2016房地产行业分析

Ω 中银研究产品系列 ● 《经济金融展望季报》 ● 《中银调研》 ● 《宏观观察》 ● 《银行业观察》 ● 《人民币国际化观察》 作 者：李佩珈 中国银行国际金融研究所 电 话：010 - 6659 4312 签发人：陈卫东 审 稿：宗 良 周景彤 联系人：梁 婧 电 话：010 - 6659 4097 ＊ 对外公开 ＊＊ 全辖传阅 ＊＊＊ 内参材料 2017年1月26日 2017年第3期（总第174期） “平稳回落，分化发展” ——2016年房地产市场运行回顾及2017年展望＊ 2016年，我国房地产市场快速升温，多项指标创历史新高。房价过高、涨幅过大已成为中国经济转型发展不可承受之痛。2016年底召开的中央经济工作会议提出，要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产发展长效机制。高库存和高房价并存、结构性过剩和局部性短缺并存是当前我国房地产调控面临的主要矛盾，根源在于经济发展有过度依赖于房地产业倾向，且对房地产投机行为约束不够。在房地产调控从严背景下，“平稳回落，分化发展”是2017年楼市运行主基调。 国际金融研究所 宏观观察 2017年第3期（总第174期）

1 “平稳回落，分化发展” ——2016年房地产市场运行回顾及2017年展望 2016年，我国房地产市场快速升温，多项指标创历史新高。房价过高、涨幅过大已成为中国经济转型发展不可承受之痛。2016年底召开的中央经济工作会议提出，要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产发展长效机制。高库存和高房价并存、结构性过剩和局部性短缺并存是当前我国房地产调控面临的主要矛盾，根源在于经济发展有过度依赖于房地产业倾向，且对房地产投机行为约束不够。在房地产调控从严背景下，“平稳回落，分化发展”是2017年楼市运行主基调。 一、2016年我国房地产市场运行回顾 2016年初以来，我国楼市快速升温，商品房销量、房价涨幅等多项指标均创历史新高。总的来看，房地产市场发展呈现以下特点： 一是房地产销售快速增长,房地产开发投资止跌回升。2016年，房地产销售面积为15.7亿平方米，销售额为11.7万亿元，均为历史最大值。同期，房地产开发投资10.26万亿元，同比增长6.9%，比2015年上升5.9个百分点。 图1：2016年不同城市房价环比涨幅

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2016年建筑行业

分析报告

、建筑工程基本面情况概览：房地产、制造业投资疲

软，基建投资维持高增速

1、固投增速继续放缓，行业总体景气度下行

根据国家统计局数据，今年前 10月全国固定资产投资

44.74万亿元，增速呈现连续下滑的趋势。同 14年10月

份15.9%的同比增速相比，目前 10月份的同比增速已经下

滑至10.2%。 第2页

全社会固定资产投资总额 14全年达51.3万亿元，同

比增速15%从2009年开始，全社会固定资产投资总额出 现了增速放缓的情况。从 GDP来看，2015年GDP的同比增 速预计为6.9%左右，首次跌破了 7%投资对GDP的拉动作 用也呈现了边际递减的趋势，投资效率正在减弱（增量资本 产出效率逐年递减）。年度GDP增量/固投增量比值从 2000 年的2.44下降到了目前的0.72左右。

近年以来，受外部宏观环境以及国内人口红利释放边际 效应递减的影响，固定资产投资供给端和需求端收紧，制约 了投资的增长，使得投资增长下行压力较大，这也是今年经 济疲软的原因之一。在目前全球经济景气度下行的背景下， 国家全年要力保 6.5%的经济增长目标，并提出了“一带一 路”、“地下管廊“、”海绵城市“等战略方向，这些主题本 质上是为了消化建筑业过剩产能。

2、2015年房地产、制造业投资继续疲软，基建维持高

增速

目前建筑工程行业的主要驱动力仍然是固定资产投资。

影响行业景气程度的有四块投资：基础建设投资、房地产投 资、以及制造业投资和石油天然气固定资产投资（与专业工 程相关）。

对国内固定资产投资分结构来看，今年前 10月各行业

均出现了不同幅度的下滑。

其中石油和天然气开采业由于受到了低油价的影响，下

滑幅度最为明显，年中一度出现了负增长的情况。其次是房 地产板第3页

块，今年10月的累计同比增速仅为 3.4%，去年同期 则为12.4%。制造业固定资产投资增速大幅下滑至 8.3%，大

房地产行业分析

2011年已经悄然过去，动车、校车的安全风险、A股回到10年前的冰点，投资者面临血本无归的风险、欧债美债危机对中国的影响以及CPI年初暴涨年末与GDP涨幅双双回落等等让人怀疑中国经济有硬着陆的风险，“风险”构成了中国经济生态2011年图谱。在这一年的跌宕起伏中有一个行业正处于风口浪尖上，这就是在国家的严厉调控和老百姓的口诛笔伐中走出“傻子都能赚钱”的暴利年代的房地产业。房地产行业一下子从遍地是黄金变得险象环生、危机四伏。我们小组尝试简要分析当前小型民营房地产企业在扑朔迷离的经济形势下面临的风险和主要对策。

第一章 房地产行业所处的经济环境分析

1.1 宏观经济面临结构转型，地产调控仍将持续

12月中旬召开的2011年中央经济工作会议确定：以“调结构、转方式”为主要内容的经济转型，是我国“十二五”期间宏观经济发展的一个大方向，以出口和投资拉动的经济增长方式需要转变，投资和消费的失衡关系需要转变。中央重新明确以消费取代投资成为拉动经济增长的主要方式。房地产行业作为一个投资密集型行业，显然在融资、政策支持度方面受制于宏观经济结构的转型。

坚持房地产调控政策不动摇，促进房价进一步回归，同时加大保障房建设力度，这些政策基调的确定使得2012年仍将是针对房地产行业的调控年的预测没有悬念。包含厦门在内的几乎所有省会城市和计划单列市已经宣布延续去年的限购、限贷政策，同时元旦开始上调之后的房贷利率开始实施，无疑进一步压缩了房地产行业的成长空间，可以说房地产行业仍在持续寒冬。

1.2 促进行业发展的因素仍在，房地产业长远向好

我国房地产市场从上世纪末起步，目前尚处于发展的早期阶段。目前我国城镇化率刚达到50%，如果未来20年将城镇化率提高到70%的国际平均水平，每年将有1500万左右的农民转化为城镇人口。过去10年中，中国GDP增长率从未低于8%，同时我国人均收入年均增长12%，预计未来也将保持较高的增速。大量以收入增长为基础的房地产刚性需求，使得

2016年上半年济南市房地产市场分析

一、 区域简介

（一）济南简介

1、济南概述

济南市，简称‚济‛，别称‚泉城‛，位于山东省的中部，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，是山东省省会、全国十五个副省级城市之一，是山东政治、文化、教育中心，是国家历史文化名城，首批中国优秀旅游城市，史前文化龙山文化的发祥地之一。

济南北连首都经济圈，南接长三角经济圈，东西连通山东半岛与华中地区，是环渤海经济区和京沪经济轴上的重要交汇点，环渤海地区和黄河中下游地区中心城市，山东半岛城市群和济南都市圈的核心城市。

济南市辖历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、章丘市、平阴县、济阳县、商河县，设6区、1市、3县，有90个街道、53个乡镇（2个乡、51个镇）。全市户籍总人口621.6万人，常住人口706.7万人，城市化率66.41%

2、经济发展

2015年全市地区生产总值6100.23亿元，比上年增长8.1%，在全省十七个城市排名第3位，在全国十五个副省级城市排名第11位，在全国省会城市排名第9位；占全省比重9.7%。分产业看,第一产业增加值305.39亿元，增长4.1%；第二产业增加值2307.00亿元，增长7.4%；第三产业增加值3487.84亿元，增长8.9%。产业结构进一步调整优化，三次产业比例由上年的5.0:39.2:55.8调整为5.0:37.8:57.2。人均生产总值85919元，增长7.0%。

全年城镇居民人均可支配收入39889元，比上年增长8.0%；城镇居民人均生活消费支出26319元，增长9.3%。

3、总体规划

8月2日，国务院原则同意《济南市城市总体规划(2011-2020年)》正式公布。规划规定，济南城市规划范围共有3257平方公里，到2020年，中心城区常住人口控制在430万人以内，城市建设用地控制在410平方公里以内。

济南市的城市定位为国家历史文化名城，环渤海地区南翼的中心城市。环渤海将形成两个‘金三角’，共同带动北京、天津、河北、辽宁和山东等5省份的整体发展。 （二）历城区简介