龙华写字楼市场26页PPT

2015年第一季度深圳写 字楼市场调研分析报告
调研部门：园区及写字楼事业部 2015年4月2日
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整体 概述
一 请在这里输入您的主要叙述内容
二
请在这里输入您的主要 叙述内容
三 请在这里输入您的主要叙述内容
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汇报提纲
一、2014年中国写字楼市场情况 二、深圳写字楼市场情况 三、重点项目对标 四、一季度团队重点对标项目分享 五、总结分析
元/㎡/月
深圳市二手甲级、准甲级写字楼售价走势（2011—2015）
数据来源：深圳中原研究中心 10
2、 各核心片区写字楼租金售价涨幅情况
要点：一季度深圳各区域写字楼租金售价中，福田中心区居全
市之首，甲级写字楼达 275元/平米/月，准甲级达261元/平米/
月。
深圳各核心片区甲级、准甲级写字楼租金
➢2014年全年各城市写字楼租金涨幅前三位分别为：深圳（20.7%）、长沙（5.9%） 、武汉（5.5%），其他一线城市北京、上海、广州租金略有下降，上海、及广州的四 季度写字楼租金同比分别下降了0.7%、1.8%。
➢成都由于14年大量新项目入市，导致市场竞争加剧，租金下行压力大，租金水平同比 2013年下降了6.1%，是全国租金降幅最大的城市，未来成都市场仍难以在短期内消化 巨大的写字楼体量，将面临租金下行及空置率高的问题。
➢2014年深圳写字楼市场强劲，部分得益于前海协作区的规划，由于众多企业为提前 入驻深圳前海协作区，率先在福田中心区等区域布置办公场所，市场需求旺盛带动空置 率持续下降，市场租金水平预期不断上涨。6来自4、各城市未来供应情况
要点：深圳、上海、北京、重庆四城未来5年写字楼供应超300 万平米，其中众多准一线城市供应量将是现有存量翻番。

部化”的高新技术园区；土地利用规划确定 本片区的功能定位是“以大型生产型工业为 主的高新技术工业区”。
目前以生物制药和医药企业为主。
中区：以规模较小，资金实力较弱（相比
南区）的电子信息类企业为主。 片区内目前以厂房、住宅为主，少量企
业写字楼，西南侧是科技园最大的城中村大 冲村（目前中信拟定对大冲村实施整体改造， 规划方案未定）。
振业国际商 务中心
花样年美年 广场
智慧广场
甲级写字楼 综合体项目 甲级写字楼
101644 87661 164876
办公面积 （㎡）
56837.32
44567
38078 —— 97382
商业面积 （㎡）
11650.41
30000
27874 —— 12000
均价（元/ ㎡） 28000
50000
40000 30000 45000
第7页/共14页
中租区凭写情字况楼中 95区%其不他等区；域承的租出期租多率为分2年布；不面统积一需，求从半30层%、- 整 层；租金在70-75元/ ㎡.月
中区
基本介绍
项目名称
现有租赁项目租
金水平较低，平均
中区其 70元/㎡.月；
他
租赁面积多半层
整层；
科技园金融 基地（二 期）
国人通信
龙泰利
新楼出租率偏低，
乙级
A座9层 B座6层
75
90%
1年
富诚科技大厦
乙级
5400
17000
9
80
95%
2年
南区西 部组团
楼体为多层建筑，质素较低；面积区间：半层或整层；行业集中度高，多为软件、教育培训、科技类行业；租金水平约70元/ ㎡；出租率：98%

分项指标
占地 容积 建面 住宅 商业 学校 安居房 集中式 商街
48126.21 4.5 23.6万 12.4万 41000 9000 8800 53000
23524
1#(㎡)
28815 96680 87680 —— 9000 5500小学 ——
2#(㎡)
123220 78920 41000 —— 3300幼儿园 53000
物业 住宅 商业 配套
体量 172678 平米 72305平 米 1700平米
比例 70% 29.3% 0.7%
住宅区域实际容积率 高达5.7
商业：项目商业定位为区域级商业，体量约为7.2万平方，分为集 中商业和街铺两种形式出现。
物业
住宅 商业 配套
体量
172678 平米 72305平 米 1700平米
重点竞争项目1：鸿荣源龙华综合体旧改项目
占地约39万平米，容积率为5，建面约200万平米的大规模综合体 项目，由于折迁难度大，预计最快2019年入市。
鸿荣源项目
住宅：指标上该项目主要以住宅为主，住宅总体量约162万平方米， 占比约83.1%。
物业 集中式商业 纯商业 容积率5.0 建筑面积 10.0 百分比 6.3%
比例
70% 29.3% 0.7%
大型品牌主力店：天虹 体验式趣味购物场所 餐饮娱乐综合配套服务 极具城市感的公共场所 ……
中航天逸项目占位市场的挑战者，以商业+超 高层打造地标型城市综合体为核心竞争力，确
立新城中心地位。
重点竞争项目5：国鸿清湖项目
总指标(㎡)
项目占地约4.8万，容积率为4.5，总建面约23.6万平方，项目预计 入市时间为2019年。
写字楼：项目以写字楼为主，总体量约为105万平方，分为甲级写 字楼和生态写字楼两类。

21泛海国际soho新世界中心浙商国际大厦少量楼层在售标准层面积2121价格面议准现房预计2015年上半年开盘推售1171100甲级写字楼均价20000元月已开盘乙级写字楼均价2014年6月已开盘581178乙级写字楼均价13000元汇金中心现房2301500甲级写字楼均价18000元航天航天cone一期已于13年9月交房二期新品主推甲级1672000均价16000元武汉写字楼市场表现天下名企汇闽东国际闽东国际在售面积为69均价26000元酒店式公寓清盘在售均价6077酒店式公寓清盘在售均价12000元平尾盘在售58100江景soho均价8500元北大资源首座铁建1818中心702000平超5a甲级写字楼位于4号线楚河汉界站地铁口14000元起武汉环贸中心葛洲坝国际广场越秀星汇云锦水岸国际晶座134299平自由组合办公写字楼均价12500元瞰江loft在售4375精装小户均价26000元超甲级写字楼在建中预计2015年上半年开盘目前锦江国际大酒店外展点已开放价格3000040000元69层五星级写字楼在建中高度约350米开盘时间待定c国际金融中心看江新品加推在售10014005a甲级写字楼均价23000元cfd时代财富中心预计2014年12月开盘在售1601400甲级写字楼价格待定一期商住公寓已卖完二期在售1201600平方米5aloft写字楼均价16800元大武汉1911绿地606预计2017年全面完工901000写字楼在售22武汉写字楼市场阶梯表23part24浦发银行大厦25中建工行广场26新世界国贸大厦27广发银行大厦产品优势
现房230-1500㎡甲级写字楼，均价18000元/㎡
70-2000平超5A甲级写字楼，位于4号线楚河汉界站地铁口，14000元/㎡起
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武汉写字楼市场阶梯表
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PART 5 武汉典型写字楼分析

关注点前5位排序： 1、区域知名度； 2、项目形象及品质； 3、入口大堂及前广场； 4、停车位、电梯、中央空调等； 5、银行等配套。 6、南油片区的购买者，对物业管理的关注 度较高，这与片区物业管理水平普遍较低有 关。
区域知名度，项目 形象及品质等为投 资、自用的客户均 极为关注的问题。
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产品打造建议
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外立面在写字楼中的作用;
符合建筑物本身的功能需要; 是一种文化的特征; 注重的是美感,而不要强调某种风格; 它是写字楼的“脸面”;
对写字楼购买客户而言，外立面是考虑是否购买的第一位主要因素 （仅排在地理位置这一客观因素之后）
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外立面建议& 建筑外立面用材
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外立面建议· 建筑外立面用材
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宏观市场环境认识
大势环境——关键词：中心西区、租金上涨
二手写字楼租金
124
122
120
118
116
114
113.3
112
110
108
06年下半年
121.5 07年上半年
上半年中心区写字楼平均租金为121.5元/月/平方米，环比去年下半年增长了7.2%。 相对于二手售价的惊人增幅，市场真实自用需求的租金没有跟上售价上涨的步伐； 同时，与中心区现楼供应量增大也有关，随着下半年金中环、卓越时代广场、新世界中心 等新项目被市场迅速吸纳，供求关系发生变化，未来租价上升的空间仍然较大。
1
深圳写字楼概况
二级市场策划品控中心
写字楼发展趋势
3
市场发展趋势分析
趋势一：深圳商务市场发展趋于成熟
4
市场发展趋势分析
趋势二：写字楼市场发展西移趋势明显
区域供应分庭抗争：中心区、中心西区、南山商业文化中心区、将齐头并进 中心区：星河发展中心、卓越时代广场二期、嘉里建设中心、港中旅等项目 面市。 南山商业文化中心区：南山写字楼供应将超过25万。 中心西区：金运世纪大厦、农科时代科技广场。

图2：广州甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率（1996—2015Q3）
图三：区域租金及空置率比较 2015Q2 vs. 2015Q3
4、 深圳写字楼市场情况
图一：深圳甲级写字楼租金指数（20011Q1-2015Q3）
图二：深圳甲级写字楼供应量、净吸纳量、空置率情(1999—2015Q3）
要点：深圳写字楼平均租金225.3元/平米/月，整体空置率为 7.7%，写字楼总存量达488万平米。
汇报提纲
一、行业动态 二、全国各城市写字楼市场情况 三、深圳写字楼市场情况 四、重点项目对标 五、总结分析
一、2015年全国各城市写字楼市场情况
1、 北京写字楼市场情况
图一：北京甲级写字楼租金走势（2005—2015Q3）
要点：截至2015年第三季度，北京市甲级写字楼平均租金319.3元 /平米/月，整体空置率3.7%，写字楼总存量998.8万平米，写字楼 市场规模全国最大。
动态三、中国海外商业地产投资激增，上半年涨超90%
观点：
在中国投资者积极投资国外地产的同时，美国城市土地学会近日对包括投资者、开发商、放贷方、经纪人 和顾问在内的385名受访者进行了采访，调查得出：2015年，在亚洲22个城市投资前景排名中，广州、 深圳、香港及其他较小的中国城市(整体归为一类)排名垫底。深圳在22个城市中位列第19名，广州位列第 20名，整个“中国二线城市”类别位列最后一名，该调查反映外国投资者对于中国房地产的投资热情并不 高。 相对中国房地产市场缺乏国外投资者认可的窘境，日本房地产市场却迎来了投资者的青睐，呈现出一片欣 欣向荣之势，部分原因是由于日元贬值，吸引力全球目光。
➢截至2015年第三季度，北京写字楼物业整体空置率为3.7%，环比下降0.4%。

百合二期 佳兆业·可园(三期)
桂芳园(8期) 承瀚·慢城
湖光山舍 佳兆业·可园(四期)
左庭右院 阳光花园(五期)
翡翠星光园
建筑面积
____ ____ ____ ____
65750㎡ 70000㎡ 273300㎡ 130000㎡ 87680㎡ 100000㎡
_____ 44333㎡
容积率 均价（元/㎡ ） 预计推出时间
我们对市场的认知；
7、客户群体多样化〔3〕---- 罗湖、福田客户；
客户类型 客户特征
户型需求
罗湖、福 田中低级 白领
罗湖、福 田生意人
罗湖服务 业从业人 员
大多一次置业，相对年轻， 以中小户型小 文化素质及教育程度较高， 三房、二房为 经济实力一般，希望能在 主 关外买到性价比较高、素 质较好的楼盘
我们对市场的认知；
二、布吉“五组团〞规 划：
我们对市场的认知；
规划要点：
组团（范围） 组团定位功能
区域详情
老圩组团 （含布吉村、水径 村、老圩村及罗岗 工业区)
沙湾组团 （含南岭村、沙塘 布村、樟树布村、 吉厦村、厦村） 李朗组团 （含上李朗、下李 朗、甘坑村）
坂雪岗组团 （含坂田、岗头、 雪象村）
这一带属于深圳主要水源——深圳水库保护 区内，宜发展有特色的旅游地产。南岭村已 投资了5000万，建成了53万平方米的“求水 山公园”。
以发展物流、仓储业为主， 上李朗抓住靠近平湖编组站的优势，开发了 大型工业、商业为补充 占地4万平方米、建筑面积5 万平方米的“同
富裕工业园”。另外还有80万平方米的土地 可供开发。
三房:80-110㎡ 四房:126㎡ TH190 ㎡
三房:94-107㎡ 二房:70-73㎡

Copywriter:Cool Joe
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洪湖春天商业裙楼命名三
艺典美地 地面装饰材料品牌专卖城
释义：艺典美地的取名综合了以上两个命名的优点，“艺”字表达了 它的艺术性，“典”字与“艺”字相配合，更加强它的艺术 性与可品味性，“美地”强调健康、美丽与空间的舒适性。“艺 典美地”的取名既突出了它的艺术性，又延续了洪湖春天的 楼盘主题，而且超出了目前一般装饰材料城的平庸命名。
深圳的商业，竞争将愈演愈烈
■商业竞争大的表现之一
深圳的房地产市场竞争激烈，积压过多，而其中商业部分则是房地产开发中风险最大、 利润最多的项目。现时，纯商业项目、商住两用，特别是后者已在深圳遍地开花，一时 间，商场、商铺相互冲击，“马路商业”首屈一指，只要是临街、临道的物业开发，首 几层都是商铺，这已成了开发思路的主题，因此形成了“小商铺，集散经营”的模式。
09.02.2020
Copywriter:Cool Joe
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7、在前期的策划过程中，消费者对商场未来的经营缺乏信心，开
发商缺乏有效的科学定位依据，大多数的发展商只考虑如何卖
出去，而不考虑后期如何经营，也就是说商业物业缺前期科学
的定位。 8、商业物业在推广时，鼓吹投资回报，使市场理想化，使消费
者失去信心。
一个资深地产广告公司具有多样化楼盘推广之经验。对于贵公司《洪湖春天》商 业裙楼推广之强大信心建立在我们几年来深港两地地产市场的摸爬滚打，尤其是罗湖 “楼王”长丰苑全程推广的操作，其商业裙楼引进万佳品牌和商业功能分区定位及招 商都取得巨大成功。我们将因循地产市场之规律，在总结以往经验教训的同时，从竞 争激烈的市场中，寻求洪湖春天商业裙楼机会点及发展点。
发展商的开发是不会停止的，竞争的压力只有加大，当大家在压力大的同时，又看到 了市场的一个闪光点，那就是走“专业的配套市场”之路，同行不怕竞争，竞争则有市 场，因而各种专业商业市场呼啦而起。

商业物业机会分析
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深圳市写字楼市场分析
龙华写字楼市场分析
项目写字楼发展机会
写字楼物业发展紧跟城市中心区的发展轨迹
宝安新兴 商务圈
深
南山新兴 商务圈
科技园 高新企业 商务圈
南
中心西 成长型企业 商务圈
大
中心区 高端商务圈
赛格电子 商务圈
道
地王金融 商务圈
类型
特征
典型代表
国贸片区（国贸大厦、嘉里中 心）、华强北-上海宾馆、南山海 岸城 蔡屋围、福田中心区、宝安新中 心 科技园（联想大厦、创维大厦）
进驻公司 金海港休闲中心、欢声电器 星海氟碳科技实业、中豪科 技发展、巨虹科技深圳公司 、 泰康人寿、富泽产品开 发部、赛亚通电子、聚美誉 装饰、达闻培训、东海科技 发展、曜良贸易
主要客户 多为贸易科技类公司， 且办公面积多在140 m2以上，表明在该大 厦入住的企业均有一定 规模，注重企业形象
需求特征 新建写字楼，配套、 服务好、地段好； 办公环境优越； 面积大，有助于提高 公司形象

2009年经济走向尚未完 全明朗，有改善办公环 境、扩大公司规模等刚 性需求的客户尚在持币 观望。2010年经济复苏 现象显现，部分刚性需 求客户入市，促使租赁 市场成交量上升，写字 楼租金价格回稳上涨， 且部分区域的明星项目 高调入市带动了片区价 格的上涨
深圳城市写字楼发展趋势总结
市场供应—写字楼未来市场土地供应及产品供应有限
二级市场：写字楼的销售价格和销售面积稳步上升，其价值逐步受到 市场认可

原因1：国家打击住宅 市场投机不放松，加 之在2010年通货膨胀 背景下，写字楼产品 成为投资者货币保值 增值的首选，促使了 写字楼价格上升 原因2：深圳商务市场 逐渐成熟，可售型物 业稀缺使写字楼售价 上涨租金高

产权归属： 小产权 目前租金： 40元/㎡（二押一付） 目前售价： 不出售 每年递增： 3年递增10-15% 物业管理费：3元/㎡ ，水费1.2元/吨 装修情况：简装 产权：50年
写字楼（龙华牛栏前）
入驻企业： 大龙华首座科技总部大厦，以科技研发基地、科技公司总部、电子商务、大学生创业园为主的纯租赁甲级写字楼。进驻 企业享受政策补贴优惠。已有美资、台商集团公司总部办公进驻。小面积单位进驻的公司以旅游、贸易、信息、装饰等 企业为主；200平米的的大单位以在东莞开厂的台资企业在深的办公点为主。
写字楼（龙华牛栏前）
优惠政策： 展滔科技大厦申报了区电子商务孵化产业基地，如果贵公司属于该范畴，可以依据宝安区的电子商务产业的相关扶持 政策申请相关费用的减免及优惠……
深圳大龙华中小企业创业总部
地址： 龙华民治大道牛栏前段 类型：商业、酒店、写字楼 主楼：16层 层高：3.5 裙楼： 1-4层为岁宝百货，酒店 单元面积：40、80、106 、156、206㎡ 整层面积： 1800 标准配置： 近100平米的双电梯大堂，的柱距，户型方正；6 部高速电梯，3组洗手间配置，40-200平米的空间组合。
美丽AAA大厦
地址：龙华新区龙华街道人民路与宝华路交汇4225号 占地：26870平米 建成时间： 建面：132382㎡ 楼层数：20 层高：3.8 整层面积： 1730㎡ 电梯品牌：日立 电梯数量：6（客梯4部，货梯2部） 标准配置：从地下一层到地上一层、二层、三层、四层为大型商业、酒楼，地面 四层以上部分其中一栋为写字楼 出租率： 实用率：68% 车位数量：地上25个、地下372个 停车费： 产权归属： 目前租金：53.25元/㎡·月-80,每年递增8%（二押一付） 物业管理公司：深圳市美丽之家物业管理有限公司 物业管理费：10/平/月 入驻企业：华润万家, 美丽集团占用了4-7层的办公。7层以上对外出租，主要进 驻的公司有贸易、培训、科技、装饰、等中小企业，中国联通租用了7-9层的半 层物业；目前剩余的出租面积集中在40、78、100左右的面积段，属于的租售单 位基本属于散租的单位，因楼层不同，很难统一租用。