一、竞争项目分析
（一）江滨楼盘分析
从地域性分析，同处江滨板块的楼盘，地理位置较相似。
1、一代领秀三期楼盘基本情况
一代领秀三期楼盘分析：
价格分析：一代领秀三期相对万豪香江国际价格更低，价格具有优势。
卖点分析：小区内有3㎡社区园林景观，800㎡中央游泳池，1000㎡高级会所空间。88%的房型得以南北通透，保证空气对流和阳光充足；真正全
明设计，光线覆盖到每个角落，即使是易被忽略的卫生间、电梯厅，
也保证了充足的采光。同时各个户型均好，格局方正，保证了户型
空间的合理化运用。
户型分析：户型多样，选择性更大
开发商分析：漳州信达诺房地产开发有限公司，为上市国企厦门信达集团下的子公司。在漳州历经六年成熟运营，以实力筑造品质生活，奠定了一
代领秀江滨高尚人居翘首地位
2、龙湾盛世楼盘基本情况
龙湾盛世楼盘分析:
价格分析:龙湾盛世相对万豪香江国际价格更低，价格具有优势
卖点分析:在户型规划荟萃了香港美学设计的精华，继承港式宅邸对于空间的极致运用，丝毫不浪费功能空间的规模，步入式凸窗，保证每一位业
主都拥有开阔的视野，尽享九龙江美景，建材方面，采用中空钢化
玻璃、高档外墙砖，国家新型节能建材标准；精装酒店式入户大堂、
国际名牌电梯，媲美星级酒店的标准配备
户型分析:其户型选择性更大
3、上江名都基本情况分析
上江名都楼盘分析：
户型分析：型品种多，单身公寓、两房、三房、四房、楼中楼，选择大
卖点分析：小区项目依江而居，是漳州古城区之所在，具有千年的文化底蕴，集江景、休闲、娱乐、观光于一体的江滨高尚生活社区
开发商分析：该项目，由福建漳龙集团旗下的上市公司漳州发展股份有限公司的子公司——漳州欣宝房地产开发有限公司负责开发
4、榕御三期基本情况
榕御三期楼盘分析：
价格分析：价相比万豪香江国际具有一定优势
卖点分析：采用现代、简约的欧式风格双阳台小区内部欧式新古典主义主题景观园林毗邻九龙江畔，收拥浩渺九龙江及政府规划“一江、两带、
四区、五轴、多点”的滨江城市景观带之奢侈自然美景。三期户
型具有绝佳的南北朝向设计，双阳台可将园林景观尽收眼底阳光
伴随清风登堂入室；户户配有观景阳台，可赏中庭瑰丽的园林景
致，视觉得到了更大的延伸。
5、龙宝花园基本情况
龙宝花园楼盘分析：
户型分析：户型多种，选择性大
卖点分析：户型设计现代时尚，南北通透拥有两层地下室，户均1.2个停车位，首层架空规划五星级宾馆景观。建筑密度仅17.5%，公摊面积占实
用面积10%左右为您提供超大宽敞的小区活动空间
(二)其他板块楼盘分析
楼盘的选择我们主要考虑价位与万豪香江国际相近且物业类别差不多。
6、福海阳光基本情况
福海阳光楼盘分析：
户型分析：相比万豪香江国际，消费者拥有更多选择机会
卖点分析：项目地理位置得天独厚，周边生活配套齐全，路网交通发达便捷。板式建筑，全明设计，南北通透；入户花园，生活空间的天然氧
吧，与中庭花园相呼应；超大阳台，锻炼健身晒太阳，呼吸新
鲜空气不用远行。
地理位置分析：“福海阳光”项目位于中心丹霞路与漳华路的交汇处，丹霞路——漳州市区新商业中心，漳华路——漳州最具发展前景的繁华景
观大道，漳响路——漳州的历史人文街区围绕项目周边；福海
阳光名品步行街、新华都购物广场、豪享来、丹霞市场、各大
银行、175医院、漳州八中、名流小学、阳光国际双语幼儿园……
就在家门口，公交线路密布周围，交通出行便捷快速。
⑦中骏·蓝湾香郡基本情况
中骏·蓝湾香郡楼盘分析：
户型分析:户型多样，另外，其在价格上与万豪香江国际相近，均价为均价：7100元/㎡，而万豪香江国际均价为均价：6900元/㎡,但户型却有万豪
香江没有的联排、双拼别墅等，选择性比万豪香江国际大很多。卖点分析: 项目因地制宜、空间组织灵活多样，利用建筑体型的变化造就富于变化的空间形态，以地中海托斯卡纳风格，红土砖，马赛克拼图，
黄木纹板岩。以自然、健康、休闲的东方意境式景观为主，将色
彩元素融入到环境当中，通过塑造起伏的地形，结合密林植载营
造丰富的功能空间，以及东方装饰的点缀，体现出浪漫生活情调，
体现绿色环保社区，树立高尚精品楼盘市场形象，打造漳州地区
品牌、品质、品格、品味楼盘。高层公寓、花园洋房和联排、
独栋别墅。毗邻省级风景区云洞岩、3000亩碧湖生态园、西溪
湿地公园等，坐拥城市稀缺的大型景观资源与极致的舒居尺度。
社区总规模达52万平米，1.7的容积率仅为人居生活的细节考
量，超高绿地覆盖率，实现至高生活的不尽想象。礼聘国际级景
观大师贝尔高林演绎现代巴厘风情园林的情趣盎然，且因地制
宜，利用建筑体型的变化造就富于变化的空间形态，以新古典主
义的建筑风格，结合密林植载营造丰富的功能空间，营造出浪漫
悠闲的生活情调。
地理位置分析：蓝湾香郡项目位于漳州主干道—水仙大街与迎宾路交汇处，毗邻省级风景区云洞岩，遥望九龙江。西溪大桥、江东大桥跨江衔接，
江滨大道、水仙大道，景观交通四通八达，规划中的九龙江大桥，
5分钟即可通达火车动车南站。
二、项目SWOT分析：（一）地理环境因素
（二）人文环境因素
（三）政治经济环境因素
（四）竞争环境因素
从外部环境到内部规划及经营的长远角度出发，充分利用本项目独特的地段优势，制定出创新的经营模式及观念，营造出精品项目，充分利用商业项目规划特色形成具有竞争力的市场优势，给投资者充足的信心。无论经营模式，项目包装，建筑规划设计，物业管理，宣传推广等方面需细致研究制定把握机会，弱
化劣势，规避威胁，形成自身特色，抢占有利地形，赢得市场。
三、消费者定位
（一）本开发项目的类型
万豪·香江国际是芗城区沿江一线唯一有小区的楼盘，户型采用全港式的设计模式，南北通透，户户南向、窗窗观景，阳光、清风与之环绕；两梯两户，带有入户花园，双景观楼房，独自拥揽沿江一线的绝色风景。
（二）开发项目所在地该类房地产的供求情况
表:漳州市历年商品房供求情况
资料来源——漳州房管局资料
以上是2007年至2011年得漳州楼市供求情况。通过供求比我们可以看出，2007~2011年漳州商品房供求基本平衡，且供求比有所下降，至2010年商品房已经供不应求，反应出漳州存在较大的住房需求。 （三）市场购买行为分析 1、消费者自身因素： ①、年龄
年龄结构是消费者结构的一个重要方面。就购买力而言，可将年龄结构划分如下：26岁以下年龄段；27岁~35岁年龄段；36岁~55岁年龄段；56岁以上年龄段。
26岁以下年龄段：这一阶段的居民可以说几乎没有住宅购买力。但这个阶段中的5岁~18岁年龄段的居民尚在上学，属未成年人或刚成年，父母必须对他们的教育、监护、安全等问题负责，因此他们对其父母的购买决策有很大影响。 27岁~35岁年龄段：这一年龄层的居民在经济能力上处于初步发展地位，与36岁~55岁年龄层的居民相比，购买力稍弱，但由于婚姻、生育等问题，家庭独立性强，购买的欲望也特别强，可能占住房消费市场的25%。33%。 36岁到55岁年龄段：这一年龄层的居民最具备经济能力，是具有最大购买力的阶层，他们在整个住房市场上所占的比重也最大。
56岁以上的年龄段：对于56岁以上的年龄层，多半已拥有住房，而且由于子女逐渐成年、独立谋生，原有的房子可能反而逐渐空下来，对房屋的需求大减，除少数以经营房地产为目的或出于投资保值的目的外，对房屋的兴趣较小。要有兴趣也往往是为了将现有的住房调小。
200
400 600 800 1000 1200 1400 1600 2007
2008
2009 2010
2011.1-2
年份
万 平 方 施工面积 竣工面积 销售面积
年龄结构对住房消费的影响，还表现在住房消费方式——租赁与购买的选择上。比如，年长者拥有自己的住房的比例较大，相对而言，年轻的租住房屋的比例较大。
因此，根据消费者自身因素中年龄对住宅购买行为的影响上分析，在四个细分市场中公务员和企业高管对住房的需求最大，在整个住房市场上所占的比重也最大。
②、家庭人口结构
白领：大部分属于单身户，普遍会选择小户型住房；
教师、个体经营户：小子女家庭，倾向于两室一厅和三室一厅；
公务员、企业高管：大子女家庭，由于人口比较多，所以较喜欢大户型住宅。③、家庭收入
家庭收入是影响住房消费最重要的因素。没有一定的家庭收入和家庭积累支持，住房消费不过是一句空话。因此，对于中等偏上及高收入的公务员和企业高管以及个体经营户来说，购房更加普遍。
④、购买动机
首先，购买房屋的动机可以大致分为两类，一类是那些驱使人采取购买行为的因素，如没有自己的房子、现有住宅太小、现住宅地点不好、现住宅已破旧等，我们可以称其为“促因”，另一类是那些吸引人去购买的因素，如想住新式公寓、想更气派的房子、想住更舒服的房子、想要有幢别墅、想投资房地产等，我们可以称之为“诱因”。
那么对于白领、教师和公务员，他们购房一般为需要换房，即受促因影响，而企业高管及个体经营户等，更普遍是想拥有更好更舒服的房子、地位的匹配或者用于投资才采取购买行为，即受诱因影响。
2、社会因素分析：
首先，社会文化因素对消费者购买行为的影响。不同的消费群体的价值观念，道德观念，生活方式以及其他行为准则和生活习俗都会不同，那么他们对住房的要求也会不同。
其次，社会相关群体对消费者购买行为的影响。相关群体是指对消费者的态度和购买行为具有直接或间接影响的组织、团体和人群等。消费者作为社会一员，
在日常生活中要经常与家庭、学校、工作单位、左邻右舍、社会团体等发生各种各样的联系。
（四）明确市场细分因素，进行市场细分
我们主要从年龄、家庭结构、职业、家庭收入、教育程度等细分因素来进行市场细分。分为四个细分市场。如下表：
（五）目标市场选择
经过市场细分，我们的选择的目标市场是细分市场1与细分市场2。
（六）目标消费者的描述
1、年龄构成
30~50岁，追求居住环境质量，住房改善型的客户，这部分客群已经有了小
产权房，而且面积相对较大，他们大多已经结婚生子，并且有了一定的经济积累，资金比较雄厚。
2、区域判别
区域定位从区域的角度划分本项目的客户构成，可分为漳州地区客户、漳州各县城客户和外市客户。
漳州市区客户将是本项目的第一客户群，漳州各县城客户为本项目第二客群，外市客户为第三客户群。
3、职业界定
经商有成的私营企业老板、个体经营者；来漳州创业，并取得一定成就的外地人士；有一定收入的政府机关、事业单位的公务员。