类REITs基础资产估值方法：“他山之石”资产证券化国际评级方法研究系列

A B S基础资产类别与评级方法Revised by Petrel at 2021A B S基础资产类别与评级方法1、资产证券化产品分类一收益权或收费权类ABS二债权类资产（1）静态池结构公司贷款CLO债券CBO融资租赁应收款住宅贷款RMBS/住房公积金贷款ABS商用不动产贷款CMBS/REAT汽车贷款（2）动态池结构信用卡应收帐款银行消费类贷款小额贷款保理应收款2、资产证券化产品评级思路2.1资产证券化产品的特征l还款来源为资产池所产生的现金流?l所发行证券通常需要一定形式的信用增进?l所发行证券的信用质量决定于证券化资产的信用质量，而非发行机构或创始机构之信用品质?l由特殊目的机构(SPV)所发行l会计处理上视为资产真实出售(TrueSale)，而非债务融资(DebtFinancing) l需要服务机构来管理资产所产生的现金流2.2资产证券化产品评级思路法律风险分析交易结构分析资产池信用分析现金流分析及压力测试参与方履约能力分析2.3.1资产证券化产品法律风险分析l破产隔离?ü§特殊目的机构的成立宗旨与权限是否仅限于该资产证券化交易?ü§特殊目的机构是否能增额发行其它债务?ü§特殊目的机构是否为独立运作的机构，不会受到清算的影响?ü§特殊目标机构是否能进行合并或其它类似活动ü§特殊目标机构是否能更改其组织章程?ü§特殊目的机构是否对于该资产证券化之资产有明确有效的所有权,以防止其它外在债权人对该资产进行追索2.3.2资产证券化产品交易结构风险分析l抵消风险l混同风险若资产服务机构财务状况或信用状况恶化甚至破产，信托/计划财产的回收款和资产服务机构其他资金混同，将会给信托/计划财产带来损失。

l利率风险鉴于基础资产的贷款利率与证券化产品的利率在重设的时间、幅度以及频率上均有不同，利率波动可能造成利差的减少，进而影响优先级证券的信用支撑。

REITs科普系列（五）REITs及商业房地产的估值方法编者前言：本文内容主要引自宋光辉等所译之《REITs：房地产投资信托基金》一书（有部分删减），欢迎购买。

格雷厄姆曾说过“精确的公式与高度不精确的假设相结合，可被用于确立或证明一个人所想要获得的任意价值，不管其有多高….公式是一种对投资的深思熟虑的误导。

”然而，我们在明知模型或者公式会存在误导的情况下，仍然需要一定的模型或公式来指导我们对房地产或是REITs进行估值。

或许，当我们认识到模型的误导性之后，模型的误导性也就消失了吧。

对于REITs股票估值，目前有三种方式：NAV模型、P/FFO或P/AFFO模以及现金流折现和分红增长模型。

所有的模型都有其长处和局限。

引文部分：•NAV模型NAV，即Net Asset Value，是指某个REITs的所有资产预计净的当前市场价值，包括但不限于它的房产减去所有负债。

直到近几十年，全世界的股票投资分析师和投资者才认为考察公司的“账面价值”是重要的。

账面价值仅仅是在资产负债表中列示和记录的公司资产的净结存价值（net carrying value）(减去所有负债之后)。

但是这种估值方法有严重的缺陷。

厂房、设备和存货通常只构成公司价值的小部分。

此外，“智力资本，”、品牌名称认知及“特许价值”目前常常被认为比实体资产账面价值更重要。

尽管一些分析师和投资者可能会考察“私募市场”或清算价值而不是账面价值，他们中的大多数仍会关注盈利和盈利增长。

实际上，除了极少例外情况，股票一般以远远高于它们账面价值的价格进行交易。

并且，账面价值在对房地产公司估值时从来就不是一个令人满意的方法，因为如一般公认会计准则（GAAP）所表明的，写字楼、公寓以及其它此类资产需要以每年固定比率进行折旧，尽管土地按成本持有但其倾向于随时间而增值。

然而，尽管目前的REITs大部分是专注于增长其现金流和分红的营运公司，并且很少被清算，但他们确实拥有价值可以对其价值进行分析和估算的房地产。

中债估值中心对公募REITs（不动产投资信托基金）估值原理一、概述REITs是一种以透明、高效、流动为特点的房地产投资工具，其发展历史较短，但在国内市场上却备受关注。

REITs作为一种金融工具，需要进行定期估值以反映其资产价值和市场表现。

本文将介绍中债估值中心对公募REITs的估值原理和方法。

二、估值原理1. 市场价值中债估值中心对公募REITs的估值原理首先考虑其市场价值。

REITs内所持有的房地产及相应租金收益将作为估值的基础。

中债估值中心会对所持有的房地产进行市场调研和评估，综合考虑房地产所在地区的市场情况、租金水平等因素，确定其市场价值。

2. 净资产价值中债估值中心还会考虑REITs的净资产价值。

净资产价值是指REITs 所持有的房地产减去相应负债后的余值。

通过对REITs的资产负债表和利润表进行分析，中债估值中心可以得出REITs的净资产价值。

3. 现金流量贴现除了市场价值和净资产价值外，中债估值中心还会考虑REITs所产生的现金流量，并进行贴现。

通过对房地产租金收入、管理费用、运营费用等进行分析，中债估值中心可以得出REITs的现金流量，然后进行贴现计算，从而得出REITs的现值。

三、估值方法1. 直接收益法中债估值中心会采用直接收益法对公募REITs进行估值。

直接收益法是一种常用的估值方法，主要基于REITs所持有房地产的租金收益进行估值。

这种方法相对简单，适用性广泛，可以有效地反映REITs的市场价值。

2. 成本法除了直接收益法外，中债估值中心还会考虑采用成本法对公募REITs进行估值。

成本法是基于REITs所持有房地产的成本进行估值的方法，其优点是相对稳定和可靠，但也存在一定的局限性，例如无法反映市场变化等因素。

3. 市场比较法中债估值中心还会考虑采用市场比较法对公募REITs进行估值。

市场比较法是通过对类似资产或交易进行比较，来确定REITs的市场价值。

这种方法相对客观，能够有效地反映REITs的市场表现。

类reits评估项目应注意的事项以类REITs评估项目应注意的事项为题，我们来详细探讨一下。

REITs指的是房地产投资信托基金，是一种通过投资房地产资产来获得收益的金融工具。

在评估这类项目时，需要注意以下几个方面。

我们要关注项目所处的地理位置。

地理位置是房地产价值的重要因素之一。

一个项目位于繁华地段或者发展潜力大的地区，其价值往往更高。

因此，我们需要评估项目所在地的交通便利性、周边配套设施、人口密度等因素，以确定项目的地理位置是否具有投资价值。

我们需要考虑项目的租金收入。

租金收入是REITs的主要来源之一。

我们需要评估项目所能吸引的租户类型、租金水平以及租约期限等因素。

同时，我们还需考虑项目所在地区的租金市场状况，包括供需关系、租金上涨空间等。

这些因素将直接影响项目的租金收入水平。

我们需要关注项目的资产质量。

资产质量是REITs投资的核心。

我们需要评估项目的建筑物质量、设施设备状况、维护管理水平等。

一个高品质的资产不仅能够提升项目的价值，还能够吸引更多的租户，并保持较高的租金收入。

我们还需要考虑项目的运营风险。

运营风险包括市场风险、政策风险、法律风险等。

我们需要评估项目所处行业的发展前景，政府对房地产市场的政策导向，以及相关法律法规的约束等。

这些因素将直接影响项目的运营状况和投资回报。

我们需要关注项目的财务状况。

我们需要评估项目的收入、成本、盈利能力等财务指标。

特别是要注意项目的债务水平和利润分配政策，以确保项目的偿债能力和投资回报。

评估类REITs项目时，我们需要关注地理位置、租金收入、资产质量、运营风险和财务状况等因素。

只有综合考虑这些因素，才能评估出项目的投资价值和风险水平。

作为投资者，我们需要对这些事项进行全面评估，以做出明智的投资决策。

价值评估基础
价值评估基础是指对某个事物、资产、项目或投资进行评估时所依据的基本原理和方法。

在不同的领域，价值评估可能采用不同的基础，以下是一般性的价值评估基础：
1.市场比较法（Market Comparison）：通过比较类似物品或资产在市场上的价格来确定
目标的价值。

这在房地产、股票等市场上比较常见。

2.收益法（Income Approach）：评估资产的未来收益来确定其现值。

这种方法常用于商
业和投资属性。

3.成本法（Cost Approach）：根据替代成本或复原成本来估算目标的价值，特别是在建筑
和工程项目中较为常见。

4.权益法（Equity Approach）：主要用于评估企业，通过计算企业的净资产来确定其价值。

5.市场动态与需求供应（Market Dynamics and Supply/Demand）：考虑市场的整体动态、
需求和供应情况来估算价值。

这在一些特殊领域如艺术品、稀有商品等可能更为突出。

6.现金流分析（Cash Flow Analysis）：主要用于投资项目，通过分析未来现金流入和流出
来确定项目的净现值。

7.社会经济价值（Social and Economic Value）：有时，对于一些建设性的项目，会考虑其
对社会和经济的整体贡献。

这些方法可以单独使用，也可以结合使用，具体的选择取决于评估对象的性质、可获得的数据以及评估的目的。

在不同领域和情境下，人们可能会选择不同的基础来进行价值评估。

中国基础设施REITs系列研究总报告发布机构：中金公司研究部中国基础设施公募REITs自2020年正式扬帆起航，旨在盘活中国这一全球超大基础设施投融资市场，促进双循环发展新格局构建。

这对中国资本市场建设以及引导基础设施领域股权投资都具有里程碑意义，也代表着未来资产证券化路径下金融市场深度服务实体经济的发展方向。

作为系列研究报告的开篇，本文将全面系统地介绍REITs基本知识、梳理海外REITs投融资的前世今生、阐释中国基础设施REITs的背景/特点/作用/及潜力、并提出如何进一步发展完善的建议。

要点放眼全球REITs已成为仅次于股票和债券的第三大类基础性金融产品。

目前全球已有四十余个国家和地区创立了REITs市场。

REITs不仅打通了实体资产与金融市场间的投融资路径，其亦股亦债的特性也使其成为投资组合中重要的配置品种。

构建中国公募REITs是深化金融供给侧改革、促进经济双循环发展的重要举措。

继科创板、创业板试点注册制后，作为金融供给侧改革的一次有益探索，公募REITs不仅有助于盘活基础设施资产、形成投融资闭环，也有利于扭转资金热衷于投资实体资产而非金融资产的局面、引导养老金/保险等长期资金投资于长期收益型资产的证券化产品，还有益于引领债权融资向股权融资方向发展从而降低杠杆率、推动收益率法之下的资产理性定价从而抑制和防范风险。

特别的，如果超过百万亿元的居民储蓄及理财中有一部分可以通过REITs投资于基础设施，既可以支持基础设施投资、促进经济结构调整，还能增加居民财产性收入、带动消费，使之成为扩大内需和提升内循环良性发展的重要枢纽，增强资本市场服务实体经济的能力。

中国基础设施底蕴深厚，有望培育出全球领先的REITs市场。

在基础设施领域率先开始公募REITs实践，是符合当前经济发展转型期的最佳选择。

中国基础设施存量资产规模已超过一百万亿元。

从权属、收益率等角度综合评判，我们认为其中适合作为公募REITs底层资产的部分也已达到数万亿元，涉及交通、仓储、产业园、环保、数据中心等多个领域。

资产评估的资产基础法和收益法资产评估是指对财务资产或非财务资产进行评估的过程，其目的是为了确定该资产的价值。

资产评估通常采用两种方法来进行，即资产基础法和收益法。

本文将从这两种评估方法的原理、应用和优缺点等方面进行介绍和分析，以便读者对资产评估有更深入的了解。

首先，我们来看资产基础法。

资产基础法是一种评估资产价值的方法，其原理是根据资产的实际成本来确定其价值。

该方法通常适用于固定资产、不动产等长期的资产。

资产基础法最常见的评估方法是成本法，即根据资产的历史成本来确定其价值。

成本法的主要原理是认为资产的价值等于其原始购买成本减去已经耗用的折旧值，因此它适用于资产有明确历史成本和清晰折旧情况的情况。

其次，我们来看收益法。

收益法是另一种评估资产价值的方法，其原理是通过预期未来现金流的贴现来确定资产的价值。

该方法通常适用于收益性资产，如股权、债券等。

收益法最常见的评估方法是贴现现金流法，即根据资产未来的现金流入量来确定其价值。

这种方法的核心思想是资产的价值应该由其未来所带来的收益来决定，因此它适用于资产的价值主要来自于未来收益的情况。

两种方法各有优缺点。

资产基础法的优点在于其计算方法相对简单，直接根据资产的历史成本和折旧情况即可确定其价值，适用于固定资产等场合。

但是，资产基础法忽视了资产的未来收益情况，因此在评估收益性资产时会存在局限性。

相对来说，收益法的优点在于能够更加全面地考虑资产的未来收益情况，因此适用于收益性资产的评估。

但是，收益法的缺点在于其需要对未来现金流进行预测，这个预测必然存在不确定性，因此收益法的评估结果可能会受到预测误差的影响。

综上所述，资产评估的资产基础法和收益法都是评估资产价值的重要方法，它们各有适用的范围和局限性。

在实际评估中，应根据具体资产的特点来选择合适的评估方法，并且可以结合两种方法进行综合评估，以提高评估结果的准确性。

同时，也需要不断优化和改进评估方法，以适应不同类型资产的评估需求，为资产的交易、贷款和投资等提供准确的价值参考。

回顾2020年，可以看到，疫情之下，资产证券化已经开始成为房企重要的融资拓展手段。

基础设施公募REITs的正式开启，对中国资本市场建设更是具有里程碑意义。

尽管目前试点暂未对商业地产类型资产开放，但未来基础资产类型或将扩容。

头部房企纷纷进行资产证券化的尝试，这为他们构筑多渠道金融链条赢得先机。

展望2021年，将是金融深化的关键一年，商业地产的未来将逐渐被金融模式所改变。

1 资产证券化成为重要融资拓展手段2020年，商业地产领域（仅统计零售物业、酒店物业、办公物业、长租公寓）的资产证券化案例中，CMBS项目共发行49单，发行规模1144.4亿元；类REITs20单，发行规模358.7亿元。

CMBS、类REITs两者数量占比为71%、29%，规模占比为76%、34%。

与2019年对比，CMBS发行数量提高75%，规模提升54%，类REITs发行数量提高100%，规模提升53%。

不仅整体增长较大，物业类型也更加多元化。

自2014年“中信启航”开启了中国类REITs 市场以来，国内商业不动产资产证券化市场蓬勃发展。

CMBS、类REITs作为新金融的代表，为一部分持有优质物业的企业拓宽了融资渠道、打通了“投融管退”的行业闭环。

特别是在2020年的疫情一度给行业的现金流带来严峻的考验，资产证券化融资手段逐渐为更多房企所用。

2020年4月份，随着海外资本市场持续震荡，内地房企海外债直接归零，房企转向资产证券化等更多元化的融资渠道。

1.1 CMBS去年4月发行达到高峰，类REITs 发行稳定增长从发行月份上看，CMBS在2020年4月份迎来发行小高峰，去年一季度受疫情影响，销售回我国商业地产资产证券化的金融模式分析廖洁 温家琛摘要：从类REITs走向REITs的过程中，商业地产的未来将逐渐被金融模式所改变，资产证券化已经开始成为房企重要的融资拓展手段。

基础设施公募REITs的正式开启，对我国资本市场建设更是具有里程碑意义。

国内外reits估值方法简介【原创版3篇】篇1 目录1.REITs 的概述2.REITs 的估值方法- 收益法- 成本法- 市场比较法3.影响 REITs 估值的因素- 底层资产的类型和质量- 资本市场的环境- 利率水平4.我国 REITs 市场的发展情况及前景篇1正文一、REITs 的概述房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称 REITs）是一种通过发行股票或基金，由专门的机构进行经营管理，筹集公众投资者的资金，并且有独立的机构进行监管，组合多类房地产项目进行投资的基金。

REITs 作为以房地产为基础资产的可以在证券交易所自由买卖的标准化证券，其估值方法主要有收益法、成本法和市场比较法。

二、REITs 的估值方法1.收益法收益法是 REITs 估值中最常用的方法，它通过评估底层资产的公允价值，计算净营运收入（Net Operating Income，简称 NOI）和资本化率（Capitalization Rate，简称 Cap Rate），以及参考市场利率进行调整，从而确定 REITs 的发行价格。

底层资产价值评估是关键，主要采用监管层明确提出的收益法作为评估手段。

2.成本法成本法是指根据 REITs 所拥有的物业的成本，包括购买成本、改造成本和运营成本等，来估算其价值。

这种方法适用于新建的、独特的或者难以找到类似物业的 REITs。

3.市场比较法市场比较法是通过比较类似物业的市场交易价格，来确定 REITs 的价值。

这种方法适用于已有多个类似物业的 REITs，可以较为准确地反映市场对 REITs 价值的评估。

三、影响 REITs 估值的因素1.底层资产的类型和质量底层资产的类型和质量对 REITs 的估值有重要影响。

不同类型的物业，如公寓、写字楼、酒店、商场、医院、仓库等，其收益水平和风险程度各不相同，因此对 REITs 的估值产生影响。

同时，底层资产的质量也会影响其收益水平和风险程度，进而影响 REITs 的估值。