土地估价报1

土地估价报告山西资信土地评估事务所（普通合伙）土地估价报告项目名称：山西省清徐县对外贸易公司企业改制涉及清徐县城美锦大街25号土地使用权价格评估受托估价单位：山西资信土地评估事务所（普通合伙）土地估价报告编号：（晋）资信(2011)（估）字第0 02号提交估价报告日期：二O一一年四月六日第一部分摘要一、估价项目名称山西省清徐县对外贸易公司企业改制涉及清徐县城美锦大街25号土地使用权价格评估；二、委托估价方清徐县国土资源局三、估价目的依据国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）、《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（原国家土地管理局第8号令）的要求，对山西省清徐县对外贸易公司位于清徐县城美锦大街25号土地使用权价格进行评估，为其企业改制确定土地资产价值及处置土地资产提供价格参考依据。

四、估价基准日二O一一年四月三日五、估价日期二O一一年四月二日至二O一一年四月六日六、地价定义根据土地估价技术规程和项目的具体要求，此次估价对象位于清徐县城美锦大街25号，根据评估人员现场实地察看及委托方提供的资料，待估宗地实际土地用途为商业和机关办公，县建设局对该宗地出具的规划用途为商业金融业用地，估价设定用途为商业，估价设定土地使用年限为商业用地法定最高出让年限40年，待估宗地实际开发程度为宗地红线外“七通”，即通路、供水、排水、通电、供热、通讯、供气，红线内“七通一平”，即通路、供水、排水、通电、供热、通讯、供气和场地平整，考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估价值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况，即宗地红线外达到“七通”（通路、供水、排水、通电、供热、通讯、供气）及红线内场地平整。

根据委托方提供的资料，估价对象土地面积为845.60平方米（合1.27亩）。

综上所述，本报告估价对象的地价定义如下（表1）：表1：七、估价结果土地面积：845.60平方米（合1.27亩）；单位地价：1211.49元／平方米（折合80.77万元／亩）；总地价：102.44万元；人民币大写：壹佰零贰万肆仟肆佰元整；详见土地估价结果一览表（表2）。

八、土地估价师签名姓名土地估价师资格证书号签名梁早霞98040045韩军喜 2008140010九、土地估价机构估价机构负责人签字：山西资信土地评估事务所（普通合伙）二O一一年四月六日第二部分估价对象界定一、委托估价方清徐县国土资源局二、估价对象本次估价对象是指位于清徐县城美锦大街25号，土地面积845.60平方米（合1.27亩），宗地实际土地用途为商业和机关办公，县建设局对该宗地出具的规划用途为商业金融业，估价设定用途为商业，估价设定土地使用年限为商业用地法定最高出让年限40年，待估宗地实际开发程度为宗地红线外“七通”，即通路、供水、排水、通电、供热、通讯、供气，红线内“七通一平”，即通路、供水、排水、通电、供热、通讯、供气和场地平整，考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估价值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况，即宗地红线外达到“七通”（通路、供水、排水、通电、供热、通讯、供气）及红线内场地平整。

三、估价对象描述（一）、土地登记状况土地使用者：山西省清徐县对外贸易公司；土地座落：清徐县城美锦大街25号；用途：机关办公；使用权类型：划拨用地；使用权面积：845.60平方米（合1.27亩）；土地证号：清国用（2006）字第00004号；地号：210102202宗地四至：东为走道，北至清徐县对外贸易公司，西至美锦大街，南至走道；登记日期：2006年1月11日；（二）、土地权利状况1、土地权利归属据清国用（2006）字第00004号《国有土地使用证》，估价对象所有权属于国家，使用权属于山西省清徐县对外贸易公司，宗地权属清楚、明晰。

2、土地使用权取得方式据清国用（93）字第G210109001号《国有土地使用证》，山西省清徐县对外贸易公司以划拨方式取得土地使用权。

3土地用途及使用年限山西省清徐县对外贸易公司以划拨方式取得待估宗地国有土地使用权，无限使用年限。

本次评估中土地使用年限设定为商业用地出让法定最高年限40年。

4、土地他项权利估价对象为国有划拨土地，未涉及抵押权、担保权及地役、地上、地下等他项权利。

此次评估我们设定宗地无他项权利限制。

（三）、土地利用状况在估价基准日二O一一年四月三日，估价对象范围内有综合楼及附属设施等建筑物，结构为混合，房产证号为清徐房权证单位字第00401号，总建筑面积2035.69平方米，建筑容积率为2.41。

具体建筑物见下表。

山西省清徐县对外贸易公司于1998年将旧办公楼开发改造，1999年底建成新办公楼一栋，一至二层为商场，三至五层为办公室，建筑面积为1914平方米，院内附属设施建筑面积为122平方米。

四、地价影响因素分析（一）、一般因素1、城市资源状况清徐县位于山西省中部，太原市东南端，背靠吕梁，面向晋中，汾河纵贯，水系密布，构成了依山傍水一面川的自然状况。

以307、2 08国道为主干的公路四通八达，循环成网，电力充足，通讯发达。

幅员面积6 09平方公里，辖四镇五乡，人口3 0万。

素有“葡乡醋乡鱼米之乡，泉城湖城文化古城”之美称。

清徐县属暖温带大陆性气候，一年四季分明，年平均日照为2577.5小时，日照率达5 8%；无霜期1 8 3天；年平均气温随地势而有差异，平川为9.6℃～10.2℃，边山为10.4℃一10.6℃，山区为3.8℃～9.1℃；年均降水量为462毫米，大致可满足农作物所需水分。

光热水资源相对较为充足的自然特征，有利于农业生产。

2、土地产市场状况清徐县人民政府能够严格执行国家的房地管理的有关法律、法规和有关政策。

土地政策：政府高度垄断土地市场，二级市场已逐步形成，对商业、旅游业和房地产开发己实行了拍卖、招标和挂牌交易，并且已进行了多次招标、拍卖、挂牌，取得了很好的社会效益和经济效益；住房制度：政府已取消了福利分房，住房公积金制度已经健全，公房私购和货币分房正在形成；地价政策：清徐县1998年完成了建成区的城镇土地分等定级和建成区的基准地价，并向社会公告实施，2010年新一轮的基准地价的修订工作已基本完成，召开了物价部门主持的听证会，待省市验收后将向社会发布。

３、产业政策清徐县是全国四大葡萄生产基地之一，民间流传“清源有葡萄，相传自汉朝”。

目前品种主要有龙眼、巨峰等，达1 3 0多种。

近年来，县委、县政府大力实施“葡果下平川”战略，葡萄种植遍及100多个村庄，全县葡萄面积发展到6万亩，成为山西省最大的葡萄产区，同时拥有绿韵、青徐庄园等几大葡萄企业，年产葡萄酒、葡萄饮料达80万公斤，转化葡萄250万公斤。

清徐县是山西老陈醋的正宗发源地，全国最大的食醋生产基地，所产老陈醋为中国四大名醋之首，号称“天下第一醋”。

目前，已形成以山西水塔老陈醋股份有限公司为龙头的企业群体，全县共有7 0多家食醋企业，拥有六大系列6 0多个品种、年产醋1 0万吨的规模优势，占全国醋产量的六分之一。

水塔老陈醋今年获得中国驰名商标称号。

清徐地处晋中盆地，土地肥沃，灌溉便利，境内水系密布、湖泊点缀，丰富的水资源为农业生产提供了便利，全县的莱、果、蛋、奶、肉等鲜活副食品总量占到太原市场的一半以上，是省会太原市的副食品基地。

在清徐的西边山一带，有着众多的自流泉，平地涌泉，四季常温，汇聚成境内三大湖泊，总面积迭2 00 0多亩，成为北方罕见的湖城、水乡。

改革开放以来，清徐依托特有的资源优势、区位优势和人文优势，加快经济发展步伐，全县基本形成了以清洁能源、绿色食品、高新技术、精密铸造、新型建材、生态旅游等六大产业为主体的县域经济新格局。

为适应信息时代的发展要求，拓宽外宣领域，我们将为实现清徐县“省内争首强，中西部地区创一流”的宏伟目标而营造良好氛围。

（二）、区域因素1、区域概况：清徐县城属于清徐县的政治、经济、文化中心，是太原的市郊县，位于太原市南端3 0公里处。

县境北与太原市小店区接壤，东与榆次区、太谷县毗连，南与祁县、文水县为邻，西靠古交市和交城县。

全境国土总面积为609. 13平方公里，建城区定级区域11. 48平方公里，城区人口约5.1万人，城内迎宪、春光、西关、南营留四个城中村已改制为社区。

清徐县是重要的副食基地，有全国名产清徐葡萄，山西老陈醋，属全国100个食品工业试点县之一。

此外还是山西省重点产煤县之一，在全省1 00多个县中综合实力位居前十强之列。

2、交通状况清徐县交通以公路为主，3 07国道、208国道、太原至离石高速、大运高速公路均穿越县境，太原至清徐每日有班车往返。

待估宗地所在区域有美锦大街、文源路、凤仪街、紫林路等主干道及湖东二街、三街等城市支路，区域内道路四通八达，路网密度高，通达度好。

⑴公交便捷度。

待估宗地所在区域有公交车通往各乡镇村，出租车随叫随停，三轮车也是出行交通工具的补存，公交便捷度高。

⑵对外交通便利度。

待估宗地距大运高速约1.5公里，距307国道约800米，交通条件较好。

3、基础设施状况①、供水：待估宗地所在区域由清徐县自来水公司供水，供水保证率100%，供水状况优；②、排水：待估宗地所在区域排水为雨污合流制，雨污水排入城市排水管网，排水状况优；③、供电：区域内电源保证率100%，通电状况优；④、通讯：区域内有中国电信、中国网通、中国移动、中国联通等电信公司，通讯线路畅通，电讯状况优；⑤、供气：区域内有清徐县煤气公司实施供气，供气状况优；⑥、供暖：区域内有清徐县供热公司实施供暖，供暖状况优；⑦、通路：如上交通条件所述，交通状况优；（三）、个别因素1、宗地位置：估价对象位于清徐县城美锦大街25号，交通便利，紧临美锦大街，距文源路约100米，估价对象所处区域，地理位置优越，配套设施齐全，适合商业金融业用途。

2、宗地面积及用途：宗地面积为845.60平方米（合1.27亩），规划用途为商业金融业，评估设定用途为商业。

3、地形及地质条件：宗地地形平坦，地质良好，对宗地利用无影响。

4、土地使用年期：估价对象土地使用年期为40年。

5、土地权利状况：宗地无他项权利限制。

第三部分土地估价结果及其应用一、估价依据本次估价依据以下资料，进行分析和测算：（一）、国家及地方相关法律、法规1、《中华人民共和国土地管理法》；（1 9 9 8年8月2 9日）：2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；（1 99 5年1月1日）：3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；(1990年5月1 9日、国务院令第55号)；4、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资源审批办法的通知》（2001年2月13日国土资发[2001]）44号）；5、《山西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（1999年9月26日）；6、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（2001年4月30日，国发[2001]15号）；7、本次估价涉及的国家及地方其他相关法律、法规。