2016(房地产行业报告)

中国房地产行业报告

房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理以及房地产咨询、评估、经纪等中介、服务活动的总称。

房地产业是国民经济的支柱产业，与城乡居民生活息息相关，因此，不论是发达国家还是经济相对落后的国家都非常重视房地产业的发展，把房地产业看作是拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。

中国自1978年房地产业正式起步以来，其市场规律和其他产业经济一样，在实际经济运行中有着较为明显的周期波动现象。尤其是最近几年，房地产业增长极其迅速，市场上很多资金都流向了房地产业。可是，中国的房地产业有着明显的政策周期性特点，政府可通过扩张或紧缩政策影响其变动。

尤其是今年，在国家明确表示要抑制房价并且各项政策都取得效果的时候，房产业的未来发展显得并不太乐观，很可能迎来一个新的低谷。

一、房地产业的特性与历史演进：

1、房地产业的特性：

（1）、房地产的不可移动性和产业的区域性。房地产征特征是以土地的特征为基础的。由于土地的不可移动性，就带来了房屋的不可移动性，决定了房地产具有鲜明的地域性。位置（地段）直接关系到房地产的利用价值。房地产业中有名古话，城市房地产的三条最重要的特征是：一是位置（地段），二是位置（地段），第三还是位置（地段）。

由于房地产固定性和不可移动性，导致房地产业区域发展差异性，如价格差异性。当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，由于不可能通过地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，相应地当地居民收入水平也高，从而当地的房地产市场的需求就大，房地产价格就高，当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头。

（2）、房地产的耐用性、长期性。房屋的正常使用年限，是由房屋的建筑结构、用材质量、施工质量及当地条件下的自然磨损情况决定的，是房产所有人可以正常使用的年限，经测算钢筋混凝土结构的房屋为100年，砖混一等的房屋为80年。

房地产行业调查报告

一、 前言

伴随着经济的快速发展、城市化进程加快，促进了房地产市场的蓬勃发展。房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，房地产企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。目前房地产业在经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%。可以说地产行业已成为我国大部分城市，特别是一、二线城市的支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况，随着经济的持续发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期，对于房地产行业价格特别是一线城市房价的持续攀升，给那些炒房的人带来了暴利，然而对大部分一线市民造成了购房的恐慌心理，针对这种房产泡沫经济，中央和地区陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展，因此，认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

二、房地产市场发展现状

我国房产的平均价格持续走高，虽然今年年初开始，中央及各市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，房价也呈持续走高的态势在这里，我认为影响房地产价格的因素主要有以下几点：

土地费用:目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分收入源于政府转让土地使用权，也就是卖地，地价越高，土地成本越大，这部分成本都会转嫁到消费者头上，我认为这是对房价的重要影响因素。

国民经济发展水平、居民收入水平:随着经济的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高，反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，很大一部分是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。

1 房地产行业分析报告

一、房地产行业定义与分类 ....................................................................................................... 3

（一）房地产的定义 .......................................................................................................................... 3

（二）房地产业的定义 ...................................................................................................................... 4

（三）房地产的类别划分 ................................................................................................................. 4

（四）房地产投资的特点 ................................................................................................................. 5

二、房地产行业政策及环境 ....................................................................................................... 6

（一）近两年房地产行业政策概述 ............................................................................................... 6

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/ CHINA MANAGEMENT INFORMATIONIZATION2016年2月第19卷第4期中国管理信息化China Management InformationizationFeb.,2016Vol.19,No.4

1 房地产行业发展现状在中国经济发展过程中，房地产行业起着举足轻重的作用，它带动着上下游诸多行业的发展。在告别了黄金十年后，中国房地产行业出现了过剩的现象。传统的房地产行业主要是以重资产为发展特征，企业的盈利模式：①土地价格增值。在土地红利时代，土地价格逐年攀升，企业囤积土地，该行为本身就可为企业获利。②靠优化资本结构，降低融资成本来获得盈利。在内部融资和外部融资中，传统的房地产企业主要依靠对外融资中的债务投资，比如：地产抵押经营贷款、房地产信托、发行债券，等等。确定合理的负债和股权比例，以及负债内部长短期债务的比例成为房地产企业财务决策中非常重要的问题。在中国，直接融资市场发展落后、投资破产机制不成熟、企业诚信不足等问题约束着银行放贷的步伐，所以企业一旦资金链断裂，就可能面临破产的问题。同时，房地产行业受政府宏观调控的影响巨大，央行的货币政策、税务政策及房地产转让购置政策都使行业发展面临着巨大的不确定因素。由以上分析可以得出，传统的重资产行业发展模式难以适应现有的行业形势，要突破瓶颈就需要向轻资产运营模式转变。碧桂园作为中国房产十强，是一家以房地产为主营业务，经营范围涉及装修、建筑、酒店及教育等行业的综合性企业集团。2014年碧桂园实现销售1 287.9亿元，完成了全年的销售目标。作为千亿级别梯队的房企，面临行业变革，碧桂园成功地引入了轻资产模式，其经验值得借鉴。2 碧桂园轻资产模式经验分析2.1 借力金融巨头，引入外部投资者目前，房地产行业的库存压力不断加大，销售不理想，碧桂园的借贷总额上升了10%。平安人寿以每股港币2.816元的价格，共计63亿元的资金购买碧桂园22.36亿新股，成为碧桂园第二大股东。平安和碧桂园的强强联合有利于双方实现战略互补，平安入股给碧桂园带来了巨额的现金，缓解了资金链紧张的情况。碧桂园将募集到的资金用于公司日后发展和一般营运用途，在让渡部分控制权的同时，优化资本结构，实现“去家族化”的目标。平安也将此次投资视为保险资金的分散配置，作为未来布局社区金融的重要战略。从而双方可以在金融投资、房地产营销、资产管理业务方面实现合作。2.2 O2O+大数据改造模式平安入主碧桂园可以利用其30多万户的现有存量业主资源，在碧桂园社区的APP中植入平安的产品，这样业主就可以在线上提交申请，线下享受日常家政、维修服务（比如支付物业管理费，水电气费）以及增值服务（比如照顾老人小孩、洗衣服、购物）。利用这个虚拟的平台可以为业主租户和物业管理公司提供一个交易平台，有效解决了信息不对称、交易费用高、难度大的问题。相对于报纸杂志以及在公交地铁等人流聚集地投放广告而言，利用这个APP在线平台能收集用户的交易数据及流量，分析业主的爱好和消费需求。基于社区住宅和碧桂园的其他垂直产业链，关注养老、酒店、教育等细分市场，可根据业主的年龄、偏好、消费额实现精准营销，发挥互联网的作用，构造覆盖业主租户生命周期的资源整合平台，全方位多层次地满足业主的需求。2.3 房产众筹，用户定制传统的地产商都是依靠贷款，或通过影子银行进行融资。在融资成本不断提高的大环境下，碧桂园在上海推出了房产众筹项目，以一平方米为众筹单位，在项目建成后，购买者就可以拥有一套楼房的部分或整体权益。随后，投资者可以把众筹权利转化为产权，拥有该套住房，或委托开发商销售后转为收益权。通过众筹的项目投资者可以参加项目的全过程，享受到份额转让、分红、低价购房等多项收益。互联网精神的实质就是互动、分享、开放，只有至始至终以客户为导向进行定制生产，产品才能实现与消费者的精神共鸣。对于碧桂园本身而言，进行众筹能有效减少在融资和营销环节的成本，卸下资金压力，转变成为管理运营商，提前锁定了购买意向客户，降低后续的销售压力，避免一些不可预料的市场风险，同时也可以让业主享受成本节约的收益。2.4 发行REITs，盘活旗下重资产REITs即为房地产信托投资基金，按其性质和收入来源分为债务型、股权型、混合型。股权型的收入来源就是租金或处置所得，此时的REITs就是直接投资不动产。而债券型主要是以利息收入和证券投资收益为主，即投资者向开发商和房地产管理者提供投资性房地产抵押证券或抵押贷款。在中国的REITs市场主要是以债券型为主且多以私募定位，采取到期还本付息被动管理。碧桂园旗下有44家酒店，由于国内酒店市场竞争激烈并且酒店的选址不具有优势，碧桂园的营业收入增长缓慢，资产报酬率在同行业中较低。碧桂园计划把酒店业务板块分拆上市以此提高流动性和财务的灵活性，通过酒店资产证券化去盘活这部分重资产，从而优化自己的财务报表。但是目前中国内地的REITs还没能得到政策的支持，现有的几个REITs的客户主要是大户以及机构投资者，投资者人数限制致使其流动性较弱。同时中国持有物业取得的租金需要交纳营业税，所得税等，税务负担也成为制约REITs发展的重要因素。轻资产模式受到房地产公司的喜爱一个非常重要的因素就是能解决房地产庞大的资金压力，只有控制好项目质量控制、打通融资渠道，提高风险的防范能力才能真正实现轻资产带来的效益。主要参考文献［1］汤谷良，张茹.财务战略驱动企业盈利模式——美国苹果公司的轻资产运营模式案例研究［C］//中国会计学会2012年学术年会，昆明,2012.房地产行业轻资产运营分析——以碧桂园为例谢　蔚（西南财经大学　金融学院，成都　611130）［摘　要］随着中国经济进入新常态，房地产行业已进入了白银时代。在激烈的竞争中，房企转型改革成为了非常重要的问题，本文结合碧桂园的案例，分析了房企改革轻资产的运营模式，具有一定的实践价值。［关键词］轻资产运营；房地产；金融doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.04.030［中图分类号］F293.3 ［文献标识码］A ［文章编号］1673-0194(2016)04-0042-01