我国农村墓地使用权制度研究

288 ·2020年07

期 精 品JINGPIN

我国农村宅基地使用权流转的法律问题研究

■郝丽杰

朝阳县自然资源局 辽宁朝阳 122629

摘 要：我国是一个人口大国。我国宅基地使用权设置的初衷在于保障农民的基本生存条件，但是随着社会主义市场经济的高速发展，

宅基地使用权的财产属性显然愈发重要。我国现行法律对于宅基地使用权没有明确的规定，但国家政策中对宅基地使用权流转的限制使得农

村闲置的土地资源配置得很不合理、农民利益需求得不到满足，甚至阻碍了城乡一体化的进程。此外，从现状来看，宅基地使用权立法体系

的缺失间接导致农民私下建立起了一个混乱的宅基地使用权流转地下交易市场，这个处于制度外的市场不仅损害农民利益也损害国家和集体

的利益。因此，基于时代发展的要求，国家先行在试点地区尝试了宅基地使用权的自由流转。在试点地区的尝试过程中，宅基地使用权自由

流转产生的新问题暴露了出来:政府主导色彩浓重、利益分配不均、农村社会保障制度跟不上等。这些都意味宅基地使用权的自由流转仍有

很长的路要走。

关键词：宅基地；使用权；流转；法律问题

引言

近年来，宅基地使用权流转受到越来越多的重视。但是，随着

经济的快速发展，对宅基地使用权流转的限制已经不能适应农村发

展的需要，主要表现在两个方面：（1）城市化进程的加快导致“空

心屋”的出现，造成了土地资源的浪费，与宅基地的设立初衷“居

者有其屋”相违背；（2）宅基地“隐形交易市场”的出现，引发

了一系列的问题和冲突，法律法规的缺失，造成相关当事人的权益

无法得到保障。文章认为，需要对宅基地使用权流转制度进行完善，

建立规范的交易平台，促进宅基地使用权流转市场的发展。

1.宅基地使用权可继承的意义

宅基地使用权是在我国的《物权法》第2条中被作为农民的财

产性权利作出规定并赋予其用益物权属性，在第152条中对宅基地

的占有和使用权进行了规定，但是其收益和处分权受到了限制，因

此有学者称其为不完整的用益物权。我国的《土地管理法》中规定

我国农村宅基地使用权流转研究　◎汤浩　刘旦　摘要：目前，我国宅基地使用权的流转问题已经成为社会各界普遍关注的问题，如何构建我国的宅基地流转制度，对于雏护农　民合法权益、促进经济发展具有重要的意义。本文对此问题进行了探讨和分析。　关键词：新农村建设宅基地欣用权流转　近几年来，随着我国城市规模的不断扩大，人口不断增　加。土地的稀缺性日益严重，土地价值则与日俱增。但与此同　时，现阶段我国农村普遍存在宅基地资源浪费、配置不合理的　问题。据第二次全国农业普查资料显示，２００６年末全国２２１０８　万农户中拥有２处住宅的１４２１万户，占６４％；拥有３处以上　住宅的７７万户，占Ｑ４％。可见，当前，我国农村居民点用地总　量偏大，同时一户多宅的现象比较普遍且有的地方“空心村”　现象较为严重。而农村宅基地流转在提高了土地利用效率和　产出效率，发展农村经济，增加农民收入，提高农民生活水平　等方面发挥了巨大作用。因此，只有引入农村宅基地使用权流　转制度，让市场和政府共同参与宅基地的调整，才能最终盘活　宅基地存量、优化土地资源配置，本文拟对宅基地出现的问题　和流转情况作些初步探讨。　一、对宅基地使用权流转问题的争论　．　农村宅基地制度是维系亿万农民基本生存权利的重要制　度，而宅基地使用权的流转是其重要组成部份。因此，对于宅　基地使用权能否流转，在什么范围内流转一直争议较大。　（一）宅基地使用权自由流转说　该观点认为，我国农村宅基地房产权结构为农民对宅基　地享有使用权，对其自建房屋享有所有权，因此应当从增加农　民的融资途径去考虑，肯定宅基地使用权流转的合法效力，让　宅基地使用权与国有土地使用权一样自由流转，包括向农村　集体经济组织以外的主体流转。其理由可归纳如下：　ｌ宅基地使用权作为农村村民所享有的一种财产权，限制　其流转，相当于剥夺了农村村民的房屋所有权。在国有土地使　用权和商品房可以自由转让的今天，如果限制宅基地使用权　的流转，使农村村民无法享受与城镇居民同样的权利，是对农　民的歧视以及对农民利益的损害。　２宅基地使用权自由流转是现实需要。当前，一方面，随着　改革开放的深入，城市化步伐正在加快，人员流动日益频繁，　农民进城的趋势不可阻挡，许多农民因种种原因定居城镇，导　致了大量农村住宅和宅基地的闲置，有些地区甚至出现“空心　村”的现象，为宅基地使用权的流转提供了资源储备。同时，农　民离乡进城，其需要转让或抵押宅基地使用权以筹集更多的　一３０一　资金，这就客观形成了宅基地交易的供方市场。另一方面，许　多城镇居民向往乡村生活，需要在农村购置宅基地，而产生了　需方市场。因此，利益的驱动使宅基地使用权的私下转让或变　相转让等地下交易活动十分活跃，尤其在城乡结合部或经济　较发达的农村表现尤为强烈，客观上形成了宅基地交易的隐　性市场。隐形市场的存在，既导致房地产市场的无序和混乱，　引发社会矛盾的激化，也损害了作为所有权人的集体的利益。　３有利于金融资本顺利进　农村。目前，随着农村产业结　构的调整，越来越多的农村家庭正在转向非农产业的生产，许　多农民家庭在扩大产业规模、调整产业结构时，经常遇到资金　短缺问题，迫切需要金融机构给予信贷支持。但按现有法律规　定，虽然农民拥有的房屋可以抵押，但宅基地却不能作为抵押　物，由于房屋和土地的不可分割性，导致金融机构不单独接受　农民住宅的抵押。这样，一方面限制了金融机构在农村扩大业　务，使农村金融发展缓慢；另一方面也使广大农民缺少了生产　资金融通渠道，影响了农村产业结构的调整，限制了农民收入　的提高。以第二次全国农业普查资料，对２Ｏ０６年末全国２２１０８　万农户、户均１２８平方米估算，２８ｏ亿平方米的房产，按每平方　米３。０元计算，农村房产市场将有８４０００亿元的市场潜力。如　果仅仅按ｌ∞ｋ的抵押贷款比重，就会吸引８４００亿元的贷款　进入农村，为农民所用。若在计算上农村宅基地使用权转让、　出租等，农村宅基地使用权流转所能给农民朋友带来的融资　将是其他融资途径所不能比拟的。如果农民得到了融资的“东　风”，农村经济的迅速发展将会指目可待。　４符合“物尽其用”的物权法立法宗旨。《物权法》中将宅基　地使用权列为用益物权的一种，承认了该种权利的物权属性。　而物权具有价值化趋势，由注重对标的物的现实支配演变为　注重其利用价值，流转以产生价值，成为交易的客体。即：一种　财产再有价值，所有权再明确，如果它是静止的，没有交易流　动起来，那么他就失去了价值。财产只有在交换中，在流通中，　的流转，而是应该为这种流转创造市场条件，并规范这个市场。　５有利于土地资源合理配置，提高经济效率。耕地保护是　农业发展的前提。近年来，随着我国经济的发展，一方面，

农村宅基地使用权流转制度研究

【摘 要】随着国家加大统筹城乡发展力度，促进城乡一体化发展战略的提出，我国新农村建设稳步推进，河北省也在发生着翻天覆地的变化，需求的多样化发展使得青海劳务市场日益活跃，人们之间形成的劳务关系逐渐增多，随之也产生了许多问题。近年来，律师事务所受理的河北省境内提供劳务者受害赔偿纠纷案件屡见不鲜，如何服务大局、满足广大群众的需求，如何正确理解及适用法律，本文通过办理的案例对此类纠纷的特点、成因、责任划分等进行分析阐释，并提出办理该类案件的一些思路，以期有利于该类纠纷的解决。

【关键词】侵权责任；农村自建房；提供劳务者

农村宅基地是中国特有的一种土地存在形式，也是中国农村集体土地的重要组成部分之一。如何充分的、有效的利用和保护我国农村宅基地，是目前推进我国社会主义新农村建设的关键问题。

1.农村宅基地使用权的概念和特点

1.1农村宅基地使用权的概念

我国《物权法》第一百五十二条对农村宅基地使用权人依法取得的农村宅基地享有的权利作出了明确的规定，但是，物权法事实上并没有直接对农村宅基地使用权的概念作出规定。据此，通过文义解释、体系解释等法律解释的相关规则，从理论上分析，笔者认为：

（1）从法律主体的角度分析，农村宅基地使用权的主体应当仅限于农村居民，城镇居民并不享有农村宅基地使用权的主体资格，农村宅基地使用权作为一项用益物权，是与农村居民的身份紧密联系在一起的。

（2）从法律客体的角度分析，只有农村集体经济组织所有的土地才可以成为农村宅基地使用权的客体，农村宅基地使用权的客体中并不包括国家所有的土地。如果在城镇规划的过程中，农村居民从身份上已经转变为城镇居民，则转变身份后的城镇居民就不再享有农村宅基地使用权。

1.2农村宅基地使用权的特点

1.2.1身份上的严格限制

基于农村集体经济组织成员的特殊身份，农村集体经济组织成员可以依法取得农村宅基地使用权。依据我国法律的规定，非农村集体经济组织的内部成员，不得在农村集体经济组织内申请农村宅基地使用权。我国现行法律规定不允许农村集体经济组织以外的人员申请农村宅基地使用权。

安徽农业科学，Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆＡｎｈｕｉ　Ａ　．Ｓｃｉ．２００８，３６（７）：２９３２—２９３４　责任编辑刘月娟责任校对马君叶　

农村宅基地使用权取得制度的研究　

解玉娟　（海南大学法学院，海南海口５７【Ｊ２２８）　

摘要现行宅基地使用权的取得制度中存在着权利主体规定的不明确、程序规则不合理以及登记制度不健全等问题。在今后的立法　中，应明确界定宅基地使用权的主体条件，重构宅基地使用权取得程序的规则，完善宅基地使用权登记制度。　关键词宅基地使用权；用益物权；不动产登记　中图分类号Ｆ３０１．１　文献标识码Ａ　文章编号０５１７—６６１ｌ（２０Ｏ８）０７—０２９３２—０３　

ｌｌｅｓｅｍ＇ｄａ蛐Ａｅ￣ａｉｓｉｔｉｏｎ　０ｆｔｈｅ　Ｕｓｉｎｇ　Ｒｉｇｈｔ　０ｆ　Ｒｕｒａｌ　Ｈｏｕｓｉｎｇ　Ｌａｎｄ　Ⅺ　Ｙｕ－ｊｕａｎ（Ｃｏｌｌｅｇｅ　ｏｆＬａｗ，ｌ－Ｉａｉｎａｎ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｈａｉｋｏｕ，Ｈａｉｎａｎ　５７０２２８）　Ａｂｆ　ｃｔ　ｑｌａｅｒｅ　ａｒｅ　ｓｏｎｉｃ　ｄｅｆｉｃｉｅｎｃｉｅｓｉｎｔｈｅ　ｓｙｓｔｅｍ　ｏｆａｃｑｕｉｓｉｔｉｏｎ　ｏｆｔｈｅ　ｕｓｉｎｇｆｉｇｈｔ　ｏｆ　ｒｕｒａｌ　ｈｏｕｓｉｎｇｌａｎｄ　ｎｏｗ，ｓｕｃｈ　ａｓ　ａｍｂｉｇｕｏｕｓ　ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎ　ｏｆ　ｓｕｂｊｅｃｔ．　ｕｎｒｅａｓｏｎａｂｌｅ　ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎｓ　ｏｆ　ｐｒｏｃｅｄｕｒｅ．Ｂｅｓｉｄｅｓ，ｉｎｓｔｉｔｕｔｉｏｎ　ｏｆ　ｒｅｇｉｓｔｒａｔｉｏｎ　ｉＳ　ｎｏｔ　ｉｎｔｅｇｒｉｔｙ．Ｉｎ　ｔｈｅ　ｆｕｔｕｒｅ，ｗｅ　ｓｈｏｕｌｄ　ｓｅｔ　ｐｒｅｒｅｑｕｉｓｉｔｅ　ｏｆ　ｓｕｂｊｅｃｔ　ａｎｄ　ｕｎｉｆｉｅｄ　ｎ　ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎｓ　ｏｆ　ｐｒｏｃｅｄｕｒｅ．Ｗｅ　ａｌｓｏ　ｓｈｏｕｌｄ　ｒｅｖｉｓｅ　ｒｅｇｉｓｔｒａｒｔｉｏｎ　ｏｆ　ａｃｑｕｉｓｉｔｉｏｎｏｆｔｈｅｕｓｉｎｇｆｉｇｈｔｏｆ　ｒｕｒａｌ　ｈｏｕｓｉｎｇｌａｎｄ．　Ｋｅｙ　ｗｏｒｄｓ　ｕｓ崦ｒｉｇｈｔ　ｏｆ　ｒｕｒａｌ　ｈｏｕｓｉｎｇ　ｌａｎｄ；Ｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅ　ｕｓｉｎｇ　ｒｉｇｈｔ　ｏｆ　ｌａｎｄ；Ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｒｅｇｉｓｔｒａｔｉｏｎ　ｆ０ｒ　ｄ１ｅ　ｉｒｍｎｏｖａｂｌｅ　ｅｓｔａｔｅ