房地产二级开发报建流程图

房地产项目开发报建知识一、房地产项目开发报建知识（一）什么叫做房地产是房产和地产的统称。

(二）土地的使用权的概念1、行政划拨方式（政府，土地使用权，无偿，使用者）2、地产转让方式（买卖、赠与等)3、政府出让方式:1）招标：招标就是指在一定范围内公开货物，工程或者服务采购的条件和要求，邀请众多投标人参加投标，并按照规定程序从中选择交易对象的一种市场交易行为。

招标的方式：①公开招标;②邀请招标•招标代理：招标人有权自行选择招标代理机构,委托其办理招标事宜.招标代理机构是依法设立从事招标代理业务并提供服务的社会中介组织。

•招标出让程序：a.市土地局制定出让土地招标方案，报经市政府批准发布招标公告;b。

有意投标人到指定地点购买土地使用规划、投标须知、土地投票书、土地使用合同书文本及其他有关文件；c.市土地局向有意投标者解答有关出让土地法规及出让有关问题；d.投标者在规定的投标截止日期前缴纳保证金，并将密封后的投标书投入标箱；e。

市土地局组织有关部门组成评标委员会，主持开标,评标，决标工作；f.对有效标书进行评审，市土地局向中标者发出中标证明书，未中标者由是土地局退还保证金;g.中标者在规定时间内与市土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门签订土地出让合同，并缴纳定金；h.中标者按合同规定支付全部出让金后，到市土地局办理土地使用权登记，领取土地使用证。

2）拍卖：拍卖是以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。

•拍卖方式的特点：①过拍卖的形式进行买卖而转移拍卖标的物；②最高应价者获得标的物;③拍卖行业具有中介服务性质。

•拍卖方式的程序：a。

市土地局制定出土地拍卖方案，报经政府批准后，发布拍卖土地公告。

b.市土地局向竞争者提供土地使用合同书文本，土地使用规划及其他有关文件c。

验证竞买者资格,发放标牌；d.市土地局主持拍卖竞买,简单介绍拍卖地块情况，宣布拍卖起价；e。

竞买者举牌应价；f.竞买获胜者与市土地局签订土地出让合同，交付定金；g.竞买获胜者按土地出让合同规定，在付款时限内向市土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门付清全部土地出让金；h。

武汉市房地产开发报批报建全流程房地产开发的五个阶段1、土地阶段（建设用地规划许可证、国有土地使用证）2、工程规划报批阶段（建设工程规划许可证）3、工程许可报批阶段（建设工程施工许可证）4、项目预售及抵押、解押阶段（商品房预售许可证）5、工程竣工验收备案阶段（建设工程竣工备案证）第一部分：土地阶段的开发程序一、获得土地使用权方式二、土地储备阶段三、土地交易阶段四、交易后办理证照阶段一、获得土地使用权方式（一）通过行政划拨方式取得划拨方式取得土地，该用地单位对于该宗地的使用必须符合划拨目录中的用途，房地产开发企业不享受划拨资格（二）旧城改造取得中标地块国有土地使用权（城中村改造地块打包地块）旧城改造中标地块，武汉市现行操作方法是由中标单位垫付拆迁费，农用地专用各种规费，并垫资负责拆迁户安置。

在土地进入储备阶段后由政府协调相关部门确保该单位取得该宗地土地使用权。

（三）转让取得（二级市场）转让方式取得使用权，即为俗称的二级市场拿地，一级市场和二级市场取得土地的最大区别在于一级市场是出让地，二级市场是转让地。

（四）通过司法裁决取得使用权，各级人民法院通过民事刑事案件审判，或者司法裁定后根据相关法律规定取得土地使用权。

判决或裁定生效后，必须经过执行庭执行后方可取得使用权。

（五）通过兼并，收购等股权重组方式取得。

（六）出让方式取得（招标，拍卖，协议出让三种方式）一级市场依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。

开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。

（七）几种其他的土地使用权获取方式1、划拨土地补办出让要求：“一符合三不变”符合当前控规，土地主体不改变，土地用途不改变，使用强度等现状条件不改变，如有一项改变，必须经过招拍挂程序进入市场。

房地产开发审批的主要流程一个完整的房地产项目从开始到竣工，大致可以分以下三大部分.第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。

第二部分行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3)初步设计及施工图审查;4）规划报建图审查；5）施工报建;6）建设工程竣工综合验收备案.一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查.6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查.4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查.2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查.3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查.8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单.9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

项目前期报建流程一、签定土地出让合同1．审批部门土地交易中心2．需提交资料无3．办结时限1个工作日4．所需费用土地出让金：政府净收益（评估地价20%）土地交易费：成交总价*千分之六（招、拍、挂）评估地价*千分之六（协议出让）土地契税：（出让金+土地补偿+大配套费）*3%二、签定大配套合同三、大配套证明四、企业投资项目备案1．审批部门天津市发展和改革委员会2．审批权限国家级外省市在津项目，总投资5000万元以上的区县属项目由市发展和改革委员会审查，5000万以下的项目由区审查。

3．需提交资料（1）天津市内资企业固定资产投资项目备案表（2）营业执照复印件或法人证明材料（3）规划行政主管部门出具的选址意见书许可或建设工程规划设计许可等符合规划要求的意见（4）项目简介（5）房地产备案项目还须提交土地出让合同、房地产开发企业资质证书（复印件）4．办结时限2个工作日5．所需费用无五、建设用地规划许可证办理1．审批部门天津市规划局项目处或区规划处2．需提交资料（1）建设用地规划许可证申请表（2）土地出让合同复印件同时交验原件（3）企业投资项目核准或备案批复文件（4）地籍测量成果（5）涉及转让的，提交核发给原土地受让者的建设工程规划许可证以及土地出让合同（6）申报单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印件，同时交验原件3．办结时限正常情况8个工作日4．所需费用无六、建设用地批准书1．审批部门——天津市国土房管局2．需提交资料（1）建设用地批准书申报表（2）出让合同（3）建设用地规划许可证（4）大配套费缴费合同、缴费凭证（5）出让金、契税等费用的缴费凭证（6）规划环外快速路方位内，市统一组织湿湿的市政公路基础设施垫付借贷资金的交纳通知和凭证（7）申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书3.办理时限——8个工作日4.所需费用无七、市政工程规划方案报审1.审批部门规划局市政处或区规划处2.需提交资料（1）市政工程规划设计方案申报表—规划项目（2）市政工程规划设计要求审定通知书（3）规划设计方案2份（含说明、图纸、电子文件；图纸包括现状管线及拟建管线方案）（4）相关协议及配套证明（5）申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书3.办理时限8个工作日4．审批成果市政方案审定通知书5．所需费用无备注：办理时限仅为进件后到出件时间，预审时间不包含在内。

开发报建实施细则(总30页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除南京（市）项目开发报建实施细则一、办理开发项目备案（立项）（办理部门：区发改局）（一）介入条件：缴纳土地出让金、签订土地出让合同、节能评估报告及专家评审意见（二）准备资料：1、营业执照；2、组织机构代码证；3、项目备案请示报告（自拟）；4、企业投资项目备案申请表；5、节能评估报告及批复；6、提交的其他文件（如：通过招拍挂方式取得土地的房地产项目需提供土地出让合同（含规划要点）、支付土地出让金凭证及复印件等）(三) 办事流程：窗口经办人-处长-分管局长审批（从经办到最终审批签字的领导）（四）需其它部门配合的事项：第三方单位编制节能评估报告（五）收费标准：无（六）注意事项：无（七）办理时限：5个工作日二、办理总体规划报审（办理部门：南京市规划局）（一）介入条件：取得挂牌用的设计要点和红线图做总规设计；提供日照分析报告（二）准备资料：A、总规方案评审1、3份不同设计院设计的规划方案文本2、组织规划局专家评审会，并通过取得专家评审意见B、取得总体规划审查意见1、组织机构代码证2、建设项目基本信息表3、南京市规划局建设项目规划审批事项申请表4、符合国家设计规范的方案图 2套5、数字申报项目提交《南京市规划局建设工程设计方案自审表》，非数字申报项目提交《建筑物指标汇总表》6、规划条件（或上一轮方案审查意见）中要求提交的相关材料（如咨询考古、教育、人防、地铁等意见）C、日照分析报告1、规划局开具日照分析申请单2、签订分析合同、交款3、提交日照分析资料，跟踪日照分析测算4、取得日照分析结果D、总规批前公示1、公示文本1份报审2、制作公示牌，公示10个工作日3、公示期内，无异议，提交完结报告E、取得总体规划审定意见1、组织机构代码证2、建设项目基本信息表3、《南京市规划局建设项目规划审批事项申请表》4、符合国家设计规范的方案图2套。

项目报批报建程序1目的规范项目事务管理全流程，科学有效地安排项目各阶段的报批报建工作，确保项目的正常开发经营。

2适用范围适用于公司各项目报批报建等业务的过程管理。

3职责3.1项目事务部门主要职责：3.2严格按照公司规范化运作要求，根据项目开发进度，及时准确地办妥各项目所需报批报建手续，提供相关合法文件，为各项目的顺利开发经营提供保证；4工作程序（工作流程详见附页流程图）4.2工作流程4.3规划业务分类及申报材料（支持性文件）:（一）申办房地产开发企业暂定资质所需资料1、申办房地产开发暂定资质的请示；2、房地产开发企业资质申报表；3、《国有土地使用证》(核原件，交复印件)；4、《建设用地规划许可证》(核原件，交复印件) ；5、公司营业执照副本，法定代表人身份证(核原件，交复印件)；6、公司章程(核原件，交复印件)；7、有效的资信证明《验资报告或审计报告》(核原件，交复印件)；8、有职称的建筑（中级不少于1个）、结构（中级不少于1个）、财务、房地产及有关经济类，持有资格证书的专业管理人员7人以上，其中专职会计人员不少于2人，企业专业技术人员劳动合同（有劳动主管部部门鉴证，复印件加盖单位公章）；(资格证和身份证复印在同一张纸上) (核原件，交复印件)；9、房地产企业资质管理部门认为需要出示的其他文件。

（二）办理《建设项目选址意见书》申报材料：1、申请表2、建设项目批文、可行性研究报告和相关部门意见3、拟选用地规划布置图（绘制在1：500现状地形图上、附光盘），重要项目需提交规划选址论证意见4、申请单位执照及法人身份证明5、具体项目还需提交的材料申报材料：1、申请表2、建设项目批文、可行性研究报告和相关部门意见3、拟选用地规划布置图（绘制在1：500现状地形图上、附光盘），重要项目需提交规划选址论证意见4、申请单位执照及法人身份证明5、具体项目还需提交的材料（三）办理建设项目规划设计条件告知书申报材料：1、申请表或委托函2、建设用地红线图（绘制在1:500现状地形图上、附光盘）3、建设项目批文和相关部门意见4、具体项目还需提交的材料（四）办理《建设用地规划许可证》申报材料：1、申请表2、建设用地规划布置图（绘制在1:500现状地形图上、附光盘）3、《建设项目选址意见书》、规划设计条件告知书4、建设项目批文，国土、环保等相关部门意见5、申请单位执照及法人身份证明6、具体项目还需提交的材料（五）办理总平面规划方案审查申报材料：1、申请表2、总平面规划方案图（一式二份，附光盘，绘制在我局出具的1:500现状地形与规划图上，需提交二个以上不同布局、不同风格的规划方案并按规定提交鸟瞰图或模型；设计招标项目需提供方案中标通知书和评审意见）3、《建设用地规划许可证》及附件、《国有土地使用证》及土地出让合同4、规划设计条件告知书及相关部门意见5、具体项目还需提交的材料6、申请单位执照及法人身份证明（六）办理管线综合审查申报材料：1、申请函；2、经批准的总平面规划设计方案图纸；3、管线综合规划方案图；4、经办人身份证明和联系电话（七）办理单体建筑设计方案审查申报材料：1、申请表2、单体建筑设计方案图（一式二份、附光盘：需提交二个以上不同风格的建筑设计方案并按规定提交效果图或模型）3、具体项目还需提交的材料（八）办理《建设工程规划许可证》申报材料：1、申请表2、单体建筑施工图及结构基础平面图（一式三份、附光盘）3、《建设用地规划许可证》及附件，《国有土地使用证》，立项批文、环评意见等4、经批准的总平面规划方案、单体建筑设计方案及施工图纸设计审查批复5、申请单位执照及法人身份证明6、具体项目还需提交的材料（九）办理《建设工程规划验收合格证》申报材料：1、申请表2、工程竣工图（一式二份、附光盘）3、《建设工程规划许可证》及附件，规划放线、验线单4、规划验收实测成果5、申请单位执照及法人身份证明6、具体项目还需提交的材料（十）办理建设工程预算审核手续1、工程预算书；（原件，建设工程造价咨询公司编制）2、外地造价咨询公司需提供资质证书及备案资料；（复印件）3、经办人身份证明及联系电话。