土地一级开发融资分析

土地一级开发相关问题的思考与建议
土地一级开发是指对一定区域内的土地进行综合开发，包括土地平整、基础设施建设等，使其达到可供建设使用的条件。

这一过程对于城市的发展和土地资源的合理利用至关重要，但也存在一些问题需要思考和解决。

1. 土地规划问题
土地一级开发应与城市总体规划相衔接，确保开发的土地符合城市发展的战略方向。

同时，要充分考虑生态环境保护，避免过度开发导致生态破坏。

2. 融资问题
土地一级开发需要大量的资金投入，如何确保融资的可持续性是一个重要问题。

政府可以通过引入社会资本、设立土地开发基金等方式，拓宽融资渠道，降低财政压力。

3. 公众参与问题
土地一级开发涉及到广大民众的利益，因此公众参与至关重要。

在开发过程中，应充分听取公众意见，提高决策的透明度和公正性。

4. 监管问题
为了防止土地一级开发中的腐败和违规行为，需要建立健全的监管机制。

政府应加强对开发过程的监管，确保合规运作。

针对以上问题，提出以下建议：
1. 加强规划引导：政府应加强对土地一级开发的规划引导，确保开发活动符合城市发展战略和生态环境保护要求。

2. 创新融资模式：政府可以尝试引入公私合作伙伴关系（PPP）模式，吸引社会资本参与土地一级开发。

3. 强化公众参与：建立健全公众参与机制，充分听取公众意见，提高决策的透明度和公正性。

4. 完善监管体系：加强对土地一级开发的监管，建立严格的项目审批和资金使用制度，防止腐败和违规行为。

通过对土地一级开发相关问题的思考与建议，我们可以更好地解决开发过程中的问题，实现土地资源的有效利用和城市的可持续发展。

城市土地一级开发整治投融资模式的探讨随着城市化进程的加速，城市土地的一级开发整治越来越成为城市建设和经济发展的重要领域。

这其中涉及到大量的投融资，需要探讨合理的投融资模式，使城市土地的开发整治能够有效推进。

目前，城市土地一级开发整治的投融资模式主要包括政府投资、公私合作、PPP等几种模式。

其中，政府投资是最常见的一种模式，也是最早的一种模式。

政府通过向国有企业或社会各界募集资金，并通过政府向银行贷款等手段筹集资金，然后通过合作建设单位来实现国土整备、市政公用设施、集体经济用地等方面的土地开发整治。

但这种模式存在着资金来源单一、资金使用效益较低等缺点。

公私合作模式是指政府与社会资本合作投资，共同开发整治土地。

这种模式的优势在于政府可以借助社会资本的力量，实现土地开发整治的共赢，同时社会资本也可以从中获得收益。

但是，这种模式需要政府和社会资本之间达成共识，并协商合作的各项具体细节，同时需要明确谁来管理、谁来运营等问题，这些问题需要政府和社会资本双方共同解决。

PPP（公共私人合作）模式是政府和企业、社会组织、个人等各种社会力量共同参与的一种合作模式。

这种模式的特点在于各方的责任分工及收益分配相对明确，政府投入较少，风险由企业承担，具有较高的灵活性和效率。

但是，PPP模式存在着风险转移不彻底、政府监管不到位等问题，需要政府加强监管。

除了以上三种模式，还有一些新兴的投融资模式在发展中，如行业基金、影子银行等，这些新兴的投融资模式具有不同的特点和优势，需要在实践中不断探索。

在城市土地一级开发整治的投融资模式中，政府应起到重要的引领作用，为城市土地的开发整治提供政策和资金支持，同时应加强对各类投融资模式的监管，保证投资的安全和效益。

企业应根据自身实际情况，选择适合自己的投融资模式，并加强企业管理和风险控制。

同时，社会公众也应关注城市土地开发整治的投融资，共同参与城市建设和经济发展。

总之，城市土地一级开发整治的投融资模式需要政府、企业和社会各界积极参与，不断探索新的模式，共同推进城市土地的开发整治，实现城市的可持续发展。

工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨工业园区经历了长足的发展，日益成为地区经济转型、产业结构调整、产能升级换代的主阵地，更是引进外资、盘活资产、拉动GDP的城市新区载体。

随着园区工业化、城市化的不断深入，土地综合开发对城市的新发展产生越来越重要的影响，甚至成为制约园区建设、发展的瓶颈，究其原因在于土地开发资金短缺，投融资渠道不足。

因此，围绕土地开发做文章，通过新型融资模式拓宽融资渠道，在政府提供启动资金有限的前提下，通过合理方法使园区建设与土地出让收入相辅相成，是每个园区建设者和主管部门都必须正视的重要问题。

工业园区管理模式多以纯政府性质的管理委员会体制为依托，管委会作为政府派出机构，有纳入政府相关职能部门的分支机构，如土地、规划、建设、财政等；同时设立属管委会直管的开发/融资平台公司，承担园区内规划建设与招商引资、公共服务的职能，主要协调行政与市场对接、开发。

管委会搭配平台公司的管理模式，可以强化土地出让收益，规避市场与行政之间摩擦产生的风险，充分提升在政府监管下，合理引入外资进行土地开发与基础设施建设，从而产生的高额的土地出让回报，最终形成产业集群与规模经济。

在当前资金流动不稳定、证券市场波动较大的形势下，政府监管部门对工业园区融资的条件约束，较之以前越来越严格，造成在必须满足基本建设需求的前提下，对融资成本的要求越来越高，基于此，园区融资方式必须顺应发生变化。

一、资产证券化传统的土地储备制度融资，是运用市场机制，通过征用、收购等方式取得土地，出让土地以满足城市各类建设用地及基础设施建设需求，没有完善基础设施之前，土地的潜在价值无从体现；反之，开发公司必须投入大量人财物力，将土地充分熟化出让后，以土地出让金补充地块周边市政基建投入。

我认为，基建投入与卖地收入在资金用量、回款额度以及推进程度、时间节点上的不断波动，是造成资金链接难以稳定、资金池枯竭的问题所在，要解决它，就要把土地开发与基础建设之间的时间接点悬置出来，把缺乏资产流动性的毛地，通过一定法律程序和融资组织安排，变成能够产生可预见、稳定的现金流的有效资产：1、园区管委会授权其土地开发公司将A片区地块收储，作为建设B道路的融资抵押品，开发公司可自行引进社会投资人对A地块进行开发；2、开发公司在取得A地块的发改立项批复、规划选址意见及国土征转用指标等要件后，即确定了对该地块的所有权及未来收益权。

土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。

不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。

现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。

二是诱惑太大了。

越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。

按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。

土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。

土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。

普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。

只要利益保障了，多难也能征、也能拆。

原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。

在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。

二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。

一、引言城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。

土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。

城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。

土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。

从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。

当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。

因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇化建设。

二、城市土地一级开发存在的四种模式（-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。

房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。

然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。

当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。

土地一级开发的盈利土地一级开发可以由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

在这种情况下，开发企业仅仅是作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%。

由开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。

土地一级开发业务的特点*资金密集。

土地一级开发业务是属于资金密集型业务，资金需求往往达到几亿元或者几十亿元。

*融资困难。

从事一级开发的企业大多数是为项目设立的项目公司，融资比较困难，原因在于：（1）企业成立时间短，缺少经营业绩，市场信誉和银行信用还没有建立起来；（2）企业缺少固定资产或其他有效财产作为融资抵押。

一级开发阶段，土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此进行抵押融资；（3）受国家宏观调控政策调控的影响，银行对包括土地一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态。

中国人民银行“121号文件”明确规定要“严格控制土地储备贷款的发放”，使得各类土地一级开发主体从银行获得资金支持难度加大；（4）缺少债券、股票上市等直接融资渠道。

* 需求稳定。

土地是资源类商品，也是房地产产业链最前端的环节。

而土地的稀缺性和社会需求增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于增值过程。

以土地加工和交易为对象的土地一级开发业务基本上不存在价值风险，流动性风险也比较小。

*土地一级开发过程简单，与其对应的资金路线图清晰。

现金流方面，资金主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其他相关费用。

由于征地、拆迁、市政等子市场比较成熟和透明，法律政策体系相对完备。

因此，一级开发的过程和成本是可控的，事先可以做出比较准确的预算。

8%的开发利润基本由政策提供保障。

以上特性决定了土地一级开发与房地产二级开发不同的风险收益特性，是风险较低和收益稳定的经营业务。

*土地一级开发业务的发展方向是政府主导、市场化运作。

2024年，土地一级开发市场呈现出一系列特点和趋势。

本文将从土地供应、土地价格、土地用途和土地投资等方面进行分析。

首先，2024年土地供应量相对较大。

在经济保持平稳发展的背景下，各地政府加大了土地供应力度，通过拍卖、划拨等方式提供了大量土地资源。

尤其是二线城市及新兴城市土地供应量明显增加，为地产开发商提供了更多开发机会。

其次，土地价格总体呈现上涨趋势。

由于供应量增加，土地市场上的竞争加剧，推动了土地价格的上涨。

尤其是一线城市和热点城市的土地价格上涨较快，一些地段优越的土地甚至创下了历史新高。

这也给开发商带来了一定的压力，使得房地产开发成本增加。

第三，土地用途方面，住宅项目仍然是开发商的主要选择。

尽管部分城市调控政策对住宅开发项目施加了限制，但由于人口流入增加和城市化进程加快，住房需求持续旺盛。

因此，开发商仍然更倾向于投资开发住宅项目，以满足市场需求。

最后，土地投资方面受到政策调控的影响。

2024年，多地出台了更加严格的房地产调控政策，对土地市场产生了影响。

一些城市增加了土地使用的限制，加大了土地供给的难度。

另外，贷款利率的上升也增加了开发商的融资成本。

这些因素使得一些投资者对土地投资的风险增加，选择观望或转向其他领域。

综上所述，2024年土地一级开发市场在供应量增加的同时，也面临着土地价格上涨以及政策调控的双重压力。

尽管住宅项目仍然是开发商的首选，但对土地投资风险的担忧也在增加。

随着城市化进程的推进和市场的调整，未来土地一级开发市场仍然有望保持高速发展。

⽚区开发投融资⽅式流程模式分析、⼟地开发全过程流程详解区域综合开发，实践中⼜称⽚区综合开发、城镇综合开发。

区域综合开发在我国现⾏的法规政策中尚⽆统⼀和明确的定义，⼀般是指在符关键内容通常包括战略定合国家及地⽅规划的前提下、对具有⼀定规模、相对成⽚的区域进⾏系统性改造、投资、建设、运营和维护。

关键内容通常包括战略定位、规划设计、⼟地⼀级开发、基建公服建设、产业和内容导⼊、运营管理等，常见形式包括旧城改造、⼯业园区、产业新城、特⾊⼩镇、旅游综合体等。

本⽂对区域综合开发在不同阶段下的形式和特点进⾏总结归纳，梳理区域性综合开发项⽬的现状、92号⽂的⾊⼩镇、旅游综合体等。

对综合开发项⽬带来的困境、区域性综合开发项⽬的主流模式、三种开发类型的区别与流程、⽚区开发的⼗种融资⽅式，对综合开发项⽬带来的困境、区域性综合开发项⽬的主流模式、三种开发类型的区别与流程、⽚区开发的⼗种融资⽅式，为参与⽚区开发的各类主体提供参考和借鉴。

现状⼀、区域性综合开发项⽬的现状⼀、区域性综合开发项⽬的（⼀）基本概念区域性综合开发项⽬（以下简称“综合开发项⽬”），实践中也称⽚区综合开发或园区综合开发项⽬，在我国⽬前的法规政策中对其尚⽆明确的定义，⼀般来讲，是指在符合国家及地⽅规划的前提下对成⽚区域进⾏系统性地改造、建设、运营和维护的⾏为，通常会包括⼟地⼀级开发、配套基础设施和公共服务设施的建设运营，以及相关的产业导⼊服务等内容。

从PPP项⽬⾓度看，财政部PPP综合信息平台将项⽬划分为19个⼀级⾏业，其中“城镇综合开发”类项⽬基本上可以理解为即以PPP模式实施的综合开发项⽬，其下包括园区开发、城镇化建设、⼟地储备、⼚房建设和其他5个⼆级分类。

（⼆）综合开发项⽬的常见实施模式此类项⽬的传统实施模式，主要包含以下⼏种：⼀是最早的政府直接投资建设开发的模式，即政府直接作为投资主体进⾏区域的建设开发，资⾦来源主要以财政性资⾦为主；第⼆种是在政企开发的改⾰趋势下，由平台公司作为投融资主体的模式，其资⾦来源主要是财政性资⾦+债务性融资，但债务性资⾦的还本付息仍然依靠政府补贴；第三种是完全市场化的操作模式，由企业享有⼟地溢价分成或通过⼀⼆级联动开发取得收益，政府投⼊较少，但随着政策的收紧，该模式已基本陷⼊瓶颈。

土地一级开发盈利模式分析
1.土地出让金：土地一级开发的最主要的盈利方式是通过将土地出让
给开发商。

开发商在竞拍或协商的方式下，支付一次性土地出让金给政府，获得土地使用权。

土地出让金的金额一般按照土地面积、用途、位置、市
场需求等因素来确定。

2.建设销售：土地一级开发的另一个盈利渠道是通过实施建设项目并
销售已开发的建筑物或用地。

开发商可以在土地上建设商业综合体、住宅
楼盘、办公楼等，并通过销售这些房产来获取利润。

通常，开发商会将建
设项目分批次进行销售，以分散风险并提高盈利空间。

3.物业管理收益：市场上的建设项目通常都需要进行物业管理，包括
维修、保洁、保安、设施设备管理等。

开发商可以将建设项目中的部分或
整体物业管理权转交给专业物业管理公司，并通过收取物业管理费来获取
稳定的现金流。

4.其他附加收费：土地一级开发过程中，开发商还可以通过其他附加
收费渠道来增加盈利。

例如，由于土地使用权的所有者享有土地经营权，
开发商可以收取租金来增加收益。

此外，还可以收取开发商代办各项手续
的费用，如规划审批、施工许可等。

5.资产处置：土地一级开发完成后，开发商可以选择将项目转让给其
他投资者或机构。

通过转让项目，开发商可以快速回笼资金，并在项目升
值或增值的情况下获取差价利润。

总之，土地一级开发具有多种盈利模式，其中最主要的是土地出让金
和建设销售。

其他收益方式如物业管理、附加收费和资产处置也可以为开
发商带来额外的利润。

通过合理的规划、项目管理和市场定位，开发商可以实现盈利最大化。

土地一级开发整理的收益模式初探密集的宏观调控使得房地产开发行业进入了低迷状态，但土地一级开发却丝毫未感受到寒意。

“卖地”的巨大盈利空间，促使着房地产企业纷纷开始转型做“土地一级开发商”。

■ 文：方正商学院李明旭 资源集团 石生荣目前，全国有多家房地产企业在探索土地一级开发可持续的经营模式。

其中，以云南城投（600239.SH）、中天城投（000540.SZ）等房地产A股上市企业所代表的“企业与政府的收益分成模式”，被房地产企业在土地一级开发时所采用。

土地一级开发收益分成的盈利模式非常清晰，即通过将“生地”变为“熟地”，待土地通过招拍挂出让后，房地产再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。

在这种模式中，政府与负责土地一级开发的房地产企业结成了紧密的利益共同体，企业的经营业绩也成为了政府实实在在的收益。

在本文中，笔者就将对这一模式的运作特点和所蕴藏的风险，提出粗浅的看法。

一、土地一级开发的流程与分工土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。

鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况，房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发，一个很重要的好处便是：地方政府和房地产企业可以各自发挥自己的“比较优势”——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。

二、土地一级开发收益分成模式的运作要点（一）土地一级开发的两条收益途径土地整理的收益模式通常有两条途径：一种途径是，通过土地公开交易市场出让土地，收益部分按照约定取得。

土地一级开发企业的盈利模式-土地增值部分分成模式土地增值部分分成模式的论述该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府按照协议约定的比例共同分享土地出让金增值部分的收益。

一般来讲，当一级开发企业完成土地开发后，由政府组织进行招拍挂出让，出让所得减去开发成本（项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用、相关税费等构成）以及政府提取的各项费用（土地收益基金、失地农民保障金等）后，政府和开发企业按照约定的比例进行分成，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。

开发企业与政府约定的比例一般与土地开发的难度有关。

征地拆迁难度大，地处偏僻的地块，开发企业分成比例也会相对较高一些。

在土地出让金无法补偿土地开发成本的时候，政府能承诺给予企业保底收益。

土地増值部分分成模式的分析土地增值部分分成模式与土地出让金直接分成模式有相同点，即企业的主要赢利来源都是土地出让金，但二者最大的不同是土地增值部分分成模式是在土地出让金中先行扣除土地一级开发成本，将其返还给企业之后，开发企业和政府再按照协议规定的比例土地出让金直接分成增值部分。

企业也可以在土地一级开发过程中发现土地额外的增值部分。

与土地出让金直接分成模式相同，土地增值部分分成模式下的开发企业在取得土地一级开发权的时候，也急切的想要尽早完成土地一级开发。

因为涉及土地出让金分成问题，开发企业的通常也是国企。

在规划阶段，开发企业为了使土地出让价格更高，也会格外关注地块的规划情况。

在融资阶段，开发企业虽然也会尽力控制成本，因盈利模式的区别，其控制成本的欲望不如土地出让金直接分成模式下的开发企业强烈。

小记：在土地一级开发中，能够尽快实现土地增值的措施有：投资环境景观，本质是通过提高生态效益来实现经济效益，其方式包括改造旧河道、变废为宝，加强景观和园林的规划建设、美化环境等；投资公共配套设施，本质是通过提高社会效益来实现经济效益，其方式包括配套制冷及热力供应，地下综合商城、停车场等等在本阶段，企业最关心的是项目开发的进度，其次才是成本控制。

土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。

不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。

现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。

二是诱惑太大了。

越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。

按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。

土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。

土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。

普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。

只要利益保障了，多难也能征、也能拆。

原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。

在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。

二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。

土地一级开发项目成本、收益、现金流分析序号XX项目地块基本情况 1土地幅员面积(亩)1450.00 　XX大道占地(亩)55.00 　轻轨枢纽中心占地(亩)44.00 　四方搅拌场占地(亩)68.00 　铁路占地(亩)101.00 　规划区内道路占地(亩)252.00 　其它不详用途用地130.00 　可拍卖用地(亩)800.00 2安置人口(人)2175.00 按每亩地1.5人计算　户数(户)725.00 按每户3人计算3农房面积（平方米）54375.00 按每人25平方米计算序号成本费用 1征地拆迁费用23784.95 1.1征地规费9185.34 　耕地开垦费1933.34 按80%为耕地,每平方米25元计算　土地有偿使用费2030.01 按平方米21元计算　耕地占用税580.00 按80%为耕地计算　社会统筹基金2900.00 按2万元/亩计算　征地指标费1450.00 按1万元/亩计算　征地工作费291.99 按征地费用的2.1%1.2人员安置费5952.98 按每人27370元计算。

1.3住房安置费6822.25　住房补偿费1305.00 按每平方米单价240元计算　安置农民建房费5220.00 按每平方米单价1200元，每人20平方米　过渡费261.00 按1年过渡时间,按100月/人　搬家费36.25 按每户500元1.4耕地青苗补偿费204.16 按80%耕地，1760元/亩计算1.5村民附着物、设施补偿费725.00 按每户10000元估计1.6集体财产补偿费200.00 没有详细数据，该数据为暂估1.7不可预见费695.22 按安置补偿费的5%计算2市政工程费用5800.00 按4万/亩计算3管理费用1260.00 按每个月35万元，3年开发完毕计算4财务费用2304.00 贷款2亿元2年,年利息按5.76%计算5本项目合作开发费用8000.00 6总成本费用总计41148.95 以上1至5项合计　每亩总用地分摊成本28.38 按照总用地1450亩计算　每亩净用地分摊成本51.44 按800亩可拍卖用地计算 44.25 按930亩可拍卖用地计算序号销售收益(不考虑销售税金情况)　1收入64879.48 可拍卖用地930亩,计算政府用地返回 60140.02 可拍卖用地930亩,不计算政府用地返回 　土地拍卖销售收入55800.00 可拍卖用地930亩,每亩按60万测算　XX大道返回成本1560.90 　轻轨中心返回成本1248.72 　四方搅拌场占地(亩)1929.84 　土地出让金返回4340.02 出让金按市区5:5分配，区里出让金部分按全额返回公司2支出49828.99 暂不考虑营业税　成本费用41148.95 　土地出让金8680.04 按930亩净地,容积率2.0,每平方米70元计3税前利润15050.49 可拍卖用地930亩,计算政府用地返回 　税前利润10311.03 可拍卖用地930亩,不计算政府用地返回 序号分年度投资　第一年第二年第三年1征地拆迁费用23784.95 5993.35 8895.80 8895.802市政工程费用5800.00 1933.33 3866.673管理费用1260.00 420.00 420.00 420.004财务费用2304.00 576.00 1152.00 576.005本项目合作开发费用8000.00 1000.00 3000.00 4000.00　总计41148.95 7989.35 15401.13 17758.47序号现金流量表(以公司为界,考虑贷款,不考虑税金)合计第一年第二年第三年1现金流入71459.98 10000.00 30583.99 30875.99　销售收入47119.96 18847.98 28271.98　土地出让金返回4340.02 1736.01 2604.01　银行贷款20000.00 10000.00 10000.00 　自有投资 2现金流出61148.95 7989.35 25401.13 27758.47建设投资41148.95 7989.35 15401.13 17758.47　银行贷款20000.00 10000.00 10000.00。

浅议土地一级整理开发的特点及收益分配土地一级整理开发是指对农村集体土地进行规划、整理和开发利用的过程。

下面将从特点和收益分配两方面分析土地一级整理开发。

1. 多样性：不同地区、不同区域的土地一级整理开发具有多样性，因地制宜是其重要特点之一。

不同地区的土地资源和特色不同，需要根据当地的实际情况制定相应的开发方案。

2. 多阶段：土地一级整理开发是一个多阶段的过程，包括土地规划、土地整理和土地开发利用三个阶段。

每个阶段都需要经过细致的规划和筹备工作，确保整个开发过程顺利进行。

3. 综合性：土地一级整理开发是一个综合性的工作，需要考虑到土地资源、环境保护、经济效益等多方面因素。

只有综合考虑各种因素，才能实现土地的可持续发展。

4. 长期性：土地一级整理开发是一个长期的工作，需要长期投入、长期管理和长期维护。

开发过程中可能会遇到各种问题和挑战，需要持续不断地解决和改进。

土地一级整理开发的收益主要包括经济收益和社会收益两个方面。

1. 经济收益：土地一级整理开发可以改善土地的利用效率，提高土地的经济价值。

通过规划、整理和开发利用，可以将土地用于农田、工业园区、住宅区等各种用途，提高土地的产出和效益。

经济收益主要表现为土地增值、企业利润等形式。

2. 社会收益：土地一级整理开发可以改善农村的基础设施和生活条件，提高居民的生活水平和生活质量。

通过开发利用土地，可以建设道路、排水系统、绿化景观等设施，改善农村环境和生态环境。

社会收益主要体现在农民的收入增加、农村环境的改善等方面。

1. 土地使用权出让收益分配：政府将土地使用权以出让或租赁的方式转让给企事业单位或个人，通过土地收益的分配来获取相关利益。

2. 基础设施建设收益分配：土地一级整理开发中建设的基础设施设施，由政府或开发商进行投资建设，并通过相关收费或使用费用来获取收益。

3. 纳税收益分配：土地一级整理开发会给当地带来经济发展和就业机会，从中获得税收收益，这些税收收益可以用于基础设施建设、社会福利和公共服务等方面。

城市土地一级开发整治投融资模式的探讨城市土地的一级开发整治是指对城市地区内已有的土地资源进行重新规划、整合、开发和利用的过程。

在城市发展的进程中，一级开发整治是非常重要的一环，它不仅直接影响着城市的用地结构、空间布局和生态环境，更关乎着城市的可持续发展和居民的生活质量。

一级开发整治工作需要大量的资金支持，而城市政府的资金并不充裕，这就需要对一级开发整治的投融资模式进行深入探讨和研究。

一、城市土地一级开发整治的意义城市土地一级开发整治是城市规划和建设的重要内容，它包括对城市土地资源的规划、整合和开发利用。

一级开发整治的目的是为了适应城市经济、社会和人口的发展需要，提高土地利用效率，改善城市环境质量，增加土地的经济价值，同时保护和利用好生态环境。

通过一级开发整治，可以实现土地资源的集约利用，提高城市的综合承载能力，保障城市的可持续发展。

二、一级开发整治的资金需求一级开发整治需要大量的资金支持。

首先是土地的征收补偿费用，其次是固定资产投资，还有更新改造的费用等。

需要政府以及其他资金主体的参与和支持。

1.政府财政投资模式政府财政投资是指政府通过投入财政资金来支持土地一级开发整治工作。

这种模式下，政府会对土地一级开发整治项目进行资金补贴或补助，直接参与土地整治工作。

这种模式的优点是政府的财政实力相对较强，能够保证资金的稳定供给，缺点是对政府的财政负担较大。

2.企业投资经营模式企业投资经营模式是指政府将土地一级开发整治项目出让给开发企业或者投资主体，由其承担整治工作。

在这种模式下，政府可以通过招标或者竞标等方式选择合作的企业，将整治项目出让给企业，并且通过一定的方式和政策约束来实现对项目的监督和管理。

这种模式的优点是能够吸引企业的资金和技术，提高项目的效益和成本效益，缺点是政府对项目的控制力较弱，需要谨慎选择合作的企业。

3.金融机构融资模式金融机构融资模式是指政府或者整治项目的主体通过向金融机构申请贷款或者发行债券等方式来融资支持整治工作。

土地一级开发融资问题探讨范钦陕西恒达律师事务所【摘要】：土地一级开发是土地进入市场的源头, 从“生地”到“熟地”的土地一级开发的过程已成为土地能否形成有效供给的最重要环节。

土地一级使用权的流向与流量决定了使用权在二级市场的流转与再配置。

在关于土地一级开发的问题中,最紧迫也是最核心的问题,是土地一级开发的融资问题。

由于我国现有的土地政策、银行贷款政策、政府管理体制等各个方面原因,目前我国许多地区的土地一级开发因为资金不足处于停滞不前的状态,直接的结果是土地供给不足,最终导致房地产价格的持续上涨。

因此,研究土地一级开发,解决其融资问题意义重大。

本文从我国土地一级开发融资的基本特征入手，分析目前我国土地一级开发融资的问题，介绍多种融资的模式，从而提出完善我国土地一级开发融资法律体系的建议。

【关键词】：土地一级开发融资引言地产业被称为半个金融业，在一个正常的市场经济社会里，相互双方都离不开对方。

土地的开发、利用、经营等一般都需要注入大量资金，融资对于土地开发和利用来说具有特别重要的意义，因此，研究土地一级开发融资的相关问题就成了该领域非常必要的课题。

一、我国土地一级开发融资的基本特征目前我国土地一级开发融资方式中，除了自有资金和财政拨款，银行贷款是主要的甚至是唯一的融资方式，因此，论我国土地一级开发对应的银行贷款基本特征：（一）土地一级开发的贷款主体目前我国土地一级开发的贷款主体，包括两种方式，其一，是土地储备中心直接作为贷款主体，其二，是通过委托或者招标的方式，由市场化的机构来执行。

如是政府所设立的法人机构，也可能是政府委托的法人机构（民营、国企、外资企业都有可能）。

（二）贷款方式2003 年，中国人民银行发布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷的通知》，要求严格控制土地储备贷款的发放，对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限不得超过两年。

目前银行对土地一级开发贷款的方式，有的银行仍采取房地产开发贷款的方式，有的银行则设有专项的贷款科目。

⼟地⼀级开发的四⼤外部融资⽅式解析⼟地开发的实施，由于投⼊⼤占⽤时间长、分阶段投⼊和资⾦回收周期长等原因，参与⼟地开发的参与⼟地⼀级开发企业⼤多都需要通过融资完成项⽬开发。

⼀般来说，参与⼟地⼀级开发企业的融资⽅式可分为内部融资和外部融资两类。

内部融资主要是企业通过扩⼤⾃有资⾦完成项⽬开发；外部融资渠道主要包括信托、贷款、股权、发⾏债券等。

内部融资⽅式在实际操作中⽆需⽀付利息或股息，成本相对较低，但是毕竟企业⾃有资⾦有限，单纯依靠内部融资很难完成项⽬开发，所以实践中，参与⼟地⼀级开发企业更多的考虑和选择外部融资模式。

下⾯我们来看下在⼟地⼀级开发中常见的四种外部融资。

⼀、国家开发银⾏贷款国家开发银⾏是直接从事政策性融资活动的⾦融机构。

根据国家有关⽀持⼟地储备贷款的规定，⼟地⼀级开发贷款为⼟地储备贷款，使⽤期限2年，要求⾃有资⾦投⼊不低于30%。

⼟地⼀级开发企业在取得政府先期投⼊的资⾦⽀持，并与政府签订的⼟地⼀级开发协议保证了⼟地开发项⽬具有稳定后，可以就⼟地开发项⽬向开发银⾏申请⼀定⽐例⼟地储备贷款。

但是，这种贷款⽅式也有不好之处：⼀，近年来国家对地产业的宏观调控政策变化，商业银⾏提供贷款的条件和门槛也不断提⾼；⼆，已进驻我国的外国银⾏普遍认为国内房地产业务风险太⼤，⽬前也没有开展对内陆⼟地开发的贷款业务；三，国家开发银⾏是我国直接从事政策性融资活动的⾦融机构，⼟地⼀级开发贷款作为⼟地储备贷款，符合有关贷款规定的，⽐如⽀持公共基础设施建设、促进中西部协调发展等，也可尝试申请贷款或申请取得国家开发银⾏的融资担保。

但是这种贷款⽅式政府部门参与和运作⼒度较⼤。

⼆、商业银⾏贷款⼟地⼀级开发具有稳定的，银⾏放贷是建⽴在国有⼟地出让收⼊担保基础上的，因此银⾏放贷的资产呆账、坏账风险⼩，企业利⽤“分成权”质押向商业银⾏申请贷款。

三、信托⽅式融资我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。