网上房地产）目录一、市场概述错误！未定义书签。

二、咨讯信息解析32.1宏观政策32.1.1 11准备金率3年来首次下调，楼市深度调整大局不会变32.1.2房贷利率明年起提高到7.05%32.2宏观经济52.2.1 11月CPI同比涨4.2%,略低于此前市场预期52.3市政规划52.3.1大渡口建主城最宜居城区52.3.2二环建21个聚居区，产业居住结合62.4行业动态72.4.1中德住房储蓄银行重庆分行获批开业，以“住房储蓄”存款，能获更低的、固定的利率贷款72.4.2主城买首套按揭房可申请不超过总价30%的财政补贴7三、土地市场解析83.1土地市场综述83.2土地市场解析93.2.1土地供应市场总体解析93.2.2 2011年11月主城各区土地供应解析103.3土地需求市场解析113.3.1 土地需求市场总体解析11四、商品房供应市场解析124.1商品房供应市场综述124.2商品房批准预售解析134.2.1商品房批准预售总体解析134.2.2 2011年11月重庆主城各区新批准预售面积解析134.2.3 2011年11月重庆市主城各物业批准预售面积解析134.3 2011年11月主城商品房各物业开盘供应解析14五、商品房需求市场175.2 商品房成交解析175.2.1 商品房成交总体分析17六、报媒推广解析196.1 商品房报媒市场综述196.2 商品房报媒推广总量解析196.3 商品房报媒推广区域解析196.4 商品房报媒推广媒体解析206.5 商品房报媒推广诉求解析20一、市场概述1、本年度倒数第二个月，接近年关，各开发商做的活动愈加成熟、大气，品牌房企受消费者青睐；2、本月政府未提及保障性住房，资金链紧张、融资难，资金储备捉襟见肘的局面仍未得到改变；3、部分购房者抄底情绪已经在一些楼盘得到释放，随着12月的低价诱惑将促使成交量上涨；4、大型房企因公司运营需要大量资金导致他们领跌整个市场，小型房企出现去与留的局面；5、一些房企开始向相关领域布局：典雅投资酒店，隆鑫投资采矿；6、品牌开发商的宣传渠道已涉足直投杂志；7、目前有两种现象在房地产行业出现：行业外的资金不太愿意进场；行业内的资金有离场或原地踏步打算；8、有了嘉德的冬天不是太冷，它的出现将使解放碑的商业格局更加完整。

2011年重庆房地产市场总结及2012年重庆房地产市场展望1、2011年影响重庆房地产市场的主要政策2011年已落下帷幕，纷沓而至的调控政策让2011成为名副其实的“调控年”，更使楼市风云莫测，而无论是开发商还是购房者，在这一年中也都无不随市场变化唏嘘感叹。

1.1央行年内6次上调存款准备金率央行宣布，从1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

期间多次上调，到6月20日的再次上调为止，央行年内已六次上调存款准备金率，大中型金融机构存款准备金率已达到了２１．５％的高位。

1.2国务院出台“新国八条”2011年1月26日，国务院出台“新国八条”调控楼市，强调继续有效遏制投资投机性购房。

此次“新国八条”明确提出了“限购政策”，而且将“限购”扩大到了二线、甚至三线城市。

政策明确要求，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

此外，“新国八条”还提出了“制定房价年度上涨目标”以及“增加保障房供应”等楼市调控措施。

1.3重庆上海启动房产税改革试点重庆和上海作为国家首批个人住房房产税改革试点城市，1月27日分别发布了对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法，定于1月28日正式启动改革试点工作，开展对部分个人住房征收房产税试点。

两地房产税除了税率有差异，征收标准也各不相同，上海侧重人均住房面积，重庆侧重在住房的市场价格，上海房产税以人均60平方米以上住房纳入征税围，重庆则主要针对高档住房进行征税。

1.4各地连下“猛药”调控细则陆续出台2月底，重庆“国八条”调控细则出台。

对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停售房，外地人购房须提供1年纳税证明，个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。