万科地产标准化施工图联审指引

万科集团联合审图制度与标准--------------------------------------------------------------------------作者: _____________--------------------------------------------------------------------------日期: _____________万科集团联合审图制度与标准【包含全部审图数据】纯干货,速收藏2014-07-1014万地产人相约房地产经理人联盟施工图纸质量不佳给我们带来诸多困扰：错漏碰缺，大量设计变更，增加管理难度，成本难以核准销售附图和实际交付不符，带来交付和投诉风险变更滞后，造成返工，做法浪费、不经济，大量增加无效成本，我们出缺陷手册、设计指导书…变更的不确定性和紧迫工期矛盾，影响工程进度和工程质量设计功能和使用缺陷引起客户投诉，我们试图出客户缺陷白皮书提示设计以减免控制缺陷但不理想过往问题缺陷改了再犯，不同项目重复出现，成为挥之不去的噩梦1.万科集团图纸质量和审图困惑1.图纸质量和审图困惑－－原因分析组织审图工作缺乏系统有效的控制流程和工具，审图牵头责任部门虚位，职责不清设计设计院出图关注国家规范，忽略客户使用和感受，忽略成本的有效投入与产出.经验和教训未能有效总结，新项目、新人再度犯错审图过程全凭审图人员个人责任和个人经验自由开展，没有量化的指标，随意性大，各专业不交圈，专业本位出发审图安排程序倒置：施工图出图以后才组织图纸会审，造成赶工与变更返工、无效投入与有效产出的矛盾日益突出责任归位、流程明确、要点清晰、专业交圈的审图方式变革势在必行2.解决方案－思路统一一个审图工具细分五阶段审图要点部门联合审图组织保障措施2.解决方案－一个工具施工图质量控制评审表2.解决方案－－五个阶段审图2.解决方案－－部门联合主要参与部门与部门职责工程管理部①联合审图项目牵头组织部门；②参与全阶段审图;③收集各项目施工过程中发现的设计缺陷;③把缺陷文件转化为审图要点客户关系中心①收集客户使用过程中发现的设计功能缺陷转化为审图要点;②全程参与全阶段审图成本管理部①根据以往项目成本缺陷、优化案例、成本指导书等情况，收集影响成本的图纸因素并记录其可执行的审图要点;②对拟变更事项进行成本影响性测算和替代方案评估，事前监控成本变动，过程成本变动风险减少；③全程参与全阶段审图设计管理部①提供图纸;②把缺陷文件转化为审图要点;③根据审图结果，负责完成相应的设计变更;④改善出图质量，收集审图缺陷前伸完善设计任务书条件；⑤全程参与全阶段审图项目经理部①项目施工图审图牵头责任部门;②制订审图计划;③反馈施工过程中发现的设计缺陷;④复核是否已按审图结果进行设计变更物业公司①收集物业管理过程中发现的设计缺陷；②参与“方案”“地下室/主体结构与户型”“装修工程”“景观工程”阶段审图3.项目运行情况－－审图流程联合审图流程 A>B>C1>C2>D3.项目运行情况－－审图工作模式开放审图（项目部牵头负责召集、各部门参加）参与审图人员确定通过QM平台发送开放评审通知封闭会审（项目部召集、各部门参加）QM平台通知封闭评审、统计开放评审完成情况通过QM平台发送封闭评审通报争议问题的判断（如有）4.项目运行成果－－项目试点组织保障措施联合审图节点纳入公司计划体系，作为重要节点计划，由总办运营中心进行督办考核。

万科集团施工图设计指导书全方位解读(内部绝密资料)2015年08月10日作者:dichanMBA浏览数：149 收藏手机阅读阅读,只需一秒。

精彩，尽在掌握！万科施工图设计指导书解读解读嘉宾：L总.毕业于清华大学建筑系；1995年荣获中国建筑学会“青年建筑师奖”一。

建筑设计总说明解。

..万科施工图设计指导书解读解读嘉宾：L总。

毕业于清华大学建筑系；1995年荣获中国建筑学会“青年建筑师奖"我们有自己统一的建筑构造做法，别忘了给设计院提供■一般场地设计标高应比周边道路标高高0.2M以上■应优先考虑将垃圾站置于地下室或半地下室,当设在地面时，应利用绿化等措施对其进行遮挡，尽量减少对住户的干扰。

■柴油发电机的排烟处理，应按当地政府部门规定执行.低空排放时应避免排烟口高温气体伤人及对邻近住户的影响.高空排放时排烟道的高温及油渍不应对相邻住户产生影响(图）.1。

门窗一。

建筑设计总说明解读•凸窗窗台高一般取400，凸窗台板外缘凸出外墙面600.落地窗根部应做结构上反150高反槛（图）。

•二层以上外窗（外有阳台及平台者除外）以及一层室内外高差大于600的外窗，当窗台高度小于900时,应采取防护措施（图).•门洞不高于2400时，一律不用做上亮子。

平开窗开启扇宽度≤650,高度≤1500.•玻璃幕墙一般由专业公司进行二次设计，设计院对其图纸进行审核确认。

但设计院应对玻璃幕墙的轮廓尺寸、分格及开启、玻璃与梃料的类型及颜色、装饰构件以及其它要求进行设计控制 .通则：能上人（爬上去）站立的宽窗台，防护高度从台面算（无可踏说）通则关于临空栏杆可踏面:宽大于等于220,且高小于等于450为可踏面深圳市质监站：高度为450以上凸窗台是防护设施的组成部分（无意义）看450高凸窗台如何设置防护栏杆？结论还是按此贴窗设置防护栏杆为好2。

楼面■应在说明及阳台详图中注明：门口处阳台完成面距室内楼地面高差为30~50，顶层露台门口处完成面距室内楼地面高差为80～100,入户花园门口处完成面距室内楼地面高差为20～30。

学会：万科的施工图设计指导书，您的施工图也会那么完美！为提高集团施工图质量，特制定住宅项目施工图设计指导书，目的是在国家相应规范及标准的基础之上，结合万科地产项目开发的实践经验，对设计中的有关做法及常见问题进行必要的统一与明确。

本指导书以施工图设计的专业及其它有关重点需要关注的方面划分章节，各专业设计人员应按本专业要求进行设计，且应注意了解建筑专业有关内容。

本指导书中内容若与当地标准或习惯做法相冲突时，设计人员应以书面形式及时反馈意见，集团将以年度为周期进行完善与修订。

未尽事宜，按现行的规范、规定及标准执行。

本指导书可配合《万科施工图标准设计图集》配套使用。

（一）门窗及玻璃幕墙1.住宅入户门及内门洞口尺寸（未注明者均为单开门）2.入户门垛尺寸不小于100，户内门垛尺寸不小50。

（入户门槛石的安装参考区域配套图集）3.入户门之间距离过近时，应考虑住户安装防盗门后的开启冲突。

4.应避免入户门正对户外管井及消火栓门。

5.相同类型房间窗洞口尺寸宜尽量统一，主卧室以及开间≥3300的房间窗宽不小于1800，次卧室窗宽不小于1200，起居厅处阳台推拉门洞口宽不小于2400，且当厅开间大于４米时，门洞口宽不小于3000。

6.凸窗窗台高一般取450，凸窗台板外缘凸出外墙面500。

凸窗顶板面应在墙根处设导流槽或顶面外坡１％，以免存水。

（凸窗示意参考配套图集）7.低窗台高为450，厨房卫生间窗台高1000（以楼层标高Ｈ算起）。

注：ａ：卫生间窗台高，可依景观及洁具布置的需要取600或100。

ｂ：一般落地窗根部应做结构上反150高反槛。

8.外门窗的可开启面积不应小于其所在房间（包括厨房及卫生间）地面面积的10％。

计算时应注意：房间地面面积应包括落地凸窗部分；必要时可以减掉房间墙面抹灰层厚度；门窗可开启面积应扣除门窗框部分9.门窗统一编号要求：10.厅室窗户一般设平开窗，双扇平开窗中间一般设中梃。

卫生间及推拉门上方一般设上悬窗。

万科完美的施工图设计指导书，学会，您的施工图也会那么完美！（安装部分）为提高集团施工图质量，特制定住宅项目施工图设计指导书，对设计中的有关做法及常见问题进行必要的统一与明确。

本指导书中内容若与当地标准或习惯做法相冲突时，设计人员应以书面形式及时反馈意见，集团将以年度为周期进行完善与修订。

未尽事宜，按现行的规范、规定及标准执行。

本指导书可配合《万科施工图标准设计图集》配套使用。

第一部分：电气专业一、总则1.必须严格执行规范中的强制性条文，不得有任何违反。

2.供配电方案应满足当地供电部门电业管理规定的要求。

3.供配电系统应合理、优化，设计应兼顾质量与成本。

4.设备应根据万科集团及区域采购要求选择性价比高的产品。

5.各工程子项的技术标准及绘图标准应统一。

6.图纸绘制深度应满足国家规定的设计深度。

7.设计院每次提交设计成果图纸时，必须填写《电专业各阶段重点问题审核一览表》中的《施工图阶段重点问题审核一览表》并签字后提交给广州万科项目设计负责人。

8.本指导书和增补内容与当地标准或习惯做法相冲突时，设计人员应及时以书面的形式向万科设计管理部反馈意见。

二、强电部分1.供配电系统1.1供配电系统应在满足当地供电部门的电业管理规定及物业管理的有关要求的前提下，由甲乙双方协商确定。

具体要求参见配套图集和《供电局业扩工程接入系统管理及技术暂行规定》1.2低压配电系统设计应尽量避免全部采用放射式供电的方式，应与其它供电方式综合考虑，以减少低压柜的数量。

1.3低压配电柜选用GCK型抽屉柜。

1.4框架开关、塑壳及塑壳漏电开关、微型断路器的型号及品牌的选择，由甲方根据万科集团（区域）战略采购的招标情况确定。

1.5双电源自动切换开关选用由甲方根据万科产品的类别确定。

1.6变压器低压侧配电总（框架）开关的额定值应比整定值大一级（供电局要求），开关的分段能力应与变压器的容量相匹配。

1.7住宅户内配电箱漏电开关选择电子式。

1.8照明及动力负荷应根据其负荷类别选择开关的型号；电线、电缆耐火等级的选择：消防负荷选择耐火型，其它选择普通型。

施工图设计阶段作业指引编制张宝利日期02-12-11审核翟景峰日期03-03-11批准张小良日期03-03-18修订记录修改内容修改人审核人批准人日期修订状态舒文刘晓巍王欣031012 A/1 修改5.6.1、5.6.2、5.7.4、5.7.5，取消5.7.6、7.1、8.11目的为规范公司项目设计实施方案施工图阶段的操作流程，加强对此阶段各环节的监控，达到确保设计质量、进度和控制成本的目的。

2适用范围适用于公司项目设计流程中建筑施工图阶段的设计管理。

3术语和定义4职责4.1设计部：根据项目设计工作总体计划和实施方案阶段的设计流程控制设计质量和进度。

4.1.1负责组织施工图设计招投标工作。

4.1.2组织重要节点的审核图纸和技术交底。

4.1.3向景观设计师提供景观设计所需的图纸，并及时反馈相关信息。

4.1.4向室内设计师提供装饰设计所需的图纸，并及时反馈相关信息。

4.1.5向成本管理部提交有效的设计技术经济指标和设计方案。

4.1.6配合项目拓展部完成本项目的报批报建工作。

4.1.7向销售中心提交销售资料，完成营销设计交底。

4.2.成本管理部：提交《成本测算书》4.3.工程管理部：结构、设备、电气各专业图纸的审核。

4.4.项目经理部：提交《地质详勘报告》及水文资料、红线外市政管线配套图及道路图。

4.5.项目拓展部：提交政府部门对项目报建图的审批意见书4.6.公司总经理层：4.6.1.批准设计单位。

4.6.2.批准施工图设计5工作程序5.1设计信息输入5.1.1项目拓展部提交的规划国土局、消防局、环保局、民防办关于初步设计方案的审批意见书。

5.1.2设计部景观设计师提交景观设计对建筑、结构、设备、总图设计的具体要求，包括标高、覆土高度、种植区域的范围、园建构筑物的做法等。

5.1.3成本管理部提交的《项目成本测算书》5.1.4万科建筑研究中心提交的《项目材料技术应用方案》5.1.5项目经理部提交的用地范围内《地质详勘报告》及水文资料、红线外市政管线配套图及道路图。

万科作为房企龙头，图纸设计非常到位，很少有变更，这一切,完全依赖于:万科集团审图重点及关键部位的管理第一部分第一部分：概念设计审图重点及关键部位一、大原则1.检查图纸使用的基础资料（政府批文、红线图等）是否准确.2.对照选址意见书等设计条件检查概设是否满足需求，如有委会,要检查是否已经与政府部门协调和沟通（如未解决，应尽快组织与政府相关部门的沟通）.3.对照设计任务书检查概念设计是否满足我司要求,提交成果是否齐全.4.审查概设的实施技术上有无困难。

5.应结合公司其它部门意见，结合形成读图纪要。

二、总平面1、总平面图1)核实道路红线、建筑红线或用地界线与场地内的道路等是否严格按照选址意见书绘制；2）需要保留的原始地形、建筑、构筑物、树木是否表达准确；3)核实道路红线、建筑红线或用地界线与场地内的道路及建筑物、构筑物等的定位关系是否满足规范要求；4)场地四邻原有及规划的道路的位置和主要建筑物及构筑物的位置、名称、层数，建筑间距等是否满足规划及消防等规范要求；5)设计概念的分析是否合理、思路是否连贯、清晰;6)建筑物及构筑物的±0.000标高、路网及广场标高是否合理；7）场地内的主要道路布局及主入口位置、地下车库入口位置是否合理；8）场地内的广场、停车场、停车位、消防车道、及高层建筑消防扑救场地是否合理；9)交通组织是否合理，车流、人流是否顺畅。

10)总平面建筑布局形态、功能区划是否合理，是否满足市场定位、产品定位的要求,是否能挖掘市场潜力与规避市场风险。

11）主要经济技术指标是否满足政府要求，是否满足我司《项目技术经济分析报告（预案版）》的经济要求。

12）应检查项目名称是否有误，指北针、风玫瑰的绘制有无疏漏。

三、竖向布置图1)检查建筑、构筑物的名称(或编号）、建筑、构筑物的主要室内外设计标高，以及场地四邻的道路、地面、水面等关键性标高；2)检查各主要建筑入口及道路、广场等处是否有难以协调的高差；3）检查与坡地的结合是否合理，是否注意了土方量的平衡、是否产生了不必要的高切坡；四、建筑（含建筑设计说明及建筑设计图纸）1、建筑设计说明中，建筑功能、建筑层数、层高、总高等表述是否正确（如为外语翻译说明，应检查翻译的准确度）;2、建筑设计图纸：平面图1)住宅建筑应检查户型平面、户型比例、平面组合等图纸是否完备，商业建筑应检查各业态的建筑平面及功能是否完备;2)建筑单体及其组合的平面功能是否符合前期市场定位、产品定位；住宅的户型设计是否有亮点和创新，户型配比是否合理；商业的业态定位、组合及配比是否合理，是否有新的亮点；3）应核实建筑平面图室内、室外地面设计标高及地上、地下各楼地面标高，以及每层建筑面积;4)检查建筑平面的经济性、合理性(如柱网、层高等）及其可操作性。

以下搜集了X万科住宅设计统一技术措施、住宅施工图设计统一技术要求及图纸编制深度统一要求，复制给大家，请参照执行，如遇与具体工程开工汇报不相符地方及其他疑问请与主任工程师和工程负责人及时沟通。

建筑二院202X年7月住宅设计统一技术措施一. 总平面设计1. 间距1.1 建筑平面搭接错位时，h值〔净尺寸〕不宜大于2.4m，以免影响采光。

2．消防2.1 总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流；当消防车道下面为地下室时，结构应考虑消防车总重300KN荷载。

2.2 登高面2.2.1 登高面宜在用地红线内解决，条件限制时可利用绿化带作登高面，但绿化带下应设硬地，并按消防车总重300KN计算。

2.2.2 当建筑物凹入处进深不大于4m〔净宽〕时，该凹入范围可计入1/4周边长度算作登高面；如凹槽宽度不大于2.5m〔净宽〕，该宽度可不计入建筑周边总长度。

2.3 消防车道2.3.1 高层建筑周围宜设环形或沿建筑的两个长边设置消防车道；尽端式消防车道应设18m×18m回车场。

2.3.2 消防车最小转弯半径：高层12m，多层9m。

2.3.3 消防车道最小宽度：登高面处6m，其它处4m。

2.3.4 消防车道的坡度：登高面≯1％，其它处≯7％。

2.3.5 消防车道距建筑物距离宜≮5m。

2.3.6 高层建筑的沿街长度超过150m或总长度超过220m时应设穿过高层建筑的消防通道。

2.3.7 高层建筑应设有连通街道和内院的人行通道，通道之间的距离不宜超过80m。

3．流线设计3.1 住宅出入口处应设置人车分流专用通道；当商住楼住户大堂与流量大的商业效劳空间临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向安排，预防人、货流交叉，减少交通平安隐患。

4. 附属用房4.1 总平面设计时应在小区显著位置〔如入口附近〕设置治理用房。

4.2 应在住宅〔区〕的下风向和较隐蔽处设垃圾站，其面积不宜小于6㎡，与住宅距离不宜小于10m，外部与道路相连；垃圾站地面及内壁宜贴光滑、宜清洁材料，并配置给排水设施。

施工图审查管理程序1．目的确保结构、给排水、电气、通风与空调、燃气等各专业图纸经济、合理, 规避设计中的质量隐患，对图纸的设计质量进行有效控制。

2. 范围适用于公司范围内开发的所有项目。

3.职责结构、给排水、电气、通风与空调、燃气等各专业的设计任务书中相关条款有工程部配合设计部提交设计院，设计部负责第一次扩初图纸会审的组织工作，工程部配合监理负责第二次施工图纸会审。

工程部配合设计部对专业图纸和变更的跟踪落实。

4. 内容. 检查依据现行的国家规范、条例及有关法规；现行的行业标准、规范；现行的地域规范、标准、条例及有关规定；集团现有的工程案例经验教训。

. 检查要点安全性，如结构体系的安全性能；避免工程质量事故。

功能性，如各专业设备或系统的有关参数，对于功能的影响程度，避免功能缺点的性能；避免设计致使的质量问题。

经济性，结构体系或专业设备体系的经济性能；性价比分析。

可操作性，是不是有利于组织施工，保证施工质量，规避施工质量问题。

. 检查程序在扩初设计阶段，设计部组织公司销售部、工程部、本钱管理部及设计院等进行会审，主要解决各专业功能及本钱上的问题，由设计部主持会议。

必要时工程部可召集外围专家委员会成员进行专业体系选型的评审（详见《工程技术咨询管理制度》）在动工前，监理组织设计部、工程部、设计院、监理单位、施工单位等，针对施工图施工工艺上的问题，进行会审，监理单位主持会议。

会审结束后，主持部门应形成《图纸会审记要》。

《图纸会审记要》由到会的各单位审核无误后签字盖章确认。

设计部负责对图纸和变更设计工作的落实和跟踪，是图纸和变更的归口管理单位，工程部对于专业设计协助设计部进行设计跟踪。

施工图会审管理制度1.目的公司为减少因施工图纸设计深度不够而引发错误施工，使项目工期、本钱、质量能够取得更好的控制，特订立本准则。

2. 范围本准则适用于AAAA有限公司开发建设的所有项目。

3．职责4．内容施工图纸会审及技术交底由工程部组织，设计部、本钱部、工程监理单位及施工总承包单位参加。