物业小区管理存在的主要问题及对策

关于绿园小区物业管理存在的问题与建议

业主委员会：

现将小区物业管理工作中存在的主要问题与建议报告如下，请参考。

一、 锅炉与供暖

本采暖期从2014年12月29日开始锅炉共坏了11次，修了11次。其中，割焊水管17根，外接补充循环管3根2处，更换减速机2台，更换出渣机链滚一个，中途更换炉排150多对，共开支40000元。每次修锅炉均为前一天中午停炉，第二天下午3点左右更换，基本未影响业主的采暖。

造成炉内管子破损漏水的主要原因为煤灰冲刷。上次大修锅炉时未更换炉内的水管，结果形成了后好前坏不同步的情况。该锅炉为管架式往复炉排锅炉，其优点是造价低，对煤的适应性强，缺点是炉排易坏，不好维修。水管烂了漏水要更换就得拆顶子，每年更换炉排量大、开支大。

下一年的供暖如何办，建议尽早考虑。如接集中供暖应尽快联系供热公司，确定从什么地方接，管道如何铺设，换热站如何建，入网费如何交。如修锅炉应在六月底前动工，并建议将其它系统的小损小坏一并修好。据了解接集中供暖建换热站需200000元，每平方米收入网费最少40元，应交1750000元，合计需1950000元。修锅炉加上其它小修需390000元，因涉及到资金投入问题，不管是接大暖还是修锅炉，都应争求每户业主的意见，按多数业主的意见办。

二、 电缆线的氧化放炮应有应急预案

我小区从配电室到各栋楼的主电缆线、支电缆线都是深直埋铝线。主电缆与各种管道混埋在西通道同一处。如主电缆氧化放炮，小区将全面停电，陷于瘫痪。东面车库和B区地下车库的支电缆线已于2013年、2014年分别氧化中断，因找不到断处，只好接明线。主电缆一旦氧化放炮，资金需求量多，难处理，因此建议提前做好预案。

三、 下班后特别是夜间停车难问题难以解决。近年来，有的业主有时因找不到停车位，强行堵拦地下车库通道和地上车库门，个别业主醉酒后无理取闹，骂骂咧咧，叫保安找车位，看车等等。最严重的一次将门卫玻璃全部打烂，将电子炉、电暖器摔烂，并拳打脚踢。停车难的主要原因是车辆每年增加，停车位满足不了车辆增加的需求。 四、 损坏公共财产和公用场地的行为屡禁不止。

物业小区管理存在的问题及建议

一、问题分析

1. 服务水平不高：许多物业公司缺乏专业知识和经验，导致对小区的管理工作不够专业化。常见问题包括维修响应速度慢、清洁人员素质低下等。

2. 资金管理不透明：部分物业公司在资金收支上存在缺乏透明度的情况。例如，未向居民明确解释费用构成以及具体使用情况。

3. 居民参与意愿低：由于居民对物业公司的工作缺乏信任感，很少有人愿意参与到小区事务中来。这就导致一些重要事宜得不到广泛讨论，影响了小区发展。

4. 管理手段滞后：部分物业公司没有采用现代科技手段进行管理，而是仍然沿用传统方式处理各类问题和反馈。这使得信息交流效率低、问题难以及时解决。

二、建议提出

为改善物业小区管理现状，以下是一些针对上述问题的建议：

1. 提升服务水平：

(1) 物业公司应加强员工培训，并聘请专门从事维修和清洁工作的人员。确保他们具备相关专业知识和技能，提升服务质量。

(2) 建立健全的投诉反馈机制，居民可以通过电话、短信或网络平台随时向物业公司反映问题。同时，物业公司应设立专门的客户服务中心，及时回应和解决居民反馈的问题。

2. 加强资金管理：

(1) 物业公司应建立透明度高、可靠性强的费用明细表，并按月向居民公示。每年召开小区业主大会，详细解释费用构成及使用情况，并接受居民监督。 (2) 引入第三方审计机构对小区资金进行定期审查，并将审查结果与居民分享。确保所有收支合规、公正透明。

3. 提高居民参与度：

(1) 物业公司应积极开展社区活动，增进邻里关系并提高住户之间的互动。定期组织座谈会或沙龙活动，在可行范围内邀请居民参与小区管理事务讨论。

(2) 鼓励设立由小区选举产生的住户委员会，在重大决策上为物业公司提供咨询和建议。通过居民代表参与决策，提高决策的科学性和公正性。

4. 引入现代管理手段：

(1) 物业公司应引进物联网技术，实施智能化管理。例如，安装无线监控系统、自动化停车管理系统等，以提升小区安全性和便利度。

物业管理存在的问题与对策

问题一：维修保养不及时

问题描述

物业管理中存在维修保养不及时的问题，导致小区内的设施设备无法及时维修和保养，影响了居民的生活质量。

原因分析

1. 缺乏有效的维修保养管理计划，无法及时检测和维修设施设备的问题。

2. 维修人员配备不足，无法快速响应和解决居民提出的问题。

3. 物业管理公司对于维修保养工作的重视程度不够，缺乏有效的监督和管理。

对策

1. 建立维修保养管理计划，明确设施设备的维修保养周期和标准。

2. 加强维修人员的培训和配备，确保能够及时响应和解决居民提出的问题。

3. 物业管理公司加强对维修保养工作的监督和管理，建立维修工作台账，定期检查维修情况。

问题二：服务态度不佳

问题描述

物业管理人员的服务态度不佳，对于居民的问题缺乏耐心和积极的解决方式，给居民带来不便和不满。 原因分析

1. 物业管理人员对于服务态度的重要性缺乏认识，缺乏对居民的尊重和关心。

2. 物业管理人员工作负荷过大，无法投入足够的时间和精力与居民沟通和解决问题。

3. 缺乏有效的培训和考核机制，无法激发物业管理人员对于服务态度的重视。

对策

1. 加强物业管理人员的岗前培训，提升其服务意识和态度，培养良好的服务习惯。

2. 合理安排物业管理人员的工作负荷，确保能够投入足够的时间与居民沟通和解决问题。

3. 建立服务考核机制，对物业管理人员的服务态度进行评估，并给予相应的奖惩激励。

问题三：费用管理不透明

问题描述

物业管理中存在费用管理不透明的问题，无法清晰地向居民说明物业费用的收取和使用情况，引发居民的质疑和不满。

原因分析

1. 物业管理公司在费用收取和使用方面缺乏明确的规定和标准。

2. 物业管理公司未能建立完善的费用核算和使用制度，导致费用管理不透明。

3. 缺乏有效的沟通和解释机制，无法及时回应居民关于费用管理的疑问和质疑。 对策

1. 建立明确的费用收取和使用规定，明确物业费用的项目和标准。

住宅小区物业管理中存在的问题及解决对策

一、物业管理中的常见问题

1.服务态度差，沟通困难

说到这个问题，很多小区住户都深有感触啊！物业管理公司给人的第一印象，往往就是服务态度了。你想想，遇到问题想找物业，结果跑了好几趟，每次都像是对方欠了你几百万一样，根本不想理你。你明明是前台好好沟通，可他们呢，脸色不咋地，话语中带点儿不耐烦。住户有时候就觉得：交了那么多管理费，怎么反而得不到应有的尊重呢？你是不是应该更热心一点？你想嘛，物业的工作就是服务，解决问题的。可是这些人好像有时候拿着工资，却把职责丢到九霄云外。最闹心的是，有时候联系不上物业，电话打过去没人接，发个信息几天才回。这不光让人火大，还让人感到心寒。

2.管理漏洞，设施老化

说到小区里的设施，那真是让人又爱又恨！本来新买的房子，以为住进去啥都好，结果吧，没多久就发现，楼道里的灯不亮了，电梯偶尔跳闸，水管漏水，停车场一片乱糟糟。住在高层的朋友们可能更有体会，电梯坏了那是天天都有事儿！电梯就是“掉链子”，一不小心你就得爬个十几层。最让人心烦的，是这些设施问题，物业公司往往没有及时修复，敷衍了事，解决问题的效率低。设施老化、维护不及时，住着住着就变得像个“危楼”。很多物业不愿意投入资金进行维修，往往搞个简单的应急措施就算了，长此以往，问题就越来越严重。

3.收费不透明，费用争议

说到物业费，我想大家都会有发言权吧？物业收钱的速度一如既往地快，但总是让人有种被“宰”的感觉。你看，每次交费之前，物业公司总是说得好什么服务啊，设备维

修啊，绿化保养啊。可你交完钱，去看了小区的公共设施，啥都没变化，甚至有些地方还显得破旧。物业费到底花到哪里去了，很多住户心里都没个数。更别提有些物业公司，收费不透明，账单上列得乱七八糟，让人看了晕头转向。你想问个清楚，居然答非所问，这种情况多了，住户就容易产生疑虑，心里自然不舒服。

二、解决这些问题的对策

1.提升服务质量，改善沟通