收益途径评估方法规
（CMVS12100-2008）
1目的
为规注册矿业权评估师采用收益途径进行矿业权评估的方法和程序，保证执业质量，根据《矿业权评估技术基本准则》，制定本规。
2定义
为本规需要，使用如下定义：
（1）收益途径，是基于预期收益原则和效用原则，通过计算待估矿业权所对应的矿产资源储量开发获得预期收益的现值，估算待估矿业权价值的技术路径。是一类评估方法的总称。
本规，收益途径评估方法包括折现现金流量法、折现剩余现金流量法、剩余利润法、收入权益法和折现现金流量风险系数调整法五种。
（2）预期收益，是矿业权所对应矿产资源储量开发所获得的收益额。本规，预期收益通过净现金流量（剩余净现金流量）、销售收入、净利润指标表示。
（3）预期收益年限，是指矿业权所对应矿产资源储量开发的收益年限。
（4）评估计算年限，是矿业权价值估算中确定的年限。包括后续勘查年限（评估基准日后需地质勘查工作的期限）、建设期（拟建、在建、改扩建矿山）及评估确定的矿山生产年限。
（5）投资收益，是指在矿业权评估计算年限，投资应获得的合理报酬。
（6）折现率，是指将预期收益折算成现值的比率。折现率与收益口径密切相关。
3应用前提条件
3.1预期收益和风险可以预测并以货币计量。
3.2预期收益年限可以预测或确定。
4应用程序及基本要求
4.1应用程序
除按矿业权评估程序规规定程序操作外，应执行以下应用程序：
（1）选择适当的收益口径及评估方法；
（2）分析引用评估利用的资源储量，估算可采储量；
（3）分析选用评估采用的资源开发指标及相关参数；
（4）进行评定估算。
4.2基本要求
4.2.1选择收益途径评估方法，应考虑的因素包括但不限于：
（1）评估对应的经济行为；
（2）勘查开采阶段或状况；
（3）可获取信息资料的围及可靠程度；
（4）委托方的特殊要求。
4.2.2收益途径评估方法涉及的评估参数，应根据相关应用指南、指导意见，在明确其涵义、分析其使用条件的前提下，合理确定。
确定折现率应与收益口径相匹配。
4.2.3 从事矿业权价值咨询业务，应委托方特殊要求，可以选择所要求的评估参数，但
应谨慎分析其合理性，并在矿业权评估报告中，明确说明形成评估结论的条件以及限制使用条件。
5折现现金流量法
5.1一般原理
折现现金流量法，即DCF 法（DiscountedCashFlow ），通常是将项目或资产在生命期未来产生的现金流折现，计算出当前价值的一种方法，或者为了预期的未来现金流所愿付出的当前代价，通常应用于项目投资分析和资产估值领域。资产估值领域中的折现现金流量法，是将一项资产的价值认定为该资产预期在未来所产生的净现金流量现值总和，并将其作为该项资产的评估价值。
矿业权评估中的折现现金流量法，是将矿业权所对应的矿产资源勘查、开发作为现金流量系统，将评估计算年限各年的净现金流量，以与净现金流量口径相匹配的折现率，折现到评估基准日的现值之和，作为矿业权评估价值。
5.2计算公式
()
()∑=+?-=n t t t i CO CI P 111
式中：P ——矿业权评估价值；
CI ——年现金流入量；
CO ——年现金流出量；
(CI －CO )t ——年净现金流量；
i ——折现率；
t ——年序号（t =1,2,…n ）；
n ——评估计算年限。
折现系数［1/(1+i )t ］中t 的计算：当评估基准日为年末时，下一年净现金流量折现到
年初。如2007年12月31日为基准日时，2008年t =1。当评估基准日不为年末时，当年净现金流量折现到评估基准日。如2007年9月30日为基准日时，2007年t =3/12，2008年时t =1+3/12，依此推算。
5.3评估模型
现金流入量（＋）
销售收入
回收固定资产净残（余）值
回收流动资金
现金流出量（－）
后续地质勘查投资
固定资产投资
无形资产投资（含土地使用权）
其他资产投资
更新改造资金（含固定资产、无形资产及其他资产更新投资）
流动资金
经营成本
销售税金及附加
企业所得税
净现金流量（即现金流入量－现金流出量）
折现系数
净现金流量现值（净现金流量×折现系数）
矿业权评估价值（净现金流量现值之和）
5.4适用围
5.4.1适用于详查及以上勘查阶段的探矿权评估和赋存稳定的沉积型大中型矿床的普查探矿权评估。
5.4.2适用于拟建、在建、改扩建矿山的采矿权评估，以及具备折现现金流量法适用条件的生产矿山的采矿权评估。
5.5运用中需注意的问题
5.5.1应根据其适用围，可获取资料围及可靠性以及评估目的，分析选用折现现金流量法。
5.5.2资源储量是基于一定的储量规的结果，不同的规资源储量不同。
资源储量是动态变化的，变化的原因主要有生产矿山因采出矿石消耗了原地质勘查探明储量；矿山生产勘探增加或减少了资源储量；技术经济条件变化引起的资源储量变化。
5.5.3现金流出量项目中，不含评估基准日前发生的地质勘查投资、矿业权价款或交易价格及其相关费用等支出项目。
5.5.4 固定资产投资，包括评估基准日已形成固定资产和未来建设固定资产投资。
评估基准日已形成固定资产，包括生产矿山评估基准日已形成固定资产、在建工程和工程物质；在建矿山已形成固定资产、在建工程和工程物资。
未来建设固定资产投资（不含更新改造资金），是评估确定的矿山生产年限需要投入的固定资产投资。
5.5.5 固定资产投资，可以根据矿产资源开发利用方案、（预）可行性研究报告或矿山设计等资料分析估算确定；也可以根据评估基准日企业资产负债表、固定资产明细表列示的账面值分析确定。
5.5.5.1 根据矿产资源开发利用方案、（预）可行性研究报告或矿山设计等资料分析估算确定评估用固定资产投资，应充分关注该等资料形成（出具）的时间，并充分考虑有关固定资产价格信息的时效性及口径：
（1）评估基准日时固定资产市场价格水平与该等资料所载价格水平存在较大差异，使得固定资产投资明显不合理时，不应直接引用。应类比近期建设的相似矿山投资情况，对固定资产投资进行调整或重新估算，确定为评估用固定资产投资额，并在报告中详细说明确定的过程。
（2）该等资料所载固定资产投资明显不合理、或者与评估用固定资产投资口径不同时，应根据实际情况做出必要调整，并将调整结果作为评估用固定资产。
（3）矿业权价款评估中固定资产投资的确定，国土资源主管部门对其有特殊规定，应从其规定。
5.5.5.2根据评估基准日企业资产负债表、固定资产明细表列示的固定资产和在建工程账面值确定生产矿山评估用固定资产投资时：
（1）评估用固定资产投资应与评估所设定产品方案相对应。如评估设定产品方案为精矿，对于采选冶加工联合企业，当依据公司资产负债表、固定资产明细表确定时，冶炼加工部分固定资产不应计入评估用固定资产投资；当依据矿山资产负债表、固定资产明细表确定时，相关的公司销售、经营管理等固定资产和在建工程应分摊计入评估用固定资产投资。
（2）评估用固定资产投资不包含与矿业权价值无关的固定资产、在建工程（如已停建在可预计的未来不可复工的在建工程）和工程物资。
以经营租赁方式租出的固定资产不计入评估用固定资产投资。
不考虑企业计提的固定资产、在建工程和工程物资减值准备。
（3）已提足折旧仍在使用的固定资产（账面净值为零），以经估算的该固定资产现值计入评估用固定资产投资。
以融资租赁方式租入的与矿产资源开发收益相关的固定资产应计入评估用固定资产投资。
与矿产资源开发收益相关的账外（盘盈）固定资产，以经估算的该固定资产现值计入评估用固定资产投资。
（4）以评估基准日企业资产负债表、固定资产明细表列示的固定资产净值确定评估用固定资产时，应注意与企业采用的折旧方法（年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法）的衔接关系、预计使用寿命（年）与预计总工作量的关系等。
（5）固定资产账面净值近似作为评估用固定资产投资明显不合理时，应根据矿山原设计等资料及企业固定资产原值、净值构成，类比近期建设的相似矿山投资情况或根据设计概预算定额指标等资料，进行调整或估算，确定为评估用固定资产投资额，并在评估报告中详细说明调整或估算的过程。
（6）固定资产费用化的后续支出，通过“维修费用”反映在经营成本中。固定资产资本化的后续支出，应计入评估用固定资产投资。
5.5.6更新资金投入，是固定资产更新（换）投资，当预计固定资产市场价格水平不会发生较大变化时，可以采用不变价原则估算。对于固定资产市场价格水平变化较大的，应考虑合理调整，否则，应将其作为评估结论成立的重大假设在评估报告中予以披露，并提示委托方和相关当事方关注评估结论应用于经济行为的参考作用。
5.5.7固定资产净残（余）值为固定资产残（余）值扣除变现费用后的净残值和剩余净值。
净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，企业从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
剩余净值是指固定资产未达到使用寿命，提前退出生产系统，企业从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
5.5.8 无形资产投资（含土地使用权）及摊销
5.5.8.1 与矿产资源开发收益相关的无形资产投资，应根据无形资产账面摊余价值或无形资产市场价值确定。
无形资产摊销年限参考会计摊销方法确定。当无形资产摊销年限长于评估计算年限时，以评估计算年限作为无形资产摊销年限。
5.5.8.2 土地使用权：通过出让、转让或其他方式方式取得的土地使用权（企业作为固定资产、无形资产科目核算），取得时间短、且土地市场价格变化不大时，可以其账面价值（摊余价值）确定评估用土地使用权投资额。土地市场价格变化较大时，可以参考土地使用权市场交易价格，或参考国务院国土资源主管部门颁布的工业用地最低出让价标准或者当地国土资源主管部门颁布的同用途、同级别土地的基准地价标准估算评估用土地使用权投资额。
土地使用权摊销年限，应以土地使用权剩余使用年限确定。当土地使用权剩余使用年限长于评估计算年限时，以评估计算年限作为土地使用权摊销年限。
5.5.8.3 通过租赁方式取得的土地使用权，不计土地使用权投资额，土地租赁费作为经营成本估算。
5.5.9产品价格应与产品方案口径一致。预测时，应充分分析市场价格历史变动趋势、规律，分析未来一定时期价格变动趋势，合理预测评估用产品价格。
5.5.10折现率包含无风险报酬率和风险报酬率，矿产开发投资的合理报酬包含在折现率中。
6折现剩余现金流量法
6.1一般原理
折现剩余现金流量法，即DRCF 法（Discounted Remained Cash Flow ），是将矿业权所对应矿产资源勘查、开发作为现金流量系统，将评估计算年限各年的净现金流量，逐年扣减与矿产资源开发收益有关的开发投资合理报酬后的剩余净现金流量，以与剩余净现金流量口径相匹配的折现率，折现到评估基准日的现值之和，作为矿业权评估价值。
6.2 计算公式
()()∑=+?--=n t t t P i I
CO CI P 111
式中：P ——矿业权评估价值；
CI ——年现金流入量；
CO ——年现金流出量；
I P ——与矿产资源开发收益有关的开发投资合理报酬；
i ——折现率；
t ——年序号（t =1,2,…n ）；
n ——评估计算年限。
式中折现系数t 的计算，与折现现金流量法相同。
6.3评估模型
现金流入量（＋）：与折现现金流量法模型项目相同；
现金流出量（－）：与折现现金流量法模型项目相同；
净现金流量（即现金流入量－现金流出量）
投资收益额（－）（当年资产净值×投资收益率）
剩余净现金流量（净现金流量－投资收益额）
折现系数1/(1+i )t
剩余净现金流量现值（剩余净现金流量×折现系数）
矿业权评估价值（剩余净现金流量现值之和）
6.4适用围
6.4.1适用于详查及以上勘查阶段的探矿权评估和赋存稳定的沉积型大中型矿床的普查探矿权评估；
6.4.2适用于拟建、在建、改扩建矿山的采矿权评估，以及具备折现剩余现金流量法适用条件的生产矿山采矿权评估。
6.5运用中需注意的问题
6.5.1评估基准日前支出项目、评估用固定资产投资、评估用无形资产投资、产品价格等的确定，与折现现金流量法相同。
6.5.2资产净值是各年固定资产净值、无形资产及其他资产摊余价值之和。投资收益率依据相关指导意见确定。
6.5.3折现率应与收益口径一致。折现率中不包括矿产开发投资的合理报酬。
6.5.4折现剩余现金流量法其他问题的处理，参照折现现金流量法相关规定。
7剩余利润法
7.1一般原理
剩余利润法是通过估算待估矿业权所对应矿产资源开发各年预期利润，扣除开发投资应
得利润之后的剩余净利润，按照与其相匹配的折现率，折现到评估基准日的现值之和，作为矿业权评估价值。
7.2 计算公式
()()∑=+?
-=n t t t i i E E P 111
式中：P ——矿业权评估价值；
E ——年净利润（净利润＝销售收入－总成本费用－销售税金及附加－企业所得税）； E i ——开发投资利润（E i ＝当年资产净值×投资利润率）；
(E －E i )t ——第t 年的剩余利润额；
i ——折现率；
t ——年序号（t =1,2,…n ）；
n ——评估计算年限。
7.3评估模型
销售收入（＋）
总成本费用（－）
销售税金及附加（－）
企业所得税（－）
净利润
开发投资利润（－）
剩余净利润
折现系数
剩余净利润现值（剩余净利润×折现系数）
矿业权评估价值（剩余净利润现值之和）
7.4适用围
主要适用于正常生产矿山的采矿权评估。对于勘查程度较高的探矿权评估也可以选用。
7.5 应用中需注意的问题
7.5.1 采矿权评估时，应分析、判断企业提供资料的真实性、可靠性及完整性，确保相关预测的合理性。当评估选取的参数与生产企业实际情况存在重大差异时，在评估报告中应予以披露，并对产生差异的原因及其选取合理性进行分析。
7.5.2 评估模型中不计入固定资产、无形资产等投资，该等投资以折旧和摊销等形式进入总成本费用。该模型，从收益中扣除这部分投资形成资产的折旧和摊销，再考虑投资利润的扣除。
7.5.3 折现率与折现现金流量法折现率涵一致。
7.5.4 剩余利润法其他问题的处理，参照折现现金流量法相关规定。
8收入权益法
8.1一般原理
收入权益法是基于替代原则的一种间接估算采矿权价值的方法，是通过采矿权权益系数对销售收入现值进行调整，作为采矿权价值。
采矿权权益系数反映采矿权评估价值与销售收入现值的比例关系。
8.2计算公式
()∑=????
?????+?=n t t t K i SI P 111 式中：P ——矿业权评估价值；
SI t ——年销售收入；
K ——采矿权权益系数；
i ——折现率；
t ——年序号（t =1,2,…n ）；
n ——评估计算年限。
式中折现系数t 的计算，与折现现金流量法相同。
8.3 评估模型
销售收入
折现系数
销售收入现值（销售收入×折现系数）
销售收入现值之和
采矿权权益系数
采矿权评估价值（销售收入现值之和×采矿权权益系数）
8.4适用围
8.4.1 适用于矿产资源储量规模和矿山生产规模均为小型的、且不具备采用其他收益途径评估方法的条件的采矿权评估。
8.4.2适用于服务年限较短生产矿山的采矿权评估。
8.4.3适用于资源接近枯竭的大中型矿山，其剩余服务年限小于5年的采矿权评估。
8.5 运用中需注意的问题
8.5.1确定生产能力时，应遵循矿山生产规模、矿山生产服务年限与储量规模相匹配的基本原则。矿山生产规模、矿山服务年限与储量规模不匹配时，应按照确定生产能力的原则和影响因素，对生产能力进行调整。但资源接近枯竭及国家法律法规另有规定的矿山除外。
8.5.2评估采用的产品价格应与实际的产品方案一致。原矿、精矿和金属产品，对应不同的采矿权权益系数。
8.5.3采矿权权益系数，是采矿权评估价值与销售收入现值之比，主要反映矿山成本水平。一般可以通过统计已评估的采矿权价值结果得到取值围。具体取值应在分析地质构造复杂程度、矿体埋深、开采方式、开采技术条件、矿山选冶（洗选）难易等后确定。 9折现现金流量风险系数调整法
9.1一般原理
折现现金流量风险系数调整法，是针对地质勘查程度较低的稳定分布的大中型沉积矿产的探矿权价值评估而设定的一种评估方法。首先根据毗邻区矿产勘查开发的情况，采用折现现金流量法或折现剩余现金流量法估算出评估对象的基础价值，然后采用矿产开发地质风险系数进行调整得到探矿权评估价值。
矿产开发地质风险系数，是针对地质勘查工作程度不足而设定的，反映因地质勘查工作程度不足所存在的地质可靠性低、开发风险高等情形。该系数一般通过对地质、采矿、选矿等因素进行半定量分析确定。
该方法的理论思想为：
（1）任何矿床未经必要的勘查工作控制，其资源储量的可靠性是很低的。
（2）假设评估对象的资源储量是可靠的，并可以预测其未来收益，可以用折现现金流
量法或折现剩余现金流量法估算其价值。
（3）未经必要的勘查工作控制，资源储量的可靠性低，通过矿产开发地质风险系数调整。
9.2 计算公式
()R
=1
P
?
P n-
式中：P——探矿权评估价值；
P n——采用折现现金流量法或折现剩余现金流量法估算的探矿权基础价值；
R——矿产开发地质风险系数。
9.3基本假设
9.3.1假定根据已有的、较少的矿产地质信息所估算所得资源储量大致可靠。
9.3.2假定方法中考虑的地质因素已最大程度地代表了可能的来自于地质的开发风险因素。
9.4 使用的前提条件
9.4.1评估对象条件
（1）区域矿层的层位和厚度基本稳定，赋存状况好；
（2）评估对象是毗邻区矿床的延续部分，或者与毗邻区已开发矿产有相同地质成矿环境；
（3）毗邻区有同类型矿产勘查开发背景、评估对象周边已进行过较高程度的勘查或已进行开发，相关地质信息可以收集到；
（4）通过与已进行过较高程度的勘查或已进行开发的毗邻区的类比和推断，可以预测出评估对象的资源储量、矿层赋存情况和开采条件等开发利用所必须的参数。
9.4.2 可获取资料条件
（1）具备矿产开发利用方案或相似资料；
（2）通过对本地区生产的矿山企业的类比，评估对象未来矿山建成后的收益可以预测。
9.4.3地质信息不确定性的风险处理条件
区域勘查程度低、地质信息不确定，可以通过对风险要素的分析和类比能初步预测、量化因矿产开发地质风险因素所不能达到的价值量。
9.5 适用围
适用于赋存稳定的沉积型矿种的大中型矿床中勘查程度较低的预查及普查区的探矿权评估。
9.6运用中需注意的问题
9.6.1勘查工作程度主要考虑其勘查类型、已完成勘查工程的工程间距及对矿体控制程度，并比照现行地质勘查规综合确定。
9.6.2计算评估利用的可采储量时，对于各种资源量应在项目经济合理性分析后分类处理，属技术经济可行的各种资源量（包括333、(334)?）全部参加评估计算，不使用“可信度系数”进行折算。
9.6.3当评估对象围较小，区资源储量较少，规划生产能力为小型，难以采用折现现金流量法或折现剩余现金流量法计算探矿权基础价值时，采用其他方法估算探矿权基础价值。10附则
10.1本规由中国矿业权评估师协会负责解释。
10.2本规自2008年9月1日起施行。
市场法，成本法，收益法的区别一、含义 市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。成本法，是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。 收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。 比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。
二、基本原理 市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。 成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。 三、资产计价尺度 市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。 成本法，是以重置成本作为资产评估的计价尺度。 收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。 四、前提条件 市场法：
1、需要有一个充分发育活跃的资产市场； 2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。 3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代 成本法： 1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性； 2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集； 3、形成资产价值的各种损耗是必要的； 4、被评估资产必须是可以再生的或者是
第二章资产评估的基本方 法 一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值+重置成本x成新率 二、重置成本的估算：1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或：资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 4．规模经济效益指数法： X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数统计分析法：K=R’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R’-----某类抽样资产的重置成本R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率） 2.公式计算法： 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： （超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: : 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况：评估值= R i---未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限 时，R i-中还包括期末资产剩余净额。 n----收益年期r-----折现率 2.资产未来收益无限期情况： （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 年等值收益额：评估值= ()() ∑ ∑ = = + + + = n t t n i t t r A r R P 1 1 1 1 2. 未来收益不等额情形：资产评估值（预期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数 第三章一、机器设备评估的成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 1、重置核算法：（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本
收益途径评估方法规范(最新)
1. 目的 为规范注册矿业权评估师采用收益途径进行矿业权评估的方法和程序，保证执业质量，根据《矿业权评估技术基本准则》，制定本规范。 2. 适用范围 采用收益途径进行矿业权评估业务，应当遵守本规范。进行与矿业权价值估算相关的其他业务可参考本规范。 3. 定义 为本规范需要，使用如下定义： 3.1 收益途径，是基于预期收益原则和效用原则，通过计算待估矿业权所指向的未开发矿产资源储量，在未来开发获得预期收益的现值，估算待估矿业权价值的技术路径。是一类评估方法的总称。 本规范中，收益途径评估方法包括折现现金流量法、折现剩余现金流量法、销售收入权益法和折现现金流量风险系数调整法四种。 3.2 预期收益，是矿业权所指向的未被开发矿产资源储量，未来开发所获得的收益额。本规范中，预期收益通过净现金流量、销售收入表示。 3.3预期获利年限，是指矿业权所指向的未被开发矿产资源储量，未来开发的收益年限。 3.4评估计算年限，包括后续勘查年限（评估基准日后需地质勘查工作的期限）、建设期（拟建、在建、改扩建矿山）及评估确定的生产年限。 3.5投资收益，是指在矿业权评估计算年限内，投资应获得的合理报酬。 3.6折现率，是指将预期收益折算成现值的比率。 4.收益途径应用的前提条件 4.1预期收益和风险可以预测并以货币计量； 4.2预期获利年限可以预测或确定。 5. 收益途径评估程序及基本要求 5.1在采用收益途径进行矿业权评估时，除应按矿业权评估程序规范规定程序操作外，还应执行以下应用程序： （1）选择适当的收益口径及评估方法； （2）分析引用评估利用的矿产资源储量，估算可采储量；
资产评估的基本方法 资产评估基本方法有三种：市场法是通过在现行市场上搜集与待估资产相近的参照物及其近期交易价格等数据为基础，经过类比对参照物进行差异分析与价格调整，从而推定待估资产价值的评估方法；成本法是以待估资产现时重置成本扣除其各项损耗，以此确定待估资产的价值；而收益法则看重未来，是通过估测待估资产未来各期的预期收益进而并折为现值，作为评估值。 资产评估的方法有很多，但比较常用的基本方法有市场法、成本法和收益法。 第一节市场法 一、市场法的概念 市场法又称市场比较法或市价比较法，是利用现行市场上与待估资产同样或类似的资产（参照物）的近期交易价格为基础，经过直接比较或类比对参照物进行异同分析，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定待估资产价值的一种评估方法。市场法以均衡价值观为理论基础，是一种最简单有效的方法，评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。 市场法以替代原则为灵魂，因为任何一个正常的投资者都不会接受高于相同用途的替代品的价格，既然是待估资产，就不能高于该资产的市场价，这才符合市场规律。在决定是否选择市场法来评估资产价值时，首先要确定它是否具有一个充分发育活跃的公开市场，其交易环境是否公平、监督机制是否合理等系列条件。其次，还要看市场上是否具有可比参照物及与相同的活动，是否能够搜集到相关交易数据。市场法评估的主要步骤包括： 1.要有明确的资产评估对象，查找类似的参照物； 2.根据资产种类查找对资产价值影响较大的因素，并且根据参照物对这些不同因素进行分析、并调整其价值，得到最初结果； 3.初评结果进行分析，用统计分析或其他方法分析最初结果的合理性。 二、市场法的应用举例 【例3-1】南阳市曹路镇有一待估宗地G需要评估，现搜集到与待估宗地条
第三章资产评估的基本方法 一、思考题 1．什么是复原重置成本?什么是更新重置成本? 答：资产的重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两类。 （1）复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。 （2）更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象具有同等功能效用的全新资产的成本。 在计算重置成本时，如果同时拥有计算更新重置成本和复原重置成本的资料，应选择计算更新重置成本。一方面，更新重置成本比复原重置成本便宜，因为新技术提高了劳动生产率，使采用新技术生产相同功能的资产所需的必要劳动时间减少。根据资产评估的替代原则，应选择更新重置成本。另一方面，采用新型设计、材料、工艺制造的资产，无论从使用性能还是成本耗费方面都会优于旧资产。由此可见，更新重置成本与复原重置成本的差异体现在超额投资成本和超额运营成本两个方面。 2．实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的内涵是什么? 答：（1）实体性贬值 实体性贬值即资产的有形损耗，是由于资产使用磨损和自然损耗造成的贬值。由于评估对象一般都不是全新状态的资产，因此大多存在实体性贬值。实体性贬值通常依据新旧程度包括表体及内部构件、部件的损耗程度来确定。
（2）功能性贬值 功能性贬值是指由于技术相对落后而造成的资产价值贬值。由于效能更高的资产广泛使用，原有资产显得生产效率差、精度低下、劳动投入大、产品成本高、质量下降、市场竞争力不强，从而使企业投入相对增加、产出相对下降，这就是被估资产相对于更新资产的功能性贬值。 估算功能性贬值可采用两种方法：一种方法是将复原重置成本与更新重置成本比较，复原重置成本大于更新重置成本的差额，即为一次性投资的功能性贬值；另一种方法是用技术陈旧过时的资产生产成本与新技术资产的生产成本比较，如比较能源、原材料、人工消耗等的高低，从而估算由于过时的陈旧技术使生产成本比新的先进技术增大支出的部分，即营运性贬值，以此来确定功能性贬值。 （3）经济性贬值 经济性贬值是指由于外界经济环境变化而引起的资产价值贬值。如市场变化导致工厂开工不足或产品价格下降等经济因素使企业收益下降而带来的资产贬值。我国在采用重置成本法进行单项资产评估时，一般不考虑资产的经济性贬值。 3．成本法、市场法、收益法的适用范围是什么?各有什么优缺点? 答：（1）适用范围 ①成本法适合评估劳动创造的可复制的资产、专用资产和单项资产； ②市场法适合评估具有一定通用性、能够在公开市场上出售的资产。 ③收益法适合评估资源性资产、无形资产和企业整体资产； 当然评估方法与评估对象相适应也存在交叉的情况，例如通用性资产同时适合采用成本法和市场法进行评估。
一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（）。 A.资本化率越高，收益现值越低 B.资本化率越高，收益现值越高 C.资产预期收益期不影响收益现值 D.无风险报酬率不影响收益现值 2、运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（）。 A.为了符合资产评估的政策 B.为了体现可比性的要求 C.排除参照物个别交易的特殊性和偶然性 D.便于计算 3、复原重置成本与更新重置成本在购建评估对象时的相同点在于（）。 A.采用的材料相同 B.制造标准相同 C.技术相同 D.以现行价格水平购建 4、被评估资产甲生产能力为60 000件/年，参照资产乙的重置成本为8 000元，生产能力为40 000件/年，设规模经济效益指数X取值，被评估资产的重置成本最接近于（）元。 B.18423
5、被评估资产年生产能力为100吨，参照资产的年生产能力为160吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。 B.5 6、评估某企业，经专业评估人员测定，该企业评估基准日后未来5年的预期收益分别为10 0万元， 100万元，100万元，100万元，100万元，并且在第六年之后该企业收益将保持在120万元不变，资本化率和折现率均为10％，该企业的评估价值最接近于（）万元。 .1160 7、截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值大于1时表示（）。 A.满负荷运转 B.超负荷运转 C.开工不足 D.与资产负荷无关
8、某项资产购建于2007年，账面原值为50万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（）元。 000 000 000 000 9、运用使用年限法估测设备的实体性贬值率或成新率，其假设前提是（）。 A.设备不存在功能性贬值 B.设备不存在经济性贬值 C.设备的实体性损耗与使用时间成指数关系 D.设备的实体性损耗与使用时间成线性关系 10、被评估对象为2007年购入的一台设备，评估基准日该设备与目前相同生产能力的新型设备相比，需多用操作工人4人，每年多耗电40万度。如果每名操作工人每年的工资及其他费用为2万元，每度电的价格为元，设备尚可使用4年，折现率为10％，所得税税率为2 5％，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于（）万元。 .76 11、下列不属于收益法的基本参数的是（）。 A.收益额 B.折现率
收益途径评估方法规范 1 目的为规范注册矿业权评估师采用收益途径进行矿业权评估的方法和程序，保证执业质量，根据《矿业权评估技术基本准则》，制定本规范。 2 定义为本规范需要，使用如下定义：（1）收益途径，是基于预期收益原则和效用原则，通过计算待估矿业权所对应的矿产资源储量开发获得预期收益的现值，估算待估矿业权价值的技术路径。是一类评估方法的总称。本规范，收益途径评估方法包括折现现金流量法、折现剩余现金流量法、剩余利润法、收入权益法和折现现金流量风险系数调整法五种。 （2）预期收益，是矿业权所对应矿产资源储量开发所获得的收益额。本规范，预期收益通过净现金流量（剩余净现金流量）、销售收入、净利润指标表示。 （3）预期收益年限，是指矿业权所对应矿产资源储量开发的收益年限。（4）评估计算年限，是矿业权价值估算中确定的年限。包括后续勘查年限（评估基准日后需地质勘查工作的期限）、建设期（拟建、在建、改扩建矿山）及评估确定的矿山生产年限。 （5）投资收益，是指在矿业权评估计算年限内，投资应获得的合理报酬。 6）折现率，是指将预期收益折算成现值的比率。折现率与收益口径密切相关。 3 应用前提条件预期收益和风险可以预测并以货币计量；预期收益年限可以预测或确定。
4 应用程序及基本要求 应用程序除按矿业权评估程序规范规定程序操作外，应执行以下应用程序： （1）选择适当的收益口径及评估方法； （2）分析、引用评估利用的资源储量，估算可采储量； （3）分析、选用评估采用的资源开发指标及相关参数； （4）进行评定估算。 基本要求：选择收益途径评估方法，应考虑的因素包括但不限于： （1）评估对应的经济行为； （2）勘查开采阶段或状况； （3）可获取信息资料的范围及可靠程度； （4）委托方的特殊要求。 收益途径评估方法涉及的评估参数，应根据相关应用指南、指导意见，在明确其涵义、分析其使用条件的前提下，合理确定。确定折现率应与收益口径相匹配。 从事矿业权价值咨询业务，应委托方特殊要求，可以选择所要求的评估参数，但应谨慎分析其合理性，并在矿业权评估报告中，明确说
第十章资产评估报告 一、单项选择题 1．一份资产评估报告书应按( )使用。[河南财经政法大学2011年研] A．一个用途 B．二个用途 C．多个用途 D．不限用途 【答案】A 【解析】一份资产评估报告书应该是针对一项经济行为而进行的价值评估，故其用途应该是唯一的。 2．资产评估报告是指注册资产评估师遵照相关法律、法规和（）在实施了必要的评估程序对特定对象价值进行估算后，编制并由其所在评估机构向委托方提交的反映其专业意见的书面文件。[暨南大学2011年研] A．资产评估准则 B．资产评估制度 C．资产评估法规 D．资产评估规范 【答案】A
3．整体资产评估报告书的内容不仅反映资产和负债状况，还需要反映（）。[暨南大学2011年研] A．所有者权益 B．无形资产 C．土地 D．递延资产 【答案】A 4．委托方对资产评估报告书的使用的具体用途不包括（）。[江苏大学2011年研] A．根据评估的目的，作为资产业务的作价基础 B．作为注册资产评估师为资产评估项目承担相应法律责任的证明文件 C．作为企业进行会计记录或调整账项的依据 D．作为对评估机构的行政管理和行业自律管理的重要过程和依据 【答案】D 【解析】D项属于资产评估管理机构对资产评估报告的运用。 5．评估师为了满足某种需要对被评估资产的价值提供咨则出具的报告是（）。[江苏大学2012年研] A．正常资产评估报告 B．评估复核报告 C．评估咨询报告 D．非常评估报告
【答案】C 【解析】评估咨询主要是对于评估对象结果的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究。 6．在资产评估报告中，注册资产评估师对评估对象的法律权属（）。[中央财经大学2010年研] A．不得提供保证 B．不得提供说明 C．不得过多关注 D．必须予以鉴定确认 【答案】D 【解析】法律权属必须要得到明确，产权不清将导致资产无法有效评估。 7．资产评估报告中列示的资产评估增值额，指的是资产评估值与（）的差额。[中央财经大学2010年研] A．账面原值 B．账面净值 C．重置成本 D．其他 【答案】A 8．资产评估是判断资产价值的经济活动，评估结果应该是被评估资产的（）。[浙
成本途径评估方法规范 （CMVS 12200-2008） 1 目的 为规范注册矿业权评估师采用成本途径进行矿业权评估的方法和程序，保证执业质量，根据《矿业权评估技术基本准则》，制定本规范。 2 适用范围 2.1 采用成本途径进行矿业权评估业务，应当遵守本规范。进行与矿业权价值估算相关的其他业务可参考本规范。 2.2 本规范适用于矿产资源预查和普查阶段的探矿权评估，但不适用于赋存稳定的沉积型大中型矿床中勘查程度较低的普查阶段的探矿权评估。 3 定义 为本规范需要，使用如下定义： （1）成本途径，是指基于贡献原则和重置成本的原理，即现时成本贡献于价值的原理，以成本反映价值的技术路径。是一类评估方法的总称。 本规范，定义为对有关、有效的勘查工作重置成本进行修正或调整，估算矿业权价值的一类评估方法。本规范中，成本途径评估方法包括勘查成本效用法和地质要素评序法。 （2）有关，是指在评估范围内，与目标矿种有关。 目标矿种，是指批准或许可的勘查矿种。 与目标矿种有关，是指能为目标矿种及其共、伴生组分勘查利用的所有实物工作。 （3）有效，是指主要勘查技术手段符合当时的勘查规范要求。 （4）重置成本，是按照当时的勘查规范要求，对所确定的有关、有效实物工作量，以现行价格和费用标准估算的现时成本。 （5）现行价格，是指评估基准日适用的各类勘查技术手段实物工作的价格和费用标准。 （6）勘查工作质量系数，是为反映有关、有效各类勘查工作的质量而设定的系数。勘查工作的质量根据现行的地质勘查规范要求评判。 各类勘查工作质量系数与各类勘查工作的重置成本的加权平均值，定义为勘查工作加权平均质量系数。 （7）勘查工作布置合理性系数，是为反映有关、有效勘查工作布置的合理性、必要性和使用效果而设定的系数。勘查工作布置的合理性、必要性和使用效果，根据现行勘查规范的要求评判。
收益途径评估方法规 1 目的 为规注册矿业权评估师采用收益途径进行矿业权评估的方法和程序，保证执业质量，根据《矿业权评估技术基本准则》，制定本规。 2 定义 为本规需要，使用如下定义： (1)收益途径，是基于预期收益原则和效用原则，通过计算待估矿业权所对应的矿产资源储量开发获得预期收益的现值，估算待估矿业权价值的技术路径。是一类评估方法的总称。本规，收益途径评估方法包括折现现金流量法、折现剩余现金流量法、剩余利润法、收入权益法和折现现金流量风险系数调整法五种。 （2）预期收益，是矿业权所对应矿产资源储量开发所获得的收益额。本规，预期收益通过净现金流量（剩余净现金流量）、销售收入、净利润指标表示。 （3）预期收益年限，是指矿业权所对应矿产资源储量开发的收益年限。 （4）评估计算年限，是矿业权价值估算中确定的年限。包括后续勘查年限（评估基准日后需地质勘查工作的期限）、建设期（拟建、在建、改扩建矿山）及评估确定的矿山生产年限。（5）投资收益，是指在矿业权评估计算年限，投资应获得的合理报酬。 （6）折现率，是指将预期收益折算成现值的比率。折现率与收益口径密切相关。 3 应用前提条件 3.1 预期收益和风险可以预测并以货币计量； 3.2 预期收益年限可以预测或确定。 4 应用程序及基本要求 4.1 应用程序 除按矿业权评估程序规规定程序操作外，应执行以下应用程序： （1）选择适当的收益口径及评估方法； （2）分析引用评估利用的资源储量，估算可采储量； （3）分析选用评估采用的资源开发指标及相关参数； （4）进行评定估算。 4.2 基本要求： 4.2.1 选择收益途径评估方法，应考虑的因素包括但不限于： （1）评估对应的经济行为； （2）勘查开采阶段或状况； （3）可获取信息资料的围及可靠程度； （4）委托方的特殊要求。 4.2.2 收益途径评估方法涉及的评估参数，应根据相关应用指南、指导意见，在明确其涵义、
第一章绪论 思考题 1．什么是资产评估?如何认识资产评估的功能和作用? 答：（1）资产评估是专门机构和专门人员，按照国家法律法规和评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照规定的程序和标准，运用科学的方法和统一的价值尺度，对资产进行评定估算的行为；简单地说，就是对资产价值进行评定和估价，即资产价值形态的评估，以重新确定资产价值。 （2）资产评估的功能是资产评估工作的客观要求和内在功效及能力，是资产评估所固有的，是资产评估工作的抽象化。资产评估最基本的功能是通过对资产的现时价值进行评定和估算，为资产业务提供公正的价值尺度。在市场经济条件下，在生产要素、产权等生产条件由市场配置的情况下，资产评估可以为各项资产业务提供与之相适应的价值尺度，从而保证资产业务的顺利执行。资产评估是市场经济条件下资产业务的重要内容之一。市场经济的核心内容是交易，而现实经济生活中的交易无非由商品交易、劳务交易、金融工具交易和相关的资产交易构成。在这四方面的交易中，资产交易具有特别重要的意义，这是由于资产是生产商品和劳务的工具，它在一定程度上决定着商品和劳务的市场价格，决定着商品和劳务的质量，因此对商品和劳务的市场交易具有重要的影响。 （3）资产评估的作用 ①咨询作用 从某种意义上说，资产评估属于一种专业技术咨询活动，具有咨询的作用。咨询的作用是指资产评估结论为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身虽然没有强制执行的效力，
但可以作为当事人要价和出价的参考；资产评估给相关当事人提供的有关资产交换价值方面的专业判断或专家意见，不能也不应该取代资产交易当事人的交易决策。 ②鉴证作用 鉴证由鉴别和举证两个部分组成。鉴别是专家依据专业原则对资产交易的现时价格做出的独立判断，而举证则为该判断提供理论和事实支撑，使之做到言之有理、持之有据。资产评估的鉴证作用主要表现在： a.资产评估是以从事专业鉴别和举证为主要内容的服务性活动； b.资产评估行业的发展状况和水平在很大程度上与资产价值鉴证（非权属鉴证）方面所具备的整体能力相关； c.尽管资产评估的这种鉴证活动一般并不具有法律效力，但仍然是资产业务当事人各方进行决策的重要依据，评估师必须对自己的行为承担相应的专业责任、民事责任和刑事责任。 ③促进作用 资产评估是揭示、发现、公正衡量资产价值的专业手段，通过专业性服务，资产评估在市场经济中的促进作用日益增强： a.促进市场资源优化配置； b.推动资本市场良性运行； c.维护社会公共利益； d.提升行业社会公信力； e.提高行业规范化水平和执业质量； f.维护市场经济秩序以及对外开放环境下的国家利益。 2．资产评估与会计及审计有何联系与区别?
第七章资产评估方法 一、单项选择题 1、利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估算资产价值的各种评估技术方法指的是（）。 A、市场法 B、直接比较法 C、间接比较法法 D、账面价值法 2、已知与被估资产完全相同的某参照物资产在一年前的正常交易价格为80000元，该种资产已不再生产，一年间该类资产的价格上升了10%，用价格指数评估的价值为（）元。 A、82500 B、72000 C、88000 D、75800 3、被评估资产已使用2年，预计尚可使用4年，参照资产已经使用3年，预计尚可使用3年，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。 A、26.67 B、20 C、40 D、13.33 4、评估某收益性资产，评估基准日后的第1年的预期净收益为800万元，且经专业评估人员测定认为，其后各年该资产的净收益将以3%的比例递增，设定的资本化率为10%，资产效用永续，该资产的评估值为（）万元。 A、15 000 B、55 550 C、11 429 D、18 356
5、某生产线因市场需求结构发生变化，在未来使用年限内，每年产量估计要减少8000台左右，每台产品损失利润120元，该生产线尚可使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税税率为25%，按照直接计算法，生产线的经济性贬值额约为（）元。 A、1790568 B、2235678 C、88482.1 D、3389230 6、资产评估专业人员一般应当选择（）进行评估。 A、一种评估方法 B、两种以上评估方法 C、三种以上评估方法 D、所有可行的评估方法 7、下列有关成本法的表述中，错误的是（）。 A、采用成本法进行企业价值评估时，要求各单项资产和负债均采用成本法进行评估 B、成本法运用于企业价值评估中，是将各项可以确认的资产、负债的现实价值逐项评估出来，最终确定企业价值 C、成本法通常可以被用在评估某些没有获利能力的无形资产，或者正处于使用初期的这类资产 D、在采用成本法对企业价值进行评估时，可以根据不同资产的实际状态、使用方式等特殊性选用合适的评估方法进行评估 8、如果我们把资产视作投入资金总额，则企业资产可以理解为（）。 A、流动负债与所有者权益之和 B、金融负债与所有者权益之和 C、长期负债与所有者权益之和 D、长期负债与所有者权益之和减去金融资产 9、成本法的基本思路是（）。 A、将资产的成本进行折现 B、重建或重置被评估资产 C、将资产的未来收益进行折现 D、按市价价格确定重置成本 二、多项选择题
矿业权评估方法规范 (CMVS206-2017) 本规范提出折现现金流量法、折现现金流量风险系数调整法、收入权益法、交易案例比较调整法、单位面积倍数法、资源价值比例法、基准价因素调整法、勘查成本效用法、地质要素评序法等九种评估方法的基本原理、评估模型、计算公式、适用范围、前提条件、操作步骤、注意事项等，以规范各种评估方法的应用。 1折现现金流量法 1.1基本原理 折现现金流量法（Discounted Cash Flow，DCF），是按照预期收益原则和效用原则，将项目或资产未来经济寿命期内产生的净现金流量按折现率折现，计算出项目或资产当前价值的一种收益途径类评估方法。通常应用于项目投资分析和资产估值领域。使用此法的关键，第一是预期评估对象未来收益期各年度的现金流量；第二是要找到一个与此匹配的折现率，折现率的大小取决于取得的未来现金流量的风险，风险越大，要求的折现率就越高。资产估值领域中的折现现金流量法，是将一项资产的价值认定为该资产预期在未来所产生的净现金流量现值总和，并将其作为该项资产的评估价值。 矿业权评估的折现现金流量法，是通过矿产资源开发净现金流量的折现体现矿业权价值的一种评估方法，具体是将矿产资源开发经济寿命期内各年的净现金流量，以与净现金流量口径相匹配的折现率，折现到评估基准日的现值之和，得到矿业权评估价值。其中，折现率包含无风险报酬率和风险报酬率，矿产开发投资报酬包含在折现率中。 1.2 评估模型 式中： [()/(1)] n t t t P CI CO i = =-+ ∑
P——矿业权评估价值 C I——年现金流入量(+)包括： 销售收入 回收固定资产净残（余）值 回收无形资产及其他资产摊余值 回收不动产及设备增值税抵扣额 回收流动资金 … CO——年现金流出量（-）包括： 后续地质勘查投资 固定资产投资 无形资产投资（含土地使用权） 其他资产投资 更新改造资金（含固定资产、无形资产及其他资产更新投资） 流动资金 经营成本 营业税金及附加 企业所得税 … (CI-CO)t——第t年净现金流量，等于第t年现金流入量减去第t年现金流出量； i——折现率； n——评估计算期； t——折现期时间序号（t =0，1，2,…n）。 当评估基准日为年末时，下一年净现金流量折现到年初。如评估基准日为2015年12月31日，评估基准日t=0，2016年t =1。 当评估基准日不为年末时，当年净现金流量折现到评估基准日。如评估基准日为2015年9月30日，评估基准日t=0，2015年净现金流量折现到评估基准日，t =3/12，2016年t =1+3/12，依此推算。
1068 评估综合知识 1、《资产评估》，汪海粟主编，高等教育出版社，2007年第2版。 2、《经济学》，（美）萨缪尔森，诺德豪斯著，萧琛主译，人民邮电出版社，2008年第18版。 436资产评估专业基础 一、考试目标 本项考试课程要求学生掌握经济学的基本概念、基本观点、基本原理和基本分析工具；掌握资产评估的基本概念、基本原理和基本方法以及各类资产评估的基本内容；掌握财务管理学的基本概念、基本理论、基本内容和基本分析方法。 二、考试方式与试卷结构 本大纲适用于资产评估硕士专业学位研究生的入学考试，由各招生院校按照本大纲自行命题。资产评估硕士专业学位研究生《专业基础课》考试由经济学、资产评估学、财务管理构成。其中经济学占40%、资产评估学占30%、财务管理占30%。资产评估硕士专业学位研究生《专业基础课》考试满分为150分。 三、考试内容 第一部分经济学 （一）经济学部分的考试内容 1、需求、供给与市场均衡 （1）需求与需求函数，需求定律，需求量的变化与需求的变化（2）供给与供给函数，供给量的变化与供给的变化 （3）弹性的定义，点弹性，弧弹性，弹性的几何表示 （4）需求价格弹性、需求收入弹性、需求交叉弹性 （5）市场均衡的形成与调整，市场机制的作用 （6）需求价格弹性与收益 2、消费者行为理论 （1）效用的含义，基数效用论和序数效用论，效用的基本假定（2）总效用与边际效用，边际效用递减规律 （3）无差异曲线、预算线与消费者均衡 （4）替代效应与收入效应，希克斯方法与斯卢斯基方法，吉芬商品
3、生产理论 （1）生产函数，短期与长期，边际报酬递减法则 （2）总产品、平均产品与边际产品，生产的三阶段论 （3）等产量线、等成本线与生产者均衡，生产的经济区 （4）柯布—道格拉斯生产函数、CES生产函数 4、成本理论 （1）会计成本与经济成本，会计利润与经济利润 （2）短期成本函数与短期成本曲线族 （3）长期成本函数与长期成本曲线，规模经济与规模不经济，规模报酬的测度与变化规律 （4）长期成本曲线与短期成本曲线的关系，成本曲线与生产函数的关系 5、宏观经济学基础 （1）国民收入核算 （2）GDP的概念与核算范围 （3）GDP的三种计算方法 （4）GDP与GNP的关系 （二）经济学的考试要求 1、需求、供给与市场均衡 （1）理解需求的概念，了解影响需求的主要因素，掌握需求函数和需求定律，掌握需求定律成立的条件，能运用需求定律分析问题，熟练掌握需求量的变化与需求的变化，点在线上的移动和线的移动之间的差别； （2）理解供给的概念，了解影响供给的主要因素，掌握供给函数，熟练掌握供给量的变化与供给的变化之间的差别； （3）掌握弹性的定义，了解弹性的特点，掌握点弹性，弧弹性两种计算方法并能实际应用计算，掌握弹性的几何表示； （4）掌握需求价格弹性、需求收入弹性、需求交叉弹性的概念与计算公式，掌握各种弹性的取值范围及其对商品的分类意义； （5）理解市场均衡的形成过程，了解各种影响供给、需求的因素及其影响方向，掌握并能灵活运用供求分析工具分析各种因素变化
资产评估收益法中参数的确定 来源：岁月联盟 作者：未知 时间：2010-07-03 资产评估的收益法又称收益还原法或收益本金化法，是国际上公认的资产评估基本方法之一。 资产评估是通过估算被评估资产对象在未来期间的预期收益，选择使用一定的折现率，将未来收益一一折成评估基准日的现值，用各期未来收益现值累加之和作为评估对象重估价值的一种方法。其适用条件要求是：评估对象使用时间较长且具有连续性，能在未来相当年内取得一定收益；评估对象的未来收益和评估对象的所有者所承担的风险能用货币来衡量。显然地，资产评估的收益法涉及预期收益额、未来收益期、折现率这三个基本参数。收益法的核心问题就是确定预期收益额、未来收益期、折现率。 预期收益额的确定 预期收益额受诸如背景、政策因素等在内的众多因素的影响，存在很大程度的不确定性。但这并不妨碍对预期收益的确定作出努力。 ——预期收益额的确定，既要联系又高于历史。将历史与未来完全进行割裂、简单地以历史去推知未来都是有失偏颇。 客户公司过往的业绩固然不等于将来，但是至少表明了与将来的某种逻辑联系。企业预期未来收益额的确定，首先，离不开企业现有的生产条件、技术条件、市场条件。同时，未来情况的确定很大程度上是建立在现时、法规、信贷、税率等制度下。这是决定企业收益额大小的客观条件。要本着从企业的经营现状出发，分析过往的业绩，去推导未来。可以说，这种分析越是充分，越有利于恰当地推知预期收益额。
同时，未来的，又不是简单的历史照搬。应当明确，企业过往的发展未必是合理的，企业资产的效用可能还有潜力或者已经丧失殆尽。企业未来收益额的确定，必须是在考虑资产的最佳与合理使用的基础上，通过对未来市场的发展前景及各种因素对企业未来收益额的影响进行分析，模拟出企业在未来若干时期的经营状况和经营业绩来加以达到。 ——预期收益额的确定，既有赖于但又不限于参照客户企业提供的资料。 客户企业较为熟悉自身乃至行业情况，有自己的发展目标和市场定位，如果能够站在客观的立场去做预测，是能够编制出具有较高信息含量的未来收益预测的；何况提供预测性财务信息本来就是客户企业的责任，在评估中介机构不可能完全介入企业的预测，只能进行抽样检查与判断分析的情况下，作为中介机构有可能也有必要将其作为确定未来预期收益额的依据。 但另一方面，也必须看到，企业提供的预测资料，毕竟源于作为永恒追求利益的“经济人”的企业管理当局。在企业管理当局出于某种利益动机（驱动）下，往往有意拔高或降低、甚至提供虚假盈利预测值而难以做到客观公正。同时，作为盈利预测本身也有自身的弱点，盈利预测的复杂性、预测方法的局限性、由于预测本身所固有的不确定性，包含盈利预测在内的各种预测信息的可靠性、相关性毕竟不同于现实，而且，这种盈利预测的时间越长，其准确性也越差；因而，即便希望是从客观角度出发，也因盈利预测本身的先天不足（弱点）难以有圆满解释；即便是历史财务信息资料本身，其本身是否已经全面反映企业资产的过往情况还难以完全避免受到责难。因此，在未来收益的确定问题上，中介机构要有正确的局外观。也就是既要企业客户提供的资料又要不限于企业提供的资料，还要依赖评估中介机构自身的专业优势，通过掌握多方面的资料去而合理地推导与估算未来收益。 ——预期收益额的确定，既可以采用现金流又不排斥采用净收益。 对委估资产价值特别是企业价值的看法——一种获利能力而非资产本身的重置价值；一种整体获利能力而非单项资产获利能力的简单相加之和。这种观念日益得到接受。对于未来预期收益额确定的启迪意义就在于它既可以通过现金流又可以通过净收益的运用来达到。 未来委估资产（整体）获利能力的表述，首先可以采用现金流。理财学理论认为，资产的内在价值是其未来现金流量的现值。如果把资产的经营过程看成是一个不断投资与不断回收的过程，那么，委估资产的价值最终体现在回收的现金上。采用现金流来确定未来收益额，即运用企业在未来经营期内经营过程中的现金流入量与流出量的差额来确定企业委估资产收益。它包括企业在未来的一切收支净额，无论是营业收支、投资收支还是资产收支，只要形成现金净流量就应该看作是收益。 未来委估资产（整体）获利能力的表述，还可以采用包括净收益在内的口径。净收益指在未来经营期内所获得的归资产所有者拥有和支配的价值金额即
森林资源资产评估基本方法 森林资源资产评估工作，作为专业资产评估，在资产评估市场法、收益法、成本法的基础上，依据森林资源资产评估的目的和被评估森林资源资产的特点，发展和衍生出了一些森林资源资产评估的技术方法，以适应不同森林资源资产评估的需要。主要评估技术方法如下： 一、市场法 是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。在森林资源资产评估中，具体包括市场价倒算法、现行市价法等。 ㈠、市场价倒算法 用于林木资产评估，是用被评估林木采伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本（含有关税费）及应得的利润后，剩余的部分作为林木资产评估价值。其计算公式为： E n =W—C — F E n—林木资产评估值 w—销售总收入 C—木材经营成本（包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费） F—木材经营合理利润 此方法为市场法的一个衍生评估方法，它是假设被评估的林木资产，于评估基准日一次性全部采伐销售为前提的，在实际操作过程中，应注意由于被评估林木的实际情况、国家林业经营管理政策等因素对评估价值的影响。 ㈡、现行市价法 现行市价法既可用于林木资产的评估，也可用于林地使用权的评估，现分别介绍如下： 1、林木现行市价法此方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，估算被评估林木资
产评估价值的方法。其计算公式为： E n=K?K b ?G^M E n—林木资产评估值 K—林分质量调整系数 K b—物价指数调整系数 G—参照物单位蓄积的交易价格（元/立方米） M—被评估林木资产的蓄积量 该方法的应用前提是被评估森林资源资产所在地区有一个相对成熟、完善的市场，且可以获得与被评估森林资源资产具有可比性的类似森林资源资产的市场交易价格，使用中应注意我国林业市场区域性强，市场发育不充分，对森林资源资产评估值造成的影响。 2、林地现行市价法此方法是以具有相同或类似条件林地的现行市价作为比较基础，估算林地评估值的方法。其计算公式为： B u=K?K b ?G^S E u—林地评估值 K—林地质量综合调整系数 K b—物价指数调整系数 G—参照物单位面积的交易价格（元/hm 2） S—被评估林地的面积 ㈢、景观评估中市场法的应用 以市场上相同或类似森林景观资源资产的近期市场交易价格，经过直接比较或类比分 析以估算资产价值的方法。运用市场法要求选择多个森林景观资源资产可比交易实例。其计算公式为：式中：E ——森林景观资源资产评估值 K1 ——景观质量调整系数
第二部分课后习题 第一章绪论 思考题 1．什么是资产评估?如何认识资产评估的功能和作用? 答：（1）资产评估是专门机构和专门人员，按照国家法律法规和评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照规定的程序和标准，运用科学的方法和统一的价值尺度，对资产进行评定估算的行为；简单地说，就是对资产价值进行评定和估价，即资产价值形态的评估，以重新确定资产价值。 （2）资产评估的功能是资产评估工作的客观要求和内在功效及能力，是资产评估所固有的，是资产评估工作的抽象化。资产评估最基本的功能是通过对资产的现时价值进行评定和估算，为资产业务提供公正的价值尺度。在市场经济条件下，在生产要素、产权等生产条件由市场配置的情况下，资产评估可以为各项资产业务提供与之相适应的价值尺度，从而保证资产业务的顺利执行。资产评估是市场经济条件下资产业务的重要内容之一。市场经济的核心内容是交易，而现实经济生活中的交易无非由商品交易、劳务交易、金融工具交易和相关的资产交易构成。在这四方面的交易中，资产交易具有特别重要的意义，这是由于资产是生产商品和劳务的工具，它在一定程度上决定着商品和劳务的市场价格，决定着商品和劳务的质量，因此对商品和劳务的市场交易具有重要的影响。 （3）资产评估的作用 ①咨询作用 从某种意义上说，资产评估属于一种专业技术咨询活动，具有咨询的作用。咨询的作用
是指资产评估结论为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身虽然没有强制执行的效力，但可以作为当事人要价和出价的参考；资产评估给相关当事人提供的有关资产交换价值方面的专业判断或专家意见，不能也不应该取代资产交易当事人的交易决策。 ②鉴证作用 鉴证由鉴别和举证两个部分组成。鉴别是专家依据专业原则对资产交易的现时价格做出的独立判断，而举证则为该判断提供理论和事实支撑，使之做到言之有理、持之有据。资产评估的鉴证作用主要表现在： a.资产评估是以从事专业鉴别和举证为主要内容的服务性活动； b.资产评估行业的发展状况和水平在很大程度上与资产价值鉴证（非权属鉴证）方面所具备的整体能力相关； c.尽管资产评估的这种鉴证活动一般并不具有法律效力，但仍然是资产业务当事人各方进行决策的重要依据，评估师必须对自己的行为承担相应的专业责任、民事责任和刑事责任。 ③促进作用 资产评估是揭示、发现、公正衡量资产价值的专业手段，通过专业性服务，资产评估在市场经济中的促进作用日益增强： a.促进市场资源优化配置； b.推动资本市场良性运行； c.维护社会公共利益； d.提升行业社会公信力； e.提高行业规范化水平和执业质量； f.维护市场经济秩序以及对外开放环境下的国家利益。
?中华人民共和国国土资源部 公告 2006年第 18 号 关于实施《矿业权评估收益途径评估方法修改方案》 的公告 中国矿业权评估师协会已公布实施《矿业权评估收益途径评估方法修改方案》（以下简称《修改方案》）。经研究决定，凡涉及国家收取矿业权价款的评估，同意采用《修改方案》及对《矿业权评估指南》（2004年修订版）所做的修改。对低风险矿产探矿权进行评估应首选收益途径法。 地质勘查程度为勘探以上的探矿权及（申请）采矿权评估折现率取8％，地质勘查程度为详查及以下的探矿权评估折现率取9％。 自2006年8月15日以后，评估管理机关一律采用《修改方案》进行评估确认和备案。 特此公告。
二○○六年七月十日
矿业权评估收益途径评估方法修改方案 通过《矿业权评估指南》（2004年版）发布一年多以来的实践，根据广大矿业权评估师、各有关方面的要求，经过部分矿业权评估师和有关专家的研究，并公开、广泛地征求意见后，提出收益途径评估方法修改方案如下。 一、统一探矿权评估的折现现金流量法和采矿权评估的贴现现金流量法，调整评估方法适用范围，修改收益法计算模型 统一探矿权评估的折现现金流法和采矿权评估的贴现现金流量法，并称折现现金流量法(DCF法)，简称现金流量法；保留原探矿权评估的全部投资现金流量表计算模型，取消探矿权评估折现现金流量法中的自有资金现金流量表计算模型，取消采矿权评估贴现现金流量法计算模型中的“净现金流量贡献额或投资回报额”扣除项；扩大现金流量法适用范围，除保留原来的适用于详查及以上勘查阶段探矿权评估、拟建(新建)和在建矿山的采矿权评估外，也可选择用于赋存稳定的沉积型矿种的大、中型矿床中普查勘查区的探矿权评估以及具备现金流量法适用条件的（具备或可类比确定评