第十一章房地产估价程序

房地产估价程序房地产估价程序是房地产交易中至关重要的一环。

其目的是通过对房产的综合评估，确定合理的价值，从而帮助买卖双方在交易价格上达成共识。

本文将介绍房地产估价程序的主要流程和技术，以及它对房地产市场的意义。

一、房地产估价程序的主要流程房地产估价程序可以分为以下几个主要的步骤：1. 收集房产信息：估价师要首先搜集房产的相关信息，包括建筑年代、土地面积、建筑面积、房屋结构、房屋装修等。

同时，还要了解房产所处地区的市场情况、规划政策、交通等因素对房产价值的影响。

2. 分析市场情况：根据房产所处的地区和类型，了解当地市场的供求情况、价格走势、同类房产的成交价等，为后续的评估提供数据参考。

3. 查看房产情况：估价师需要实地查看房产，了解房屋的状况，包括房屋的维护情况、结构是否健康等。

同时还需记录房屋周边环境、小区设施等信息。

4. 结合数据分析：根据前面收集到的信息和实地观察，将其结合进行分析，考虑到房产的地理位置、交通状况、建筑结构、装修精度等因素，以确定房屋价值。

5. 形成估价报告：最后，根据以上步骤得出的结论，估价师可以生成估价报告，以及相应的估价说明。

二、房地产估价技术1. 成本法成本法是一种通过对建筑成本的估算来测定房产价值的方法。

这个方法在计算房屋价值时考虑到了建筑成本，即基础建设的价格，同时还考虑到了额外的支出，如运输和安装费用等。

在评估新建房屋时，成本法是最常用的评估房屋价值的方法。

2. 直接法直接法是评估房产价值的另一种方法，这种方法是依靠市场价格中获取房价信息，以及对房屋附近的相似房产价格的比较。

在评估二手房价值时，直接法是最常用的。

3. 收益法收益法是房产估价的第三种方法。

用于评估那些可以带来收益的房地产，如商业、办公和投资物业等。

该方法考虑到了收益和租房售房的价值，根据未来的收入对房产进行估价。

三、房地产估价程序对房地产市场的意义房地产估价程序对房地产市场的影响非常大。

一方面，它增强了交易透明度，为房产交易提供了一个公平交换的平台，促进了市场的正常运转。

房地产评估的基本流程房地产评估是指对房地产的价值进行估算和评价的过程。

它是房地产交易、贷款、保险以及税务等方面的重要依据。

下面将详细介绍房地产评估的基本流程。

一、确定评估目的和范围评估目的是指评估的具体用途，如购买、出售、抵押、租赁等。

评估范围包括评估的房地产类型、地理位置、面积等。

二、采集基础资料采集基础资料是评估的第一步，包括房地产的所有权证书、土地使用证、建设工程规划许可证、房产证、土地评估报告等文件。

此外，还需采集相关市场数据、政策法规、经济指标等。

三、实地勘察实地勘察是评估的重要环节，评估师需要对房地产进行实地考察，了解其地理位置、建造质量、周边环境、交通便利性等因素，并进行详细记录和拍照。

四、数据分析和处理评估师根据采集到的基础资料和实地勘察的数据，进行数据分析和处理。

这包括对房地产市场的研究、相关经济指标的分析、类似房地产交易的比较等。

五、评估方法选择根据评估目的和范围，评估师需要选择合适的评估方法。

常用的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。

市场比较法是通过比较类似房地产交易的价格来确定评估价值；收益法是通过房地产的收益情况来确定评估价值；成本法是通过房地产的建设成本来确定评估价值。

六、评估报告编制评估报告是评估的最终成果，它需要详细记录评估的目的、范围、数据分析和处理过程、评估方法选择以及评估结果等内容。

评估报告应该清晰、准确地反映评估师的意见和结论。

七、报告审核和签发评估报告需要经过审核，确保评估的过程和结果准确无误。

审核人员会检查报告中的数据、分析过程和结论的合理性。

审核通过后，评估报告由评估师签发。

八、报告交付和解释评估报告交付给委托方，评估师需要对报告进行解释，回答委托方的疑问，并提供专业建议。

委托方可以根据评估报告的结果进行相应的决策。

九、报告保存和备案评估报告需要保存备案，以备将来参考和查询。

以上是房地产评估的基本流程，通过明确评估目的和范围、采集基础资料、实地勘察、数据分析和处理、评估方法选择、评估报告编制、报告审核和签发、报告交付和解释以及报告保存和备案等步骤，可以确保评估结果的准确性和可靠性。

房地产估价程序简介房地产估价程序是一种基于计算机技术和统计学方法的应用程序，旨在通过分析房地产市场信息，给出房产的估价。

这种程序通常通过收集和分析大量的房地产数据，以确定房产的估价范围。

房地产估价程序可以帮助房地产开发商、投资者和购房者，提供决策依据和参考。

功能房地产估价程序通常具备以下功能：1.数据收集和整理：估价程序通过网络、公开数据和不动产登记等渠道，收集大量与房地产相关的数据，并进行整理和清洗，以备后续分析和运算使用。

2.数据分析和模型建立：估价程序利用统计学的方法，对收集到的数据进行分析，建立相应的数学模型。

这些模型可以包括回归模型、机器学习模型和专家系统等，以确定各种变量对房价的影响程度，并进行量化计算。

3.估价结果输出：估价程序根据建立的模型和已有数据，计算出房产的估价范围，并输出为数值或价格区间等形式，以供用户参考和决策。

程序还可以提供图表展示，以直观地展示房价的分布和趋势。

4.用户交互界面：估价程序通常提供用户友好的交互界面，用户可以通过界面输入房产的相关信息，如地理位置、房型、面积等，以获取对应的估价结果。

界面还可以提供其他功能，如历史数据查询、房价预测等。

应用领域房地产估价程序可以在多个领域得到应用，主要包括以下几个方面：1.房地产开发：房地产开发商可以利用估价程序来评估土地和房产的价值，以确定开发项目的可行性和盈利潜力。

估价程序可以根据市场需求和供给情况，为开发商提供合理的房价范围，从而优化项目规划和定价策略。

2.投资决策：投资者可以利用估价程序对不同房地产项目进行评估和对比，以确定投资的风险和回报。

估价程序可以帮助投资者识别高增值潜力的房产和地区，为投资决策提供科学依据。

3.房屋买卖：购房者可以利用估价程序对待购房产进行估值，与市场价格进行对比，以确定是否具备投资价值和购买决策。

估价程序可以帮助购房者理性判断房产价格的合理性，并避免盲目追逐市场热点，降低购房风险。

4.不动产评估：估价程序可以用于不动产评估行业，帮助评估师快速准确地估算不动产的价值。

房地产估价程序房地产估价是一项复杂的经济活动，要想使评估活动高效、正确、公正，一定使活动过程依照一套谨慎、科学的工作程序。

这套工作程序是进行房地产估价所一定经过的工作阶段，反应了各阶段之间的内在联系，是人们对估价对象形成立师认识的思想历程，是经过千百万次工作实践总结出来的客观规律。

依照房地产估价程序进行评估能够提升效率，减少失误，保证质量。

房地产估价程序能够分为以下几个阶段；估价申请和业务受理、拟订估价作业计划、资料的采集与整理、现场查勘、综合剖析和估量、撰写估价报告、交托估价报告书及收守信公服务费。

操作一、估价申请和业务受理1.估价申请进行房地产价钱评估时，当事人应向相关的专业评估机构提出版面申请，并填写评估拜托书。

评估申请书或评估拜托书应写明的事项包含：<1）当事人的姓名、地址、职业等<法人或其余组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名、职务等）；<2）评估标的物的名称、种类、面积、地理地点和环境条件等；<3）申请评估的原由和用途；<4）房子产权人、土地作用人的领勘人；<5）拜托评估的要求。

除了评估申请书<拜托书）之外，申请人还要向房地产价钱评估机构供给各样相关证明资料，如房子全部权证，土地使用证，买方独自拜托评估时房地产权人出具的赞同评估的证明，设计和施工图纸，使用期维修、保险及其余花费资料等。

2.业务受理房地产价钱评估机构在收到评估拜托人的申请书和相关证明及资料后，要在一个有限的时间内 <如 3 天）作出能否受理此项业务的决议并通知申请人。

估价者在作出接受拜托的决议前要对拜托人和评估标的物的基本状况进行初步认识，来界定相关估价的一些重要问题。

这些问题主要包含；估价目的、估价对象、估价的作业日期等。

<1）估价目的。

房地产价钱评估作为房地家产的一项基础工作，能够有多方面的用途，评估拜托人也会因为自己不一样的需要提出不一样的估价目的。

房地产估价的目的能够有好多，如：房地产买卖、租借、抵押、赔偿、入股、清产、互换、诉讼、课税、投资决议、统计等。

房地产的评估程序
房地产评估程序是通过对房地产进行综合评估，确定其市场价值的一系列步骤和流程。

以下是一般的房地产评估程序：
1. 收集相关信息：评估师首先收集有关房地产的所有相关信息，包括物业的位置、面积、用途、建筑结构、房间布局等。

2. 市场研究：评估师进行市场研究，了解当地房地产市场的供需情况、价格趋势、成交记录等，以便更好地评估房地产的市场价值。

3. 实地考察：评估师对房地产进行实地考察，了解房屋的实际状况、维修状况、附近的设施和环境等因素，以便更准确地评估房地产的价值。

4. 数据分析：评估师分析收集到的数据和信息，进行数据整理、统计和分析，以便得出对房地产的评估结果。

5. 评估报告编制：评估师编制评估报告，详细描述房地产的评估过程、依据和结果，包括房地产的市场价值、评估方法和假设等。

6. 核查与审核：评估师进行评估报告的核查和审核，确保评估结果准确无误。

7. 市场价值确定：根据评估师的综合评估结果，确定房地产的市场价值，该价
值通常根据市场上最近类似物业的成交价、租金等确定。

8. 反馈和沟通：评估师将评估报告反馈给委托方，并与委托方进行沟通，解答相关问题并达成一致。

以上是一般的房地产评估程序，实际操作可能因不同评估目的和具体要求而有所变化。

房地产评估的基本流程房地产评估是指对房地产物业的价值进行客观、全面、科学的评估，以确定其市场价值或者其他特定价值。

房地产评估在房地产交易、贷款抵押、税务评估、法律纠纷等方面具有重要意义。

下面将介绍房地产评估的基本流程，包括市场调研、数据采集、评估方法选择、评估报告编制等。

一、市场调研房地产评估的第一步是进行市场调研，了解当地的房地产市场情况。

这包括对房地产市场的整体状况、供需情况、价格走势、政策法规等方面的调查和分析。

通过市场调研，评估师可以了解到当前的市场环境，为后续的数据采集和评估提供基础。

二、数据采集数据采集是房地产评估的核心环节。

评估师需要采集各种与被评估房地产物业相关的数据，包括但不限于以下几个方面：1. 基础信息：包括房地产物业的地址、用途、建造面积、土地面积等基本信息。

2. 市场信息：采集与被评估房地产物业所在地区相似物业的市场交易信息，包括成交价格、销售周期等。

3. 经济信息：采集与被评估房地产物业所在地区的经济情况相关的数据，如人口统计、就业情况、经济增长率等。

4. 法律信息：采集与被评估房地产物业相关的法律法规、土地使用权、产权证书等法律文件。

5. 建造信息：采集与被评估房地产物业的建造结构、装修状况、设备设施等相关的信息。

6. 环境信息：采集与被评估房地产物业周边环境、交通状况、配套设施等相关的信息。

三、评估方法选择评估师根据采集到的数据和评估目的，选择合适的评估方法进行评估。

常见的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。

1. 市场比较法：通过对相似物业的市场交易数据进行比较，确定被评估房地产物业的市场价值。

2. 收益法：根据被评估房地产物业的收益能力，通过资本化率和净收益来确定其价值。

3. 成本法：根据被评估房地产物业的重建成本和折旧情况，来确定其价值。

四、评估报告编制评估报告是房地产评估的最终成果，也是评估师向委托人提供的重要文件。

评估报告应包括以下内容：1. 评估目的和背景：说明评估的目的和背景，明确评估师的职责和范围。

房地产估价程序房地产估价程序房地产估价程序由房地产估价准备、实地查勘、确定价格和评估报告四大环节组成，每一环节又包括许多具体的工作内容。

估价前的准备估价准备是房地产估价的前期工作，包括评估对象的受理、对象房地产档案资料的研究、估价依据的确定、作业计划的安排等前期工作。

搞好估价准备工作是正确确定房地产价格的基础。

(一)、房地产评估项目的受理房地产业主，依其特定的对象房地产和评估目的向国家主管机关（国有资产管理机构）提出评估立项申请，经批准同意后，委托合法评估机构（资产评估事务所等）进行评估。

专业评估机构依法受理。

（二）、房地产档案研究受理房地产估价之后，应研究对象房地产档案资料。

主要工行内容如下。

1.房地产权属档案资料包括房地产所有权证明，土地使用权证件。

明确委托人对房地产的权属状况。

特别应注意估价对象是否有其他权利的存在。

2.房地产技术档案资料主要包括：房屋竣工图纸，地籍图册、总平面位置图。

明确房地产的地段坐落位置、房屋结构特征、房地产户籍异动状态及异动证3.房地产经济档案资料主要包括：委托方提供的房地产评估申报明细表及汇总表。

明确房屋的数量、建筑时间、购置时间、已使用年限、规定使用年限、帐面原值及净值、结构特征、房屋功能等内容。

注意报表是否经委托法人签章，以确定其申报的可靠性。

(三)、评估依据的确定房地产估价依据包括委托人填报的房地产估价申报表、法律依据和房地价格政策和价格参数依据。

1.估价申报表的确定估价申报表是房地产估价的直接依据。

确定的内容主要有：(1)房地产估价目的估价目的因房地产委托人的具体情况而不同。

应区别：是服务于市场交易，还是服务于房地产纠纷处理，或组建合资企业，组建；跨地区集团，组建股份公司等具体情况，为估价依据的确定奠定基础。

(2)房地产估价申报的内容申报表所列内容是估价的直接依据。

(3)估价日期估价日期是决定对象房地产估价额的基准日期。

用年、月、日表示。

估价日期的确定通常与企业财务核算报表填报的结算期相一致。

5搜集、整理估价所需资料估价资料是为应用估价方法、作出估价结论及撰写估价报告书提供依据的,因此,估价资料是否全面、真实、详细直接关系到估价结果的可靠性和准确性。

房地产估价资料一般包括下列四个方面：（1）对房地产价格有普遍影响的资料,主要包括：统计资料、法律法规资料、社会经济资料、城市规划资料等。

（2）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料, 主要包括：市场交易资料、交通条件资料、基础设施资料、建筑物造价资料、环境质量资料等；（3）类似房地产的交易、成本、收益实例资料；（4）反映估价对象状况的资料。

收集估价资料,其来源主要有：（1）委托估价方；（2）实地勘察；（3）政府有关部门；（4）房地产交易市场及有关中介机构；（5）有关当事人；⑹专业性刊物。

6实地查勘估价对象实地查勘是指房地产估价人员亲临现场对估价对象的有关内容进行实地考察,以便对委估房地产的实体构造、权利状态、环境条件等具体内容进行充分了解和客观确认。

通常,委托估价方应派出熟悉情况的人陪同估价人员实地查勘。

在实地查勘过程中,估价人员要事先准备已设计好的专门表格,将有关查勘情况和数据认真记录下来,形成“实地查勘记录”。

完成实地查勘后,实地查勘人员和委托方中的陪同人员都应在“实地查勘记录”上签字,并注明实地查勘日期。

7选定估价方法计算在前述工作的基础上,根据待估房地产估价对象、估价目的和资料的详实程度,就可正式确定采用的估价方法,然后,采用相应的估价方法进行具体计算。

8确定估价结果估价结果的确定过程,是使评估价格不断接近客观实际的过程。

不同的估价方法是从不同的角度考虑对房地产进行估价的,因此,用不同估价方法对同一宗房地产进行估价,其计算结果很自然不会相同。

估价人员应对这些结果进行分析、处理,以确定最终估价额。

9撰写估价报告估价人员在确定了最终的估价额后,应撰写正式的估价报告。

估价报告是房地产估价机构。

房地产估价的方法与程序1. 简介房地产估价是指根据一定的方法和程序，对一处或多处房地产进行评估，从而确定其市场价值或租金水平的过程。

估价结果对于购房、购地、贷款、投资等多方面的决策都具有重要的参考价值。

本文将介绍几种常见的房地产估价方法和程序。

2. 直接比较法直接比较法是最常用的房地产估价方法之一。

该方法通过比较被估价房地产与近期交易的类似房地产的价格，来确定被估价房地产的市场价值。

具体步骤如下：1.收集市场上类似房地产的交易数据，包括销售价格、面积、地理位置等信息。

2.对比被估价房地产与这些类似房地产的差异，如面积、地理位置、楼层等。

3.根据差异对比和市场行情，确定被估价房地产的市场价值。

3. 收益法收益法是用于评估投资性房地产价值的一种方法。

该方法基于预期未来收益，通过计算投资物业的净收入，再折现至现值来估计其市场价值。

具体步骤如下：1.收集投资物业的租金收入和运营费用等数据。

2.计算物业的净年收入，即租金收入减去费用。

3.通过选择合适的折现率，将净年收入折现至现值。

4.根据折现后的现值，确定投资物业的市场价值。

4. 成本法成本法是一种通过计算房地产的重建成本来确定其市场价值的方法。

该方法适用于新建物业或历史悠久的物业。

具体步骤如下：1.收集房地产重建所需的建筑材料和劳动力成本等数据。

2.根据建筑面积和建筑成本，计算房地产的重建成本。

3.通过考虑物业的使用年限和折旧等因素，计算物业的折旧值。

4.根据重建成本和折旧值，确定房地产的市场价值。

5. 财务比率法财务比率法是一种用于评估商业房地产价值的方法。

该方法主要基于物业的财务状况和运营绩效来确定其市场价值。

具体步骤如下：1.收集物业的财务报表和运营数据，包括租金收入、运营费用、资产负债表等。

2.计算物业的财务比率，如净资产收益率、总资产回报率等。

3.比较物业的财务比率与同行业标准，评估物业的价值水平。

4.根据财务比率和市场行情，确定物业的市场价值。

房地产估价作业程序一、估价申请和业务受理1.估价申请由当事人向我专业评估机构提出申请，并填写评估委托书。

评估申请书或评估委托书应写明的事项包括：（1）当事人的姓名、住址等（法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名等）；（2）评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等；（3）申请评估的原因和用途；（4）房屋产权人、土地所有权人；（5）委托评估的要求。

除了评估申请书（委托书）以外，申请人还要向我房地产价格评估机构提供各种有关证明资料，如房屋所有权证，土地使用证，买方单独委托评估时房地产权人出具的同意评估的证明，设计和施工图纸，使用期维修、保险及其他费用资料等。

2.业务受理我房地产价格评估机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一个有限的时间内（如3天）作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。

估价者在作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解，来界定有关估价的一些重要问题。

这些问题主要包括；估价目的、估价对象、估价的作业日期等。

（1）由于估价目的的不同使价格类型也有所不同，如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、典当价格、课税价格、征用价格等。

不同的估价目的，对估价的精度要求不同，对市场价格实现的各种条件限定不同，所采用的估价方法也有所区别。

因此估伙者对委托人估价目的的明确把握是正确决策和做好估价工作的前提条件。

（2）确定估价对象，核实踏勘的建筑物是否与委托方所提供的资料相一致。

（3）依据委托方要求，在合理的情况下按时完成评估报告，以保证公司信誉。

二、制定估价作业计划制定房地产价格评估作业计划是为了使估价工作有条不紊、按时、高效完成，计划一经确定，一般要按计划逐段进行估价工作。

在规模较大的评估项目中，制定计划对估价作业的成败与质量有着极为重要的作用。

制定估价作业计划可大体包括以下几个内容：1．确定估价作业的具体因素对于估价作业来说，仅仅指明某块土地或某幢房屋是无法开展估价工作的。

房地产估价规范房地产估价规范是指在购买、出售、租赁、抵押等房地产相关交易中，对房地产进行准确评估价值的一套规范。

以下为一个1000字左右的房地产估价规范：房地产估价规范第一章总则第一条为了规范房地产估价行为，保护各方合法权益，维护市场经济秩序，促进房地产市场健康发展，特制定本估价规范。

第二条房地产估价应遵循公正、客观、科学、准确的原则，依法履行职责，确保估价结果具有可信度和权威性。

第三条房地产估价应按照国家有关法律法规进行，依法保护国家和社会公共利益。

第四条房地产估价行为应遵循行业规范和职业道德，保守商业秘密，防止泄密和内幕交易。

第二章估价师资格第五条从事房地产估价工作的人员应具备相关专业知识和技能，并取得国家规定的估价师资格证书。

第六条估价师应定期参加相关培训，提升自身专业素质和水平，不断更新房地产市场信息和估价技术。

第七条估价师应熟悉国家有关法律法规，了解市场行情和政策动态，不参与违法犯罪活动。

第三章估价对象第八条房地产估价对象包括住宅、商业地产、办公楼、工业厂房等各类房地产。

第九条估价对象应具备明确的产权、可供评估的证明文件和数据资料，并与实际情况相符。

第十条估价对象应在充分调研的基础上，按照相关法规和估价方法进行评估，确保价格准确。

第四章估价程序第十一条估价程序包括项目策划、资料收集、调研分析、评估报告编制等环节。

第十二条项目策划阶段，估价机构应与委托方确定估价目标、范围、时限等事项，并签订合同。

第十三条资料收集阶段，估价机构应向相关方索取房地产证件、市场资料和相关数据等。

第十四条调研分析阶段，估价师应前往现场实地勘察，结合市场情况和相关资料进行评估分析。

第十五条评估报告编制阶段，估价机构应在规定时间内提交客观、准确、可靠的评估报告。

第五章价值评估第十六条估价师应根据市场供需情况、位置、装修、楼层等条件，结合市场评估方法进行估价。

第十七条估价报告中应明确房地产的评估目的、方法、过程、结果和风险等信息。

房地产估价程序流程介绍房地产估价程序流程房地产估价流程,首先明确估价基本事项,拟定估价作业方案,搜集估价所需资料,实地查勘估价对象这四大步骤,在估价过程中,要对估价的对象有充分的了解.一、明确估价基本事项包括:1明确估价对象的实体状况,如对土地,应明确它的地籍范围和地籍号,以及坐落位置用途,面积、形状等;对房屋,应明确它的坐落位置门牌号码、结构、层数、面积、使用情况等.2明确估价对象的权利状态,如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权,房屋的部分墙体的归属等等都必须明确.3明确估价对象的范围,如单纯评估土地的价值,或单纯评估房屋的价值,或评估一幢房屋中的某个部位等等,都必须明确.4明确估价目的,由于同一房地产出于不同的估价目的,其估价结果往往不同.所以,必须明确委托估价人请求估价的目的是什么,以区分不同性质的估价.5明确估价时点,某房地产的估价结果,是表示该房地产在某一个特定时点上的价格.因此,必须明确估价时点,如果不确定估价时点,房地产估价是没有意义的.6明确估价报告交付的日期,交付估价报告的日期一般由委托估价方提出,也可由委托估价方和受理估价方协商确定,一般估价报告的作业日期为7-15个工作日.二、拟定估价作业方案主要是就估价所要做的各项工作作出日程进度安排,包括对估价作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排,以便于控制进度及协调合作.三、搜集估价所需资料由于估价对象和所采取的估价方法的不同,房地产估价所需的资料也不同.一般来说,所搜集的估价资料包括：1产权资料2房屋建筑资料3市场交易资料4土地资料5法律和规划资料.四、实地查勘估价对象实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实,从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认.相关阅读：一、估价基本方法1、成本法.成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和为基础.费用包括：土地出让金、城市配套设施建设费、征地、拆迁安置补偿费、勘探设计及前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费、银行利息、税金、销售费用、开发利润等.其中,地产价格可以以该块土地使用权的费用和土地开发成为熟地所需耗费的各项费用之和为基础,再加上正常的税金和利润.这里需要特别指出成本法中的一种特殊的方法：重置成本法.因为重置成本法不需要考虑未来利益和长远效益,不需要计算地产价值,在实际运用中经常采用重置价结合成新进行估价;1根据估价房产房屋建筑结构、等级,选定房屋重置价格标准以当地标准为准.2根据估价房产的建成年代,使用年限,残值率、剩余经济寿命、建筑物的新旧程度,估计该房产的折旧额或成新度一般以当地公布的标准为准,不需另行计算.3楼层、墙体和层高的修正.2.市场比较法.市场比较法在房地产价格评估中广泛应用,它是通过将待估房地产与近期已交易的类似房地产进行比较,修正得出待估房地产价格的一种方法.由于房地产有其特殊性,决定了不存在定金相同的两宗房地产.因此,市场比较法操作的关键是：估价人员就待估房地产与比较实例房地产在地理位置、结构、小区配套及交易日期等方面的差异而造成的对房地产价格的影响进行差别修正,差别修正的准确性直接影响估价结果的准确性.房地产估价报告评价体系分两种,一类是针对房屋贷款、出售、入股等所作的,另一种是针对投资,前一种占主导房地产估价业是涉及政府和社会各方面重大经济利益的中介服务行业,住房改革中的租金和旧有公房售价标准的制定离不开房地产估价,新技术区的开发、土地批租以及旧区改造建设中的房屋拆迁,旧房改造等建设项目都需要通过价格评估提供正确的出让、转让和补偿标准.特别是市随着停止实物分房、货币补贴购房等政策的不断深化,以及居民生活水平的不断提高,二次置业、卖旧换新的愿望日趋迫切,房地产二三级市场空前活跃.房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价.此外,企业合资、兼并、承包经营、改制、破产清算、涉案中民事纠纷调解等方面都需要专业的权威的估价作为房地产估值的鉴定和证依据.归纳起来主要有以下几个方面：什么是,及的必要性是什么①是新形式下房地产管理工作的需要.②是各类房地产交易的需要.③是房地产抵押、典当和保险业务的需要.④是房地产税收的需要.⑤是房地产征用拆迁补偿的需要.⑥是房地产纠纷处理的需要.⑦是企业合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改组、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资等的需要.。