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房地产企业如何应对宏观调控政策【摘要】宏观调控政策对房地产企业产生重大影响，企业需密切关注政策动向。
加强政策研究，了解最新动向，构建多元化经营模式，减少敏感度。
稳健财务政策，提高抗风险能力。
积极拓展海外市场，减轻国内政策波动影响，加强与政府沟通争取资源支持。
灵活调整经营策略，应对挑战，关注政策走向制定预案，保持稳健经营增强抗风险能力。
通过这些举措，房地产企业可以更好地适应宏观调控政策变化，稳健发展。
【关键词】房地产企业, 宏观调控政策, 政策研究, 多元化经营, 财务政策, 海外市场拓展, 政府沟通, 经营策略调整, 风险管理, 政策应对措施, 稳健经营。
1. 引言1.1 宏观调控政策对房地产企业的影响宏观调控政策对房地产企业的影响是非常重要的，这些政策直接影响到房地产市场的发展和企业的经营。
随着国家经济的发展和变化，政府经常出台宏观调控政策来保持经济的稳定和可持续发展。
这些政策包括货币政策、财政政策、土地政策等。
对于房地产企业来说，宏观调控政策的变化会直接影响到企业的销售、资金来源、成本控制等方面。
货币政策的调整对房地产企业影响最为明显。
货币政策的收紧会导致房地产市场的融资成本上升，企业融资难度增加，销售受到影响。
而货币政策的宽松则会促进房地产市场的发展，企业融资成本降低，销售增长。
除了货币政策外，财政政策的变化也会对房地产企业产生影响。
财政政策调整可能影响企业的税收负担，影响企业的盈利能力。
土地政策的变化也会直接影响到企业的土地储备和项目开发。
房地产企业需要密切关注宏观调控政策的动向，及时调整经营策略，做好应对措施，以应对政策变化带来的挑战。
1.2 房地产企业需密切关注宏观调控政策房地产企业作为受到宏观调控政策直接影响的行业之一，需要密切关注政策的变化，及时调整经营策略以适应环境的变化。
宏观调控政策的调整往往会直接影响到房地产市场的供求关系和价格波动，对企业的经营活动、融资政策、销售策略等方面都会带来挑战和机遇。
中国房地信息[论坛]F O R U M在持续不断的宏观调控政策影响下，房地产企业发展面临新的洗牌。
如何加以应对并尽可能抓住先机，以促进公司的可持续发展，这是每一个房地产开发企业都在认真思考的重要问题。
宏观调控的主要影响宏观调控给房地产企业带来的影响，主要表现在以下几个方面:一是土地门槛提高，不少开发企业难以为继。
在宏观调控的政策影响下，如对企业竞标资质提高、高额的保证金要求和获取土地严格的付款条件等，使得不少开发企业面临难题乃至产生生存危机。
二是融资难度不断增加，房地产开发企业压力陡然增加。
如2007年央行5次加息等，导致开发商资金普遍吃紧，他们被迫寻找新的融资渠道以修补日益紧绷的融资链条，以避免被淘汰的命运。
三是企业收益降低。
在相关政策的影响下，房地产开发企业成本提高，房价不断调整理性回归，房地产资金回收期拉长，房地产开发企业的盈利水平随之下降，收益空间被压缩。
概而言之，随着宏观调控的不断深入，房地产行业整合加快，发展转型加速，优胜劣汰的形势愈发明显。
资本运作水平、土地储备能力和专业细化运营，已成为房地产开发企业竞争的三大战略基地。
房地产企业的发展策略宏观调控使土地、金融、物业、消费四大市场发生了明显变化，房地产开发企业的竞争格局也因此随之不断调整。
那么，面对这种新的形势，房地产开发企业应采取如何对策，才能促使自身的可持续发展?调整发展模式。
众所周知，传统的开发模式，以土地为核心，以直接获取土地作为企业的生命线。
企业的发展，完全依赖于土地的开发。
在土地市场门槛不断提高的情况下，此种模式的局限性越来越大。
有鉴于此，开发企业应从投资买地开始就应转型，寻找自己的合作伙伴或投资商。
开发商花更多的功夫在间接渠道上获取土地，成本低、机会多，是一种非常有效的途径。
如不同企业的兼并或合作。
从而获得更多的物业项目或土地。
例如，2007上半年富力地产通过收购方式，拿下上海、昆山、天津、海南及沈阳7块总建筑面积为274万平方米的土地，为企业的可持续发展和规模化发展打下坚实的基础。
产业经济摘要：现阶段，房地产企业受到国家宏观调控政策及自身融资约束这两个因素的制约，存在资金紧张、库存压力大的问题。
大方向上去调控财政政策中有关于房地产企业营运资本的需求。
分别实施不同的方案去针对处于不同融资约束条件下的房地产企业，其中因为受融资约束较强的企业的调整成本相对更高，因此WCR以更加缓慢的速度向目标值靠齐。
本文主要应用融资约束理论，从大方向上思考国家调控政策及微观层面融资约束的有关影响，并研究营运资本的动态变化，根据这些数据信息为房地产企业营运资本的管理提供一些决策上的帮助。
关键词：房地产调控政策；融资约束；营运资本在我国的经济发展过程中，房地产行业占据了重要的地位，在最近几年来，伴随着持续上涨的房价，房地产泡沫破裂的风险也有所增大，政府想要避免这种现象出现，增强了房地产的调控力度，不单对最初的限购，限价以及限贷进行了一定的调整，还对之后的限售，限商以及调控政策进行了一定的改变，很多省市前后提出了对租房者以及购房者更优惠的方案。
同时国家也提出了各种相对严格的调控方案，引起的房地产企业库存量升高是不可避免，尤其是二三线城市，库存的负担相对更大。
房地产企业的资金相对缺乏，应收账款持续上涨。
所以，大方向上去调控财政政策中有关于房地产企业营运资本的需求，必须要制定相对健全的营运资本管理制度。
如此，才可能避免出现房地产企业资金链断裂的现象。
一、房地产企业营运资金管理效率的影响因素（一）宏观政策因素分析。
房地产企业的跌宕起伏，关键是因为政策影响，国家依靠对宏观经济的深入了解，制定了各种具有针对性的方案，这部分方案的提出，使原来正处于上升时期的房地产企业产生了一定的变动。
在政府对其的发展进行调控的过程中，资金的来源逐渐变得紧张，尤其是国家在房地产调控方面的力度较大时，例如，不允许卖期房以及禁止对承包商资金过多的占用。
如此，便进一步提升了房地产企业在资金方面的需求，并且从根本上对企业的营运资金来源带来了相对较大的影响，同时还对资金的应用效率造成了改变。
国家宏观调控下房地产企业发展的战略要点摘要：现如今，全球的经济正处在调整的关键阶段，中国的城市和工业发展状况也有所改善，房地产企业处在这两块沃土中，受益颇多，为自身发展提供了更多的机遇。
在国家宏观调控政策的影响下，房地产企业生存和发展模式发生了质的突破，这样房地产企业就能很好地将经济效益和社会效益统一起来，最终实现快速稳步发展。
关键词：宏观调控房地产企业发展战略在当前，我国为了解决房价上涨过快的问题，出台了一些相应的宏观调控政策。
许多人认为，在宏观调控下的房地产企业将面临诸多突破性的改观，甚至会有一些企业退出市场。
在这种背景下，我们需要从企业发展现状、发展机会等多方面入手，采取积极合理的措施，提升房地产产业的整体发展水平。
1 房地产企业的发展现状与问题分析1.1 房地产资金扩张迅速，导致热点地带的房地产价格增长过快。
当前，在我国的一些地区，房地产产业存在发展过热的问题，这严重影响了次产业的健康发展。
因此，只有采取有效措施才能解决房地产的价格增长过快这一问题，更能保证社会经济健康发展。
目前的中国正是处于调整产业结构最关键的时期，房地产投资在整个固定资产额中的比重有大幅的提升。
这在一定程度上减轻了传统产业投资额减少对于经济增长的负面影响，可是从另一方面想，房地产产业额的急剧增长也会导致房价过高和房地产产业巨头的出现。
1.2 房地产产业融资渠道的单一化。
由于房地产企业主要依靠的是信贷资金，所以，造成了融资渠道比较单一的局面。
房地产在融资时需要依靠银行债务还有股东融资。
股东融资对于许多的房地产企业来说只能成为一种奢望，所以房地产企业就将融资目标转移到了银行信贷上面。
这从融资的角度来讲，可以很好地形成一种避免税务的效应，从而对于整个的产业协调是很有利的。
但是房地产企业在信贷融资过程中会在一定程度上受到紧缩货币政策的影响，这对于企业的发展也是有一定负面作用的。
目前，中央银行加大了信贷管理的力度，因此这样会更加影响房地产企业的正常运营。
房地产企业的管控模式中国房地产企业集团管控模式11．房地产企业面临的管理挑战21.1背景：中国房地产已从“地产时代”进入“房产时代” 21.2“房产时代”下开发商面临的经营环境问题22.房地产业管理模式32.1成功房地产企业的四种管理模式32.2房地产企业管理模式新动向——集团化管理33.房地产企业集团管控模式的选择53.1集团管控模式简介53.2房地产企业的集团管控模式选择模型63.3房地产企业集团化管理必须解决的问题73.4专业型房地产集团管控模式84.标杆研究－万科管控模式和顺驰管控模式介绍105. 房地产行业咨询项目的内容15核心观点%26Oslash; 随着近年来房地产行业的高速发展，大量的专业房地产开发企业进行了大规模跨区域扩张，母公司的管理幅度迅速加大，这时母公司不能身兼项目操作者和管理者双重角色，企业从“母公司—项目公司/项目部”的架构向“总部—区域公司”的集团模式转型成为必然。
%26Oslash; 未来房地产开发企业的发展至少有八大趋势，即规模化、集团化、民营化、差别化、品牌化，战略化、上市化以及网络化。
随着我国房地产业竞争加剧，房地产开发企业向规模化、集团化方向发展的趋势已然显现，逐渐出现了一批执市场之牛耳的“房地产航母”、“房地产大鳄”，房地产企业的数量却越来越少,优胜劣汰越来越快。
%26Oslash; 什么是房地产企业的核心竞争力？潘石屹认为是创新，王石说是人才，任志强提出是资本；有的人说是管理，是资源整合能力，是土地；还有的人说是资金，是关系。
甚至有人尖锐地提出中国房地产企业没有严格意义上的核心竞争力。
%26Oslash; 理性的战略思考和建立科学的集团管理模式与流程管理是大型地产集团必然的选择。
%26Oslash; 未来房地产企业的咨询项目将主要集中在房地产业先进的管理模式、业务流程管理体系及人力资源管理体系的设计与实施方法上。
1．房地产企业面临的管理挑战1.1背景：中国房地产已从“地产时代”进入“房产时代”随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭等一系列涉及房地产业宏观调控政策的出台，中国房地产业的经营环境在进行着最为深刻的变化，房地产市场在走向规范和成熟的同时，亦面临着机遇和挑战。
房地产经济宏观调控下的管理模式
近20年来，我国社会经济可持续发展主要是以房地产为主导，在国民经济的发展中，房地产开发起着龙头带动作用，房地产行业的正常发展与人们的住房需求息息相关，针对当前房价过高，房地产经济泡沫的问题，国家各级政府部门应该引导房地产企业树立科学明确的发展目标和管理思路，不断适应和调整，实现更加健康的发展步伐。
本文主要分析了房地产经济宏观调控政策的影响以及相关建议，以供业内同行相互交流。
标签：房地产经济；宏观调控政策；影响；建议
房地产行业在我国国民经济体系中是一个重要的支柱产业，近两年来为了新疆维稳，旧城市改造拆除大面积的私房，在市场经济深入发展的背景下，我国房地产市场的竞争愈发激烈，房产价格只增不降，房地产经济泡沫问题严重，已经成为广大人民群众所困扰的问题，“房子是用来住的，不是用来炒的”，要想改变这样的局面，规范房地产市场的发展，国家制定和推出相关宏观调控政策是非常必要的，比如我市近几年的经济适用房、保障性住房等建设，就是想要从根本上解决当前的供需矛盾。
但最重要的还是要引导房地产企业不断的改善和调整，才会促进房地产行业的健康发展。
1、当前宏观调控政策对房地产经济的影响分析
1.1对房地产行业的影响
当前我国社会主义市场经济虽然不断深入发展，但因为市场竞争的缺陷，还存在着很多需要完善的问题，比如房地产过热就是一个重要的关乎民生、影响金融市场稳定的重大问题。
房地产企业在激烈的市场竞争形势下，将要面临很大的市场风险，企业之间的兼并重组不断，当前的宏观调控手段主要是加息政策，房地产开发商的贷款利息陡然提高，开发成本大幅提高，乌鲁木齐市土地价上涨也就直接导致房价的上涨，购房者的压力加大，这对购房成交率是非常不利的，提升了房地产项目的开发风险。
1.2对房地产经济环境的影响
我国经济发展已经进入新常态，人们对生活品质有了更好的追求，再加上计划生育二胎政策的放开，重新点燃人们的购房欲望，在这样巨大需求和经济利益的刺激下，房价迅速上升。
近几年来，国家中央银行实施了提高存款准备金的宏观调控政策，极大地限制了房地产企业的资金来源，特别是随着近年来存款利率不断上调，民间游資小额贷款卡死，更是深刻地改变了房地产经济结构，一些具有市场发展眼光的大企业借此机会获得了更大的市场占有率，也有一些开发企业陷入了绝境，从而造成了房地产经济中存在明显的两极分化状况。
1.3对相关社会文化要素的影响
当前我国对计划生育政策进行了调整，随着全面放开二胎政策的推出，当前青年群体一般都已经具有了一定的经济能力和社会地位，大多数地、州、县和兵团青年人都涌挤在城市工作生活，他们当中的很多人都不愿意与父母居住在一起，因而这些人成为当前商品房交易中的最主要购买群体。
2、房地产经济宏观调控下的管理模式
2.1分析挑战和机遇，树立明确的战略发展目标
在当前政府宏观调控政策实施的背景下，面对激烈的市场竞争，房地产企业应该断规范自身经营行为，在项目投资方面要更为理性，这样才能在行业内的竞争中赢得先机。
房地产企业领导者应该对宏观调控有个争取的认识，虽然行业内的竞争变得更加激烈，优胜劣汰的形势更加紧张，但这也存在着很大发展机遇，企业自身需要不断提升自身的竞争力，树立优质品牌，赢得市场口碑，这才是当前房地产企业的发展之路。
2.2明确经济发展与管理思路，努力增强企业核心竞争力
房地产企业在增强自身综合竞争力的过程中，应该明确经济发展与管理思路，具体需要做好以下几项工作：
a）增强决策能力。
企业管理者要从自身实际出发，清晰地分析行业发展方向，着眼长远，制定科学的发展管理模式，这样才能企业在发展过程中才能更具弹性，灵活应对各种政策调整；
b）强化人才支撑。
人才决定着企业之间竞争的水平，房地产企业要把人才建设放在更加突出的位置之上，加强人力资源管理，从而正确分析行业发展动态，促进企业长足发展；
c），注重企业文化建设。
房地产行业具有高投入、高风险、周期长、市场形势变幻多端的特征，一不小心就可能造成非常严重的经济损失，甚至导致企业倒闭破产。
再就是当前我国市场结构也不稳定，购房者自身和供求关系等方面都难以捉摸，此外还要受到国际上房地产企业的冲击。
在这样的背景下，要想在竞争激烈的市场中赢得先机，就需要做好企业文化建设，始终把握市场行情，建立企业核心价值观，领导和员工团结奋进，促进企业核心竞争力不断增强。
2.3因地制宜，深入开展市场调研
房地产企业在项目投资过程中需要全面认真的规划，一切从实际出发，坚持因地制宜的原则，全面把握市场环境状况，做好工程项目的规划、施工及房产销售等工作，项目应该注重精而不要求大，运用创新发展理念，打造特色品牌。
要想实现这样的目标，市场调研部门应该加强自身工作质量，对地块和资金状况做好科学评估，出具可行性报告，同时要找准房屋产品入市时机，制定合理的销售
价格，这样才能真正满足市场上消费者的需求，始终确保产品能够受到欢迎。
2.4加强品牌建设，关注服务工作
品牌是产品的生命，对于房屋产品也同样如此，如果一个房地产企业拥有了优质品牌，产品自然就会处在热销位置上。
品牌主要分为企业、老板和产品三个内容，品牌是企业的独特理念，需要对此不断打磨。
另外，房地产不仅包括质量，还要涉及到物业管理、实体配套等内容，做好企业服务工作，在软实力的提升过程中，能够创设更加宜居的小区。
3、结语
十九大提出“多主体供应、多渠道保障、租购并举的租房制度”是一个全新的提法，指明了我国未来住房制度的基本特征和改革方向。
以后的房地产市场调控政策会更加连续和稳定，房地产企业在此背景下要积极革新，创新发展管理模式，运用优质产品来抢占市场份额，促进房地产经济朝着更加健康的方向发展。
参考文献：
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