房地产行业存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

一、房地产行业税收管理中存在的主要问题

1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。

2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。

3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。

论房地产行业税收征管存在的问题及对策运用

[内容摘要]：由于房地产行业开发项目周期长，工程结算复杂，涉及税种多，税收征管的难度大，税源控管存在较多的漏洞，企业纳税意识淡薄，偷税现象较严重。针对房地产行业征管中存在的诸多问题，应加强行业精细化管理和信息化建设，建立部门协作机制，实现源泉管理，避免税款地流失。

[关键词]：房地产 征管 问题 对策

[正文]

随着我国社会经济的快速发展，房地产行业在市场经济中扮演的角色也日益重要，成为推动国民经济发展的一支重要力量和税收收入增长的重要来源。房地产行业关系着国计民生，税务机关也肩负着对房地产行业实行税收监控的重要职责，但是，由于房地产行业开发的时间跨度大，环节多，涉及税种多，税收征管的实际操作难度大。本文中，笔者将对房地产行业税收管理中存在的问题及对策的运用做以下探讨。

一、房地产行业税收管理存在的问题

（一）企业纳税意识淡薄，偷税现象比较严重

1.倒挂往来，随意调剂收入

在实际操作中，许多房地产开发企业采取预收款方式售房，对收到的预收款开具普通收据。在开具发票环节，房地产开发企业和购房者双方协议少开发票金额，房地产开发企业偷逃营业税、所得税等，而购房者偷逃契税。部分房地产开发企业对取得的预收房款不通过“预收账款”科目反映，而在“应付账款”等其他往来科目核算，以此达到隐瞒收入、延解税款的目的。 2.弄虚作假，虚列或高估成本

主要表现为：一是利用发票监管的漏洞，抬高建筑成本，减少应税所得；二是未按规定分项目核算成本，特别是对于滚动开发的项目，往往是成本混在一起，造成完工项目成本虚增，导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润；三是在进行道路铺设、小区绿化等配套设施建设时，设法高估配套工程成本及其相关费用；四是人为地将开发项目中的自用部分成本转移，用于销售部分的成本，以减少销售部分的营业利润；五是多列利息支出和预提费用，隐瞒实际利润额。

3.以房抵债、抵费用，不计销售收入

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房地产行业的财务预算管理存在的问题及对策解析

作者：傅绍祥

来源：《财经界·学术版》2016年第13期

摘要：预算是一种年度财务收支计划，其是对企业工作任务与事业计划的综合反映。预算管理是财务管理的核心内容，其在整个财务管理中占据中心地位。因此，房地产企业在开展财务预算管理时，应坚持统一性、政策性等原则，并在这一前提下重点把握预算的严肃性、科学性和完整性。在本案，笔者结合工作经验，浅析房地产行业财务预算管理中存在的问题及其应对策略，以期为房地长行业的健康发展提供源动力。

关键词：房地产行业 财务预算管理 应对策略

据最新数据显示，2016年2月，我国房地产行业的PPI指数同比下降4.9%，这是7个月以来降幅首次收窄至5%以下，环比下降0.3%。固定资产投资额为38008亿元，同比上涨10.2%，与前值基本持平，仍处在下行趋势中；房地产开发略显回暖走势，2月同比上涨3%，大幅超越前值的1%。2月固定投资新开工项目的总投资额为27443亿元，同比增长41.1%。可见，我国房地产行业目前的竞争特别激烈，而在这一社会背景下，财务预算管理成了企业追求利润及实现资本利润最大化的重要手段。但从目前的形势来看，我国房地产行业财务预算管理尚在制度建设、人员管理、过程控制等方面存在问题，从而严重制约了我国房地产行业的健康发展。据此，本文笔者首先分析房地产行业财务预算管理中存在的问题，然后再进一步提出应对策略。

一、房地产行业财务预算管理中存在的问题

目前，房地产行业的财务预算管理主要存在如下问题亟待解决：

（一）管理人员未认识到全面预算管理的必要性

在财务管理中，管理人员未兼顾到对其他部门进行有效的管理，并将预算与计划混淆而使之形成财务报表，同时其他部门也鲜有直接参考开展预算编制工作，而仅对财务部门上交的结果加以确认。

房地产　管理存在的问题及对策　随着社会主义市场经济的深入发　展，房地产行业成为各方投资的热点，　是经济发展的重要增长点，也为国家财　政提供了大量的税源。但由于房地产开　发具有投资大、周期长、同一企业开发　的项目多等特点，税务部门在成本、费　用核算上难度较大，加之税收征管水平　较低、征管手段较落后，导致房地产业　存在较多的税收漏洞。国家税务总局发　布的宏观经济指标显示全国房地产行　业平均毛利率达４３％，而从财务报表　看，有利润的房地产企业不多，交纳企　业所得税的企业不多，其他税种也有漏　征漏管的，这说明加强对房地产行业的　税收征管已经到了刻不容缓的地步。　一、房地产行业税收征管　中存在的主要问题　（一）计税依据确认不及时。会计　制度规定：转让销售土地和商品房，应　在土地和商品房移交，发票帐单提交买　主时，作为销售实现。现行营业税政策　规定，纳税人转让土地使用权及销售不　动产采取预收款方式的，其纳税义务发　生时间为收到预收款的当天。而一些房　地产企业却采取各种手段隐瞒转移预　圜陈友谊　收款收入，如以ＶＩＰ认购卡、购房诚意　金、定金等方式收取的价款和预收的房　款、开具自制收据不入帐，或只部分入　帐，致使计税依据确认不及时，国家税　款不能及时入库。如某开发商２００４年　帐务上２４２万余元“预收帐款”未及时　计提营业税及其附加，造成滞纳税款　１２．５万元。计税依据确认不及时，主要　影响营业税，但也可能影响企业所得税　的税基。　（二）计税依据确认不齐全。一些　房地产企业为谋取不正当利益，费尽心　思采用各种手段投机取巧，不计或少计　收入，偷逃应纳税款，主要体现在以下　几个方面：　１、房价之外收取的价外费用，不　作计税依据。如水、电、气、有线电视安　装、防盗门、办证费用等，将其挂在“其　他应付款”等往来科目之内，不作计税　依据或者干脆不入帐，另设备查帐的现　象较多，有的企业甚至把这部分收入计　入物业公司帐上，不纳入计税依据范围　之内。据调查测算，上述代收费用每套　房屋约在７５００元至２００００元之间。如　某开发商２００２年至２００５年用自制的　收款收据累计收取各项价外费用未及　时作收入，少交地方各税９．４万元。　２、销售车库、车位等不计收入。车　库、车位、杂屋、房屋底层、顶层等，由于　层高在２．２米以下，达不到办理产权的　条件，只明确使用权。有些企业销售车　库、车位、杂屋、房屋底层、顶层等开具　自制收据，不做收入，减少计税依据。如　某地税稽查局检查一开发商２００５年的　帐务时，发现该企业将不需办理产权证　的杂屋、车库等销售收入作账外账，少　计营业收入１７１万元。就全省的情况　看，目前车库和车位的单价普遍超过了　住房的单价，一般来说，全省新建商品　房（小高层电梯房）的平均售价在　２０００元　而车库等售价在３０００元左　右，据调查测算，这一块收入占全部收　入的比例超过了１０％。　３、利用“真按揭、假借款”隐瞒计　税依据偷逃税款。随着银行经营方式多　元化的发展，金融按揭贷款购房方式作　为一项新兴实用的服务项目，很快得到　房地产公司和住房消费者的青睐，成为　房地产销售业务中的主要方式。房地产　公司利用这一销售方式的特殊性，将银　行按揭的款项收入不作“营业收入”处　理，而是计入“长期借款”科目作为负　债，使这部分售房收入游离于计税依据　之外。　．日ｉ