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浅谈廉租房保障方式及其退出机制【摘要】廉租房保障是当前我国住房保障体系的重要组成部分,目前,我国廉租住房保障方式主要有货币补贴和实物配租方式。
多年的实践显示,实物配租方式和货币补贴方式各有利弊,如何合理利用这两种保障方式,提高廉租房保障的效果,如何完善廉租房实物配租的退出机制,本文对此进行了有关探讨。
【关键词】廉租房;住房保障体系【Abstract】Low-rent housing guarantee is currently China’s housing security system, an important part, at present, a form of guarantee of China’s low-rent housing mainly monetary subsidies and Shiwupeizu way. Years of practice show that Shiwupeizu method and currency subsidies to its own way to the pros and cons, how the rational use of these two methods of support, to improve low-rent housing guarantee results, how to improve low-rent housing Shiwupeizu the exit mechanism, this paper carried out on this explored.【Key words】Low-cost housing; housing security system廉租房保障是当前我国住房保障体系的重要组成部分。
截至2008年底,全国尚有747万户城市低收入住房困难家庭,急需解决基本住房问题。
为了切实解决城市低收入家庭基本住房问题,国家有关部门出台了《2009—2011廉租住房保障规划》(以下简称《三年规划》),力争从2009年起到2011年,用三年时间,基本解决这747万户家庭的住房问题。
城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理制度一、前言随着城市化的发展和人口的不断增加，城市住房问题成为了社会关注的焦点。
为了保障城市困难群众的居住权益，许多城市给予低收入家庭租住的机会，其中廉租住房是其中之一。
本文将探讨如何建立城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理制度。
二、制度概述城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理制度，是指国家、地方政府为城镇最低收入家庭提供的住房保障政策之一，以减轻低收入家庭的住房负担，提高城市困难群体的生活条件和生活质量。
该制度的目的是使低收入家庭能够获得合适、安全和稳定的住房，促进城市经济和社会的稳定发展。
三、申请流程1. 填写住房申请表低收入家庭可以向当地的房屋管理部门申请廉租住房，需要提供《住房申请表》及一些必要的证件。
2. 审核资格房屋管理部门将审核申请人的资格，必须符合以下几个条件：（1）家庭收入低于当地的最低收入标准。
（2）家庭人均建筑面积不足当地的规定标准。
（3）申请人没有在其他地方拥有住房。
3. 分配住房当申请人通过审核后，在住房资源供给有限的情况下，由房屋管理部门按照优先条件、入住资格和到场次序等原则进行住房的分配工作。
被分配到住房的申请人需要签订《廉租房租赁合同》，并缴纳相应的租金和保证金。
在住房的使用期间，房屋管理部门有权进行定期检查及维修等工作。
四、退出管理住房的退出管理也是该制度中极为重要的一部分，因为低收入家庭的需求可能会发生变化，因此需要有相应的退出机制来解决。
1. 申请退出低收入家庭可以向房屋管理部门申请退出，需要提供一些相关的证明材料。
如已经买了房子、搬到了其他地方，或者收入已经大幅提高等。
2. 重新审核房屋管理部门会对申请人的申请资料进行重新审核，确认其是否符合退出条件。
3. 租期协议在申请人退出廉租房之前，应签订《廉租房租期协议》，明确搬离的时间和其他相关事项。
4. 住房回收房屋管理部门在确认申请人符合退出条件之后，有权收回所租住房屋。
城镇廉租房住户退出机制的探讨摘要：对于城镇廉租房住户退出机制的相关规定，在中央层面上仅仅存在于两个部门规章中的原则性规定中，而其他的则大量毫无规律的散见于纷繁复杂的地方政府规章里。
综合分析相关规定我们可以看到，在退出机制上相关规定是原则性的，事后性的，操作性比较差，没有形成基本的退出机制体系，难以解决问题。
对于这样的情况，我们希望通过改进动态管理、构建配套措施、提高立法等级和建立信息平台的办法来完善廉租房退出机制。
关键词：城镇廉租房；住户；退出机制一、引言“居者有其屋”在中国人的心中一直是生活上的基本追求，而在现今社会分化非常严重的现状下，有一部分社会弱势群体没有办法实现这一愿望，政府推行的廉租房制度，是一项旨在解决城市特困人口住房问题的保障措施。
所谓廉租房，是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房，改善物理通过市场解决自身住房问题的困难家庭的住房条件。
廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。
廉租房只租不售，只向城市特困人群征收象征性的房租。
廉租房确实改善了人们的生活，但是他的制度缺陷也导致了在现实运作中存在着一些问题，其中一个重要方面就是廉租房的腾退问题。
众所周知，廉租房修建的目的是为生活上存在严重困难的群体提供社会保障，而该群体的数量比较庞大，所以政府只能优先照顾相对更加困难的人群。
因此廉租房其租住需要符合一定的条件，一旦住户随着经济能力的好转，就不能再继续租住廉租房。
可是，我国廉租房住户退出机制的不完善，使得一些住户没有及时腾退住房。
据统计，2011年杭州的廉租房住户中，有16.5%是不符合条件的。
而杭州注销了1703户廉租房资格，在另一个侧面也反映了有不少廉租房住户是没有租住资格的。
这一部分人影响了政府的社会保障制度，使得廉租房在一定程度上违背了它构建的初衷，没有发挥出应有的作用，这样的行为危害是巨大的。
因此，我们有必要重新探讨廉租房住户退出机制。
浅谈我国廉租房准入与退出机制摘要本文试借香港公屋的经验，来对我国廉租房的进入与其退出机制提供一点启发。
关键词廉租房准入与退出机制中图分类号：f205 文献标志码：a国务院总理温家宝3月5日在十二届全国人大一次会议上作政府工作报告时，对今年政府工作提出建议：以保障和改善民生为重点，全面提高人民物质文化生活水平。
继续抓好保障性安居工程建设和管理，让老百姓住上放心房，满意房。
今年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套。
据了解，自治区下达梧州市的2013年保障住房、棚户区改造住房建设任务是9237套（户），其中新增廉租住房1756套、公共租赁住房6021套、经济适用住房460套、限价商品住房800套、城市棚户区改造200户，另外还要新增发放廉租住房租赁补贴930户。
此外，我市今年还将加快个人住房和住房保障管理信息系统的建设，9月底前实现市本级与所辖县（市）联网，12月底前实现市与自治区联网。
怎样完善廉租房准入与退出机制迫在眉睫。
一、问题的提出国务院公布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房建设为主体、多渠道解决城市低收入家庭住房困难”，这次“房改新政”中最大的亮点是中国的“廉租房”被提到了空间的高度，并提出了明确的时间表，这无疑为新规的执行带来了压力和动力。
但是，过去的事实告诉我们，该制度在廉租房的准入、退出机制上还存在比较突出的问题，本文试对香港公屋的准入与退出机制进行分析，以期能对该机制的发展提供一点建议。
二、香港公屋对进入与退出机制的设计香港作为法制社会，在公屋的申请、编配程序上有着极为严格的规定，以确保享受优惠的都是真正需要帮助的居民。
公屋申请人须在香港住满七年并没有私人住宅物业，而且必须接受包括家庭收入和家庭资产的全面经济状况审查。
房委会每年检查轮候者的收入及资产限额，以确保限额配合当前的经济和社会状况，并确保真正有需要的人才符合资格申请公屋。
城镇廉租房住户退出机制的探讨摘要：对于城镇廉租房住户退出机制的相关规定，在中央层面上仅仅存在于两个部门规章中的原则性规定中，而其他的则大量毫无规律的散见于纷繁复杂的地方政府规章里。
综合分析相关规定我们可以看到，在退出机制上相关规定是原则性的，事后性的，操作性比较差，没有形成基本的退出机制体系，难以解决问题。
对于这样的情况，我们希望通过改进动态管理、构建配套措施、提高立法等级和建立信息平台的办法来完善廉租房退出机制。
关键词：城镇廉租房；住户；退出机制一、引言“居者有其屋”在中国人的心中一直是生活上的基本追求，而在现今社会分化非常严重的现状下，有一部分社会弱势群体没有办法实现这一愿望，政府推行的廉租房制度，是一项旨在解决城市特困人口住房问题的保障措施。
所谓廉租房，是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房，改善物理通过市场解决自身住房问题的困难家庭的住房条件。
廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。
廉租房只租不售，只向城市特困人群征收象征性的房租。
廉租房确实改善了人们的生活，但是他的制度缺陷也导致了在现实运作中存在着一些问题，其中一个重要方面就是廉租房的腾退问题。
众所周知，廉租房修建的目的是为生活上存在严重困难的群体提供社会保障，而该群体的数量比较庞大，所以政府只能优先照顾相对更加困难的人群。
因此廉租房其租住需要符合一定的条件，一旦住户随着经济能力的好转，就不能再继续租住廉租房。
可是，我国廉租房住户退出机制的不完善，使得一些住户没有及时腾退住房。
据统计，2011年杭州的廉租房住户中，有16.5%是不符合条件的。
而杭州注销了1703户廉租房资格，在另一个侧面也反映了有不少廉租房住户是没有租住资格的。
这一部分人影响了政府的社会保障制度，使得廉租房在一定程度上违背了它构建的初衷，没有发挥出应有的作用，这样的行为危害是巨大的。
因此，我们有必要重新探讨廉租房住户退出机制。
二、现行国家和地方廉租房退出机制的规定我国现行的有关廉租房的规范性文件可以分为全国性的和地方性的，而且立法级别都不高，内容也比较粗糙，形成了在中央规范性文件提供的大概框架之下，各地方具有差异性的立法模式。
（一）全国性的规定目前，廉租房的全国性的立法文件主要有两个：《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（以下简称“管理办法”）和《城镇最低收入家庭廉租房申请审核退出管理办法》（以下简称“退出办法”）。
在《管理办法》中，第19条规定，享受廉租住房保障的承租人有下列行为之一的，由房地产行政主管部门收回其承租的廉租住房，或者停止发放租赁补贴，或者停止租金核减：（一）将承租的廉租住房转借、转租；（二）擅自改变房屋用途的；（三）连续6个月以上未在廉租住房居住的；（四）未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的；（五）家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准的；（六）因家庭人数减少或住房面积增加的，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的。
该管理办法对应当退出廉租房的标准进行了比较详细的规定。
但是在相关制度上并没有明确的构建起来。
而《退出办法》对这一问题有了稍加详细的规定。
第15条规定，享受廉租住房保障的家庭有下列情况之一的，由房地产行政主管部门作出取消保障资格的决定，收回承租的廉租住房，或者停止发放租赁补贴，或者停止租金核减：（一）未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的；（二）家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准的；（三）因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的；（四）擅自改变房屋用途的；（五）将承租的廉租住房转借、转租的；（六）连续六个月以上未在廉租住房居住的。
这仍然是《管理办法》中的退出标准的问题。
而当租户拒不腾退的情况出现时，根据《退出办法》第16条的规定，房地产行政主管部门作出取消保障资格的决定后，应当在5日内书面通知当事人，说明理由。
享受实物配租的家庭应当将承租的廉租住房在规定的期限内退回。
逾期不退回的，房地产行政主管部门可以依法申请人民法院强制执行。
（二）代表性的地方规定北京市在《关于进一步加强我市廉租住房建设和管理的若干意见》中第18条规定，对因家庭人口、收入等情况发生变化不再符合廉租住房条件但符合公共租赁住房条件的承租家庭，由区县住房保障管理部门取消廉租住房保障资格，承租家庭按照公共租赁住房标准缴纳租金；对既不符合廉租住房条件也不符合公共租赁住房条件的承租家庭，由区县住房保障管理部门取消廉租住房保障资格，并责令其在6个月内退回廉租住房，或按照两倍公共租赁住房标准租金缴纳租金；拒不退回住房或不按规定缴纳租金的，产权单位可向当地人民法院申请强制执行并通过新闻媒体予以曝光。
《天津市廉租住房配租管理暂行办法》中关于退出机制的规定是，对不再具备配租廉租住房条件的家庭，应在接到退出廉租住房通知(含在配租期限内)的6个月内腾退住房。
对不能按时腾退的，从次月起按届时配租租金的 200%收取房租；如在第12个月内仍未腾退的，从次月起按届时配租租金的 300%收取房租；如在 24个月内仍未腾退的，由市住房保障办责令其退房，对拒不退房的，市住房保障办可向人民法院提出诉讼。
上述家庭在腾退住房时，所欠缴的房租和物业管理费等有关费用，应予以补缴，拒不补缴的，应从其拆迁补偿安置费本金中扣除。
上海市的廉租住房政策退出机制，采用慢松手、软着陆的方式对所有享受廉租住房的家庭，政府主管部门每半年就要审核一次。
退出的家庭一般分三种情况：一是配租家庭人均收人连续二年超过本市城镇居民最低生活保障标准；二是现有住宅已被列人动拆迁范围内的家庭；三是人口情况发生变化。
人数减少人均居住面积超过５平方米的家庭。
对于符合退出条件的廉租住房租金配租的家庭，政府也给予６个月的过渡期，即前三个月享受原租金补贴的８０％，后三个月租金补贴减至原标准的５０％。
杭州市在《关于进一步加强廉租住房管理的补充意见》中规定，如果是享受廉租住房实物配租的家庭，因人口、住房发生变化取消保障资格的，要在接到通知次月起3个月内办理退房手续；因收入变化取消保障资格的，要在接到通知次月起6个月内办理退房手续。
退房期间按公房租金标准缴纳租金。
《深圳市廉租住房保障管理办法》中第30条规定：享受廉租住房保障的家庭有下列情形之一的，由区住房保障管理部门做出取消廉租住房保障资格的决定，报市住房保障管理部门备案后执行：（一）被民政部门取消最低生活保障待遇的；（二）因家庭常住户籍人数减少或住房建筑面积增加，人均住房建筑面积超出廉租住房政策确定的最低标准的；（三）擅自改变廉租住房用途的；（四）将承租的廉租住房转借、转租的；（五）无正当理由连续6个月以上未在廉租住房居住的；（六）无正当理由累计6个月以上未按规定交纳租金的。
被取消廉租住房保障资格但符合其他保障性住房申请条件的家庭，可以另行申请。
第31条规定区住房保障管理部门在做出取消廉租住房保障资格的决定后，应当在5日内书面通知当事人并说明理由，并做如下处理：（一）领取货币补贴的，从做出决定之日起给予3个月的过渡期，过渡期内发放原货币补贴的50%，从第4个月起停止发放货币补贴；（二）租住廉租住房的，应退回廉租住房。
暂时无法退回的，可给予3个月的过渡期；对属于第三十条第（一）、（二）项所列情况的，可给予6个月的过渡期。
过渡期届满后仍不退回廉租住房的，按市场指导租金计租，并载入其个人诚信不良记录。
承租人在超期居住期间及超期居住退房后5年内不得申请住房保障。
承租人拒不执行的，市（区）住房保障管理部门可依法申请人民法院强制执行。
总的来说，对已享受廉租住房政策的住户，各城市都未实行终身制，都是结合本地实际情况，采取定期申报家庭收人和住房情况，廉租住房管理部门每半年或一年会同民政、房管以及街道等部门定期对已配租廉租住房家庭的户籍、收人、人口、住房等基本情况进行复核，收人和居住条件改善，不再符合规定条件的，及时停止或逐步停止租金补贴。
各个城市在廉租房退出机制中，对于租金补贴都统一规定停止发放，而对于实务配租，则规定不同，具体方式有两种：一种是以上海为代表的配租租金补贴递减的规定，在过渡期内租金补贴按照一定的比例逐渐减少，以达到在经济上使得廉租户“软着陆”与迫使廉租户腾退住房相统一的目的；另一种是以天津为代表的租金递增的政策，在过渡期内，根据时间的长短按照配租租金的一定比例收取相对高的租金。
三、我国现行廉租房退出机制的不足纵观我国廉租房国家和地方的规定，我国的廉租房退出机制还存在着以下不足：（一）动态监督机制缺乏目前对于申请廉租房的住户，政府大多进行的是入户调查和群众监督的方式。
但是这种方式在现实中的效用是值得怀疑的。
入户调查主要是由社区工作人员完成的。
社区工作人员对于该家庭的收入情况难以全面掌握，而且不能排除情感因素在调查工作中的影响。
群众监督也存在这样的情况。
尤其是现在一些城市，为了杜绝廉租房建设形成贫民窟和保证公民在出行住房等的平等待遇，将廉租房分散建设在一般商品房的附近，这样的措施是非常值得认同的，但是也造成了当地社区工作人员对廉租房住户身份把握的难度加大，造成了监督上的真空。
（二）立法层次低目前对于廉租房的法律文件，主要是部门规章和地方政府规章，立法层次太低。
各个地方的廉租房的法律文件名称不同，大多数都会有几个法律文件，名称纷繁复杂，如“管理办法”、“若干意见”等等，在检索上非常麻烦，而且容易遗漏。
在我国，这样的现象不少存在。
直接的危害就是在浩如烟海的法律文件中，作为普通公民很难便利的接触到相关规范，妨碍了法律普及，损伤了法的透明公开性，对于知法守法造成不利影响。
而且当规范性文件难以被大众充分了解和接触到的时候，作为信息偏在的执法者，其权力难以得到有效监督，存在着侵犯行政相对人合法权益的可能性。
（三）配套措施不健全廉租房住户由于经济能力的好转，当其在一定时间内经济水平达到了规范性文件中的相关标准的时候，就不能继续享受廉租房保障。
而此时该住户丧失了廉租房居住权，但是因为他的经济能力尚没有达到很高的水平，没有很多储蓄积累，没有办法购买商品房或者经济适用房。
这时候如果强令其搬出廉租房，可能会造成其居无定所，重新回到困难的生活中。
因此，基于这样的考虑，廉租房住户不想办理腾退手续。
而地方性的关于廉租房的规范性文件也大多没有对此做制度性安排。
另外，廉租房住户大多没有固定的职业，其经济能力并不是能够确定下来的，可能会出现波动。
一时可能高于廉租房政策线，一时又会低于政策线。
收入难以得到保障。
这时候难以强制其退出廉租房。
但是虽然这部分廉租房住户在生活上仍然存在着困难，但是廉租房这个资源是有限的，对于这种经济能力有些好转的住户，我们需要采取配套措施使其退出廉租房，进入上一层级的住房保障中。
