简述房地产市场的特征

一，名词解释：1.房地产：狭义的房地产是指土地、土地上的建筑物、构筑物及其他地上附着物和由它们所衍生的各种权益，包括物质实体和依托于物质实体的权益。

而广义的房地产是指土地、土地上的建筑物、构筑物及其他附着物和水、森林、矿藏等及由它们所衍生的各种权益。

2.房地产业：房地产业是指从事房地产投资、开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。

3.地租：是由农业或其他产业中的直接生产者创造的剩余价值被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上的实现形式，是社会生产关系的体现和反映。

4.级差地租：就是耕种某些较好的土地所获得的，被土地所有者占有的超额利润，由于这种地租与土地的等级差别相联系，所以称为级差地租。

5绝对地租：由于土地所有权的存在，不论租种什么样土地都必须缴纳的地租叫绝对地租。

6垄断地租：是由产品的垄断价格带来的超额利润转化形成的地租。

7. 土地使用权转让：指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换、赠与等。

8.三通一平|：通水、通电、通路和进行了平整。

9.七通一平：通水、通电、通路，通气、通热、通邮、通排水和进行了平整。

10.工业区位论：工业区位论是关于企业合理选址的理论，即通过对运输成本、工资成本和集聚效益等因素及其相互关系的分析、计算，选择产品成本最低的点作为工厂理想区位的理论方法。

11房地产一、二、三级市场：房地产一级市场，简单讲就是土地市场，指土地所有权和土地使用权出让的市场，是由土地批租市场、土地租赁市场和土地征用市场组成。

房地产二级市场。

主要是房地产增量市场，是指由土地开发企业或房地产开发企业，在合同规定的批租期内，将已开发好的土地按合同规定的用途和其他使用要求，有偿转让、转租给其他土地使用者，或者用来直接建造房屋并进行出售或出租所形成的房地产市场。

所以又称土地或房地产开发市场。

房地产三级市场。

主要是指存量房地产的再转让市场，是由土地使用者之间，在批租合同规定的期限内，按照合同要求或在补办有关手续，补交地价以后，将自己的土地使用权进行横向再转让、转租或抵押，或者由原有的房地产用户将自己的房地产产权进行再转让所形成的房地产市场。

成都房地产市场分析成都房地产市场分析⼀、宏观市场形势分析（⼀）成都房地产市场格局及发展形势1、整体形势综述从全国市场分析，全国销售规模及各个主要城市的销售规模在08年持续萎缩；在销售规模调整的同时，各地房价增幅明显放缓，甚⾄出现下降；房地产投资及新开⼯量仍惯性增长，但市场销售下降，未来势必出现下降；购房需求在购房意愿及预期上都已经趋于弱化；调整将持续深⼊并影响到市场发展的各个层⾯，单独依靠市场⾃⾝的⼒量短期内很难⾛出低⾕，唯有依靠强有⼒政策才有可能实现反周期性的复苏。

09年部分城市成交量有所恢复，但受到经济基本⾯不稳定的影响，市场未来⾛势不可过早盲⽬乐观。

从成都市场分析，2009年是房地产新⼗年的起点，成都房地产市场已经过⼗年的洗礼，特别是近三年，市场处于⾼度的动荡期。

09年成都房地产市场具有⾼度不确定性，近期市场表现虽有回暖迹象，但受到经济基本⾯、政策⾯、供需市场⾯等的影响，持续时间还有待观察。

从别墅市场分析，相较与其他发达城市，成都的别墅市场起步较晚，但发展势头迅猛，受到城市特性、价格因素以及购买⼈群特点等⽅⾯因素的影响，别墅市场⼀直呈现旺销的局⾯。

在成都市场中，别墅物业更多是以⾝份标定的⾓⾊出现。

2、成都城市发展⽅向城市发展⽅向：“⼀主多⼼，⼀带三轴”“⼀主”指主城区，是市域城镇体系的主体；“多⼼”指规划区外的四市、四县和重点镇；“⼀带”指南北向的城市发展地带；“三轴”指由主城区沿三条放射道路（成彭⾼速路、成灌⾼速路、成温⾼速路）形成的串珠状发展轴。

“多⼼”指规划区外的四市、四县（新津、双流、蒲江、⾦堂）和重点镇；“⼀带”指南北向的城市发展地带；本案所处的新津县正处于成都市未来发展规划的“多⼼”和“⼀带”之中，具有⼀定的区位优势，在相应的规划下，未来发展值得期待。

3、成都房地产市场各圈层发展态势（1）各圈层发展不均衡按照成都市各区县分布的特点，除去主城区的六区，我们将地域与主城区紧邻的六个区县划为第⼀圈层，将其他区县划为第⼆圈层，⽽本案所属的新津县属于第⼆圈层。

东北农业大学网络教育学院房地产开发经营与管理作业题汇总第一章房地产与房地产业一、名词解释1、房地产业房地产业：指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。

二、填空题1、房地产是指（房产）和（地产）的结合体及其衍生的（权利关系）的总和。

2、从价值形态上说，房地产作为商品是（使用价值）和（价值）的统一体。

3、广义的房地产业的内涵应包括（土地开发经营业）、房产开发经营业、（房地产中介服务业）、房地产金融业和（物业管理服务行业）。

三、单项选择题1、在国民经济的产业结构体系中，房地产业是属于（ C ）的一个重要产业部门。

A.第一产业B. 第二产业C.第三产业D. 介于第二产业与第三产业之间四、多项选择题1、从房地产商品构成的基本形态看，大体可分为哪几种类型（A、B、D）A.建筑地块B. 房屋建筑物C.道路D. 配套基础设施2、与房地产业紧密相关的各类中介服务包括（A、C、D）A.房地产咨询B.物业管理C. 房地产经纪D. 房地产评估五、判断题1、地产是指用于房屋建筑的土地，包括地面、地上一定的空间的设施等。

（×）2、从根本上说，房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性。

（√）六、简答题1、为什么房地产作为社会财富，是一种资产，反映一定的经济权利关系？答：从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。

由于房地产具有空间位置的不可移动性的特点, 在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权）的转移和改变2、房地产具有什么经济特性？答：内涵的统一性；价值的双源性；空间的固定性；需求的普遍性；效用的长期性。

七、论述题1、怎样理解房地产具有内涵的统一性答：（1）房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面，它们都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体。

房地产开发经营与管理-题库1、房地产一级市场答案： 1. 房地产一级市场：土地所有权和使用权出让的市场，是由以土地使用权纵向出让为内容得土地批租市场、土地租赁市场，以及同步进行的土地征购市场组成。

2、房地产企业答案： 2. 从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。

3、土地储备和一级开发答案： 3. 指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

4、土地使用权划拨答案： 4. 土地使用权划拨：指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。

5、房地产可行性研究答案： 5. 在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程、技术、经济社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。

6、论述房地产供给弹性答案：答：（1）特短期内房地产供给无弹性。

房地产生产周期长，特短期内其生产要素和产品不可能发生变化。

（2）短期内房地产供给弹性较小。

短期内土地供给不可能发生变化，因而土地供给无弹性。

房地产可通过可变要素的增减而改变其供给，但变动幅度不会很大。

（3）长期内房地产供给弹性较大。

长期内土地供给量可以变动，具有一定弹性，房地产的供给量变化更明显，因此房地产的供给弹性更大，两种因素综合在一起使房地产供给富有弹性。

7、什么是房地产市场的非均衡？并论述其表现状态。

答案：答：即供给与需求的失衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。

它表现为三种状态：（1）总量行供不应求状态，也称卖方市场。

房地产市场中商品房供给总量小于需求总量的一种房地产供求格局。

表现特征为，商品房供应紧张、价格飞速上升、消费者急于求购、处于被动地位，供应商处于主动地位，产生惜售行为，甚至抬价出售。

《房地产经营管理》试卷A卷适用专业：考试日期：考试时间：120分钟考试方式：闭卷试卷总分：100分1、房地产2、企业组织结构3、区位4、风险管理5、资产经营二、不定项选择题（共10小题，每小题2分，共20分）1、房地产开发一级资质等级企业的注册资本不能少于（）。

A．800万元B．100万元C．2000万元D．5000万元2、（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

A．第一手B．第二手C．原始D．基础3、获取土地使用权是房地产项目的（）。

A．投资决策阶段的工作B．前期工作C．建设阶段的工作D．租售阶段的工作4、某城市规划将火车站由该城市的A区迁往B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。

A．不可移动性B．适应性C．政策影响性D．相互影响性5、（）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。

A．市场调查B．市场细分C．目标市场的选择D．市场定位6、房地产开发项目可行性研究的作用包括（）。

A．是项目投资决策的依据B．是编制项目销售方案的依据C．是筹集建设资金的依据D．是编制下一阶段规划设计方案的依据E．是开发商与有关部门签订协议、合同的依据7、房地产开发项目投资的融资渠道包括（）。

A．自有资金B．银行贷款C．发行公司债券D．开发项目的商品房预售E．开发项目的商品房现售8、（）曾被誉为房地产估价方法中的“皇后”。

A．市场比较法B．成本法C．收益还原法D．趋势法9、中国土地市场的实质是（）。

A．土地所有权市场B．土地收益权市场C．土地使用权市场D．土地占有权市场10、房地产开发项目财务评价基本报表有：（）。

A．现金流量表B．资产负债表C．损益表D．资金来源与运用表E．营业成本表三、简答题（共5小题，每小题8分，共40分）1、房地产市场有什么特点？2、简述房地产开发的基本程序。

3、影响房地产需求总量的主要因素有哪些？4、房地产投资环境由哪些要素构成？5、房地产开发项目成本费用包括哪些项目？四、计算题（第1小题8分，第2小题17分，共25分）1、某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为5.51%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少？2、某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼，该写字楼的可出租面积为10000平方米，购买后即可出租。

简述房地产市场的特点以下是 9 条关于房地产市场特点的内容：1. 房地产市场那可真是变化多端啊！像天气一样，有时阳光灿烂，有时又阴云密布。

就好比一个城市里有的地方房价蹭蹭往上涨，有的地方却纹丝不动，这不是很神奇吗？比如咱这有个新开发区，一开始没啥人关注，后来各种配套设施起来了，房价就跟坐了火箭似的！2. 房地产市场的供求关系太重要啦！这就跟市场上卖菜一样，菜多了价格可能就跌，菜少了价格就涨。

楼盘多但买的人少，房价就难涨起来；要是想买的人多但房子少，那价格不就高高在上了嘛。

你看那些热门城市，房子供不应求，房价高得吓人！3. 嘿，房地产市场受政策影响那可是大大的呀！政府出个政策可能就让市场抖三抖。

比如说限购政策一出，很多人就没法随便买了；或者房贷政策一变，有些想买的人就得重新掂量掂量了。

这就好比给房地产市场这匹野马套上了缰绳！4. 房地产市场具有很强的地域性呀！不同地方差别老大了。

像有的小县城房价可能很便宜，但大城市的房价那真叫一个天文数字！你想想，农村的房子和一线城市的能一样吗？简直是一个天上一个地下！5. 房地产市场的投资属性也不容忽视呢！很多人买房可不单单是为了住，还想着能赚钱呢。

就好像买股票一样，低买高卖。

你看那些炒房的人，不就是瞅准了这个赚钱的机会吗？哎呀呀，这市场真的水深得很呐！6. 房地产市场还跟经济形势息息相关哟！经济好的时候，大家都有钱，买房的人也多；经济不好了，人们就捂紧钱包，房子也不那么好卖了。

这不就跟咱过日子一样嘛，有钱的时候多花点，没钱的时候得省着点。

你说是不是这个理儿？7. 哇塞，房地产市场的周期特性也挺明显的呢！有繁荣的时候，也有低谷的时候。

就跟海浪似的，起起伏伏。

有时候那房价涨得让人惊叹，有时候又跌得让人咋舌。

综合试题一一、名词解释：（每小题4分，共6分）1、房地产策划2、单项策划3、环境景观设计4、整合策划5、多主题策划6、硬质景观二、填空题：（每空1分，共8分）1、房地产策划包括概念主题策划、前期项目策划和（）。

2、对于目标市场而言，房地产企业可以选择三种市场覆盖策略,既无差异性营销策略、（）和集中营销策略。

其中房地产企业把人、财、物集中起来为少数有限的细分市场服务称为（）。

3、消费者的购房动机，根据理性程度的差异可以划分为理智动机和情感动机。

顾客张先生是个园艺爱好者，一眼看到那栋别墅里面的西洋式花园和里面珍贵的兰花品种，顿生喜爱，一个小时之后，就决定买下该栋别墅。

请问他的购买动机属于（）。

4、利达房地产开发公司拟开发一普通住宅，预计该项目的盈亏平衡销售量为20000平方米，每平方建筑面积的变动成本为1000元，假设开发期的固定成本为1.5亿元，试运用盈亏平衡法计算该开发项目的单位销售价格（）。

5、某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区，估计未来在市场上可实现销售16万平方米，其总投资额为10亿元，企业的目标收益率为投资利润率20%，问该小区的单位售价是（）。

6、在家居生活中，人们活动的主要路线包括家务流线、家人流线和（）。

7、房地产市场细分的变量包括人口因素、地理因素、行为因素和心理因素，其中万科地产公司根据客户消费频率的高低和对万科公司贡献的大小，将客户会员分为金卡用户、银卡用户、蓝卡用户。

请问这一市场细分的变量是（）。

三、不定项选择题(每题给出若干个选项,选项中有一个或一个以上的答案是正确的，多选、少选或不选均不得分每题中至少有一项是正确的，每小题1分，共20分。

)1、房地产项目策划的基本特征是（）A、地域性B、社会性C、创造性D、市场性E、前瞻性2、房地产市场调查的流程依次包括（）几个阶段A、战略规划B、确定调研专题C、确定调研目标D、制定调研计划E、实施调研计划F、撰写调研报告3、以下哪几项属于经济环境调研（）A、住房政策B、区域经济结构变化C、居民收入水平D、城市规划E、通货膨胀状况4、品牌提升可以从以下方面去做工作（）。

四、简答题1、在新经济时代,房地产企业应从哪几个主要方面进行营销观念的创新?答：在新经济时代,房地产企业应从以下几个主要方面进行营销观念的创新。

（1）关注顾客终身价值的观念（2）观念营销的观念（3)定制化服务的观念（4)只是营销观念（5）文化营销观念（6）全员关注的营销观念2、简述房地产市场调查的内容和房地产市场调查的方法。

答:房地产市场调查的内容主要包括以下几个方面。

（1)房地产市场宏观环境调查（2）房地产市场供给调查（3)房地产市场需求调查（4）房地产市场竞争情况调查(5）房地产市场价格调查（6)建筑商、中介商调查房地产市场调查的方法(1）询问调查法（2）观察调查法(3）实验调查法（4）资料分析法3、房地产市场预测的步骤？答：房地产市场预测的步骤：（1）确定预测对象和目的（2）制订预测方案（3)收集和分析有关资料(4)选定预测方法和预测模型（5）进行实际预测（6)评价、修正预测结果（7)撰写预测报告4、在房地产广告方案中,确定标题时要掌握哪些要求?答：在房地产广告方案中，确定标题是广告写作的主要程序之一，写作时要掌握以下几点要求。

（1）坚持标题的准确性(2）标题要体现主题思想(3）标题要开门见山,画龙点睛（4）语言生动活泼、富于创意（5）标题不易过长（6)标题的分量是承诺(7）信息性标题领潮流5、什么是SWOT 分析法？SWOT 分析法的基本流程是什么？答：所谓SWOT 分析法,就是将与研究对象密切相关的各种主要的内部优势、劣势、外部机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析. SWOT 分析法的基本流程如下：（1）分析环境因素（2）构造SWOT 矩阵（3）制定行动计划(4)制定行动对策6、房地产市场的特征有哪些？答：具有以下特征：（1）房地产市场是房地产权益交易的市场（2）房地产市场是典型的区域性市场（3)房地产市场具有不完全开放性（4）房地产市场交易形式具有多样性（5）房地产市场的变化具有周期性7、马斯洛需求理论包括哪几个层次?需要的特征有哪些?答:马斯洛把需要分为5 个层次，从强到弱依次为：生理需要、安全需要、社交需要、尊重需要和自我实现需要。