某房产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权

吉林 2023年初级经济师《初级房地产经济》真题模拟汇编（共93题）1、下列各项中，房屋租赁基本流程不包括（）。

（单选题）A. 寻租人确定房源B. 租赁双方签订书面租赁合同C. 房屋租赁当事人在租赁合同签订后15日内，到房屋所在地的房地产管理机关备案D. 出租人到房屋所在区、县税务部门缴纳房产税、营业税及所得税试题答案：C2、需要较长时间才能收回房地产投资的房地产经营方式是（）。

（单选题）A. 租赁B. 按揭C. 预售D. 现售试题答案：A3、某房地产开发商于2007年1月1日以8000万元的价格取得一宗房地产开发用地，土地面积1公顷，用途为写字楼，容积率为4，土地使用期限为法定最高年限，现正进行开发建设，预计2010年1月1日建成交付使用。

对该房地产现状进行估价，可采用的估价方法有（）。

（多选题）A. 成本法B. 收益法C. 假设开发法D. 基准地价修正法试题答案：A,C4、套内建筑面积不包括（）。

（单选题）A. 套内墙体面积B. 分摊的共有建筑面积C. 套内使用面积D. 阳台建筑面积试题答案：B5、某房地产，收益年限为无限，报酬率为8%，每年可以获得净收益40万元，则该房地产的价格应该为（）万元。

（单选题）A. 500.00B. 489.36C. 497.56D. 500.21试题答案：A6、运用成本法估价时采用的是（）。

（单选题）A. 客观成本B. 实际成本C. 重置成本D. 以上都不是试题答案：A7、房地产与一般的无形资产相比，决定价值高低的不同因素是（）。

（单选题）A. 权益B. 实物C. 供求D. 消费者偏好试题答案：B8、现阶段，我国廉租住房保障资金筹措渠道包括（）。

（多选题）A. 年度财政预算安排B. 住房公积金增值收益余额C. 土地出让净收益D. 房地产税收收人E. 廉租住房租金收人试题答案：A,B,C,E9、下列协议文本中，不属于中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的《房地产经纪业务合同推荐文本》的是（）。

第四章房地产市场及其运行规律房地产市场的含义房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起,并就某宗特定房地产的交易价格达成一致的任何安排房地产市场分类按地域范围划分房地产的不可移动性，表明其对地区性需要的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场按地域范围划分,是房地产市场划分的主要方式最常见的是按城市划分按房地产的用途和等级划分按照房地产的用途，将其分解为若干子市场，如居住物业市场（普通住宅市场、别墅市场、公寓市场）、商业物业市场(写字楼市场、商场或店铺市场、酒店市场）、工业物业市场(标准工业厂房市场、高新技术产业市场、研究与发展用房市场）、特殊物业市场、土地市场按物业的档次或等级划分,如甲级写字楼、乙级写字楼按房地产交易形式划分从土地市场的角度,包括国有土地使用权出让子市场（土地一级市场)和转让子市场（土地二级市场）新建成的房地产交易，存在销售（含预售)、租赁（含预租）和抵押等子市场面向存量房屋的交易,则有租赁、抵押、保险等子市场按房地产购买者目的划分自用型市场投资型市场其他划分方式按产权特点划分，有完全产权交易市场和部分产权交易市场；商品房租售市场和公有房屋租售市场按进入时间顺序划分有一级市场（土地使用权出让市场)、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场(存量房地产交易市场);增量房市场、存量房市场；一手房市场、二手房市场。

房地产市场的特性房地产市场是房地产产权权益的交易市场房地产市场的交易对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益(或权利）而不是土地或物业本身地区性市场房地产的不可移动性和受制于区域性需要，决定了房地产市场是一个地区性市场要求高素质的专业顾问服务易于出现市场的不均衡和垄断房地产市场的功能配置存量房地产资源和利益显示房地产市场需求的变化指导供给以适应需求的变化房地产市场通常需要一年以上的时间才能完成供需平衡的调整过程能指导政府制订科学的土地供应计划引导需求适应供给条件的变化房地产市场的周期循环定义：指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生(影响房地产的社会经济因素)原因：影响供需的主要因素,以金融因素的变动最为关键；市场信息不充分、从供需两个调整不均衡的时间落差；生产者与消费者的心理因素；政策因素；制度因素;生产时间落差、季节性调整、总体经济形势第五章房地产开发项目的可行性研究可行性研究的工作阶段投资机会研究初步可行性研究,详细可行性研究,项目的评估和决策可行性研究的内容项目概况，开发项目用地的现状调查及动迁安置，市场分析和建设规模的确定，规划设计方案选择，资源供给，环境影响和环境保护,项目开发组织机构和管理费用研究，开发建设计划，项目经济及社会效益分析。

1．某房产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价12000元/平方米。

项目开发期为3年，建造期为2年，地价于开始时一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。

问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少？1、项目总开发价值（1）项目总建筑面积：4000×5.5=22000（平方米）（2）标准层每层建筑面积：（22000-4000×60%×4）/10=1240（平方米）（3）项目总销售收入：22000×12000=26400（万元）（4）销售税费：26400×6.5%=1716（万元）（5）项目总开发价值：26400-1716=24684（万元）2．项目总开发成本（1）土地成本：5000万元（2）建造成本：22000×3500＝7700(万元)（3）专业人员费用(建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用)：7700×8%＝616(万元)（4）其他费用：460万元（5）管理费：(5000+7700+616+460)×3.5%＝482.16(万元)（6）财务费用①土地费用利息：5000×[(1+12%/4)3×4-1]＝2128.80(万元)②建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息：(7700+616+460+482.16)×[(1+12%/4)(2/2)×4-1]＝1161.98(万元)③融资费用：(2128.80+1161.98)×10%＝329.08(万元)④财务费用总计；2128.80+1161.98+329.08＝3619.86(万元)（7）市场推广及销售代理费用：26400×(0.5%+3.0%)＝924(万元)（8）项目开发成本总计：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924＝18802.02(万元)3、开发商利润：24684-18802.02＝5881.98(万元)4、开发商成本利润率： (5881.98/18802.02)×100%＝31.28%2．某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。

2024年初级经济师之初级建筑与房地产经济提升训练试卷A卷附答案单选题（共200题）1、工程成本得到有效控制的关键是（）。

A.落实成本责任B.重视工程索赔C.优化施工方案D.改进工艺流程【答案】 A2、某房地产开发公司以挂牌方式取得一宗普通商品住宅用地的土地使用权，出让年限70年。

公司确定以自有资金、商品房预售和银行抵押贷款作为项目开发建设的资金来源，预计开发建设总投资6000万元。

目前，已缴清土地使用权出让金，并完成开发投资1000万元。

A.300B.400C.500D.600【答案】 C3、某施工队在200个工日内完成了 800m3的工程，但有400m3不符合质量要求。

根据以上资料，回答下列问题：A.0.25B.0.5C.2D.4【答案】 B4、某施工队在200个工日内完成了800立方米的工程，但有400立方米不符合质量要求。

根据所学知识，回答1-5题。

A.实际工作时间B.要求工作时间C.8小时D.平均工作时间【答案】 C5、建设单位可以将建设工程的监理业务委托给（）。

A.本单位内的质量部门B.政府委托的质量监督机构C.有相应监理资质的该工程的设计单位D.社会上有相应资质的工程监理单位【答案】 D6、下列指标中，属于房地产开发项目投资效益指标的是( )。

A.商品房空置率B.竣工验收合格率C.容积率D.自有资金利润率【答案】 D7、以下对住房租赁相关政策或内容说法不正确的是（）A.支持个人委托住房租赁企业出租住房B.推进公租房货币化C.不允许将商业用房改建房屋用于租赁D.对依法登记备案的住房租赁企业，给予税收优惠政策支持【答案】 C8、按（）分类，可分为施工定额、预算定额、概算定额、概算指标、投资估算指标。

A.生产要素B.按专业及费用性质C.按编制的程序和定额的用途D.按主编单位及执行范围【答案】 C9、以委托人的名义，在委托人授权的范围内，为促成委托人与他人达成房地产交易的行为，属于( )。

房地产投资分析试题课程代码：00171一、单项选择题（本大题共24小题,每小题1分，共24分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选或未选均无分。

1.一般的写字楼租售采用______租约合同。

( )A.标准B.特制C.特别 D。

法定2。

小型购物中心属于( ）A.工业用房 B。

特殊用房C.写字楼 D。

零售商业用房3.游乐园属于（）A。

工业用房 B.特殊房地产C。

写字楼 D.零售商业用房4。

固定资产投资方向调节税的征收对象是（）A。

固定资产投资 B.流动资产投资C。

无形资产投资 D.有形资产投资5。

土地增值税的纳税义务人是（）A.土地管理部门B.土地所有权人C.转让房地产并取得收入的单位和个人D.土地使用权人6。

银行放贷必须有适用、适销、适量的物资保证，以避免贷款资金构建的实物不至形成呆滞积压，能及时收回投资，这体现了银行贷款的( ）A。

物资保证原则 B.按期偿还原则C。

择优扶持的原则 D。

先评后贷原则7。

某公司2008年年初应收帐款余额为20000元，年末应收账款余额为21600元，全年产品销售收入总额为156000元，则该企业2008年应收帐款周转率为( ）A.7.0 B。

7.2C.7。

5 D。

7。

88。

某公司2008年年初存货余额为10000元,年末存货余额为20000元,全年产品销售成本为22000元,则该企业2008年存货周转率为（）A。

1.1 B.1.47C。

2.2 D。

2。

59。

某公司2009年预收帐款总额为500000元，存货为400000元，则该企业预收帐款存货比为( )A。

0.2 B。

0。

8C。

1.25 D.2.510。

以下行为属于房地产交易的是（)A。

房屋建造 B。

房屋维修C.房屋拆迁D.房屋租赁11。

土地一级市场指（）A.国有土地使用权转让市场B.国有土地使用权出让市场C.固有土地使用权抵押市场D.国有土地使用权租赁市场12。

南京 2023年初级经济师《初级房地产经济》真题模拟汇编（共150题）1、报酬资本化法是一种现金流量折现法，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的（）将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。

（单选题）A. 计算手段B. 换算因子C. 收益利率D. 报酬率试题答案：D2、利率的时间单位为1年，计息周期短于1年时，能真实反映资金时间价值的利率是＿＿＿＿＿。

（单选题）A. 名义利率B. 实际利率C. 周期利率D. 年利率试题答案：B3、邀请招标一般应选择（）家以上单位参加投标。

（单选题）A. 2B. 3C. 5D. 7试题答案：B4、住房公积金增值收益建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于（）。

（单选题）A. 40%B. 50%C. 60%D. 70%试题答案：C5、一般而言，一个地区的房地产需求增加，（）（单选题）A. 会拉动另一地区的房地产供给增加B. 会带动另一地区的房地产需求增加C. 会使另一地区的房地产需求减少D. 不会拉动另一地区的房地产代给增加试题答案：D6、某房地产开发商于2007年1月1日以8000万元的价格取得一宗房地产开发用地，土地面积公顷，用途为写字楼，容积率为4,土地使用期限为法定最高年限，现正进行开发建设，预计2010年1月1日建成交付使用。

根据上述资料，回答下列问题：2010年1月1日建成时，购房者的土地使用期限为（）年（单选题）A. 37B. 38C. 40D. 50试题答案：A7、豪华住宅用地一般采用（）出让方式取得土地使用权。

（多选题）A. 挂牌B. 协议C. 招标E. 限价试题答案：C,D8、土地使用者按照出让合同的约定支付了土地使用权出让金，但市、县人民政府土地管理部门未按照出让合同约定提供土地的，土地使用者有权＿＿＿＿＿。

（多选题）A. 解除合同B. 变更合同C. 重新签订合同D. 要求返还出让金E. 请求违约赔偿试题答案：A,D,E9、运用假设开发法评估出的某宗房地产开发用地价值偏高，其原因是（）。

1、已知资产的价值与功能之间存在线性关系，参照物与评估对象仅在功能方面存在差异，参照物的年生产能力为1200件产品，成交价格为1500元，评估对象的年生产能力为1000件，问评估对象的价值为多少？答案：评估对象评估值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力)=1500×(1000÷1200)=1250(元)2、评估对像在未来5年内预期收益分别为20万元，22万元，24万元，25万元，26万元，资产从第六年到第十年每年的收益均保持在万元，第十年未资产拟转让，变现价约120万元，假定折现率为10%，用收益途径估测资产的价值。

答案：前5年逐年折现加和，后5年另算：评估值=20×0.9091+22×0.8264+24×0.7513+25×0.6830+26×0.6209+（27×3.7908×0.6209）+120×0.3855=197.42万元根据以上情况，评估该宗地2002年的价格。

答案：PA-G=850×112/108×104/102×110/110×101/101×95/100=853.83PB-G=810×112/106×104/101×110/115×101/100×95/101=800.81PC-G=820×112/108×104/100×110/100×101/99×95/102=924.37PD-G=850×112/110×104/104×110/120×101/105×95/105=690.43PE-G=880×112/110×104/100×110/115×101/103×95/103=806.13P估=(PA-F+PB-F+PC-F+PD-F+PE-F)/5=(853.83+800.81+924.37+690.43+806.13)/5=815.118、有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况如下表，表中交易情况，区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。

房地产开发经营计算题第1题：第六章经济评价指标与⽅法(计算)(本题:10分)甲公司在2009年12⽉31⽇通过竞拍，以400万元/亩的价格获得⼀宗⾯积为200亩的建设⽤地，⼟地费⽤⼀次性付清。

该宗⼟地为居住⽤途，使⽤期限为70年，容积率为2.0。

该项⽬的计划开发周期为6年，其中建设期5年。

经市场调研和⽅案设计，确定项⽬建设成本为3200元/m2。

甲公司在获得该宗⼟地后的第⼀年和第⼆年，分别投⼊了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费，未进⾏项⽬预售。

由于资⾦原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项⽬。

甲公司与⼄公司签订了项⽬合作开发合同，并约定从第三年开始，⼄公司全⾯负责项⽬的开发和销售及承担项⽬续建的全部成本和费⽤，项⽬开发周期不变，销售收⼊的60%归甲公司所有，40%归⼄公司所有。

⼄公司的开发及销售计划是：项⽬续建的开发建设成本分3年投⼊，投⼊⽐例分别占总建设成本的20%、25%和30%；销售从合作开发的第⼀年开始，各年销售量占总销售量的⽐例分别为20%、30%、30%和20%，销售均价为8500元/m2；管理费、销售费和营业税⾦及附加分别占销售收⼊的2%、3%和5.5%。

假定管理费和销售费在开发周期内平均⽀出，营业税⾦及附加与销售收⼊同步发⽣，除⼟地费⽤外，开发周期内的项⽬收⽀均发⽣在年末。

[2012年真题]（1）请计算该开发项⽬的财务内部收益率；（2）若⼄公司的⽬标收益率为10%，请计算其财务净现值并说明⼄公司能否达到投资⽬标（不考虑企业所得税和⼟地增值税）。

解：（1）该开发项⽬财务内部收益率的计算①总建筑⾯积=200?X666.67X2=266668（m2）；②总建设成本=3200X266668+10000=85333.76?（万元）；③总销售收⼊=8500?X266668+10000=226667.80（万元）；④计算该开发项⽬的财务内部收益率FIRR第2题：甲公司花4.3亿元购买了⼀幢写字楼⽤于出租经营。

四川大学锦城学院期末考试试题（A卷）（闭卷）考试时间：120分钟( 2012-2013学年第二学期)课程号: 课程名称：房地产开发与管理任课教师：成绩：适用专业年级：2010级学生人数: 印题份数: 学号: 姓名：考试须知四川大学锦城学院学生参加由学校组织或由学校承办的各级各类考试,必须严格执行《四川大学锦城学院考试工作管理办法》和《四川大学锦城学院考场规则》。

有考试违纪作弊行为的，一律按照《四川大学锦城学院学生考试违纪作弊处罚条例》进行处理。

四川大学锦城学院各级各类考试的监考人员，必须严格执行《四川大学锦城学院考试工作管理办法》、《四川大学锦城学院考场规则》和《四川大学锦城学院监考人员职责》。

有违反学校有关规定的，严格按照《四川大学锦城学院教学事故认定及处理办法》进行处理。

一、单项选择题 (每小题2分，共30分，错选、少选、多选或未选均无分)1.房地产是一种特殊的商品，（ C ）是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。

A．专业性 B．各异性 C．不可移动性 D．适应性2.一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。

一下程序排列正确的是（ B ）。

①规划设计与方案报批②投资机会找寻③可行性研究④获取土地使用权证⑤投资机会筛选⑥施工建设与竣工验收⑦市场营销和物业管理⑧签署合作协议A．②⑤④③①⑥⑧⑦ B．②⑤③④①⑧⑥⑦C．②④⑤③①⑧⑥⑦ D．②③⑤④①⑧⑥⑦3.某小区规划建设用地面积20000平方米，其上建有8栋6层住宅楼(各层建筑面积均为600平方米)，该小区容积率为( B )。

A.1．25 B．1．44 C．1．50 D．0．244．下列不属于一级土地市场的行为是（ C ）。

A.通过划拨的方式获得一块工业用地B.通过拍卖获得市中心的一块商业用地C.由于开发资金短缺,A卖出名下一宗商业地产给D.从土地挂牌交易市场获得一块住宅用地5．根据开发项目的特点，开发商在主要通过（ C ）方式获得土地使用权的同时，也可以通过（）方式，获得公益性或部分公益性项目的土地使用权。

广东省2016年上半年房地产估价师案例与分析：房地产拍卖、变卖的估价试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的影响因素是__。

A．城市或区域产业结构与布局B．人口数量与结构C．土地资源状况D．建筑技术进步2、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2；理论上应补地价(单价)为__元/m2。

A．552B．3519C．4293D．48453、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。

A．43.2%B．50%C．56.8%D．70%4、不属于引起房地产价格上升的原因是。

A：外部经济B：需求增加导致稀缺性增加C：生活水平的提高D：通货膨胀E：工业用地的监测点评估价格5、关于抵押权，下列说法不正确的是__。

A．房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价．增加抵押贷款估价等B．处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，依法将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，对该房地产的公开市场价值进行的评估，同时给出快速变现值意见及其理由C．房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押D．抵押权可以继承、转让6、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/㎡。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/㎡。

理论上应补地价__万元。

A．78B．882C．1210D．12727、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000㎡，拟投资开发一房地产项目。