存量房交易价格评估系统

作者： 唐运球 廖风良 何思阳
作者机构： 广西地税信息中心
出版物刊名： 经济研究参考
页码： 41-43页
年卷期： 2015年 第11期
主题词： 存量房交易 评估系统 地税局 交易价格 广西 国家税务总局 市场宏观调控 推广应用工作
摘要：近年来，国家进一步加强房地产市场宏观调控，财政部、国家税务总局要求各地积极推进存量房交易价格评估工作。

广西地税局从2011年12月起开展存量房交易价格评估系统构建工作，目前已完成该系统在全区的推广应用工作。

该系统对于加强存量房交易税收征管具有重要意义，本文着重从信息技术层面入手，。

契税纳税申报表税款所属期：自年月日至年月日填表日期：年月日金额单位：平方米、元（至角分）纳税人识别号：本表一式两份，一份纳税人留存，一份税务机关留存。

填表说明：一、本表依据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国契税暂行条例》设计制定。

二、本表适用于在中国境内承受土地、房屋权属的单位和个人。

纳税人应当在签订土地、房屋权属转移合同或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证后10日内，向土地、房屋所在地契税征收机关填报契税纳税申报表，申报纳税。

三、纳税申报必须填写本表。

涉及契税减免税的，应分别填写纳税申报表及减免税明细申报表。

四、本表各栏的填写说明如下：(一)承受方及转让方名称：承受方、转让方是党政机关、企事业单位的，应按照国家人事、民政部门批准设立或者工商部门注册登记的全称填写；承受方、转让方是自然人的，应按照本人有效身份证件上标注的姓名填写。

(二)承受方、转让方证照类型：按照税务登记、组织机构代码、个人有效身份证件填写。

(三)证照号码：承受方、转让方是单位的，填写税务登记号；没有税务登记号的，填写组织机构代码。

承受方、转让方是个人的，填写本人有效身份证件号。

(四)所属行业：承受方、转让方是党政机关、企事业单位的填写此栏。

根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）填写。

(五)企业登记注册类型：承受方、转让方是企业的填写此栏。

根据国家统计局《关于划分企业登记注册类型的规定》填写。

(六)合同签订时间：指承受方签订土地、房屋转移合同的当日，或其取得其他具有土地、房屋转移合同性质凭证的当日。

(七)土地、房屋地址：土地使用权转移，应填写土地坐落地址及地号；房屋权属转移，应同时填写土地坐落地址（含地号）和房屋坐落地址。

(七)税率：3-5%，根据各省市确定的适用税率填写，广东省为3%。

(八) 实际适用税率： 90平方米及以下家庭唯一普通住房实际适用税率1%；其他按适用税率执行。

(九)应纳税额=计征税额-减免税额(十)拆迁安置（包括房屋交换）的计税价格，以实际支付的金额填写。

湘西自治州人民政府办公室关于印发《湘西自治州存量房交易纳税评估工作实施方案》的通知州政办发…2012‟3号各县市人民政府、湘西经开区管委会，州直有关单位：《湘西自治州存量房交易纳税评估工作实施方案》已经州人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

湘西自治州人民政府办公室二Ｏ一二年三月五日湘西自治州存量房交易纳税评估工作实施方案为深入推进房地产税收一体化管理，加强房地产交易环节税收征管，根据《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税…2011‟61号）和《湖南省财政厅湖南省地方税务局湖南省国土资源厅湖南省住房和城乡建设厅关于印发湖南省存量房交易纳税评估实施方案的通知》（湘财税…2011‟58号）精神，决定在全州范围内开展存量房交易纳税评估工作。

为保证此项工作顺利有序开展，结合我州实际，制定本实施方案。

一、总体要求根据《湖南省存量房交易纳税评估实施方案》要求，按照“总体设计，分布实施”的原则，实现三个工作目标：（一）建立存量房交易申报价格计算机评估系统，科学客观评估各类存量房交易计税价格。

（二）建立地税部门存量房信息库，实现税源信息的动态管理，提高房地产行业各项税收征管水平。

（三）逐步完善存量房评估技术，积累工作经验，储备专业人员库，为房地产税改革提供理论和实践参考。

二、工作原则（一）合法原则。

按照国家法律、法规及相关规定开展存量房交易纳税评估工作，评估所依据的数据和资料应当合法有效，评估采用的方法须符合国家有关规定。

（二）公平原则。

存量房交易纳税评估工作应当采用统一的评估技术标准，评估的结果应客观公正。

（三）效率原则。

存量房交易纳税评估工作要将房地产估价方法同现代化技术手段相结合，实现简便、快捷办税，有效缩短办税时间，提高税收征收效率。

（四）节约原则。

存量房交易纳税评估工作要充分整合和利用财政、国土资源、住建、规划、房产、地税、民政等部门现有资源和信息，避免重复投入，减少浪费。

浅论房地产估价技术在存量房交易税基评估中的应用1王崎陈奕张标敏颜安辉2摘要：近年来，随着房地产市场的快速发展，存量房交易十分活跃，也推动了地方税收收入的高速增长。

同时，存量房交易中纳税人低报成交价格偷逃税费的现象普遍存在，税费流失严重。

为此，有必要应用房地产估价技术生成存量房交易价格的评估值，以此来比对纳税人所申报的存量房交易价格的真实性、准确性，从而确定税基，防范存量房交易“阴阳合同”所形成的税收风险，促进房地产市场健康发展，并为房地产税制改革提供理论和实践基础。

关键字：房地产估价技术存量房交易税基评估活跃的存量房交易为税收征管提供了广阔的税源，但普遍存在的低报、瞒报成交价格侵蚀税基、逃避税费的现象也对税务机关提出了更新更高的要求。

税法赋予了税务机关根据市场价格核定计税价格的权力，但计税价格的核定则依赖于税务机关对房屋市场价值的评估。

房地产估价技术因其评估方法的客观性、公正性，则能够满足税务机关对计税价格快速、准确、低成本评估的要求。

一、存量房交易税收征管存在的主要问题频繁的存量房交易为地方税收带来充沛的税源，是地方税收潜在1本文是厦门市地方税务局课题《房地产估价技术在存量房交易税收征管中的应用》的组成部分。

2作者单位：王崎、颜安辉，厦门均和房地产土地评估咨询有限公司；陈奕、张标敏，厦门市地方税务局。

的税源增长点，也是未来房地产税收的重要来源之一。

但当前存量房交易中申报价格失真是税收征管中主要的问题，侵蚀税基的同时，也干扰了房地产市场宏观调控政策。

1、存量房交易已是地方税收的重要税源，是未来潜在的税源增长点。

随着我国市场经济体制的发展以及房地产市场化的推进，存量房交易活动越来越频繁，为地方税收收入提供了广阔的税源。

以厦门为例，随着厦门经济的快速发展以及海湾型城市建设、岛内外一体化进程的推进，厦门存量房交易十分活跃，推动存量房交易税收高速增长。

据不完全统计，2010年存量房交易面积较2006年增长37.35％，同期存量房交易（三级市场交易）税收则增长116.79％，而同期一手交易面积仅增长16.43％（见图1）。

存量房实施流程
存量房指已经建造完毕且具备使用条件的房屋，其交易或者转让需要经过一系列合规程序。

存量房的实施流程主要包括以下步骤：
1.评估房屋价值：持有者需要评估存量房的市场价值，可以通过房产评估机构或相关
部门进行评估，以确定合理的房屋交易价格。

2.签订买卖合同：卖方与买方协商，签订买卖合同，明确双方的权利和义务，约定交
易条件、价格、付款方式、交割时间等。

3.办理房屋过户手续：在签订买卖合同后，双方需前往当地房地产管理部门或相关部
门办理房屋过户手续，完成产权变更登记手续。

4.缴纳税费：卖方和买方需缴纳相关税费，如房产交易税、契税等。

具体税费标准和
缴纳流程根据当地政策而定。

5.办理贷款手续（若有）：若买方需要贷款购房，需向银行或金融机构申请贷款，完
成相关贷款手续，包括贷款申请、审批、放款等程序。

6.支付过户款：在房屋交割时，买方需要支付剩余房款，卖方交付房屋产权证和相关
证明文件。

7.房屋交接和入住：双方完成支付和过户手续后，进行房屋交接，买方接管房屋并开
始入住。

需要注意的是，不同地区的房产交易流程可能略有差异，还需具体根据当地相关政策和法律法规执行。

异议申请书异议人：申请执行人：被执行人：请求事项1.请求终止使用采取定向询价的方式确定名下坐落于的财产处置参考价作为处置价格；2.请求贵院依法随机选取并委托评估机构对名下坐落于的资产采取委托评估方式确定财产处置参考价。

事实和理由申请人与被执行人的纠纷一案，案号为。

贵院在执行过过程中对预司法处置的名下坐落于（以下简称：拍卖物）采取定向询价的方式确定参考价存在程序及行为违法。

现异议人特向贵院提出异议，事实和理由如下：1.根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（以下简称：参考价规定），人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式，而且参考价规定针对确定财产处置参考价的方式是有先后顺序及具体要求的，只有在前财产处置参考价的方式不具备条件，不能或者不成时应当采取在后的确定财产处置参考价的方式。

贵院在采取网络询价的方式确定拍卖物的财产处置参考价后，异议人向贵院提出了异议，认为根据参考价规定的第七条，财产无需由专业人员现场勘验或者鉴定，且具备网络询价条件的，人民法院应当通过司法网络询价平台进行网络询价。

贵院在拍卖物不符合网络询价的条件的情况下通过网络询价的方式确定的拍卖物的处置参考价程序违法。

2.在异议人提出异议后，贵院告知异议人法院已采取定向询价的方式向税务局进行了定向询价，税务局向贵院出具了询价结果确定拍卖物的单价为元每平方米。

异议人认为贵院采取定向询价的方式向税务局询价的行为违反参考价规定，存在程序违法。

根据参考价规定的，贵院在确定财产处置参考价的方式上仅剩委托评估机构进行评估。

3.经异议人了解，税务局通过“存量房交易价格评估系统”计算出计税基准价格和最低计税价格，仅是在涉及房产过户登记时作为税务部门的计税基准价格，而且该价格又是最低价格。

异议人认为该价格无法反应拍卖物的实际价值，不能作为处置拍卖物的财产处置参考价。

如果以税务局的价格确定拍卖物的处置价格将严重损害申请人的合法权益。

区域存量房地产价格批量评估技术实证研究摘要：研究目的：构建区域存量房地产价格批量评估技术方法。

研究方法：市场比较法。

研究结果：本实证中待估房地产的价值以同一分区内实际发生交易的房地产价值为依据，获得的批量评估值相应地更接近于公开市场价值。

关键词：存量房地产批量评估实证中图分类号：f810.42 文献标识码：a 文章编号：1674-098x （2012）09（b）-0255-02当前，我国房地产评估主要以单宗评估为主，批量评估尚处于起步阶段，随着房地产税制改革的不断深入和房地产交易活动的日趋频繁，引入国际通行的按批量评估确定房地产计税价格不断受到重视。

本文以辽宁鞍山房地产价格批量评估为实证，以市场比较法为基本原理，构建批量评估技术方法，为房地产计税价格评估工作提供技术支持。

1 房地产价格批量评估的技术路线影响房地产价格的因素纷繁复杂，除房地产位置、地质条件、地形地势、土地面积与形状、日照、风向、降水、天然周期性灾害、建筑物本身情况等自身因素外，还有环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素等，如果将这些因素细化，可能达到上百种。

为高效率、低成本地完成大规模目标房地产的评估工作，保证评估过程科学合理，鞍山地区批量评估采取的技术路线是划分评税分区，选取可比实例，计算比准价格，确定房地产估价值。

1.1 评税分区的划分及数据采集将鞍山市城区按照行政区划划分为7个行政区域；根据每个行政区域繁华程度、交通便捷程度、环境景观、医疗教育基础设施完备程度，将7个行政区域分成369个大评税分区；考虑到每个大评税分区房屋建筑年限、朝向和楼层等因素，建立692个小评税分区；在每个小评税分区内搜寻房地产交易实例，对没有交易实例的评税小区，选取3个样本房，共计497个；对有交易实例的评税小区选取不少于10个实例，全市共搜寻了7000多个交易实例，经过筛选，确定可比实例5526个。

1.2 可比实例的选取1.2.1 可比实例选取的原则选取的可比实例要与估价对象在相同或相似小区内且为相同房屋类别；可比实例的建筑结构要与估价对象的建筑结构相同、相近并区分有无电梯；可比实例的交易日期应在1年内；可比实例的交易类型要与估价对象的交易类型相吻合；可比实例的成交价格应是正常成交价格或能修正为正常成交价格。

存量房、商品房、二手房及一手房释义及相关税收政策当前全省上下正在开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作，现将存量房、商品房、二手房及一手房概念及相关税收进行梳理我认为很有必要。

我想主要从以下三个方面进行着手分析：一、首先从概念及范围入手：（一）存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。

增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的房地产开发楼盘“库存待售”的房产。

存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场，按照目前市场上普遍对于存量房的理解，存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋（未居住过的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是未使用过的住宅或非住宅。

（二）商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。

其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。

商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。

它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。

商品房主要分类：1、内销商品房，指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

乐税智库文档财税法规策划 乐税网南昌市地方税务局关于调整我市城区存量住房交易计税价格评估系统评估值下浮比例的公告【标 签】存量房交易,价格评估,下浮,南昌市【颁布单位】南昌市地方税务局【文 号】南昌市地方税务局公告2014年第7号【发文日期】2014-11-27【实施时间】2014-11-27【 有效性 】全文有效【税 种】征收管理 为进一步加强存量房交易税收征管，提高应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格的准确性和公信力，根据《国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知》(税总发[2013]129号)的有关要求，即各地要逐步缩小存量房交易计税价格评估系统评估值与市场价格之间的差距,在条件允许时应取消下浮比例，自2015年1月1日起，各地下浮比例不得超过10%，经请示市政府同意，现对调整我市城区存量住房交易计税价格评估系统(以下简称“城区评估系统”)评估值下浮比例的有关事项公告如下： 一、下浮比例。

自2015年1月1日起，城区评估系统评估值下浮比例调整为10%。

税务机关在应用房地产估价技术即通过城区评估系统核定出存量住房交易计税价格评估值的基础上，下浮10%的比例形成最低计税价格。

当纳税人申报的存量住房交易价格高于或等于最低计税价格时，以纳税人申报的交易价格为计税依据征税；当纳税人申报的交易价格低于最低计税价格且无正当理由的，以最低计税价格为计税依据征税。

二、时间依据。

以房管部门出具并盖有其业务受理专用章的《收件收据》上载明的时间为准，即《收件收据》上载明的时间为2015年1月1日(含)以后的，适用10%的下浮比例。

特此公告。

关联知识：1.国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知。

存量房交易价格评估工作实施方案一、方案背景：存量房交易价格评估是指通过对房屋的各项特征和市场环境等因素进行综合分析，确定房屋的市场价值，并为交易参与方提供准确、公正的价格评估结果。

存量房交易价格评估工作实施方案的编制，旨在规范评估工作流程，确保评估结果的准确性和公正性，保障交易参与方的合法权益。

二、实施目标：1.确定存量房交易价格评估的工作标准和指引，确保评估结果的准确性和公正性；2.建立科学的评估方法和流程，提高评估工作的效率和质量；3.为交易参与方提供准确、公正的价格评估结果，保障其合法权益。

三、实施步骤：1.制定评估标准和指引-吸取国内外成熟的评估标准和经验，结合本地房地产市场情况，制定适用的评估标准和指引；-根据存量房交易的不同类型（住宅、商业、写字楼等），制定相应的评估细则和参数，明确评估的侧重点。

2.收集和整理相关数据-收集房屋的基本信息，包括地理位置、建筑面积、房型结构等；-收集房屋所在区域的市场价格信息，包括近期成交价、挂牌价、租金水平等；-收集房屋周边的基础设施情况，如交通、教育、医疗等。

3.进行房屋实地考察和采集相关信息-派出评估人员对房屋进行实地考察，了解房屋的实际情况，包括装修状况、使用年限等；-了解房屋所在小区的环境状况，包括物业管理、楼龄、楼间距、绿化率等。

4.进行数据处理和模型建立-对收集到的数据进行处理和清洗，排除异常值和不合理数据；-建立存量房交易的定量评估模型，包括回归分析、比较分析等；-基于模型对房屋进行定价，得出评估结果。

5.编制评估报告-根据评估结果编制评估报告，报告内容应包括房屋的评估价值、评估方法和依据、市场分析、风险提示等；-报告应具备客观、准确、透明的特点，以便于交易参与方参考和决策。

6.审核和备案-引入第三方审核机构对评估报告进行审核，确保评估结果的准确性和公正性；-审核通过后，将评估报告进行备案，并在相关平台或机构进行公示。

四、实施要点：1.严格遵守评估规范和道德准则，保证评估工作的独立性和公正性；2.加强数据收集和管理，确保评估所依据的数据的准确性和完整性；3.建立评估模型和算法，提高评估工作的科学性和效率；4.加强跟踪和研究房地产市场动态，及时调整评估方法和参数；5.加强人员培训和质量管理，提高评估人员的专业水平和服务质量。