某地产公司外滩项目全程营销代理竞标方案PPT(共36页)

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德成品牌和过去开 发楼盘情况
目录 市场线 产品线 客户线 营销思路 包装与推广策略
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项目目标客群定位
客户来源：以家庭年收入5万元以上的中高收入家庭、机关及国有企 业的高级打工者（如高收入的公务员、教师、医生等）、以及民营企业
高收入的高级职员、个体私营老板为主要的客户来源。
年龄特征：以25—45岁为主力消费年龄段，其次为20—25岁的年轻 人和45岁以上的中老年阶层；
价值传播 蓄积客户 开盘时间
快
快
快
促进签约 快
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一、本项目面临的营销课题
2、在实现快销的同时，面对如何实现利润的最大化？ 解决之道：适度高价
谨慎、积极地看待本项目的定价，通过制定科学合理的定价体系和价格策 略，实现项目的适度高价。
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二、项目营销战略
1、抢时间、抢客户资源、抢市场占有率的市场竞争策略； 2、项目价值和卖点提前展示和体验的产品竞争策略； 3、突出项目的核心卖点和产品高附加值优势的推广策略。
配套优势——项目周边环境较好，相邻的酒吧一条街为项目商业提供一 定的支撑，周边超市、学校、医院等配套一应俱全。
临河优势——项目一侧临河，尤显弥足珍贵。
品牌优势——德成公司的综合实力和品牌优势，以及过去在眉山开发中 高档楼盘的情况。
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2、劣势 人气不足——项目处于新兴城区板块，相对老城区和繁华的街道 人气较不足，容易制约项目后期的销售。
项 目 1-1-1
2-2-1
户数
3-2-1
3-2-2
户 60 户 70-、 户 110 户 100-
数
数 96 数
数 142
套 已 销开
4-2-2

续增长、近期实施的正回购将于未来两周到期，且央行维稳资金面意图明确， 资金面整体宽松状态仍有望持续至3月中上旬。
金融政策没有进一步收紧余地，银行方面的开发贷款和个人 贷款是不会停止
房 个人买房按揭贷款
二套房70%首付，银行安全性稳定
地
产
贷
款
开发商开发贷款
商业性贷款，银行需要衡量风险和收益，并视市 场情况，再决定是否核批贷款
说明2014年中国整体经济环境将保持稳定
2014年GDP目标7.5%
住建部副部长：楼市十年内不可能出现全面崩盘
就在房地产界因停贷传闻与降价风波惊魂未定之时，住建部副部长仇保兴3月6日在两
会期间表示，按照城镇化的规律来讲，中国在十年内不大可能出现全面崩盘
目前国内大概有十多个城市的房价收入比 (即住房价格与城市居民家庭年收入之比) 在10以上，而绝大多数的城市房价在下 跌。 所以说，中国的房地产在未来十年内不可 能出现大的危机。但个别城市如果不注意 调控，则会出现像鄂尔多斯、温州、海南 那样的情况。也是因为这种分化，总理在 报告中提出了要在不同城市进行分类调控， 不能一刀切。
号地块
居住用地 商办 商住
办公楼
商办
37.75 37.06
37 36.57
35.79
上海浦东发展置业
JadeKite Tail ZE 2013 Limited
中海地产
65.43% 9.00% 115.24%
上海外滩滨江综合开发 上海黄金交易所
福建中骏置业,嘉兴鼎信 汇添投资合伙企业,悦丰
1
绿地
20
98.9
224
2
新鸿基
1
9.9
217.7
3
万科

来宾入场泊车操作
时间区段 迎宾19：30－20：30，送宾22：10－22：30
来宾停车区域为福州世茂外滩花园项目前江滨大道辅路，活动当天18：30 －22：30封闭4个小时。来宾车辆出入口处设置指示牌，并有车辆引导人员及保 安根据车辆停放通行证进行分类引导。贵宾车辆直接引导开往会所门口贵宾下 车区，贵宾下车后有泊车侍者代为泊车。
3、安全警戒规划：待活动确认后，我司将对整个活动区域进行通道规划，通过安全警戒线进行整体布 局，保安与门童将在重点区域进行现场维护。
4、 保险方案：活动现场的人、财、物的安全更是活动操作的关键，我司将与贵司全面商讨并制定应 急计划（ERP），以确保活动的顺利进行。此外，我司建议贵司适当购买公众责任险。
烛光礼宾仪式：以上领导共邀来宾举杯、宣布活动开始
21：00
主持人背景渲染，介绍活动内容。烛光模特手捧蜡烛并列两队缓缓走出会所，会所
所有来宾将在世茂主人及烛光模特引导下穿过时光通道，走进棕榈树中在白衣少女
悠扬的小提琴迎宾曲中缓缓进入园林主会场自由参观，
21:00——21：30 世茂主人将引导来宾参观园林、商业街、4#楼大堂等。
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九、活动风险管理
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风险管理注意事项
1、人员流动管理：根据各个活动区域的人员容纳量，应做好来宾人流的引导分流工作，避免因拥挤而 造成混乱场面。
2、安全问题：比如电源电线安全（激光表演等灯光设备用电功率较大、建议备好足量应急电源及电路 维护组）、车辆交通安全、贵重物品安全、人员流动安全、食品卫生安全等。
美电灯舞激
化源光台光
物电音搭表
料线响建演
采工工工工
购程程程程
制负负负联
作责责责络

商业地产项目整体营销推广方案
16、自己选择的路、跪着也要把它走 完。 17、一般情况下)不想三年以后的事， 只想现 在的事 。现在 有成 ，以后 才能更 辉煌。
18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须 充满光 明。 19、学习的关键--重复。
20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的 人只能 引为烧 身，只 有真正 勇敢的 人才能 所向披 靡。
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚