房地产行业存在的问题及解决对策

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中国房地产信托市场存在的问题及解决对策

作者：毛承之

来源：《财经界·学术版》2017年第01期

摘要：房地产业是我国国民经济发展的一个重要的支柱型产业，房地产信托则正是有效连接我国房地产业和金融业的一个桥梁，承担着为投资者获取收益和为房地产市场提供稳定资金的双重任务。近年来随着我国房地产业的迅速膨胀和发展以及国家相关部门对房地产事业的不断加强监管，我国房地产信托市场面临的风险也是不断增大，本文通过具体分析当前我国房地产信托市场所存在的一些普遍性的问题，并针对这些具体问题提出一些建议，以期为我国今后的房地产业健康可持续发展提供一点有益借鉴。

关键词：中国房地产信托市场 问题 解决对策

一、我国房地产信托发展过程中存在的主要问题

我国房地产信托发展时间只有二十多年，依旧处于幼年期，因此同国外发达国家房地产信托相比较依然存在着不少的问题，综合来看，主要存在以下几个方面的问题：

（一）房地产信托资金运作结构不合理，风险较大

纵观我国房地产信托发展，许多房地产信托资金布置结构严重不合理，资金投入普遍存在着单一集中化的现象，这种单一集中化主要体现在房地产信托资金主要集中于大型房地产项目、写字楼、商铺等高价位房上，而对于那些安保性的安居性工程则投入较少，资金流动性很差，这样就在无形中增大了房地产信托资金兑付风险，一旦房地产项目本身出现问题，后果将不堪设想。

（二）信托产品较为单一

主要表现在房地产信托的资金筹集功能当前被无线放大，房地产信托公司被加上了一个类似于银行的角色，甚至有的房地产企业将房地产信托作为自己向银行贷款的跳板，也就是说从房地产信托这里筹集到的资金来满足银行对自己进行贷款的要求，这样房地产信托的整合社会资金和分散风险的作用就无形中被弱化，无形中增加了房地产信托机构的风险。

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

一、房地产行业税收管理中存在的主要问题

1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。

2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。

3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。

我国房地产营销存在的主要问题及解决对策

摘要：随着国家对房地产市场的调控政策继续加强和贯彻落实，我国房地产市场将会进一步趋于合理。但是，我国房地产市场仍然问题重重。一方面有大面积的商品房空置；另一方面，许多房地产企业，规模偏小，不注重质量与品牌，忽视市场调研，致使开发的产品继续与市场脱节。现实的市场环境迫使房地产开发商研究市场、重视营销问题，把营销管理上升到企业发展的战略高度，从研究消费者的需求出发实行全过程的营销。房地产开发商的一些错误观念，致使营销出现误区，使房地产开发步入歧途。

综上所述，本文在此背景下，通过回顾房地产营销理论，剖析了当前我国房地产业营销存在的问题并分析了出现问题的原因，从理论上和实践上对我国房地产营销现状，存在的问题及发展趋势进行了探讨。最后，展望了我国房地产营销发展趋势。

关键词：房地产 房地产营销 营销问题 完善营销对策

China's real estate marketing problems and

countermeasures

Abstract: As the state of the real estate market continues to strengthen macro-control, and

implementation of China's real estate market will further more reasonable. However, China's real

estate market is still problematic. On one hand has large vacancy, On the other hand, many of the

real estate enterprises and small scale, don't pay attention to quality and brand, market research,

房地产　管理存在的问题及对策　随着社会主义市场经济的深入发　展，房地产行业成为各方投资的热点，　是经济发展的重要增长点，也为国家财　政提供了大量的税源。但由于房地产开　发具有投资大、周期长、同一企业开发　的项目多等特点，税务部门在成本、费　用核算上难度较大，加之税收征管水平　较低、征管手段较落后，导致房地产业　存在较多的税收漏洞。国家税务总局发　布的宏观经济指标显示全国房地产行　业平均毛利率达４３％，而从财务报表　看，有利润的房地产企业不多，交纳企　业所得税的企业不多，其他税种也有漏　征漏管的，这说明加强对房地产行业的　税收征管已经到了刻不容缓的地步。　一、房地产行业税收征管　中存在的主要问题　（一）计税依据确认不及时。会计　制度规定：转让销售土地和商品房，应　在土地和商品房移交，发票帐单提交买　主时，作为销售实现。现行营业税政策　规定，纳税人转让土地使用权及销售不　动产采取预收款方式的，其纳税义务发　生时间为收到预收款的当天。而一些房　地产企业却采取各种手段隐瞒转移预　圜陈友谊　收款收入，如以ＶＩＰ认购卡、购房诚意　金、定金等方式收取的价款和预收的房　款、开具自制收据不入帐，或只部分入　帐，致使计税依据确认不及时，国家税　款不能及时入库。如某开发商２００４年　帐务上２４２万余元“预收帐款”未及时　计提营业税及其附加，造成滞纳税款　１２．５万元。计税依据确认不及时，主要　影响营业税，但也可能影响企业所得税　的税基。　（二）计税依据确认不齐全。一些　房地产企业为谋取不正当利益，费尽心　思采用各种手段投机取巧，不计或少计　收入，偷逃应纳税款，主要体现在以下　几个方面：　１、房价之外收取的价外费用，不　作计税依据。如水、电、气、有线电视安　装、防盗门、办证费用等，将其挂在“其　他应付款”等往来科目之内，不作计税　依据或者干脆不入帐，另设备查帐的现　象较多，有的企业甚至把这部分收入计　入物业公司帐上，不纳入计税依据范围　之内。据调查测算，上述代收费用每套　房屋约在７５００元至２００００元之间。如　某开发商２００２年至２００５年用自制的　收款收据累计收取各项价外费用未及　时作收入，少交地方各税９．４万元。　２、销售车库、车位等不计收入。车　库、车位、杂屋、房屋底层、顶层等，由于　层高在２．２米以下，达不到办理产权的　条件，只明确使用权。有些企业销售车　库、车位、杂屋、房屋底层、顶层等开具　自制收据，不做收入，减少计税依据。如　某地税稽查局检查一开发商２００５年的　帐务时，发现该企业将不需办理产权证　的杂屋、车库等销售收入作账外账，少　计营业收入１７１万元。就全省的情况　看，目前车库和车位的单价普遍超过了　住房的单价，一般来说，全省新建商品　房（小高层电梯房）的平均售价在　２０００元　而车库等售价在３０００元左　右，据调查测算，这一块收入占全部收　入的比例超过了１０％。　３、利用“真按揭、假借款”隐瞒计　税依据偷逃税款。随着银行经营方式多　元化的发展，金融按揭贷款购房方式作　为一项新兴实用的服务项目，很快得到　房地产公司和住房消费者的青睐，成为　房地产销售业务中的主要方式。房地产　公司利用这一销售方式的特殊性，将银　行按揭的款项收入不作“营业收入”处　理，而是计入“长期借款”科目作为负　债，使这部分售房收入游离于计税依据　之外。　．日ｉ