深圳南山区商业分析报告
深圳南山区商业分析报告
目录
序
一南山概况
二区域商业历史概况
三区域商业状况分析
1南山区商业现状总述
2区域繁华道路商业状况
3区域次级商圈对比状况
4区域商铺调研有关数据统计分析
四南山区域消费者的分类及其购物行为方式消费习惯状况分析
A此报告为南山区商业分析
B报告数据来源于对商场的实地调研
C调研对象商场物业规模在500平米以上
D部分资料来源于《房地产年鉴》
南山区概况
1行政概况
南山区于1990年1月经国务院批准成立是深圳市的六个市辖区之一下辖南头南山沙河西丽蛇口招商粤海和桃源共八个街道办事处
2地理概况
南山区位于深圳特区的西部东临深圳湾西濒珠江口北靠羊台山南至大铲岛和内伶仃岛与香港隔海相望南山区东部以侨城东路与福田区相隔西部以二线关
与宝安区相隔
3政策规划
南山区的功能定位是以一个中心三个基地即高新技术产业基地旅游基地高等教育基地和特区西部物流中心为发展方针随着深圳特区建设重心西移南山区作为深圳高新技术基地旅游基地高等教育基地和特区西部物流中心的区位优势产业优势人才优势更为突出藉此南山区将进一步发展成为华南乃至全国通向世界的重要口岸珠三角经济圈与国际间人流物流资金流信息流互动的重要枢纽高层次人才的培养基地高水平的科研开发基地高素质人群的聚居地4发展潜力
南山区作为深圳高科技区域拥有３００万平方米的高尚社区现有人口约１００万在现有人口中拥有中大专及以上学历的人数占人口总数的７０％以上而蛇口一带还居住着近３０００多名外籍人士政府的规划中南山商业中心区将设有大商场星级酒店金融大厦信息中心地铁站娱乐城和休闲广场等经济概况2002年南山区国内生产总值达到4827亿元年均递增207人均838万元居深圳市前列优势产业迅速掘起南山已成为全市重要的高新技术产业基地旅游基地和特区西部物流中心
高新技术产品产值占全市的41
接待旅游人数占全市的42
西部四大港区集装箱和散货吞吐量分别占全市的45和75人年均拥有可支配收入达２．４万元消费能力强1996年至2003年南山商业发展每年增长速度超过232004年社会商品零售总额将超过100亿元市场物质丰富市场繁荣商品房交易量增大出现了社会消费品零售总额的增长幅度近几年来的最高水平商业贸易兴旺
白领惠尔佳超市1000 1F日常百货160元㎡低档周围租住房内居民一本电器10000 1F手机小家电橱具小五金
2F空调冰箱冷柜
3F家庭影院影音制品160元㎡中档周边白领及本地居民美之都800 1F服装皮鞋箱包180元㎡中低周边年轻白领人群特别是女性沃尔玛社区店8000 1F食品果蔬冷冻食品
2F日常生活用品家电奶制品扣点1626 中档附近上班的白领周围居民因靠近深南大道过往客流较大漂亮妈妈母婴商场4000 1F母婴用品食品超市床上用品
2F妈妈及婴幼儿的知名品牌服装
3F玩具鞋类皮具文具音像1F200元㎡
2F168元㎡
3F110元㎡中偏高专业性的母婴用品商场具较大辐射影响力万家福超市6000 1F食品日杂新鲜果蔬
2F服装化妆品床上用品药品扣点14--24 低档周围工业区居民工人南源百货6000 1F服装皮鞋首饰化妆品药品小五金床上用品2F百货果蔬冷冻食品粮油扣点1424 低档周围工业区居民工人
姊妹城百货10000 1F手机音像数码金银首饰
2F服装鞋类美容数码摄影
3F日常百货1F220元㎡
2F130元㎡扣点25七折中档周边年轻白领阶层
常兴路商场
名称商场规模㎡主要商业业态租金状况经营档次主要消费群家乐福 12000 1F金银首饰化妆品音像制品
2F日杂百货新鲜冷冻食品扣点1426 中档周围居民及其附近白领
常兴时代广场40000 1F品牌店
2F5F天虹进驻 1F300元㎡
高档
周围居民附近白领佳华时装城1200 中档服装220250元㎡中低档周边居民及附近打工者玛迪莎百货1500 百货200元平米中低档周边住宅居民云娜时装3000 中低档服装180220元㎡周边居民及附近打工者
南山大道商场名称商场规模㎡主要商业业态租金状况经营档次主要消费群百安居 16000- 1F五金工具及配件电工电料地板及附件墙地砖
2F橱具卫浴家具装饰园艺保底扣点中偏高档刚购房白领企事业单位怡康商城4000 1F各式服装精品
2F手机音像制品数码产品1F130元㎡
2F100元㎡中档府前路与南山大道附近大众市场湘量工具城600 工量刃具机床附件系列模具磨料系列仪器仪表120元㎡中偏低档针对南山及宝安西乡附近客户人人乐购物12000 1F生鲜水果蔬菜等2F冷冻保温食品综合日用
3F床上用品家电等扣点1426 中偏高档周围居民工薪白领荔馨商业广场 4000 服装医药精品首饰125元㎡中偏低档周边年轻女性苏宁电器3000 1F手机及配件入网受理
2F空调冰箱冷柜油烟机等
3F彩电办公室设备家庭影院整租 70元㎡中档收入层次较高的白领私营企业老板
南油大道商场
名称商场规模㎡主要商业业态租金状况经营档次主要消费群海雅百货35000 1F化妆品皮鞋珠宝金银首饰
2F少女服饰淑女服饰饰品
3F精品男装休闲服运动服
4F流行女装职业装内衣
5F童装家居精品摄影器材
6F美食街贝贝乐园扣点1626 高档周边写字楼区白领人群及附近滨海高尚住宅区居民儿童
世界7000 1F童装
2F玩具婴育儿用品图书音像扣电25左右中档针对南山区儿童市场辐射影响力较大友谊城 15000 1F男装及内衣金银首饰
2F箱包皮具手表皮鞋
3F女装及内衣饰品1F300元㎡
2F220元㎡
3F150元㎡高档周边写字楼区白领人群及附近滨海高尚住宅区居民
创景名店15000 1F男装化妆品鞋珠宝皮具
2F精品女妆饰品美容中心
3F休闲服饰运动系列泰式家具用品整租50元中高档周边写字楼区白领人群及附近滨海高尚住宅区居民金晖家居广场15000 建材家具1F168元㎡
2F120元㎡
3F90元㎡中档接近大众居家消费综合功能兼具集美堂家居12000 1F卫浴器具磁砖灯饰
2F木地板门小五金
3F4F床上用品沙发茶几等1F200元㎡
2F145元㎡
3F110元㎡
4F75元㎡中高档接近大众居家消费综合功能兼具岁宝万象店
20000 1F食品冷饮五金灯具烟酒
2F日用品钟表家电游戏厅
3F时装窗帘布艺
4F儿童用品儿童乐园保底扣点1626 中高档周边白领及附近居民
满家福百货2500 1F服装美容首饰摄影冲印银行服务
2F生鲜果蔬文体用品鞋区超市整租45元㎡低档附近普通居民及打工者海典数码城12000 以数码城为主题通信音响数码电脑设备二楼有国美IBMTCL商主商户进驻1F250元㎡2F70元㎡中高档定位为南山的数码商城客户为年轻时尚高收入群体
东滨路商场名称商场规模㎡主要商业业态租金状况经营档次主要消费群顺电4000 1F小家电手机电脑2F大家电家居饰品整租50元中档偏高附近居民人人乐购物10000 1F日用小五金家电生鲜冷冻食品
2F服装化妆品扣点14---26 中档偏高周围居民白领私营主蛇口沃尔玛20000 1F用综合超市
2F精品男女装床上用品扣点1826 高档南油生活区居民工薪白领及私营业主南油市政精品城3000 各色精美小饰品书刊音像制品店中店
1F135㎡
2F100元㎡中偏低周边普通打工者天天惠商场1000 各式男女服装整租 60元㎡偏档周边普通打工者
蛇口南水街和太子路商场
名称商场规模㎡主要商业业态租金状况经营档次主要消费群万家乐百货7000 1F超市
2F日用品
3F服装25扣点租金120200元㎡中低档本地居民蛇口工业区打工者常青百货8000 1F日用品
2F超市
3F服装扣点20左右中低档本地居民蛇口工业区打工者白佳超市800 普通生活日用超市自有物业中档本地居民蛇口工业区打工者华润超级市场1000 综合日用新鲜果蔬小五金整租50元㎡中高档本地居民及工业区打工白领
区域繁华道路商业状况对比分析如下表所示
街道主要商业情况街铺月
平均租金主消费群及成因南新路商业繁荣低档为主业态多样约120--200元㎡南山老城区人流量大以本地居民公务员及较早来深成功人士为主常兴路商业繁荣业态多样餐饮业最发达有家乐福商场约150--220元㎡深南
大道以大型专业市场超市百货为主商业前景可期但目前显得业态相对单一120---160元㎡商业沿大道分布较散车流和人流量较大加上沿路居民消费能力较高商业物业体量规模较大辐射影响力知名度相对而言较高南山大道以家居服装电器等主题商场经营为主但分布分散难以形成整体规模效应有百安居苏宁电器女儿国等约120--250元㎡人流量大主要服务于周边居民区南油
大道商业前景好以档次较高的大型商场为主有海雅百货沃尔玛等但分布较散她是贯通南山区的区级主干道具有较大发展前景但目前交通干线不聚人气约150元㎡---200元㎡消费群体构成复杂但因交通的便利性具备较大辐射影响力登良路业态以装饰材料为主五金配件也较发达但物业规模普遍较小难以体现聚合效应80--120元㎡以满足周围居民及打工者低档次日常方便为主内环路基本无商业目前大型商场仅有东方巴黎服装市场约80
元㎡因为南靠大南山北面也只是一些不具规模的工业区无法形成有效商业氛围东滨路商业繁荣业态多样有人人乐顺电等及大型餐饮四食肆随着后海大批住宅兴起被众商家看好约120--160-元㎡位处招商街道办事处因这里高素质住宅的相继上市而聚集了大批高素质人群创业路商业主要以餐饮五金和建筑为主商业繁荣档次较高约100元㎡直接贯通南山路南油大道后海大道是目前南山区开发的重点有大批高素质白领蛇口南水街和太子路商业业种主要以满足日常生活便利的中低商品为主高档耐用和珍贵的产品决大部分只能靠异地采购解决约80100元㎡因地处蛇口工业区附近异地打工者占该地人口结构的相当大比例方便简洁是他们目前的生活方式小结南山大道常兴路南新路围合成的区域是南山政治经济文化的中心发展较早是本地居民及早期来深圳的成功人士聚居地具备良好的市政配套设施商业业态丰富商业繁荣整体租金也高出许多但明显发展后劲不足诸如交通阻塞圈内商家定位雷同商业扎堆现象明显商业规模不够等发展瓶颈已逐步制约其形象和运作力度
3区域次级商圈状况
由于南山区位交通产业经济的的发展特点已自然明显地形成各成特色的4大次级商圈跨圈消费的现象不明显次级商圈之间要吸引更多人流就需要特色经营进一步突显完善以弥补时空限制而导致的不足方便起见以ABCD四字母代表4大次级商圈由于D商圈所在区域为华侨城与其他三个商圈相距甚远加上其特有的地域性以及与本分析报告可比程度不高故在此略为带过
市场调查资料汇总分项列表如下
A商圈代表性商场状况具体区域深南大道南头段及以南南新路沿线项目名称鸿洲沃尔玛曼哈商场姊妹城百货家乐福一本电器位置深南路与南新路交汇处常兴路与桃园路交汇处南新路与桃源路交汇处常兴路南新路凤凰宾馆对面商业类别超市主题商场服装百货超
市超市主题商场电器规模㎡ 8000 10000 10000 12000 10000楼层及主要业态1F食品果蔬冷冻食品
2F日用品儿童用品小家电1F箱包鞋类
2F时尚女装
3F内衣女装
4F休闲装男装 1F通讯器材音像数码首饰
2F服装鞋类
3F超市1F金银首饰化妆品音像
2F日杂百货冷冻食品1F手机小家电橱具小五金
2F空调冰箱冷柜
3F家庭影院影音配件经营档次中档高档中档中低档中档日均人流量平时21600 平时1900 平时10000 平时12500 平时5400 节假日 46000 节假日 4000 节假日23000 节假日 25000 节假日 8500 租金或扣点扣点1826 扣点1822 1F220元㎡
2F130元㎡扣点25七折扣点1626 1F125元㎡经营模式开放式半开放式统一管理敞开式统一经营管理开放式独立式停车位约200个地下300个地上约40个地下250个地下120个经营状况好一般一般好一般周边环境商业住宅商业住宅商业住宅住宅商业住宅工厂备注主要针对该区社区居民购物环境宽敞商场布局差但位置好主要消费群为附近打工族周边主要是居民小区但相对来讲交通不便因附近工厂较多相对而言橱具小家电小五金市场需求较大
B商圈代表性商场状况具体区位东滨路以南大南山以西蛇口工业区及以北后海大道沿线及以西区域项目名称万家乐百货蛇口沃尔玛长青百
货百佳超市金汇城百货位置蛇口南水步行街南油大道与东滨路交汇处蛇口南水步行街蛇口太子路招商东路与后海路交汇处商业类别百货超市百货超市百货规模㎡ 7000 20000 8000 800 12000 楼层及主要业态1F超市
2F日用化妆品
3F服装皮具1F生鲜食品
2F日用品儿童用品小电器1F 日用品
2F超市
3F服装小规模综合超市1F百货果蔬化妆品
2F厨房用品服装皮具箱包床上用品经营档次中档中高档中低档中档中低日均人流量平时7200 平时20000 平时8500 平时720 平时12000 节假日 10000 节假日 36000节假日 15000 节假日 1000 节假日 20000 租金或扣点25扣点租金100150元㎡扣点1826 扣点20 租金110元㎡扣点1626 经营模式开放式开放式开放式开放式开放式停车位约80个约300个40个左右约50个经营状况一般好一般一般较好周边环境蛇口工业区商业住宅
字楼住宅工业写字楼娱乐酒吧等农民房住宅商业备注2003年4月8日开业受非典影响生意不好近一二个月才恢复一些主要面对的消费群50居民50打工者亚洲最大规模的沃尔玛与万家乐距离较近双方竞争激烈单因周围工厂多日常用品需求量较大规模太小产品不丰富其他超市的开业分流了消费群辐射的范围小周围有大片的农民房此地聚集了周边大量租客
C商圈代表性商场状况具体区域南山商业文化中心区域及附近项目名称海雅百货友谊城百货创景名店乐安居国美电器位置南
油大道与滨海大道交汇处附近南油大道海雅百货附近南油大道海雅百货旁后海大道与创业路交汇处后海大道与创业交汇处商业类别百货百货百货主题建材市场专业电器连锁规模㎡ 25000 15000 15000 15000 8000 楼层及主要业态1F化妆品皮鞋珠宝金银首饰
2F少女服饰淑女服饰饰品
3F精品男装休闲服运动服
4F流行女装职业装内衣
5F童装家居精品摄影器材
6F美食街1F男装及内衣金银首饰
2F箱包皮具手表皮鞋
3F女装及内衣饰品1F男装化妆品鞋珠宝皮具
2F精品女妆饰品美容中心
3F休闲服饰运动系列泰式家具用品1F卫浴石材瓷砖玻璃灯饰
2F橱具墙纸油漆装饰建材厨房电器1F手机数码产品五金超市小家店
2F空调冰箱洗衣机家庭影院影音配件经营档次高档高档中高档中档中档日均人流量平时18000 平时5000 平时4500 平时3000 平时3200 节假日 30000 节假日12000 节假日 10000 节假日 5000 节假日 6500 租金或扣点扣点1626 保底扣点
1F300元㎡
2F220元㎡
3F150元㎡整租50元1F128元㎡
2F85元㎡整租45元㎡经营模式开放式开放式开放式开放式经营统一管理开放式停车位约300个约150个约200个约200
个约120个经营状况较好不太好已停业一般一般周边环境商业高尚滨海住宅区同左同左同左同左备注周边商业和高尚住宅迅速崛起档次较高开业不久还不能有效聚集人气由于受到总店租金问题拖累现已停业2003．4开业靠近后海目前人流量不太大但实力买家占比较高目前人流量不太大但实力买家占比较高
次级商圈综合对比分析如下表所示
商圈包括位置主要商业类别经营档次物业规模周边环境主要特色
A商圈以深南大道南新路桃源路南山大道所围成的区域百货超市餐饮娱乐美容美发等配套服务综合性较强大部分中等偏小南山政治经济文化中心业态多样商业层次丰富
B商圈蛇口区东滨路以南的区域百货超市中等偏低较小工业中心物流基地消费者较单一
业态单一
不具备跨区吸引消费的可能
C
商
圈以商业文化中
心区为中心
主要是以滨海
大道南油大
道东滨路所
围合成的区域主题商场专卖店中偏高档普遍较大南山商业规划新版快配套完善规划现代靠后海附近是高品质住宅区目前正规划建设中的南山商业文化中心占地243万平米规模宏大业态多样商场功能定位明确规模化特
色化经营较具发展潜力D商圈华侨城住宅区主主题商场专卖店娱乐中高档大型全国知名景点高尔夫球场业态丰富应有尽有交通极为便利
4区域商铺调研有关数据统计分析
南山商场铺位面积情况
铺位面积以1030㎡所占市场份额最高主要以经营小吃小商品小家电等为主经营方式灵活投资风险较易规避3050㎡的铺位主要以经营服装皮具箱包金银首饰为主布局合理档次较高50㎡以上的铺位主要以经营家具大型电器床上用品及大型娱乐食肆为主
B南山商场经营类型情况
随着南山经济增长速度的加快外来人口日渐增多人口文化综合素质也相应逐步提升消费群体不断细化消费者的需求日趋个性化为满足某一特定消费群体的需求一些能提供安全系统精致服务的主题商场便应运而生他们以拓展产品线深化服务内容提供专业化服务赢得顾客南山近几年的主题商场发展迅速
C 区域物业规模情况
商场规模受到消费者购物疲劳度市场定位及自身有效辐射影响力等的限制近几年建设的商场大部分集中于10000----15000㎡之间超过20000㎡的商场目前在南山区较少仅有在经营的海雅百货35000㎡及南山常兴·时代商城D电子商城在南山陆续开张兴起社区数码消费码卖场的面积将达到４万
四南山区域消费者的分类及其购物行为方式消费习惯状况
2002年全区常住人口为57万后海前海蛇口片区更成为高薪高素质人才的生活基地居住人口多为罗湖福田上班一族文化水准普遍在大专以上年龄主要集中在5-40之间居住人口素质居深圳各片区之首
蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士超过3000名社区国际化氛围浓烈具有较高的消费能力南山的人口结构相对其他区比较单纯以充满活力的年轻人居多而且其
中大部分是高学历高智商的白领一族30分钟家庭耐用消费品家具电视洗衣机等比较高不频繁单一目的购买车程30分钟日用品
低档商品日用品杂品药品厨具调味中低档经常一年几次至频繁多种目的反复购买步行515分钟个人服务美容洗涤品保健品低档频繁每天到每月多种目的反复购买步行515分钟修理服务家电修理家具维修低档频繁至经常多种目的反复购买步行515分钟个人理财服务储蓄保险和房产服务不定经常单一或多种目的购买重复或比较购买适中
多种属性或混合类商品餐饮快餐正餐服务等低档经常单一或多种目的购买重复或比较购买适中娱乐剧院舞厅酒吧等低档经常单一目的重复购买适中自动服务和配套服务加油洗车等低档高档经常到频繁单一或多种目的重复或比较购买适中
五南山区商业状况的发展趋势
南山区部分商业裙楼状况
项目名称项目地址商业规模业态定位目前现状付款方式价格租金水平新街口南油大道与内环路交汇处12000㎡潮流百货招商阶段
不售1F250元㎡
2F扣点26
3F55元㎡金晖家居广场南油大道南油大厦对面 15000㎡建材家具营业中首付08成买铺即收四年32的租金1F28万元㎡
2F21万元㎡
3F168万㎡1F168元㎡
2F120元㎡
3F90元㎡保利商城南油大道与创业路交汇处15000㎡友谊城进驻以百货为主营业中
不售保底扣点
1F300元㎡
2F220元㎡
3F150元㎡常兴时代广场桃园路与常兴路交汇处 40000㎡天虹商场进驻营业中首期4成一次性返还二年20租金1F不售
2F28万元㎡
3F22万元㎡
4F15万元㎡
5F098万元㎡1F300元㎡
25层由天虹待定南头商业步行街中山路与深南大道交汇处16000㎡特色小商品批发市场试业中首期4成一次性返还二年租金16 均价29万㎡未定港湾丽都桃园路与前海路交汇处 20000㎡
1F品牌店
2F人人乐超市招商阶段
6成10年按揭 1F28万元㎡1F120-180元㎡
2F扣点1626 小小家南油大道4500㎡1F 店中店
2F餐饮营业中 ----
海岸明珠创业路与后海路交汇处 7350㎡1F街铺
2F主题商城已售完 6成10年1F均价3万元㎡二层70元㎡依引进商家势力而定现代城华庭位于南山创业路地处南山商务中心区与海王大厦仅一路之隔23298㎡为大开间商场大中华百货进驻基本售完6成10
年均价3万元㎡海典数码城南油大道旁
海雅斜对面12000㎡主营数码产品基本售完低首期二楼免月租均价25万元㎡ 1F250元㎡
2F70元㎡
A目前南山商铺出售价格情况
由于产权式商场的兴起及返租回报和金融政策运作手法的应用65的人是为了出租而购买商铺而出于自营目的购买商铺的人为25另有10的人纯粹是为了在买进买出中赚取差价结合在售或在租商场各物业层次情况总体均价集中于2528万元之间
B 随着地产开发速度的加快南山商业地产捷报频传未来23年内将会出现较受市场追捧的单体商场步行街等纯商业建筑以完善南山商业地产产品结构
C 经营管理模式日趋规范大多采用开放式的统一经营管理并注重著名商业品牌的引进以加强提升自身商服物业品牌和形象
D规模性将成为南山商业地产的发展主流社会零售消费市场的活跃催生了商业地产开发速度的加快而且规模越来越大以实现经营的规模化集约化E功能定位方面南山商业物业仍会以主题商场为主要形式推出主题确定会更为细分大型购物中心融娱乐休闲购物为一体的商服物业模式将会面市仍会有商场继续寻找著名品牌合作深圳商业的著名品牌如万佳天虹茂业赛格等都有可能以品牌合作方式进入南山
F区位规划方面随着深圳城市重心的西移CEPA颁布实施西部通道立项动工及二线拓关等等的利好南山区商业发展前景越趋明朗有望成为深圳继罗湖人民南和东门商圈福田华强北商圈之后的第三大商业板块而倍受投资客的青睐形成深圳下一个商业投资洼地
G招商营销手段方面宣传上舍得经费投入有重点的立体投播信息量以扩大影响吸引眼球全方位强化目标受众对本物业的印象在项目本身规划设计上规划
新颖造型别致铺位之间间隔区分合理功能和谐而完善装修风格时尚而现代价格上从2001年起返租成为商铺吸引投资者的最有利武器返租的年限最高达到10年比例最高达到年10在付款方式上发展商大都提供以前没有的高成数多年限的银行按揭付款办法以降低顾客的置业门槛在服务方式上大多数发展商都提供较为完善的服务诸如代办工商执照税务登记代送货物等一揽子服务
4
项目投资分析报告 项目投资分析报告 一、项目开发宏观环境分析 天津市经济逐步呈现平稳较快发展的良好态势。近年来，工业经济进一步向好，投资、消费等内部需求持续升温，制约经济快速发展的有关因素明显得到改善，经济发展基础逐步得到加强，总体形势持续向好。天津工业园区交通便利，水、陆、空、铁立体交通网络发达。天津工业园区距离天津滨海国际机场仅两公里距离。天津港是中国北方最大的人工港，园区距离港口三十公里。同时，津滨高速、京津塘高速等多条高速公路贯穿在天津工业园区内。 二、可行性分析及必要性 随着经济的发展和中国科技兴国战略的进一步实施，在政府的大力扶持下，我国各个行业发展迅猛尤其是房地产业与工业。经过几十年的发展，轻钢结构建筑行业已经形成一条完整的产业链，从开采、提炼、加工、到应用于所需行业中，已日趋成熟。轻钢结构具有轻巧、节材、节能、降低工程投资、使用寿命长等优势，可以实现快速安装与二次使用，并具有抗震、抗风、隔音、隔热等优点，因此，轻钢结构已经在建筑领域迅速崛起，同时，我国将节约资源作为基本国策，提出发展循环经济，保护生态环境，节约资源的发展理
念。 为了加快钢结构产业发展，积极响应国家政策，Nvidia 经过反复考察，拟在天津工业园区建立一家生产基地，项目总投资亿元，征地45950平方米（位于天津工业园区3区内）。 三、可行性分析 有投资就有风险，项目投入运营后，公司将更加完善现有企业制度和企业经营制度，保证各项目高效运营和管理，为促进企业经营的良性循环，公司制定了一系列措施。首先要加强企业宣传力度，只有让客户了解企业经营模式，产品质量，才能让客户信任本企业。其次，加大业务员招揽力度，加大业务员队伍的建设。还要树立质量意识，要做到每个产品都是客户放心的产品。最好，要加强企业管理，做到增收减支，抓质量，抓安全，促工期，确保万无一失，赢得广大客户的好评。 通过大量的市场调查，证明该项目在当前经济环境下是一个很好的投资项目。它具有前景好，市场好，用途广，利润高等诸多的有点，因此，应该抓住当期有利时机，在国家相关政策的支持下，筹措资金，拟建该项目，迅速占领市场，打出品牌效应。该项目是可行的，必要的。 四、融资概算 资金是企业进行生产经营活动的必要条件。企业必须以权益资本的形式向投资者筹集资金，并以此来吸引其他投资
深圳中企智业投资咨询有限公司
国内外宏观经济环境分析 (最新版报告请登陆我司官方网站联系) 公司网址: https://www.doczj.com/doc/62304276.html, 1
目录 国内外宏观经济环境分析 (3) 第一节国内环境分析 (3) 一、国民生产总值 (3) 二、固定资产投资 (3) 三、财政与金融 (5) 四、对外贸易与利用外资 (6) 五、工业品出厂价格指数 (7) 第二节国际环境分析 (8) 2
3 国内外宏观经济环境分析 第一节 国内环境分析 一、国民生产总值 2014年中国GDP 突破10万亿美元，总量稳居世界第二，成为继美国之后又一个“10万亿美元俱乐部”成员。分季度看，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%，三季度增长7.3%，四季度增长7.3%。分产业看，第一产业增加值58332亿元，比上年增长4.1%；第二产业增加值271392亿元，增长7.3%；第三产业增加值 306739亿元，增长8.1%。 图表- 1：2010-2014年我国国内生产总值统计 数据来源：国家统计局 二、固定资产投资 2014年，全国固定资产投资（不含农户）502005亿元，同比名义增长15.7%（扣除价格因素实际增长15.1%），增速比1-11月份回落0.1个百分点。从环比速度看，12月份固定资产投资（不含农户）增长1.21%。 分产业看，第一产业投资11983亿元，同比增长33.9%，增速比1-11月份提高4个百分点；第二产业投资208107亿元，增长13.2%，增速回落0.1个百分点；第三产业投资281915亿元，增长16.8%，增速回落0.3个百分点。
第二产业中，工业投资204515亿元，同比增长12.9%，增速比1-11月份回落0.1个百分点；其中，采矿业投资14681亿元，增长0.7%，增速回落0.7个百分点；制造业投资166918亿元，增长13.5%，增速与1-11月份持平；电力、热力、燃气及水生产和供应业投资22916亿元，增长17.1%，增速比1-11月份回落0.3个百分点。 第三产业中，基础设施投资（不含电力）86669亿元，同比增长21.5%，增速比1-11月份回落0.3个百分点。其中，水利管理业投资增长26.5%，增速回落0.4个百分点；公共设施管理业投资增长23.1%，增速回落1.7个百分点；道路运输业投资增长20.3%，增速提高3.4个百分点；铁路运输业投资增长16.6%，增速回落8.1个百分点。 分地区看，东部地区投资227452亿元，同比增长14.6%，增速比1-11月份提高0.1个百分点；中部地区投资141644亿元，增长17.2%，增速回落0.2个百分点；西部地区投资125980亿元，增长17.5%，增速回落0.2个百分点。 分登记注册类型看，内资企业投资477023亿元，同比增长16.3%，增速比1-11月份回落0.1个百分点；港澳台商投资11986亿元，增长8.7%，增速回落0.5个百分点；外商投资11090亿元，下降0.3%，增速回落0.3个百分点。 从项目隶属关系看，中央项目投资25371亿元，同比增长10.8%，增速比1-11月份提高3.5个百分点；地方项目投资476634亿元，增长15.9%，增速回落0.3个百分点。 从施工和新开工项目情况看，施工项目计划总投资968785亿元，同比增长11.1%，增速与1-11月份持平；新开工项目计划总投资406478亿元，增长13.6%，增速比1-11月份提高0.1个百分点。 从到位资金情况看，固定资产投资到位资金530833亿元，同比增长10.6%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中，国家预算资金增长14.1%，增速提高0.1个百分点；国内贷款增长8.6%，增速回落2.6个百分点；自筹资金增长14.4%，增速回落0.4个百分点；利用外资下降6.3%，降幅缩小1.3个百分点；其他资金下降5.1%，降幅扩大1.4个百分点。 4
关于赴深圳考察城市更新项目的调研报告 我们赴深圳考察了该市的城市更新工作，颇有收获，现系统地介绍该项目推进模式的背景、政策流程、特点和优势。 一、深圳市城市更新工作政策出台的背景 深圳特区建立30年来，已发展成为一座现代化城市，成为高度城市化地区，可利用土地资源有限已成为该地区发展的一大瓶颈。要实现城市转型发展，必须建立促进经济社会发展与土地资源利用相协调的土地管理制度。前三十年，深圳土地管理制度改革主要围绕土地有偿使用及市场化配置和统征统转确保新增建设用地供应两条主线展开，其核心是确保工业化和城市化进程中土地建设占用的高速和高效。但在当前高度城市化、土地全部国有、增量空间极为有限、用地供需矛盾极为尖锐的条件下，如何围绕存量土地的盘活利用来促进经济发展方式转变、如何在坚持市场经济的基础上更加注重社会公平和正义的维护以及更加注重对公民土地权利的保护、如何使土地管理工作由被动适应经济发展转变为主动促进协调城市科学发展等，已成为当今和未来深圳土地改革的主旋律。 据统计，未来深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，占到深圳陆地总面积的12.3%。而目前深圳未利用地仅4360公顷，仅占全市陆地总面积（1952平方公里）的2.23%。可见，城市更新总用地面积是深圳未利用地面积的5.5倍，如果能够通过城市更新计划将这部分土地妥善利用，步入而立之年的深圳，将再次焕发出新的青春与生机。 二、城市更新工作政策概况 2009年10月，深圳通过《深圳城市更新办法》，简称《更新办法》。《更新办法》在积累旧改以来的经验基础上，实现了较大突破。首先，《更新办法》提出了城市更新的概念，其适用范围覆盖了各类旧区，并首次设立了城市更新单元规划制度，提出了多种改造模式和改造方式，让深圳困难重重的旧改工作，得以改头换面以一种全新的方式推进。其次，明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改造；最后，《更
关于深圳城市更新情况调研报告 中煤南方能源有限公司王有华 一、深圳城市更新概况 深圳的城市更新最早始于2004年，当时叫旧村改造，2009年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。 （一）城市更新的必然性 1．土地资源稀缺 据2011年相关统计资料显示，深圳市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。预计到2020年，深圳可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。 2．人口密度大 深圳建市之初，规划人口为600万，据深圳市出租屋综管办统计，截止2011年10月底，深圳登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274 万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基础设施，提升城市质量。 3．产业升级快 深圳过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。 4．历史遗留问题多 1992年之后，深圳经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，深圳的房屋租赁需求急剧攀升。村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村
西安商业项目考察报告 考察时间:2005年3月1日; 考察项目:骡马市商业步行街、世纪金花地下商场、宏府购物中心; 考察内容:重点了解项目的规划、商业布局、销售情况以及招商情况。 1. 骡马市商业步行街 1) 项目概况 骡马市商业步行街位于西安市东大街骡马市1号，紧临西安钟楼广场，是西安商业最集中的中心区域。骡马市商业步行街是在原骡马市商业区的基础上重新拆迁、开发、修建的。该商业街占地面积4.5万?，总建筑面积25万?，容积率为48%。 骡马市商业步行街由四大区、五条商业街组成，是集购物、休闲、餐饮、娱乐、演艺、展示、商务、金融、酒店、旅游为一体的大型现代化综合性商业步行街区。 2) 商业规划 骡马市商业步行街由五条商业街和三组建筑群组成。商业街主街长360米，街宽8米。商业建筑群共分地上七层，地下两层，根据不同的分区，业态定位不同。 地上北区以经营珠宝、化妆品、名表、男装、女装、皮具、文化用品、日用生活品等百货为主，均采用店中街、街边店的形式。六层为奥斯卡影城、溜冰场、电子游乐中心以及美食广场。地上南区则以主题服饰、时尚购物为主，并配有洗浴、演艺、KTV、酒店、写字楼。 3) 销售、招商情况 骡马市商业步行街北区地下一层和地上一至四层为可售面积，商铺分割为独立店面，商铺面积为15—150?，主力商铺面积为20—30?，均价在3—4万元/?之间。目前面积为30?以下的商铺销售较快，特别是面积为15—20?的商铺只剩2
套。从销售策略上来看，两年售后返租(回报率8%，一次性从房款中扣除返还客户)促进了商业的销售。 招商方面正处于主力店洽谈阶段，该商业拟引进太平洋百货。 2. 世纪金花地下商场 1) 项目概况 世纪金花位于西安市北大街与东大街交叉口，钟楼广场的西北角，为西安市商业的中心。世纪金花为地下两层，建筑面积为3.1万?，其中商场经营面积约为2万?。 2) 商业规划 世纪金花虽规划为地下商场，但其不可复制的地段优势，加之开发商在区域内的品牌影响力，造就了商场高端的经营定位。该商场以经营世界顶级品牌男、女服装、化妆品、美容院、童装、时尚饰品为主。商场内还设有服装大卖场、及大型超市。该商场商铺经营面积在15—80?之间，主力商铺为20—30?左右。 3) 销售、招商情况 世纪金花商场依托金花集团，在商业销售方面只出售经营权，不出售商铺产权。商铺出售面积最小为2?，出售年限为3—5年。开发商按照不同的年限，不同的面积，每年付给业主回报金。 招商方面，商场对于经营的商户按照营业额的18—20%进行扣点，不再征收商 户的管理费。 3. 宏府购物中心 1) 项目概况 宏府购物中心位于西安市西华门大街与北大街的交汇处，宏府大厦的一至五层，是西安城内最大的精品购物商城。 2) 商业规划
深圳安防产业发展现状分析报告 深圳经济特区是我国最早从事安防产品生产和技术研发的城市，从上世纪80年代初发展到现在已经初具规模。历经了从“三来一补”、模仿制造到自主创新的发展过程，技术也从过去的模拟到数字化、网络化、智能化方向发展。据统计，目前深圳安防企业4300余家，年产值605亿元人民币，而且这个数字还在按照每年25%的速度递增，深圳已成为全球最大的安防产品生产基地。根据深圳市规划打造六大主导产业：以电子信息化产业为主的高新技术产业，电子类装备制造业，传统产业信息化改造综合服务业，金融业，物流业和文化产业。深圳安防行业面临着更多更好的发展机遇：以深圳信息产业、通信产业的优势，把安防电子产业的发展推向一个新的高峰，从而把深圳打造成为全球知名的“安防之都”。 一、深圳安防产业发展现状和特点 1、基本情况 深圳安防产业从上世纪80年代初发展到现在已经初具规模。据深圳市安全防范行业协会统计，至2009年12月止，深圳市安防企业数量近4300家，其中生产企业1480家，工程服务企业1560家，经销企业1270余家，其中有38家属于中国安防百强企业,5个品牌被评为“中国名牌”，年销售额超过一亿元的企业有53家。有二个安防产品交易专业市场，每年举办一次全球规模最大的安防产品技术博览会。2009年全市安防产业年总产值约605亿元人民币，约占全市GDP7%左右,占中国安防行业产值近五成。从业人员达到20万人，其中技术型人才5万多人。形成了安防电子、安防软件、安防实体防护、安防报警服务、安防系统集成和安防产品芯片研发及城市应急预警系统开发等上中下游比较完整产业链。已经成为全国最大的安防产品集散地，是全球最重要的安防产品生产基地，全国60%以上的安防产品通过深圳出口到世界各地。深圳安防行业的快速发展从一个侧面反映了特区改革开放30年所取得的伟大成就。
投资环境各因素分析： 一、政治法律： 1、政局稳定，是投资者关心的首要问题 2、治安状况直接关系投资者人身财产安全，也是投资者必须高度关注的问题 3、守法经营是投资者的义务，进入市场前必须对一国法律框架、实施细则熟知于心， 二、自然资源 1、地理 地理因素包括地理位置、面积、地形条件、矿产资源、水资源、森林资源等。 2、人口因素 3、气候 气候主要研究气温、日照、降雨量、风暴以及台风等。 三、经济状况： 1、经济发展水平 2、市场的完善和开放程度 （1）市场体系完善—商品市场、金融市场、劳动力市场、技术市场、信息市场等已发育齐全，形成了一个有机联系、规范的市场体系。 （2）市场的开放程度—允许外国投资者不受限制地进入本国市场的程度。在对一国市场的利用方面不存在本国投资者和外国投资者的差别待遇 3、基础设施状况 （1）能源，包括基础能源和水力、电力、热力等供应系统和供应状况 （2）交通运输，包括铁路、公路、水路和航空运输等方面的条件 （3）通讯设施，包括邮政、广播、电视、电话、电传等方面的设施 （4）原材料供应系统 （5）金融和信息服务； （6）城市生活设施状况，如住房、娱乐、饮食等 （7）文教、卫生设施和其他服务设施。 4、经济和物价的稳定程度 （1）经济增长速度是否持续稳定（2）物价的稳定程度（3）国家债务规模的大小5、经济政策 （1）贸易和关税政策（2）经济开发政策（包括a.工业化政策、b.产业和地区开发政策）（3）外汇与外资政策 四、社会文化 1、物质文化 2、制度文化 3、精神文化 4、投资活动受制于投资人的文化背景 5、受益人的文化背景。 投资者风险及合理避险
深圳市（全市）用电基本情况3年数据分析报告2019版
前言 本报告主要收集权威机构数据如中国国家统计局，行业年报等，通过整理及清洗，从数据出发解读深圳市用电基本情况现状及趋势。 深圳市用电基本情况数据分析报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需要注明出处。 深圳市用电基本情况数据分析报告深度解读深圳市用电基本情况核心指标从全社会用电量，工业用电量，城镇居民生活用电量等不同角度分析并对深圳市用电基本情况现状及发展态势梳理，相信能为你全面、客观的呈现深圳市用电基本情况价值信息，帮助需求者提供重要决策参考及借鉴。
目录 第一节深圳市用电基本情况现状 (1) 第二节深圳市全社会用电量指标分析（均指全市） (3) 一、深圳市全社会用电量现状统计 (3) 二、全国全社会用电量现状统计 (3) 三、深圳市全社会用电量占全国全社会用电量比重统计 (3) 四、深圳市全社会用电量（2016-2018）统计分析 (4) 五、深圳市全社会用电量（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国全社会用电量（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国全社会用电量（2017-2018）变动分析 (5) 八、深圳市全社会用电量同全国全社会用电量（2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节深圳市工业用电量指标分析（均指全市） (7) 一、深圳市工业用电量现状统计 (7) 二、全国工业用电量现状统计分析 (7) 三、深圳市工业用电量占全国工业用电量比重统计分析 (7) 四、深圳市工业用电量（2016-2018）统计分析 (8) 五、深圳市工业用电量（2017-2018）变动分析 (8) 六、全国工业用电量（2016-2018）统计分析 (9)
投资环境调查报告范文 1 成本 1.1劳动力成本及劳动力资源 1.1.1 太湖最低工资标准：全日制用工工资360元/月；非全日制用工工资3.90元/小时。 1.1.2 太湖县是安徽省职业技术培训模范县，现有正规职业技术学校6所，每年毕业人数1.2万，每年可培训技术人才超过3万。 1.1.3 太湖县总人口57万，青壮年劳动力23万，常年外出务工13万人。太湖县新、老城常居人口8万，流动人口3万。 1.2 用地成本及政策 1.2.1 投资强度：按国家有关文件规定，结合我县实际，根据入园企业投资项目行业类别确定投资强度，要求入园企业的投资强度一般不低于80万元，即入园企业投资金额每亩用地不得低于80万元。 1.2.2 土地条件：开发区向入区企业提供“六通一平”（供水、排水、电、路、电信、电视信号、场地平整）土地。
1.2.3 地价： 固定资产投资（万元） 地价 200~999 5.6万/亩 1000~XX 4万/亩 ≥XX 3万/亩 1.2.4 税收奖励： 企业投产后三年内某一年度税收（增值税、所得税）达3万元/亩（含）以上的，开发区按供地面积3万元/亩的标准一次性奖励给企业；达2（含）~3万元的，按供地面积1.5万元/亩的标准一次性奖励给企业。两项奖励不重复计算。 1.2.5 一事一议：
凡进入开发区的工业企业固定资产投资达5000万元（含）以上、年纳税额达5万元/亩（含）以上的工业大项目，本着“一事一议”的原则，为项目入区提供更加优惠的政策支持。 1.3 水电成本 1.3.1 电力供应及价格：太湖电力充足，无停电日，新城有11万伏变电所一个，3.5万伏变电所2个，4万千瓦发电站一座，中小型水电发电站12座。生活用电0.56元/千瓦时，工业用电0.60元/千瓦时。 1.3.2 水供应及价格：太湖县水厂日供水能力5万吨，目前日用水量2万吨。生活用水1.30元/吨，工业用水1.70元/吨。 1.4 财政支持政策 年纳税额 增值税地方留成部分 企业所得税县所得部分 土地使用税（从应征年度开始）
深圳产业情况分析 一、深圳经济概况 2010年，全市生产总值9510.91亿元，继续位列全国大中城市第四位，比上年（下同）增长12.0%。其中，第一次产业增加值6.00亿元，下降14.3%；第二次产业增加值4523.36亿元，增长14.1%；第三次产业增加值4981.55亿元，增长9.9%。三次产业比重为0.1：47.5：52.4。全社会固定资产投资1944.70亿元，增长13.8%。其中，基本建设投资1226.29亿元，增长17.5%。全市消费品零售总额3000.76亿元，增长17.2%。全市地方财政一般预算收入1106.82亿元，增长25.7%；地方财政一般预算支出1265.27亿元，增长26.4%。 二、发展战略和总体规划 （一）产业概述 2010年，深圳市第二、第三产业产值占到全市生产总值的99%，经济结构不断优化升级，其中第三产业增加值占全市GDP的53.4%，与2005年相比，增加了5个百分点，初步形成了第二、第三产业协调推动深圳经济发展的良好态势。高新技术产业、现代金融业、现代物流业和文化产业四大支柱产业支撑力明显增强，占GDP比重超过60%。战略性新兴产业呈快速发展态势，在全国率先编制出台生物、互联网、新能源三大战略性新兴产业振兴发展规划和产业政策。 （二）发展战略 在我国加快经济转变发展方式，扩大内需为长期战略和基本立足点的大背景下，在珠江三角洲地区改革发展规划的大环境下，
深圳提出建设综合配套改革试验区、全国经济中心城市、国家创新型城市、中国特色社会主义示范市和国际化城市的战略定位。树立发展新理念，继续深化改革、扩大开放，促进经济、政治、文化、社会全面进步，进一步完善全国经济中心城市功能，增强服务区域、服务全国的能力，提升外溢型经济发展水平。 （三）总体规划 深圳经历了三十年“领先一步”的发展后，率先遭遇空间发展困境和资源瓶颈制约。在坚持“环境优先”、“生态立市”的理念和以国际化城市的定位基础上，在第四个十年规划中提出了“三轴两带多中心”的城市空间结构规划，以解决基础性资源的紧约束、城市发展的结构性矛盾、社会发展模式的脆弱性、战略性空间的低效利用的四大问题。 三、产业发展和布局 （一）工业 依托西、中、东三条城市发展轴，深圳工业逐步形成“一核心、九片区、五十二园”的布局结构。一核心是指以高新技术产业研发、设计、高端生产及企业总部为主，以无污染的服装、钟表、黄金珠宝、工艺礼品等都市型工业为辅研发总部中心；九片区是根据产业分布和规模形成的产业功能片区；五十二园是将园区按照重点扶持程度划分的先进制造业园区。 （二）第三产业 1、金融业 深圳金融产业的总体布局是“一主两副一基地”，其中以福田中心区为主中心区，以罗湖、南山为副中心区，平湖为后台金融服务基地。
商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。 一、PEST分析 ◆政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ◆经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会 消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ◆社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水 平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ◆技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划? 三、区域商业现状调研 ◆商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类） ◆商业发展规划（政策规划、趋势研判） ◆租金水平、售价水平研究等； ◆发展商开发情况研究； ◆零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析） ◆新店开设趋势研究 ◆典型案例分析 四、区域商业物业供需分析 ◆区域供应 ◆区域消化
◆供需交叉分析 ◆租金走势 ◆售价走势 ◆租售交叉分析 ◆典型开发案例分析 五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 六、意向项目SWOT分析 （包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等） 七、结论 ◆区域投资价值建议 ◆项目投资建议 ◆产品投资建议
深圳产业情况分析报告(终稿)
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深圳产业情况分析 一、深圳经济概况 2010年，全市生产总值9510.91亿元，继续位列全国大中城市第四位，比上年（下同）增长12.0%。其中，第一次产业增加值6.00亿元，下降14.3%；第二次产业增加值4523.36亿元，增长14.1%；第三次产业增加值4981.55亿元，增长9.9%。三次产业比重为0.1：47.5：52.4。全社会固定资产投资1944.70亿元，增长13.8%。其中，基本建设投资1226.29亿元，增长17.5%。全市消费品零售总额3000.76亿元，增长17.2%。全市地方财政一般预算收入1106.82亿元，增长25.7%；地方财政一般预算支出1265.27亿元，增长26.4%。 二、发展战略和总体规划 （一）产业概述 2010年，深圳市第二、第三产业产值占到全市生产总值的99%，经济结构不断优化升级，其中第三产业增加值占全市GDP 的53.4%，与2005年相比，增加了5个百分点，初步形成了第二、第三产业协调推动深圳经济发展的良好态势。高新技术产业、现代金融业、现代物流业和文化产业四大支柱产业支撑力明显增强，占GDP比重超过60%。战略性新兴产业呈快速发展态势，在全国率先编制出台生物、互联网、新能源三大战略性新兴产业振兴发展规划和产业政策。 （二）发展战略 在我国加快经济转变发展方式，扩大内需为长期战略和基本立足点的大背景下，在珠江三角洲地区改革发展规划的大环境下，
羊西线项目可行性分析报告 一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：成都标准总件厂的厂房用地 项目位置：成都市羊西线三环路内侧羊犀立交桥下 项目开发背景：成都标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因成都标准总件厂立即生产厂区迁移至不处，其土地可用于商业开发。（二）承担可行性研究的单位 成都舜法国联投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 依照政府有关部门政策规划（《羊西线规划情况》，《高新西区规划情况》），依照托付书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。
二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 国家信息中心在刚刚公布的2003年经济预测报告中指出，今年我国投资将接着保持一个较高的增长速度，可能全社会固定资产投资增长16%左右，GDP增长有望达到8%。据介绍，房地产投资回落幅度不大。可能2003年全国房地产投资增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度可不能专门大。要紧缘故是投资体制改革进一步深化，投资环境接着改善。在市场准入方面，2003年国家将接着清理现行投资准入政策，在明确划分鼓舞、同意、限制和禁止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原则，打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。在融资体制方面，将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓舞进展的行业，可部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税，加强规范化治理和正确的引导和服务。我国政府将接着深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。
2. ２００３年上半年全国房地产开发投资情况 开发投资接着高速增长 2002年，全国房地产开发完成投资7736.42亿元，同比增长21.9%，高于同期固定资产投资增长速度5.8个百分点，占同期固定资产投资的比重为17.9%。今年上半年，房地产接着保持强劲进展势头，全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元，较去年同期增长34.0%,高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为 25.3%。其中东、中、西部地区增幅分不为29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部，其中12个地区增幅超过50%。 今年上半年，商品住宅开发完成投资2856.79亿元，同比增长28.0%，占商品房投资的67.8%（其中，经济适用住房完成投资227.66亿元，同比增长22.6%，占商品住宅投资的比重为8.8%）；办公楼投资完成177.21亿元，同比增长27.9%，所占比重为4.6%；商业营业用房完成投资458.57亿元，同比增长50.0%，所占比重为12.0%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分不为24.7%、47.7%、 34.5%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。 销售情况良好
深圳房地产华强北项目投 资分析报告 Modified by JEEP on December 26th, 2020.
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一、项目基本情况 1、区位概况和项目四至 项目地块位于深圳华强北商圈，该商圈被商务部授予“中国电子第一街”荣誉，其对于深圳市的意义和地位，类似于淮海路对于上海、王府井对于北京，不仅仅是一条商业街，更是存在于城市意向中的名片。目前，该商圈集中了赛格、华强、桑达、华发等20多家上市公司总部；拥有赛格、华强、赛博、新亚洲等10多家大型家电专业市场，茂业、天虹等知名百货商场，形成了电子电器、通讯、百货、服装、金融证券、房地产、餐饮等行业汇集的综合型商圈。商圈内总商业经营面积达到80万平方米，日均客流量达到53万人次。 项目地块详细小区位图： 地块位于华强北振华路和中航路交汇处的东南面，项目四至： 东面：华强广场，36层； 南面：新亚洲国利大厦，32层； 西面：中航鼎诚国际，30层； 北面：振华路，女人世界名店，嘉华批发市场。 2、周边环境和交通配套 ? 办公环境： 嘉华批发 女人世界 中高档 餐饮区 低档餐饮 士多店
项目周边商务氛围较浓厚，办公用户多是与电子、贸易相关行业的中小型企业。现有写字楼中，除部分新建写字楼外，原有写字楼品质不高； ?居住环境： 华强北东区住宅项目较多，多数为深圳最早期开发的公务员住宅；另有燕南路88号、雍怡阁等少数2004后住宅项目。华强北区域的医院、学校、体育馆、公园等配套齐全，居住配套非常成熟和完善。 ?酒店市场： 该区域有1家5星级酒店、1家4星级酒店和4家3星级及经济型酒店。该区域的酒店市场较为饱和，入住率也不佳，并且同罗湖口岸、福田中心区等区域酒店市场相比，缺乏竞争力。 ?交通配套： 华强北区域规划有地铁1、2、3、7号线，目前地铁1号线已通行，在建的2号和3号线将于2011年建成，7号线尚在规划中。 除轨道交通外，该区域的公共交通体系非常拥堵，特别是项目北面振华路、东面华强路。 3、项目规划指标 根据新大好实业发展有限公司提供项目地块改造规划说明，项目地块基本指标如下： 4、项目现状 项目地块为划拨用地，用地性质为工业仓储用地，但项目地块现有物业作为商业与办公用房。资料显示，项目现用地单位为深圳骏嘉投资有限公司，实际控制人为新大好实业发展有限公司，剩余20年的土地使用年限（土地年限从1979年10月12日到2029年10月11日）。
文件编号：GD/FS-1740 （报告范本系列） 赴深圳学习考察报告详细 版 The Short-Term Results Report By Individuals Or Institutions At Regular Or Irregular Times, Including Analysis, Synthesis, Innovation, Etc., Will Eventually Achieve Good Planning For The Future. 编辑：_________________ 单位：_________________ 日期：_________________
赴深圳学习考察报告详细版 提示语：本报告文件适合使用于个人或机构组织在定时或不定时情况下进行的近期成果汇报，表达方式以叙述、说明为主，内容包含分析，综合，新意，重点等，最终实现对未来的良好规划。文档所展示内容即为所得，可在下载完成后直接进行编辑。 按公司的指示,我们与XX年9月30日晚22时由厦门出发,去深圳某冲压厂进行学习考察。10月１日早９时到达深圳。与上期已去的其他员工（共15人）会合。 9时在冲压厂门前组织大家进行了宣导,对企业精神、经营理念有了更深刻的理解。9时30分整:对台达346812800产品六个工程进行了现场咨询和了解。此期间深圳冲压厂厂长林来了,大家大概交流了一些工作事宜,因全公司放假,水电风气全部停转,10时30分全体员工放假休息。 10月2日早宣导以后,大家全部进入了生产准备
状态。冲压厂胡主任安排了整个的生产。冲压工人、品检对新接触六款台达产品进行了实际操作。工程、模具对新开发的六款模具进行了咨询生产。大家齐心协力基本上完成了预定的计划。个别工序因熟练程度的不同还有差距。 生管对冲压厂整个生产流程进行了现场考察学习。值得一提的是模具课长辉为了尽快的赶出六款模具的主件时间,从早到晚(中午未休息)和模具师傅磊加班加点,按预定的时间把需外委的热处理、线切割工序的主件全部加工完毕,为后续的加工准备抢出了时间。 上午和冲压厂长进行了管理、生产、技术上的交流。同时也对冲压现场的管理、作业流程与胡主任进行了沟通学习交流。 深圳冲压公司最大的优点是办事效率高;各部门
深圳安防产业发展现状分析报告 来源于安防英才网https://www.doczj.com/doc/62304276.html, 深圳经济特区是我国最早从事安防产品生产和技术研发的城市，从上世纪80年代初发展到现在已经初具规模。历经了从“三来一补”、模仿制造到自主创新的发展过程，技术也从过去的模拟到数字化、网络化、智能化方向发展。据统计，目前深圳安防企业4300余家，年产值605亿元人民币，而且这个数字还在按照每年25%的速度递增，深圳已成为全球最大的安防产品生产基地。 2、安防企业的主要特点 深圳安防企业规模较小。因为都是一些高新技术在安防领域的应用，技术含量比较高，综合应用难度比较大，所以大部分企业的规模都在50-100人左右，最大的安防企业员工达到二千人。但安防行业普遍学历高，40-50％的人具有大专以上学历。 深圳的安防制造企业分布比较散。全市每个区都有安防企业，有的租用写字楼，有的租用村委会的厂房，甚至租用住宅楼的也有，99%的生产企业没有自己的生产厂房，仅有少数建有自己的厂房。一些发展壮大了的企业想扩大再生产，但没有地方，甚至一些企业有好几处生产办公地点，给企业管理带来很多不便，而且大大增加管理成本。 深圳安防产业链比较完整。现在1480多家安防制造企业能生产防爆安全检查设备、安全报警器材、社区安全防范系统、车辆防盗防劫联网报警系统、出入口控制系统、视频监控防范系统、智能防盗门锁及人体安全防护装备等八大类六万余品种；从小到报警器大到城市大型视频监控集成系统，从技术含量较低的对讲门铃到生物识别、芯片尖端技术产品，无一不彰显出深圳安防产品制造集群的良好发展态势。 表二：深圳市安防产业链主要产品表 序号产品类 别 主要产品生产服务企业产业链位置 1 芯片类视频音频压缩芯片海思半导体公司属于监控系统 上游产品 2 板卡类视频音频压缩板卡(包括硬压缩 卡和软压缩卡) 深圳图敏、深圳波 粒、深圳龙安视、 深圳豪威等160多 家企业 属于监控系统 次上游产品 3 视频监1、前端产品：网络摄像机、模此类企业占有安属于监控系统
海南岛投资环境分析报告 课程：投资经济学 班级：09投资1班 报告人：詹翔，刘云鹏，吴学东，胡仁林 檀静，陈继文，杨之欣，徐广现 杨齐
海南岛投资环境分析报告 首先，谢谢各位在接下来这段时间里听我们小组做报告！ 我们这份《海南岛投资环境分析报告》由小组成员詹翔、刘云鹏、胡仁林、吴学东、杨之欣、檀静、杨齐、陈继文、徐广现共同完成，我们分别负责了报告中的不同部分。 海南岛位于中国最南端，是中国海域面积最大、陆地面积最小的省份。作为全国最大的经济特区，国家先后批准海南省成立了洋浦经济开发区、海口保税区、亚龙湾国家级旅游渡假区。 金融危机之后，在中央“四万亿”宏观经济政策的推动下，海南省提出了2009年至2011年的3年规划，重点项目一共有101项，3年计划投资746亿元，除了2009年计划投资173亿元外，2010年及2011年海南将分别投资249亿元和324亿元。这是海南省积极拉动内需，加强对内对外招商引资的结果，巨大的基建投资为海南的投资环境打下良好的基础，在政府投资主导的同时，也需要社会资本的积极参与，这为各类相关企业在今后几年里提供了巨大的投资机会。这正是我们选取海南岛做投资环境分析报告的原因。 我们的报告共分为两个部分：第一个部分为海南岛投资环境分析，我们将从政治环境、经济环境、法律环境、社会文化环境、基本设施环境和自然地理环境几个宏观方面做分析。第二个部分为海南岛投资环境评价，我们将采用体制评估法对海南岛投资环境作评价。 一，投资环境分析 1，政治环境 政治环境是指拟投资国家或地区的政治体制、政局稳定和政策联系性、社会安定性等 构成的社会和政治的综合条件。 近来，关于海南旅游政策最火热的无外乎离岛免税政策，所谓离岛免税政策，是指对乘飞机离岛（不包括离境）旅客实行限次、限值、限量和限品种免进口税购物，在离岛免税店内付款，在机场隔离区提货离岛的税收优惠政策。其中，离岛免税店是指具有实施离岛免税政策资格并实行特许经营的免税商店。今年4月20日，期待已久的离岛免税政策即将落地海南。这是继今年1月1日境外游客购物离境退税政策在海南开展试点以来，海南旅游购物优惠政策的又一重大突破。至此，海南已基本完成了国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》中的要求：“开展离境退税试点”和“探索离岛免税政策可行性”，实现了旅游购物退免税政策的“两级跳”。“双响炮”的打响，标志着海南向着打造国际购物中心的目标迈出了坚实的一步。 从2009年海南省最早提出这两项政策构想开始，政策的实现经历了两年多时间。这一过程不仅是海南在发展旅游购物上迈出的关键性一步，更是海南国际旅游岛建设的重要进展。 国家赋予海南国际旅游岛建设一系列政策支持中，离岛免税政策是最重要的政策之一。这项政策是落实海南国际旅游岛政策的具体步骤，含金量高，影响面广，可以直接带动海南旅游业和现代服务业的进一步发展，加快海南国际旅游岛建设的步伐。 同时，离岛免税政策在我国是一项对外开放的重大尝试。目前在世界上，类似政策只有日本冲绳岛、韩国济州岛等极少数国家和地区实施。海南作为我国旅游业改革创新的试验区，国家赋予海南离岛免税政策是我国对外开放又一项重大尝试和重要创新。海南要坚定不移地充分发挥经济特区优势，积极探索，先行先试。 离岛免税政策不仅仅是旅游购物，更重要的是增强海南旅游的吸引力，推动海南经济社会全面发展。实行离岛免税政策是贯彻落实科学发展观，推动海南加快经济发展方式转变的
深圳半导体生产加工项目投资分析报告 规划设计/投资分析/产业运营
报告说明— 2014年全球半导体业营收将达3532亿美元，同比2013年增长9.4%。虽然整体呈现利好，但行业并购不断，资源整合加剧。2014年全球半导体业并购次数达到23起，数目与规模均超2013年市场价值也扩大到300亿美元。 该半导体项目计划总投资20448.93万元，其中：固定资产投资15409.93万元，占项目总投资的75.36%；流动资金5039.00万元，占项目总投资的24.64%。 达产年营业收入36901.00万元，总成本费用28357.69万元，税金及附加372.64万元，利润总额8543.31万元，利税总额10094.34万元，税后净利润6407.48万元，达产年纳税总额3686.86万元；达产年投资利润率41.78%，投资利税率49.36%，投资回报率31.33%，全部投资回收期 4.69年，提供就业职位722个。 半导体产业链由上游、中游、下游三大部分组成，上游包括材料和设备两部分，中游包括IC设计、IC制造、IC封测三大环节，下游包括3C、仪器仪表、汽车等各类市场需求。
目录 第一章基本情况 第二章项目单位概况第三章背景及必要性第四章市场研究分析第五章产品规划分析第六章项目选址规划第七章土建工程方案第八章工艺技术 第九章环境保护分析第十章职业保护 第十一章风险应对评估第十二章节能概况 第十三章项目进度计划第十四章投资方案计划第十五章项目经济评价第十六章综合评价 第十七章项目招投标方案
第一章基本情况 一、项目提出的理由 半导体处于整个电子信息产业链的顶端，是各种电子终端产品得以运 行的基础。被广泛的应用于PC，手机及平板电脑，消费电子，工业和汽车 等终端市场。按照其制造技术划分，半导体可以分为：集成电路，分立器件、光电子、传感器四大类。根据美国半导体协会统计数据，2016年全球 半导体产业中，集成电路占比超过80%，占据大部分市场份额，是重中之重。其中，在集成电路又分为逻辑电路、模拟电路、存储器和微处理器四大类。 半导体产业发展的驱动力：动能之一：我国半导体贸易逆差明显，国 产替代进口需求空间巨大中国集成电路产业发展落后，严重依赖进口。中 国集成电路产业存在明显的贸易逆差，发展落后于世界领先水平。2017年 中国的集成电路贸易逆差达到1,932亿美元，而集成电路进口额占中国进 口总额的比例则达到14%。根据CSIA数据统计，2006年我国半导体产业销 售额占国内半导体市场的份额仅为21.2%，2016年该数字上升至46%。2015年5月中国发布“中国制造2025”白皮书，提到中国芯片的自给率要在2020年达到20%，2025年达到70%。国产芯片份额的提升，必将给半导体 设备的国产化带来契机。动能之二：国家政策推动。当前国家政策支持力 度前所未有，随着政策、资金的逐步落实，有望实质性推动中国半导体产