房地产企业预征土地增值税与预缴增值税的差异

房地产开发企业土地增值税的申报缴纳根据房地产开发企业销售进度以及相关的土地增值税申报缴纳的不同规定，本部分从三方面叙述房地产开发企业土地增值税申报缴纳：预征、清算、清算后尾盘销售。

需要注意的是，本部分特别提出房地产开发企业，首先要搞清楚什么是房地产开发企业，这是许多政策界定的前提。

《城市房地产管理法》第29条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”。

《城市房地产管理法》第29条和30条还规定了房地产开发企业设立的一些条件。

一、预征（一）为什么要预征《土地增值税暂行条例实施细则》第16条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

”也就是说，由于房地产开发存在周期，时间较长，成本扣除难以及时确定的因素，但为了保证税款及时入库，因此采取了预征政策。

需要注意的是，这里采取的是“可以”提法，也就是说也可以不进行预征。

是否预征以及如何预征，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税字[1995]48号）文件进一步明确：“对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后,多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。

”从以上两个文件可以看出，土地增值税是否进行预征，全国各地并未统一。

直至2010年，为了遏制房价过快上涨，国税发[2010]53号文件的出台，全国各地才统一执行预征政策。

国税发[2010]53号《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》文件规定，为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，要科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作。

房地产开发企业预收账款是含增值税的销售额吗?预售含不含增值税房地产开发企业预收账款是含增值税的销售额吗？”核心就在于：财税〔2016〕43号解答：预收账款≠预售收入财税〔2016〕43号明确了营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据均不含增值税，没有说明企业所得税收入是否含增值税。

但《增值税暂行条例》第六条的规定，销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。

同时，《企业所得税法》第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。

企业所得税讲的是收入的概念，增值税是价外税，收入是不含增值税的。

从国家对非居民企业缴纳企业所得税的规定中也可看出这点。

《国家税务总局关于营业税改征增值税试点中非居民企业缴纳企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第9号）规定，“营改增”试点中的非居民企业，取得企业所得税法第三条第三项规定的所得，在计算缴纳企业所得税时，应以不含增值税的收入全额作为应纳税所得额。

因此企业所得税收入是不含增值税的。

另外，从国税发[2009]31号文可以看出，从企业所得税的角度，不再存在“预收账款”的概念，只要签订了《销售合同》或《预售合同》取得款项，不管产品是否完工，全部确认为收入，区别只是完工产品收入和未完工产品收入而已。

北京国税在2016年度汇算清缴政策宣讲时也是特别明确以不含税收入作为计算预计毛利率的基数。

因此，营改增后，房地产企业销售未完工开发产品取得的预收账款含有增值税，但对如何从预收账款换算为预售阶段的收入，国家税务总局尚未明确。

再看看，国税发[2009]31号第九条的规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

注：企业所得税预缴时，部分税务机关明确按照不含税收入。例如，房企的预收账款111万（含税），按预计毛利预交企业所得税时，时按100计算20%，还是111万？
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三、其他税种预缴的规定
（一）土地增值税规定，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税应纳税额。
为了方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据；土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款
一、增值税预
（一）一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率缴纳增值税。应预缴的税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
一般纳税人应在取得预收款的次月申报期向主管税务机关预交税款
例如，一般纳税人采取一般计税方法，预收款1000万，土地增值税预征率为2%，按照税法规定，预缴土地增值税为【1000-1000/（1+11）*3%】*2%=19.46
而非1000/（1+11%）*2%=18.02
（二）企业所得税规定，企业通过正式签订房地产销售合同或者预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
注：房地产开发企业在收到预收款时，根据《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局2016年第23号）附件《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码调整，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本（V2.0.11)

房地产企业预征土地增值税与预缴增值税的差异预售时的差异首先是预缴（征）计税依据的差异。

增值税预缴方面，根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，则预缴计税依据=预收款÷（1+适用税率或征收率）。

而根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年70号）规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

结合应预缴增值税税款的计算公式，对于简易项目，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷（1+5%）×3%=预收款÷（1+5%）×1.02，比预缴增值税的预缴计税依据比例大2%；对于一般项目，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷（1+10%）×3%=预收款÷（1+10%）×1.07，比预缴增值税的预缴计税依据比例大7%。

例如，A房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产老项目取得了10.5亿元的预收款，采用简易计税，此时增值税预缴依据为10亿元[10.5÷（1+5%）]，土地增值税预征依据为10.2亿元（10.5-0.3），相应预缴增值税0.3亿元（10×3%），预征土地增值税0.306亿元（10.2×3%）。

其次是预缴（征）范围的差异。

增值税方面，只要是采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，均需预缴增值税。

对于土地增值税，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，具体办法由各地税务部门根据当地情况制定。

房地产企业在土地增值税清算中 存在的问题及 解决措施□孔利兵随着当前房地产市场的快速发展，土地增值税清算流程也越来越复杂，这在一定程度上加大了土地增值税清算的难度。

房地产企业往往难以准确、高效地完成土地增值税清算工作，这不仅会影响房地产企业的财务健康，还会阻碍整个房地产市场的稳定发展。

基于此，本文阐述了土地增值税清算的相关概念，分析了房地产企业在土地增值税清算中存在的问题，并提出了相应的解决措施，旨在提高房地产企业土地增值税清算的质量和效率，促进房地产市场健康发展。

一、土地增值税清算概述（一）土地增值税的基本概念土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入（包括货币收入、实物收入和其他收入）的单位和个人征收的一种税。

开征土地增值税的目的是通过对土地市场进行合理调节，遏制无序扩张及投机活动，促进土地资源的合理分配与高效利用。

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。

其中，增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。

扣除项目主要包括取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格，与转让房地产有关的税金等。

由于土地价值会随着时间和政策的变化而变化，因此，土地增值税的计算也具有多变性，国家可以利用土地增值税来进行宏观调控。

可以说，土地增值税不仅是国家财政收入的重要来源，还是国家宏观调控土地市场的关键政策工具。

（二）土地增值税清算概述《土地增值税清算管理规程》规定，土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

土地增值税清算步骤如下。

首先，房地产企业根据相应的房地产项目确定增值额，即计算出项目收益和其他支出之间的差值，再根据计算出的增值额及国家规定的相关税率，计算出应缴纳的土地增值税。

如：某房地产开发企业开发 A 项目（开工日期在 2016 年 5 月 1 日后），2017年 7 月销售普通住宅预收房款 1110 万元，根据当地的规定，土地增值税预征率 2%。则:
1、正常情况下，土地增值税预征税款计算： 土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入 =1110/(1+11%)=1000万元 预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征 率=1000*2%=20万元。 2、为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算： 应预交的增值税税款=1110/(1+11%)*3%==30万元 土地增值税预征的计征依据=1110-30=1080万元 预交土地增值税税款=1080*2%=21.6万元。 从上述结果来看，虽然计算简化了些，但预交的税款比 正常计算的方法下要大。国家税务总局公告 2016年第 70 号规定“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据 《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的 公告》（国家税务总局公告 2016年第 70号）：为方便纳 税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采 取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下 方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
算”，“可按照”上述方法进行计算，但在个别省市，强 制纳税人按照上述规定计算缴纳有些欠妥。
3
预交土地增值税的会计处理
沿用上例，该企业预交土地增值税 20万元，则会计处理 如下：
借：应交税费-应交土地增值税 20
贷：银行存款ຫໍສະໝຸດ 20待开发项目达到完工条件，相应的收入及成本结转损益
时，将土地增值税转入税金及附加科目：
地增值税”期末余额更能准确反映土地增值税在项目未完

关键词：房地产开发企业；企业所得税计算；土地增值税计算
一、执行所依据的政策原则差异 （1）企业所得税按照季度预缴，年度汇算清缴原则。以企 业所有经营所得为计税对象，税率以 25% 为基础税率。 季度预缴时，房地产企业作为一个特殊行业，在项目完工 前，以开发产品预售收入为基数，适用对应地区的预计毛利率， 预测计算项目毛利额，将该毛利额并入当期应纳税所得额缴纳 企业所得税。 在项目完工年度，企业根据实际结算的计税收入和成本， 计算得出实际毛利额，实际毛利额与该项目累计预计毛利额之 间 的 差 额 ，计 入 当 年 度 企 业 所 得 税 应 纳 税 所 得 额 进 行 汇 算 清缴。 （2）土地增值税实行项目单位清算，清算之前按照各申报 期间取得的项目收入预缴税款，达到清算条件时，依据政策进 行清算。以项目的增值部分为计税对象，税率依据增值率来 确定。 二、成本计算内容及分摊方法差异 （1）在企业所得税年度清缴时，成本包含土地征用拆迁补 偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配 套设施费、开发间接费等 6 大类成本项目。所有成本按照“谁受 益谁承担”的原则，可选用占地面积法、建筑面积法、直接成本 法或预算造价法分配至各成本对象。其中，占地面积法分配土 地成本，建筑面积法分配公共配套设施开发成本；按直接成本 法或预算造价法配借款费用；企业可自行选择其他成本项目的 分配方法。无论采用何种分配方法，均不会在总额上改变所属 期企业所得税列支的成本总额，因此税务机关在核查企业所得 税时关注的点在于成本的归属期，而采用何种方法分摊并不是 最重要的。 与项目相关的借款费用资本化进入项目成本，在项目预缴 企业所得税时，并不直接影响企业所得税应纳税所得额，只有 在项目完成年度进行清算时会影响项目实际毛利。 （2）在土地增值税项目清算时，成本除主要包含上述 6 项成 本项目外，但其中已经资本化的借款费用，应剔除出来，费用化 的财务费用一起列支，不作为加计扣除的成本基数。分摊清算 项目共同负担的扣除项目方法相对简单，且纳税人可自行选 择，保持前后一致并合理即可。纳税人统一受让土地使用权， 但开发、转让是分期分批的，所有项目可扣除金额的确定，可以 按照占用土地面积比例法、建筑面积分摊法、或者税务机关认 可的其他方法分摊。 三、开发间接费的处理差异 （1）在核算时，不能直接归集到某个项目的支出，如项目销 售用房的建造费等计入“开发成本”科目下的二级科目“开发间 接费用”。此类费用还包括管理人员相关职工薪酬、管理用房 折旧费维修费、项目相关办公水电费、劳动者保护费、工程相关 咨询管理费、周转房支出摊销费用等。在计算企业所得税时， 此类费用只要真实发生并取得相关单据，均可以据实扣除。 （2）此类“开发间接费”在计算土地增值税时，作为“销售费 用”处理，从开发成本中剔除出来单列，不能作为计算加计扣除 的成本基数。 四、配套设施支出的处理差异 （1）在会计核算时，配套设施的成本并入其对应的地上开 发产品。最典型的配套设施如地下停车场，应作为该地下停车

如何选择预缴土地增值税的计税依据案例：我公司是一家房地产开发企业，一般纳税人适用于一般计税方法。

今年年初开始开发商品房项目，现在正处于预售阶段，6月份销售普通住宅收到预收房款1090万元，根据当地税务局规定，土地增值税预征率为1%。

请问：我公司在收到预收款预缴土地增值税时，到底是以不含增值税收入还是以预收款减去预缴增值税的余额作为计税依据呢？哪个计税方法对我公司更为有利？这家房地产开发企业为什么会出现选择困难症呢，是因为国家税务总局在2016年先后出台了两个计税口径不一致的政策，并且都现行有效。

下面我们通过两个政策文件的具体规定及案例分析得出结论。

一、政策文件二、案例分析根据上述两个政策得知，房地产开发企业在一般计税方法下收到预收款时，预缴土地增值税的计税方法如下：方法一：预缴土地增值税=不含增值税收入*土地增值税预征率=预收款/（1+9%）*土地增值税预征率=1090/（1+9%）*1%=10万元方法二：预缴土地增值税=（预收款-应预缴增值税税款）*土地增值税预征率=（1090-30）*1%=10.6万元其中：预缴增值税=预收款/（1+9%）*3%=1090/（1+9%）*3%=30万元方法二比方法一多预缴土地增值税=10.6-10=0.6万元三、结论根据上述案例分析结果来看，方法二正如《国家税务总局公告2016年第70号》规定：“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算”，但是预缴的土地增值税反而比正常计算的方法一要多缴纳0.6万元。

房地产开发企业还是选择以不含增值税收入作为预缴土地增值税的计税依据更为有利。

实务中，在个别省份或地区，出现了当地税务局强制要求房地产开发企业按照简化后的计税依据预缴土地增值税，做法欠妥当。

既然国家税务总局出台的这两个税收政策文件至今都有效，那么企业就有权利选择适用对自己更为有利的计税依据。

房地产开发企业土地增值税预缴1.土地增值税预缴的原因由于土地增值税上按房地产转让所取得的收益征税，因此只有当房地产项目全部竣工结算时才能计算出准确的土地增值税税额。

但因房地产开发的周期一般都比较长，少则二三年，多则四五年甚至七八年，如果待项目全部竣工再计算缴纳土地增值税，既不利于企业资金的平衡，也不利于税款的均衡入库，对这个税的征收管理也不利.因此，《土地增值税暂行条例实施细则》规定，对在项目全部竣工结算前取得的转让房地产的收入，可以预征土地增值税。

《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他问题，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定.”2.北京市土地增值税预征管理土地增值税预征是保障收入公平分配,促进房地产市场健康发展的有力工具，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。

为了充分发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，结合我市的实际情况,对房地产开发企业销售商品房取得的收入,实行差别化土地增值税预征率。

目的是通过税收调节作用，加强土地增值税预增管理,引导房地产开发企业合理定价，调节土地增值收益，巩固房地产市场调控成果。

首先，房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。

保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房(含比照经济适用住房、限价商品房管理）等具有保障性质的各类住房。

其次，房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8％的幅度预征率。

具体规定为：预计增值率小于等于50％时预征率为2％；预计增值率大于50%小于等于100%时预征率为3%;预计增值率大于100%小于等于200%时预征率为5%；预计增值率大于200％时预征率为8％。

房地产开发公司预交土地增值税的计算方法和会计办理1、土地增值税的应税收入《财政部国家税务总局对于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依照问题的通知》（财税 [2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产获得的收入为不含增值税收入。

《国家税务总局对于营改增后土地增值税若干征管规定的通告》（国家税务总局通告 2 016 年第 70 号）：一、对于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

合用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；合用简略计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

2、预交土地增值税的计算依据上述政策，房地产开发公司在收到预收款时：1、一般计税方法下：预交土地增值税=预收款 / （ 1+11%） * 土地增值税预征率2、简略计税方法下：预交土地增值税=预收款 / （ 1+5%）* 土地增值税预征率为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算，依据《国家税务总局对于营改增后土地增值税若干征管规定的通告》（国家税务总局通告2016 年第 70 号）：为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算，房地产开发公司采纳预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可依照以下方法计算土地增值税预征计征依照：土地增值税预征的计征依照=预收款 - 应预缴增值税税款如：某房地产开发公司开发 A 项目（动工日期在2016 年 5 月 1 往后）， 2017 年 7 月销售一般住所预收房款1110 万元，依据当地的规定，土地增值税预征率2%。

则 :1、正常状况下，土地增值税预收税款计算：土地增值税预征的计征依照=不含增值税收入=1110/(1+11%)=1000 万元预交土地增值税税款=不含增值税收入* 土地增值税预征率=1000*2%=20 万元。

2、为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算：应预交的增值税税款=1110/(1+11%)*3%==30 万元土地增值税预征的计征依照=1110-30=1080 万元预交土地增值税税款=1080*2%=万元。

房地产税务流程在房地产领域，税务流程是一个复杂但至关重要的环节。

了解和掌握房地产税务流程，对于房地产开发商、投资者、购房者以及相关从业者来说都具有重要意义。

一、房地产开发环节的税务流程1、土地获取阶段在获取土地时，开发商需要缴纳契税。

契税的税率通常为3% 5%，具体税率根据当地政策而定。

此外，如果土地是以出让方式取得的，还可能需要缴纳土地出让金及相关税费。

2、规划设计与施工阶段在这个阶段，可能涉及到印花税。

例如，建筑工程勘察设计合同、建筑安装工程承包合同等都需要按照规定缴纳印花税。

3、预售阶段当房地产项目开始预售时，开发商需要预缴增值税、土地增值税和企业所得税。

增值税：按照预收款的一定比例预缴，一般为 3%。

土地增值税：根据当地规定的预征率预缴。

企业所得税：按照预计利润率计算应纳税所得额预缴。

二、房地产交易环节的税务流程1、买方税务对于购房者来说，主要涉及的税种是契税。

契税的税率根据购房面积和购房套数有所不同。

一般来说，首套房且面积在90 平方米以下的，契税税率为 1%；面积在 90 平方米以上的，税率为 15%。

二套房面积在 90 平方米以下的，契税税率为 1%；面积在 90 平方米以上的，税率为 2%。

如果是购买第三套及以上住房，契税税率通常为 3%。

2、卖方税务（1）增值税如果房屋持有时间未满 2 年出售，需要全额缴纳增值税；满 2 年的，则免征增值税。

（2）个人所得税如果出售的是满五年且是家庭唯一住房，可以免征个人所得税。

否则，需要按照规定缴纳个人所得税，通常有两种计算方式：一是按照房屋交易差价的 20%计算；二是按照房屋交易总额的 1% 2%计算。

（3）土地增值税对于非普通住宅或者商业房产的出售，可能需要缴纳土地增值税。

三、房地产持有环节的税务流程1、房产税目前，房产税在部分城市试点征收。

对于拥有多套房产或者超大面积的房产，可能需要按照规定缴纳房产税。

2、城镇土地使用税使用城镇土地的单位和个人，需要按照土地面积和规定的税额标准缴纳城镇土地使用税。

房地产企业所得税与土地增值税的八大差异1.年度汇算清缴和项目清算的差异(执行的政策不同) 房地产企业所得税是按年就企业整个年度全部所得纳税，因此，需要按年度进行汇算清缴。

年度内企业有所得就纳税，有亏损不纳税，今后年度实现的所得可以按规定弥补以前年度亏损。

对于有完工前开发产品预售收入的企业，其预售收入也要按规定的预计毛利率预计毛利额计入当期应纳税所得额缴纳年度房地产企业所得税，而不是预缴税款。

土地增值税实行的是项目单位清算，清算之前属于预缴税款。

当开发项目达到国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）规定清算条件时，再进行清算。

清算时，将清算项目的各年度收入全部汇总，减除该清算项目全部扣除项目金额后，按规定计算土地增值税。

计算全部项目应缴纳的土地增值税后，再减除原来各年度预缴的土地增值税，多退少补。

对于上述问题的处理，有的税务机关仍抱残守缺，仍按项目清算房地产企业所得税，企业的其他收入、支出竟不管不问，不允许纳入年度所得征税，即使是有较大的盈利和亏损。

真是没办法，不知执行哪国的税法！2.成本核算对象与清算项目的差异土地增值税清算时，按项目单位进行清算。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

房地产企业所得税对开发产品成本核算时，不是按清算单位进行核算，而是要按六项原则划分成本对象进行核算。

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）第第二十六条规定，计税成本对象的确定原则有：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。

成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。

房产开发企业土地增值税的预缴与清算方法房地产开发企业在进行土地开发项目时，会涉及到土地增值税的预缴和清算。

土地增值税是指房地产企业在出售土地或者利用土地进行开发获得收益时，需要缴纳的税款。

下面将从预缴和清算两个方面详细介绍土地增值税的处理方法。

一、土地增值税的预缴方法1.确定预缴税额房地产开发企业在取得土地使用权证后，应向国地税部门报送土地出让合同、计划实施建筑面积及价格等相关材料，由税务部门核定土地增值税预缴税额。

预缴税额是根据土地出让合同成交价与土地取得成本的差额计算。

2.预缴税款的时间房地产开发企业在取得土地使用权证后的一个月内，需要将土地增值税的预缴税款缴至税务部门。

3.预缴税款的计算方式土地增值税的计算公式为：土地增值额×税率=应缴税款。

其中，土地增值额是指土地出让合同成交价与土地取得成本之间的差额。

4.预缴税款的缴纳房地产开发企业可以选择一次性缴纳预缴税款，也可以根据合同约定的分期付款方式进行预缴。

二、土地增值税的清算方法1.确定土地增值税土地增值税的计算是在房地产开发企业取得销售收入后进行的。

企业需要将项目实际销售收入与成本进行对比，计算出土地增值额。

然后按照土地增值税的税率计算出应缴税款。

2.确定减免政策在土地增值税的清算过程中，企业可以根据国家相关政策获得减免税款的权益。

例如，对首次购买住房的个人可以享受免征税收政策。

企业需要进行相关申请，并按照相关规定享受相应的减免税款。

3.缴纳土地增值税企业在确定土地增值税金额后，需要向税务部门申报并缴纳土地增值税款。

根据税务部门的规定和要求，企业可以选择线上或线下缴纳税款。

总结：土地增值税的预缴和清算是房地产开发企业在进行土地开发项目时必须面对的问题。

在预缴阶段，企业需要提前向税务部门报送相关材料，核定预缴税额，并按时缴纳税款。

在清算阶段，企业需要计算土地增值额，并确定是否可以享受减免税款的政策，在完成相关申报程序后缴纳税款。

准确、及时地处理土地增值税问题，对于房地产开发企业的经营和财务管理至关重要。

主营房地产业务企业土地增值税的会计处理
税法规定，对主营房地产业务的企业，在房地产项目开发中，已发生的不动产销售收入和收到房地产的预收帐款时，按规定预征土地增值税，项目完全开发完成后再进行清算。

 1.发生销售不动产和收到预收帐款时，按预征率计算出应缴土地增值税时，编制会计分录
 借：主营业务税金及附加
 贷：应交税金应交土地增值税
 预缴税款时，编制会计分录
 借：应交税金应交土地增值税
 贷：银行存款
 2.项目竣工结算，按土地增值税的规定计算出实际应缴纳的土地增值税时，对比已预提的土地增值税，并进行调整。

 （1）预提数大于实际数时，编制会计分录
 借：主营业务税金及附加（红字，差额）
 贷：应交税金应交土地增值税（红字，差额）
 反之，编制会计分录
 借：主营业务税金及附加（蓝字，差额）
 贷：应交税金应交土地增值税（蓝字，差额）
 调整后的贷方发生额与借方发生额对比的差额，作为办理退补税款的依据。

 （2）缴纳税款时，编制会计分录
 借：应交税金应交土地增值税
 贷：银行存款
 （3）税务机关退还税款时，编制会计分录
 借：银行存款
 贷：应交税金应交土地增值税
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房地产开发企业增值税和土地增值税的预缴与实际缴纳的分析
对于房地产开发企业而言，增值税、土地增值税是贯穿房地产开发企业开发项目始终的主要税种。

两个税种均直接与销售房地产收入和开发成本息息相关，且因为房地产开发项目开发周期较长，增值税和土地增值税在税收上都有先预缴的流程。

本文主要从政策依据、缴纳时间、计算方法等方面分析房地产开发企业增值税和土地增值税的预缴与实际缴纳。

增值税预缴
政策依据：国家税务总局公告2016年第18号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增
值税征收管理暂行办法》的公告
预缴时间：实际收到预收款次月申报期内申报缴纳税款
计算方法：
一般计税项目：
应预缴税款=预收款÷（1+9%）×3%
简易计税项目：
应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%
增值税纳税义务发生
政策依据：财税2016年36号财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知附件一国家税务总局公告2016年第18号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告
纳税义务发生：财税36号文附件一第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资。

一、房地产预缴增值税按预售款3%预缴增值税。

一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款（增值税预缴税款表），待产权转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

本条解析了可以扣除的土地价款的范围，公告特别指出以纳税人直接支付的土地价款为准，在存在土地价款返还的情况下，直接支付的土地价款可能小于财政票据上记载的土地价款，这种处理与土地增值税项下的土地价款处理如出一辙，应该引起纳税人高度重视。

对于可能取得政府土地价款返还的，应该协商政府部门以其他名义奖励，而不能直接以土地款返还的名义支付。

二、土地增值税让渡无产权的车库（车位）、储藏室等使用权的征收：对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式，有偿让渡无产权车库（车位）、储藏室（以下简称无产权房产）等使用权的，其取得的让渡收入应按以下规定计算征收土地增值税。

（一）对清算前取得的让渡收入应并入清算单位收入一并计算征收土地增值税。

对不同类型房地产开发产品，应分别计算增值额的，让渡收入应按照建筑面积法在不同类型可售房产之间进行分摊，分别并计不同类型可售房产的收入。

实用：预缴土地增值税及财税处理预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取的预先征收土地增值税的办法。

一、预缴土地增值税计征依据。

营改增以后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

这相对于营改增之前来说，土地增值税的计税依据以及预征的计税依据都发生了较大变化。

根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

以及《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

根据上述政策，有很多人理解为：房地产开发企业在收到预收款时：一般计税方法下，预交土地增值税=预收款/（1 9%）*土地增值税预征率；简易计税方法下，预交土地增值税=预收款/（1 5%）*土地增值税预征率。

采取简易计税，预缴土地增值税的理解是没有问题，问题在于一般计税。

增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产销项税额=销售额*9%=[（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1 9%）]*9%=全部价款和价外费用/（1 9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1 9%）*9%，即转让房地产销项税额=全部价款和价外费用按适用税率计算的增值税额-土地价款抵减的增值税额。

因此，增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-销项税额=全部价款和价外费用-[全部价款和价外费用/（1 9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1 9%）*9%]。

相应适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，应预缴税额=[全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期销售房地产项目对应的土地价款）/（1 增值税适用税率）*增值税适用税率]*土地增值税预征率。