房地产经济宏观调控下的管理模式

发展 。 １ ． １ 房地 产 资金扩 张迅 速 ， 导致 热点 地 带 的房地 产价 水平 ， ２ ． ３ 在 宏 观 调控 下 的房 地 产产 业 运 营模 式 的根 本 性 格增 长 过快。当前 ， 在我 国的一 些地 区 ， 房地产 产业存在 发 转变。 我 国的房地 产产 业 需要整 合资 源 ， 让 房地 产开 发商 展 过热 的 问题 ， 这严 重影 响 了次 产业 的健康发展 。因此 ， 只 必须 有采 取 有效 措 施 才能解 决 房地 产 的价 格 增 长过 快 这 一 问 彻底 转 变成 为房地 产投 资商 和房 地产 企业 家。 因此 ，
转 变运 营 的模 式 、 优 化 投资 环境 、 题， 更 能 保证社 会经 济健 康发展 。 目前 的中 国正是 处于调 发 挥房地 产 产业 的优 势 、 新经 济” ？是信 息 与 整产 业结 构最 关键 的时 期 ， 房地 产 投资在 整个 固定 资产额 不断扩 大盈利 的空 间。什么是 所谓 的“ 资本 的完 美结合 。在 宏观调 控 政策 的压力 下 ， 房地 产企 业 中的 比重 有大 幅的提升 。 这在 一定 程度上减 轻 了传 统产业 以 投 资额 减 少 对于 经济 增长 的负面 影 响 ，可 是从 另 一 方面 要 充 分发挥 技术 的手段 和优 势 ，完 善资金 流和信 息 化 ， 想， 房地 产产 业额 的急剧 增长 也会 导致房 价过 高和 房地 产 此推动 行业 的健康 发展。 ２ ． ４ 在 宏观调 控 的政策 下运 用品牌 开拓市 场。在 宏观 产业 巨头 的 出现。 房地 产产 业 需要把信 息 管理 提升 到正 常运 １ ． ２ 房 地产 产业融 资渠道 的单一 化。由于房地 产企 业 经济 的影 响下 ， 营 当 中 ， 并 且 要建 立 新 的管理 运 营模 式 ， 实现 信 息 之 间 的 主 要依 靠 的是信 贷 资金 ， 所 以， 造 成 了融 资渠 道 比较 单 一 更加 注 重房 地产 的局 面。 房 地产 在 融 资时 需要 依靠 银 行债 务 还 有股 东 融 畅通 。 需要不 断把房 地产 商 品推 向市场 ，

重庆房地产行业经过近 20 多年的发展，在行业本身和市场 发展上都取得了长足进步，但由于房地产业自身具有的风险高、 开发期长、市场变化快、涉及方面广等特点，造成了重庆房地产 市场产品同质化严重、产品结构不尽合理、市场呆滞等问题，以 致许多企业运作举步维艰。其中影响因素很多，但究其根本却 是房地产企业内部管理方面存在问题。
实务
重庆市房地产企业现行管理模式 存在问题及相关对策
□ 徐艳梅 徐先航
摘 要 本文结合当前重庆市房地产企业的发展状况， 针对 近年 来 房地 产企 业 中在 高速 发 展中 管理 模 式出 现 的问 题进 行 深入 分析 并 从不 同的 角 度提 出相 应 的对 策 和建 议。 关键词 房地产企业 管理 存在问题 对策 中图分类号：F29 3．30 文献标识码：A
一、目前重庆市房地产企业现行管理模式存在问题
（一）房地产企业只注重短期行为，不重视品牌的创立。 目前我国房地产行业的利润率一般都超过社会其它行业的 利润率，同时由于房地产行业的进入壁垒较低，从上世纪九十年 代后期开始一大批社会游资开 始涌入重庆市的房地产开发行 业。资金的性质决定了这些房地产开发商采取的就是捞一把就 走的策略，既没有长期的企业发展计划，也无所谓品牌的创立。 这些开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发，根本不重视 自身的信用和品牌。银行业 2005 年对我国 30 多个行业的信用 状况进行了内部排序，房地产业排名倒数第四，仅居冶金行业、 外经贸行业和酒店业之前。目前重庆的开发企业以本土企业居 多，大多没有引入先进的管理理念，不注重长效投入而看重短期 利益，在品牌建设方面显得比较欠缺。 （二）房产开发商资本结构单一，资金管理风险过高。 由于重庆市目前融资规模太小，在人民银行收紧银根的大 趋势下，房地产作为资金密集型产业，加之目前其 70%以上的资 金来自银行贷款的现实情况，如何获取项目开发所需的大规模 资金已成困局。重庆市大量的房地产开发企业只能走间接融资 道路，向银行申请开发贷款。对于大多数开发企业而言，银行信 贷资金及商品房预售款已成为整个开发项目的主要资金来源。 2004 年重庆市房地产开发企业资金来源的统计结果显示，国内 贷款 82．69 亿元，所占比重为 15．6%；企业自有资金 171．66 亿 元，所占比重为 20．2%；建筑司的工程垫款和购房者的预付款 216．93 亿元，所占比重为 40．8%(后者的 80％也源于银行贷款)。 从以上数据可以看出，目前重庆市的房地产开发企业资本结构 单一，企业负债比例过高。特别是目前国家加大了对房地产行 业宏观调控，使得开发商融资的难度进一步加大，一旦开发商在 项目资金管理上出现问题，或者开发项目销售不畅，将引发连锁

房地产企业如何应对宏观调控政策【摘要】宏观调控政策对房地产企业产生重大影响，企业需密切关注政策动向。

加强政策研究，了解最新动向，构建多元化经营模式，减少敏感度。

稳健财务政策，提高抗风险能力。

积极拓展海外市场，减轻国内政策波动影响，加强与政府沟通争取资源支持。

灵活调整经营策略，应对挑战，关注政策走向制定预案，保持稳健经营增强抗风险能力。

通过这些举措，房地产企业可以更好地适应宏观调控政策变化，稳健发展。

【关键词】房地产企业, 宏观调控政策, 政策研究, 多元化经营, 财务政策, 海外市场拓展, 政府沟通, 经营策略调整, 风险管理, 政策应对措施, 稳健经营。

1. 引言1.1 宏观调控政策对房地产企业的影响宏观调控政策对房地产企业的影响是非常重要的，这些政策直接影响到房地产市场的发展和企业的经营。

随着国家经济的发展和变化，政府经常出台宏观调控政策来保持经济的稳定和可持续发展。

这些政策包括货币政策、财政政策、土地政策等。

对于房地产企业来说，宏观调控政策的变化会直接影响到企业的销售、资金来源、成本控制等方面。

货币政策的调整对房地产企业影响最为明显。

货币政策的收紧会导致房地产市场的融资成本上升，企业融资难度增加，销售受到影响。

而货币政策的宽松则会促进房地产市场的发展，企业融资成本降低，销售增长。

除了货币政策外，财政政策的变化也会对房地产企业产生影响。

财政政策调整可能影响企业的税收负担，影响企业的盈利能力。

土地政策的变化也会直接影响到企业的土地储备和项目开发。

房地产企业需要密切关注宏观调控政策的动向，及时调整经营策略，做好应对措施，以应对政策变化带来的挑战。

1.2 房地产企业需密切关注宏观调控政策房地产企业作为受到宏观调控政策直接影响的行业之一，需要密切关注政策的变化，及时调整经营策略以适应环境的变化。

宏观调控政策的调整往往会直接影响到房地产市场的供求关系和价格波动，对企业的经营活动、融资政策、销售策略等方面都会带来挑战和机遇。

回
为土地红利的存在， 做房地产实在太容易 涵 活方式已 和生 经成为置业
管理水平跟不上， 不能实现
规 模经济 ， 何不将 一个项 那 目做 精做细 ， 实现 差异化竞
Ｉ 了没有人在管理上， ， 在成本控制上和体制 者们 需要的 。 更 了 如果企 业
机制上思考太多
、
模要到效益， 谁能抢占市场份额， 都将一 目
一
盈利模式， 力图建立住宅产业化、 实现规模 水平 ； 在项 目管理上 ， 科建 立了一种矩 形 万 经济的盈利模式。 超事业黼 ０ 的混合结 构， 在总决策者与各事
向规模要效益
如果 ｇ 怀 再上涨 ， 市场需求不再无限
扩大、 主流模式难以为继 的时候， 那就得 向
这个循环的盈利模式将难以 日渐失去市场竞争力。 面对持续的调控 ， 不 至开始下跌时’
降价， 死不降价， 似乎成了所有房地产企业 的共识 。 待土地红 利的再次 来临 ， 期 或许
再也不会来临了。
后起 之秀 恒大 地产 依靠此 模式 在 二 线城市大肆扩张 ， 并将之发挥 到了极 致， 将重复的循 环一步到位 。“ 大量 拿地一付
围， 不仅 市场 需求 无限 ， 房价 还在 不断上
涨 ， 值预 期不 断 自我强化 ， 升 市场氛 围进
一
步被 烘托 ， 是， 于 这击鼓传花 的游戏 得
说明了这点。
规模经济。 只是房价不断上涨、 市场空前繁 值， 甚至开发销售利润不如直接转卖土地获
荣， 丰厚的土地红利把这一切都掩盖了ｃ 因 益大 ， 即开发利润为负数 ， 需要用土地增值
此 从本质上来说， 更多是市场造就了今天房 来补贴。 地产企业的辉煌 ， 而不是企业能力； 而市场 对房地产 的万千宠爱， 娇生惯养的企业 让 当宏观调控不断持续 ， 市场需求受到打 压， 投资者侮 不足， 进而房价不再上涨甚

居住 者 居住 者是指 住 房 的最终 使用者 ，他 们通 过 租赁 、
投资者的盈利模式主要有两种： 一种是购买商品
房后 持有 一段 时 间 ，待 房价 上涨 后卖 出 以赚 取差 价 。 这种 模式 通 常被 认为 是炒 房或 投机 。 另一种 模式 是购
买商品房后长期持有 ， 依靠 出租赚取长期的租金收益
牌， 主动 调 整 自我 ， 顺应 政 策 发 展 的开 发 企 业将 得 到 壮 大和 完 善 ， 不适 应 新环境 的开发 企业 将面 临被 市 而 场 淘汰 的危 险 。 对 开发 商来 讲 ， 响最大 的应 该 ‘ 影 限套 型 、 限房
２
２６ 第９ 总３ ０ 期
维普资讯
定程度上抑制住宅的开发建设投资。 政府通过这种新
的招 标方 式 抑 制 了开 发 商对 产 品 的定 价 权 和 产 品类 型 的选 择权 。对 于 地产 行业 这 意 味着 制 度建 设 、 资源 配置 都 会 发生 变 化 、 即游 戏 规 则 改变 了 ， 至 连 价 格 甚 定 位都 不再 是开 发商 所 能选择 的 了。 的招 标 方式 和 新 小户型 比例 的 限制 已经 削 薄 了开 发 商 的利润 ， 力 之 压 下 ， 发 商 必 须 改变 他 们 的技 术模 型和 手 段 ， 至 战 开 甚 略构架 都要 发 生变化 。 一部 分 住宅 开 发商将 向商用 房 地 产转 移 ， 身 酒店 、 字 楼 、 投 写 商业 及 刚 刚兴起 的工 业 厂 房 、 流 园区 的开 发 ； 一 部分 将 选 择 彻 底 退 出房 物 另 地 产投 资 。 对 开 发 商 影 响较 大 的还 有 九 部 委 《 见》中对 闲 意 置土地 满两 年收 回使 用权 的规 定 。 尽管 这项 政 策不 是 第 一次 提 出 ， 方政 府 也 并未 严格 执 行 。本 次调 控 监 地

中国房地信息[论坛]F O R U M在持续不断的宏观调控政策影响下，房地产企业发展面临新的洗牌。

如何加以应对并尽可能抓住先机，以促进公司的可持续发展，这是每一个房地产开发企业都在认真思考的重要问题。

宏观调控的主要影响宏观调控给房地产企业带来的影响，主要表现在以下几个方面:一是土地门槛提高，不少开发企业难以为继。

在宏观调控的政策影响下，如对企业竞标资质提高、高额的保证金要求和获取土地严格的付款条件等，使得不少开发企业面临难题乃至产生生存危机。

二是融资难度不断增加，房地产开发企业压力陡然增加。

如2007年央行5次加息等，导致开发商资金普遍吃紧，他们被迫寻找新的融资渠道以修补日益紧绷的融资链条，以避免被淘汰的命运。

三是企业收益降低。

在相关政策的影响下，房地产开发企业成本提高，房价不断调整理性回归，房地产资金回收期拉长，房地产开发企业的盈利水平随之下降，收益空间被压缩。

概而言之，随着宏观调控的不断深入，房地产行业整合加快，发展转型加速，优胜劣汰的形势愈发明显。

资本运作水平、土地储备能力和专业细化运营，已成为房地产开发企业竞争的三大战略基地。

房地产企业的发展策略宏观调控使土地、金融、物业、消费四大市场发生了明显变化，房地产开发企业的竞争格局也因此随之不断调整。

那么，面对这种新的形势，房地产开发企业应采取如何对策，才能促使自身的可持续发展?调整发展模式。

众所周知，传统的开发模式，以土地为核心，以直接获取土地作为企业的生命线。

企业的发展，完全依赖于土地的开发。

在土地市场门槛不断提高的情况下，此种模式的局限性越来越大。

有鉴于此，开发企业应从投资买地开始就应转型，寻找自己的合作伙伴或投资商。

开发商花更多的功夫在间接渠道上获取土地，成本低、机会多，是一种非常有效的途径。

如不同企业的兼并或合作。

从而获得更多的物业项目或土地。

例如，2007上半年富力地产通过收购方式，拿下上海、昆山、天津、海南及沈阳7块总建筑面积为274万平方米的土地，为企业的可持续发展和规模化发展打下坚实的基础。

产业经济摘要：现阶段，房地产企业受到国家宏观调控政策及自身融资约束这两个因素的制约，存在资金紧张、库存压力大的问题。

大方向上去调控财政政策中有关于房地产企业营运资本的需求。

分别实施不同的方案去针对处于不同融资约束条件下的房地产企业，其中因为受融资约束较强的企业的调整成本相对更高，因此WCR以更加缓慢的速度向目标值靠齐。

本文主要应用融资约束理论，从大方向上思考国家调控政策及微观层面融资约束的有关影响，并研究营运资本的动态变化，根据这些数据信息为房地产企业营运资本的管理提供一些决策上的帮助。

关键词：房地产调控政策；融资约束；营运资本在我国的经济发展过程中，房地产行业占据了重要的地位，在最近几年来，伴随着持续上涨的房价，房地产泡沫破裂的风险也有所增大，政府想要避免这种现象出现，增强了房地产的调控力度，不单对最初的限购，限价以及限贷进行了一定的调整，还对之后的限售，限商以及调控政策进行了一定的改变，很多省市前后提出了对租房者以及购房者更优惠的方案。

同时国家也提出了各种相对严格的调控方案，引起的房地产企业库存量升高是不可避免，尤其是二三线城市，库存的负担相对更大。

房地产企业的资金相对缺乏，应收账款持续上涨。

所以，大方向上去调控财政政策中有关于房地产企业营运资本的需求，必须要制定相对健全的营运资本管理制度。

如此，才可能避免出现房地产企业资金链断裂的现象。

一、房地产企业营运资金管理效率的影响因素（一）宏观政策因素分析。

房地产企业的跌宕起伏，关键是因为政策影响，国家依靠对宏观经济的深入了解，制定了各种具有针对性的方案，这部分方案的提出，使原来正处于上升时期的房地产企业产生了一定的变动。

在政府对其的发展进行调控的过程中，资金的来源逐渐变得紧张，尤其是国家在房地产调控方面的力度较大时，例如，不允许卖期房以及禁止对承包商资金过多的占用。

如此，便进一步提升了房地产企业在资金方面的需求，并且从根本上对企业的营运资金来源带来了相对较大的影响，同时还对资金的应用效率造成了改变。

管 理科 学
・ ２ ８ １．
试论房地产宏 观调控政策 下如何有效开展 住房 公积 金管理工作
王 威
（ 哈 尔滨住房公积金 管理 中心， 黑龙江 哈 尔滨 １ ５ ０ ０ ０ ０ ）
摘 要： 针 对房地产 宏观调控政策 下如何有效开展住 房公 积金 管理 工作展开 了论述。 关键词 ： 住 房公 积金 ； 宏观调控 ； 管理 毋庸置疑 ， 住房公积 金制度为加快 我国住房 制度改革 ， 全 面实 中央利用增加供给缓解房地产市场矛盾的决心与智慧。 现住房分配货 币化 以及促进 房地产业快速 发展起到 了巨大 的推动 ２新 形势下住房公积金管理工作 的指导思想以及 总体 工作思路 作用。 从 中央继续坚持房 地产宏 观调控 的思 路上看 ， 我 国的房地产市 从 目前的房地产经 济形势看 ， 尽管 ２ ０ １ ０年 ， 针对上涨过 快的房 场供应 体系在体现 “ 国计 ” 的 同时 ， 更 注重 “ 民生” ， 住房政策 也逐步 价， 国务院发布 了被 称为“ 史 上最严厉 的房地 产调控政策 ” 的“ 国十 向满足人 民基本生活需求 回归 ， 向社会保障和准公共产品 的属性 回 条” ， 但是 ， 由于各级 部门的落实 问题 和房地产市场 的复杂现 实 ， 房 归 ， 住房公积 金的管理工作应 当以此 为契机 ， 对制 度实施二 十年来 地产 市场仍不稳定 ， 住房矛盾仍很 突出 ， “ 调控 ” 仍将是未 来一段 时 的工作进行深层 次的总结 ， 查缺补漏 ， 强化优势 ， 进一步完善制度的 期 的房地产政策 的核心理念 ， 因此 ， 准确研判 预期的宏观 房地产调 功能定位 ， 确定其作为政策性住房金融体系主体的地位。 因此 ， 新形 控 政策走 向 ， 加强住房公 积金管理工作 的前瞻性研究 ， 对促 进住房 势下住 房公积金管理工作要 以邓小平理论和“ 三个代表 ” 重要 思想 公积金制度实 现跨越式发展显得尤为重要。 为指导 ， 深人贯彻落实科学发展观 ， 紧紧 围绕 “ 十二五 ” 规划纲要确 １ 预期房地产宏观调控政策分析 定的 “ 住有所居 ’ 的战略 目标 ， 服务住房民生 ， 促进 民生改善 。 总体 是抑制房地产投机投机性需求依然是政 策主基调 。 今年 ６月 工作思路应以支持职工家庭解决基本居住 问题为 主线 ， 以进一步完 份， 在” 市场 回暖、 房 价反 弹“ 的声音纷纷见诸媒 体的情况下 ， 有些人 善制度 的功能定位 、 拓宽资金的使用渠道 、 加强对 中低收人职工 家 抛 出了中央对于房地产调控主基调将改变 的论调 ， 甚至有人做 出了 庭 以及保障性住房建设 的支持力度为重点 ，通过扩大制度覆盖面 、 中央将放松调控 的猜测 。 对此 ， 国家高层及相关部 门开始警觉起来 ， 建立标准化管理体 系 、加强资金风险防范 以及提升综合服务能力 ， 先后派 出督查组 ， 对１ ６个省（ 市） 贯 彻落实国务院房地产市场调控政 推动住房公积金 制度实现新跨越。 策措施情况开展专项督查。 及至近 日， 在谈及未来的政策走向时 ， 住 ３需要做好的几项基础性工作 建部 负责人表示 ，将按 照 国务 院对房地 产市场调 控工作 的总体部 ３ ． １ 尽 快完成《 住房公 积金管理条例 》 的修 订工作 ， 明确 以下几 署， 各部 门 、 各地 区将 继续坚定 不移 地贯彻执行房 地产市场 调控政 个 问题 ： 一是 明确赋予住房公积金制度公共 住房政策 目标 。 在我国 策， 坚决抑制投机投资 陛购房需求 ， 支持居 民合理 自住性需求 ， 促进 实现“ 住有所居” 的住房政策 目标下 ， 解决 中低 收入群体 的住房 问题 房地产市场平稳健康发展。此次会议明确部署 ， 要 坚定不移地搞好 是政策关注 的焦 点 。住房政策 目标 的实现需要与之 配套 的财政政 房地产 市场调控 ， 可见 中央对 于房地产调控 的决心没有 动摇 ， 抑制 策 、 税 收政策 、 金融政策和管制政策 的支持 ， 这其 中 ， 通 过住房金融 房地产投机投资性需求 的政 策主基调没有改变 。 二是严格实施差别 特别是政策性住房金融体系的发展来 解决居民住房问题 ， 是各 国住 化住房信贷 、税收政策和住 房限购依然是房地产调控 的主要措施 。 房政策内容 的重要组成部分。作为我国当前政策性住房金融工具 ， 上述三项措施 自 ２ ０ ０ ９年陆续实施 以来 ， 在很大程度上打击 了投机 、 住房公 积金应该通过为公共住房建设提供必要的金融支持 ， 通过住 抑制了投资 ， 特别是限购更是一项非常有力 的政策 ， 有数据表 明， 实 房金融支持提高 中低收人群体的住房支付 能力 ， 承担起公共住房政 施 ４ ９ 个 限购城市 的成交逐步下跌 、 降价促销频现 。不久前 ， 住建部 策中公共住房金融的责任。 二是建立统一 的风险管理和流动性管理 负责人强调 ，将继续指 导督促 限购城市严格执行住房 限购措施 ， 确 机 制。通过创新管理模式打破各地方住房公积金独立运作的现状 ， 保 限购措施实施效果 。此次会议部署 ， 充分表 明严格实施差别 化住 通过金融工具创新来改善全 国住 房公 积金 资金 的流动性 问题 、 提高 房信 贷 、税 收政策 和住房 限购措施依 然是 房地产调控 的主要措施 ， 公积金 的资金使用效率 ， 有效发挥住房公积金 的政策性住房金融功 并逐步建立符 合我 国国情 、 系统配套 、 科学 有效 、 稳定 可预期 的房地 能 。 产市场调控政策体 系。三是加强保 障房建设 、 管理与分配是房地产 ３ ． ２进一 步扩大缴存覆盖面 ， 体现制度的公平性 。对未建制或建 调控 的一项重要措施 。保 障房建设是一项 重大的民生工程 ， 不仅有 制不规范单位的经济类 型 、 人员构成 、 财务状况 等进行综合分析 ， 分 利于缩小 收入差距 ， 促进社会和谐稳定 ， 也 有利于优化投资结构 ， 扩 类 建档备案 ， 对 确有 困难 的单位 ， 可 以采取 低起点 进入 、 低 门槛拓 大消费需求 ， 带动相关产 业发展 ， 更 能在很大程 度上有 利于支撑城 展 、 逐 步规范到位 的措施 ， 推动扩面工作取得实效 。 一是新成立 的单 镇化发展 ， 促进经济平 稳较 快发展和物价总水平基本稳定 。与此 同 位 ， 统一按 现行规定建制 ， 杜绝新增 “ 欠账” ； 二是条件 尚不成熟的企 时， 保 障房将在很大程度 上稀释商 品房 市场的需求 ， 对 于房地产调 业 ， 可 以实行分 批次或分档次建制 ， 但要 明确 实现 规范建制 的具体 控成果 的巩 固将起到促进作用 。鉴于此 ， 中央高层近年来一直高度 时间计划。 三是已为部分 职工建制 的单位 ， 继续扩大缴存 面 ， 实现全 重视保 障房的建设 、 管理 与分 配工作。８月 ３ １日， 国务院总理温家 员建制 ； 四是对规模 以上未建制 的企业 ， 限期为职工全员建制 。 宝在 天津考察保 障房建设情况 时要 求已经建好 的保 障房要 加快人 此外 ， 还要 重点研究解决 “ 三类 ” 群体 的住房 困难 、 改善居住 生 市， 并强调保 障房 的分配 和管理 ， 必须体现公平 、 公正和透明。 此前 ， 活质量的问题 ： 一是因下 岗和失业 而被 封存 的数 百万 职工住房公积 国务 院副总理李克强在北京考察保障房时 ， 也强调 了保障房 的公平 金账户基本没有受 到惠及的 问题 ； 二是个体 工商 户和灵 活就业人员 分配 问题 ， 提 出“ 保障房公平分配是生命线 ” 。 此次会议明确部署 ， 要 参加住房公积金制度人群 比例不高的 问题 ； 三是 大量进城并在 当地 推进保障性安居工程建设 ， 确保保 障房公平分 配到低收入群众的手 工作数年 ， 为城市做 出贡献但仍被 限制 于该制度之外 的外来务工人 中， 充分表 明中央 已经将加强保 障房建设 、 管理与 分配作 为房地产 员 ， 需要通过住房公 积金制度来提高解决住房能力 的问题 。 调控 的一项重要措施来 抓。 四是加 大普 通商 品房供应力度将成为房 ３ ． ３ 进一步提升管理水平和服务能力 ， 体现管理的专业化 。一是 地产调控重要 手段 。 近年来 ， 房地产市场的供求失衡 ， 尤其是普通商 制定 统一规范 的住房公积金管理 内控准则 、 人员任职资格标准和评 品房供应不 足现象一直较 为突出 ， 房地产市场豪 宅产品过 多 、 空置 价考 核标准制度 ， 加强绩效考核 ， 提高全行业管理效率 。 二是建立统 率居高不下 、 普通 商品房供应不 足等现象 ， 不仅在很 大程度上 造成 的住房公积金计算机 管理系统 ， 加强信息沟通与交 流 ， 节约管理 了资源浪 费 ， 更在很大程度上推高了房价 。 此次会议 明确部署 ， 要 加 费用 ， 降低 管理 成本 。三是进一步 简化 业务办理手续 ， 提高 服务效 快 普通商 品住 房土地供应 ， 有效增�

国家宏观调控下房地产企业发展的战略要点摘要：现如今，全球的经济正处在调整的关键阶段，中国的城市和工业发展状况也有所改善，房地产企业处在这两块沃土中，受益颇多，为自身发展提供了更多的机遇。

在国家宏观调控政策的影响下，房地产企业生存和发展模式发生了质的突破，这样房地产企业就能很好地将经济效益和社会效益统一起来，最终实现快速稳步发展。

关键词：宏观调控房地产企业发展战略在当前，我国为了解决房价上涨过快的问题，出台了一些相应的宏观调控政策。

许多人认为，在宏观调控下的房地产企业将面临诸多突破性的改观，甚至会有一些企业退出市场。

在这种背景下，我们需要从企业发展现状、发展机会等多方面入手，采取积极合理的措施，提升房地产产业的整体发展水平。

1 房地产企业的发展现状与问题分析1.1 房地产资金扩张迅速，导致热点地带的房地产价格增长过快。

当前，在我国的一些地区，房地产产业存在发展过热的问题，这严重影响了次产业的健康发展。

因此，只有采取有效措施才能解决房地产的价格增长过快这一问题，更能保证社会经济健康发展。

目前的中国正是处于调整产业结构最关键的时期，房地产投资在整个固定资产额中的比重有大幅的提升。

这在一定程度上减轻了传统产业投资额减少对于经济增长的负面影响，可是从另一方面想，房地产产业额的急剧增长也会导致房价过高和房地产产业巨头的出现。

1.2 房地产产业融资渠道的单一化。

由于房地产企业主要依靠的是信贷资金，所以，造成了融资渠道比较单一的局面。

房地产在融资时需要依靠银行债务还有股东融资。

股东融资对于许多的房地产企业来说只能成为一种奢望，所以房地产企业就将融资目标转移到了银行信贷上面。

这从融资的角度来讲，可以很好地形成一种避免税务的效应，从而对于整个的产业协调是很有利的。

但是房地产企业在信贷融资过程中会在一定程度上受到紧缩货币政策的影响，这对于企业的发展也是有一定负面作用的。

目前，中央银行加大了信贷管理的力度，因此这样会更加影响房地产企业的正常运营。

房地产企业的管控模式中国房地产企业集团管控模式11．房地产企业面临的管理挑战21.1背景：中国房地产已从“地产时代”进入“房产时代” 21.2“房产时代”下开发商面临的经营环境问题22.房地产业管理模式32.1成功房地产企业的四种管理模式32.2房地产企业管理模式新动向——集团化管理33.房地产企业集团管控模式的选择53.1集团管控模式简介53.2房地产企业的集团管控模式选择模型63.3房地产企业集团化管理必须解决的问题73.4专业型房地产集团管控模式84.标杆研究－万科管控模式和顺驰管控模式介绍105. 房地产行业咨询项目的内容15核心观点%26Oslash; 随着近年来房地产行业的高速发展，大量的专业房地产开发企业进行了大规模跨区域扩张，母公司的管理幅度迅速加大，这时母公司不能身兼项目操作者和管理者双重角色，企业从“母公司—项目公司/项目部”的架构向“总部—区域公司”的集团模式转型成为必然。

%26Oslash; 未来房地产开发企业的发展至少有八大趋势，即规模化、集团化、民营化、差别化、品牌化，战略化、上市化以及网络化。

随着我国房地产业竞争加剧，房地产开发企业向规模化、集团化方向发展的趋势已然显现，逐渐出现了一批执市场之牛耳的“房地产航母”、“房地产大鳄”，房地产企业的数量却越来越少,优胜劣汰越来越快。

%26Oslash; 什么是房地产企业的核心竞争力？潘石屹认为是创新，王石说是人才，任志强提出是资本；有的人说是管理，是资源整合能力，是土地；还有的人说是资金，是关系。

甚至有人尖锐地提出中国房地产企业没有严格意义上的核心竞争力。

%26Oslash; 理性的战略思考和建立科学的集团管理模式与流程管理是大型地产集团必然的选择。

%26Oslash; 未来房地产企业的咨询项目将主要集中在房地产业先进的管理模式、业务流程管理体系及人力资源管理体系的设计与实施方法上。

1．房地产企业面临的管理挑战1.1背景：中国房地产已从“地产时代”进入“房产时代”随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭等一系列涉及房地产业宏观调控政策的出台，中国房地产业的经营环境在进行着最为深刻的变化，房地产市场在走向规范和成熟的同时，亦面临着机遇和挑战。

中国房地产企业的经营模式-概述说明以及解释1.引言1.1 概述中国房地产行业作为一个重要的经济支柱，在中国经济发展中起到了积极的推动作用。

多年来，中国房地产企业的兴起和发展经历了不断的探索和变革，形成了独特的经营模式。

中国房地产企业的经营模式可以概括为以土地储备为核心，以开发建设为主导，以销售盈利为目标的商业模式。

在中国，土地供应主要由政府掌控，房地产企业通过竞拍土地使用权来获取土地资源。

随后，他们会投入巨额资金进行规划、设计和建设，将土地开发成住宅、商业或办公用途的房地产项目。

最后，他们通过销售房产来获取利润。

值得注意的是，中国房地产企业的经营模式还包括其他几个关键要素。

首先，房地产企业常常依靠高额贷款来支持项目的建设，因此房地产开发往往伴随着较高的杠杆。

其次，为了扩大销售规模和提升品牌形象，房地产企业广泛采用各种市场营销手段，如广告宣传、促销活动等。

此外，房地产企业还注重与政府、金融机构和供应商等各利益相关方的合作，通过各类合作伙伴关系来获取资源和获得支持。

中国房地产企业的经营模式也存在一些争议和挑战。

一方面，土地资源有限，导致房地产企业竞争激烈，市场供求失衡时容易出现波动。

另一方面，过度依赖广告宣传和促销手段可能导致市场竞争的不公平，加剧了行业的不稳定性。

此外，房地产企业还面临政策调控、环保要求和社会责任等方面的压力。

总体来说，中国房地产企业的经营模式紧密结合了市场需求、政府政策和金融支持，既推动了经济增长，又面临着一系列的挑战。

随着中国经济的转型和房地产市场的调整，未来中国房地产企业的经营模式可能会面临进一步的改变和创新。

1.2文章结构1.2 文章结构本文分为引言、正文和结论三个部分，下面对每个部分进行详细介绍：引言部分主要包括概述、文章结构和目的。

首先，我们将概述中国房地产企业的经营模式的重要性和研究的背景，引起读者对该主题的兴趣。

其次，我们将介绍本文的结构，明确文章的框架和各部分的内容安排，以帮助读者更好地理解文章的整体结构。

当前经济形势下房地产开发与管理模式的创新摘要：房地产行业的快速发展对于推动我国社会主义经济现代化建设起到了巨大的帮助作用，而随着新国家调控政策的出台，使得房地产开发企业的经济运行产生了巨大变化，在党的十八大盛会中提出了人均收入翻一番的奋斗目标，在解决了吃穿问题后，更多的开始关注民生质量，显而易见，十八大之后，房地产业注定将与改善民生绑定更紧。

本文通过对房地产行业发展促进我国社会经济发展的作用进行分析，提出了当前房地产开发企业发展中面临的挑战及创新应对策略，以期更好地推动房地产行业的健康发展，为改善民生作出更大贡献。

关键词：房地产；开发与管理；模式创新房地产本身具有一定的增值性和保值性，对于应对通货膨胀具有一定作用，由于居民投资渠道较少，再加上人民币长期升值的影响，使得大量资金流入房地产市场，使得过去几年的房地产行业发展呈现出一片繁荣发展的景象。

但过快增长的房地产经济，使得房地产行业发展呈现出泡沫影像，近两年来，国家连续出台的一些房地产政策对于降温房地产市场起到了较大的作用，但是这种非理性的房地产投资行为并不是一朝一夕能够消除的，需要国家制定持续性的宏观调控政策。

面对当前的经济发展形势，房地产企业如何才能脱离泡沫经济，实现自身的创新发展是急需解决的重要问题。

一、房地产行业发展对于我国社会经济的促进作用经过近三十年的发展，我国的房地产行业逐渐趋于成熟，近年来的高速增长，更是进一步推动了房地产开发企业实行大规模跨地及扩张，对于我国的经济发展也作出了巨大的贡献。

作为社会主义市场经济的重要组成部分，当地产行业的进步始终与我国的综合国力提升紧密相连，而与其相关的建筑行业、建材行业等也争相繁荣发展，这对于我国整体经济水平的提升具有重要意义。

房地产行业促进我国社会主义经济发展已经是不争的事实，但是，近年来快速发展的房地产行业对于民生造成的困扰也使得我国整体经济发展质量的提升受到了一定影响，房地产是关乎民生生存与发展的基本条件，其与民生的联系非常密切，因此，房地产行业的平稳发展对于改善民生有较大的帮助作用。

房地产宏观调控政策走向及影响分析摘要：房地产市场要健康稳定的发展，必然要通过政府进行有效引导。

为了控制过快上涨的房价，我国政府已经采取了一系列的宏观调控手段对房地产市场进行调整，也起到了一定的效果。

在未来，房地产宏观调控政策必然会随着房地产行业的发展而继续深入，本文就当前我国房地产宏观调控政策的实施对国民经济的影响做出了简要阐述，并结合笔者经验，对如何实现房地产行业的发展与国民经济有效增长的平衡提出了一些见解和看法。

关键词：房地产；宏观调控；影响中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）10-000-01一、房地产宏观调控政策对国民经济的影响首先，房地产行业具有很长的产业链，影响范围广泛而深远，作为国民经济的支柱产业之一，对经济的推动作用较为明显。

2007年前经济过热之后，国家出台了一系列抑制经济过热的措施，经济的回落导致了我国很多产业包括房地产行业相关的钢铁、水泥等产业都出现产能过剩的现象。

通常，供给的上升是由于需求量的拉动，房地产市场的不合理发展在一定程度上也造成了相关产业的非理性发展。

为此，产业结构的调整和升级，光靠行政干预常常是不能完全到位的，通过对房地产行业进行宏观调控，有利于依靠市场机制对产业从内而外进行改革，从而起到了优化产业结构的作用。

其次，房地产行业属于资金密集型产业，它的发展常常与资金的松紧程度密切相关。

房地产宏观调控的其中一条措施便是通过对信贷资金投放方向进行适当引导，进而抑制房价大幅度波动。

具体主要是从两个渠道、一个导向对我国经济结构的调整产生了重大影响。

一是购房方的资金投入渠道，购房者通常分为消费与投资两种，我国的实际情况是投资需求让房价居高不下；二是金融中介的融资渠道，我国的资本市场还不完善，金融中介提供的融资服务就对房地产市场的资金需求起到了很大的作用；三是资本市场的导向作用，虽然很多房地产企业未能获得融资资格且筹集资金有限，但是资本市场的价格波动会引导资金流向，房地产股的表现也会引导资金进出房地产行业的规模。

９０㊀|R E A LE S T A T EG U I D E论经济新常态下房地产企业经营管理现状及完善对策赵㊀凤㊀(上海丽兹行房地产经纪有限公司㊀上海㊀２０００００)作者简介:赵凤１９８５年１０月女汉族辽宁铁岭人本科房地产经纪人研究方向:房地产经营管理.[摘㊀要]㊀作为极其重要的民生保障行业之一,房地产行业是我国国民经济中不可或缺的一部分.受近几年疫情影响,国内房地产政策变化较大,市场环境也在不断发生波动,且行业内自身问题逐渐暴露,国内房地产行业正在经历 寒冬 ,企业经营管理难度不断加大,转型也受到各种制约,部分企业存在资金链紧张问题,甚至面临即将倒闭的风险.在经济新常态下,我国房地产企业如何实现高效经营管理,以改变当前的现状及实现可持续发展迫在眉睫.鉴于此,本文首先就经济新常态的含义展开阐述,其次分析经济新常态下房地产企业经营管理现状,主要研究其中存在的问题,最后针对问题提出解决对策,仅供参考.[关键词]㊀经济新常态;房地产企业;经营管理[中图分类号]F ２９９ ２３㊀㊀㊀[文献标识码]A㊀㊀㊀㊀[文章编号]１００９－４５６３(２０２４)０２－０９０－０３引言自从我国实行改革开放政策之后,各行各业都经历了快速成长和发展,其中包括房地产行业.截至目前,在我国国民经济中,房地产行业已经成为非常重要的支柱之一.进入十四五规划时期之后,人民群众以及国家都对房地产行业提出了更高要求,房地产行业产品结构也变得更加丰富多样,除了传统单一的商品房形式之外,也包括共有产权房㊁租赁房等,可以满足更多民众的需求.与此同时,市场上企业之间的竞争也越发激烈.经营管理是房地产企业获得成功的基本功,贯穿项目开发的每一个环节,在当前愈演愈烈的竞争环境之中,要想更好地满足社会经济发展需要,增强人民的购买力,企业必须采取一定措施提升经营管理质效.因此,分析经济新常态下房地产企业经营管理对策具有一定的现实意义.１㊀经济新常态概述经济新常态是经济学领域的专业术语,具体是指以经济对称态为基础推动经济实现稳定与可持续发展.经济新常态倡导的经济发展形式和普通的非总量经济不同,结构稳增长是其核心.站在国家层面展开分析,经济新常态往往代表着过渡期,在迈入经济新常态时代背景之前,国家往往经历了经济危机,经过一系列调整和改进之后,步入经济新常态阶段.经济旧常态和经济新常态相互对应,前者的主要特征在于数量型㊁扩张型和粗放型,更注重利润且强调降低成本.而新常态强调推动经济实现质量型和集约型发展, 新 主要指的是有异于 旧 态的状态,常态指的是时常发生的状态.新常态和以往的状态不同,更加稳定且不可逆,同时具有趋势性特点.结合国内实际情况来看,经济新常态代表着我国经济步入了与过去三十年高速增长不同的新阶段[１],指的是经济结构的对称态,主要是指实现经济可持续发展以及稳定增长,经济新常态并不强调总量经济,而是更关注结构稳增长.２㊀经济新常态下房地产企业经营管理面临的困境２．１㊀宏观调控机制需改进,相关法律制度需优化我国房地产行业发展长期受到国家宏观调控政策影响,国家希望通过调控实现供求平衡,但是受到各方面因素影响,比如政策㊁价格等,当前宏观调控机制依然不完善.从供给侧角度展开分析,因为地方财政以及土地资源等约束,未来地方房地产供给朝着新方向发展是大势所趋.从需求角度展开探究,城镇化进程在不断加快,人民群众的收入明显上升,生活质量也不断改善,尤其是近十几年来,房价大幅增长,但是,与房价增长的速度相比,人们的收入增速过低,房地产满足不了民众需求,但房产速度发展较快,导致市场上供需严重失衡.此外,健全的法律制度是保障房地产行业发展的重要前提.但是我国有关房地产行业的法律法规依然存在许多不完善的地方,其中诸多细节内容缺少严谨性和稳定性,无法为行业发展提供有效支撑.２．２㊀经济下行压力较大,房产价格下降第一,近几年疫情给各行业均带来了严重的负面影响,其中包括房地产行业.许多企业盈利情况不佳,甚至大量倒闭破产,市面上许多房屋价格下滑严重.即使国家出台一系列新的政策,例如降首付㊁降利率㊁取消限购等,也改变不了房价下降的局面,中央和地方经济利益因此受到影响[２].第二,管理职责与范围界限划分不清.当过去几十年商品房价格大幅度增长之后,许多人便由此看到商机,开始针对房地产领域加大投资力,除了专业人员大力投资之外,民间也出现了各种各样的 炒客 ,因此房价已经远远超过了购房者的能力.２．３㊀库存过剩明显,企业亏损严重对于任何行业而言,如果库存积压比较严重,企业难免会遭受重大亏损,房地产行业亦是如此,若存量过多,商品房得不到及时销售,企业的损失可想而知.而过去几十年,由于房地产行业发展速度较快,因此众多开发商在短期内开发出大量的项目,以此实现利润最大化.但是近几年,受各项因素制约,房地产行业政策发生变化,需求量也明显下降,企业库存积压的问题逐渐暴露,严重的货物积压导致企业利润空间缩小,大量资金占用,亏损也明显增加.在２０２２年年末,国家出台了一系列利好房地产融资的政策,许多房企看到了曙光,但是,２０２２年的房地产企业业绩报表并不乐R E A LE S T A T EG U I D E |９１㊀观.参考克而瑞发布的２０２２年T O P １００房企的销售数据,百强房企全年累计业绩规模依然在下降,同比减少了４１ ６％,这充分证明房地产行业利润普遍降低.再根据W i n d 数据来看,在２０２２年,有４３家房企净利润预计同比下滑,亏损的企业总数高达３７家,亏损总额为１６５１ ６８亿元,其中,亏损超过百亿的企业有７家,包括阳光城㊁蓝光和金科等.３㊀经济新常态下房地产企业经营管理的对策３．１㊀优化调控机制,健全市场法规国内经济现阶段正处于转型的重要时期,人民群众也在努力追求更高质量的生活.在该情形下,国家要尽快完善房地产行业的调控机制,结合我国国情,全面分析房地产行业的发展情况,引导行业规范有序发展.第一,优化和房产交易㊁土地开发及服务相关的法律制度.改进现有法律法规中的问题,如«中华人民共和国城市房地产管理法»㊁«中华人民共和国土地管理法»等,删除其中不合理的内容,增添有价值的条款,减少炒房行为,防止房价无序增加或下降,也提高土地资源使用率.第二,完善保障性住房管理机制.近期,国务院印发了«关于规划建设保障性住房的指导意见»,在整个市场上引起了强烈关注,许多业内人士表示,这将代表着新一轮 房改 .以往保障房供给问题较多,不仅供应不足,且市场管理方面存在多项漏洞.党的二十大报告明确提出, 加快建立多主体供给㊁多渠道保障㊁租购并举的住房制度.为了进一步加快保障房建设速度,«意见»规定了两大目标,一方面是要切实保障工薪收入群体的住房需求,缓解其住房压力,促使该群体能积极为自己的美好生活而努力奋斗,不再被买房而局限.另一方面是要促进我国房地产行业转型升级,区别改善型住房和商品住房,凸显前者的保障作用,体现后者的商品属性,促使行业实现高质量发展.虽然房地产市场上整体供给量得到满足,但依然存在显著的供给矛盾,尤其是大城市,例如北上广深等,城区常住人口达２０００万左右,保障性住房建设更有利于缓解矛盾.为了加快保障性住房建设,我国可以学习新加坡的模式,使用 配售 配租 的方式,即由政府根据既定规则和申请情况来主导房源分配,以区别于市场化住房.下调保障房房价,也防止后期二手房大量挂牌,使得商品房和保障房实现共同发展.３．２㊀加强财务审计监督,合理定价第一,对房地产商投资额进行全面审核.作为政府管理部门,必须严格控制项目分析其可行性,审核开发商的资质,在此基础上确定投资额,以此减少投资风险.第二,加强开发商投资控制,防止开发商做出不合理的市场行为,可以应用合理包干法,防止房产成本价格提升.第三,科学预估房地产开发商的利润,合理划分缴税依据,并科学利用税法利润,规避开发商抬高房价.第四,引导消费者理性消费,降低市场开发速度,实现降库存目标.３．３㊀优化产业链,拓展融资渠道房地产行业产业链比较复杂,要想在经济新常态下获得更多经济效益,房地产企业还应改进经营管理模式.经过长期探索和实践之后,诸多房产企业依然不能完全掌握不同生产要素,且在经济新常态下,传统经营管理模式的适应性明显下降,不利于保证建设质量.对此,房地产企业应根据实际情况,构建并重组各种生产要素,积极实施战略转型.目前常用的转型策略包括规模化经营以及限额设计等,有利于减少资源浪费,提高资源使用效益,还能降低融资成本并突出自身经营管理方面的优势.此外,企业还可以从产业链角度着手,促进产业链的拓展,并积极与其他领域结合,通过延伸再造产业链,挖掘更多发展空间.在拓展产业链时,企业可以应用如下方法:第一,对产业链上游进行拓展.目前适合房地产企业的包括新兴产业投资㊁投资咨询等,也就是说,企业可以选择为其他企业和消费者提供对应的服务以及咨询,让更多的人进一步了解房地产项目,以便于项目更高效地执行.除此之外,也应积极参与金融及股份投资活动,进一步拓展业务范围,丰富业务类型[５].第二,延伸中游产业链.除了促进建筑业务发展之外,例如办公楼和住房等等,经济新常态下的房地产企业也可以关注当下比较时兴的新兴产业领域,比如创意园㊁养老地产㊁体育地产等,并应用合伙人模式,为提高自身竞争力打好基础.第三,推动产业链向下游延伸.比如资金管理㊁房地产物业管理㊁商业配套管理等,对各方面展开深度运营和管理,使得下游业务范围更广,提高经营管理实效.第四,房地产企业应使用合理的方法解决现阶段融资方面的问题,尽可能使用多元化渠道进行融资.房地产企业在融资过程中比较常用的方式往往是股权融资,在后续经营管理中,房地产企业应突破单一模式的限制,开发多元化的融合渠道,比如与银行合作进行间接融资,或者争取其他金融机构的支持,使融资更加灵活.对于房地产上市公司来说,除了使用传统渠道融资,比如债务融资,也可以凭借股东股权转让的方式实现融资目标.总而言之,房地产企业可以开发应用的融资渠道比较多样化,企业应尽可能做到有效平衡,选择适合自己且能获得更高经济效益的方式,确保融资需求得到满足,同时防止资金链断裂.３．４㊀改变经营理念,借助品牌经营降库存一方面,经营管理理念对房地产的日常经营管理产生直接影响,要改变当前经营管理方面的问题,从困境中实现可持续发展,房地产企业必须改变传统的经营理念,为实现战略目标保驾护航.根据现阶段房地产开发实际情况来看,管理理念单一且长期使用传统营销方式的房地产企业不在少数,该情形造成房地产企业的经营管理满足不了现代化房企发展需求,若不及时转变,在未来的市场竞争中,企业难免会被淘汰[３].由此可见,转变思想观念迫在眉睫:第一,企业应紧跟时代发展潮流,树立新型经营思维.在发展的初期,大多数房地产企业强调增加市场份额以及提升经济效益,主营业务也在于商品房的开发和销售,但是,随着市场不断发展以及需求发生变化,房地产企业也需要促进业务升级,如深层次挖掘土地价值㊁提高物业管理质量㊁优化产品类型等,满足消费者的实际需求.第二,坚持以客户为主且以市场为导向的经营理念.房地产项目工程通常规模庞大,涉及的风险与收益也较高,其中任何一个细节出现偏差,都很可能导致产品验收不达标,进而影响企业的经济效益.因此,企业应对各项流程进行精心且合理地策划,９２㊀|R E A LE S T A T EG U I D E并且做好各项细节,规避不当风险,确保有关决策能落到实处.在研发产品过程中,应考虑市场导向,同时关注消费者需求,这样才能吸引更多消费者,同时提高市场销量,增加销售额.第三,需与时俱进转换城市空间利用和改造观念.现阶段,为了使土地供给管控效果更好,国家加大了管控力度,对房地产企业的要求更加严格.对此,房地产企业也需改变以往的土地索取意识,合理应用土地资源,挖掘其价值的同时,创造出更多高质量的产品,也为自身实现转型打好基础.对于城市空间的利用和改造而言,房地产企业应根据实际情况改造和包装已有楼房,尽可能规避土地资源浪费,同时防止土地资源无节制索取,从而提高自身市场竞争力[４].另一方面,经济新常态下的品牌化竞争深受各行各业的关注,作为房地产企业,应思考如何通过品牌获得更多消费者以及赢得更多市场份额.通常情况下,房地产企业的经营管理内容包括三个部分,分别是产品销售㊁物业管理㊁项目管理,若能保证三方面经营管理均达到预期的效果,房地产企业必然能提升自身的综合管理水平,进而在市场竞争中获胜.首先,就产品营销来看,房地产企业应加强品牌营销,清楚了解广大受众的实际需求,并在此基础上设计规划方案.通过对消费者以及市场有关信息展开全面分析,实行品牌营销战略,提升消费者对品牌的忠诚度和认可度,同时提升品牌的市场知名度.其次,严格管理项目.房地产企业项目类型较多,如投资项目㊁融资项目和建设项目等,企业应采取合理的方法展开管理,在经济新常态下,可以使用精细化管理策略,如和施工企业建立良好的合作关系,动态监督项目开发,共同销售项目等,保证成本控制在预期的范畴中,提高项目质量,同时也增加经济效益.最后,改善售后服务,提高物业管理水平和质量.作为消费者,通常都非常注重售后服务,在房地产行业,售后服务主要体现在物业管理方面.物业管理不达标,难免引起消费者不满.对此,房地产企业应选择高质量的物业服务公司,保证物业服务公司能为消费者提供优质的物业服务,从而以此提升自身的品牌价值和市场竞争优势[６].４㊀结语综上所述,进入十四五规划阶段之后,随着经济新常态的到来,房地产企业经营管理面临着越来越多的压力和挑战.为了顺应时代的发展,推动自身转型升级,房地产企业在未来的经营管理中应该积极响应新政策以及探索更加科学合理的模式,在提高自身经济效益的同时,助力国家经济发展.参考文献[１]㊀张铭言．新形势下企业实施战略转型的策略探讨 以中铁二十二局集团房地产开发有限公司为例[J ]．企业改革与管理,２０２３(０１):３０－３２[２]㊀叶恩华．新形势下房地产开发经营管理策略探讨[J ]．大众投资指南,２０２２(０４):７７－７９[３]㊀袁凤英．现阶段房地产经营管理的方式与目标探讨[J ]．居舍,２０２２(０４):１０９－１１１ [４]㊀刘加木．新形势下的房地产经营管理分析[J ]．住宅与房地产,２０２１(２２):３０－３１[５]㊀王春云．论房地产经营管理模式的战略转型[J ]．福建建材,２０２０(０４):１１７－１１９[６]㊀任剑平．基于循环经济的房地产经营管理研究[J ]．财经界,２０２０(０７):２７ (上接第８９页)㊀收工作能够顺利进行.在完成项目验收工作后,需要通过书面的形式提交验收申请.验收时需要对验收材料进行预审,在预审完成后就可以进行现场初验,现场初验完成后项目质量过关后就可以进行正式验收.在进行正式验收时,需要验收人员根据合同规定开展验收工作,确保工程项目每个环节的质量都表现为正常,验收完成后需要工作人员针对验收结构进行评价.４ ９㊀项目后期评价在项目完成验收后,通常会通过对比的方法,对项目进展过程以及项目实施前规划进行对比,从两者之间的对比中分析出工程项目所存在的问题,并根据这些问题吸取经验和教训.在进行项目的后期评价中,工程管理人员可以从多个角度进行分析,例如:工程项目是否实现之前计划的目标,工程技术或项目采购是否有需要改进的地方,分析项目决策中遇到的难点判断项目管理和规划的有效性.详细写明项目后期评价,根据评价内容,找出项目实施的具体问题,吸引项目管理经验,今后工程管理中应用现代项目管理理论奠定基础.结束语综上所述,在实际工程管理中,项目管理人员充分利用现代项目管理理论,确定工作重点与工作细节,加强项目管理目标的科学把控,为项目工程的发展提供了重要价值.加强施工过程管理,不断提高管理效益,促进项目工程的发展,为企业在激烈的市场竞争中占据有利地位.参考文献[１]㊀王钰,陈文婷,匡雪芹等．B I M 技术在工程项目管理中的研究热点及趋势 基于C i t e S pa c e 的知识图谱分析[J ]．土木建筑工程信息技术,２０２３,１５(０６):１４－１９[２]㊀张晓宇,位军,徐博然．基于信息化模型的系统工程理论在工程项目管理中的应用[J ]．中国信息化,２０２０,(０８):５１－５２ [３]㊀佟森．浅析信息安全技术在工程项目管理中的应用[J ]．中国管理信息化,２０２２,２５(２０):２０１－２０３ [４]㊀刘金博．模块化总控管理体系在工程项目管理中的应用 以大型交通基础设施项目为例[J ]．建筑经济,２０２３,４４(０６):３４－４２[５]㊀马均阳,任定春．论信息化云平台在工程项目管理中的应用前景[J ]．四川水力发电,２０２２,４１(０４):４１－４３＋４６。

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中国高新技 术企 业
试 论 我 国 房 地 产 宏 观 调 控 主 体 手 段 的 正 当 性
兼 论 国 家 宏 观 调 控 理 性 模 式
文
【 要】 摘
随着 我 国房 地 产 市 场 的发 展 ， 多 问题 近 几 年 来 不仅 成 为 宏观 经 济 问题 ， 不 断 上升 为重 大 的 政 诸 也
地 产 价 格 不 断 攀 升 。 这 也 是 政 府 房 地 产 商 和 消 费 者 共 同 博 弈 的 结 报 》 １ ， Ｏ月 国 务 院 作 出 的 《 于 深 化 改 革 ， 格 土 地 管 理 的 决 定 》 关 严 以及 果 ， 是 由 于 房 地 产 市 场 的 准 垄 断 性 质 ， 政 府 和 房 地 产 商 瓜 分 了 之 后 的 一 系 列 严 格 限 制 建 设 用 地 ， 置 闲 置 土 地 的 政 策 条 例 。 紧 缩 但 在 处 大 量 超 额 利 润 的 同 时 ， 多 普 通 购 房 者 的 利 益 受 到 严 重 损 害 ． 致 地 根 的 一 系 列 措 施 。 针 对 市 场 运 行 情 况 提 出 来 的 ， 有 一 定 的 针 许 导 是 具 了社 会 福 利 的净 损失 。 的共 同 作用 的结果 。分 析其 原 因主 要无 外 乎 以下 几点 ：
治 与 社会 问题 。 为 国 家 宏观 调控 的主 力 的 政府 通 过 多 种如 征 税 、 布 条例 规 章 等 手段 开始 干 预 房地 产 市 场 作 颁
运 行 ， 而成 效 甚微 ， 议 较 多 ， 中 关于 政 府作 为整 个 宏观 调 控 的唯 一 实质 意 义上 的 主体 是 否 合 乎 法理 ， 然 争 其 其 采 取 的种 种 机 制 与调 控 手段 又是 否 具有 法律 上 的 正 当性 ， 成 为 了有待 商榷 的 重要 问题 。 都

论在调控政策下房地产的形式【摘要】自2003年以来，中央对房地产宏观调控政策出台频率之高，调控力度之大，都是前所未有的。

而随着一系列严厉的房地产调控政策的出台，中国的房地产企业正面临着严峻的形势和挑战。

本文回顾性分析了近两年出台的房地产调控政策，并在此基础上针对我国房地产业当前的发展形势进行探讨，同时提出了建设性的意见，以促进房企持续健康发展。

【关键词】调控政策；房地产；形式探讨中图分类号：f293.33 文献标识码：a 文章编号：引言房地产行业历来就是宏观调控的重点和敏感性行业。

近年来，中央以及地方各级政府对房地产市场进行调控的决心日益彰显，伴随着各种调控政策的出台，政府对房地产市场宏观调控“重拳出击”的效果已初见端倪，一定程度上抑制了房地产市场不健康发展的势头。

面对当前宏观调控的考验，房地产企业都在思考着一个共同的问题—如何在当前宏观调控的环境中寻求发展?本文在房地产调控政策的基础上针对我国房地产业当前的发展形势进行探讨，并提出了建设性的意见。

一、宏观调控下房地产市场发生的变化⑴全国土地供应和土地开发规模的增幅明显减缓，土地购置价格继续上涨。

各地在清理整顿土地市场的同时，积极调整土地供应结构。

⑵全国房地产开发投资增长速度有所回落，但住宅投资增速回落很小。

房地产开发投资来源中，国内房地产开发贷款明显放缓，资金来源结构有所调整。

⑶房屋建造规模的增长幅度有所回落，新开工面积和竣工面积增幅回落大。

⑷商品房销售面积同比增长幅度虽有所回落，但远高于房地产竣工面积的增幅。

房地产销售面积大于房地产竣工面积。

市场表现供不应求。

⑸全国商品房平均销售价格持续上涨，二手房交易价格也随之上扬。

⑹危旧房改造和房屋拆迁速度减缓，房屋拆迁面积总量逐步减少。

⑺商品房空置面积出现总体减少，但商业营业用房空置面积有所增加。

⑻平均拥有两次以上购房经历的消费群体在不断扩大，平均拥有两套以上住房的消费群体也在扩大。

住房消费不再仅仅是为了居住或改善居住，投资性购房的比例逐步加大。

段时间内，我国房地产市场的发展仍将带有明显的政策导向 动 产信用是 指中央银行对 商业 银行等 金融机构 向投 资者提供
于企业自身发展， 而且对房地产市场乃至整个国民经济的健康
稳定发展都有重要意义 。
一
、
房地 产 宏观 调 控 政 策 的 类 型
房地产业作为国民经济的基础性产业 ， 国民经 济的发展 对 有着举 足轻重的作用 。房地产市场 的失 灵 ， 造成了房地 产市 场 效率的低下 ， 加之我国房 地产市 场发展 先天不足 ， 起步较晚 ， 市 场 监督 机制不健全 ， 样的环境下 ， 宏观调控 更显得 尤 在这 国家
直接和 有针对 陛的政策对房地 产市场进行调控 。土地宏观调控 是 国家 为了维护土地所 有制 、 调整土地关 系 、 护和开 发土地 保 资源 、 合理利用土地而采取的行政 、 经济 、 等综 合性 的手段 法律 和措施 。土地宏观调控政 策又可分为土地供应政策 、 土地价格 政策和土地砌 ｛政策。土地供应政 策的 目的是保护土地 ， 殳 优化 土地资源的配置 。 应政 策又 可分为总量控制政策 、 供 方式和结 构管理政策等 ， 发挥土地的最大收益。土地税
润率 。
发投资模式 ， 提高抵抗行业周期风险的能力。要将开发业务 、 物
地产企业的融资成本产生影响 ， 还影响房地产投资开发的利 业经营业务和房地产金融业务相结合 ， 形成以房地产金融业务 为主， 多业务并举的企业发展格局。大型房地产企业可以通过
行资本运作和优质物业持有 ， 可以在快速扩大规模的同时保持 产企业应 该抓住柳遇 加快 自身发展 ， 迎接挑战 。
构。应政策要求， 一些国企退出房地产市场， 一些资金实力有限 的企业受信贷政策影响被淘汰， 一些中小企业开始注重自身发