物业管理知识

物业管理有关知识问答发表日期：2009-10-29 08:52:14 浏览次数：1373 字体大小: 大中小前言：《宁波市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）已于2009年9月28日浙江省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过，于2010年1月1日起施行。

为做好《条例》的宣传贯彻实施工作，我们编制了本《物业管理有关知识问答》，供社会各界和广大业主学习和参考。

一、什么叫物业管理？国务院《物业管理条例》：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

二、物业管理有什么作用?物业管理的作用主要是指物业服务企业通过对小区共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生和秩序维护等提供专业的管理服务，延长房屋及其附属设施设备的使用寿命，确保其功能的正常运行，与业主共同创造安全、舒适、文明、和谐的社区生活与工作环境。

三、物业管理都包括哪些内容？物业管理通常包括两大内容：日常管理和特约服务。

日常管理是经济性的管理和服务，包括共用部位、共用设备设施的维护和管理、环境卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业装修管理服务等。

特约服务是根据业主和住户需要，提供各类特别服务。

通常是有偿的，如看护老人、定奶送报等家政服务类。

四、市、县（市）、区物业主管部门有哪些职责?根据《条例》第三条规定，市房产行政主管部门（简称市物业主管部门）负责全市物业管理活动的监督管理工作。

县（市）、区房产行政主管部门（以下简称辖区物业主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。

五、街道办事处（乡镇人民政府）有哪些职责?街道办事处(乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设的关系，指导业主成立业主大会、协助辖区物业主管部门调处业主与物业服务企业的纠纷和对物业管理进行指导、监督。

六、社区居委会有哪些职责?社区居民委员会应当支持和指导业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责，配合辖区物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府）调处业主与物业服务企业的纠纷。

七、业主与物业服务企业发生纠纷可以找哪个部门投诉、调解？《条例》第四条第三款规定，业主与物业服务企业在物业管理中发生纠纷的，可以向辖区物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会投诉，并由他们进行调解处理。

若调处不成可以提请法律诉讼。

八、什么是物业服务收费?甬价管[2005]162号印发的《宁波市物业服务收费管理实施办法》中所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的服务费用。

九、业主应从何时开始缴交物业服务费？甬价管[2005]162号印发的《宁波市物业服务收费管理实施办法》规定物业服务收费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙的次月起计收。

十、在计算物业服务费时，计费面积以什么为准？甬价管[2005]162号印发的《宁波市物业服务收费管理实施办法》规定物业服务费收取按房屋（除汽车和自行车房外）所有权证记载的建筑面积计收。

尚未办理产权登记的，以物业买售合同建筑面积为准。

业主或业主委员会与物业服务企业另有约定的，从其约定。

十一、缴纳物业服务费有什么规定?《条例》第三十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定及时足额缴纳物业服务费。

业主未依照物业服务合同约定交纳物业服务费的，物业服务企业有权催交，要求其限期交纳；业主委员会应当协助物业服务企业进行催交。

业主逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。

十二、业主办理交付房屋手续后，没有入住的空置房是否需要缴纳物业服务费?业主接收了房屋之后，即使没有入住，也应当根据物业服务合同的约定及时缴纳物业服务费用。

其理由一是根据国家《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用；二是业主《临时管理规约》或《管理规约》明确规定，业主应该自觉遵守的；三是物业服务企业的服务是为全体业主服务的，如物业公共部位、公共设备设施管理维护、门卫、小区公共秩序维护、环境卫生、绿化管理养护等，这些服务项目不仅仅是对已入住业主的，也是对全体业主服务的，若业主没入住就不交纳物业服务费，则侵害了全体业主的权益。

十三、物业服务费用的计费方式有哪几种？《物业服务收费管理办法》规定物业服务费用的计费方式有包干制和酬金制两种。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

十四、物业服务费用的构成包括哪些方面?甬价管[2005]162号印发的《宁波市物业服务收费管理实施办法》规定物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

物业服务成本包括以下部分：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用；(6)办公费用；(7)物业服务企业固定资产折旧；(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(9)经业主或业主委员会同意的其它费用。

物业专项维修资金建立后，物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

十五、目前，宁波市普通住宅小区前期物业管理服务收费实施方式有哪几种？甬价管〔2008〕169号文件规定普通住宅的前期物业综合服务费一是实行政府指导价，其中普通多层住宅（包括普通低层住宅，下同）的前期物业综合服务费由开发建设单位在本通知规定的基准价及浮动幅度内合理确定；普通中层和高层住宅（以下简称中高层住宅）的前期物业综合服务费仍按现行规定执行。

非住宅、别墅以及高标准中高层住宅的前期物业综合服务费实行市场调节价，由开发建设单位通过招投标等方式合理确定。

高标准中高层住宅系指基本造价超过当地政府价格主管部门、房产管理部门公布的拆迁补偿重置价格1倍以上的中高层住宅。

基本造价包括前期工程费、房屋建筑安装工程费和附属工程费。

十六、宁波市普通住宅小区前期物业管理服务收费分为几个等级，基准收费标准分别为多少？甬价管〔2008〕169号文件规定普通多层住宅的前期物业综合服务费实行分级定价。

收费等级根据综合管理服务、公共区域清洁卫生、公共区域秩序维护、公共区域绿化日常养护以及公用配套设备设施日常运行、保养、维修等5项服务，分别划分为一、二、三、四4个等级，最高为一级，依次类推。

各等级基准价标准分别为：一级每月每平方米1.00元，二级每月每平方米0.70元，三级每月每平方米0.55元，四级每月每平方米0.30元。

标准可以根据实际上下浮动10%。

十七、业主做为房屋的所有权人，在物业管理活动中享有哪些权利？国务院《物业管理条例》第六条规定业主在物业管理活动中享有下列权利：(1)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；(4)参加业主大会会议，行使投票权；(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权；(6)监督业主委员会的工作；(7)监督物业服务企业履行物业服务合同；(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；(10)法律、法规规定的其他权利。

十八、业主在物业管理活动中，履行哪些义务？国务院《物业管理条例》第七条规定业主在物业管理活动中，履行下列义务：(1)遵守业主公约、业主大会议事规则；(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(5)按时交纳物业服务费用；(6)法律、法规规定的其他义务。

十九、业主大会由哪些人员组成，并有哪些职责？国务院《物业管理条例》第十一条规定物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

二十、业主大会筹备组如何成立？并做好哪些筹备工作？《条例》第七、八条规定物业管理区域具备法律、法规规定的条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当指导业主成立业主大会筹备组，辖区物业主管部门应当予以协助。

筹备组应当做好下列筹备工作：(1)确认业主身份；(2)拟定业主大会议事规则草案；(3)拟定管理规约草案；(4)拟定业主委员会选举办法草案；(5)组织召开首次业主大会。

二十一、首次业主大会会议的筹备经费由谁承担？《条例》第九条规定首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

建设单位应当在物业交付使用前，依照与物业所在地街道办事处(乡镇人民政府）协商确定的具体标准，将首次业主大会筹备经费交给街道办事处(乡镇人民政府），由业主大会筹备组使用。

二十二、业主大会筹备经费若有结余怎么处理？《条例》第九条第二款还规定筹备经费应当专户储存，专款专用。

首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。

筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

二十三、业主委员会是个什么机构，有哪些职责？国务院《物业管理条例》第十五条规定业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(4)监督业主公约的实施；(5)业主大会赋予的其他职责。

二十四、业主委员会委员当选的条件？《条例》第十一条规定业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，能认真履行业主义务，热心社区公益事业，具有较强的公信力和组织协调能力。

二十五、业主委员会委员的人数有什么规定？《条例》第十二条规定业主委员会委员的人数应当是单数，且不得少于五人。