六、房地产业务发展战略目标及措施
（一）房地产行业分析
1、土地政策分析
从总体上说，我国的土地资源有限，人均耕地面积0.106公顷(1.59亩)，不足世界人均数的43%。所
以国家对土地规划、使用都有较多的法律、法规。对
经营性用地，国家规定必须招标、拍卖或者挂牌方式
出让。国家土地政策的变化对房地产开发商的影响主
要体现在以下一些方面：
土地获取的难度增加。由于国家土地供应总量将受到严格的限制，未来房地产公司获取大面积优质土
地的难度将增加；
（1）促使开发商增加核心能力。土地出让方式的
转变将促使一些房地产公司从资源优势型企
业向能力优势型企业转变，能力优势的形成
与市场化进程速度相关；
（2）土地价格上升。土地价格比协议转让价格总
体水平上升，长期价格趋向合理区间，但总
体价格水平将高于现在水平，这对房地产公
司未来的利润产生较大的影响；
（3）行业竞争激化。房地产开发行业竞争趋向激
化，实力决定开发机会，资本运作、技术创
新、专业人才、投资策划等方面都对房地产
公司提出了更高的要求。
2、房地产行业的特点及竞争态势
据近几年对房地产销售收入的统计分析和预测，房地产的市场销量将呈现继续增长的势头：
表十四：中国房地产市场销售收入预测表
单位：亿元
房地产行业是平均利润率较高的行业，达17.2%，但利润率的波动较大，表明行业的经营风险较大。
在房地产的投资方面，商品住宅投资占有较大的比重，将近70%。
房地产行业受国家经济的影响较大，它国民经济的波动具有很强的相似性。
从行业的生命周期来看，我国房地产业正处于成长期。
房地产行业成功的关键因素如下：
（1）整合才能发展。向集约化大型企业发展—房地产开发企业应当通过实施资产重组、内外兼并，在短时期内快速组建成庞大的企业集团，形成开发优势；规模化产品开发趋势---考虑到开发建设房地产利润已接近社会平均值，只有开发规模化产品，薄利多销，才符合开发企业的根本利益；
（2）打造企业的核心竞争力。核心竞争力概括为六个要素：
▪土地资源；
▪市场把握；
▪产品设计；
▪营销管理；
▪品质控制；
▪资本规模。
（3）创新。定制个性化的产品---对功能性和文化性的把握和创新；管理体系创新---第一步达到科学管理，与市场经济接轨；第二步实施知识管理，与知识经济衔接；战略联盟---“为竞争而合作，靠合作来竞争”的新联盟含义正在被房地产发展商所接纳；
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（4）一体化/多元化经营。为了节约交易成本，
或者是实现多元化经营，众多的大企业实行
前向一体化，或（和）后向一体化战略；房
地产开发企业可以采用从建材制造、建材供
应到房地产开发、建筑安装、室内装饰装潢
（包括装饰材料的制造）、然后到物业管理等
等一体化的经营战略，或者是进入其他相关
性不大的行业，实行多元化经营。
3、写字楼市场
（1）写字楼的市场供给
总体上来说，未来几年内中长期写字楼的供给量将超过去1000万平米，2005年前后，CBD地区、中
关村、金融街、亚运村累计至少有超过500万平方米
的写字楼供应量。未来几年写字楼面积供应如下表所
示：
表十五：地区近年写字楼供应面积统计及预测
单位：万平米
（2）写字楼市场特征
写字楼市场是甲级写字楼一统天下，顶级、甲级、乙级写字楼形成1：7：2的分布式写字楼市场的最大特征。
从写字楼本身来说，最重要的两个特征是区域位置和档次，不同地区对两者的需求有不一样的特征。
写字楼租赁市场呈现三大特征：
▪交易集中于四个区域。无论从交易数
量还是从交易面积来看，ＣＢＤ、中
关村、燕莎和王府井都是写字楼租赁
市场最为集中的区域，这四个区域的
交易量占到了市场总份额的60％以
上；
▪国内外客户的选择不同。中关村对国
内客户，尤其科技企业的吸引力更
大，国外客户则更偏重于选择国际氛
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围较为浓厚的ＣＢＤ、燕莎、王府井
等区域。ＣＢＤ的租赁客户中，国际
知名企业占到了46％，涉及的行业则
以通讯电子、金融保险业为主；王府
井和燕莎商圈的客户构成较为接近，
主要是专业服务性公司；
▪面积的需求差异大。1000－2000平
方米的租赁案例最多，占总交易案例
的30.7％。此外，2000平方米以上
的大面积和300平方米以下的小面
积交易案例也都很大，分别占26.7％
和23.9％。科技、贸易公司的需求以
小面积为主，而金融保险业、通讯电
子业和专业服务业等则需要大面积。（3）写字楼的的客户分析
市写字楼需求的大客户主要是由来自于六个市场的机构、企业和公司组成，其中第三产业客户所占比重至少达到50%以上。这六个市场是：金融保险机构、大型集团公司、外国公司、国家部委机关、通讯电信企业和外省市公司。
在可以预见的一段时期，中资机构、大型企业集
团和部分跨国公司将成为写字楼的主要需求者，原有
的客户群体将出现一定的分化。
（二）中铁泰博经营状况分析
1、中铁物资对中铁泰博的业务定位
在中铁物资总公司总体发展思路的指导下，为获得实业支撑，盘活土地资源，中铁物资成立了中铁泰
博房地产公司。
从行业的利润率和资产收益率来说，房地产行业在众多行业中处于优势地位。
基于以上两点，房地产业务是中铁物资要大力培育和支持的业务。
2、中铁泰博的业务发展
2002年7月26日，中铁物资总公司与释胜投资公司共同出资成立中铁泰博房地产公司，注册资金
3000万元。中铁物资总公司占公司80%的股份，释
胜投资XX占公司20%的股份。2003年3月中铁泰
博与XX易达国际投资XX合作成立“第五广场置业
XX”。共同开发第五广场项目。
2004年3取得第五广场项目的规划意见书，第五
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