万景花城建设工程项目可行性研究报告

万景花城建设工程项目可行性研究报告目录第一章总论 ........................... 错误！未定义书签。

1.1项目概况........................... 错误！未定义书签。

1.2区域经济情况....................... 错误！未定义书签。

1.3所在房地产市场..................... 错误！未定义书签。

1.4板块前景........................... 错误！未定义书签。

第二章项目定位与建设方案.............................. 九2.1定位依据........................... 错误！未定义书签。

2.2项目定位........................... 错误！未定义书签。

2.3目标客户定位....................... 错误！未定义书签。

2.4规划构思........................... 错误！未定义书签。

2.5规划布局........................... 错误！未定义书签。

2.6园区景观........................... 错误！未定义书签。

2.7智能化配套......................... 错误！未定义书签。

第三章项目外部经济环境分析............................ 十3.1区域经济发展强劲................... 错误！未定义书签。

3.2政策面支持房地产业可持续发展....... 错误！未定义书签。

第四章项目市场分析 ................... 错误！未定义书签。

4.1**别墅市场需求分析.................. 错误！未定义书签。

4.2**别墅市场的供应分析................ 错误！未定义书签。

4.3**别墅市场发展趋势分析.............. 错误！未定义书签。

第五章项目实施进度 ................... 错误！未定义书签。

5.1前期工作....................................... 二十三5.2施工期............................. 错误！未定义书签。

第六章项目定位与建设方案.............. 错误！未定义书签。

6.1定位依据........................... 错误！未定义书签。

6.2项目定位：顶级水岸生态别墅园....... 错误！未定义书签。

6.3目标客户定位....................... 错误！未定义书签。

6.4规划构思........................... 错误！未定义书签。

6.5规划布局........................... 错误！未定义书签。

6.6道路系统规划与航道系统规划......... 错误！未定义书签。

6.7景观系统规划....................... 错误！未定义书签。

6.8竖向规划与水利设施规划............. 错误！未定义书签。

6.9公建配套....................................... 三十七6.10智能化配套.................................... 三十六6.11园区景观.......................... 错误！未定义书签。

第七章项目配套条件 ................... 错误！未定义书签。

7.1交通............................... 错误！未定义书签。

7.2燃气........................................... 三十八7.3自来水............................. 错误！未定义书签。

7.4供电............................... 错误！未定义书签。

7.6通讯............................... 错误！未定义书签。

7.7水利（将进行专项评估）............. 错误！未定义书签。

第八章环境保护、安全防火与节能.................... 三十九8.1环境保护....................................... 三十九8.2安全防火......................................... 四十8.3节能与墙体材料................................. 四十一第九章投资单位概况与项目组织机构...... 错误！未定义书签。

9.1耀江集团概况....................... 错误！未定义书签。

9.2项目组织机构....................... 错误！未定义书签。

第十章项目实施进度 ................... 错误！未定义书签。

10.1前期工作.......................... 错误！未定义书签。

10.2施工期............................ 错误！未定义书签。

第十一章投资估算与资金筹措............ 错误！未定义书签。

11.1估算依据.......................... 错误！未定义书签。

11.2开发成本估算...................... 错误！未定义书签。

11.3资金筹措及使用计划................ 错误！未定义书签。

第十二章财务效益分析.................. 错误！未定义书签。

12.1经济评价说明...................... 错误！未定义书签。

12.2项目销售收入估算.................. 错误！未定义书签。

第十三章风险分析 ..................... 错误！未定义书签。

13.1定性分析.......................... 错误！未定义书签。

13.2 定量分析错误！未定义书签。

第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称：万景花城1.1.2项目位置万景花城项目位于地铁二号线育英路东南角，位于申花板块商业圈，周边拥有蓝转天成、**银泰城（城西银泰）、莫干山路物美、古墩路印象城、新武林商业中心等规模商业业态丰富，临近莫干路汽车东段、快速公交站点等交通配套设施完善。

该项目位于申花板块，地处益乐路以西、丰潭路以东，南临万家花城、橡树园等成熟楼盘，其东面是大关小学申花分校及一处花园，其北面是一处绿地，临近拱墅区的银泰都市综合体，环境优美，配套成熟。

1.1.3项目规划要点万景花城项目总用地面积54467M2，该项目分两期工程施工；一期工程为申花单元R21-17地块，土地面积24319M2，规划总建筑面积65661 M2，容积率为2.7，建筑密度28%，绿地率30%，建筑高度为80米，项目规划指标详见表1.1；万景花城二期工程为申花单元R21-19地块，可出让土地面积为30148平方米，规划总建筑面积为69340M2，容积率为2.3，建筑密度为28%，绿地率为30%，建筑高度为80米，规划指标详见表1.2。

表1.1申花单元R21-17地块编号项目数量单位1 规划总用地面积24319 平方米2 规划总建筑面积65611 平方米3 容积率 2.74 建筑密度28 %5 绿地率30 %6 建筑高度80 米7 规划住宅总户数545 户表1.2申花单元R21-19地块编号项目数量单位1 规划总用地面积30148 平方米2 规划总建筑面积69340 平方米3 容积率 2.74 建筑密度28 %5 绿地率30 %6 建筑高度80 米7 规划住宅总户数570 户1.1.4项目大体定位高端城市绿色生活园高端----一流的设计，一流的景观，一流的建筑，一流的设施，一流的物管，一流的享受，一流的环境。

城市----万景花城位于**申花板块，商业发达，各交通配套设施完善，符合现代人的生活方式。

绿色----万景花城将秉承着“绿色房产”的理念，努力将每一处项目打造成花园式公寓，给每一位顾客回归自然的感觉。

1.1.5 地块背景分析雅戈尔置业控股有限公司，是雅戈尔集团股份有限公司的全资企业，创建于1992年，迄今总资产逾219亿元人民币，开发面积达600万平方米，为建设部一级资质企业，连续3年被浙江省房协评为全省房地产企业30强，位居中国房地产百强前列，是目前宁波最具影响力的城市运营商之一。

2010年11月30号，雅戈尔置业在以11.65亿总价拿下53号申花地块之后，又以125600万元总价竞得了其边上的56号宅地，楼面价18114元/平米，打破了自己刚刚创下的17751元/平米的申花板块宅地楼面价记录。

雅戈尔置业以24.21的总价，包揽了昔日出让的申花两宅地。

2014年**第二场土地出让挂出了5个地块。

其中申花单元的R21-19地块和R21-17地块，正是雅戈尔2010年11月30日以24.21亿元竞得又在2013年6月以4.8亿元损失为代价退回的两宗姊妹地块。

景瑞地产成立于1993年，专注于房地产开发，并一直秉持“永远诚信、恪守专业、锐意进取、共赢未来”的核心价值观和“舒适之道”的企业使命。

景瑞地产，源自**。

通过多年发展，景瑞确立了“深耕三线、产品领先”的战略。

并且依托城市发展实现：巩固**、深耕长三角、布局全国的三步走战略。

作为一家从地产开发延伸至物业管理的全国化品牌地产企业，景瑞地产多次获得“中国房地产百强”、“中国房地产百强运营效率TOP10”等荣誉。

截至2013年2月，公司已在**、**、宁波、苏州（太仓）、常州、舟山、湖州、泰州、天津、重庆、南通、长兴、绍兴等13个城市同时开发22个项目。

2014年01月07日，景瑞地产以20.76亿拿下申花姊妹地块。

值得注意的是，申花单元R21-19地块10年首次出让时起价49204万元，楼面起拍价为7096元/平米；2014年1月7日，这宗地块挂牌起价为100488万元，楼面起价为14492元/平米。

另一个申花单元R21-17地块，10年首次出让时起价45975万元，楼面起价7005元/平米；今天，这宗地款挂牌起价则为93247万元，楼面起价14201元/平米。

与此同时，这两宗地块几乎没有调整地块面积和容积率，也就是说，今天这两个地块的起价就是2010年首次挂牌公告时的两倍多。