房地产张志东商业地产开发定位招商策略及运营管理

商业地产策划定位与规划设计优化【课程背景】房地产内训：一个商业地产项目要取得成功，首先项目定位是否精确，规划设计是否合理是一个商业地产能否成功之关键。

中国的商业地产经过几年的持续发展，不仅给市场带来倍增的收益，也让开发商感受到投资失利的风险。

当商业地产项目招商难、空置率高、租金下跌成为中国商业地产发展的瓶颈后，大家不得不冷静思考，不约而同地关注商业地产的发展问题，特别是项目策划定位、规划设计等前期的问题。

很多项目往往在招商过程中才发现，规划设计不合理给招商带来了无法弥补的损失。

可以说，项目定位、规划、设计、布局等等，当中任何一个环节都直接关系到整个商业开发项目的成败与回报，关系到投资风险的控制，可以说是“一步错，满盘皆输”。

本次培训以项目策划定位、规划设计为核心，中房商学院邀请实战派专家，为大家带来商业地产项目的最新的设计理念与操作手法。

【课程收益】行业权威机构，深入分析中国房地产开发各关键操作点；全面分析中国商业地产现状，分享商业地产项目成功案例；课程东前期策划定位、规划设计等方面入手，囊括商业地产开发模式等；同时欢迎您带上现有的商业地产项目资料，导师极具实战经验和个案诊断能力，现场诊断商业地产项目难题。

【课程对象】房地产企业及相关企业的董事长、总经理、副总经理、营销策划总监、策划、规划、招商经理、主管等中高层管理人员。

各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销机构及相关业界人士等。

【课程设置】一、商业地产实战理论1、商业地产概念2、商业地产开发流程3、商业地产与住宅地产的主要区别？4、商业地产分类及特点？二、商业地产成功的目标1、商业连锁反应2、设计的漂亮？3、建筑的现代？4、卖的价格高？5、卖的速度快？二、商业地产6大关键点定得准；画得对；招得进；卖得出；管得好；活得了。

三、商业地产十大定位1、商业地产项目的整体定位2、商业地产项目的功能定位3、商业地产项目的业态定位4、商业地产项目的品类定位5、商业地产项目的品牌定位6、商业地产项目的商圈定位7、商业地产项目的客层定位8、商业地产项目的客群定位9、商业地产项目的时段定位10、商业地产项目的模式定位四、商业地产项目规划解析1、商业功能和业态规划2、经营品类和品牌规划3、交通组织和动线规划4、品牌柜位和店铺规划5、共享空间和节点规划五、商业规划设计的六项原则1、市场调查是前提2、商业定位是依据3、设备配套是重点4、经营管理是目标5、多方沟通是保障6、投资策略要照顾六、规划前的市场调研“五读”1、读市场环境2、读地块条件3、读商业资源4、读政府规划5、读投资目标七、项目的商业业态规划1、项目业态定位2、项目业态组合3、项目业态布局4、项目市场定位八、项目的商业功能规划1、商业功能设计2、商业功能组合3、商业功能布局九、项目的商业布局规划十、项目的交通组织规划商业交通的“四流”：车流、物流、客流、员工流十一、商业地产风险控制（实战技巧+案例）（一）政策方面要考虑的风险1、影响商业地产开发的政策有哪几类？2、根据国家政策取向提出的相关规避风险建议？（二）选址方面要考虑的风险1、如何统计有效客流？2、如何做好周边消费量统计？3、如何避开选址周围竞争对手？（三）开发模式方面要考虑的风险1、商业地产开发模式误区2、常见的几种开发模式3、售租留分析十二、万达商业模式解析1、万达商业的核心优势是什么？2、万达的商业模式是如何定位的？3、万达售租留模式分析4、万达各种业态规划的特点5、万达招商经验分享【专家导师】张老师，著名商业设计顾问机构总裁，中国商业和商业地产领域资深商业管理和经营战略专家，清华、北大、浙大、哈工大等兼职客座教授，行业历练25年，具有丰富的现代商业和商业地产策划、规划及运营管理经验，熟稔中国现代商业地产定位、规划、招商、营销、运营、管理、投资、资本运营等各环节。

商业地产项目招商管理策略1.项目定位及市场分析在商业地产项目招商管理策略中，首先需要明确项目的定位，确定目标客户群体，进而进行市场分析。

通过研究市场需求、分析竞争对手的情况、调查市场潜力等手段，评估项目的商业价值，并为招商工作提供决策依据。

2.市场营销策略在市场营销策略中，需要制定合理的定价策略，根据项目的定位和地理位置确定租金标准，并考虑市场需求进行适当的调整。

同时，需要制定市场推广策略，通过宣传、广告、媒体报道等方式，提高项目的知名度和曝光度。

3.招商策略招商策略是商业地产项目的核心要素之一、在招商策略中，需要根据项目的定位，选择合适的租户类型，制定招商目标和计划，明确入驻标准和条件，以及与租户的协商和签约等事项。

同时，还需要根据项目的特点，开展差异化招商，通过引进品牌商户和创新业态，增加项目的吸引力和竞争力。

4.招商团队建设为了有效执行招商策略，项目需要建立专业的招商团队。

这个团队应当由经验丰富的招商人员组成，包括市场分析师、租务经理、营销人员等。

团队成员需要具备良好的市场洞察力、协商能力和沟通能力，以便更好地与租户进行合作，并解决一些潜在的问题和困难。

5.租户管理与服务商业地产项目的租户管理和服务非常重要。

在项目运营过程中，需要与租户保持良好的沟通和合作，及时解决各类问题，提供优质的售后服务。

可以通过定期开展商户会议、定期巡查、满意度调查等方式，了解租户的需求和意见，并采取相应的措施进行改进。

6.品牌营销在商业地产项目招商管理策略中，品牌营销是一个关键环节。

通过引进知名品牌、举办特色活动、联合推广等方式，提升项目的品牌价值和知名度，吸引更多的租户和消费者，进而增加项目的商业价值和经济效益。

7.持续创新和改进总结起来，商业地产项目招商管理策略是一个复杂而系统的工作，需要综合考虑项目定位、市场需求、招商策略、市场营销和租户管理等因素。

只有通过科学的策略制定和精细的管理执行，才能提高项目的入驻率和商业价值。

商业物业运营管理提升为组织的人才培养提供实效性的解决方案-----让学习力成为竞争力以强大的咨询团队及行业研究院为依托，采用咨询、现场教练式培训历经十三年的发展历程，拥有上千教学案例完善的培训效果转化服务体系系统课程开发体系设计强大的师资队伍1【项目指导原则】企业战略为引导：人才战略是公司战略思想的核心，是其他战略目标实现的保障。

管理技能提升为基础：公司现有人才资源无法满足企业快速发展的需要，必须通过一定的方式进行弥补，而培养自己的职业经理人对企业而言无疑是低成本、高回报的最佳方式。

岗位晋升的依据：通过培训，学员个人职业素养提升——工作技能提高——管理能力增强，势必落实到工作岗位晋升。

企业人力资源部门可以将培训列入学员晋升优势之一，清晰地显示员工的职业发展规划，以此来提高学员全身心投入培训的积极性。

提升绩效为目标：无论何种形式的培训，其终极目标就是提升企业的绩效。

本次培训项目我们也将以此为目标，并在培训过程中时时贯彻——季度考核与评估、半年回顾与改进、年度总结与计划，切实将培训工作落到实处。

人才培养体系的建立：对当今企业而言，拥有一套完备的人才培养体系是莫大的财富。

包括培训制度体系、培训组织结构、培训开发体系、培训评估体系等的建立和完善，形成一套完整的企业商学院模式。

2【项目目标】1.帮助学员在较短时间内掌握系统、先进、实用的服务、自我管理技能2.启发学员触类旁通，在管理实践中知行合一，在日常的工作中艺术性应用所学3.帮助学员更新管理理念，转变思维模式，提高自我管理意识4.为企业建立一支商业物业专业化、高素质的团队5.帮助企业搭建管理沟通平台，提高工作效率6.提高客户商业物业管理知识服务意识与服务品质3【教学安排】1.培训对象：商业地产各部门及物业中高层管理人员2.时间安排：2天3.地点安排：企业培训教室、及工作案场4.培训形式：讲解演示、案例分析、情境模拟、实操训练、同行业相关岗位交流4【项目讲师介绍】课程主题《商业物业管理》授课对象中高层管理人员、授课方式专业讲授、案例研讨、互动答疑授课时间2天课程目标学员通过本课程的学习，应能够：有效提升商业运营与物业管理知识，提高运作能力；了解现代商业运营的管理指标物业管理理念，掌握有效的商业物业管理技巧；了解不同商业业态提供更具针对性的商业物业管理；全面了解商业物业管理管理流程、模式、方法，建立管理体系培训师简介张志东老师：清华大学领导力特邀培训师、清华大学房地产总裁班特邀讲师上海复旦大学商业地产研究所研究员注册物业管理师主讲教师曾任中粮凯莱副总经理主管全国大悦城商业物业管理运营丰富的跨国，合资企业服务管理经验多项成功案例优势领域：向企业提供战略咨询服务，涉及管理体制变革、组织结构变革与沟通其重点在于团队建设、远景规划、组织、领导、实施跨文化的培训项目。

商业地产定位设计招商策略商业地产定位设计是指对商业地产项目进行定位和规划，以满足特定群体的需求。

定位是在竞争激烈的市场环境中，确定商业地产项目在目标市场中的独特地位和差异化的过程。

这需要研究市场需求、竞争情况和目标客户的特征，以便为项目创造独特和有吸引力的特点。

商业地产定位设计应该是基于深入的市场研究和分析，并结合开发商的理念和目标来完成的。

1.市场调研：通过调查和研究市场，了解目标市场的需求和竞争情况。

这可以包括研究市场趋势、目标客户的特征和市场需求的变化。

2.目标客户：确定目标客户的特征，包括年龄、收入、购买习惯等。

这将有助于定位项目并确定适合他们需求的商业模式。

3.差异化：确定项目在目标市场中的差异化和独特性。

这可以通过提供特色服务、优质产品或以创新方式满足客户需求来实现。

4.品牌价值：确定项目的品牌价值和市场认可度。

这可以通过策划市场活动、优化项目形象和提高服务品质来实现。

一旦商业地产项目的定位设计确定，接下来需要制定一个有效的招商策略来吸引租户和投资者。

招商策略是指将定位设计转化为实际的商业机会，并通过吸引租户、引进品牌和吸引投资者来实现项目的成功。

招商策略的几个关键步骤包括：1.租户调查：研究目标市场的租户需求和偏好，以确定潜在租户的特征和需求。

这将有助于吸引适合项目的租户。

2.租赁计划：根据项目的定位和目标市场的需求，制定租赁计划。

这包括确定租赁单位的类型、面积、租金和租期等。

3.租户招募：通过市场营销和推广活动，吸引潜在租户。

这可以包括参加展览会、广告宣传和与潜在租户进行洽谈等。

4.品牌引进：通过引进知名品牌，增加项目的吸引力，并吸引更多的租户和投资者。

这可以通过合作、赞助和提供优惠来实现。

5.投资者吸引：吸引投资者对项目进行投资，以支持项目的发展和运营。

这可以通过与投资者进行洽谈、提供项目数据和财务指标等方式来实现。

商业地产定位设计和招商策略是商业地产开发成功的关键因素之一、一个成功的定位设计和招商策略将有助于吸引更多的租户和投资者，并为项目带来长期的盈利能力和生命周期价值。

房地产项目商业定位及招商策略(招商工作计划表)商业定位第一章项目总体定位一、前期沟通总结二、项目总体定位三、项目的功能定位第二章商业业态定位一、定位理由二、业态定位第三章商业名称定位一、商业案名定位二、的解释第四章商业管理功能定位一、现有管理格局二、物流的管理功能定位三、现代化的管理体系第五章商业经营业种定位一、主题物流定位二、经营业种定位三、定位规划第二部分招商策略第一章招商总策略第二章招商阶段设置第三章招商工作计划表前言商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态，在动态的经济大环境中，商用物业疲惫的活跃着高回报刺激着巨资开发；而经营的艰难加大了风险。

要让商业物业从“炙手”向“可热”转化，就要在分析大的物业环境下，结合项目本身，步步为营，攻克风险的城堡。

商铺时代的来临，催化了商业市场的竞争，加速了城市商业的繁荣，新兴商圈挑战传统商圈，随着城市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广，春熙路、骡马市中心商圈和荷花池大市场的商圈局面被打破，双楠社区纷纷涌现。

本项目要在激烈的商战中占据一席之地，就要做好工作中的每一环，而招商在工作环中是关健的一环，它成功与否关系着商业地产销售战的策略。

要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。

我们的招商策略在“先规划后行动”的总策略下，各工作环节环环相扣，做好“规划”的工作后，然后“行动”。

该商业项目我集团初步战略为引入1家国际化零售商作为主力店，进而提升整个商业物业的价值。

商业地产开发是一种建立在多种专业平台上运作的地产开发项目，它除了要熟悉地产行业的运作规律，还要对零售业也非常了解，需要对消费者行为有着深度的认识。

零售业有别于生产制造业，它面对整个供应链中的最后一个环节消费者。

因此，商业地产营造的不仅仅是一个购物场所，更是居民生活的一部分；影响最终消费者行为的因素包罗万象，其中既有社会和经济环境，也有生活习惯和人文风俗。

与其他行业相比，零售业的竞争则非常接近完全竞争，一招制胜的可能性非常小。

商业地产定位业态规划与招商管理商业地产定位业态规划与招商管理一、引言商业地产是指通过投资、开发和运营等手段，将物业转化为能够吸引消费者和租户的商业用途，并能够带来稳定收入和增长的不动产。

商业地产作为一个具有潜力和回报的投资领域，对于定位业态规划和招商管理都需要有清晰的战略和有效的执行。

二、商业地产定位业态规划商业地产定位业态规划是指通过对市场调研和分析，确定商业地产在业态水平上的定位和发展方向。

以下是商业地产定位业态规划的几个关键步骤：1. 市场调研与分析：对目标市场的消费者需求、竞争对手、经济环境、交通便利性等因素进行全面的调研和分析，以获取市场的潜力和特点。

2. 地产特性评估：对商业地产的地理位置、面积、建筑结构、人流等特性进行评估和分析，以确定其适用的业态类型和规模。

3. 业态策略确定：根据市场调研和地产特性评估的结果，确定商业地产的主导业态和辅助业态，以及相应的业态策略和发展重点。

4. 租户定位与招商规划：根据商业地产的业态策略，确定目标租户的类型和数量，并制定相应的招商计划和渠道。

5. 创新亮点设置：通过引入创新亮点和特色，提升商业地产的吸引力和竞争力，如充分利用周边资源、打造主题购物中心等。

商业地产定位业态规划的目的是根据市场需求和地产特性，选择适合的业态，从而提升商业地产的盈利能力和投资回报。

三、商业地产招商管理商业地产招商管理是指通过有效的招商策略和管理措施，吸引优质租户入驻商业地产，并进行合理的租赁和管理。

以下是商业地产招商管理的几个要点：1. 招商准备：在招商之前，需要充分准备招商材料，包括商业地产的定位、规划、业态特点、租户优势、招商政策等，以便向潜在租户传达商业地产的价值和优势。

2. 租户筛选：在招商过程中，需要对租户进行筛选，并评估其与商业地产的匹配度和商业价值。

筛选标准可以包括租户品牌知名度、运营能力、财务实力等。

3. 租赁合同谈判：在确定合适的租户后，进行租赁合同谈判，确定租金、租期、租金调整机制等具体条款。

商业地产项目招商策划及运营管理计划书第一章项目概述 (3)1.1 项目背景 (3)1.2 项目定位 (3)1.3 项目优势与劣势分析 (3)第二章市场分析 (4)2.1 市场环境分析 (4)2.1.1 宏观环境分析 (4)2.1.2 行业环境分析 (4)2.1.3 地域环境分析 (4)2.2 竞争对手分析 (4)2.2.1 直接竞争对手 (4)2.2.2 间接竞争对手 (4)2.3 消费者需求分析 (5)2.3.1 消费者特征 (5)2.3.2 消费者需求 (5)2.4 市场机会与挑战 (5)2.4.1 市场机会 (5)2.4.2 市场挑战 (5)第三章招商策划 (5)3.1 招商目标与策略 (5)3.1.1 招商目标 (6)3.1.2 招商策略 (6)3.2 招商渠道与方式 (6)3.2.1 招商渠道 (6)3.2.2 招商方式 (6)3.3 招商优惠政策 (7)3.4 招商时间与进度安排 (7)3.4.1 招商时间 (7)3.4.2 招商进度安排 (7)第四章项目定位与业态规划 (7)4.1 项目业态规划 (7)4.2 项目主题定位 (8)4.3 项目商业布局 (8)4.4 项目特色与创新 (8)第五章营销推广策略 (9)5.1 品牌推广 (9)5.2 线上线下宣传 (9)5.3 活动策划与执行 (9)5.4 合作伙伴关系建立 (10)第六章运营管理 (10)6.1 运营管理体系 (10)6.1.2 管理制度 (10)6.1.3 运营策略 (10)6.2 运营团队建设 (10)6.2.1 人员配置 (10)6.2.2 培训与发展 (10)6.2.3 激励机制 (10)6.3 商户服务与管理 (11)6.3.1 商户引进 (11)6.3.2 商户服务 (11)6.3.3 商户管理 (11)6.4 项目品质保障 (11)6.4.1 质量监控 (11)6.4.2 安全管理 (11)6.4.3 环境管理 (11)6.4.4 客户满意度 (11)第七章财务管理 (11)7.1 成本控制 (11)7.2 收益分析 (12)7.3 资金管理 (12)7.4 财务风险防控 (12)第八章法律法规与合规 (13)8.1 法律法规政策解读 (13)8.1.1 项目用地法律法规解读 (13)8.1.2 商业地产招商法律法规解读 (13)8.1.3 商业地产运营法律法规解读 (13)8.2 项目合规性审查 (13)8.2.1 项目用地合规性审查 (14)8.2.2 招商合规性审查 (14)8.2.3 运营合规性审查 (14)8.3 商户合同管理 (14)8.3.1 合同签订 (14)8.3.2 合同履行 (14)8.3.3 合同变更与解除 (14)8.4 法律风险防控 (14)8.4.1 法律风险识别 (14)8.4.2 法律风险防范措施 (14)8.4.3 法律风险应对策略 (15)第九章项目进度与监控 (15)9.1 项目进度计划 (15)9.1.1 进度计划编制 (15)9.1.2 进度计划内容 (15)9.2 项目进度监控 (15)9.2.1 监控体系 (15)9.3 项目质量保障 (16)9.3.1 质量管理体系 (16)9.3.2 质量保障措施 (16)9.4 项目变更管理 (16)9.4.1 变更管理原则 (16)9.4.2 变更管理措施 (16)第十章后期维护与服务 (16)10.1 项目售后服务 (17)10.2 项目设施维护 (17)10.3 项目环境优化 (17)10.4 项目持续发展策略 (17)第一章项目概述1.1 项目背景我国经济的快速发展，商业地产作为城市经济的重要组成部分，其发展势头日益强劲。

商业地产经营招商与运营管理策略商业地产经营，作为现代城市发展的重要组成部分，承载着城市经济的繁荣和人们的生活需求。

在商业地产经营中，招商和运营管理是两个关键环节，决定了商业地产的盈利和长期发展。

本文将探讨商业地产招商与运营管理的策略，以提供参考和借鉴。

一、招商策略1. 定位明确商业地产的招商策略首先需要明确定位。

根据地理位置、人口结构、消费习惯等因素，确定商业地产所面向的目标人群和定位。

例如，高端商务区适合引入奢侈品牌，而中心商业区则适合引入主流品牌。

2. 综合考量在招商策略中，需要综合考量品牌的知名度、实力、市场竞争力和租金要求等因素。

通过综合考量，选择与商业地产定位相符合的品牌，以确保商业地产的品牌形象和商业效益。

3. 建立合作关系招商过程中，与品牌商进行积极沟通，建立合作关系是至关重要的。

商业地产方需要了解品牌商的需求和期望，为其提供适宜的经营环境和优惠政策，以吸引品牌商入驻。

二、运营管理策略1. 建立专业团队商业地产运营需要建立一个专业的管理团队，包括招商、营销、运维、客服等多个职能部门。

团队成员应具备相关专业知识和丰富的实战经验，以应对日常运营中的各种挑战。

2. 提供全方位服务商业地产的运营管理策略要注重提供全方位的服务。

从设施设备的维护修缮到商户的日常运营支持，从安全保卫到活动策划推广，都需要做到精细化管理，以增强商户的满意度和消费者的体验。

3. 多元化商业模式商业地产的运营管理策略要注重多元化的商业模式。

通过引入样板店、主题展览、文艺活动等文创元素，打造独特的商业氛围；同时发展娱乐休闲、餐饮美食等业态，提升商业地产的吸引力和竞争力。

4. 数据驱动决策商业地产运营管理需要依托数据进行决策。

通过收集、分析和挖掘数据，了解市场需求、顾客行为和竞争态势，科学制定运营策略和市场推广方案，提升商业地产的竞争力和效益。

三、招商与运营管理的结合1. 有效沟通招商与运营管理需要进行有效的沟通和协作。

房地产项目运营治理体系精细化解析实战培训主讲：张志东【课程对象】房地产企业董事长、总经理等公司决策领导及分公司、分项目负责人企业综合管理部、产品研发部、工程管理部、营销管理部、成本部、项目拓展部、运营部、重大事项评审部、物业管理部、推广策划部等负责人及相关团队成员【培训内容】第一部分：房地产行业大势研判、困惑思考及战略规划1、我们今天的探讨主题：明确战略、目标导向；权责清晰、运营流畅2、现实的案例：繁荣与危机、距离如此之近3、我们的困惑：一整套对项目如何管理的方法论及配套工具势在必行第二部分：房地产企业项目运营精细化管理一、战略管理过程1、制定战略是满足两个迫切的要求2、战略管理的五项任务3、战略管理之建立目标体系4、制定战略的多项实际需求思考？5、公司战略管理包括哪些内容？6、战略和企业家精神7、战略和战略计划8、战略的实施和执行9、两大实例现场分享直击战略管理的重要性10、总结：战略管理的原则是什么并引伸出“项目运营管理”概念二、房地产项目运营管理（一）房地产企业项目运营管理的概念梳理及核心内容解析1、房地产企业项目运营管理的概念及核心内容案例分享：龙湖运营管理中心7项内容（2009年升级版：七巧板）2、课堂讨论：您所在公司成立运营管理部的必要性及其所包括的职能应该有哪些？3、项目运营管理的三大功能及六大体系（即P、T、Q、C、A、I等体系）案例分享：沿海集团2007年推进“项目运筹管理、项目加速战略”的前后对比（二）解析房地产企业项目运营管理的构建实务1、综述：房地产企业构建项目运营管理体系整体框架说明：目标、原则及方法2、房地产项目组织管理（1）总结：房地产企业运作管理的四大平台：项目开发运作平台、资源管理平台、专业管理平台及项目运营管理平台案例分享：万科项目运营平台（投资控制型）案例分享：龙湖项目运营平台（项目监控型）案例分享：华远项目运营平台（项目操作型）（2）总结归纳：企业在构建项目运营平台所需注意的几个问题案例分享：龙湖项目运营平台（项目监控型）案例分享：华远项目运营平台（项目操作型）（3）总结归纳：企业在构建项目运营平台所需注意的几个问题3、房地产项目流程管理（1）流程分析是构建房地产企业项目运营体系的基础（2）对国内房地产企业开发流程的研究（VAC模型：7阶段、7专业、53个关键活动/节点）项目投资论证阶段（PD）项目策划阶段（PS）方案设计阶段（SD）初设-施工图阶段（ED&CD）销售管理阶段（M&S）工程管理阶段（CEM）产品交付阶段（PD）案例分享：《房地产项目开发关键活动分析表》现场数据解析（3）国内房地产企业流程管理的三个阶段之第一次跨越：从模块管理到协同管理纵深发展：流程规范化及精细化，建立新项目经济指标测算模型，研究项目可行性研究关键点横向发展：强调专业协同，基于VAC模型的协同管理案例分享：万科的7对眼睛案例分享：龙湖阶段评审会——项目启动会（多专业多专案综合）（4）国内房地产企业流程管理的三个阶段之第二次跨越：从协同管理到效能管理如何使流程更有价值：有序有效高效如何根据公司战略进行业务流程改造案例分享：（宏观角度）万科基于项目加速需求的流程改造案例分享：（中观角度）某商业地产开发公司对关键流程的规划案例分享：（微观角度）减少流程中非增值环节、关注流程效率，提升流程效能4、房地产项目计划管理（1）总结：项目计划管理是项目运营管理的重中之重，亦是难点（2）我们对标杆企业项目计划管理经验的几点总结案例分享：某知名房企典型性计划管理组织架构（4）项目节点节点的分级管理职责：抓一级、控一级、看一级（5）标准化计划管理模版制定（至二级节点）（6）三级节点计划制定步骤及编制内容案例分享：沿海集团开发周期规划“16361”（7）基于项目管理需求的关键点识别项目开发流程素描：12个项目里程碑解析增加项目节点，体现项目管理或公司管理的“需求”和“思想”案例分享：万科项目关键点（集团25个、城市公司36个）案例分享：龙湖节点分析总结：项目关键节点20-40个；必选项（12个里程碑）；57项关键活动项目计划的编制：项目计划3层次、4要素（项目计划编制STEP1）案例分享：万科项目运营策划案例分享：龙湖项目成功标尺案例分享：首创投资指导书三位一体的年度项目经营开发计划的编制（项目计划编制STEP2）思考：关于年度计划的几大常见困惑项目计划编制的原则：滚动编制、过程细化（项目计划编制STEP3）项目计划的检查和评估案例分享：龙湖的计划回顾和调整规范案例分享：万科的项目节点计划考核方法5、房地产项目成果标准管理（1）前言：为什么要关注“成果标准”案例分享：龙湖的成果标准管理（龙湖35个阶段成果文件解读及关键成果体系特点总结）（2）成果标准管理四步法（3）赛普标准成果体系分析案例分享：《房地产项目开发关键活动分析表》现场解读6、房地产项目决策会议管理（1）决策的最终表现形式就是“会议”（2）会议也需要有效的管理案例分享：龙湖会议体系及项目启动会管理需求解读案例分享：万科城市公司10级会议案例分享：北京金隅项目决策会议7、房地产项目评价体系（1）项目评价要素总结（2）项目评价的层次及方式案例分享：龙湖投资分析模型（动态型与跟踪型）（3）常用的项目KPI体系解读8、房地产项目运信息管理体系（三）总结：战略导向型项目运营管理理念的全面提出张志东教师：张志东（中粮大悦城商业运营负责人）住建部中国房地产研究会主任专家委员全国知名实战商业地产操盘手中国房地产策划师联谊会首席培训专家上海复旦大学商业地产研究所研究员房地产、物业治理领域客户效劳专家清华、北大、复旦、交大等房地产总裁班、MBA\EMBA班特邀教授曾任中粮凯莱副总领导曾任中粮置业凯莱高管参与《大悦城》城市综合体运营工作。

某房地产公司商业定位及招商策略某房地产公司商业定位及招商策略某房地产公司在市场上已经持续经营多年，其特色项目的发展，已经赢得了众多客户的支持和信任。

该公司的竞争力在于不断尝试寻找新领域、拓展业务，不断提升其品牌价值及商业定位。

本文将从某公司的商业定位以及招商策略角度来阐述该公司的竞争力和未来发展方向。

一、商业定位作为一家知名房地产开发公司，某公司一直致力于通过高质量的工作来提高客户满意度，并通过不断地用心经营来提升公司的品牌价值。

该公司不仅要保证客户的满意度和产品质量，同时也需要拥有鲜明的商业定位。

在商业定位方面，该公司一直遵循着这样的经营理念：“转型升级，打造超值一站式生活圈。

在把握市场趋势与消费需求的基础上，以客户为中心，塑造全方位、超值的生活体验。

”而这一商业定位就成为了该公司树立自身品牌形象的核心。

下面是具体的商业定位的几点体现：1. 打造一流的社区配套设施。

在该公司的商业定位中，社区的配套设施是不可或缺的。

该公司对社区配套设施的建设和优化作出了品牌决策，力求做到一流。

例如，公司将所有公共设施进行全面升级，为社区申请了多项专利技术。

该公司还面向社区居民提供全球领先的生活服务体验，比如流行起来的智慧家庭、智慧旅游等等。

2. 打造非凡的商业中心。

在该公司商业定位的构建中，打造非凡的商业中心是非常重要的一环。

公司通过不断创新，将会在物业开发方面实现巨大的突破。

公司认为，一个优秀的社区需要有一个不断完善的商业中心来满足商业需求。

商业中心可以提供大量的办公空间、商业环境以及具有创意性的空间建筑设计等诸多标志性服务。

3. 打造居住升级的超值生活社区。

该公司拥有非常丰富的客户群体，任何操作都要以客户满意度为标准来进行，因此，打造居住升级的超值生活社区是该公司的又一重点。

在社区的规划和建设中，该公司将充分考虑到居住者的需求和诉求：包括周边的配套设施、社区的商业中心、公共交通等等，每一个环节都会被考虑到。

《商业地产项目定位与推广及招策略》——企业内训【课程价值】1、学习成功商业空间的规划设计要点，掌握如何通过规划创造效益及规避风险2、学习城市综合体的定位策划及招商推广要点，掌握商业项目开发成功的核心秘笈3、学习城市综合体的项目管理，掌握设计、成本、工程等各阶段管控要点4、导师极具实战经验和个案诊断能力，现场破解商业规划策略难题。

【课程对象】董事长、总经理、副总经理、营销运营总监、产品设计总监、招商总监、营销策划经理、招商经理等商业地产相关人员;各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。

【讲师简介】张志东全国知名实战商业地产操盘手住建部、中国房地产研究会、主任专家委员全国知名实战商业地产操盘手、中国房地产策划师联谊会首席培训专家、上海复旦大学商业地产研究所研究员、房地产、物业管理领域客户服务专家清华、北大、复旦、交大等房地产总裁班、MBA\EMBA班特邀教授曾任中粮凯莱副总经理曾任中粮置业凯莱高管参与《大悦城》城市综合体运营工作。

并参与过、《君隆广场》、《星耀五洲》《中远万和城》等大型项目的顾问工作。

从1999年开始从事企业培训工作，富而又精深的知识结构，形成了张老师深入浅出、间隔变换、疏密相间、融洽统一的授课风格。

有上千小时的授课经验。

善于利用成人学习的特点，针对中国学员在工作中的培训需求设计、实施有效的培训计划。

他的授课风格独特，擅长在最短的时间内创建理想的学习环境和氛围，培养学员自信心，激励他们有效而独立地工作。

【服务企业】保利、国贸、中远、神化集团、中国钢铁科技集团、凯莱、中粮、首钢、万科物业、仲量联行、戴德梁行、达文中澳、奥运水立方、星耀集团、兴达集团、香港新世界《武汉》物业公司、万通鼎安国际物业、方城物业、中关村玉渊潭商务科技园区等多家知名企业提供技术支持【培训特长】《商业地产开发定位、招商策略及运营管理》《商业地产定位规划、招商策略与租务管理》《二三线城市商业地产盈利模式》《商业地产运营全价值链模式》《商业物业运营管理》《招商致胜策略》《地产开发领导地位的品质管理》《房地产金牌客户服务》《购物中心服务品质提升》《房地产客户心理分析与客户关系管理》等相关课程【课程大纲】一、引言--1776年3月，中国遭遇绝杀商业连锁反应商业地产同住宅地产的本质区别;商业地产项目的操作出发点。

商业地产前期定位与后期推广招商详解商业地产前期定位与后期推广招商详解商业地产作为一种重要的商业开发模式，其前期定位和后期推广招商是商业地产项目成功的关键环节之一。

本文将详细介绍商业地产前期定位与后期推广招商的相关内容。

一、商业地产前期定位商业地产前期定位是商业地产项目启动之前的重要环节，包括市场调研、项目规划和定位决策等。

以下是商业地产前期定位的具体步骤：1. 市场调研：市场调研是商业地产前期定位的第一步，需要对当地商业市场进行透彻的了解，包括目标人群、竞争对手、消费习惯、市场规模等。

通过市场调研可以为后期项目规划和定位提供可靠的数据支持。

2. 项目规划：项目规划包括项目用地选择、建筑设计、商业组合形态等各项决策。

在项目规划阶段，需要结合市场调研结果，确定项目的主要业态、定位和目标人群，以满足市场需求。

3. 定位决策：定位决策是商业地产前期定位的核心环节，需要根据市场调研和项目规划结果，确定项目的定位，即商业地产项目要提供的价值和特点。

定位决策需要考虑市场需求、竞争对手、区域特点等多个因素，确保项目能够在激烈的商业竞争中脱颖而出。

二、商业地产后期推广招商商业地产后期推广招商是商业地产项目建设完工后，通过各种推广手段吸引品牌商家入驻的过程。

以下是商业地产后期推广招商的主要内容：1. 品牌商家筛选：品牌商家是商业地产项目的核心，需要经过严格的筛选和评估。

筛选品牌商家需要综合考虑商业地产项目的定位、商业组合、品牌知名度、经营实力等因素，以确保品牌商家的入驻能够与商业地产项目的定位相匹配。

2. 推广宣传：推广宣传是吸引品牌商家关注和了解商业地产项目的重要手段。

通过投放广告、举办活动、媒体宣传等方式，扩大项目的知名度和影响力，吸引品牌商家的关注和参与。

3. 招商活动：招商活动是商业地产后期推广招商的重要环节，通过举办商业论坛、招商会议、推介会等形式，与品牌商家进行面对面沟通和交流，提供详细的商业地产项目信息，解答品牌商家的疑问，促成潜在品牌商家的入驻。

张志东老师简介张志东老师简介张志东简介张志东培训张志东联系方式张志东课程张志东视频张志东讲座张志东文章常驻：北京背景国际注册物业经理东方名家特聘专家讲师清华大学领导力特邀培训师复旦大学商业地产研究所研究员清华大学《房地产总裁班》特邀讲师中房协商业及旅游地产认证班专家讲师中国人力资源和社会保障部《房地产策划师》专家主讲教师高级经济师曾供职中粮凯莱副总经理。

实战型地产领域授课讲师。

国内多家知名院校EMBA特聘专家教授。

丰富的跨国，合资企业服务管理经验多项成功案例。

从1999年开始从事企业培训工作，富而又精深的知识结构，形成了张志东老师深入浅出、间隔变换、疏密相间、融洽统一的授课风格。

作为奥运会服务支持单位成员张志东先生为水立方的会务服务提供了专业的指导赢得了美誉。

优势领域课程：二三线城市商业地产盈利模式，商业地产的运营管理、房地产营销策划、物业管理实务等地产相关课程履历教育经历：2001 -2002：中澳MBA-La-torba大学，主修MBA课程1986-1989 ：北京艺术设计院，主修工艺雕塑专业2002-2003 ：国际房地产协会，获得国际注册物业管理经理参与编制出版著作：《房地产策划师》劳动和社会保障部国家职业资格标准及教材、主讲教师职业生涯：现为清华大学领导力《房地产总裁班》客座讲师北大纵横商学院高级讲师中粮凯来副总经理主管大悦城(HOPSCA)中国项目物业运营、城市综合体2008年6月-2009年5月：戴德梁行(天津)总物业经理，主管项目星耀五洲城市综合体;君龙广场驻场经理。

2007年12月-2008年6月：北京达文中澳物业管理有限公司总经理助理2004年-2007年4月：兴达集团东方夏威夷别墅项目、富达购物中心项目管理顾问2002年3 月-2004年11 月：雨林房地产公司总经理助理1999年12 月-2002年2 月：北京万通鼎安国际物业管理有限公司(中国) ;总裁助理、万通大厦执行总经理。

2023-11-10•项目介绍•商业定位分析•招商策略制定目录•商业推广与运营•结论与展望项目介绍01位于市中心核心区域，具有较高的商业价值。

02周边聚集了众多高端住宅和商业区，消费能力较强。

03政府对项目所在区域有明确的规划和支持。

项目背景项目地点位于市中心繁华地段，交通便利，人流量大。

周边有地铁站、公交站等交通配套设施，方便消费者到达。

距离大型商业中心、高端酒店等成熟商业区域较近，具有较好的商业氛围。

01020301总建筑面积为10万平方米，其中商业面积为3万平方米。

02商业部分分为地上和地下两部分，地上为购物中心，地下为商业街和停车场。

项目规模拥有完善的商业配套设施，包括儿童游乐场、电影院、餐饮等。

03商业定位分析目标客户群体分析消费习惯根据市场调研，目标客户群体的消费习惯主要包括餐饮、娱乐、购物等方面。

需求特点根据市场调研，目标客户群体的需求特点主要包括交通便利、配套设施完善、品质保证等方面。

目标客户群体根据项目所在地的市场调研，目标客户群体主要包括周边居民、上班族、购物者等。

竞争对手分析主要竞争对手该项目的主要竞争对手包括其他附近的商业项目和线上购物平台。

竞争对手优劣势竞争对手的优势主要包括品牌知名度高、经营经验丰富等，劣势主要包括价格较高、服务水平不稳定等。

市场机会根据市场调研，该项目的市场机会主要包括提供特色餐饮、娱乐等体验式消费服务和优质的线上购物服务。

01定位原则根据市场调研和分析，该项目的定位原则主要包括提供高品质的商品和服务，创造独特的消费体验和品牌形象。

02定位方向该项目的定位方向主要包括综合性商业中心、体验式消费场所和线上购物平台。

03定位策略该项目的定位策略主要包括提供全方位的商品和服务，打造特色品牌形象和口碑，吸引并留住目标客户群体。

商业定位策略招商策略制定招商目标确定招商目标01明确招商的目的和目标，是为满足商业需求还是增加品牌知名度。

确定招商阶段02根据项目进展情况，将招商过程分为不同的阶段，如预招商、正式招商等。

商业地产项目招商优化与执行管控随着经济的发展和城市化进程的加速，商业地产项目的招商工作变得越来越重要。

招商优化与执行管控是商业地产项目招商工作的关键环节，能够帮助项目实现最佳招商效果。

本文将对商业地产项目招商优化与执行管控进行分析和探讨。

一、招商优化招商优化是指通过各种手段和策略，提高项目的吸引力，吸引优质的商户入驻项目，从而实现项目的价值最大化。

招商优化主要包括以下几个方面：1.定位和定位策略商业地产项目的定位是招商的基础，需要明确项目的目标客群和定位策略。

根据项目所在的地理位置、周边环境、交通条件等因素，确定项目的定位策略。

定位策略可以是高端商业、休闲娱乐、文化艺术等不同方向，根据项目自身的特点来确定。

2.建立合理的商业结构商业地产项目的商业结构需要根据目标客群和定位策略来确定。

商业结构主要包括商户的类型、品牌、租期等。

根据项目的定位，选择合适的商户类型，如餐饮、零售、娱乐等。

同时，要选择有知名度和影响力的品牌，提高项目的知名度和吸引力。

3.提供优质的服务二、执行管控招商执行管控是指在招商过程中，对各项工作进行动态管理和控制，确保项目的招商计划按照规定时间、规定质量和规定成果完成。

招商执行管控主要包括以下几个方面：1.建立招商执行管理体系建立招商执行管理体系是确保招商工作高效进行的基础。

招商执行管理体系包括招商组织结构、责任体系、工作流程等。

通过明确每个岗位的职责和工作流程，实现招商工作的规范化和标准化。

2.制定详细的招商执行计划招商执行计划是指根据招商目标和要求，制定招商工作的具体内容和时间安排。

招商执行计划应该详细具体，包括每个阶段的招商目标、工作任务、工作要求等，以确保每个工作环节的顺利进行。

3.进行招商进展和成果的监控和评估招商工作的进展和成果需要进行监控和评估，以及时发现问题并解决。

可以通过制定工作报告、跟踪招商成果、开展评估分析等方式，对招商工作进行监控和评估。

同时，要及时采取措施，解决招商工作中的问题，确保招商计划的顺利实施。

《文、商、旅、创新产业地产盈利模式沙盘实战》从战略到运营课程对象：适合希望打造从传统房地产到企业转型升级的开发商本并以此提升盈利能力的房企。

希望快速掌握提升优质产品、服务品质及运营管理能力，本课程对地产开发商、商业地产开发商、产业地产、商业运营及文旅运营管理公司、景观公司、设计院等企业高层项目总、项目总贮备干部，各专业高、中层管理人员、项目管理团队。

课程时间：授课12小时，共两天。

课程特色：掌握操盘的发展方向、熟悉操盘的步骤、了解国内外的盈利模式。

从理论到实操。

整个课程以具体的国内外示例与案例，详实的方法与步骤，向学员全面剖析了文、旅、商、创不同组合的盈利能力，细致阐述了要点、关键点。

通过对案例的思考，对案例的借鉴，引导学员从“认识—了解—借鉴—改进-提升”，以学致用，最终达到提升学员操盘的运营管理能力的目的。

首创学员自带项目案例提供咨询式的指导课程中的各要点可根据培训企业、学员的具体情况与需求，进行调整、深化与延伸，以及模块化组合。

课程大纲Chapter文、创、商、旅产业认知一、文、创、商、旅产业的内涵二、文、创、商、旅产业的定义四、文、创、商、旅产业的范畴五、文、创、商、旅产业的特质、特色与特性六、文、创、商、旅产业的形态Chapter文、创、商、旅产业的前景一、文化创意产业发展背景二、文化创意产业之愿景与策略三、台湾文化创意产业的优势四、文化创意产业发展计划五、全球发展趋势如何提升我国之文化创意产业六、文化创意产业之大方向作为七、台湾文、创、商、旅产业发展面临之主要课题八、政府单位推动国内文化创意产业之策略蓝图及布局规划九、科技与文化创意产业之应用Chapter全球文、创、商、旅产业概况3一、世界各国积极推动文、创、商、旅产业二、英国文化创意产业概况三、英国文化创意产业概况四、美国文化创意产业概况五、日本文化创意产业概况六、韩国文化创意产业概况七、中国文化创意产业概况八、新加坡文化创意产业概况九、分析台湾、日本韩国英国文、创、商、旅产业优劣十、文化产业的他山之石对台湾的启示Chapter文、创、商、旅产业未来展望一、文、创、商、旅产业的未来航道二、文、创、商、旅产业架构三、文、创、商、旅产业成功的条件四、目前对于文、创、商、旅产业的认知落差五、台湾文、创、商、旅产业西进契机六、大陆文、创、商、旅产业高速成长七、台湾的文化创意产业的发展趋势八、台湾的文化创意发展机会及展望九、文化创意产业就是《品牌打造工程》产业十、文化部《价值产值比—文、创、商、旅产业价值链建构与创新》中程（~年）个案计划之三大策略十一、国内产业转型需求文、创、商、旅产业经营管理篇Chapter文、创、商、旅产业经营SWOT分析：中、台、日、韩、英国文、创、商、旅优劣比较一、中国大陆的文化产业发展二、台湾文、创、商、旅的SWOT三、日本文、创、商、旅的SWOT四、韩国文、创、商、旅的SWOT五、英国文、创、商、旅的SWOTChapter文、创、商、旅产业经营与竞争策略一、文、创、商、旅产业成功经营之道二、文化创意产业的《三生》与《四生》三、文化商品运作模式四、利用第三部门，建构两岸文、创、商、旅平台五、文化如何生意化经营六、市场结构—纯粹竞争市场、度产市场、独占性竞争、寡占、双边垄断七、竞争的本质八、竞争思考—谁是竞争者、衡量自己的竞争地位、竞争策略之使用九、产品生命周期观—导入、成长、成熟、衰退期十、文、创、商、旅产业经营管理个案比较5Chapter文、创、商、旅产业无形资产鉴价一、文化创意产业智慧资本鉴价二、无形资产定义与特性三、无形资产鉴价标准四、文化创意产业无形资产评价的机会与挑战五、创意为企业智慧资产之本六、文化创意产业与智慧财产权七、文化创意产业与艺术授权八、文化创意产业面临的难题与发展的关键因素九、智慧资本之定义十、智慧资产鉴价之挑战与问题十一、文化创意产业的无形资产评价种类与方式十二、文化创意智慧资本之评估模式十三、个案分析—台湾文化创意产业智慧资本鉴价模式之探讨—以琉园为例十四、商业模式介绍Chapter国内外城市文、创、商、旅园区经营与行销一、松山文、创、商、旅园区二、华山文化创意产业园区三、宝藏涯国际艺术村四、台中文化创意产业园区五、台南文化创意产业园区六、蓝晒图文、创、商、旅园区七、高雄驳二艺术特区八、花莲创意文化园区九、迪士尼的发展历程文、创、商、旅产业行销管理篇Chapter文、创、商、旅产业STP行销策略一、文、创、商、旅行销平台在改变了二、什么是STP理论？三、文化产品的定位四、STP具有十大价值五、产出（output）行销模式六、《六芒星》基本行销模式七、STP策略以高雄驳二特区为例Chapter文、创、商、旅产业整合行销一、PCRV行销组合二、整合行销传播（IMC）三、整合行销策略—以高雄驳二特区为例四、创意产业国际行销策略五、文化创意产业之经营与行销策略个案分析—以莺歌陶瓷为个案研究Chapter文化行销一、文化行销的基本概念二、文化行销的内涵三、文化行销是怎么回事四、文化行销与行销文化五、何谓文化行销？六、文化行销的类型七、文化行销的主题八、行销的本质九、文化行销的意义十、创意产业的特殊性十一、文化创意产业的基本元素十二、文化创意产业在回归最单纯的切入点十三、有形的文化创意产品行销计划十四、行销策略过程十五、企划立案Chapter文化品牌经营行销一、品牌的定义及功能二、品牌定位相关理论三、品牌忠诚与品牌资产相关理论四、品牌文化相关理论五、文化品牌与一般品牌的关系六、构成文化品牌的要素七、文化品牌经营八、掌握创意变生意的核心价值九、从Brand到Icon。

商业地产开发定位、招商策略及运营管理主讲：张志东【课程背景】伴随首新一轮商业地产发展热潮展开，无论是新开的商业项目，还是旧有的运营项目，都会或多或少出现一些问题，比如定位不够明确从而导致招商困难，规划不够合理流不够充足，管理不够规范导致秩序比较混乱，业态分布不合理导致项目升级换代比较尴尬等，本课程将重点从商业项目定位、规划设计、盈利模式分析、招商运管理管理等多处入手，休中解决前期定位与后期管理，初始规划与升级改造，开发运营与招商管理等多重矛盾。

【课程收益】全盘讲解商业地产三种盈利模式及五大盈利要点，在开发乱潮中教您正确把控核心赢利工具；重点解析商业地产开发运营中的商业定位及商业设计，如何让落地更精准让项目更吸引人；全过程精细化、全体系解读商业地产招商策略与运营管理细项及核心要点把控；通过学习，全面熟悉商业地产开发与管理，商业运营部分的配合协作方式，并掌握环境管理、细节管理等商业物业运营于一体的工作知识及实战技巧。

【课程对象】房地产企业及相关企业董事长、总经理、副总、营销策划总监、招商经理等中高层人员各类商业地产经营机构、管理服务机构、策划营销机构、规划设计机构及相关各界人士【培训内容】第一部分：商业地产开发运营一、商业地产基本概念1、商业地产五大模块2、如何认识和研究一个综合商业项目的商圈：认知维度3、商圈案例分析：重庆万科河运校及Ⅰ地块项目（含形成历程、商业类型对比、业态结构、消费模式、商圈交通、品牌分布等）二、商业地产的分类（一）按照行业类别分类（二）按照市场辐射范围分类（三）各形态形态商业地产案例分析1、社区型商业案例分析2、区域型商业案例分析3、超区域型商业案例分析4、超级型商业案例分析5、目的地型商业案例分析6、专业市场型商业案例分析（四）按照物业形态分类三、商业地产开发与住宅开发的区别1、综述：商业地产开发与住宅开发的重大区别2、商业定位和住宅定位的区别四、商业地产的三种盈利模式及五大赢利要点1、盈利模式：在“租”和“售”之间进行选择2、三种商业地产的盈利模式对比3、商业地产地产赢利要点端正心态→一荣俱荣→招商前置→主题定位→退出机制五、商业地产项目定位（一）如何进行商业市场定位（市场定位的推导思路详解、1、项目立地条件研究2、项目经济环境的分析和生活结构研究3、区域城市结构调查和城市发展规划调查4、商业发展规划和政策研究5、辐射区域的确定和零售业结构研究6、竞品及典型性案例研究7、消费者消费行为的调查和研究8、综述：两大定位手法大PK：稳健定位VS品牌定位（二）商业地产商业业态定位1、初步业态组合定位2、主力店招商反馈3、调整业态组合4、确定设计方案、政府报批5、关键概念“坪效”重点解析（三）商业地产商业价格定位1、价格定位的重要性2、如何进行商业价格定位3、方法一：成本定价法4、方法二：市场比较法5、方法三：租金反推法六、商业地产设计难点（一）商业设计的误区：常见的设计误区解读1）外观设计综合症2）平面布置综合症3）道路规划综合症4）忽视前期商业定位与规划（二）设计应遵循的商业原则1）土地的高强度开发2）便捷的外部交通诱导3）高效的内部人流组织4）重估楼层价值体系5）创造高附加值空间6）商业建筑本身就是广告系统7）延续地方文脉、提升商业文化品质8）设计具有社区活力的城市公共空间第二部分：城市综合体的招商策略一、商业地产招商计划的制定（一）招商原则1）统一规划、统一招商、统一运营2）先主力店招商、次主力店招商、后小商铺招商3）租金水平和商业经营整体规划，需长期与短期收益相结合，追求利益最大化4）开业时保证80%的入驻率，保留一定空间，开业后进行业态调整（二）招商顺序1）先招主力店、再招次主力店、最后招散铺2）先招面积大的，先招租金水平较低者3）随着招商进度推进，商家资源积累越多，中小商家信心加强，有利于取得更高水准的租金二、主力店的开店要求（将进行分类进行开店要求的说明）1、超市类：沃尔玛2、电器类：苏宁电器3、休闲类：SPA洗浴中心4、餐饮类：连锁快餐店5、休闲类：KTV6、餐饮类：面点、面包房三、商业顾问公司、运营管理公司、物业管理公司早期介入至关重要（一）商业管理制度的制订与完善（二）商户关系的接收与整理（三）开业前商业装修监督、商品管理、企划工作的执行以及其他开业前的准备工作1、关于整体概念与业态推论2、关于商业部分、写字楼部分、住宅部分的建议3、定价策略与项目投资测算、现金流测算4、广告宣传：应根据项目整体诉求选择广告渠道与样式5、案例分享：大阪难波城市综合体第三部分：商业地产运营管理一、运营管理综述（一）商业地产核心管理内容1）业态管理2）营销管理3）服务管理4）物业管理（二）以大悦城为例解剖商业地产组织机构（三）城市综合体运营理念（四）城市综合体不同阶段营运重点1、策划开发期2、开业筹备期3、正常运营期二、运营管理项目1、商户管理2、导购员管理3、商品管理4、客户服务管理5、采取有效措施、防止跑单6、促销管理7、店面标准化管理8、客服管理标准化三、商业地产项目运营要点（一）关注环境（二）关注品质（三）关注顾客（四）其他要点1、保持市场敏感性、时刻洞悉市场变化、调整与提高。