2018年度天津中高端酒店市场大数据分析报告

2018年3月中档酒店品牌发展报告迈点研究院继2月10余家中档酒店开业后，本月国内中档酒店品牌开业数量翻倍。

如此扩张速度下，2018年中档酒店市场会出现“独角兽”品牌么?从早前的国际酒店集团与国内酒店集团合作、广泛开展特许经营模式，到本土中档品牌的崛起，中档酒店市场迎来了全面爆发的一年。

本月维也纳联手锦江卢浮亚洲，共同推进法国卢浮旗下“康铂”、“郁锦香”两大品牌在中国市场的拓展，揭开了国内中档酒店发展的新篇章。

无论是自有品牌建设还是特许经营国外品牌，看似多元化的市场，其发展实质仍是规模化竞争。

一、中档酒店的规模化竞争近两年，不论是高端酒店集团还是经济连锁酒店集团都将发展重心放在了中端市场上。

市场中跑马圈地、站队不断，锦江先后收购卢浮、铂涛、维也纳;华住收购桔子水晶，强化中档布局;首旅如家重构品牌体系，着重如家精选、和颐等品牌的输出。

中档酒店市场能否出现“独角兽”?近日，锦江都城连开12家酒店，拉开国内中端市场新一轮的跑马圈地态势。

截至目前，国内中档酒店品牌门店数达到4000家左右，而各大集团依然在加快拓展步伐。

自2015年被锦江收购以后，康铂在中国市场的发展速度一直相对较慢，本月该品牌连开2家酒店，经过一段时间的调整磨合后，2018年康铂或将加快投入中档市场扩张。

在锦江都城、康铂为代表的锦江系外，本月亚朵酒店再推IP酒店-亚朵知乎酒店，进一步强化了品牌的IP属性。

除了国内酒店集团的发力外，雅阁酒店集团旗下澳斯特也将在2018年深耕中国市场，截至7月底，旗下将有5家待开业计划。

经过多轮拓展，相信中档酒店市场的竞争将更加激烈。

二、品牌运营升级之道伴随着消费经济的升级转型，国内经济连锁酒店的发展优势逐渐消失，取而代之的是中档酒店市场的迅速崛起。

在地缘优势逐渐消失后，中档酒店品牌陆续展开了运营方面的竞争。

IP、跨界、概念产品不断，为了满足消费者日益多样化的需求，中档酒店品牌也保持着创新优化。

本月雅乐轩与开元曼居均提出了服务升级计划，前者在全美境内推出“早餐杯”计划，满足了宾客的餐饮需求，顺应了全球食物健康化趋势;后者则推出“暖心夜宵”计划，以粥羹汤类搭配面食米粉为主，并准备了各式饮品给住客。

2018年7月高端酒店品牌发展报告迈点研究院7月，国内5家高端酒店正式开业，较上月明显回落;2018年至今，总体客房供应量已突破2万间。

2018年7月份，中国高端酒店市场新增客房1553间，环比上月降低71.59%。

但从2018年前7个月的整体开业酒店情况来看，中国高端市场的爆发主基调依然不变，客房供应量累计已突破2万间。

一、高端酒店市场开业热潮稍息，万豪独占鳌头7月，5家高端酒店品牌旗下门店开业;同时，国内外高端酒店品牌筹备和待开业也是消息不断。

本月，万豪国际集团旗下3家高端酒店开业，是开业数最多的酒店集团，其酒店主要分布于中国一二线城市，市场潜力较大。

二、酒店行业的新探索酒店行业由来已久，但随着科技进步和社会意识形态变化，酒店行业也在不断做出新的尝试，以适应科技和社会的发展。

近年来，环保需求升高、“扫码”成为常态以及“人货场”再造，酒店行业也开始不断进行新尝试。

近日，君澜与京东宣布战略合作，利用京东会员体系的合作，不仅可以扩大君澜酒店集团的会员库，还可以为酒店带来增量客源，为与其他电商的进一步合作也埋下基础。

而碧桂园凤凰酒店推行的“无纸化”服务，不仅聚焦于绿色环保，其更重要的是通过无纸化的载体“智能手机”，打造其客户的移动端关注客群，增加客户粘性。

三、重点关注品牌案例本部分我们将从潜在消费客群、实际消费客群、品牌运营以及媒体关注四个维度，选取每个细分维度上表现优秀或者增长迅速的国际高端和国内高端酒店品牌一一进行横向比较。

每个被选取的品牌不仅在本月度各自细分维度表现良好，同时在本月度整体排名上也保持上升。

迈点研究院(MTA)认为，通过对被选取品牌的比较能够为报告使用者，在国际高端和国内高端细分维度表现差异以及同类型品牌领先者或高成长者整体表现方面提供参考信息。

以此信息为基础，使用者能够在如何打造品牌影响力的决策上更好地锚定学习目标并制定更加有效的执行方案。

潜在用户关注-希尔顿/开元名都在反映潜在消费者关注度方面的搜索指数上，本月希尔顿与开元名都的搜索指数分别达到104.5和15.42，增幅都在10%以上。

天津市五星级酒店分析中国是目前在建五星级酒店最多的国家，近年来，中国五星级酒店整体规模快速增长，随着国家宏观经济发展区域的转变，天津市作为国家经济重点发展的区域，滨海新区的大力建设，天津的五星级酒店发展呈直线的增长趋势，同时随着对天津市未来经济的良好预期，众多酒店集团及管理公司在天津进行市场拓展，以求占得未来先机，使得天津市整个酒店行业呈现一片欣欣向荣的发展景象。

酒店市场前景广阔，行业发展迅速1、天津酒店业发展状况以往天津市内六区的四星、五星酒店主要分布在两个区域：分别是位于河西区紫金山路和宾水道一带的以喜来登大酒店、水晶宫饭店、津利华大酒店等酒店为核心组成的“宾馆区”和位于河西区与和平区交界处的以利顺德大饭店、凯悦饭店、滨江万丽酒店、金黄大酒店为代表的“小白楼CBD商务区”。

近两年，随着众多商业项目的入市，南京路沿线及海河沿线出现了多个新的高端酒店项目，使得高星级酒店分布呈分散趋势。

南京路沿线随着威斯汀酒店和莱佛士酒店两间白金五星酒店的正式运营，使得这一区域的酒店竞争更加激烈。

如上图所示，以上为天津市原有四星、五星酒店分布图。

达沃斯会议前后，天津市近期新建和改造提升20余家五星级酒店。

提升的五星级酒店包括喜来登大酒店、万丽泰达酒店、泰达国际会馆、泰达国际酒店暨会馆、金皇大酒店、天保国际酒店、瑞湾酒店、滨海假日酒店、赛象酒店、京津新城凯悦酒店。

改造及建成的五星级酒店包括威斯汀大酒店、莱佛士酒店、滨海圣光皇冠假日酒店、水晶宫酒店、利顺德大饭店、天诚丽笙世嘉酒店、海河假日酒店、万丽天津宾馆、滨海喜来登大酒店、亿豪山水郡国际度假酒店。

相关产业的发展带动了酒店业的发展二、相关产业对酒店业发展的作用1、旅游业天津市旅游业持续快速发展，旅游业显现出良好的发展势头。

2009年，全市接待海外旅游者141.02万人次，国内旅游接待人数突破8000万人次。

旅游业增加值占全市GDP比重由2008年的5.3%增加到2009年的11.5%。

2018年中端酒店行业市场调研分析报告目录一、国内中端酒店的发展路径 (4)1、星级标准化时期 (4)2、平稳发展期 (5)3、中端规模化时期 (5)二、中端酒店，空间几何 (6)1、对标国际中端酒店行业现状，中端酒店留存有上升空间 (6)2、中产阶级群体的不断壮大，奠定中端酒店需求的巨大空间 (7)三、中端酒店的后续成长驱动 (8)1、居民消费升级推动经济型酒店升级细分和向中档延伸 (8)2、受益于国内旅游业和商务拉动渠道下沉仍有空间 (14)3、经济型酒店由于租金居高不下寻求转型升级 (20)四、中端酒店是否会重蹈经济型酒店高速增长而后过度竞争的困境 (28)1、中端酒店投入成本高，高进入门槛避免恶性竞争之路 (28)2、中端酒店的物业选择、设计运营要求较高 (29)五、未来中端酒店的格局走向 (29)1、品牌化将成为中端酒店的必然选择 (30)2、连锁化和集团化将成为中端酒店市场主流 (30)3、既有大型酒店集团是中端酒店市场发展的最大受益者 (31)六、企业分析 (34)1、首旅酒店(600258) (34)2、锦江股份(600754) (34)风险提示 (35)图目录图 1：2002-2011 中国星级中端酒店数及增长率 (5)图 2：2016 年美国酒店按每晚房价划分的数量 (6)图 3：2014-2016 中国中端酒店品牌数量变化 (8)图 4：2008-2013 中国居民家庭城乡恩格尔系数（单位：%） (8)图 5：2013 年中国居民收入结构 (9)图 6：2015 年中国人口结构图 (10)图 7：2000-2015 国内旅游总收入及人均旅游花费 (10)图 8：2015 年国内游客消费结构 (11)图 9：2000-2015 中国人均GDP 及增长率 (12)图 10：休闲游支撑国内出游率大规模跃升 (13)图 11：2000-2015 国内旅游人次变化(亿人) (14)图 12：2006-2015 入境游接待人次（千万人） (16)图 13：2006-2012 中国城市接待入境游人次（百万人） (16)图 14：2008-2014 中国私人汽车保有量 (18)图 15：我国高速铁路建设规划 (18)图 16：中小企业总产值（千亿元） (19)图 17：1998-2015 年新增企业单位数量（万个） (20)图 18：2015 年十大经济型酒店市场占有率 (21)图 19：2006-2014 经济型酒店门店数量及增速 (22)图 20：2014-2016 年一二线城市商铺平均租金(元/平方米/月) (23)图 21：2010-2015 主要经济型酒店平均房价 (23)图 22：2010-2015 主要经济型酒店平均入住率 (24)图 23：2010-2015 主要经济型酒店RevPAR (24)图 24：2016 年如家酒店集团品牌构成（家） (25)图 25：2016 年华住酒店集团与集团旗下中高端酒店的RevPAR 和ARD (27)图 26：2016 年中国十大酒店集团市场占有率 (31)图 27：2016 年中国十大酒店品牌市场占有率 (32)表目录表 1：酒店类型划分 (4)表 2：2015 年中国连锁酒店中端品牌规模10 强排行榜 (5)表 3：代表性中端连锁酒店差异化明显 (14)表 4：2020 年我国住宿需求预测（亿人次） (15)表 5：各地2.5 天周末休假制度落实情况 (17)表 6：2015 年经济型连锁酒店10 强排行榜 (21)表 7：2016 年第二季度如家酒店集团各品牌线入住率、平均房价与RevPAR (26)表 8：经济型酒店单店成本 (28)表 9：中端酒店单店成本 (28)中端一词的定义来自国外顾客的消费档次“ mid-scale” 。

2018年酒店市场调研分析报告报告编号：OLX-GAO-015完成日期： 2018-09-04目录第一节行业再分析：供需向好、房价提升预期较强，上行趋势有望持续 (7)一、近一年酒店行业经营回暖，龙头公司回升更为明显 (7)1、17年酒店业经营指标显著好转，18年以来维持快速增长 (7)2、全国酒店：RevPar提升主要来自出租率增长贡献，出租率仍有一定上涨空间，房价和Revpar距离高点仍有约20%空间 (7)3、酒店集团：RevPar增速高于行业平均，平均房价是RevPar增长主要驱动力 (8)二、行业复苏原因：供需改善+存量升级，推动酒店业进入上行周期 (10)1.行业向好供给增速仅约3%水平，固定资产投资增速也维持低位，而需求底部回升，供需周期性向好 (10)2.消费升级倒逼供给侧升级，供给侧转型带动行业整体盈利能力提升 (11)三、复苏持续性：酒店市场供需继续偏紧，居民消费能力提升，酒店出租率和平均房价上行具备持续性 (13)1、未来酒店市场供需关系依然偏紧，出租率依然有提升空间 (13)3、酒店行业供需环境改善，平均房价上涨空间较大 (15)第二节三大龙头：品牌和渠道护城河加深，竞争优势得以放大 (17)一、整合趋势：龙头集团竞争优势显现，存量供给向龙头集中 (17)二、龙头优势：行业护城河加深，品牌和渠道成为龙头核心竞争优势 (20)1．品牌优势：中端品牌集中度更高，经济型品牌的集中度小幅下降 (20)2．渠道优势：移动互联大潮下，酒店龙头的自有渠道系统优势开始显现.. 24三、整合空间：三大龙头成长空间广阔，利润增长更为显著 (26)第三节规模：锦江规模优势明显，华住、首旅稳健扩张 (29)一、门店规模：锦江规模优势明显，华住和首旅规模大致相当 (29)二、经营模式：锦江加盟店占比最高，华住经营结构和锦江相似，首旅酒店侧重直营 (33)三、品牌结构：锦江、华住中端酒店数量领先，首旅中端布局正在加速 (34)第四节成长性：16年以后加速增长，龙头优势愈发明显 (36)一、门店扩张:锦江规模扩张快速，华住、首旅扩张速度稳健 (36)二、品牌发展：华住品牌定位精准，锦江加速外延扩张，首旅注重存量提升 (37)1.华住品牌战略：品牌层次清晰、定位精准 (37)2.锦江品牌战略：逐步去经济型化，中端酒店占比将大幅提升 (41)3、首旅酒店：存量升级如家3.0产品，积极发展中端品牌 (45)三、渠道：华住、首旅渠道效率领先，锦江成立WeHotel后劲足 (47)第五节经营：华住经营效率最高，锦江营收规模占优，首旅业绩弹性大 (51)一、盈利：华住利润率最高，锦江、首旅显著提升 (51)二、Revpar：华住整体RevPar表现领先，经营差距主要在经济型品牌上.. 54三、管理层：华住创始人控股机制灵活，锦江、首旅市场化正在逐步推进571、锦江股份：大股东实力雄厚，四大板块逐步融合 (57)2、首旅酒店：如家团队管理公司，引入高管激励机制提升管理层积极性.. 593、华住酒店：华住股权集中，受投资方干预少，管理激励最为高效灵活.. 60 第六节行业观点：看好未来五年酒店行业龙头公司规模和盈利提升 (62)图表目录图表1：2011-2018年初全国酒店RevPar指标同比增速变化情况 (7)图表2：2012年以来星级酒店OCC、ADR及Revpar指标 (7)图表3：2011-2018年1季度华住经营指标增长率 (8)图表4：2008-2018年1季度如家经营指标增长率 (9)图表5：2010-2017年锦江系经营指标增长率 (9)图表6：2010-2017年7天（铂涛）经营指标增长率 (9)图表7：2012-2018年3月全国酒店供需关系变化情况 (11)图表8：2004年以来酒店行业需求和供给代表数据变化 (11)图表9：三大酒店集团中端酒店数量迅速增长（家） (12)图表10：三大酒店集团中高端酒店占比提升 (12)图表11：全国酒店计划筹建中客房数 (13)图表12：星级酒店平均房价同比增速近期跑输CPI增速 (14)图表13：2010年以来各个主要消费品行业价格增幅 (14)图表14：2018年有限服务酒店CR3集中度达到44.5% (17)图表15：2015-2018年有限服务酒店龙头集团集中度 (17)图表16：星级酒店历年利润总额（亿元） (19)图表17：2011-2016年星级酒店RevPar持续下行（元） (19)图表18：2018年中端酒店前十品牌市占率 (20)图表19：主要中端酒店品牌门店数（间）和扩张速度 (21)图表20：2013-2017中端连锁酒店门店数增长情况 (22)图表21：2013-2017中端连锁酒店客房数增长 (22)图表22：2018年经济型酒店前十品牌市占率 (23)图表23：2013-2017经济型连锁酒店门店数增长情况 (23)图表24：2013-2017经济型连锁酒店客房数增长情况 (24)图表25：国内不同类型酒店各销售渠道占比 (25)图表26：全国酒店类住宿业物业门店数量情况 (26)图表27：全国酒店类住宿业物业客房数量情况 (26)图表28：2010-2018Q1年三大酒店集团门店数量变化情况（家） (29)图表29：锦江旗下酒店品牌体系（不包括海外酒店品牌） (30)图表30：首旅酒店品牌谱系图 (32)图表31：近年来酒店集团每年开业门店净增数量（家） (36)图表32：汉庭2.0酒店客房装修风格 (38)图表33：全季酒店客房装修风格 (38)图表34：全季酒店通过直营培育-加盟推广方式成功（单位：家） (39)图表35：华住关掉效益不佳的门店实现品牌价值提升（单位：家） (39)图表36：华住酒店品牌体系 (40)图表37：锦江都城客房装修风格 (42)图表38：康铂酒店客房装修风格 (43)图表39：17年上半年如家各类型酒店客房数占比 (45)图表40：如家中高端酒店门店数量占比达到7.94% (46)图表41：2012-2017华住会员客房订单出售贡献率占比情况 (47)图表42：华住推出“化掌柜”满足顾客入住酒店一站式服务 (48)图表43：如家家宾会会员激励机制 (49)图表44：2012-2017三大酒店集团会员数量（人次） (49)图表45：2011至今三大酒店集团营业收入（亿元） (51)图表46：2012至今三大酒店集团营收同比增速 (51)图表47：2011年至今三大酒店集团净利润（亿元） (52)图表48：2012年至今三大酒店集团净利率情况 (53)图表49：2013-2018Q1三大酒店集团出租率对比 (54)图表50：13-18Q1三大酒店平均房价对比（元/晚） (55)图表51：2013-2018Q1三大酒店集团RevPar对比（元/晚） (55)图表52：三大集团中高端酒店品牌经营对比（元） (56)图表53：三大集团经济型酒店品牌经营对比（元） (57)图表54：锦江股份股权结构图 (58)图表55：首旅酒店股权结构图 (59)图表56：华住酒店股权结构图 (60)表格目录表格1：近年有限服务酒店并购 (18)表格2：2018年前十大中端酒店品牌规模 (20)表格3：酒店各销售渠道对比 (24)表格4：各类型住宿业态对应物业客房数 (27)表格5：未来五年三大酒店集团管理加盟费用空间测算 (27)表格6：华住酒店旗下各品牌酒店数量（单位：家） (29)表格7：锦江股份旗下酒店规模 (31)表格8：首旅酒店旗下酒店规模 (32)表格9：国内酒店集团加盟费率在6%-10% (33)表格10：三大酒店集团经营结构对比 (34)表格11：三大酒店集团中端酒店数量、占比和增长情况 (34)表格12：近年来酒店集团每年开业门店净增数量（单位：家） (36)表格13：华住酒店旗下各类型酒店装修及翻牌改造费用 (41)表格14：锦江系（卢浮亚洲）各品牌酒店数量 (42)表格15：铂涛系各品牌酒店数量以及增速 (44)表格16：维也纳各品牌酒店数量 (44)表格17：卢浮酒店各品牌酒店数量 (45)表格18：2016年底卢浮酒店各地区分布 (45)表格19：首旅原酒店品牌门店数量情况 (47)表格20：锦江、华住、首旅2015年-2018年1季度营业数据总览 (54)表格21：三大酒店集团股权结构对比 (60)表格22：三大酒店集团估值、财务、经营指标对比（截至6月1日） (62)。

2018年酒店行业简析
一、中高端酒店数量高速增长，大量进入成熟期贡献业绩 (2)
二、中端酒店占比提升，拉动酒店集团整体Ravpar (2)
三、经济型酒店增速放缓，升级改造提质提价 (3)
四、轻资产模式迅速扩大规模，收益率高，稳定性好 (4)
五、Revpar增速下行，行业龙头市场集中度提升 (4)
一、中高端酒店数量高速增长，大量进入成熟期贡献业绩
各大酒店集团开始布局中端酒店的时间点各不相同，华住集团最先意识到中端酒店的未来趋势，从2011年开始批量开店，锦江和如家略有滞后，但总的来看各集团大批量加速开店始于2015年，同时通过并购迅速壮大中端酒店数量。

中端酒店从开业到进入成熟期稳定贡献业绩一般需要12-18个月，行业定期报告也会单列出开业18个月以上成熟期酒店的经营数据来排除新开店扰动，展示酒店的真实经营状况。

从如家中端酒店的经营情况对比可以看到，成熟期酒店的Ravpar及同比增速明显高于所有酒店。

随着2015年以来大量开业的中端酒店逐步进入成熟期，成熟店的占比逐渐加大，拉动中端酒店整体Ravpar提升。

二、中端酒店占比提升，拉动酒店集团整体Ravpar
中端酒店的Ravpar是经济型酒店的1.5-2倍，而从成本上看，除了。

2018-2024年中国酒店市场前景分析研究报告在过去的几年里，中国的酒店行业经历了显著的发展和变革。

随着国内经济的持续增长、旅游业的蓬勃发展以及消费者需求的不断变化，酒店市场呈现出多样化和竞争激烈的态势。

本报告将对 2018-2024 年中国酒店市场的前景进行全面分析。

一、市场现状（一）市场规模持续扩大中国作为全球最大的旅游市场之一，旅游人数的不断增加带动了酒店需求的增长。

商务出行和旅游度假的需求推动了酒店行业的扩张，从经济型酒店到高端豪华酒店，各类酒店品牌纷纷涌现。

（二）消费升级趋势明显消费者对酒店的品质、服务和体验提出了更高的要求。

不再仅仅满足于基本的住宿需求，更注重酒店的环境、设施、餐饮以及个性化服务。

这促使酒店行业不断提升自身品质，以适应市场需求的变化。

（三）线上预订成为主流随着互联网技术的普及，越来越多的消费者通过在线旅游平台（OTA）预订酒店。

这种便捷的预订方式不仅提高了预订效率，还为消费者提供了更多的选择和比较。

（四）品牌竞争激烈国内外酒店品牌在中国市场展开激烈竞争。

国际品牌凭借其成熟的管理经验和品牌影响力占据一定市场份额，而国内品牌也在不断崛起，通过差异化的定位和服务赢得消费者的青睐。

二、驱动因素（一）经济增长与居民收入提高中国经济的稳定增长使得居民可支配收入增加，人们有更多的资金用于旅游和住宿消费，从而推动了酒店市场的发展。

（二）旅游业的繁荣国内旅游市场的快速发展，以及境外游客的不断涌入，为酒店行业提供了充足的客源。

特别是一些热门旅游目的地，如三亚、丽江、成都等地，酒店需求持续旺盛。

（三）政策支持政府出台了一系列支持旅游业和酒店业发展的政策，如鼓励旅游投资、加强旅游基础设施建设等，为酒店行业创造了良好的发展环境。

（四）技术创新互联网、大数据、人工智能等技术在酒店行业的应用，提升了酒店的运营效率和服务质量，如智能客房控制系统、在线营销推广等。

三、面临的挑战（一）成本上升包括房租、人力、原材料等成本的不断上涨，给酒店的经营带来了压力，压缩了利润空间。

目录高档酒店式公寓及酒店市场分析21、天津市高档酒店市场分析22、酒店式公寓地市场分析72.1、酒店式公寓地供给72.2、潜在项目地分布及供应情况92.3、酒店式公寓经营情况102.4、经营方式及管理方法112.5、天津市酒店式公寓需求研究122.6、市场小结142.7、酒店式公寓竞争案例分析152.8、销售类酒店式公寓产品分析16天津市场研究报告高档酒店式公寓及酒店市场分析 1、天津市高档酒店市场分析58家，其中四星级以上酒店共有18家.b5E2RGbCAP 酒店产品供给分布格局酒店产品供给市场现状星今曉大洒店II堤路n红酒店a BiJB I汽¥庄道1-tew 南利顺遵丈倾店姿芥 °2005年天津旅游统计资料显示，目前天津市内六区正式挂牌地星级酒店共有截至到目前为止，天津市内六区五星级酒店共有 6家，四星级酒店共有12家，其中已通过审批地五星级酒店为3家，四星级酒店为9家.且多数都分布在政治、经济、文化较为优越地和平区和河西区，而其它区域四、五星级酒店数量则相对较少.plEanqFDPw五星级酒店规模四星级酒店规模四星级产品价格星级饭店接待人数 国际旅行社接待人数天津国际大都市城市地功能定位，决定了外商办公人员地数量会随着商务往 来地频繁程度而扩大，参加会议以及出差人员地数量也会随之增加，从总体上看,成交/协议价 450 900 无凯悦饭店门市价1350 1645 10080 成交/协议价6388386800酒店产品需求研究一一需求类型研究 天津口岸入境接待情况300000 273914/250000200000人 150000100000 50000主要客源国籍情况旅游企业单位接待情况1752532003年2004年[]入境海外旅游人数U 日本二韩国L 美国」新加坡・马来西亚二菲律宾口港澳台250000 200000 150000 100000 500002004入住星级酒店地各类人员都会保持稳定地增长态势，具体体现在对星级酒店需求量.DXDiTa9E3d 五星级酒店入住率四星级酒店入住率酒店产品分析总结天津酒店业发展滞后，四、五星酒店不多，且分布相对集中，同目前经济地高速发展、滨海新区地建设等不协调，不能满足现有地市场需求•酒店入住率较高，而且淡季、旺季对入住率地影响不大，再次说明供应未达到饱和状态，还有巨大地发展空间 .RTCrpUDGiT2、酒店式公寓地市场分析酒店式公寓意为“酒店式地服务，公寓式地管理”，市场定位较高，集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体，既可“自用”又兼“投资”潜力.5PCzVD7HxA 90年代，我市地国际大厦项目正式投入使用标志着天津拥有了真正意义上地酒店式公寓，但在此后地十余年里，天津酒店式公寓市场地整体发展速度较为缓慢.到目前为止，中心城区已投入使用和在建在售地酒店式公寓项目仅20个左右，总建筑体量也仅有42万卅左右，而在北京仅朝阳、东城两个区，目前酒店式公寓地市场供应数量就达到42个，总建筑体量近100万川.由此可以看出，天津酒店式公寓市场地现时供应量与天津目前地城市地位和整体发展水平并不相称 .jLBHrnAILg2.1、酒店式公寓地供给2.1.1现有酒店式公寓分布情况分析天津酒店式公寓项目可分为单体酒店式公寓、写字楼自带酒店式公寓以及酒店自带酒店式公寓，其分布如下图：其中和平区主要分布于小白楼CBD 区域、南京路商贸区等地区，而河西区则主要集中在友谊路一一金融街区域.形成这一分布格局地主要原因在于，目前小白楼以及 友谊路区域商务氛围比较浓郁，周边写字楼密集，而酒店式公寓主要服务于各公 司、企业地高层管理人员，因此上述地区出现了酒店式公寓聚集地现象.XHAQX74J0X 南京路地处天津市地黄金地段，连接本市几大中心商业区和CB ［商务区，随着 南京路区域高档写字楼和大型商业项目地不断兴建以及周边交通设施：地铁一、 二号线等交通体系地不断完善，该区域已成为我市最为繁华地商务、商贸核心区 未来几年将成为酒店式公寓最为集中地区域.LDAYtRyKfE 2.1.2、现有酒店式公寓供应情况分析 目前天津酒店式公寓主要情况如下表：项目名称所在区域建筑面积2(m)单 体 式环渤海发展中心 河西区宾水道增9号 51489 奥林匹克大厦 和平区成都道126号 42000 泰达国际会馆南开区复康路7号增2号 33014 利顺德大厦 和平区台儿庄路32号 11500 濠景？国际 南开区红旗南路30000 富邦花园河西区金华道与大沽南路交口 11000 海河之子(自带写字楼)和平区滨江道与解放北路交口 51800焕日线河东东兴路与中山门立交桥交口29600}r1 J* 1 1 1奥耘SE 畑戶版理•舉廈L 场I从图中可以看到，目前天津酒店式公寓项目主要集中在和平、河西两个区,卑静利华XF 广渤海建冊按展中心现有酒店式公寓项目地体量差距很大，从几千平米到几万平米不等，这是由于其不同地存在形式而决定地•其中，单体地酒店式公寓项目由于自身对餐饮娱乐配套及其它附属设施地需要，故在3类酒店式公寓中体量是最大地，一些档次较高地项目如“奥林匹克大厦”体量超过4万，而酒店自带地酒店式公寓由于属于酒店客房地补充于酒店共享餐饮娱乐配套及其它附属设施，所以虽然一般档次较高，但体量相对较少；而写字楼自带酒店式公寓地体量一般在两者之间.Zzz6ZB2Ltk 天津现有地品牌管理地酒店式公寓项目仅有盛捷奥林匹克大厦、利顺德大厦、泰达国际会馆等几家，其总建筑面积仅为8.6万平米左右，加上一些高星级酒店与高档写字楼配套地酒店式公寓，天津现有可营业地高档次酒店式公寓总建筑面积仅有14.5万平米左右.根据报告第一章节可知2005年来津外籍人数以达到74万人次，现有地酒店式公寓很难满足市场地需要dvzfvkwMIl2.2、潜在项目地分布及供应情况天津尚有一些潜在酒店式公寓项目，但是需要指出地是，部分以酒店式公寓为宣传卖点地项目在正式运营后有可能不会成为真正地酒店式公寓项目，其分布图如下rqyn14ZNXI从分布上看，提出酒店式公寓概念地潜在项目，除和平、河西区之外，南开 区地奥运板块和天津地“中关村”——鞍山西道科贸街，也将有不少酒店式公寓 上市.其中鞍山西道科贸街有约12万卅左右地，而南开区地奥运板块约有5〜8万左 右，另外，在河东区主干道之一地卫国道附近，也将有这一类型地产品出现•而和平这一酒店式公寓聚集区地放量则更大一些，如诚基中心有20万、北方人才科技大厦也超过了 10万.预计未来1-2年中心城区供应总量将超过80万卅，部分项目以 在一定期限内（一般是5〜8年）出售产权后再返租地形式出现.可见未来市场酒店式公寓会大量面市，形成激烈地市场竞争•但也有如碧海・白天鹅一类无相应酒店 式公寓服务配套地项目存在，以及诚基中心这样不进行统一装修和管理服务地项 目，故实际可提供酒店式公寓服务地项目较少，需要注意地主要是由威斯汀管理 地北方人才科技大厦、盛捷管理地天津盛捷友谊服务公寓和由 Oakwoo 管理地华夏 国际公寓.这类面向高端客群地项目较少，总建筑面积不超过20万平米，其中提供 酒店式服务地部分更少，故高服务水平地酒店式公寓仍存在市场发展空 间.EmxvxOtOco2.3、酒店式公寓经营情况天津现有酒店式公寓按楼体形式可分为单体式、 酒店自带、写字楼自带三类,其经营情况如下:项目名称租（售）金 入住率荣华时代• 北方人才科技大原 区信込广场时代奧城天津盛捷友谊服务 • 商区Y 糊畔国际广场华夏国际公寓 pEE % ■ ;河•立金茂现场＞*白天鵝由于现阶段市场上真正意义上地酒店式公寓并不多见，同时天津由于招商引资力度不断加大，进驻天津办公地有实力地外资企业会越来越多，对酒店式公寓，尤其是高服务标准地酒店式公寓需求越来越大，酒店式公寓地出租率一般在70%以上，可达到四、五星级服务标准地酒店式公寓则可达到 80%甚至90% .可见整体市场虽在未来会有大量供应，但针对高服务标准地酒店式公寓地市场情况而言，仍呈现供不应求地情况，此类市场前景良好.SixE2yXPq52.4、经营方式及管理方法泰达国际会馆属于正规管理地酒店式公寓，再出售完产权后将经营权收回统一进行经营，租住者向管理方付费，管理方通过租金收入保证投资者地收益期管理方式较正规，利于吸纳高端客户.而富邦花园则由业主自行出租，物业虽可代为出租但要收取一定地费用，出租形式较为灵活，但无法限制入住人群拉低了项目档次.同时泰达国际会馆地配套设施实行会员制，限制了中低端人群地进入，而富邦花园则向全体开放.6ewMyirQFL泰达国际会馆在项目运营初期原想自持经营，由于在运营过程中资金链出现问题，酒店式公寓部分被迫出售以回笼资金，当时地售价地起价为6000元/平米左右，后涨至10000元/平米现阶段已经售罄，当时并未承诺投资回报•从现在运营情况和房地产升值角度考虑，出售酒店式公寓部分是一个失着•现阶段泰达国际会馆采取租用小业主房间地方式经营酒店式公寓，通过访谈了解到，泰达国际会馆酒店式公寓部分租金地30%~35%为会馆向小业主租用房屋地报酬，从而压低了项目禾U润.kavU42VRUs天津现有其他销售型酒店式公寓项目，大多属于中档项目•其销售情况如下:预计项目如包租销售，销售量预计在月均 60~70套左右，即月销售4000平米左右.2.5、天津市酒店式公寓需求研究纯酒店式公寓项目主要分析奥林匹克大厦、利顺德大厦和泰达会馆这几家独立运营地纯酒店式公寓日籍客人极为准时，工作生活区分 明确，对各种生活配套设施要求较 高，但对房间内饰物无要求，一般 在卫生间需配洁身器•而欧美籍客 人需要按摩浴缸•通过对天津最顶级地酒店式公寓客源研究我司发现，天津现阶段酒店式公寓 主要客源为产业型客源且多为日籍，其大多为丰田汽车和配套产业服务•可见大型制造产业链体系会为酒店式公寓带来大量地客源•空客入驻空港区域为天津带来 了新地产业链体系，从而必将改变现有酒店式公寓客源布局，促进酒店式公寓发 展.y6v3ALoS89售后返租地酒店式公寓项目现阶段售后返租地酒店式公寓多处于销售阶段或刚刚清盘，正式运营地项目较少，现阶段只有富邦花园项目正式运营.M2ub6vSTnP由此可见外籍大公司中层人员及小公司管理人对生活质量地要求相对较低, 更注重项目距离工作地点地远近和价格承受能力 • OYujCfmUCw投资型酒店式公寓项目天津现阶段以投资产品出现地酒店式公寓项目多在04年以后面世，大多项目尚未正式经营.报告将分析诚基中心、时代奥城、焕日线、泰达国际公寓等项目地 购买客源特点及未来租住客源预期.eUts8ZQVRd泰达会馆主要客源为日籍，从事工作多为丰田配 套企业及田边、高丘集团下属企业•客户来源有60%左右是由项目销售部门走 访获得，40%是由国际中介机构推荐•市场认知：大多投资者认为目前天津投资房产市场不是很成熟，多数对地产投资还是呈观望态势，而且投资额不高，一般在50—100万元/套.如果投资者持有可观地资金，也不想一次性投资同一物业，这样可减少风险.同时大多数投资者不了解园区情况，对在园区内投资无概念.sQsAEJkW5T 物业了解度：投资者对酒店式公寓物业比较感兴趣，认为其有很好地发展空间，而且认为本区域有很大地升值潜力•预期希望投资物业地回报率在8%以上，希望最好有委托管理，出租方式最好是包租与自己寻找客户相结合•希望最好有酒店管理集团，如没有地话最好硬件设施和服务要到位，配套要齐全，最好生活配套设施齐全.GMslasNXkA2.6、市场小结天津现有酒店式公寓总量不大，此类物业尚处于发展阶段，随着天津经济地不断发展，天津酒店式公寓市场具有巨大地市场潜力.同时天津现有酒店式公寓项目修建时间普遍偏早，大多配套已经不能满足客源全面地需要，为新酒店式步入市场奠定了契机.此外空客地入住将给天津带来新地一条产业体系，其有可能改变天津现有地酒店式公寓客源结构，即欧美客源比例有可能上升.而天津现有酒店式公寓，通过多年地运营主要服务于日韩籍客源，相应配套设施也已此类客源为主，使天津为欧美服务地酒店式公寓存在着一定地市场空白.TlrRGchYzg2.7、酒店式公寓竞争案例分析由于市场上酒店式公寓产品概念有所混杂，选取2个经典地经营类酒店式公寓加以评述以便了解天津酒店式公寓市场硬件设施情况，给出项目建议•本报告选用当前市场上运作较为成熟地酒店式公寓项目----- 利顺德大厦及奥林匹克大厦进行分析.对天津酒店式公寓产品地细节进行对比分析，选取项目均为独体项目，同时由于两个项目地目标客群不同，可以看出各项目在产品及建筑形式、户型设计、硬件设施等方面对自身目标客群相对应地特点.7EqZcWLZNX2.7.1、产品及建筑形式分析天津盛捷奥林匹克大厦初期定位为欧美人服务，所以面积偏大，而利顺德大厦作为酒店地补充其面积和酒店地房间相当面积较奥林匹克大厦偏小.lzq7IGfO2E2.7.3、硬件设施2.7.4、配套设施2.8、销售类酒店式公寓产品分析销售类酒店式公寓有很多是以酒店式公寓名义销售地高端住宅项目，有代表性地较小.本报告选用当前市场上运作较为成熟地产权式酒店式公寓项目一一泰达国际会馆及赋予酒店式服务地高档公寓项目一一富邦花园进行分析.zvpgeqJIhk 其中泰达国际会馆为高档项目，目标客群对生活质量要求较高、对商务氛围地需求相对弱化，此类客群更看中人文环境，周边交通等，注重生活质量.而富邦花园地目标客群更趋近中档人群，为节约时间成本此类人员多选择商业气氛较浓地区域从而牺牲了休憩质量.NrpoJac3v12.8.1、户型设计由于目标客群不同，两者地互相存在很大地差异.泰达国际会馆其租赁客群面向外籍高端人士所以房间普遍偏大.2.8.2、装修标准【机电设备】版权申明本文部分内容，包括文字、图片、以及设计等在网上搜集整理.版权为个人所有This article in eludes someparts, in clud ing text, pictures, and desig n. 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中端酒店行业分析报告中端酒店行业分析报告一、定义中端酒店行业，指的是位于星级酒店与连锁酒店之间的一类酒店品牌。

它们的目标市场是旅游人士、商务人士和家庭度假者，在价格、服务、环境等方面处于中端水平。

二、分类特点中端酒店行业根据品牌的定位、服务的特色及其提供的配套设施，可以分为商务酒店、度假酒店和主题酒店。

1. 商务酒店商务酒店是针对商务人士的服务型酒店，具有便利的交通、高品质的客房、先进的办公设施等硬件设施。

服务方面注重效率、快捷、精细等特点。

商务酒店的位置通常在市中心或商业区附近，如香格里拉、皇冠假日酒店等。

2. 度假酒店度假酒店是专注于度假休闲的服务型酒店，通常是远离市区、环境优美、让客人感受到放松、享受、惬意的氛围。

度假酒店的周边环境较为优美，如海边、山区等，如亚朵、万豪等。

3. 主题酒店主题酒店是注重特色的服务型酒店，独具创意和风格，注重提供独特的客房、餐饮和娱乐体验，旨在让客人感受到与众不同的氛围和服务。

主题酒店的建筑风格、装修风格、服务特色等方面具有独特性，如如家快捷酒店、锦江之星等。

三、产业链中国中端酒店产业链主要包括：酒店选择、酒店预定、酒店到店住宿、酒店结算、酒店写真打印、酒店领取发票、酒店投诉维权、酒店优惠券等环节。

其中，酒店预定平台、房地产公司、物业公司、品牌酒店及酒店管理公司、供应链商和客户服务部门构成了中端酒店产业链的主要环节。

四、发展历程中端酒店的发展历程可以追溯到上世纪八十年代，那时大型国有酒店品牌和地方酒店品牌经营较为稳定，但市场对小型经济酒店的需求增长迅速，自主开店的酒店品牌也涌现出来。

90年代中后期，随着国内经济迅速发展，中端酒店的需求量进一步增长，酒店连锁品牌加速扩张。

目前，中国中端酒店市场规模已超过1000亿，且呈现快速增长的态势。

五、行业政策文件及其主要内容1.《中国旅游法》，规定加强旅游企业及从业人员的安全管理，保障游客的人身安全和财产安全。

2.《旅游民宿管理办法》，规范民宿经营行为，保障旅游民宿住宿质量。

2018年6月中档酒店品牌发展报告迈点研究院本土品牌布局东南亚市场，细分品牌层出不穷，跨界创意营销不断，6月的中档酒店市场依旧火热。

6月，中档酒店市场依旧热火朝天，100家开业门店的品牌数已超过10个，布局全球的品牌也是争相恐后;同时，细分化产品层出不穷，创意性营销让人眼花缭乱。

中国酒店业的生机与活力，非中档市场莫属。

一、中档酒店品牌迎来出国热潮在上半年的收官战中，身处蓝海市场的中档酒店品牌，扩张脚步各有差异。

据迈点研究院(MTA)不完全数据统计，美居6月亚太地区开业数量超过3家，其兄弟品牌诺富特、宜必思尚品则分别布局印度、柬埔寨;“锦江系”中的锦江都城、白玉兰、康铂等品牌继续巩固上海版块的同时，开始将触角延伸至中国西部;假日作为目前中国布局规模最大的全服务中档酒店品牌，依然在一二线城市稳扎稳打。

自华住与雅高开始深度合作之后，品牌落地速度明显加快，一方面布局大中华区，另一方面则是延伸东南亚市场业务。

无独有偶，铂涛集团也于近期宣布与印度尼西亚The East Group签约，将在印尼区域合作共同开发麗枫酒店项目。

而在更早的2017年10月20日，东呈国际集团宣布中马股份作为其在马来西亚的总代理，拟开发和经营怡程、宜尚等多个品牌酒店项目。

中档酒店是继经济型酒店版块之后，中国本土品牌占领绝对优势的又一大领域。

要让品牌保持持久的竞争力，除了品牌的规模效应以及创新的产品运营能力，全球影响力无疑是一个非常重要的指标。

选择东南亚新兴市场，一来是其对中国品牌的好感度比较高，二来也能够更好地服务大量的中国出境游客。

二、产品细分成常态跨界经营大势所趋借着6.18的声势， 2018上半年酒店的促销活动进行得如火如荼。

数据显示，包含机票、酒店、火车票、门票、生活服务等产品的京东生活旅行业务，618当天前10分钟销售额即同比500%，超过去年618全天。

6月6日国品日期间，酒店间夜量更是同比增长484%。

越来越多的酒店开始选择与京东等新渠道合作，拓展客源的同时，旨在打破销售垄断。