日本土地价格及指数

地价指数的计算公式
一、地价指数的计算公式
1. 指数定义
地价指数是按照某种方式综合考虑当前地价水平，反映地价涨跌趋势和状况的一种数值指标，以100分为基准，用于统计和分析地价变动情况的经济统计变量。

2. 指数计算
地价指数的计算公式为：
地价指数＝（某期次的地价/基期次的地价）×100
其中，某期次的地价指某期次调查的地价；基期次的地价指以确定的期次作为基准，指定该期次的地价为100分，其他期次的地价相比之下的变动情况所得出来的比较值。

一般，我国选定2002为基准年份，则2002年的地价指数定为100，其它期次的地价指数则可以按照上述公式计算出来。

- 1 -。

国际上主要股票指数历史走势及成因分析一、道·琼斯股票价格指数道·琼斯指数是迄今为止历史最悠久、影响范围最广的股票指数，从开始编制至今 100 多年来从无间断。

1884 年 6 月 3 日，道·琼斯公司创始人查尔斯·道开始编制一种股票价格指数，并刊登在《每日通讯》上。

今天的道·琼斯指数发表在《华尔街日报》上，共分四个分类指数：工业股票价格指数、运输业股票价格指数、公用事业股票价格指数和综合股票价格指数。

其中，工业股票价格指数应用范围最广。

在这四类指数下又有若干的细分指数，总量达到 300 多种。

道·琼斯工业、运输业和公用事业股票指数都是平均系列指数，综合指数是由以上三个指数的 65 只成份股组成的平均指数，可以综合反映纽约证券交易所所有上市股票的价格总体走势。

道·琼斯平均指数采用算术平均法计算，遇到拆股、换牌等非交易情况时用除数修正法予以调整。

美国道琼斯指数历史走势道琼斯 30 种工业股票平均价格指数于 1896 年 5 月 26 日问世，百年来趋势分析如下：1 、 1920 年一战后，商品泡沫破灭，通货紧缩开始，迎来了股市大牛市场。

到1929 年 9 月 3 日 , 道·琼斯股票指数达到 20 年代的高峰。

1929 年 9 月至 1932 年 6 月 , 美国经济危机，道·琼斯指数下跌了 89% ，1929 年 10 月 28 日，美国股灾，日跌幅达 13% 。

美国 1929-1932 年经济危机的起因是房地产泡沫，按揭庞大，无力偿还，发生了银行金融危机。

2 、 1932 年 7 月至 1937 年 2 月，道·琼斯指数回升，整个这一时期的升幅为 337% 。

当时，罗斯福新政，美国经济开始复苏。

1949 年 6 月至 1966 年 1 月，该指数在二战后上升了 487% 。

二战后商品及通胀泡沫破灭， 1950 年，制止通货膨胀跟至，艾森豪威尔股市牛市开始。

１　住宅建設に関するコストの概況（１）首都圏のマンション価格、住宅地価格、住宅建設工事費、消費者物価指数の累積変動率の推移（指数、昭和50年＝100）年マンション価格住宅地価格住宅建設工事費消費者物価指数50100.0100.0100.0100.051106.5101.7109.4109.452107.6105.3113.0118.453111.8114.5117.7123.854130.2135.5132.9128.455161.9154.6142.8137.956171.0166.0141.6144.757168.5172.8142.7148.958167.1176.6142.3151.759167.5179.6145.6155.560175.4185.0145.9158.961180.3224.8145.1160.062233.9379.0148.8160.563310.7380.5150.9162.11353.7405.6159.7166.32400.2432.4165.0171.83385.6393.1168.9177.54331.1335.7171.5180.85293.3309.5174.2183.06288.2300.5174.6184.17271.1285.5174.2183.58277.0275.8175.4183.59285.9267.5176.3186.110272.4250.4172.5187.211270.5233.4171.0186.312263.7219.8171.2184.813263.1206.9168.4183.214261.6195.3166.7181.515265.9186.1167.6181.016268.2180.1169.3181.017268.4178.5170.6180.218274.5185.0173.9180.819303.5195.1178.2180.920312.1186.5182.8183.121296.4177.4177.0180.722308.2174.4177.1179.323299.2171.6179.5178.624296.7170.4 ※ 176.6178.425322.2171.6 ※ 181.1179.1（注）１．マンション価格は（株）不動産経済研究所の調査による首都圏の新規発売マンションの平均価格より作成。

日本房地产泡沫与金融危机日本作为战败国，在第二次世界大战当中经历了惨痛的失败，然而它的经济在从二战的溃败之中迅速复苏过来，到二十世纪八十年代，日本己然成为全球第二大经济体。

但在那之后，由于房地产泡沫破裂，日本经济从上世纪八十年代末九十年代初开始，持续萎靡了十多年。

这一众所周知的惨烈教训，为世界各国的经济发展提供了很有价值的借鉴。

进入上世纪八十年代之后，美国等发达国家与经济发展势头强盛的日本之间形成进口贸易总值大于出口贸易总值的局面，也即形成了贸易逆差，并且呈现逐渐扩大的趋势。

具体表现在1980至1984年间，美国与日本之间形成的贸易赤字数额从150亿美元迅速增长至1130亿美元。

那时，世界上的最大债权国是日本，而最大债务国是美国。

随着美国和日本在贸易方面的摩擦愈演愈烈，美国和其它利益相关的国家共同在八十年代中期对日本施压，要求它与美国签订“广场协议”，这个协议是对日本严重不公平的协议，目的是使日元对美元大幅升值，以缓解美国等利益相关国家对日的贸易赤字问题，同时也对美国国内的财政赤字问题有所缓解。

这个单边有利于美国国内经济稳定与进出口贸易平衡的协议最初目的就不是为了实现共赢，日本是在美国的强威下被迫签订的。

在“广场协议”签订以后，美国实现了其既定的目标，也即实现让日元大幅升值的预期。

从数据上来看，美元对日元的汇率从之前1985年的1:240变成了1987年年底的1:121的水平，这表明日元在两年内升值了将近一倍，并且这种升值的势头依然强劲，到了九十年代中期，美元对日元的汇率已经变成1:90了。

日元大幅升值给日本经济带来了许多负面影响，比如说抑制了原本高速增长的出口量、降低了国内消费水平。

日本政府在看到这样疲软的经济状况之后，针对诸多的经济问题，实施了宽松的货币政策和财政政策，具体做法是:1986至1987年两年间，日本银行在政府政策的指示下，连续五次将中央银行贴现率从5%大幅调低至2.5%，且将这个超低的中央银行贴现率维持了两年多，一直到1989年5月。

20世纪以来主要的三次股市危机事件分析中国股票市场自1990年开始发展，已经走过了18个年头，经过18年的发展，中国资本市场从无到有，已经发展成为世界最大的新兴市场，这无疑是一个巨大的成功。

但是股票市场的发展过程不会是一帆风顺的，在它发展的过程中会遇到各种曲折，现在国内各位股票投资者正在感受着股市危机的滋味。

为了促进我国资本市场健康的发展，同时也给国内投资者对股票市场危机有一个深刻的理解，我们既要学习西方发达国家资本市场的成功经验，同时也要分析研究它们发展过程中所经历的教训。

特别是研究近两百年来世界主要股票市场危机的发展历程、原因、及其对社会的危害对于今天的中国股票市场，有着特殊的借鉴意义。

上个世纪以来国际股票市场发生了很多次的危机事件，为了便于分析与了解，我们选择其中最典型的三次做一分析：分别是：1929年美国股市危机、1987年的美国股市危机、1989年的日本股市危机和2001年美国网络股的危机。

1、1929年美国股市危机1929年10月发生的纽约股市20世纪以来主要的三次股市危机事件分析，是美国历史上影响最大、危害最深的经济事件。

上世纪20年代是一个繁荣的年代，包括美国在内的整个资本主义工业都处在高涨之中。

1929年整个资本主义工业生产指数比1913年增长45%。

由于经济的繁荣，人们的收入不断增长，消费支出增加，企业利润上升，加大投资，这反过来又促进经济的进一步繁荣。

反映在证券市场上，国民经济持续高速增长的宏观背景和上市公司业绩大幅提升的内在价值推动股票价格持续上涨，这吸引着越来越多的人进入股市，投机成分激增。

人们对未来普遍抱着乐观预期，认为繁荣会一直持续下去，股票永远会上涨，完全没有风险意识。

纽约证券交易所道琼斯股票指数从1924年88点开始上涨，到1928年股价己经和实体经济状况完全脱节，这种严重情况在1929年到了登峰造极的地步，9月股指达到最高点319点。

从1924年到1929年这5年时间是泡沫的形成和不断膨胀的过程。

垃圾指标（Trash Indicator） ——用垃圾的变动来衡量经济状况
约翰·凯尔曼 在20世纪90年代繁荣时，芝加哥每年垃圾增加
2％～10％，但在1999-2000年经济衰退时，大件垃 圾（旧家具、电器和包装箱） 只增加了1％，而垃圾总量减少了6％。
口红指标——口红的销售量与经济状况相关
——口红销售量低，经济繁荣 ——口红销售量多，经济衰退
2）已开发利用的土地具有价值——土地资本
2、马克思对土地价格的分析
1）价格本身不过是价值的货币表现—— 价值通过货币向价格的转化。
2）没有价值的东西在形式上可以具有价 格——虚幻价格
3）土地价格的实质是地租的资本化。土地价 格是由于土地数量的有限性、土地所有权和经 营权的垄断而获得的地租的的购买价格，是社 会后来赋予土地的价值的货币表现。
二、西方经济学家对的土地价值与价格的几种观点
1、西方经济学家对土地价值的基本观点
2、现代西方土地经济学对土地价格的分析
1）土地收益理论 该认为，土地价格是土地收益即地租的资本
化。——经济地租、正常收益 伊利，“土地的收益是确定它的价值的基础” “把预期的土地年收益系列资本化而成为一
笔价值基金，这在经济学上就称为土地的资本价值”
由于辐射污染，普利皮亚季自那以后便成 了禁区，并且在未来数千年的时间里可能 也将如此。
米尔内钻石矿位于俄罗斯东西伯利亚地区， 是世界上人工挖掘的最大矿洞。它是在斯 大林的命令下挖掘的，但当工作变得愈发 艰难之时便被逐渐废弃了
位于俄罗斯萨哈林州的阿尼瓦灯塔(Aniva Rock Lighthouse)。这里原先是一个流放之 地，但现在已经无人居住
表1 1955－1974年日本城市地价年递增率（％）

各国支柱产业，看看我们的国家美国的支柱产业：军工、汽车、金融、电影、铁路、钢铁、石油、高科技产业英国的支柱产业：媒体业、金融业、服务业日本的支柱产业：工业、渔业、汽车制造业、高科技产业、色情业瑞士的支柱产业：金融业、保险业、精密机械制造业韩国的支柱产业：半导体、造船、汽车、家电、石油化工澳大利亚的支柱产业：畜牧业、农业、矿业、机械设备、金属产品、烟草、石油煤炭、化工俄罗斯的支柱产业：军工、石油天然气，木材国的支柱产业：军工、汽车、金融、电影、铁路、钢铁、石油、高科技产业、农业英国的支柱产业：媒体业、金融业、服务业日本的支柱产业：工业、渔业、汽车制造业、高科技产业、色情业瑞士的支柱产业：金融业、保险业、精密机械制造业韩国的支柱产业：半导体、造船、汽车、家电、石油化工澳大利亚的支柱产业：畜牧业、农业、矿业、机械设备、金属产品、烟草、石油煤炭、化工俄罗斯的支柱产业：军工、石油天然气，木材我们祖国的支柱产业：去网上一查，满屏幕居然是房地产业。

简直太有特色了！这说明，我们中国人盖的房子就是好，卖的就是好，创造的利润最大！中国的房子：老少皆宜、便于收藏、投资升值、潜力无限。

把房地产业作为国民经济的支柱产而发展的红红火火，无疑是独辟蹊径、开了世界和时代的先河！人家外国挖空心思四处挖人，不惜高薪代价把全球的高科技人才都招募过来做芯片、汽车、金融、服务等等行业赚钱。

我们就在地上东挖西挖盖房子，招募民工成本低，还能拖欠；这房子卖了出去还比他们赚钱。

你电脑芯片价格不停的降，我房子却不停的涨；外国的首富之类的主儿都是做股票、软件、汽车、零售……等等行业；咱们国家的首富清一色都是房地产商。

由此，我们可以坚信：作为我国的支柱产业——房地产业肯定会不负众望，房地产业必将创造我国经济再次腾飞的奇迹、必将提高我国综合国力、必将实现我们中华民族的再次崛起、必将在神州大地再次创造鼎盛和繁荣；我国房地产业的迅猛发展，将使得房地产业不仅仅作为我国的经济支柱，在不远的将来，还将改变世界经济格局。

37
图 65：燃料电池相关市场规模预测
38
图 66：日本氢燃料电池技术前沿
38
图 67：日本制造业转型
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图 68：制造业的能源消耗和经济活动
40
图 69：制造业能源消费结构
40
图 70：制造业能源消耗的要因分解
40
图 71：制造业单位能源消耗的推移
40
图 72：2000 年前后日本运输部门能耗见顶
61
表目录
表 1：能源相关产业发展战略
22
表 2：技术参数目标值
35
表 3：制造业和运输相关产业发展战略
41
表 4：家庭、办公相关产业发展战略
52
表 5：日本光伏安装结构（截止 2019 年底）
53
表 6：日本生活垃圾四分类及具体要求（东京某区）
59
4
图 1：日本 GDP 与碳排放量
1,450
GDP与碳排放量同步
23
图 30：日本海上风电装机规模
23
图 31：日本海上风电装机LOCE 成本
23
图 32：海上风电行业增长战略时间表
24
图 33： 日 本 政 府 主 导 的 推 送 式 项 目 方 案 介 绍 （ 日 本 版 集 中 模 式 ） 25 图 34： 风 电 产 业 链 全
球 生 产 份 额 25 图 35：2020 年 全 球 前 15 大 风 机 整 机 商 及 装 机 容 量 市 场 份 额 25 图 36： 加 快 建
3）2013-2019 年：GDP 与碳排放量“脱钩”，核电重启、可再生能源快速发 展显著改变能源结构。
面对严峻的能源环境，日本不得不重启核电，同时推出FiT（可再生能源收 购）制度，大力发展光伏、风电等可再生能源。节能节电行动在这一时期得 到大力推广。在整个社会的共同努力下，新能源快速发展，碳排放量开始下 行，实现了所谓的“ 经济增长与碳排放脱钩” 。

如何失去十年?—日本经验及其对中国的借鉴意义2014-06-11我们通常将1991年至2000年的日本经济的表现称为“失去的十年”（The Lost Decade）。

回顾这一时期日本经济的表现、导致的原因及应对政策，并在此基础之上比较中日经济的不同，对我们应对当前中国经济面临的许多问题都具有参考意义。

日本“失去十年”的糟糕表现1、日本经济掉队了1981年至1990年，日本GDP平均增速为4.6%，而1991年至2000年，日本GDP平均增速下降到1.1%，后一个十年比前一个十年经济增幅回落了四分之三，经济增长基本处于停滞状态，回落的时间也是战后最长的。

显然，无法将日本经济的回落归结于外部因素。

同一时期，在世界的西方，冷战结束和信息技术帮助美国进入了“大缓和”的黄金时代，经济平均增长率从80年代的3.4%上升到3.5%。

在克林顿的第二个时期，美国经济的平均增速更是回到了4%以上，波动率则大为下滑。

这种长期稳定增长达到了战后美国经济的最佳表现。

而在世界的东方，中国经济也正在应对经济过热中进行着痛苦的结构性改革。

不过幸运的是，中国最终做出了推进市场化的正确选择，为下一个时期全球瞩目的经济奇迹的发生奠定了制度基础，这与2000后的日本经济形成了鲜明对比。

简单来说，在那个时期，日本经济掉队了。

图 1 上世纪80年代以来日本经济增速资料来源：日本统计年鉴2、资产价格暴跌虚拟经济是实体经济的反映。

当经济大幅回落，虚拟资产失去稳定现金流和乐观预期的支撑，资产价格就会剧烈下挫。

历史上，金融危机与经济危机总是如影随形。

80年代的日本股市是资本主义国家中最为耀眼的明星。

从1984年年初开始，在6年时间，日经225指数稳定地上升了大约4倍。

1987年，日本东京证券交易所所有股票市值超越了美国纽约证券交易所，到1988年已经超过后者50%。

在泡沫的顶峰，日本股市的市值接近全球股票市值的一半，平均市盈率超过70倍，而美国、德国股票的市盈率大多在10倍到20倍之间。

临街深度 深度指数% 未满4 满4未满8 130 125 满8未满12 120 满12未满16 110 满16至18 100
该宗土地的单价=路线价×深度价格修正率 =3000×110% =3300(元/平方米) 该宗土地的总价=土地单价×土地面积 =3300×7×14 =32.34(万元)
五、路线价法的应用
五、路线价法的应用
第三节 路线价法
例3：前后两面临街矩形土地价格的计算
两面临街宗地，街廓纵深在36米以下者，应以中间线分 前后两部分，分别按其深度指数计算其临街单价。
前后两面临街地地价计算采用“重叠价值估价法”，即找 出前街（也称高价街）和后街（也称低价街）对宗地影响 的分界线，将宗地分为前后两个部分，分别按其所面临的 路线价计算两块地地价，然后加总。计算公式如下：
22 m ⑤ 11 m 9m ② 18 m
13 m ①
16.5 m
14 m ⑥
10 m 5m ⑦
③
④
临街深度 深度指数%
未满4 满4未满8 130 125
满8未满12 120
满12未满16 110 满16未满18
满16至18 100 60 63 66 68 70 满16未满18
未满4m
满4未满8 78 未满4
kc＝ki /kj
1－（ 1 ）m 1+r 1－（ 1 ）n 1+r
V＝Vb×（1+∑ki）×kj
第二节 基准地价修正系数法
三、基准地价修正法运用举例
见书上P132
目录
第三节 路线价法
一、路线价法的相关概念
1）路线价： 是设定在路线上的标准地块的单位价格。 2）路线价区段： 是指具有同一路线价的地段，也就是说， 在这一地段范围内的各幅土地，可根据该路线 价来计算其价格。

(%) 14.0
12.0
10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 198003
翌日活期贷款利率（有担保） 长期最低贷款利率
法定利率 10年国债平均收益率
198103
198203
198303
198403
198503
198603
198703
198803
198903
6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0
金融自由化就是从企业融资时的各种各样的制约中解放出来 ＝>八十年代，有关企业「发行公司债」自由化先于其他领域发展的结果，大企业能够以直接金融的手段来 融资 ＝>1980年中后期，对大企业的贷款余额已达到了极点，总贷款所占比率急速下降
5 ‹#›
金融自由化的发展---自由利率存款筹措比率急速上升
自由利率存款和管制利率存款的余额变化 (以全国银行为基准)
0.50
0.45 0.40 0.35 0.30
(注)修正业务纯利是指从业务纯利中扣除债券5核算账尾、普通坏账准备金转入额、信托账户的坏账处理损失后的纯利。1988年以前的数值是推算值。总资 产是把期初余额和期末余额的平均值假设成平均余额。资金毛利差额是国内业务部门的资金回利和存款债券等回利的差。 (资料来源)依据「日本银行统计」及全国银行协会「全国银行财务诸表分析」为基础、由瑞穗证券经营调查室整理
0.00
(资料来源)依据内阁府「计算国民经济相关统计」、财团法人 日本不动产研究所、东京证券交易所资料为基础，由瑞穗证券经营调查室整理
本讲义中「泡沫经济」的定义 ⇒名目GDP增长率等很大程度背离了经济基本原则，引发了不动产和股票价格上涨的经济现象 日本八十年代后期(1985年到1990年)的增长率 ⇒名目GDP： 37.4％ ⇒6大城市(东京市区·横滨·名古屋·京都·大阪·神户)的商业地价指数：3.1倍 ⇒东京证券综合股价指数(TOPIX)：1.6倍(1983年到1988年：2.8倍)

日本股市的历史1950-1989年，日本股市从85点涨到38900点，历时39年，主要分为5个阶段：1、1950年到1953年，日本股市从85点涨到470点，涨幅为453%，随后在1953年到1954年出现了37.8%的调整，回落至300多点。

2、1954年到1961年，日本股市从314点涨到1829点，涨幅为483%，随后在1961年到1965年的4年里调整了44.2%，回落至1000多点。

3、1965年到1973年，日本股市从1020点涨到5350点，涨幅为415%，随后在1973到1974年出现了37.4%的调整，回落至3300多点。

4、1974年到1981年，日本股市从3350多点上涨到8000多点，上涨了2.4倍，随后在1981年到1982年回落至6000多点。

5、1982年到1989年，日本股市从6000点直上38900点。

1987年10月14日，市盈率曾高达92.28倍。

你见过一个熊市长达14年的股市吗？罕见！然而，它的的确确存在过，并发生在日本，这场熊市始于1990年，止于2003年。

日经指数的疯牛：1984年收于11543点；1987年收于21564点；1984——1987三年涨幅接近100%，原属正常“慢牛”。

然而，随后两年的持续暴涨则已过头，每年差不多上涨一万点，实属“疯牛”。

1988 年收于30159点；1989 年收于38915点的历史最高记录。

从1万点到接近4万点，5年累计涨幅接近300%。

日经指数的慢熊：1990年收于23849点，一年跌去15000点；随后股指连年下滑，在西方股市普遍走牛的2000年，它却收于13785点；2003年4月28日更是收于7607点，创下近20多年来的最低记录。

日经指数的无奈：2003年后，随着日本经济缓过劲来，股指开始缓慢苏醒。

直至2007年4月25日，当世界各国股市均冲向了历史最高峰时，日经指数才勉强收于17236点，离40000点尚差若大一截。

（四）市场交易情况修正
是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的 交易价格偏差。
修正方法: A=待估宗地情况或正常情况指数/ 比较案例宗 地情况指数
（五）期日修正
交易案例的交易期日与待估土地估价期日是有差异的, 可采用地价指数变动率来分析计算, 将交易价格修订 为估价期日的价格。进行期日修正时, 要特别注意价 格指数的基期, 要先调整到定基值数。
地价指数 D——待估宗地区域条件指数 / 比较实例区域条件指数 E——待估宗地个别条件指数 / 比较实例个别条件指数
公式的特点
公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子， 比较案例宗地相应因素条件指数为分母。 如: A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。
哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的 值通过比较进行加或减。
项目
区域因素条件指数 个别因素条件指数
比较实例A
103
90
比较实例B
98
97
比较实例C
104
101
比较实例D
96
98
待估宗地
100
100
5.比较修正各交易实例价格 A. 1250 129 100 2.2 100 100 1366.74元/㎡
100 100 2.8 103 90
B.
c.
D.
6.待估宗地价格的确定
经比较分析，上述4个试算价格差别不大，取算 术平均值得待估宗地单位土地面积价格:
市场比较法练习题
单项选择题
1、某城市地价指数为1998年100、1999年110、 2000年125.2001年140、2002年180，若该市某宗地 1999年1月1日地价为1000元/ ㎡ ，那么2002年1月1 日的地价为（ ）元/ ㎡ 。

《西部金融》2020年第8期宏观分析日本房地产周期的主要影响因素及对我国的启示祝军(中国人民银行合肥中心支行，安徽合肥230091)摘要:二战后，日本房地产市场经历了两轮明显的涨跌周期。

为吸取日本房地产泡沫破裂的历史教训，本文试图采用数据比较和实证分析的方法，探讨日本房地产周期变化的主要影响因素。

本文研究认为，日本经济增长周期与房地产价格变化周期具有高度一致性；日元持续升值的预期是房地产价格快速上涨的助推力。

建议我国确保房价在居民可承受范围内波动；保持房地产市场与经济增长同步发展；坚持“新型城镇化”发展方向等。

关键词：日本房地产周期；房地产市场调控中图分类号：F293.3 文献标识码:A 文章编号：1674-0017-2020(8)-0033-09一、引言和文献综述经历数轮快速上涨后，我国主要城市房价逐步进入稳定发展阶段，保持房地产市场平稳健康发展已成 为我国房地产市场调控的中心任务。

本文对二战后日本的房地产价格周期进行了较为深入的分析，剖析了 影响房价变化的经济、人口、产业和政策等因素变化，总结出影响房地产走势的短期和长期因素等。

当前，对房地产市场影响因素的研究较为丰富，国内外学者们主要从经济、社会、政策因素等多角度展 开分析。

Geoff Kemiy(1999)通过实证分析表明，收入增加会引起住宅需求的增加和价格的上涨。

刘旦(2007) 采用1987至2004年数据进行实证分析，结果表明我国房价与G D P之间存在长期、稳定的动态均衡关系。

邓永亮(2010)使用2005-2009年人民币汇率和房价数据，运用EG RECH和V A R模型进行实证分析发现，人民币升值会推动房价上涨，而房价的上涨又进一步加大人民币升值压力，两者之间存在正反馈效应;蔡彤 娟和张萍(2016)通过研究提出，汇率波动可以通过流动性效应、财富效应和预期效应等途径来影响房地产 价格。

NelHs等（1981)利用英国的房地产市场数据进行实证分析得出，贷款存量余额对房地产价格有重要影 响；Elbome(2008)利用脉冲响应函数实证分析货币供应量对房价的影响，认为货币供给变动对房价具有正 向响应性。

1．泡沫经济、日本泡沫经济、中国泡沫经济泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。

泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。

日本1987年至1990年初所经历的泡沫经济时代正是日本经济迎来新一轮增长的阶段。

实际GDP的增长率、工业生产指数的上涨率即使低于高度经济增长阶段的极佳表现，也各自达到了平均5.5%和7.2%的高水平。

尤其是对经济贡献最大的固定设备投资的增长率几乎达到了高速增长期的20%水平。

而个人住房投资与随之而来的家电消费也迎来了一个繁荣的时代。

但是，当时的物价水平，由于日元1985年广场协议后的大幅升值所带来的便宜的进口产品增加（1987年美国股市崩盘，世界经济处在通缩的阴影中）和日本企业国内供给能力不断加强等原因，并没有跟随当时货币供应量的迅速膨胀而上升，一直处于较低的状态。

今天，中国经济同样呈现出“高增长、宽货币、低通胀”这样看似良好的经济基本面状况。

但是，不能掩饰的是当年资金在日本的资本市场“沉淀”的烙印：首先受资金影响冲在最前面的是股价表现，而且在对美国股灾的影响做了“技术调整”后，股价更加凶猛地站上高峰，1989年12月末迎来了38915点的日经指数巅峰（可是到了1992年8月日经指数就跌去了六成）。

紧随而来的是地价在全国范围内的攀升浪潮，1990年9月日本全国城市地价指数冲上了最高峰，房价也随之而涨，势不可挡（可是到后来1994年中旬为止各自价格都跌去了八成左右）。

今天，中国市场的“地王”们不断刷新土地拍卖的“天价”和人们争先恐后地购买价格一路攀升的楼盘是否涵盖了跟日本当初一样的泡沫经济的内涵，在今天中国同样良好的经济基本面的状况下我们也不得而知，甚至我们主观上都想认为这种状况是暂时的，不会和日本当年泡沫经济崩溃联系在一起。

有趣的是，在那个被事后认为最疯狂的房地产泡沫的时代，日本学者的调查结果表明，日本央行官员和新闻主流媒体上都没有人公开表示过对泡沫崩溃的担忧之辞，尽管学者们在学术论文和会议中已经有不少人在研究泡沫经济的问题——这批学者后来最强烈地批判了政府当时因为没有对他们及时公开相关的信息所表现出来的这种“不负责任”和对学者“不信任的行为”。

1990年日本金融危机曾经强大到似乎要买下整个美国的日本，在1990年的金融危机后，轰然倒塌，接下来十年的一蹶不振。

到底是什么让日本如此不堪一击？“冰冻三尺非一日之寒”，我们追溯他的历史，来找出答案。

背景：广场协议1985年9月22日，世界五大经济强国（美国、日本、西德、英国和法国）在纽约广场饭店达成“广场协议”。

当时美元汇率过高而造成大量贸易赤字，为此陷入困境的美国与其他四国发表共同声明，宣布介入汇率市场。

此后，日元迅速升值。

当时的汇率从1美元兑220日元左右上升到一年后的1美元兑150日元。

由于汇率的剧烈变动，由美国国债组成的资产发生账面亏损，因此大量资金为了躲避汇率风险而进入日本国内市场。

当时日本政府为了补贴因为日元升值而受到打击的出口产业，开始实行量化宽松政策，于是产生了过剩的流通资金。

起因：房市投机和楼市圈钱投机这些热钱流入了房市和股市。

随着日本工业化进程，城市化进程也不断加速，住房需求猛增，对土地的需求也飞快地增长，需求促使土地价格猛涨，房价也猛涨。

于是，过剩的流动资金找到了出路，进行房市投机。

因此，土地的买卖也像滚雪球一样越滚越大，买了卖，再买，再卖.......举国大搞房地产的开发，各大城市都是一派建筑工地的红火场面，到处是钢筋水泥的建筑景象随着日本企业战后的不断发展，技术上已经超过美国。

制造业的崛起，使得日本股市有实体经济的强大支撑，进入牛市，股价不断攀升。

而日本股票价格的不断上涨不单单是提高了公司及其领导的威望，而且也吸引越来越多的人去投资股票。

似乎再没有比通过股票来赚钱更容易的了。

使用贷款进行投机也能获得很大的收益，因为行市上涨所获得的收益明显高于利息费用。

这也诱使日本公司用公司资金和公司贷款去进行投机，这样就有更多的资金涌入股市，股价也因此被进一步抬高。

同时，公司在投机上获得的成功也增加了公司利润。

利润的增加会使人们买进更多的股票：景气一浪高过一浪。

而维持高股价的原因是，股价的下跌会损害到公司的威望并且对公司的管理也会造成一定的不利影响。

资产负债表衰退——日本的历史教训所谓“资产负债表衰退”是指：当全国性的资产价格泡沫破灭后，大量的私人部门(企业和家庭)资产负债表都会随之处于资不抵债的状况，从而大规模地遏制经济活动，由此而造成的经济持续衰退。

资产负债表型衰退与一般的经济周期波动不同之处在于衰退的时间持续更长，历史上最典型的资产负债表型衰退有30年代的欧美“大萧条”、90年代日本的经济衰退和德国在2000年的经济衰退。

“资产负债表衰退”假说是从考察微观主体的视角去分析研究宏观经济问题，该假说认为，当出现资产（主要是股票和房地产）价格大幅度下跌，私人部门的经济行为目标会发生重大变化，由追求利润最大化（经济学的基本假设），转变成追求债务最小化——企业会把收入的大部分用于还债，而不是用于再投资，更不用说向银行借钱来投资了；家庭也会把收入的大部分用于还债，同时减少消费，而信贷消费则几乎绝迹。

由于上述私人部门的行为目标出现变化，使信贷需求陷入停滞或减少，中央银行刺激信贷的政策操作会失效，哪怕央行把利率降到零，大家也不愿意借款。

信贷循环陷入停滞，会导致经济活动萎缩，私人部门收入下滑。

如此出现恶性循环，直到微观主体的资产负债表修复正常，经济运行才恢复到正常状态。

一、泡沫破灭，资产价格暴跌从1986年初到1989年年末，日本房价和股票价格基本上都上升了3倍，日经指数从1986年的13000点左右上升到1989年底38915点。

1991年，整个东京的土地价格相当于全美国房地产市场的价格。

1990年初，日本已经意识到了泡沫的严重性。

1990年3月日本央行开始实施对房地产信贷进行信贷总量控制，可是为时已晚。

由于缺少了信贷的支撑，泡沫应声而破，房市和股市急剧下挫。

日本房地产连续14年下跌，其中商业用地价格下跌最为严重。

日本股市在1990年一年就跌去一半，之后继续下跌，20年过去了，现在还在10000点左右徘徊。

由于此前日本众多企业大举借债进入房地产市场和股市进行投机活动，泡沫破灭使得大量日本企业陷入技术性破产的境地，资产负债表衰退拉开了序幕。