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收益还原法考点1 收益还原法的概念考点2 收益还原法的基本公式考点3 收益还原法不同情况下的公式考点4 收益还原法估价的基本步骤考点5 土地年总收益的概念、测算方法考点6 总费用的测算方法考点7 土地纯收益的概念及测算方法考点8 土地还原率的概念及确定方法考点9 土地价格的确定考点10 收益还原法的适用范围及基本条件考点1 收益还原法的概念收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。
收益还原法是在估算土地在未来每年预期的纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日总收益的一种方法。
它所求得的土地价格通常称为收益价格。
考点2 收益还原法的基本公式一般公式：考点3 收益还原法不同情况下的公式1、土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式：式中：p—土地价格；a—土地纯收益；r—土地还原率。
2、当a每年不变；r每年不变且大于零；土地使用为n年时，其计算公式如下：3、当t年以前(含t年)纯收益有变化，其值为a；t年以后纯收益无变化，其i值为a；r每年不变且大于零，使用期无限时，土地价格的计算公式为：，t年以后纯收益无变化，4、当t年以前(含第t年)纯收益有变化，其值为ai其值为a，r每年不变且大于零；土地使用年期为n时，土地价格的计算公式如下：5、纯收益按等差级数递增或递减的，土地使用年期无限时的计算公式：当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。
6、纯收益按等差级数递增或递减的，土地使用年期有限时的计算公式：当纯收益按等差级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。
7、纯收益按一定比率递增或递减时，土地使用年期无限时的计算公式：当纯收益按等比级数递增时取减号，递减时取加号。
8、纯收益按一定比率递增或递减时，土地使用年期有限时的计算公式：当纯收益按等比级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。
2011收益还原法作业题1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。
试选用所给资料估计该宾馆的价格.解：(1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1—30%)=3832500元=383。
25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元(3)计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383。
25万元-168万元=215。
25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限,则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1—20%)=3942000元=394.2万元（6)计算同档次宾馆年总费用=394.2×30％=118。
26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70％=275.94万元(8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限,则同档次宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=275.94/10％=2759.4万元（9)该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50〉45元,但空房率也高,30％>20％，特别是营运费用过高,竟占总收入的43.84％,导致净收益下降，应改善管理,降低营运支出。
（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理.答：略2、某商店的建筑面积为1000m 2，土地使用权年限为40年，从2000年10月1日起计.2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m 2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。
收益还原法土地方面1. 以收益还原法评估土地价格按以下公式：（1）土地收益为无限年期：V=a/r （1）式中：V：土地收益价格a：土地纯收益(或地租)r：土地还原利率（2）土地收益为有限年期：V=（a/r）[1-1/（1+r）n] （2）式中：V、a、r含义同前n：未来土地使用年期2. 程序（1）收集相关资料；（2）测算年总收益；（3）确定年总费用；（4）计算年纯收益；（5）确定还原利率；（6）选用适当的计算公式；（7）试算收益价格；（8）确定待估宗地地价。
3. 收集相关资料收集的资料包括：待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。
出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。
营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。
直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。
所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。
4.估算年总收益年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。
对总收益的收益期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总收益。
5. 确定年总费用总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。
在确定土地年总费用时，要根据土地利用方式进行具体分析。
对总费用的支出期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总费用。
几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：（1）土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；（2）房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；（3）经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；（4）生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
6.确定土地纯收益纯收益按总收益扣除总费用计算。
收益还原法试题及答案(一)判断题来源：1．地价一土地年收益／土地还原利率。
()2．土地还原利率等于土地纯收益与土地价格的比率。
()3．只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
()4．一般情况下，土地还原利率高于建筑物还原利率。
()5．综合还原利率计算公式r=(r1L+r2B)/(L+B)与r=[r1L+(r2+d)B]/（L+B）不同，它适用于建筑物折旧后的纯收益情况。
() 6．还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。
()7．在承租土地使用权中，由于其是债权性质，故承租土地使用权是无价的。
()8．城市中心区的一块空地，目前未加利用，也暂无收益，但可以用收益还原法评估。
()9．来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租；相对于土地所有者而言，称为、土地收益。
()10．收益还原法评估结果的准确度，取决于土地还原利率的准确程度。
()11．收益还原法将土地的价格视为货币额存入银行中，每年所得的利息相当于土地的纯收益。
()12．利用收益还原法评估地价的基本公式是P=a/r[1-1/(1+r)n]。
()13．用收益还原法估价时，其纯收益即从总收益中扣除总费用后的收益。
()14．有形收益是指具有实物形式的收益。
()15．房地出租时所支付的管理费即管理人员工资的支出。
()16．国有土地租赁的承租人取得承租土地使用权后，即可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
()17．承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。
()18．一般空房损失属总费用计算范围。
()19．土地的客观收益可以直接用于评估，一般仅包括有形收益。
()20．实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。
()21．承租土地使用权的评估，也可用收益还原法，但土地收益必须以正常市场租金计，而使用年期应由剩余租期计。
()22．由于承租土地使用权的年限要短于出让土地使用权的年限，其承担的风险要小，因此在采用收益还原法评估时，所选用的还原利率一般应比出让土地使用权还原利率低1个百分点左右。
土地估价实务基础：收益还原法题库考点（三）1、问答?为评估写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：（1）可比实例的成交价（江南博哥）格与成交日期。
（2）交易情况分析判断。
交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。
（4）房地产状况。
房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍。
因素2是因素3的1.67倍。
房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
正确答案：（1）交易情况修正系数可比实例A=100/103可比实例B=100/99可比实例C=100/102（2）交易日期修正系数可比实例A=（1+1.2%）2×（1+1.8%）4=1.0999可比实例B=（1+1.2%）4×（1+1.8%）4=1.1265可比实例C=（1+1.2%）1×（1+1.8%）4=1.0869（3）房地产状况修正系数①因素权重值的计算因素1的权重=4/（1+1.67+4）=0.6因素2的权重=1.67/（1+1.67+4）=0.25因素3的权重=1/（1+1.67+4）=0.15②房地产状况修正系数的计算（4）计算比准价格2、多选收益还原法中，关于确定客观收益一般要注意的因素说法正确的是（）。
A.收益是安全可靠的B.收益是现状下实际取得的收益C.收益可以是无规律产生的收益D.土地的总收益是具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益E.收益必须是持续且有规律产生的收益正确答案：A, D, E3、问答?某市的容积率修正系数表（见表7-5）。
收益还原法的应用一、土地价格评估例5－3 某公司于2003年11月以竞拍方式取得A地块50年使用权，并于2004年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为1 200元／m2；其耐用年限为55年，目前该类建筑物重置价为1 500元／m2，残值率为10%。
A地块面积450m2，建筑面积为400m2。
目前该建筑全部出租，每月实收租金为10 000元。
据调查，当地同类建筑出租租金一般为30元／月·m2，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0．2%。
根据上述资料估算A地块在2007年11月的土地使用权价格。
估价过程如下。
（1）选择估价方法。
该宗地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。
（2）估算房地产年总收益。
收益应采用客观收益，即30元／月·m2。
年总收益＝30×400×12＝144 000（元）（3）估算房地产年总费用。
①年税金：年税金＝20×400＝8 000（元）②年管理费：年管理费＝30×400×12×4%＝5 760（元）③年维修费：年维修费＝1 500×400×2%＝12 000（元）④年保险费：年保险费＝1 500×400×0．2%＝1 200（元）⑤房屋年折旧额：房屋年折旧额应根据房屋重置价、耐用年限、残值率等进行计算。
但本案例中土地使用权出让年限，即土地使用者可使用土地的年限小于房屋耐用年限。
然而根据相关规定，使用者可使用房地产的年限即收益年限不能超过土地出让年限。
对本案例而言，房屋可使用年限为50－1＝49（年）。
这样，房屋的残值在使用期满时也并不能由产权人取得。
因此，整个房屋重置价必须在收益年限内全部收回，以回收整个投资。
收益还原法试题及答案(一)判断题来源：1．地价一土地年收益／土地还原利率。
()2．土地还原利率等于土地纯收益与土地价格的比率。
()3．只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
()4．一般情况下，土地还原利率高于建筑物还原利率。
()5．综合还原利率计算公式r=(r1L+r2B)/(L+B)与r=[r1L+(r2+d)B]/（L+B）不同，它适用于建筑物折旧后的纯收益情况。
() 6．还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。
()7．在承租土地使用权中，由于其是债权性质，故承租土地使用权是无价的。
()8．城市中心区的一块空地，目前未加利用，也暂无收益，但可以用收益还原法评估。
()9．来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租；相对于土地所有者而言，称为、土地收益。
()10．收益还原法评估结果的准确度，取决于土地还原利率的准确程度。
()11．收益还原法将土地的价格视为货币额存入银行中，每年所得的利息相当于土地的纯收益。
()12．利用收益还原法评估地价的基本公式是P=a/r[1-1/(1+r)n]。
()13．用收益还原法估价时，其纯收益即从总收益中扣除总费用后的收益。
()14．有形收益是指具有实物形式的收益。
()15．房地出租时所支付的管理费即管理人员工资的支出。
()16．国有土地租赁的承租人取得承租土地使用权后，即可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
()17．承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。
()18．一般空房损失属总费用计算范围。
()19．土地的客观收益可以直接用于评估，一般仅包括有形收益。
()20．实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。
()21．承租土地使用权的评估，也可用收益还原法，但土地收益必须以正常市场租金计，而使用年期应由剩余租期计。
()22．由于承租土地使用权的年限要短于出让土地使用权的年限，其承担的风险要小，因此在采用收益还原法评估时，所选用的还原利率一般应比出让土地使用权还原利率低1个百分点左右。
收益还原法（一）土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式：ra P = 式中：P —土地价格；a —土地纯收益；r —土地还原率。
（二）土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式当a 每年不变；r 每年不变且大于零；土地使用为n 年时，其计算公式如下：⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡-=+)1(11r n r a P 式中：P 、a 、r 含义同前；n —使用土地的年期或者土地收益的年期（三）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式1、土地使用年期无限当t 年以前（含t 年）纯收益有变化，其值为i a ；t 年以后纯收益无变化，其值为a ；r 每年不变且大于零，试用期无限时，土地价格的计算公式为：)1()1(t 1i a r r t i i r a P +∑++==式中：P 、a 、r 含义同前；i a —第i 年的纯收益；t —纯收益有变化的年限。
2、土地使用年期有限当t 年以前（含第t 年）纯收益有变化，其值为i a ；t 年以后纯收益无变化，其值为a ，r 每年不变且大于零；土地使用年期为n 时，土地价格的计算公式如下：⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡-⨯+=++∑+-=)1()1()1(11t 1r r r t n t i i i r aa P 式中：P 、a 、r 、i a 、t 、n 含义同前（四）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式当未某年的土地价格已知，而已知土地价格的年份以前的纯收益有变化（不变时是特例），r 每年不变且大于零时，土地价格的计算公式吐下：)1()1(11r r t t t i i i P a P +∑++=-=式中：P 、a 、r 含义同前；t —未来土地价格已知的年限；t P —未来第t 年的土地价格。
（五）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式1、土地使用年期无限时的计算公式2r b r a P ±= 式中：P 、a 、r 含义同前；b —纯收益的等差级数递增或递减的数额2、土地使用年期有限时的计算公式n n r n r b r r b r a P )1()1(11)(2+⨯⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯±= 式中：P 、a 、r 、b 、n 含义同前（六）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式1、土地使用年期无限时的地价计算公式sr a P = 式中：P 、a 、r 含义同前；s —纯收益逐年递增或递减的比率2、土地使用年期有限时的地价计算公式⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛+±-=n r s s r a P 111 式中：P 、a 、r 、s 、n 含义同前（七）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式)1)...(1)(1()1)(1()1(212121n n r r r a r r a r a P ++++∙∙∙+++++= 式中：1a ，2a ，...n a —分别为未来各年的纯收益；1r ，2r ，...n r —分别为未来各年的还原利率。
真理惟一可靠的标准就是永远自相符合---实务基础：收益还原法答题方法（三）一、收益还原法应用复习?、利用收益还原法评估土地价格1 基本思路1第一步：依其他方法求得建筑物的价格第二步：从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益，得到土地的纯收益第三步：再以土地还原率还原，得到土地价格土地还原率土地纯收益/计算公式：土地价格= 2、利用收益还原法评估房产价格基本思路及计算公式与评估土地价格类似、利用收益还原法评估不动产价格3基本思路依然是先计算待估不动产的总纯收益，再用综合还原率还原，求出不动产的收益价格。
在实际中，根据纯收益内是否含有折旧费又分两种情况，区别在于综合还原率有所不同。
真理惟一可靠的标准就是永远自相符合---、利用收益还原法评估承租土地使用权价格4采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格。
与前几种方式的不同之处在与以盈余租金替代土地纯收益。
二、采用收益还原法计算题解析?题目：土地估价理论与方法第五大题计算题的第二小题（略2 （一）审题、明确题意，选择估价方法。
待估地产有收益，适合采用收益还原1 法年2、明确估价时点，与土地使用权取得时间隔了5 、明确题目提供的条件，思考如何利用这些条件计算收益和费用3/“元4、明确题目要求计算出的价格类型，土地市场价格的单位应为”平方米（二）解题思路第一步：求取房地合一的房地产共同产生的纯收益第二步：计算建筑物部分产生的纯收益真理惟一可靠的标准就是永远自相符合---第三步：从房地纯收益中扣除建筑物纯收益，得到土地纯收益第四步：计算剩余使用年限下的土地市场价格（三）列出评估过程1、解题思路及计算方法：适宜采用收益还原法2、基本公3（1）房地年纯收益计算公式（2）建筑物年纯收益计算公式3）土地年纯收益计算公式（4）有限年限土地价格公式（、计算步骤3）计算房地年总收益（需要逐步列出算式，给每步算式加上小标1（号）月租金收入×12月①年租金收益= 押金收益率押金年运用收益②=押金×+=③年总收益年租金收益押金年运用收益真理惟一可靠的标准就是永远自相符合---）计算房地年总费用（2 月月平均费用×12年总费用= ）计算房地年纯收益（3 -年总费用=房地年纯收益年总收益4）计算建筑物年纯收益4剩余使用年限×/耐用年限①建筑物现值=重置价格×建筑面积建筑物现值×建筑物还原率②建筑物年纯收益= 5）计算土地年纯收益（建筑物年纯收益=土地年纯收益房地年纯收益-）计算土地市场价格（6 /土地面积土地总价格①②土地单位面积价格= （四）难点及常见错误分析、难点1 （1）估价时点和土地使用年限的关系2（）土地年纯收益的计算真理惟一可靠的标准就是永远自相符合---）所提供条件的清晰分类（3 、常见错误分析2 1）没有解题思路说明（2）房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算（）房地总收益中未计算押金运用收益或处理错误（54）建筑物年纯收益计算基数错误（）未进行年期修正或修正的土地使用年限错误（5 （6）没有计算土地单位面积价格）解题思路或计算步骤混乱（7。
应用收益还原法答题方法二、解答计算题注意事项1、仔细审题，用对方法；2、格式正确，步骤清楚，切忌省略中间过程，不写出计算公式或算式；3、简单计算题要先写明解题方法，综合计算题先写明解题思路；4、注意标明单位，并按要求进行单位换算；5、尽可能多做几步，哪怕只能列出使用方法和计算公式；6、注意检查，避免出现计算错误，以及不按要求保留小数点后位数。
三、1998年采用收益还原法计算题解析题目：1998年土地估价理论与方法第五大题计算题的第一小题（略）（一）审题1、浏览题目，构思解题方法从题目中给出条件看出，该宗土地及建筑物出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。
2、仔细查看题目中的条件，思考哪些可用，还需要哪些重点留意：土地与建筑物的还原率、土地与建筑物的估价时点、计算土地与建筑物客观收益和客观费用的条件、各已知条件的单位。
（二）草拟出解题适用的公式和基本思路1、适用公式特别注意：计算房屋纯收益时，可采用无限年期公式；计算土地价格时，必须采用有限年期公式。
2、解题基本思路第一步：根据房地客观收益和客观费用，计算房地纯收益第二步：通过建筑物重置价格求得现值，再用房屋还原率计算房屋纯收益第三步：将房地纯收益减除房屋纯收益，得到土地纯收益第四步：用土地还原率，采用适用公式求得估价时点的土地价格一、1998年采用收益还原法计算题解析（续）解题步骤（1）选择计算方法（2）总收益计算（采用客观收益）（3）出租总费用计算（4）房屋年纯收益计算（5）土地纯收益计算（6）估价时点土地价格计算注意题目要求的是总地价还是单位地价（四）、难点及常见问题分析（1）难点：在于正确确定房屋的计提折旧年限和土地的收益年限（2）常见问题：应试者不考虑估价时点，土地使用权剩余年限取值错误二、收益还原法复习1、收益还原法的原理及适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价2、收益还原法的估价程序与计算方法（1）计算总收益采用客观收益，总收益产生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企业经营收益（2）计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等房地出租的总费用包括年管理费、年维修费、年保险费、年税金和年折旧费。
房屋年折旧费采用平均折旧法计算，分两种情况：A.房屋耐用年限〈土地使用权出让年限，计算公式为B. 房屋耐用年限〉土地使用权出让年限，需调整房屋可使用年限，并且计算时不考虑残值，计算公式为房屋可使用年限 = 土地出让前房屋已使用年限 + 土地出让年限房屋年纯收益 = 房屋现值×建筑物还原率房屋现值 = 房屋重置价×房屋成新度 = 房屋重置价 - 房屋总折旧（3）计算土地纯收益房地出租中的土地纯收益求取：土地纯收益 = 总收益-总费用-房屋纯收益 = 房地纯收益–房屋纯收益（4）确定合适的还原率：分综合还原率、建筑物还原率和土地还原率（5）选择公式求算地价最常用的公式是土地使用年限有限且土地年纯收益不变情况下的土地价格计算公式：P——土地价格 a——土地纯收益 r——土地还原率 n——土地收益年限该公式也可用以计算房产价格，或者在已知土地价格时计算土地年纯收益一、收益还原法应用复习1、利用收益还原法评估土地价格基本思路：第一步：依其他方法求得建筑物的价格第二步：从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益，得到土地的纯收益第三步：再以土地还原率还原，得到土地价格计算公式：土地价格 = 土地纯收益/土地还原率2、利用收益还原法评估房产价格基本思路及计算公式与评估土地价格类似3、利用收益还原法评估不动产价格基本思路依然是先计算待估不动产的总纯收益，再用综合还原率还原，求出不动产的收益价格。
在实际中，根据纯收益内是否含有折旧费又分两种情况，区别在于综合还原率有所不同。
4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格。
与前几种方式的不同之处在与以盈余租金替代土地纯收益。
二、2000年采用收益还原法计算题解析题目：2000年土地估价理论与方法第五大题计算题的第二小题（略）（一）审题1、明确题意，选择估价方法。
待估地产有收益，适合采用收益还原法2、明确估价时点，与土地使用权取得时间隔了5年3、明确题目提供的条件，思考如何利用这些条件计算收益和费用4、明确题目要求计算出的价格类型，土地市场价格的单位应为“元/平方米” （二）解题思路第一步：求取房地合一的房地产共同产生的纯收益第二步：计算建筑物部分产生的纯收益第三步：从房地纯收益中扣除建筑物纯收益，得到土地纯收益第四步：计算剩余使用年限下的土地市场价格（三）列出评估过程1、解题思路及计算方法：适宜采用收益还原法2、基本公式（1）房地年纯收益计算公式（2）建筑物年纯收益计算公式（3）土地年纯收益计算公式（4）有限年限土地价格公式3、计算步骤（1）计算房地年总收益(需要逐步列出算式，最好给每步算式加上小标号)①年租金收益=月租金收入×12月②押金年运用收益=押金×押金收益率③年总收益=年租金收益+押金年运用收益（2）计算房地年总费用年总费用=月平均费用×12月（3）计算房地年纯收益房地年纯收益=年总收益 - 年总费用（4）计算建筑物年纯收益①建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年限/耐用年限②建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率（5）计算土地年纯收益土地年纯收益=房地年纯收益 - 建筑物年纯收益（6）计算土地市场价格①②土地单位面积价格=土地总价格/土地面积（四）难点及常见错误分析1、难点（1）估价时点和土地使用年限的关系（2）土地年纯收益的计算（3）所提供条件的清晰分类2、常见错误分析（1）没有解题思路说明（2）房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算（3）房地总收益中未计算押金运用收益或处理错误（4）建筑物年纯收益计算基数错误（5）未进行年期修正或修正的土地使用年限错误（6）没有计算土地单位面积价格（7）解题思路或计算步骤混乱收集的资料包括：1)收益还原法应收集以下资料：A．开发后的房地产出租收益；B．房地产出租费用及有关税费等；C．房屋重置成本；D．土地还原率、房屋还原率等参数；E．当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
2)市场比较法应收集以下资料：A．三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等的比较实例；B．土地还原率等参数；C．当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
3)基准地价系数修正法应收集以下资料：A. 当地基准地价及修正体系；B．待估宗地所在土地级别；C．土地还原率等参数；D．当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
4)剩余法应收集以下资料：A．开发后的不动产市场售价；B．开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用；C．土地还原率、年贷款利率等参数；D．当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
三、土地估价报告改错题土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下：第一部分总述1．估价依据中，《中华人民共和国房地产管理法》，应为《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2．国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(1996)》的通知([1995]国土[籍]字第180号)是旧的土地估价报告规范格式，不应作为估价依据。
3．估价依据缺乏土地估价技术规程。
4．地价定义不清楚，未明确待估宗地的设定用途、年期、土地开发程度等内容。
5，使用说明中，待估宗地的土地面积、土地权利状况等应以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准。
6．“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用为错误说法，“土地估价技术报告”应供土地管理部门进行估价报告审核或备案以及估价机构存档用。
7．缺少土地估价师签字栏。
·第二部分估价对象描述及地价影响因素分析8．估价对象描述中，待估宗地的容积率应为0．81。
第三部分土地估价9．成本逼近法的计算公式有误。
10．成本逼近法中，税费不应包括新增建设用地有偿使用费。
11．成本逼近法中投资利息计算错误，土地开发费的计息期应为半年，正确的计算公式应为：投资利息＝土地取得费及有关税费×开发周期× 5．85％＋土地开发费×开发周期× 1／2×5．85％。
12．投资利润计算错误，计算投资利润时，投资利息不应计算利润。
13．计算增值收益时，应以成本价格乘以一定的增值收益率，成本价格应包括投资利息。
14．增值收益率有打印错误。
15．成本逼近法计算待估宗地的价格有误，计算结果是无限年期的价格，应进行土地使用年期修正，修正为50年期的价格。
16. 基准地价系数修正法中，未明确基准地价的内涵，包括颁布日期、用途、基准地价、开发程度等。
17．基准地价系数修正法中，待估宗地的容积率应为0．81，容积率修正系数为1．0。
18．基准地价系数修正法中，待估宗地为国有划拨土地，根据估价目的，土地使用年限可设定为最高出让年限50年，与基准地价年限相同，不必进行年期修正。
19．基准地价系数修正法中，期日修正系数有误，未明确1999年12月31日至2001年1月31日之间的地价变化情况。
20．基准地价系数修正法计算结果有误。
21．地价的确定中，未说明结果确定方法的依据。
22．地价确定中，两种方法的权重和不等于1．0。
23．估价结果中，总地价没有大写。
24．缺少土地估价结果一览表。
第四部分附件25．缺少待估宗地的国有土地使用证复印件。
26．缺少估价对象的照片资料。
（土地估价师）2000年土地估价实务第一部分综合计算题（共2题，每题各40分，总分80分。
答题要求列出算式、计算过程和计算结果;需按公式计算的，要求列出公式;无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留2位小数。
请在每题下方空白处答题）一、某公司于1998年10月通过出让方式获得一5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。
该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。
由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。
如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款?项目其他有关资料如下：（1）该大楼1~3层为商场，建筑面积为3000平方米，4~15层为办公楼。
（2）大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。
（3）大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。
目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米，办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。
