物业管理面临的主要问题及对策建议

物业管理企业市场化面临的问题及对策

长春房地集团物业有限公司 李伟

我国的物业管理诞生于1981年，刚开始在深圳、广州起步，到90年代，特别是小平同志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，得到迅猛发展。经过20多年风风雨雨的历程，走出了条坎坷而辉煌的道路，全国近2万多家专业物业管理企业的出现，改变了香港物业管理企业曾经在大陆扮演重要角色的格局。从开始在住宅小区尝试的专业管理，很快推广到商业大厦、大型购物中心、公寓别墅，而且已向公产房、单位自管房等领域全面渗透，物业管理还进入了高等教育系统，特别是在国

家“十五”计划纲要中，明确提出“推广和规范物业管理”，这些都标志着物业管理，已经由感性认识上升为理性认识，同时作为一门新兴的行业，也同其他行业一样理所当然地进入了竞争时代。许多物业管理企业正在以开拓市场的方式求得生存和发展。基于此，我国的物业管理企业如在激烈的竞争中开拓市场已是不可回避的事实。

一、我国物业管理的发展过程及物业管理企业的类型

我国的物业管理发展过程和物业管理企业是计划经济向市场经济转型期的产物。不同于国外的物业管理和物业管理企业，有它独特的发展过程和特有的类型。

（一）、我国物业管理的发展过程

我国的物业管理经过20多年的发展，大致可分为三个阶段。

1、从1981年3月10日，全国第一家物业管理公司－－深圳市物业管理公司成立至1994年3月，是我国物业管理的探索和起步阶段。

2、从1994年4月1日建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布和实施至1999年5月，是我国物业管理进入规范化大发展的阶段。 3、从建设部1999年5月23日在深圳市召开的全国物业管理工作会议至今，是我国物业管理全面走向市场化阶段。

（二）、我国物业管理企业的类型

我国的物业管理企业在从无到有，从少到多的发展过程中，按照组建方式、内部运作机制和企业与物业的产权关系等方面进行分类，共有十种类型。

物业管理招投标的主要问题及对策

[摘要]在论述物业管理行业实施招投标的重要性及其意义的基础上，分析了物业管理招投标实施过程中所面临的主要问题，并提出了提高认识、明确准入条件、反不正当竞争、规范程序及过程等解决问题的对策措施。

[关键词］物业管理 招投标 问题 对策

在全行业内推行物业管理招投标制度是培育和规范物业管理市场，打破“谁开发谁管理”的垄断局面，是建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制的必然趋势。1999年5月24日在深圳召开的全国物业管理工作会议上建设部领导明确指出“各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标。”随着这种公开、公平竞争机制的引入，对推动物业管理企业主动与市场接轨、降低物业管理成本、提升物业管理服务质量，促进和实现全行业的资产重组、优化必将带来推动作用。

一、物业管理招投标的重要性及其意义

l、企业竞争和市场发育的必然要求

在市场经济条件下，物业管理企业被推向市场前台。按照市场经济的发展规律，企业经营的目的应当是最大限度地获取利润。目前物业管理企业普遍存在管理规模过小、经济效益差的问题。究其原因，由于社会物管资源有限，物业管理企业过多、过滥，致使物业管理水平低下，政府的行政管理的手段难以扶优扶强，缺乏规模经济效益所致。因此必须摒弃计划经济色彩的物业市场管理模式，树立“竞争主体”的意识和角色定位，并以优质服务、高水平的管理和良好的企业信誉去获取市场份额，企业才会有生命力。竞争是市场经济的内在要求。物业管理水平和物业管理人员素质的提高，业主利益的满足和保证，管理体制的创新都需要通过竞争来实现。如今，物管行业的竞争在比管理水平、资金实力、管理规模的同时，已经上升为在真正市场化运作基础上的持续竞争。随着物管市场竞争机制的引入和深入发展，物业管理招投标呼之欲出。只有通过招投标才能真正体现公正、客观的市场竞争要义，也才能真正实现优胜劣汰的竞争法则。

2、推进全行业市场化进程的必然趋势

城市老住宅区推行物业管理面临的问题及对策建议

城市老住宅区推行物业管理面临的问题及对策建议

打开被物业管理遗忘的历史角落

眼下，我们只知道物业管理像攀荣附贵的孽生物一样，依存于新建的封闭式居民社区。而物业管理走进被遗忘的角落老社区，无啻是一个创举。老住宅区整治和引入物业管理以极富生命力的发展势头正挺进许多城市的大街小巷，得到全社会的普遍认同和赞许，并被百姓众口皆碑称为一项系统工程。

在城市新建住宅小区引入物业管理，曾经谱写了中国物业管理不朽的精彩开篇。今天，物业管理在经历了大规模的全国性推广和高速发展后，老旧住宅区也要引入物业管理，这是城市文明的一大进步。这是在昨天物业管理成功基础上的继承和弘扬，创新和突破，必将作为物业管理行业发展的一个重要的高昂续篇，载入史册。

中国物业管理发展的初期，选择新建住宅小区既是一个明智的选择，又是一个无奈的选择。因为中国物业管理的起端与其它发达国家有所不同，它不是随着自发资本主义的市场经济发展而逐步成长起来的，而是根据中国的国情，随着社会主义的计划经济向市场经济的转型，住房体制改革，由行政性政策催发的人造市场，这就有一个主观的选择和决策。而选择城市新建住宅小区，可以规避一些现实的困难，部分割断历史遗留的问题，能够比较顺利地推行住房管理制度的变革，事实已经证明这一选择的成功。

然而，我们并不应该忘记，物业管理并不是富裕一族的专利品，物业管理只有面向广大民众，低下它高贵的头，才能有强劲的生成力和不息的生命力，才能享有更加广阔的天地。今天，老旧住宅小区引入物业管理这是符合历史潮流的选择，是物业管理持续发展的需要，是建设和谐社区、和谐社会的需要，不管面前有多少困难，需要经过多少曲折，终究要荡涤一切，勇往直前，奔向未来。

一、老旧住宅区物业管理面临的六大问题

从各地情况看，实现已接管老住宅区的长效管理仍然显得困难重重，有一些问题必须明确提出来并加以正视和解决。

乡村振兴面临的主要问题及对策建议

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张璟 陈洁

为摸清乡村振兴战略实施元年我国乡村经济社会发展的基本情况，2018年初，课题组开展了“乡村振兴专项调查”，收集了25个省262个村的经济社会发展情况。根据对样本村经济社会发展现状、集体经济发展情况和集体产权制度改革情况的调查分析，本研究梳理了村庄面临的五大突出问题。

一、乡村中“人”的问题突出，“三农”带头人亟待培养

村庄人口老龄化程度深且劳动力受教育水平低，性别比失衡情况普遍。农村老龄化形势严峻。各地村庄中59岁以上的老龄人口占全村总人口的比重均超过10%的老龄化社会标准线，其中尤以东北(29.8%)、华北(23.1%)地区农村老龄化程度最深。农村劳动力受教育水平低。样本村中拥有高中学历的劳动力占比超过20%的分别是华东(23.6%)、华北(23.4%)、华南(23.3%)、东北(20.3%)，最低的是西南地区(14.0%)。村内人口性别不平衡情况普遍存在，男女比例为1.13:1，各区域农村男性人数均多于女性人数。

农村劳动力务农与非农选择呈现区域分化，华北西北东北的务农劳动力数接近或超过非农劳动力数的一倍。样本村中，华北、西北、东北的务农劳动力数接近或超过非农劳动力数的一倍：华北村均务农劳动力639人，非农劳动力335人;华东、华南、西南的务农劳动力小幅超过非农劳动力，华东村均务农劳动力580人，非农劳动力507人;华中村均务农劳动力514人，少于村均非农劳动力600人。在非农劳动力中，村均外出打工人数华南、西南地区最多，平均在600人以上，华东、华中、华北、西北和东北分别为402人、489人、289人、330人和318人;村均外来人口数西北、华南、华东地区较高，平均200人以上，华中、华北、西南分别为165人、65人和89人，东北地区最少，平均54人。

乡村“三农”带头人数量及能力不足。首先，村内党员人数较少，年青党员占比低。样本村党员人数平均60人，占村均总人口的3%左右，2012年后新发展党员数占党员总人数的17.11%。40-50岁和50-60岁年龄段的党员人数均为13人，各占21.7%，合计达43.4%;党员人数最多的年龄段为60岁以上，平均人数18人，占党员总人数的30%;30岁以下的党员平均7人，占11.7%。其次，现任村干部受教育水平高于前任，但学历水平仍较低。样本村中，现任村支书的文化程度多为初中程度，占37.4%，高中程度的占24.8%，中专占16.14%，中专以上的占9.5%，高中中专及以上合计50.4%，与前任村支书相比高出18.9个百分点(前任村支书高中毕业、中专毕业和中专以上的分别为18.6%，5.8%和7.1%)，受教育程度有所提高，但大专以上的高学历者仍旧缺乏。现任村主任的文化水平也较低，且低于现任村支书的平均水平。第三，村“两委”干部有异地工作经历的比重较低，经营管理经验不丰富，个人拥有的资源有限。样本村中，现任村支书和村主任在本村以外的地方工作过的人数占比不到30%，但高于其前任的平均水平约10个百分点。有参军经历的村支书和村主任占比约15%，略低于其前任2.75个百分点。从村支书和村主任的家庭经济条件来看，比一般村民好的村支书和主任占25%，比一般村民差的村支书和主任占13%左右，与普通村民家庭经济条件一样的占比约60%，可见大部分村领导个人所拥有的资源与一般村民相差不大。当前乡村带头人各项素质有所提高，但在致富经验、能力、拥有社会资源等方面依旧缺乏。