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土地估价报告规范格式一、封面封面应明确标注土地估价报告的标题、编号、编制单位、编制日期等基本信息。
封面上还应包含编制单位的标识以及相关部门的标识，以便于识别和查阅。
二、摘要摘要是对土地估价报告的内容进行简要概述，旨在让读者快速了解报告的主要内容和结论。
摘要应包括对土地估价背景、目的、方法、结果和结论的简要描述，并提供关键数据和重要论点的总结。
三、目录四、引言五、市场分析市场分析是土地估价报告的核心部分，对市场进行全面、系统的研究与分析，是估价师对土地估价结果的主要依据。
市场分析应包括以下内容：1.土地市场概况：对当前土地市场的总体情况进行介绍，包括土地供应与需求状况、市场价格走势等信息。
2.区域背景：对所估价土地所在区域的经济、社会、环境等背景进行描述，以便分析土地价格的影响因素。
3.相关政策及规划：介绍与所估价土地相关的政策法规和地方规划，特别是与土地用途、开发条件、限制性措施相关的政策，以便分析土地可用性及潜在发展空间。
4.类似案例分析：对于与所估价土地具有相似属性和特征的已成交土地进行调研和案例分析，以提供对土地估价的参考和依据。
六、估价方法1.直接比较方法：通过对市场上具有相似特征的土地进行比较，以了解土地的市场价格走势和估价范围。
2.收益法：根据土地的收益潜力和未来收益预期，通过对土地产出的现值进行估算，确定土地的估价。
3.折现法：根据土地未来现金流入及出现的时间分布，通过对现金流量进行贴现和累加，以得出土地的估价。
七、估价结果和结论估价结果应当明确、具体，陈述土地的估价范围和估价数值，并说明估价结果的可靠性和不确定性。
结论部分还应陈述对土地估价结果的评价和分析，包括与市场价格、政策规划的一致性等。
八、参考资料参考资料应列出本土地估价报告编制过程中所引用的相关文献、政策法规和市场数据等信息源。
九、附录附录主要是一些与土地估价有关的具体数据、分析方法和计算过程等，可以包括统计数据表格、市场调研表格、估价模型和计算公式等内容。
土地估价报告项目名称：XX市南蒲公路五公里处2４4１1．0２用途为居住兼容商业用地地块(宗地地号:023号）的出让国有建设用地使用权市场价格评估受托估价单位:XX省旗开土地评估有限XX土地估价报告编号：桂旗开［2021］（估）字第司０01号提交估价报告日期:2021年6月17日目录第一部分摘要第二部分估价对象界定第三部分土地估价结果及其使用第四部分附件第五部分土地估价技术报告XX第一部分摘要一、估价项目名称XX市南蒲公路五公里处24４11.０２用途为居住兼容商业用地地块（以下简称估价对象，宗地地号:023号）的出让国有建设用地使用权市场价格评估。
二、委托估价方委托方:XXXXXX市中级人民XX；联系人：XX；：.三、估价目的为委托方办理案件确定涉案土地价值提供参考依据而评估土地市场价值。
四、估价期日2021年5月26日(委托估价基准日)。
五、估价日期2021年５月26日至2021年６月17日。
六、地价定义根据委托方提供的资料及现场勘查情况,结合本次估价的目的及估价对象特点，本次估价我们对估价对象地价定义如下：1、估价期日：2021年5月26日;2、土地用途：根据《国有土地使用证》［邕国用(2021)字第０２７0023号］记载，委估对象的用地性质为综合开发用地；根据《市国土XX局XX明确五象新区蟠龙片区023和004两宗XX拟拍卖土地相关参数及XX缴费用的函》（南国土资函【2021】3０6６号）,估价对象土地用途为居住兼容商业用地；本次估价依据《市国土XX局XX明确五象新区蟠龙片区023和0０４两宗XX拟拍卖土地相关参数及XX缴费用的函》（南国土资函【2021】３066号）设定估价对象用途为居住兼容商业用地.3、土地使用年限:根据《国有土地使用证》[邕国用（2021）字第0270023号]记载，土地批准使用年限为2021年1月２5日至2０46年１月24日,至估价基准日止,剩余土地使用年限为2９.67年;本次评估设定估价对象土地剩余土地使用年限为２９.６7年.4、容积率及XX用途比例:根据《市国土XX局XX明确五象新区蟠龙片区02３和004两宗XX拟拍卖土地相关参数及XX缴费用的函》（南国土资函【2021】3066号)记载，估价对象初始设计条件为：用地性质为居住兼容商业用地，容积率为1。
土地估价技术报告内容及规范格式要求[一]封面封面内容和格式如下。
土地估价技术报告[封面标题]项目名称：[ 说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其他、等字样)。
估价项目全称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“×县×(市) ”字样]受托估价单位：[ 同“土地估价报告”文字式]土地估价报告编号：[ 同“土地估价报告”文字式]土地估价技术报告编号：[ 说明估价机构对该项目的技术编号，含有“地(名)估价机构简称(年度)(技)字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度]提交估价报告日期：[同“土地估价报告”文字式]关键词：估价对象所在市、县全名[与项目名称中市、县全名一致] 估价目的：[应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其他”等目的]估价机构：[说明估价机构全称]年度：[说明提交土地估价报告日期所在年度][二]正文正文内容和格式如下。
土地估价技术报告[正文标题]第一部分总述[ 分标题]一、估价项目名称[同土地估价技术报告封面][如一个项目涉及两个以上市县时，应分市县分别出具土地估价技术报告]二、委托估价方[ 同“土地估价报告”文字式]三、受托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法人代表等]四、估价目的[同“土地估价报告”文字式]五、估价依据[同“土地估价报告”文字式]六、估价基准日[ 同“土地估价报告”文字式]七、估价日期[同“土地估价报告”文字式]八、地价定义[同“土地估价报告”文字式]九、需要特殊说明的事项[ 同“土地估价报告”文字式]十、土地估价师签字[ 同“土地估价报告”文字式]十一、土地估价机构[ 同“土地估价报告”文字式]估价机构负责人签字：(机构公章)××××年××月××日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析[ 分标题]一、估价对象描述1-土地登记状况[同“土地估价报告”文字式] 。
土地估价报告评审标准一、封面格式（2分）1、封面标题（1分）：重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全，少1项减0.5分，少2项以上则不得分；2、关键字（1分）：重点审查估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整，少1项减0.5分，少2项以上则不得分。
二、第一部分总述（18分）1、估价目的（2分）。
估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。
出现下列错误者不得分：（1）出现两个估价目的；（2）估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的。
2、估价依据（3分）。
重点审查：①估价依据是否充分，法律、法规、政策文件，技术规程，委托方提供的资料，实勘资料等四类是否齐全，表述是否规范等，涉及法律、法规、政策文件的，应注明生效日期；②政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具有针对性。
每少一项减1分，少3项以上者不得分。
3、估价基准日与估价日期（1分）。
一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。
估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。
凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。
涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。
抵押评估应回避出具预测性报告。
4、价格定义（4分）。
重点审查：实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。
中估协土地估价报告评审规则《中估协土地估价报告评审规则》是一份关于土地估价报告评审的规定，旨在规范土地估价行业的工作流程，保障估价报告的准确性和可靠性。
这份规则共分为五个部分：总则、报告评审程序、报告评审要求、评审结论和附则。
以下是对每个部分的详细介绍：一、总则在总则部分，规则首先对评审的目的进行了解释，即通过评审过程对土地估价报告进行质量检验和监督，确保报告的真实性和准确性。
对于相关的法律法规和标准进行了引用，为后续的评审程序提供法律依据和技术支持。
二、报告评审程序报告评审程序部分明确了土地估价报告的评审流程和方法。
规则要求评审程序应包括资料审查、现场核实和专家评审等环节，以确保评审过程全面、客观和细致。
对评审人员的资格和职责也做出了具体要求，保障评审工作的专业性和公正性。
三、报告评审要求在报告评审要求部分，规则对土地估价报告的内容、格式和提交要求进行了详细规定。
报告必须包括土地估价的基本信息、方法和依据，以及评估人员的专业背景和资质证明。
在格式和提交上也有具体的要求，确保评审工作的高效和有序进行。
四、评审结论在评审规则明确了对土地估价报告的评审结论和处理程序。
在评审结束后，评审人员需要对报告的真实性和准确性进行评定，并提出评审结论。
根据评审结论，可以对报告进行合格、需修改或不合格的处理，保障报告的质量和可靠性。
五、附则附则部分包括了对规则实施过程中可能遇到的问题和处理方法的说明，以及对规则的适用范围和解释等内容。
也对规则的实施和监督进行了明确要求，保障规则的执行和效果。
《中估协土地估价报告评审规则》从总则到附则对土地估价报告的评审工作进行了全面、系统的规定，为保障估价报告的质量和可靠性提供了有效的制度保障。
通过评审程序的严格执行和规范化管理，有助于提高土地估价行业的专业水平，增强估价报告的市场竞争力和信誉度。
GB/T18508-2014 (新)土地估价报告01-文字式封面内容和格式如下：[一]封面：土地估价报告[封面标题]项目名称：[说明估价项目的全称，内容宜包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其它)等要素]受托估价单位：[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构]土地估价报告编号：[说明估价机构对该项目的编号，含有“(地名)估价机构简称(年度)(估)字第××号”等字样，其中地名为估价机构所在省市的名称，所在省份填写简称，年度为提交土地估价报告日期所在年度]电子备案编号：提交估价报告日期：[说明土地估价报告提交的具体日期][二]正文正文内容和格式如下：土地估价报告[正文标题]第一部分摘要[分标题]一、估价项目名称[同“土地估价报告”文字式封面]二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人]三、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等]四、估价期日：[说明估价结果对应的具体日期，样式为XXXX年XX月X X日]五、估价日期[说明该项估价工作的起止日期]六、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度，现状利用或规划利用条件，本次估价所设定的开发程度和用途及其理由。
土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”(指通路、通电、供水、排水、通气、通暖、通讯等)和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在公开市场（或特定市场）条件下，于估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的，某种权利特征下，土地使用权(或包括其它内容)价格]七、估价结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，应以人民币表示，总地价附大写金额，并附土地估价结果一览表（见表E.1）。
如需用外币表示的，应标明估价期日外币与人民币的比价]。
土地估价报告规范格式（１９９６）〔１９９５〕国土〔籍〕字第１８０号关于印发《土地估价报告规范格式（１９９６）》的通知各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅）：为规范土地估价行为，加强土地管理部门对土地估价人员、机构及估价结果等的规范化管理，我局制订了《土地估价报告规范格式（１９９６）》。
现予发布，并于1９９６年３月１日起施行。
从施行之日起，当事人向土地管理部门申请土地估价结果确认以及土地估价机构申请办理土地估价机构资格认证、年审等所报送的土地估价报告和土地估价技术报告，土地估价机构向客户提供的土地估价报告，均应按本规范格式的要求，分别提供。
请各级土地管理部门在土地估价和地价管理工作中认真贯彻落实，并将贯彻中遇到的问题及时报告我局。
附件一土地估价报告（文字说明式）项目名称：受托估价单位：估价人：委托估价单位（人）：估价日期：土地估价报告编号：１９９５－１２－２２发布１９９６－０３－０１施行＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿国家土地管理局制订土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称〔说明估价项目的全称〕二、委托估价方〔说明该项估价的委托单位或个人〕三、估价期日〔说明所估地价的具体时点〕四、价格结果〔说明最终确定的总地价、单位面积地价和楼面地价，并附大写金额。
如用外币表示，应说明外币与人民币的比价〕五、土地估价师签字〔由参加本次估价的土地估价师签名，并注明土地估价师资格证书号〕六、土地估价机构〔由土地估价机构加盖公章〕一九九年月日第二部分估价对象界定一、委托估价方〔说明该项估价的委托单位、单位地址、法人代表、联系人或委托的个人、联系地址、联系人等〕二、受托估价方〔说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书号、法人代表等〕三、估价目的〔说明该项估价的目的和应用方向〕四、估价日期〔说明该项估价工作的起止日期〕五、估价期日〔说明所估地价的具体时点〕六、估价对象概况１、土地登记状况〔说明估价对象的土地位置、土地用途、四至、面积、级别、土地权属性质、土地登记证书号、地籍图号、宗地号等〕２、土地权利状况〔说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。
土地估价报告（规范格式）土地估价报告项目名称:[说明估价项目的全称，内容可包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其它)等字样]受托估价单位:[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构]中地不动产评估有限公司土地估价报告编号:[说明估价机构对该项目的编号，含有“(地名)估价机构简称(年度)(估)字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度][2002]中地评[总]字第**号提交估价报告日期:[说明土地估价报告提交的具体日期]土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称[同“土地估价报告”文字式封面]二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人]三、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等]四、估价基准日[说明估价结果对应的具体日期，样式为××××年××月××日]二00二年*月*日五、估价日期[说明该项估价工作的起止日期]二00二年*月*日至二00二年*月*日六、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。
土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等）和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其它内容）价格]估价对象土地实际用途（或土地证登记筑）用地，此次评估设定用途为：（商服、工业、仓储、交通运输、公共建筑）用地；估价对象实际开发程度为宗地外*通（通路、通电、供水、排水、供暖、供气、通讯等），宗地内*通一平（通路、通电、供水、排水、供暖、供气、通讯等及宗地内平整状况）；根据估价目的，由于宗地内*通设施开发费已计入固定资产评估值中，为了避免资产重复计算，此次评估设定开发程度为：宗地外*通（通路、通电、供水、排水、供暖、供气、通讯等）及宗地内*场地平整（或部分平整、阶梯式平整）。
土地估价报告（表格式）规范式[一]封面封面内容和格式如下：土地估价报告：[封面标题]项目名称：[同“土地估价报告”文字式]土地估价报告编号：[同“土地估价报告”文字式]受托估价单位：[同“土地估价报告”文字式]提交估价报告日期：[同“土地估价报告”文字式] [二]正文正文内容和格式如下：第一部分概述[分标题]1．估价项目名称2．委托估价方联系地址联系电话法人代表联系人3．受托估价方联系地址联系电话法人代表联系人4．估价基准日年月日5．估价日期年月日至年月日6．估价目的7．地价定义7.1实际土地开发程度7.2设定土地工发程度7.3实际用途7.4设定用途7.5土地使用年限7.6土地价格内涵[指土地使用权价格、他项权利价格等] 8．土地估价结果估价对象总面积单位面积地价楼面地价元/平方米总地价元/建筑平方米大写9．土地估价师签字估价师姓名估价师证书号签字：10．土地估价机构（机构公章）估价机构负责人签字：年月日第二部分估价对象界定[分标题]一、估价对象描述1．土地登记状况1.1土地位置1.2土地来源及其变革1.3土地权属性质及其权属变更状况1.4地籍图号1.5宗地号1.6土地用途1.7土地面积平方米1.8四至1.9土地级别2．土地权利状况2.1土地所有者2.2土地使用者2.3国有土地使用证编号2.4共有土地使用者共有使用权分摊面积2.5他项权利类型人他项权利权利人他项权利义务人其他2.6土地使用权取得方式土地取得时间批准机关土地批准使用年限已使用年限剩余年限3。
土地基础设施状况宗地外基础设施条件宗地内平整状况4．土地利用状况4.1建筑物建筑物名称建筑物用途建筑物耐用年限已使用年限建筑层数建筑结构建筑面积建筑容积率4.2建筑物细部说明基础地板墙天花板屋面室内装修状况4.3主要设备和安装状况4.4其他构筑物和附着物状况4.5规划利用说明规划批准文件规划建筑物用途建筑面积限高层数容积率绿化率4.6土地利用的特殊说明二、影响地价的因素说明1．一般因素1.1城市资源状况城市地理位置城市人口城市面积城市自然条件(气候、水文、地质等) 城市劳动力结构分布城市土地利用状况1.2房地产制度与房地产市场土地使用制度与土地管理政策住房制度与房地产管理政策土地市场交易情况房屋市场交易情况1.3产业政策产业优惠政策税收政策1.4城市规划与发展状况城市性质城市发展目标1.5城市经济发展状况城市经济结构布局国民经济生产总产值经济增长趋势1.6社会储蓄与投资社会储蓄水平银行利率投资利润率社会投资方向与实施情况2．区域因素2.1区域概况区域位置区域人口区域面积区域经济发展状况区域商服中心等级及影响医院、卫生设施状况文化、体育设施条件其他公用设施2.2交通条件公共交通对外交通2.3环境条件2.4基础设施条件周围道路类型、等级供水状况供电状况供气状况供暖状况电讯状况排水状况2.5产业集聚规模2.6规划限制2.7其他条件3．个别原因3.1宗地位置土地使用者3.2土地实际使用者估价设定用途3.3宗地形状临街状况容积率土地面积3.4场地平整状况地基承载力地形条件地质条件3.5四至3.6基础设施条件3.7规划利用状况第三部分土地估价结果及其使用[分标题] 一、估价依据1．2．3．二、估价原则1．2．3．三、土地估价1．估价基本事项1.1土地级别基准地价1.2土地开发程度土地开发费用2．估价方法2.1估价方法2.2估价方法选择依据3．估价结果估价对象总面积单位面积价元/平方米楼面地价元/建筑平方米总地价大写四、估价结果和估价报告的使用1．估价的前提条件假设条件2．估价结果和估价报告的使用2.1估价报告和估价结果的主要法律依据2.2估价报告和估价结果的使用方向2.3估价报告和估价结果的限制条件2.4估价报告和估价结果的有效期限3．其他需要特殊说明的事项第四部分附件[分标题]附件应包括委托估价函、估价对象土地使用证复印件或土地产权证明材料（附宗地图）（出让土地需附出让合同或协议）、房屋产权证复印件或证明材料、地籍图或宗地区域位置图、建筑图、估价对象照片（从不同角度体现宗地的主要建筑物、用途及利用特点、有关背景材料）（如估价项目的有关批准文件等，如为规划利用应提交规划利用的项目建议书、可行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件）、估价对象如设定他项权利的有关权利人证明材料、估价机构资质及签字土地估价师证书复印件、委托方营业执照等。
土地评估报告格式
1.报告概述：对报告目的和范围进行简要说明，包括对评估地点、时
间和用途的描述。
2.土地背景介绍：对评估地点的地理位置、周边环境、土地类型及使
用历史进行介绍，包括有关权属、用途和限制的信息。
3.目标和方法：明确评估的目标和方法。
这包括使用的评估方法和模型，如市场比较法、收益法和成本法等。
4.市场调研和数据收集：对当地土地市场进行调研，收集并分析土地
市场的相关数据。
这包括土地交易信息、土地供需情况、土地价格趋势等。
5.土地估值分析：根据所选的评估方法，对土地进行估值分析。
这包
括对可比土地交易的分析和选择、调整和折现率的确定等。
6.土地影响因素分析：对影响土地价值的各种因素进行分析和权衡。
这包括土地的用途规划、市场需求、政府政策和限制等因素的影响。
7.风险评估和可行性分析：对土地市场的风险进行评估，包括市场竞争、政策变动等风险因素的分析。
同时，对土地的可行性进行评估，包括
开发和利用土地的可行性和风险。
8.结论和建议：根据土地估值分析和风险评估结果，提出评估报告的
结论和建议。
这包括对土地价值的确定、开发和利用的建议等。
土地评估报告的格式和内容可以根据具体评估的目的和要求进行调整
和修改，但以上所述的内容是一份标准的土地评估报告所应包含的主要部分。
评估师应根据评估的具体情况和要求，合理安排和组织报告的内容和
结构，并确保报告的准确性、完整性和可靠性。
中和集团土地价值评估报告创优资评报字（2013）第007号财务管理1003班 100420142 雷雪蓉一、摘要创优资产评估有限公司接受中和集团的委托，根据国家关于国有资产评估的有关规定，本着独立、公正、科学、客观的原则，按照国际公允的资产评估方法，为满足中和集团的需要，对中和集团取得的二环以内可商住两用的一块面积为15000㎡的土地进行了评估工作。
本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的土地进行了实地勘测、运用市场调查等方法对该土地在2013年10月31号所表现的市场价值做出了公允反映。
现将资产评估情况及评估结果报告如下：二、项目名称、委托方及被评估单位项目名称：中和集团所属位于长沙市岳麓区编号1101278594土地价值评估委托估价单位：中和集团受托估价单位：创优资产评估有限公司三、评估目的本次评估的目的是为中和集团购买该土地提供价值参考。
四、评估对象及评估范围评估对象是中和集团购买的编号为1101278594土地，位于长沙市岳麓区西二环以内，面积为15000㎡，且土地形状规则，可商住两用。
允许建筑容积率为5，覆盖率≤50%，土地使用年限为50年。
评估范围是与评定该土地的在2013年10月31号所表现的市场价值相关的要素，如开发方式、预计开发费用等。
五、估价对象概况（一）土地权利情况委估宗地土地所有权属国家所有，在估价基准日，带估宗地未设定抵押、担保等它项权利。
（二）土地利用情况供水、排水、供电、通讯等完善。
六、价值类型和定义根据评估目的及相关评估条件的约束，本项目的评估选择了市场价值作为评估结论的价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
七、评估基准日根据本公司与中和集团的约定，本项目的评估的基准日期定为2013年10月31日。
八、评估依据（一）评估行为依据中和集团与创优土地房产评估有限公司签订的土地价值评估业务委托书（二）评估法规依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》3、《中华人民共和国城市房地产管理法》4、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》5、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》6、其他相关的地方性法律法规等。
（三）评估产权依据国有土地使用权证九、评估方法的比较及选择剩余法又称假设开发法，充分的考虑了规划条件下宗地自身最有效利用方式以及当前房地产市场现状和未来可能带来的收益等。
而且拍卖出让宗地一般都是用于开发或再开发建设及具有投资开发或再开发潜力的土地。
允许运用于以下情形：（1）待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；（2）仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；（3）现有房地产中地价的单独评估。
收益法使用于有收益或潜在收益的房地产评估，如商场、旅馆、餐馆、商务楼等收益性房地产及住宅等也可以转化为收益性房地产。
但对于政府办公楼、学校、公园、图书馆等社会公用、公益性房地产，收益法一般不适用。
成本法适用的对象为新开发建造、计划建造或可以假设重新开发建造的房地产价格评估。
成本法也被广泛用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的评估，如政府的办公楼、学校、图书馆、医院、军队营房、公园等公用、公益性房地产及化工厂、钢铁产、发电厂、码头、机场等又独特设计或只针对个别用户的特殊需求而开发建造的房地产。
经过综合考虑分析，由于该土地是待开发土地，故本次评估采用剩余法。
十、评估方法（一）基本思路及计算公式剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑建造费用与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法的计算公式：V＝A－B－CV：待估土地价格A：开发完成后的土地总价值或房地产总价值B：整个开发项目的开发成本C：开发商合理利润十一、评估实施程序和过程（一）选取最佳开发方式根据规划的要求和市场调查，该地块最佳的开发方式为：建筑覆盖率适宜为50%的商业居住混合楼。
该建筑为框架结构，总建筑面积为75000平方米，单层建筑面积3000平方米，共25层，其中1-5层为商业用房，共15000平方米，6-25层为住宅，共60000平方米。
（二）预计建设期预计共两年完成，即2015年10月完成。
（三）预计建设期预计建造完成后，其中的商业楼全部出售，住宅楼的80%在建造完成后可出售，20%半年后才能出售。
预计当时商业楼售价为20000元/平方米，住宅楼售价为8000元/平方米，折现率为10%。
那么就可以得出：开发完成后房地产价=20000*15000+8000*60000*[80%+20%/(1+10%)^0.5] =775532408.57=77553.24（万元）（四）估计开发费用经估测，总开发费用（包括管理费用）为30000万元。
（五）估测投资利息该房地产在未来3年的建设期内，开发费用的投入情况为：第一年投入70%，第二年投入30%。
经调查了解，银行现行基本建设贷款年利息率为6.15%，则：投资利息=地价*[(1+6.15%)^2-1]+30000*70%*[(1+6.15%)^1.5-1]+30000*30 %*[( 1+6.15%) ^0.5-1]=地价*0.13+2239.36（六）估测开发利润经调查分析，房地产行业开发同类地产的平均利润率为25%，则：开发利润=（地价+30000）*25% =地价*25%+7500（七）估算销售税金及附加根据税法，评估对象的营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%，则：营业税=77553.24*5%=3877.66（万元）城市建设维护税=3877.66*7%=271.44（万元）教育费附加=3877.66*3%=116.33万元）营业税及附加合计=3877.66+271.44+116.33=4265.43（万元）（八）估测销售费用经调查分析，销售费用为开发房地产价值的3.5%，则：销售费用=77553.24*3.5%=2714.36（万元）（九）求取地价将上述各项数值带入剩余法评估计算公式得地价=（77553.24-30000-地价*0.13-2239.36-地价*25%-7500-4265.43-2714.36地价+地价*0.13+地价*0.25=77553.24-30000-2239.36-7500-4265.43-2714.36地价=30834.09/1.38=22343.54（万元）单位地价=22343.54*10000/15000=14895.69（元/平方米）十二、评估假设1、在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
2、土地使用着合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。
3、任何有关带估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
4、估价对象与其他生产要素相结合，能满足设定年期内经营管理的正常运行、持续发展。
5、估价对象在设定用途条件下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。
6、待估宗地的最佳开发利用方式为：商住两用。
容积率为5。
如以上设定的条件与政府相关部门最终的批复又出入，评估报告应做适当调整或重新评估。
7、委托方提供资料属实。
8、评估设定的土地开发程序为宗地红线外的基础设施开发程度与红线内场地平整状况。
十三、评估结论根据以上评估方法和标准计算，中和集团所属位于长沙市岳麓区西二环的土地使用权价格于评估基准日2013年10月31日的评估单价为14896元/平方米（取整），大写为人民币壹万肆仟捌佰玖拾陆元整。
十四、需要特殊说明的事项1、本报告评估的土地价格是估价对象在估价基准日2013年10月31日的现状价格，随着时间的推移及土地市场情况的变化，该价格应做适当的调整或重新评估。
2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的出让土地使用权价格，若待估宗地的土地权利状况、开发利用方式、估价日期、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应做相应调整。
3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构部承担责任。
4、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体情况，确定估价原则、方法及参数的选取。
十五、评估报告适用限制说明1、本次评估是在委托方和被评估单位提供的文件、资料真实、有效的假设条件下进行的，如发生由于委托方及评估单位提供的文件、资料失实或有隐匿等行为而造成评估结果失实，则由委托方承担责任，本公司不承担任何法律责任。
2、本评估报告仅供评估报告中披露的评估报告使用者用于载明的评估目的。
注册评估师及其所在评估机构不承担因平评估报告使用不当所造成的后果的责任。
3、本评估结论是注册资产评估师根据专业知识和经验对评估对象发表的价值咨询意见，不应当被认定为是对评估对象可实现价格的保证。
4、根据国家有关规定，本评估报告有效期为一年，即有效期从资产评估基准日2013年10月31日至2014年10月30日止。
本评估报告应当在载明的有效期内使用。
5、本评估结论仅供委托方为本次评估目的的使用和送交资产评估主管机关审查适用。
本评估报告书的使用权归委托方所有，但除法律规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司同意，评估内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
十六、评估报告日本报告提出日期为2013年11月12日。
创优资产评估有限公司2013年11月12日评估机构法定代表人：周小丽注册资产评估师：李丹注册资产评估师：雷雪蓉附件：附件1：估价对象区域位置图附件2：估价对象利用现状照片附件3：估价对象《国有土地使用证》复印件附件4：估价机构资质证书复印件附件5：土地估价师资格证书复印件。
