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绿城物业工程管理制度第一章总则第一条为规范绿城物业的工程管理行为，提高工程管理效率，保障工程质量，制订本制度。
第二条本制度适用于绿城物业在进行工程管理活动中的各个环节，包括施工、监理、材料采购等。
第三条工程管理应遵循“合法合规、公正透明、科学规范”的原则，确保工程管理活动的合法性和公正性，保障工程质量和安全。
第四条绿城物业应建立完善的工程管理制度，统一规范工程管理行为，提升工程管理水平，确保工程质量和工程安全。
第五条绿城物业应加强对工程管理人员的培训和监督，提高工程管理人员的素质和能力，确保工程管理活动的顺利进行。
第六条绿城物业应建立健全的工程管理制度宣传教育体系，提高工程管理人员的风险意识和法律意识，确保工程管理活动的合法合规。
第七条绿城物业应定期组织对员工进行工程管理制度培训，加强员工对工程管理制度的学习和理解，确保工程管理活动的规范进行。
第八条绿城物业应建立健全的工程管理制度评估体系，对工程管理活动进行定期评估和检查，发现问题及时纠正，提升工程管理水平。
第二章工程管理的基本要求第九条绿城物业在进行工程管理活动时，应严格遵守相关法律法规和技术标准，确保工程质量和安全。
第十条绿城物业在进行工程管理活动时，应加强对工程施工过程的监督和检查，及时发现和解决问题，确保工程的顺利进行。
第十一条绿城物业在进行工程管理活动时，应加强与监理单位的沟通和协作，确保工程质量和工程安全。
第十二条绿城物业在进行工程管理活动时，应做好工程管理相关文件的制定和归档工作，确保工程管理活动的记录齐全和有效。
第十三条绿城物业在进行工程管理活动时，应对工程管理人员进行绩效评价和考核，激励工程管理人员发挥潜力，提高工程管理水平。
第十四条绿城物业在进行工程管理活动时，应建立健全的工程管理档案管理制度，确保工程管理活动的痕迹可查，提高工程管理效率。
第十五条绿城物业在进行工程管理活动时，应建立健全的工程管理风险防控机制，确保工程管理活动的安全性和可靠性。
绿城小区物业管理方案一、前言绿城小区是位于市中心的一个高档小区，由绿城地产开发建设，小区环境优美，配套设施齐全，是市内居住环境最好的小区之一。
然而，随着小区居民的增加以及社会经济的发展，小区物业管理也面临着越来越多的挑战和压力。
本文将提出绿城小区物业管理的方案，旨在提升小区的品质和居民的生活品质，以期为小区的长远发展做出贡献。
二、小区现状分析绿城小区占地面积较大，物业面临着以下几个主要问题：1. 小区居民素质不高，存在一些不文明行为。
2. 小区配套设施老化严重，维修投入增加。
3. 小区安全管理不到位，存在一些安全隐患。
4. 绿化环境维护不足，影响了小区的整体美观度。
5. 小区物业服务质量不高，居民对物业服务不满意。
综上所述，小区存在诸多问题，需要引起重视并采取有效措施予以解决。
三、方案制定1. 强化社区文明建设针对小区居民素质不高、存在不文明行为的问题，我们将采取以下措施：（1）加强社区宣传教育，提高居民的公德意识和文明修养。
（2）建设小区文明志愿者队伍，引领居民共同参与社区卫生保洁和环境整治。
（3）制定小区居民行为规范，建立规范化管理制度，对违规行为进行严格处罚。
（4）开展文明礼仪宣传活动，强化居民的文明意识和行为规范。
2. 提升小区环境品质为解决小区配套设施老化和绿化环境维护不足的问题，我们将采取以下措施：（1）开展小区设施设备的全面检查，及时修缮老化设施，提高设施的使用寿命。
（2）加大对小区绿化的投入，增加绿化植物种植的品种和数量，提升小区绿化环境质量。
（3）制定小区庭院美化方案，对小区内部的景观进行重新设计，提升小区的整体美观度。
（4）组织小区居民开展环境保护宣传活动，倡导绿色生活理念。
3. 加强小区安全管理为解决小区安全管理不到位的问题，我们将采取以下措施：（1）建立小区安全管理细则，明确安全责任单位和岗位，建立健全小区安全管理体系。
（2）加大对小区公共区域的巡查力度，及时发现并处理各种安全隐患。
附件:绿城开发项目物业服务相关内容和标准绿城开发项目物业服务相关内容和标准使用说明本标准对绿城集团开发项目交付前物业服务和交付后前期物业服务的相关内容和费用标准(包括但不限于:前期咨询费、前期介入费、前期开办费、空臵房物业服务费等 ; 交付后项目 (以 10万平方米普通公寓为例的基本硬件条件设臵、基本的物业服务内容与物业服务标准、物业服务费标准等进行了规定, 各分子公司、区域可在洽谈过程中结合项目实际和项目公司对物业服务标准的不同要求进行适当调整。
目录第一部分交付前物业服务 (3)一、前期咨询服务 (3)二、前期介入服务 ............................................................................... 16 第二部分前期物业服务 . (30)一、项目相关硬件配备条件 (30)二、收费标准 (31)三、分项服务内容及标准 (32)四、机构设臵和人员配备 (42)五、物质装备 (46)六、前期物业服务支出测算 (48)第一部分交付前物业服务交付前物业服务可分为前期咨询服务、前期介入服务两个阶段。
1、前期咨询服务阶段:从规划设计评审开始到物业实际交付之日止;2、前期介入服务阶段:从物业交付前六个月或三个月到物业实际交付之日止。
一、前期咨询服务该阶段公司主要提供物业管理顾问咨询服务、销售案场物业服务、样板区 (房物业服务等。
(一物业管理顾问咨询服务的主要工作内容为:1、从物业管理和物业使用的角度,提出合理化意见和建议:(1审视建筑施工图纸,对建筑单体及交通组织、地下车库等提出有利于日后物业管理的优化建议和意见;(2 审视给排水、电气的施工图纸,就给排水的供水方式、管路设臵,以及电气管路设臵、照明控制方式等提出有利于日后物业管理的优化建议和意见; (3结合项目的整体定位及档次,参与部分设施(信报箱、标识系统等、大型设备(电梯、智能化等的功能和定位,提出有利于日后物业管理的优化建议和意见;(4 结合项目的实际情况,就物业公建配套用房(物业管理用房、社区用房等的定位、综合管网(给排水、电气、弱电等提出有利于日后物业管理的优化建议和意见;(5审视景观设计方案和施工图纸,对景观总体规划、交通组织、使用功能、节点处理等方面,提出有利于日后物业管理的优化建议和意见;(6根据项目公司要求,通过审视商品房买卖合同和楼书,提出有利于日后物业管理的优化建议和意见;(7根据项目实际,为小区围墙定位提供合理的意见和建议;(8对物业公共区域 [包括但不限于公共设施、设备及场所(地等 ]的装修设计提供合理化意见和建议;(9 对物业管理用房等的布局、设计以及装修标准提出相应的意见和建议; (10 根据工程施工进度情况, 向项目公司及时提供有关楼宇材质 (铝合金窗、单元门厅墙、地面、电梯等保护的建议,以减少因施工对材质造成的损伤而导致项目公司一次性投资成本提高;(11 通过跟进项目不同阶段的现场施工进度, 每两个月一次对现场施工进行巡视,提出有利于日后物业管理的优化建议和意见;(12 应项目公司要求, 参加相关工程联席会议, 并根据会议议题提供有关物业管理方面的建议,但项目公司需于会议召开前五个工作日书面通知物业公司,并提供相关资料。
绿城物业管理制度绿城物业一直以来致力于为小区业主提供优质的物业管理服务。
为了更好地规范和管理物业工作，我们特制定了以下物业管理制度。
本制度适用于绿城物业管理团队和全体员工，旨在确保小区居民的生活环境安全、舒适和有序。
第一章综述1.1 目的和范围本制度的主要目的是规范绿城物业的工作流程和管理方式，确保物业服务的高效性和质量。
1.2 主要职责绿城物业的主要职责包括小区环境的保洁、绿化的维护、安全的保障等。
物业团队需要积极配合小区的需要，满足居民的合理需求。
1.3 工作原则物业管理工作遵循以下原则：1）服务至上：以居民的满意度为服务的核心，提供贴心、高效的物业管理服务。
2）公平公正：严格遵守相关法律法规，不偏袒任何一方，维护公平性。
3）保密性：严格遵守居民的个人信息保密，不泄露相关信息。
第二章小区环境管理2.1 垃圾处理绿城物业将定期组织垃圾的收集和处理工作。
居民需按规定分类投放垃圾，确保小区的卫生环境整洁。
2.2 绿化维护物业团队将负责小区内绿化带和花坛的修剪、浇水等维护工作，确保小区环境的美观和舒适。
2.3 水电设备维护物业团队将定期检查小区内的水电设备，确保正常运行且及时解决任何问题。
第三章小区安全管理3.1 出入管理物业团队将采取必要措施，确保小区的安全出入。
对于外来人员，需要进行登记和身份核实。
3.2 检测设备维护物业团队将定期检查小区内的安全设备，如消防设备和监控系统，确保其正常运行。
3.3 应急处理物业团队将建立健全的应急处理机制，及时应对突发事件，保护居民的生命财产安全。
第四章居民投诉处理4.1 投诉渠道绿城物业将建立投诉渠道，居民可以通过电话、邮件等方式向物业团队提出投诉。
4.2 投诉受理物业团队将及时受理居民的投诉，并按照相关规定进行处理。
对于投诉内容复杂的问题，将进行调查核实，并及时回复居民。
4.3 投诉处理结果通知物业团队将向投诉居民及时反馈投诉处理结果，保证居民的知情权和参与度。
浙江绿城物业管理有限公司目录卷首语3第一章项目概述4第二章概念要义5第三章管理思路与管理理念7一、酒店式物业管理服务9二、无差别服务10三、业主自愿缴费11四、自负盈亏，收支平衡12第四章机构设置、人员配置及培训13一、绿园机构设置13二、绿园管理处的人员编制16四、人员培训18第五章服务项目及服务标准23一、常规性服务内容23二、便民性服务内容24三、有偿专项服务内容25四、酒店式特色服务具体内容28五、会所服务（有偿）42第六章分项管理方案46第七章管理制度60第八章应急处理预案67一、突发事件处理预案67二、电梯困人处理预案72三、火警处理预案73第九章园区文化建设77一、园区文化活动设想和计划77二、支持、配合社区居委会工作79三、协助成立业主大会筹建工作79第十章物业企业创优及管理方案81（一）创优指导思想81(二)创优目标81（三）创优计划81（四）创优实施办法82第十一章物业管理费预算1卷首语2003年1月27日，宋卫平董事长在绿城物管公司2002年度总结表彰大会上曾这样称赞绿城物管：如果离开了物管，我们绿城的房产品牌，就失去了一个非常重要的支撑点，绿城物管是绿城房产产业链中不可或缺的一环。
2004年1月8日，宋卫平董事长在绿城物管公司2003年年会上再一次这样称赞绿城物管：很难想像，没有物管，城市将会怎样，在丹桂、金桂曾没有物管的日子里，在20来天的时间里，住户失去了安全感，大厦也失去了应有的精神面貌。
2005年1月6日，李海荣总经理在绿城物管公司2004年度总结表彰大会上这样告诫我们：人才，是我们的立命之本；质量，是我们的生命线，服务品质，是我们的郑重承诺；业主的肯定，是我们无穷的力量。
2005年绿城业主座谈会上，小区的业主们曾这样评价过绿城物管：走进绿城物管服务的小区就已经走进了自己的家，这里的人很亲切，很友善，就象一个大家庭，让人感到家的温暖；住在绿城物管服务的小区里感觉很舒心、很安全，孩子们能在无大人看管的情况下独自在大厦内玩耍，也不必担心安全问题；作为绿城的业主我们感到很骄傲、很自豪，这都得益于绿城人真诚、精致、善意、完美的理念。
绿城物业各项管理制度绿城物业是一家大型综合性物业管理公司，拥有五十多年的丰富经验和不断创新的管理理念。
为了更好地服务客户和提高物业管理水平，绿城物业实施了严格的管理制度。
本文将对绿城物业各项管理制度进行详细介绍，包括安全管理制度、服务管理制度、财务管理制度和纪律管理制度。
一、安全管理制度安全是物业管理的首要任务，绿城物业以保障业主和居民生命财产安全为服务宗旨，建立了严格、规范的安全管理制度。
1.1 安全管理机构绿城物业设立安全管理部门，由专业人员组成，负责贯彻执行公司安全管理制度、代表业主和公司参与新建物业的安全评审、日常安全检查和隐患排查、应急处理等工作。
1.2 安全培训绿城物业定期组织全体员工进行安全培训，包括消防、安全防范、应急处理、操作规程等培训，增强员工的安全意识，提高应对突发事件的能力。
1.3 安全标准和措施绿城物业对物业管理区域内的所有设施和工程进行安全评估，制定安全标准和措施，严格执行安全生产责任制和安全管理制度，规范安全操作流程，确保业主和居民的生命财产安全。
二、服务管理制度服务是绿城物业的重要品牌形象，公司注重以客户为中心，积极推进服务质量的提高，建立了完善的服务管理制度。
2.1 基础服务绿城物业提供包括物业管理、环境卫生、公共设施维护、安全防范等基础服务，制定各项服务标准和考核指标，确保服务质量。
2.2 投诉处理绿城物业设立客户服务中心，对客户投诉进行细致的处理和跟踪反馈，确保客户的合法权益得到有效保障。
2.3 质量管理绿城物业实行全员参与、过程控制和不断改进的质量管理原则，每季度组织客户满意度调查，为客户提供高质量服务。
三、财务管理制度财务管理是绿城物业管理的重要方面，公司按照科学、规范、透明的原则，建立了财务管理制度。
3.1 预算管理绿城物业制定每年的经营预算、投资预算和财务预算等，财务运作按照计划执行，并根据实际情况及时进行调整，确保公司经营的平稳。
3.2 财务管理流程绿城物业建立了核算、审批、支付和监督的财务管理流程，对每笔业务进行严格的核算和审核，确保资金的合理使用和监管。
管理处主任岗位职责在公司总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责管理处的日常事务和管理工作。
1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度；2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函；3、负责传达公司文件、通知及会议精神；4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理；5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作；6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量；7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划；8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调；9、认真完成公司交给的其他任务。
管理员岗位职责在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。
1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况；2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用；3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务；4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况；5、负责对外包服务过程进行监督管理；6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。
保安人员岗位职责（一）、总则1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全；2、遵守公司规章制度和《员工手册》，服从领导，完成公司交给的其它工作任务；3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作；4、负责做好机动车辆的管理和收费工作；5、负责做好综合管理费收取工作；6、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力；7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录；8、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、教育住户遵守物业辖区各项管理规定。
绿城物业服务集团有限公司合同管理制度GT-ZD-016-2011第一章 总 则第一条 为规范绿城物业服务集团有限公司（以下简称公司）对外合同的签订和管理，预防合同纠纷，维护公司合法权益，提高管理效率，根据国家有关法律、法规，结合公司实际情况，特制定本制度。
第二条 本制度适用于公司职能部门、在杭区域、分公司及控股子公司，参股公司可参照执行。
第三条 公司行政管理中心质量管理部（以下简称质量管理部）为公司合同管理的归口管理部门。
第四条 定义（一）本制度所称对外合同是指公司作为民商事主体与其他法律关系主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的书面文件，包括各类合同、协议以及以其他名称出现的具有合同实质内容的其他法律文件，主要包括《顾问咨询服务合同》、《前期介入服务合同》、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》及涉及较大金额的委托合同、采购合同、房屋租赁合同和其它会对公司有重大影响不能即时履行完毕的合同。
不包括劳动合同及其它内部责任承包管理协议。
（二）结合公司特点，本制度将合同分为A类合同和B类合同。
A类合同：是指《顾问咨询服务合同》、《早期介入服务合同》、《实务指导服务合同》、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《案场服务协议》。
B 类合同：除A类合同以外的其他对外合同。
（三）本制度所指的合同管理是指公司规定的各类合同的签订、履行、争议解决、合同归档进行全面管理，包括合同的草拟、修改、审批、签订、履行、变更和解除、合同纠纷的解决以及合同范本管理、合同台帐管理、合同归档管理等基础管理。
（四）本制度所称标准合同文本是指公司根据业务经营的需要，为维护公司利益、规范合同签订、提高工作效率而制定的各类格式合同文本。
企业发展部负责公司A类标准合同文本制定、修订，质量管理部负责公司B类标准合同文本制定、修订。
第二章 管理职责第五条 质量管理部合同管理的主要职责为：（一）起草并组织实施合同管理相关办法、指引，并监督本制度的执行。
绿城物业工程管理制度第一章总则第一条为了规范绿城物业的工程管理工作，提高工作效率，保障工程质量，制定本制度。
第二条本制度适用于绿城物业的所有工程管理工作，包括但不限于建设项目管理、维修工程管理、设备维护管理等。
第三条工程管理工作应当遵循“安全第一、质量为重、效益为本、文明施工”的原则。
第四条绿城物业负责制定工程管理制度并监督实施。
第二章工程管理组织第五条绿城物业设立工程管理部门，负责统筹和组织全公司的工程管理工作。
第六条工程管理部门应具备专业工程管理人员和合格的管理工作人员。
第七条工程管理部门应当负责编制工程管理规划、年度计划和专项计划，并报公司领导审核批准。
第八条绿城物业在需要时可以设立临时工程管理小组来组织具体工程管理工作。
第三章工程管理流程第九条工程管理工作应当按照项目立项、设计、招标采购、施工监督、验收、结算、保修等流程进行。
第十条项目立项应当由工程管理部门进行审核和批准，并编制项目立项报告。
第十一条设计应当由合格的设计院进行，设计图纸应当经过工程管理部门审查通过。
第十二条招标采购应当严格按照相关法律法规和公司规定进行，采购文件应当由工程管理部门审核批准。
第十三条施工监督应当由专业的监理单位进行，监理报告和验收报告应当报送工程管理部门。
第十四条验收应当由工程管理部门负责组织，验收报告应当由工程管理部门审核通过。
第十五条结算应当由绿城物业财务部门进行，结算报告应当由工程管理部门审核后付款。
第十六条保修期内的质量问题应当由工程管理部门督促施工单位进行修复，并进行验收。
第四章工程管理措施第十七条工程管理部门应当建立健全工程管理档案，包括项目档案、设计文件、施工日志、监理报告、验收报告、结算报告等。
第十八条工程管理部门应当加强对工程合同的管理，包括但不限于合同的签订、履行和变更等。
第十九条工程管理部门应当对施工单位进行定期的考核和评估，确保施工单位的施工质量和安全。
第二十条工程管理部门应当定期进行工程管理的汇报和评估，及时发现和解决工程管理工作中的问题。
目录◎物业概况………………………………………………………()◎编制依据………………………………………………………()◎管理目标………………………………………………………()◎管理原则………………………………………………………（）◎管理办法………………………………………………………（）◎服务项目………………………………………………………（）◎具体方案………………………………………………………（）早期物业管理介入阶段………………………………………（）前期物业管理阶段……………………………………………（）接管验收管理方案……………………………………（）业主入伙管理方案……………………………………（）治安管理方案…………………………………………（）消防管理方案…………………………………………（）绿化保洁方案………………………………………（）房屋、设施设备管理方案…………………………()娱乐设施管理方案…………………………………（）水系使用管理方案…………………………………（）财务管理方案………………………………………（）质量管理方案………………………………………（）十一、档案资料管理………………………………………（）十二、人力资源管理……………………………………（）◎智能化系统的管理和维护…………………………………（）◎机构设置及人员配置……………………………………()◎物业管理年度收支预算………………………………………()物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）位于，周边周边设施，交通便利，地理条件优越。
由开发建设，占地面积平方米，总建筑面积，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有台电梯。
编制依据（按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定）《浙江省物业管理服务收费暂行办法》《杭州市物业管理条例》《杭州市物业管理服务收费实施办法》楼书浙江绿城物业管理有限公司质量手册及其他规定管理目标（按照物业具体情况描述）为充分体现开发商建造的开发初衷，开创高档写字楼的新时代，我们将本着浙江绿城物管公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对（小区）实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。
大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到93%—95%以上。
大厦交付两年内达到（地区）物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准。
管理原则为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：（一）服务第一、管理从严的原则：“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。
“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。
（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则：在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。
物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。
（三）物管为主、多种经营的原则：在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。
管理办法（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。
（二）成立（大厦）管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。
（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为（大厦）组建一支高素质的物业管理队伍。
（四）导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。
（五）严格遵守《杭州市物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为。
（六）运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式。
（七）采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。
（八）运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。
（九）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。
物业管理服务项目（一）公共服务项目（全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费）：1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理；2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运；3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养；4、公共绿地园艺的培植和保养；5、室内公共场所绿化摆放养护；6、对大厦的各类资料进行管理；7、未装修房屋通风、打扫等服务；8、电话及访客留言转告；9、雨伞、雨衣临时借用；10、节日环境布置；11、重要时刻提醒服务；12、代订报刊、信件收发；13、代聘钟点工服务；14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费；15、代叫出租车；16、代办保险；17、义务安全用电常识宣传。
（二）有偿专项服务项目（可以提供的、大多数业主都能够享受到的服务，具体价格在业主委员会成立前，由物管公司核定，报物价部门备案）：1、大厦内物品搬运；2、各项健身、娱乐活动（视大厦配置而定）；3、机动车辆清洗：4、提供大厦报警室内系统维护服务；5、提供小型商务会议场所及服务；6、商务中心服务；7、办公区域绿化供应及代为养护；8、办公区域报警系统维护及接警服务；9、办公区域设备设施上门维修安装等；10、代订车、船、机票；11、代订代送饮用水。
具体方案大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段（物业预售至交付前三个月）与前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。
在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。
第一阶段：早期物业管理介入阶段从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。
一、管理内容：1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见；6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见；7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通；11、参与开发商物业竣工验收。
二、管理措施：熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量；制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；参与有关工程联席会议，协调各方面关系；第二阶段：前期物业管理阶段前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。
一、接管验收管理方案为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。
（一）、管理内容：1、了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间；2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。
4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；5、与开发、施工单位联合进行物业交接：（1）核对、接收各类房屋和钥匙；（2）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；（3）核对、接收各类设施设备；（4）核对、接收各类标识。
（二）管理措施：1、组建接管验收小组，负责接管验收工作；2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；3、掌握物业验收的标准和程序；4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。
二、业主入伙管理方案在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必须重视业主入伙工作的管理。
（一）管理内容：1、准备业主领房所需资料；2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务；3、按领房流程办理领房手续：（1）凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料；（2）陪同业主验房，办理领房手续；（3）收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用；（4）对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验收交接表》，并与业主约定时间，及时解决。
（二）管理措施：1、制定《业主领房程序》，准备各有关所需资料；2、按照业主领房程序，安排工作流程；3、策划业主入伙现场布置方案；4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见；5、按规定办理业主入伙手续。
三、治安管理方案在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。
（一）管理内容：1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主（租户）安全的行为。
（1）门岗的任务：·礼仪服务；·维护出入口的交通秩序；·对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；·制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦；·夜间对外来人员进行询问和登记；·严禁携带危险物品进入大厦；·遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记；·为业主提供便利性服务。
