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《房地产开发与经营》课程笔记第一章：房地产开发与经营绪论一、房地产开发与经营的基本含义及其特点1. 基本含义房地产开发与经营是一个复杂的经济活动过程，它涉及从土地的获取、开发、建设到房地产产品的销售、租赁和物业管理等一系列环节。
1.1 房地产开发房地产开发是指开发商依据市场需求和城市规划，对土地进行投资、规划、设计、施工等一系列活动，使之成为可供居住、办公、商业等用途的房地产产品的过程。
这包括以下几个子过程：- 土地一级开发：对土地进行平整、基础设施建设等，使其达到建设条件。
- 建设开发：按照规划设计进行建筑物的施工建设。
1.2 房地产经营房地产经营是指房地产开发企业在房地产产品建成后，通过销售、出租、物业管理等方式，实现房地产价值和使用价值的过程。
这包括：- 销售经营：通过直接销售或分期付款等方式，将房地产产品出售给消费者。
- 租赁经营：将房地产产品出租给使用者，获取租金收入。
- 物业管理：提供维修、保养、安保等服务，确保房地产产品的使用价值和增值。
2. 特点2.1 综合性房地产开发与经营涉及多个领域，包括建筑、设计、金融、法律、市场营销等，要求开发商具备跨学科的知识和技能。
2.2 长期性房地产开发项目从前期筹备到最终交付使用，通常需要数年时间，投资回收期较长。
2.3 地域性房地产市场受地理位置、区域经济、文化等因素影响，不同地区的房地产市场具有不同的特点。
2.4 风险性房地产开发与经营过程中存在多种风险，如市场风险、政策风险、金融风险、建设风险等。
2.5 政策性房地产市场的健康发展受到国家政策的引导和调控，政策变化对房地产市场有重大影响。
二、房地产开发与经营的程序与内容1. 程序1.1 项目策划- 市场调研：分析市场需求、竞争对手、潜在客户等。
- 项目定位：确定项目类型、规模、目标客户群体等。
- 投资估算：预测项目总投资和成本。
1.2 土地获取- 土地信息收集：了解土地市场供应情况、价格走势等。
房地产开发与经营知识点整理第一章绪论1.房地产开发的含义：房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。
（选择、名词解释）2.房地产开发的特征：①全面系统性②广泛联系性③风险与效益并存④地域性（稀缺性）3.房地产开发分类示意图：见P34.成片开发的概念：房地产成片开发，开发规模大，投资额大，建设周期长，开发建设都是成街成片，或者在更大范围内大规模统一配套进行。
由于占地面积广，规模大，容量大，因此在成片开发过程中，不仅要实行土地月房屋的开发，还应包括给排水、煤气网管、道路交通、景观绿化、幼儿园、中小学校、商业网点、娱乐设施等一系列于居民生活息息相关的基础设施的开发建设。
5.新城区于老城区开发的优劣点：①老城区相比，新城区在地理位置上表现出明显的劣势：地处城市外围，商业配套、文教设施、道路交通基础设施不完善，人口密度小，生活气息不浓，显然不适合进行商业中心、写字楼、餐饮娱乐等项目的开发，同时由于征用农地，审批难度大，给排水、电、气、电讯等配套市政设施均需开发企业自行建设，加大了建设成本，增长了建设周期。
②新城区开房的优势在于：远离城市中心，新城区空气清新。
环境优美、四周宽敞空旷，这对住宅小区的开发有利；同时，新城区由于地广人稀，拆迁难度小，拆迁成本小，规划约束条件少，这都使得新城区的建设成本较之旧城区改造成本大大降低,建设难度降低。
6.单项开发：单项开发规模虽小，没有连带的配套设施开发，但也必须严格按照城市建设总体规划进行，工业于民用建筑须缴纳一定的城市建设配套费用。
7.房地产经营的概念：房地产经营有广义狭义之分。
狭义：房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要在流通领域。
广义：房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。
第一章1房地产又称不动产。
广义的房地产是指土地，土地上的永久性建筑，基础设施，以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地，房屋所有权利与利益，与分析房地产有关的知识，以及经营房地产买卖的商业界。
.狭义的房地产是指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整体和它们衍生的各种物权。
狭义的房地产也就是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物，权益，区位三者的综合体。
2.房地产的类型（1）按用途划分为居住房地产和非居住房地产；（2）按是否产生收益划分为收益性和非收益性房地产；（3）按开发程度划分为生地，毛地，熟地，在建工程，现房（含土地）（4）按经营使用方式划分为销售、出租、营业‘自用的房地产。
3.房地产投资的特性：位置固定性、寿命周期长、适应性、各异性、政策影响性、专业管理依赖性、相互影响性。
4.房地产投资的形式直接投资：房地产开发投资、房地产置业投资；间接投资：购买房地产企业债券和股票投资、投资与房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券。
5.房地产投资的利与弊利：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、利于提高投资者的资信等级。
弊：变现性差、投资数额巨大、投资回收周期较长、需要专门的知识和经验。
第二章6.我国的房地产市场划分：区域性、分类型、分级别的、分交易方式的房地产市场8.房地产市场的参与者：土地所有者或当前的使用者、开发商、政府及政府机构、金融机构、建筑承包商、专业顾问（建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师及物业代理、律师）9.房地产市场基本特征：权利的主导性、交换客体的差异性、强烈的地域性、供求关系的特殊性、不完全竞争性、市场价格的特殊性、较大的投机性、金融机构及中介机构的参与性。
10．房地产市场的周期循环是指房地产业活动或者其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。
传统房地产周期理论的主要内容：在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期；在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。
