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中国建设银行岗位培训教材信贷管理——信贷人员如何分析企业财务报表（内部资料注意保存）（修订本）中国建设银行人事教育部二OO二年三月-1-序培训是人力资源开发的重要环节，也是银行管理者关注的重要问题之一。
国外的银行非常重视对员工的培训，较大的、有一定历史的银行都形成了不同形式、多层次的培训体系，尤其对中高级管理人员和业务骨干的培训就更多。
其原因非常简单：即现代银行间的竞争实质上是人才的竞争，银行经营管理的水平以及银行对客观市场环境的应变能力，主要取决于各级员工的素质，而培训则是提高员工素质的行之有效的手段。
培训的直接效果是使受训员工获得和掌握当前工作所需的知识和技能。
但对一家银行来说，其培训的根本目的是为了适应不断变化的环境，改进服务或产品质量、提高劳动效率以保持较强的竞争力。
当前，建设银行面临着严峻的经营环境。
国内社会经济生活中多年积累的一些深层次矛盾，随着我国体制改革的深化和国际经济环境的变化，更加突出地表现出来。
同时，随着我国金融机构的迅速发展和金融市场的日益开放，我国加入WTO进程的加快，与外资银行以及国内同业间的竞争将更加激烈。
这些，都会给我们的经营管理工作带来意想不到的困难。
如何在这种复杂的环境中及时调整战略重点，不断完善服务功能，努力拓展各项业务，吸引更多的优质客户，提高各级员工的素质就显得犹为突出。
-1-过去，建设银行员工的在职培训以学历教育为主，对改变员工知识结构和学历层次起到了一定的积极作用。
但随着建设银行向国有商业银行的转变，要把建设银行建设成国际性的、一流的好银行，员工的培训要求也越来越高。
员工培训的重心不再仅仅是学历教育，而应在岗位培训上下功夫，要突出与业务工作紧密结合的素质教育；对中高级管理人员的培训，不仅在国内，而且要延伸到境外，要让我们的中高级管理人员了解和掌握国际银行运作惯例；对各类业务的培训，不仅要应时，而且要注意超前，要使我们的改革创新成为日常工作和业务发展的基本需求。
岗位培训教材住房金融与个人信贷业务中国建设银行目录第一篇住房金融与个人信贷业务概述 (4)第一章住房金融与个人信贷业务的概念与特征 (4)第一节住房金融与个人信贷的概念 (4)第二节住房金融与个人信贷的特征 (5)第二章建设银行住房金融与个人信贷业务范围 (7)第一节自营性住房金融业务 (7)第二节委托性住房金融业务 (8)第三节个人消费贷款业务 (8)第三章我国住房金融与个人信贷业务的产生与发展 (9)第一节住房金融业务的产生和发展 (9)第二节个人信贷业务的产生和发展 (11)第四章发展住房金融与个人信贷业务重大意义 (14)第五章住房金融与个人信贷业务的发展趋势及战略 (17)第二篇住房金融与个人信贷业务产品 (24)第一章个人住房贷款业务产品 (24)第一节个人住房贷款产品介绍 (24)第二节个人住房贷款 (26)第三节个人商业用房贷款 (50)第四节个人住房最高额抵押贷款 (51)第五节固定利率个人住房贷款 (69)第六节存贷通个人贷款增值账户 (71)第七节还款方式 (75)第二章房改金融业务产品 (80)第一节住房公积金归集业务 (80)第二节住房补贴资金归集业务 (90)第三节住房维修基金归集业务 (96)第四节住房基金专门账户 (105)第五节公积金个人住房贷款业务 (114)第六节住房公积金客户的电子渠道服务 (119)第七节住房公积金委托提取还贷 (122)第三章个人消费信贷业务产品知识 (129)第一节个人汽车贷款 (129)第二节个人消费额度贷款 (136)第三节个人助业贷款 (144)第四节个人质押贷款 (150)第五节国家助学贷款 (154)第六节下岗失业人员小额担保贷款 (157)第三篇住房金融与个人信贷业务的经营管理 (161)第一章客户营销 (161)第一节客户营销技能 (161)第二节客户营销策略 (162)第二章客户服务 (168)第一节客户细分 (168)第二节客户挖掘 (172)第三节客户维护 (175)第三章产品创新 (180)第一节产品创新简介 (180)第二节产品创新意义 (181)第三节产品创新实践 (182)第四节产品创新方向 (186)第四章运营监测 (187)第一节运营监测概述 (187)第二节住房金融与个人信贷业务发展监测 (188)第三节住房金融与个人信贷业务资产质量监测 (194)第五章风险管理 (196)第一节风险管理概述 (196)第二节个人住房贷款业务的风险控制 (199)第三节委托性住房金融业务风险防范 (205)第四节个人消费贷款业务的风险防范 (207)第五节个人助业贷款业务的风险防范 (215)第六节逾期贷款的催收 (220)第六章档案管理 (236)第一节个人信贷档案概述 (236)第二节重要档案的管理 (237)第三节一般档案的管理 (239)第四节档案的移交归档 (242)第四篇相关知识与政策法规 (272)第一章房地产相关知识 (272)第一节房地产概述 (272)第二节建设用地制度与政策 (276)第三节房地产开发经营制度 (279)第四节房地产交易 (283)第五节房地产中介服务 (297)第六节房地产价格评估 (303)第二章财务知识 (306)第一节会计的概念及一般原则 (306)第二节会计报表的构成 (311)第三节会计报表的作假与识别 (318)第四节会计报表的阅读与分析 (320)第三章法律知识 (326)第一节合同的订立与履行 (326)第二节借款合同的担保 (336)第一篇住房金融与个人信贷业务概述第一章住房金融与个人信贷业务的概念与特征第一节住房金融与个人信贷的概念一、住房金融概念住房金融分为广义和狭义两个概念。
中国建设银行信贷业务手册(doc 9页)中国建设银行信贷业务手册前言一、《信贷业务手册》的编写目的《中国建设银行信贷业务手册》（以下简称《信贷业务手册》）的核心目标是贯彻执行全行的信贷政策，体现我行健康的信贷文化，为信贷业务规范化操作提供指南和依据，为信贷业务监督管理提供标准和尺度。
（一）切实贯彻执行全行的信贷政策和策略。
《信贷业务手册》的首要目的就是贯彻执行建设银行的信贷政策和策略。
信贷政策是银行信贷工作的生命线，是信贷工作的目标、方向和重点。
信贷政策的核心内容包涵银行发展的行业战略、产品战略、地区战略和客户战略，这些战略明确指出银行需要重点发展和支持的领域和对象。
信贷业务手册则是保证信贷工作向确定目标努力的有力保障，也是信贷政策贯彻执行的落脚点。
《信贷业务手册》的内容是根据近年来数次信贷体制改革的情况，依据信贷政策、规章制度的要求制订的，是对信贷业务的操作流程进行了重新的构建和设计，其中包括了我行目前为客户提供服务的主要信贷业务品种，重点讲述了对信贷客户和项目进行评价的方法和要求。
因此，要不断提高建设银行信贷工作的效率，逐步改善信贷资产的质量，广大信贷业务的经营人员和管理人员就必须高度重视信贷政策，积极学习信贷政策，切实贯彻信贷政策，严格按照《信贷业务手册》的规定和要求，认真操作执行，规范信贷业务的经营和管理。
（二）积极倡导和努力培养健康的信贷文化。
《信贷业务手册》是建设银行信贷文化的体现和细化，也是信贷文化传播和培养的重要途径。
本《信贷业务手册》积极倡导和努力培养一种以强化规范意识、风险意识、客户和市场意识、成本和效益意识为特征的健康的信贷文化。
第一，规范意识是本《信贷业务手册》的立足点和出发点。
所谓规范就是要求信贷业务的经营和管理要符合相关的规章制度，经过一定的操作流程，以达到风险控制的目的。
规范的业务程序是对管理的各核心要素的充分体现，一定的形式是对内容的保证。
第二，信贷从业人员必须牢固树立风险意识，及时分析信贷业务的客户风险和经营风险，研究信贷风险的防范措施，保证信贷资金的安全性、流动性和盈利性。
一、贷款的基本概念：1、信贷的概念：信贷是一种借贷行为，是以偿还本金和付息为条件的特殊价值运动。
从经济内容看，就是债务人和债权人由借贷而形成的债权债务关系。
银行的信贷活动是货币资金流通的重要方式。
银行信贷有广义和狭义两种含义。
广义的信贷，是银行存款、贷款、结算等信用业务的总称，包括银行的主要的资产业务、负债业务、中间业务。
狭义的信贷，就是指银行发放贷款。
2、贷款的概念：是指银行以债权人的身份将资金的使用权有偿转让的授信行为。
它是银行最主要的一项资产业务，是银行的主要利润来源。
二、贷款的基本种类：根据我国《贷款通则》的规定，我国的贷款主要有以下几种：1、按照发放贷款时是否承担本息收回的责任及责任大小将贷款划分为自营贷款、委托贷款和特定贷款。
自营贷款：指贷款人以合法方式筹集的资金自主发放的贷款，其风险由贷款人承担，并由贷款人收回本金和利息。
委托贷款：指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由信用社根据委托人的确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款，其风险由委托人承担。
信用社只收取手续费，不承担贷款风险。
目前，根据中国人民银行的规定，只有信托投资公司具有受托人的资格，可以接受委托发放委托贷款。
特定贷款：指经国务院批准并对贷款可能造成的损失采取相应补救措施后责成国有独资商业银行(工、农、中、建行)发放的贷款。
这是一种法定贷款，具有特殊性。
具体办法由国务院规定。
2、按照贷款期限划分，可分为以下几种：短期贷款，指贷款期限在 1 年以内的贷款。
主要是流动资金贷款，这在我们整个信贷业务中占有很大比重。
中期贷款，指贷款期限在 1 年以上(含 1 年) 5 年以下的贷款。
长期贷款，指贷款期限在 5 年 (含) 以上的贷款。
中、长期贷款主要是固定资产贷款，主要用于购建新的固定资产的资金投入。
3、按贷款的保证程度划分，主要有信用贷款、担保贷款和票据贴现三种。
信用贷款，指以借款人信誉发放的贷款。
第一篇：住房金融与个人信贷业务概述1、住房金融：分为广义和狭义两个概念。
广义的住房金融是指与所有的住房建设与流通、消费修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动。
狭义的住房金融是指与居民和消费性的非赢利住房机构的住房建设与流通、消费修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动。
2、住房金融按其经营性质可划分为：商业性（也称自营性）住房金融和政策性（也称委托性）住房金融。
商业性住房金融是指商业银行或金融机构在国家有关政策许可范围内自主进行的与住房有关的资金筹集、融通等信用活动。
政策性住房金融是按国家政策规定进行的，与住房制度有关的各种货币资金的筹集、融通等信用活动的总称。
3、政策性住房金融按照其功能和作用的发生方式，可分为：市场主导型和政府主导型。
我国采取的是政府主导型的政策性住房金融。
4、个人信贷：指以银行等金融机构或其他机构为贷款人，以自然人（公民）个人为借款人，借贷双方签订借款合同，按约定贷款人向借款人提供贷款，借款人按期归还本金并支付利息的一种融资方式。
5、住房金融的特征：长期稳定性；政策性；专业性；地域性。
6、个人信贷的特征：贷款用途的广泛性；贷款对象的自然人特性；贷款的长期性；贷款的多样性；还款方式的灵活性。
7、建行住房金融与个人信贷业务范围：个人住房贷款业务；房改业务；个人消费信贷业务；个人住房抵押贷款证券化业务。
我国住房金融与个人信贷业务的产生与发展：萌芽期（1978年-1986年）：1985年，建行率先在全国开办土地开发和商品房贷款，由此拉开了我国房地产开发贷款业务改革和发展的序幕。
1986年10月，建行办理烟台市房改金融业务，标志着我国住房金融的萌芽和起步。
调整期（1987年-1993年）：1987年，建行率先开展住房储蓄存、贷款业务，1991年建行率先开办住房公积金业务，1992年推出职工购建房抵押贷款业务和公积金个人住房贷款业务，全面进入住房消费信贷领域，客户群体从企业扩展为所有房改参加者。
中国建设银行住房金融与个人信贷业务知识试卷一、单项选择题（每小题1分，共50分。
在每小题的备选答案中选出一个正确的答案，填在括号内）1.从2006年6月1日开始，根据国家有关文件的规定，建设银行受理的套型建筑面积90平方米以上的自营性个人住房贷款申请，其首付款比例不得低于（）。
A.30%B.20%C.40D.25%2．设区城市应当结合当地经济、社会发展情况，统筹兼顾各方面承受能力，严格按照《住房公积金管理条例》规定程序，合理确定住房公积金缴存比例。
单位和职工缴存比例不应低于（）。
A.20%。
B.1%。
C. 5%D.25%。
3. 国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体(以下统称单位)及其在职职工，应当按 ()的规定缴存住房公积金。
A.《住房维修管理条例》B.《住房管理条例》C. 《住房补贴管理条例》D.《住房公积金管理条例》4.个人住房最高额抵押贷款在贷款额度有效期间内，最高额抵押贷款项下任何一笔贷款出现连续拖欠（）的，贷款额度失效。
A. 2期B. 3期C.任意期D.1期5.当个人住房贷款牌告利率发生变动，中长期个人住房贷款利率的调整方式是（）。
A.下年1月1日调整B.立即调整C.固定利率D.本年次期调整6．申请建设银行个人住房最高额抵押贷款, （）不能作为借款人的贷款用途。
A.购买住房B.经营周转C.收购他人公司D.门面装修7．个人住房最高额抵押贷款的最高贷款额度为抵押住房价值的（）A、80%B、70%C、60%D、50%8．借款人以未设定抵押的自有住房申请个人住房最高额抵押贷款, 抵押住房的房龄不得超过（）年？A.10B.40C.30D.259．个人住房最高额抵押贷款在贷款额度有效期间内，最高额抵押贷款项下任何一笔贷款出现累计拖欠（）期的，贷款额度失效。
A. 6期B. 3期C.任意期D. 5期10．借款人以新购住房作最高额抵押，必须具有合法有效的购房合同，且已经交付不少于所购住房全部价款（）的首付款。
岗位培训教材住房金融与个人信贷业务中国建设银行目录第一篇住房金融与个人信贷业务概述 (5)第一章住房金融与个人信贷业务的概念与特征 (5)第一节住房金融与个人信贷的概念 (5)第二节住房金融与个人信贷的特征 (6)第二章建设银行住房金融与个人信贷业务范围 (8)第一节自营性住房金融业务 (8)第二节委托性住房金融业务 (8)第三节个人消费贷款业务 (9)第三章我国住房金融与个人信贷业务的产生与发展 (9)第一节住房金融业务的产生和发展 (9)第二节个人信贷业务的产生和发展 (12)第四章发展住房金融与个人信贷业务重大意义 (14)第五章住房金融与个人信贷业务的发展趋势及战略 (18)第二篇住房金融与个人信贷业务产品 (25)第一章个人住房贷款业务产品 (25)第一节个人住房贷款产品介绍 (25)第二节个人住房贷款 (27)第三节个人商业用房贷款 (50)第四节个人住房最高额抵押贷款 (52)第五节固定利率个人住房贷款 (69)第六节存贷通个人贷款增值账户 (71)第七节还款方式 (76)第二章房改金融业务产品 (80)第一节住房公积金归集业务 (80)第二节住房补贴资金归集业务 (91)第三节住房维修基金归集业务 (96)第四节住房基金专门账户 (105)第五节公积金个人住房贷款业务 (115)第六节住房公积金客户的电子渠道服务 (119)第七节住房公积金委托提取还贷 (123)第三章个人消费信贷业务产品知识 (129)第一节个人汽车贷款 (129)第二节个人消费额度贷款 (136)第三节个人助业贷款 (144)第四节个人质押贷款 (150)第五节国家助学贷款 (154)第六节下岗失业人员小额担保贷款 (158)第三篇住房金融与个人信贷业务的经营管理 (162)第一章客户营销 (162)第一节客户营销技能 (162)第二节客户营销策略 (163)第二章客户服务 (169)第一节客户细分 (169)第二节客户挖掘 (173)第三节客户维护 (176)第三章产品创新 (181)第一节产品创新简介 (181)第二节产品创新意义 (182)第三节产品创新实践 (183)第四节产品创新方向 (186)第四章运营监测 (188)第一节运营监测概述 (188)第二节住房金融与个人信贷业务发展监测 (189)第三节住房金融与个人信贷业务资产质量监测 (195)第五章风险管理 (196)第一节风险管理概述 (196)第二节个人住房贷款业务的风险控制 (200)第三节委托性住房金融业务风险防范 (206)第四节个人消费贷款业务的风险防范 (208)第五节个人助业贷款业务的风险防范 (216)第六节逾期贷款的催收 (221)第六章档案管理 (237)第一节个人信贷档案概述 (237)第二节重要档案的管理 (238)第三节一般档案的管理 (239)第四节档案的移交归档 (243)第四篇相关知识与政策法规 (273)第一章房地产相关知识 (273)第一节房地产概述 (273)第二节建设用地制度与政策 (277)第三节房地产开发经营制度 (280)第四节房地产交易 (284)第五节房地产中介服务 (298)第六节房地产价格评估 (304)第二章财务知识 (307)第一节会计的概念及一般原则 (307)第二节会计报表的构成 (312)第三节会计报表的作假与识别 (319)第四节会计报表的阅读与分析 (321)第三章法律知识 (327)第一节合同的订立与履行 (327)第二节借款合同的担保 (337)第一篇住房金融与个人信贷业务概述第一章住房金融与个人信贷业务的概念与特征第一节住房金融与个人信贷的概念一、住房金融概念住房金融分为广义和狭义两个概念。
中国建设银行岗位培训教材信贷管理——信贷人员如何分析企业财务报表（内部资料注意保存）（修订本）中国建设银行人事教育部二OO二年三月序培训是人力资源开发的重要环节，也是银行管理者关注的重要问题之一。
国外的银行非常重视对员工的培训，较大的、有一定历史的银行都形成了不同形式、多层次的培训体系，尤其对中高级管理人员和业务骨干的培训就更多。
其原因非常简单：即现代银行间的竞争实质上是人才的竞争，银行经营管理的水平以及银行对客观市场环境的应变能力，主要取决于各级员工的素质，而培训则是提高员工素质的行之有效的手段。
培训的直接效果是使受训员工获得和掌握当前工作所需的知识和技能。
但对一家银行来说，其培训的根本目的是为了适应不断变化的环境，改进服务或产品质量、提高劳动效率以保持较强的竞争力。
当前，建设银行面临着严峻的经营环境。
国内社会经济生活中多年积累的一些深层次矛盾，随着我国体制改革的深化和国际经济环境的变化，更加突出地表现出来。
同时，随着我国金融机构的迅速发展和金融市场的日益开放，我国加入WTO进程的加快，与外资银行以及国内同业间的竞争将更加激烈。
这些，都会给我们的经营管理工作带来意想不到的困难。
如何在这种复杂的环境中及时调整战略重点，不断完善服务功能，努力拓展各项业务，吸引更多的优质客户，提高各级员工的素质就显得犹为突出。
过去，建设银行员工的在职培训以学历教育为主，对改变员工知识结构和学历层次起到了一定的积极作用。
但随着建设银行向国有商业银行的转变，要把建设银行建设成国际性的、一流的好银行，员工的培训要求也越来越高。
员工培训的重心不再仅仅是学历教育，而应在岗位培训上下功夫，要突出与业务工作紧密结合的素质教育；对中高级管理人员的培训，不仅在国内，而且要延伸到境外，要让我们的中高级管理人员了解和掌握国际银行运作惯例；对各类业务的培训，不仅要应时，而且要注意超前，要使我们的改革创新成为日常工作和业务发展的基本需求。
今后，我们的培训工作要进一步加大中高级管理人员以及各类专门人才的培训力度，加大境内外培训基地的建设步伐，积极组织境外培训，加强对重要风险岗位人员以及基层管理人员的业务培训，以适应建设银行发展对人力资源开发的要求。
中国建设银行----岗位培训教材(住房金融与个人信贷)第一篇住房金融与个人信贷业务概述第一章住房金融与个人信贷业务的概念与特征第一节住房金融与个人信贷的概念一、住房金融概念住房金融分为广义和狭义两个概念。
广义的住房金融是指与所有的住房建设与流通、消费修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动。
狭义的住房金融是指与居民和消费性的非赢利住房机构的住房建设与流通、消费修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动。
两者的不同之处在于资金融通的对象不同，狭义的住房金融的融资对象只包括居民和消费性的非赢利住房机构，而不包括其他经济主体。
在狭义的住房金融中主要是与居民住房购置有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动。
因此住房金融的研究重点是与居民住房购置有关的资金融通活动，认为居民购买住房贷款是典型的个人住房消费信贷，其发展水平是判断一个国家住房金融发展水平高低的标志之一。
在我国，目前住房金融按其经营性质可划分为自营性（也称经营性）住房金融和委托性（也称政策性）住房金融。
本书的住房金融是指围绕住房的开发、经营和消费而进行的货币资金的筹集、融通等信用活动。
二、个人信贷业务概念个人信贷指以银行等金融机构或其他机构为贷款人，以自然人（公民）个人为借款人，借、贷双方签订借款合同，按约定贷款人向借款人提供贷款，借款人到期返还本金并支付利息的一种融资方式。
是银行资产业务的一种。
在商业银行，个人信贷目前更多的表述为“个人消费信贷”，而银行内部往往也把“个人消费信贷”简称为“个贷”。
实际上很难对两者做严格的区分。
分别来看“个人信贷”更多地着眼于借贷合同关系的一方是银行，而另一方主体是“个人”，从而区别于银行的“公司信贷”业务，是以主体特征为标准进行贷款分类的一种结果。
“消费信贷”更多强调此类贷款的经济用途，其理论基础在于把经济循环过程分为“生产、交换、分配和消费”等环节，消费信贷支持的对象为生活消费环节和领域，从而有别于投资于生产、流通和生产消费环节的其他贷款。
个人消费信贷业务是针对个人同时又是针对消费环节甚至是特定消费品设计的信贷品种。
应当说“个人信贷”和“消费信贷”两种称谓反映的是两种不同的分类方法，消费信贷强调的是其经济用途，而个人信贷反映的则是法律表征。
从加强信贷管理，防范控制风险的角度强调贷款必须按约定用途使用这是必要的，但由于在借款人在实际占有贷款货币之后，贷款银行即很难进行用途上的严格限定。
更兼社会生活的多面性，类似于个人购买的汽车等产品，在很多情况下很难截然区分其是“商用”还是“自用”，因此上说，界定是否属于“消费贷款”更多的在于其经济学价值。
第二节住房金融与个人信贷的特征一、住房金融的特征（一）住房金融的长期稳定性住房金融所需资金融通的长期稳定性首先体现在相对于家庭（特别是年轻家庭）住房资本的价值巨大。
家庭年收入和房价比一般为1：3—1：6，购买家庭自有住房的融资比例在家庭年收入的3倍左右，如果短期内集中还款会造成家庭难以承受的负担，因此住房贷款机构提供的抵押贷款期限一般为25年左右，住房抵押贷款还款期限的延长成为缓解家庭负担的一项必要手段，因此一方面住房金融系统要提供长期贷款必须有长期稳定的资金来源，另一方面能否提供长期贷款也成为住房金融系统的标志之一。
（二）住房金融的政策性在市场经济中，市场机制在住房资源的配置中起基础性作用。
但由于住房单价价值大，市场经济国家居民收入中约1/4要用于住房消费，住房消费在家庭消费中所占比重高，住房抵押贷款还款时间长，完全靠市场机制配置住房资源会造成住房市场失灵和不公现象，同时住房金融涉及每一个社会成员的切身利益，各国政府都在相当程度上对这一领域进行干预和管理，通过一定的政策制度和机构来保障住房金融的运作，住房金融的政策性体现形式主要有：通过货币政策和财政政策进行住房金融指导作用；通过成立住房金融政策性的专门机构来直接运作住房金融业务，如公积金中心；通过发展和创新住房金融工具来持续促进住房金融的稳步发展，如住房储蓄和住房抵押贷款证券化的运用都体现了住房金融的政策性。
（三）住房金融的专业性住房金融的专业性是指住房金融对象的专一性、住房金融机构的专门化、住房金融资金的专用性特征。
住房金融有特定的服务对象，即专门为住房产业服务。
住房生产循环过程涉及到开发、经营、消费等多个环节，其中住房开发又要经过规划设计、征地拆迁、施工建设、竣工验收等多个阶段，每个阶段都需要资金的不断投入，而投入的资金的用途和性质各不相同，复杂的生产循环过程导致资金筹措、使用、回收上的复杂，必然要求有一种专业的组织或机构统一集中地协调房地产资金运动过程。
为保证住宅产业的顺利发展，各国都极为重视对住房资金的专门化管理。
各国管理的基本原则有二条，一是集中，二是专用。
为保证住房资金的集中和专用，各国通常都设立专业化的金融机构为房地产的生产循环提供专业性的资金融通和其他金融服务。
在我国，住房金融的专业性特征也有较为明显的体现。
（四）住房金融的地域性由于住房与土地连为一体，而土地是不可移动的，因此人们也叫住房为“不动产”。
正是由于住房的这一特性，住房的生产、流通、交换、消费基本上都是在同一地域位置上依次完成的。
所以，住房资金的投入、消耗、形态转换以及价值补偿也都是在同一地域顺序进行，同时各地域的住房的价格机制也决定了住房金融的兴旺与否，因此住房金融具有明显的地域特点；当然随着国际经济一体化的进程与资本的流动加快，住房金融的地域性具有外延趋势。
二、个人信贷的特征。
（一）贷款用途的消费特性个人信贷的贷款用途主要是用于自然人的购买消费和服务，因此与生产目的具有本质区别。
其目的也是为了鼓励和刺激消费。
（二）贷款对象的自然人特性个人信贷的贷款对象主要以自然人为主体，区别于法人具有明显的自然人特性（三）贷款的长期性个人信贷的贷款一般期限比较长，一般不少于3个月，有的长达30年，其他的贷款期限比较短，个人信贷还款方式主要为分期还款方式为主。
（四）贷款金额和利率的特定限制相比其他的贷款，个人信贷贷款金额一般有最高额度限制，一般多为小额贷款，同时贷款利率也区别于其他贷款，根据国家政策不同，实行或优惠或上浮利率。
（五）多样性与复杂性个人的贷款需求是千差万别的，消费的多样性直接导致了个人贷款的客户群体、资金需求量、风险特征等要素的多样性，也使得个人贷款营销方式、管理措施、风险控制及化解手段等呈现出多样化的特点。
从建设银行现有个人消费贷款产品看，个人权利凭证质押贷款、个人助学贷款、个人汽车贷款、个人消费额度贷款、个人助业贷款等产品所面向的客户群体存在很大差异性，同时其中一些产品还涉及销售方、担保方、贷款推荐方、律师事务所、评估机构等合作机构，因此这些产品的营销方式、风险识别要点、管理手段都存在较大差异，需要根据每一产品的特性制订不同的操作管理流程。
第二章建设银行住房金融与个人信贷业务范围第一节自营性住房金融业务自营性住房金融是指银行或金融机构在国家有关政策许可范围内自主进行的与住房有关的资金筹集、融通等信用活动。
在建设银行主要指以购房为目的而进行的个人类资产业务和相关负债业务，主要产品包括个人住房贷款、个人商业用房贷款，个人再交易住房贷款，个人住房组合贷款（自营性部分）、个人住房最高额抵押贷款、存贷通个人贷款增值帐户等产品，以及住房抵押贷款资产证券化等相关业务。
第二节委托性住房金融业务委托性住房金融是指银行或金融机构受各级地方政府委托，按政策规定进行的与住房有关的各种货币资金的筹集、融通等信用活动。
目前主要指房改金融。
建设银行的房改金融主要业务范围有各类住房资（基）金的归集业务、公积金个人住房贷款业务，以及相关的其他资产负债和中间业务。
委托性住房金融按照其功能和作用的发生方式，可分为市场主导型和政府主导型两类。
前者是充分发挥市场机制在配置住房资金方面的基础性作用，委托性金融只运用抵押、担保、保险等措施调节住房金融市场的交易条件。
后者是指政府主要采用强制储蓄筹资手段，通过有关政府部门和金融机构合作参与住房产业的开发和消费。
目前，我国采取的是政府主导型的委托性住房金融，主要形式是强制储蓄性质的住房公积金制度。
委托性住房金融业务的资金来源主要是各类住房基金、住房公积金、住房维修基金、住房补贴等，资金运用主要是发放公积金贷款、购买国债等。
中国建设银行是我国最早承办委托性住房金融业务的商业银行，建设银行的委托性住房金融业务伴随着我国住房制度改革产不断发展、壮大，为我国住房制度改革提供资金归集、结算、融通、中介等完善地金融配套服务。
目前已形成了一套较为完备的业务体系，所提供的金融服务主要是：归集和核算城市（县镇）住房基金存款、行政事业单位住房基金存款、企业住房基金存款、住房租赁保证金存款、住房公积金存款、住房补贴存款、住房维修基金存款和世界银行等国际金融组织提供的住房资金；接受住房公积金管理中心的委托，发放住房公积金委托贷款；房改金融咨询服务等。
第三节个人消费贷款业务个人消费信贷是指以刺激消费，提高个人消费能力为直接目的，由金融机构或其他机构向消费者提供的用于购买商品或劳务的贷款。
广义的个人消费贷款业务涵盖个人的所有消费需求，贷款种类包括：个人住房贷款、个人消费额度贷款、个人助学贷款、个人汽车消费贷款、个人权利凭证质押贷款、信用卡透支等。
但因历史沿革等原因，建设银行的个人消费贷款业务特指剔除个人住房贷款、信用卡透支之外的其它所有自营性个人贷款，主要包括：个人消费额度贷款、个人汽车贷款、国家及商业助学贷款、个人权利凭证质押贷款、下岗失业人员小额担保贷款、个人助业贷款等。
从以上贷款种类可以看出，建设银行通常所说的个人消费贷款已经突破了一般意义上的消费用途，包含了个人经营性贷款需求。
第三章我国住房金融与个人信贷业务的产生与发展第一节住房金融业务的产生和发展我国的住房金融是孕育在房地产金融的母体之中，随着城镇住房制度改革的深入推行而产生并逐步发展起来的。
我国住房金融的发展主要经历了四个阶段：一、住房金融萌芽期（20世纪70年代末到80年代）我国住房制度改革刚刚开始起步，其标志是住房建设所需资金从财政拨款转向银行贷款，中国建设银行开始创办和承担住房建设信贷业务为了推动中国住房制度改革的发展，1986年，国务院先后确定烟台、蚌埠、常州、唐山、佛山为城市住房制度改革综合配套试点城市。
这一改革措施的出台使住房金融业务的客户群体从企业扩展为所有房改参加者。
1986年8月，建设银行总行作为国有银行中唯一的代表参加了国务院住房制度改革领导小组办公室的工作，直接参与房改政策的制定以及试点方案和有关房改金融配套服务措施的研究。
同年10月，国务院住房制度改革领导小组讨论了烟台市房改方案，决定发住房券，收房租由建设银行办理，工商银行协助。
