住房可支付能力

准值 ６ ，其 中 ２ ０ １ １ 年 达到 ６ ． ９ ７ ，说 明这几年 淮安 市 的住 房
价格走高 ，居 民购房压力开始增大 。二线城市南京市房价收 入比２ ０ ０ ５年 一 ２ ０ １ ２年范围在 ５ ． ７ — ６ ． ９ ７之间 ，平均值为 ７ ． ９ ２ ， 超 出国际标准 值 ６较 多，其 中 ２ ０ １ ０年 高达 ９ ． ９ ９ ，说 明这几 年南京市的住房价格较高 ，居 民购房压力很大 。一线城市上
海 市房 价收 入 比 ２ ０ ０ ５年 一 ２ ０ １ ２年 范 围在 ９ ． ４ １ — １ ３ ． ６ ９之间 ，
平均值为 １ １ ． ３ ０ ，远 超 出 国 际标 准值 ６ ，其 中 ２ ０ １ ０ 年高 达
１ ３ ． ６ ９ ，说 明这几 年一线 城市 的住房价 格非 常高 ，远超 出居 民购房能力。图中还可 以发现三线城市淮安市房价收入 比的
付 能力 ｌ 。
建房销 ｆ 预） 售 总额 ÷总面积 … 。 国 际公认 合理 的房 价收 入 比一般 为 ４ － ６之 间 。我 国由 于不 同城 市问差距较大 ，数据统计缺乏统一标准 ，关 于房 价
Ｄ ｏＩ ：１ 【 １ ． ３ ９ ６ ９ ／ ｊ ． ｉ ｓ ｓ ｎ １ ６ ７ ４ － ５ ３ ７ Ｘ． ２ ０ １ ３ ． ０ ６ ． ０ １ １
近年 来 国家 ｊ ｝ ｊ 台了一 系列 房地产 调控 政策 ，有效 的控 制 了房地 产市 场房价上涨速度过快 ，房价过高等 问题 。但是
随着房价 的 著上涨 ，城市居民的购房压力也越来越大 。本 文选取 我国东部长三角一二三线城市——上海 、南京 、淮安
为样 本 ， 利 住房痛 苦指数等四个指标对城市居 民 ２ ０ ０ ５ — ２ ０ １ ２年住房支 付

支付 的极限值。实际数值低于极限值 ，则说 明中等收入家庭 具有住房支付能力，反之，则不具有住房支付能力 。
二、２ ０ 年河北省 中等 收入家庭 的住房 支付能 力 ０８
分析
（ ）数据来源 一 本文中有关中等收入家庭收入 、消 费支 出等数据均来 自 河 北省统计局 网站，参照２ ０ 年河北省城镇居 民家庭收入七 ０８ 分法 中 “ 中等收入偏 下户 ” “ 中等收入户 “ 中等偏上户
中等收入家庭住房支付能力研究
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以河北省为例
河北 石 家庄 ００６ ） ５０ １
刘洁
李翠 翠
（ 河北经贸大学公共管理学院
【 摘要】中等收入 家庭是 否具有支付 小户型住房 的能 力是 个应该研 究的现 实问题 。基 于对住房 支付 能力 内涵的理 解和对现有衡量 方法 的分析 ，提 出以家庭 月住房 消 费支 出与家庭 可支配收入的比值来衡 量 中等收入 家庭 的住 房 支付 能力。 以河 北省 为例进行 分析 ，结 果发现 中等收入 家庭 内部住 房支付 能力 差距很 大。对 于６ ～９ 平 方米住房 ，中等偏下户不具有 支付 能 力，中等收入户支付 能力较 弱， 中等偏 Ｏ Ｏ 上 户 基 本 具 有住 房 支付 能 力 。 ［ 关键词】中等收入家庭 住 房支付 能力
本则表示不存在住房支付能 力问题 ，反之则存在住房支付能 力 问题 。这种方法 充分考 虑 了非住房消 费因素，可针对不 同收入人群进行计算 ，在 国外研 究和 应用中 比较盛行 ，国 内 对此方法的研究并不多 ，其 具体 指标 的适 用性还有待探讨 。
比值 形 式 的 衡 量 方 法 主 要 是 用 住 房 成 本 与 收 入 的 比值 表 示 住 房 支 付 能 力 ， 比值 小 于 某 一 标 准 表示 具有 住 房 支 付 能 力 ， 反 之 则 表 示 不 具 有 住 房 支 付 能 力 。在 国 内研 究 中 通 常 参 照 国 际 通行惯例确定该方法的 比值标准 ，比如房价 收入比取值４ ６ － 倍，住房消费比例２％ ０ 左右等 。 ５ ￣３ ％

住房公积金管理存在的问题及建议住房公积金制度实行已有近20 年的历史，住房公积金制度的实施，对深化住房制度改革、完善住房供应体系、改善了职工的居住条件、构建和谐社会起到了非常重要的作用。

但不可否认的是，住房公积金制度做为新生的事物，在各方面还存在着许多问题。

笔者在此谈一些个人粗浅的看法。

、当前住房公积金管理存在的问题1、缴存覆盖率低，保障范围小。

《住房公积金管理条例》规定：缴存公积金的单位应包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体。

事实上各地除了国家机关、事业单位和效益较好的企业外, 很大一部分企业尤其是大部分小型私营企业、民营企业和“三资”企业等非公有制企业的职工未能进入到住房公积金体系，许多职工不能享有住房公积金制度带来的实惠。

另外，由于住房公积金是基于工作就业的，大部分非正规就业或失业的中低收入者无法参加公积金，很多低收入的成员因为承受能力的制约而无法使用其公积金。

因此，实际从中受益的群体是城镇人口的一小部分。

缴存住房公积金的单位效益好的缴存可达上千元或几百元，并且这些职工可以使用住房公积金贷款，增加住房消费，改善住房条件。

没有缴存住房公积金的许多企业职工不但享受不到单位补贴住房公积金部分，更不能使用住房公积金贷款来改善住房条件。

这与住房制度改革、住房公积金制度建立的初衷有背离的，客观上造成了一定程度的贫富差距加大。

无怪乎2006 年世界银行评价住房公积金制度是“劫贫济富”。

2、资金量大，金融监管方面尚显簿弱。

截止2010 年全国住房公积金管理机构管理的资金逾3 万亿元，而这3 万多亿资金足以对金融体系尤其是房地产金融体系产生根本性影响。

做为住房公积金的监管部门，建设部在金融监管能力方面还有待提高，在对促进房地产开发与安全合理投放住房公积金贷款方面缺乏联动性规范机制，当地政府可以直接影响和控制公积金信贷办法，可通过金融手段来刺激住房需求，监管理部门很难形成住房公积金的集中调控。

国外“房价收入比”研究：起源、测量与应用房价收入比已成为学者和政策制定者关注的核心[1]。

究其原因，一方面，过去几十年间，许多国家房价经历了快速上涨和高度波动的进程；另一方面，收入慢慢提高，但难以赶上房价的增加速度[1]，引致房价收入比的提高和波动，进而降低住房支付能力，引发房地产泡沫[1－2]。

在国外，房价收入比研究通过20余年的进展，已经取得了长足的进步，并形成了丰硕的理论功效。

但在中国，学术界对房价收入比的研究还相当薄弱，与国外同领域的研究相较还存在不小差距，尚无法为政策制定提供有针对性的指导。

为此，笔者基于国外房价收入比文献的系统剖析，对其起源、测量、应用等主要研究问题做了一番梳理，以期明晰其研究现状，在此基础上对其研究趋势进行了初步探讨。

一、国外“房价收入比”起源“房价收入比”这一术语演化于、并优于“住房支出收入比”。

因此，探究“房价收入比”的起源，必须明晰“住房支出收入比”向“房价收入比”的演化和“房价收入比”对“住房支出收入比”的优化。

（一）“住房支出收入比”向“房价收入比”的演化据考证，房价收入比的概念可以追溯到19世纪中期提出的“一周薪抵一月租”（one week's pay for month's rent），也即后来常用的“住房支出收入比”。

住房支出收入比研究旨在确立“一个科学的定量标准，以便指导政府改善社会福利”[3]。

住房支出收入比的定量标准，即“经验法则”，起源于家庭支出与收入关系的研究。

被广泛接受的家庭支出与收入关系的法则是19世纪由德国统计学家Engel和Schwabe首先提出的[4－5]。

Engel于1857年最先从比利时工人阶级家庭预算的调查数据中进行经验总结，并结合Frédéric Le Play1855年关于工人阶级家庭预算的研究，提出了消费法则，即越贫困的家庭，必须花费在食物上的总支出比率越大。

基于此，Schwabe最早对家庭预算中的住房支出展开系统研究，提出了与住房相关的消费法则，即“一个人越贫困，他必须花费在住房上的收入比重越高”[5]。