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高层商业综合体工程项目前期策划书编制：审核：审批：建筑集团有限公司编制日期：2013年月日注：1、本表由项目部、分公司、总公司各留存一份。
审批意见附页注：1、本表由项目部、分公司、总公司各留存一份。
工程项目前期策划 审 核 表 编 号QD-01 （共 2页 第 1页） 工 程 名 称 高层商业综合体日 期 2013-10-26编制单位名 称建筑集团有限公司 序号 类 别 编 制 人册数 页数 1 工程项目前期策划1 58审核意见：审核意见见附页。
√有/□无 附页 审核人 （签字）： 审核日期： 审核结论：总公司总工（签字）： 日 期：工程项目前期策划审 核 表编 号***-01（共 2页 第 2 页） 相应的审核意见。
目录第一部分项目机构设置及管理人员配备策划----------------1 1.项目机构设置及管理人员配备策划-------------------------2 1.1项目规模和特点---------------------------------------2 1.2项目机构策划-----------------------------------------2 1.3项目管理人员配备策划----------------------------------4 第二部分项目合同风险策划-------------------------------5 2.项目合同风险策划---------------------------------------6 2.1合同风险因素识别--------------------------------------6 2.1.1直接风险--------------------------------------------6 2.1.2间接风险--------------------------------------------7 2.1.3其他风险--------------------------------------------7 2.2制定规避风险对策和措施--------------------------------8 2.2.1直接风险对策和措施----------------------------------8 2.2.2间接风险对策和措施---------------------------------13 2.2.3其他风险对策和措施---------------------------------14 2.3制定风险管理责任-------------------------------------15 2.4实施过程风险对照--------------------------------------15 第三部分施工组织设计及施工方案策划要点----------------16 3.施工组织设计及施工方案策划----------------------------173.1编制依据及说明---------------------------------------17 3.1.1编制说明-------------------------------------------17 3.1.2编制依据-------------------------------------------17 3.2工程概况---------------------------------------------19 3.2.1工程总体简介---------------------------------------19 3.3工程特点及施工难点-----------------------------------20 3.4工程施工部署-----------------------------------------21 3.4.3主要管理目标---------------------------------------21 3.4.4项目施工任务的划分---------------------------------22 3.4.5施工流水段及施工顺序策划---------------------------22 3.4.6工程施工总进度计划---------------------------------24 3.4.7新技术的推广与应用---------------------------------24 3.5施工现场总平面布置-----------------------------------25 3.5.1结构施工阶段总平面布置-----------------------------25 3.5.2装修施工阶段总平面布置-----------------------------25 3.6主要分部、分项工程施工方案----------------------------26 3.6.1模板选择策划---------------------------------------26 3.6.2大型机械设备布置策划-------------------------------27 3.6.3脚手架型式策划-------------------------------------27 3.6.4季节性施工策划-------------------------------------27 第四部分项目质量计划策划------------------------------29 4.项目质量计划策划--------------------------------------30 4.1质量目标---------------------------------------------304.2质量风险分析及对策-----------------------------------30 第五部分项目成本策划----------------------------------325.项目成本策划------------------------------------------33 5.1项目成本制造情况-------------------------------------33 5.1.1工程总价-------------------------------------------33 5.1.2编制说明-------------------------------------------33 5.1.3编制内容-------------------------------------------33 5.1.4十七项指标成本计划汇总表---------------------------33 5.2项目成本控制措施-------------------------------------47 5.2.1总则-----------------------------------------------47 5.2.2合理部署降低成本措施-------------------------------48 第六部分各类生产资源计划策划--------------------------536.各类生产资源计划策划----------------------------------54 6.1工期计划策划-----------------------------------------54 6.2劳动力计划策划---------------------------------------54 6.3材料计划策划-----------------------------------------56 6.4施工机械设备计划策划---------------------------------56 6.5料具计划策划-----------------------------------------57 6.6分包队伍使用、管理计划策划---------------------------57 6.7采购计划策划-----------------------------------------58 6.8临时设施配置策划-------------------------------------58 6.9办公用品计划策划-------------------------------------58 6.10资金计划策划----------------------------------------58第一部分项目机构设置及管理人员配备策划1.项目机构设置及管理人员配备策划1.1项目规模和特点******灯具市场工程位于***路136号，北接***路，南临***新兴店，总建筑面积约为17万平方米，由1、2、3号楼和宾馆、商场组成。
北京华联（世纪城店）签约仪式暨世纪城项目品鉴会一、活动目标1.提升品质：采用品鉴会的形式拉开金色海岸3.世纪城项目的帷幕，选择这种抛弃以往传统的营销模式的做法，在于借以体现项目追求品质新生活的特点，达到全面提升项目整体形象的目的。
2.市场关注：多种形式活动的同期启动，不仅全民动员起来，既丰富了市民的业余生活，而且让消费者得到了真正的实惠，从而无时无刻都能体验到世纪城全新的生活模式，达到整个城市全面的、高度的关注效果。
3.联合互动：北京华联与天信房产的携手合作，可谓强强联手，它将全面带动世纪城的整体发展，无论是对遂宁市城北区域的经济导向，还是对区域内的广大消费者，或是天信公司、北京华联都是双赢的事情。
二、活动时间2006年10月14日 10：00—12:00三、活动地点明星康年大酒店二楼明星厅四、邀请对象1、政府主管部门领导（建设局、房管局、规划局、国土局等）约10人2、华联、天信公司领导约10人3、地产业界同行、遂宁大的品牌商家约10人4、媒体记者（广电报、遂宁日报、电视台）约10人5、以前公司的老业主及咨询预约准客户约100人五、活动流程活动执行负责：活动配合负责：提前准备工作：1、华联来宾提前抵达（10月13日下午），由开发公司负责迎接，下榻宾馆，并安排吃住。
2、当日08：00之前完成：展示布置，现场布置安装完毕工作人员到位礼品及手提袋等资料摆放到位，指示牌摆放到位入口接待台摆放到位；嘉宾名单和新闻记者名单分别送到嘉宾与记者签到处，放签到簿1本调试音响器材完备（投影机、音响、光碟、背景音乐、灯光）3、当日接待流程：9：30—10：00迎接嘉宾与来宾到场(在整个过程，由广州蕉叶组合在一楼表演唱歌助兴。
楼上播放背景音乐)接待人员负责客户签到、楼盘宣传资料（礼包）及华联优惠券发放服务人员负责引导客户进入二楼就坐礼炮人员负责礼花炮点炮，每批次嘉宾到场点放双响迎接营销部负责新闻媒体人士的接待、新闻稿发放及采访安排（一）签字仪式活动目的：通过与北京华联的签字仪式事件制造新闻为切入点，将金色海岸Ⅲ期·世纪城即将面市的信息有效传播出去，一方面可以让正准备在其它楼盘购房的客户持币观望等待，另一方面也可以让前期咨询意向客户增强信心。
城市商业综合体开发流程城市商业综合体是一个庞大的系统工程。
在城市商业综合体的开发过程中，受城市商业综合体的开发规模大、投资大，而且涉及专业众多的影响，对城市商业综合体的开发经营较普通项目要求更高。
因此其开发与经营过程中也与一般房地产项目开发迥然不同。
一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最重要的环节,尤其是城市综合体专案,它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平，为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。
城市商业综合体的定位与单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分。
1．项目的整体定位项目的整体定位是一项系统工程，涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关.在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念，独特的主题理念是城市商业综合体项目的灵魂。
在信息化社会,消费者的消费方式发生了很大变化，尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内，个性化与情感化的倾向越来越明显。
因此，根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区域文化及不同功能物业的发展趋势，还需要为城市商业综合体确定一个整体主题形象定位。
在统一的形象定位中，在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市商业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表现，使其真正起到都市文化中心的作用。
2．城市商业综合体分项定位在城市商业综合体分项定位中最重要的是体量（规模）研究与商业研究。
1)城市商业综合体的定量研究城市商业综合体的定量研究主要是研究不同物业的体量与规模.其主要物业通常包括:商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积。
城市商业综合体开发从规划到完成一般需要5-10年，甚至更长。
因此，城市商业综合体中各物业的规模是动态的.以下以写字楼与商业定量为例说明：—-—商务物业（写字楼)定量，主要是通过市场调研、结合理论研究方法.———零售商业定量，通过商业市场研究结合现状供需数据、用商圈计算与模分析模型判断综合体内零售商业的体量。
高端地产品牌策划书3篇篇一高端地产品牌策划书一、前言随着人们生活水平的提高，对于居住环境的要求也越来越高。
高端地产作为房地产市场的一个重要分支，具有广阔的市场前景和发展潜力。
本策划书旨在为高端地产品牌的策划提供指导，通过对市场、目标客户、产品定位、营销策略等方面的分析，制定出切实可行的品牌策划方案，为高端地产品牌的发展提供有力支持。
二、市场分析（一）市场规模随着人们生活水平的提高，对于高端住宅的需求也在不断增加。
尤其是在一些经济发达的城市，高端住宅市场的需求更加旺盛。
（二）市场趋势1. 消费者对于高端住宅的品质和服务要求越来越高。
2. 高端住宅市场的竞争越来越激烈，品牌成为了消费者选择的重要因素。
3. 高端住宅市场的产品不断创新，满足消费者的个性化需求。
三、目标客户分析（一）客户特征1. 年龄在 35-55 岁之间，有一定的经济实力和社会地位。
2. 注重生活品质，追求高品质的生活方式。
3. 具有较强的品牌意识，对高端品牌有较高的认可度。
4. 注重家庭生活，对居住环境有较高的要求。
（二）需求分析1. 对于住宅的品质和舒适度有较高的要求，注重住宅的建筑设计、装修品质、物业服务等方面。
2. 对于周边环境和配套设施有较高的要求，注重社区的环境、配套设施、交通便利性等方面。
3. 对于社交和生活方式有较高的要求，注重社区的社交氛围、生活方式、文化氛围等方面。
四、产品定位（一）产品特点1. 高品质的建筑设计和装修，注重细节和品质感。
2. 高标准的物业服务，提供全方位的贴心服务。
3. 优越的地理位置和周边环境，享受高品质的生活。
（二）产品差异化1. 打造独特的社区文化和生活方式，提升品牌的附加值。
2. 提供个性化的服务，满足客户的特殊需求。
3. 不断创新产品，引领高端住宅市场的发展潮流。
五、营销策略（一）品牌塑造1. 加强品牌宣传，提高品牌知名度和美誉度。
2. 打造独特的品牌形象，提升品牌的差异化竞争力。
（二）产品推广1. 举办产品发布会、展示会等活动，展示产品的特点和优势。
